退换房及更名细则

精选优质文档-----倾情为你奉上精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业专心---专注---专业精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业退、换房及更名管理细则（试行）1.总则1.1为规范房产品销售过程中涉及退房、换房及更名的管理与控制，为维护买卖双方的权益，特制定本细则。1.2本细则适用于公司开发的所有房地产项目。2．职责2.1集团品牌营销部：3.1.1负责监督各地区公司房产品销售过程中关于退房、换房及更名的执行情况。2.2地区公司营销管理部：3.2.1负责执行房产品销售过程中退房、换房及更名具体事项的操作。3．管理程序3.1遵循原则3.1.1主动规避原则：在房产品销售过程中，各地区公司、各部门应有意识避免和控制各类退房、换房及更名情况的发生。签订商品房买卖合同后，原则上不因客户意愿办理退房、换房或更名手续。3.1.2合约明晰原则：在认购书、商品房买卖合同或补充协议中应明确涉及退房、换房及更名的相关事项，如责任界定、违约处理等，并增加有利于公司的保护性条款。3.1.3严格审批原则：涉及退房、换房及更名的审批必须严格按照相关审批权限及程序办理。3.2控制要点3.2.1涉及退、换房及更名情况需分个别现象和普遍问题。如为个别现象，可由地区公司自行处理。如为普遍现象（如发生大规模退房等情形），各地区公司应将情况及时上报集团，由集团统一制定处理原则及政策。3.2.2涉及退、换房及更名情况需分清是公司责任还是客户意愿：3.2.2.1如为公司责任且客户要求符合法律规定或合同约定的，依据法律、合同以及本细则的程序办理；如属公司责任但客户的要求超出法律或合同范围的，应在“主动规避原则”下斟酌处理。3.2.2.2如为客户意愿的退房、换房或更名原则上不予办理。如确实无法规避时，在不违背有关法律及合同规定的条件下实行有偿办理，视情况收取违约金、手续费或没收定金。3.2.3办理退、换房及更名手续后，地区公司营销管理部负责与客户签订相关退、换协议或具结书。3.2.4经财务部门审核，客户如有款项逾期未付等情况不予办理退、换房及更名手续。3.4.5办理退、换房及更名手续后，地区公司营销管理部将《退换房审批表》、《更名审批表》及退换协议或具结书报地区公司财务部门备案。3.3基本条件3.3.1退房条件：3.3.1.1合同无效：如公司与无合法代理权的代理人签署了认购书、商品房买卖合同，而客户本人不认可。3.3.1.2法律规定可退房的情况：如交付使用的房屋被质量监督部门认定为不合格或有严重质量问题的。3.3.1.3商品房买卖合同、认购书或双方约定的其他可免责退房的情况：如建筑面积误差比的绝对值超出合同所约定的范围；除不可抗力外，逾期交房时间超过商品房买卖合同或补充协议承诺时间的。3.3.1.4不可预见原因：如在办理房产品按揭时，因客户资信条件不符，银行不能发放或不能全额发放按揭款，且客户拒绝更改付款方式等情况。3.3.1.5因公司违约导致退房的：如规划或设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等发生变化，且未在规定时间内书面征求客户意见的；因公司责任，客户无法取得房屋权证的。3.3.2换房条件：3.3.2.1在正式签订商品房买卖合同之前如客户无违反认购书规定的行为并有以下情况，在确保公司利益的前提下，经申请和批准可换房一次，签订《商品房买卖合同》后原则不予换房。面积小的物业换成面积大的物业；单价低的物业换成单价高的物业；畅销的物业换成滞销的物业。3.3.2.2具备退房条件而未退房，转为换房的情况。3.3.4更名条件：3.3.4.1在正式签订《商品房买卖合同》之前如客户有合理原因，经申请和批准可更名一次，签订《商品房买卖合同》后原则不予办理更名手续。3.3.4.2如为直系亲属（夫妻、父母、子女、兄弟姐妹）之间办理更名，需提供为直系亲属的相关证明材料。3.3.4.3非直系亲属之间更名理由需充分，并严格按照审批程序要求执行。3.4费用收取3.4.1退房时如尚未签订销售合同，属公司责任的退还全部定金；如属客户责任的则收取为定金50%-100%的违约金。3.4.2退房时如已经签订商品房买卖合同，属公司责任的退还全部房款；属客户责任的原则不予办理退房，如有极其特殊情况必须办理退房手续的，经审批通过后，另收取总房价1.5%的手续费。3.4.3符合条款3.3.2换房条件的，换房不收取手续费。如已经签订商品房买卖合同后，原则不予换房。因极其特殊情况必须办理换房时，经审批通过后，收取不低于总房价1.5%的手续费。3.4.4在签订商品房买卖合同之前，直系亲属更名不收取手续费。如为非直系亲属之间的更名，收取总房价1%的手续费。a)、如涉及退房、换房或更名等情况，先由客户本人向地区公司营销管理部提交书面申请，并提供认购书、商品房买卖合同、补充协议等销售法律文件原件及复印件。如更名客户则需提供直系亲属证明材料及其他相关证明材料。a)、如涉及退房、换房或更名等情况，先由客户本人向地区公司营销管理部提交书面申请，并提供认购书、商品房买卖合同、补充协议等销售法律文件原件及复印件。如更名客户则需提供直系亲属证明材料及其他相关证明材料。客户申请客户申请a)、项目销售经理根据客户申请理由进行初审（如为单个项目的地区公司则由项目案场经理初审）。客户理由不充分或不符合则予以说明并拒绝办理。如符合条件则需检查证明材料是否齐全、是否属实。初审a)、项目销售经理根据客户申请理由进行初审（如为单个项目的地区公司则由项目案场经理初审）。客户理由不充分或不符合则予以说明并拒绝办理。如符合条件则需检查证明材料是否齐全、是否属实。初审填写《审批表》a)、如符合条件，根据客户书面申请情况填写《退换房审批表》或《更名审批表》。填写《审批表》a)、如符合条件，根据客户书面申请情况填写《退换房审批表》或《更名审批表》。a)、营销管理部负责人对客户提出的申请要求出具处理意见。营销管理部意见a)、营销管理部负责人对客户提出的申请要求出具处理意见。营销管理部意见a)、退房、换房及更名会涉及相关法律事项，如合同、违约责任等，可根据需要请公司法务部门或律师出具相关意见。a)、退房、换房及更名会涉及相关法律事项，如合同、违约责任等，可根据需要请公司法务部门或律师出具相关意见。法务部门/律师意见法务部门/律师意见a)、财务部门根据客户付款等情况提出意见。如客户尚有逾期款项未付清等情况则不予办理退房、换房或更名手续。a)、财务部门根据客户付款等情况提出意见。如客户尚有逾期款项未付清等情况则不予办理退房、换房或更名手续。财务部门意见财务部门意见a)、退房、换房及更名申请最终由地区公司总经理审批同意后执行。a)、退房、换房及更名申请最终由地区公司总经理审批同意后执行。地区公司总经理审批地区公司总经理审批3.6销售变更分析、总结3.6.1地区公司营销管理部应定期对涉及退、换房及更名的总体情况进行统计、