度假酒店建设项目可行性研究报告

、环境保护8.1自然环境状况项目位于贡山独龙族怒族自治县北部的丙中洛，介于东经98°23’-98°42',北纬27°5「-28°3T之间。整年气候温和湿润，年平均气候约14.5°,年降水量1400m,属亚热带山地季风气候。社会环境状况丙中洛乡镇府驻地距县城44公里,全乡共辖4个村民委员会,32个自然村,45个村民小组,全乡总面积823平方公里。截至2006年末。全乡总人口6219人,总户数1626户。其中女性3046人,占49%；农村人口5719人,占91%,是典型的农业乡。随着经济的发展,全乡逐渐以农业为主的经济结构模式向多元化经济模式转变,其中主要包括畜牧业、林果业、旅游业。由于丙中洛其丰富的旅游资源,使得近几年旅游业的发展相当的迅速,最终将会实现一个以旅游业为支柱产业的旅游集镇。主要污染物及来源1、施工期间产生建筑施工扬尘和噪声,由于开挖土石方及堆放材料对周围生态环境造成污染。2、 道路车流量增大,带来的噪声污染。3、 该规划地块位于丙中洛集镇的西北角方向,距离集镇约300米,由于该地块中现有两条水渠,主要承担集镇的生活用水和灌溉用水,因此,在该项目的施工过程中,难免会对此产生一定的影响。防治措施1、成立相应的管理机构，加强环境卫生管理。2、要求施工单位在施工中，严格按环境部门的要求作业，尽量降低建筑扬尘和噪声污染。3、加强交通管理，在中心区禁止鸣号。4、应尽量减小工作面，保护周围环境，建筑垃圾及时清除，施工用水严禁排入河内，对于施工中出现的植被、山体破坏应在工程结束后及时补种、修复。5、固定垃圾回收清运处理点，有效回收垃圾，避免垃圾二次污染。6、整个规划区及外环境应加强绿化种植，防止水土流失，在整体上达到保护与开发并举的局面。保护目标1、大气环境达到《环境空气质量标准》(GB3095—1996)一级标准。2、人体直接接触的娱乐水体达标《景观娱乐用水水质标准》(GB1294—1991)A类标准；3、与人体非直接接触的景观娱乐水体达到《景观娱乐用水标准》(GB12941-1991)B类标准；4、生活饮用水水体达到《生活饮用水卫生标准》 (GB5749-1985)，其它水体达到《地面水环境质量标准》 (GH2131-1999)。GB3096-5、 环境噪声达到《城市区域环境噪声标准》GB3096-1993）。公共场所卫生达到《公共场所卫生标准》 （GB9633-9673）9、投资估算及资金筹措9.1投资估算⑴工程费用项目名称工程量投资建筑物3258m2130万元道路工程2695m280万元游路及广场150m23万元步行桥5座5万元亭子1座2万元给排水工程45万元供电、电信工程40万元绿化水体工程807m255万元铺地工程550m2绿化工程10537m合计360万元（2）预备费10万元（3）建设期贷款利息13.5万元（4）土地补偿费17.5万元（5）总投资400万元

9.2资金筹措总投资400万元，银行贷款200万，地方政府支持、招商及自筹筹资200万元，合计400万元。10、经济效益分析10.1经营收入收入来源主要为：餐饮、住宿、娱乐、收入。交通（含停车）及其他消费收入根据旅游设施配套情况及丙中洛当地生活水平状况，确定802008年后正常营运期内进入度假酒店游客平均消费水平为80元/人。游客量及旅游收入按10%比例递增。营业收入预测表年度（年）游客数（万人）营业收入（万元）20091.08020101.18820111.2196.820121.33106.420131.46116.820141.61128.820151.77141.620161.94155.220172.13170.420182.34187.220192.57205.620202.83226.410.2营业成本测算1、 工资及福利人员编制：根据业务范围和工作量，确定管理人员、员工为10人。工资标准：按人均8000元/年计。2、外购原材料、燃料及动力费：按营业总收入的 10%计;3、维修保养费：按营业总收入的 6.66%测算；4、其它费用：按营业总收入的 2.67%测算；5、利息支出：按照投资计划， 2008年贷款250万元，自2009年起开始还本付息，分2年还清，贷款利率为4.5%。6、 经营税金及附加：按5.5%计；7、 年折旧额=总投资X(1—5%/折旧期限=400 X(1—5%/20=19.00 (万元)&所得税：根据国家规定，企业从获利年起应缴企业所得

税，税率为33%营业成本分析表（万元）年度折旧费工资及福利原材料及燃料动力费维修保养费管理及其它费用利息支出营业税所得税现金流出合计200919.885.332.139.04.47.9663.8220101988.85.862.354.54.8411.4364.7820111989.686.442.585.3215.1166647.082.845.8517.4870.89200619811.687.773.126.4220.0676.05201319812.888.573.437.0823.0482201419814.169.433.787.7826.2188.36201519815.5210.334.148.5329.5995.11201619817.0411.344.549.3733.36102.65201719818.7212.464.9910.2937.53110.99201819820.5613.695.4811.3142.091206415.076.0412.4547.25130.4511、主要财务指标现金流量表单位：万元年度现金流入现金流出净现金流量净现金'说日币、r.所得税前净现金流量所得税前净现金流量累计经营成本建设投资流量累计20070000000200800400-400-400-400-40020098063.8216.18-383.8224.14-375.8620108864.7823.22-360.634.65-341.21201196.866.1330.55-330.0545.66-295.552012106.470.8935.11-294.9452.59-242.962013116.876.0540.75-254.1960.81-182.152014128.88246.8-207.3969.84-112.312015141.688.3653.24-154.1579.45-32.862016155.295.1160.09-94.0689.6856.832017170.4102.6567.75-26.33101.11157.942018187.2110.9976.7150.4114.24272.182019205.6120.1385.47135.87127.56399.742020226.4130.4595.95231.82143.2542.9411.1净现金流量nNPV=E(C-Co)(1+ic)-tt=o其中：NPV-净现值累计Ci—现金流入量Co-现金流出量ic—社会基准折现率(ic=8%)t-计算年份由表中可看出，至计算期未 NPV=935.54万元〉0,说明该方案是可行的。11.2投资回收期所得税后，投资回收期Pt=8.66年V20年所得税前，投资回收期Pt=6.64年V20年表明该项目在经营期内能收回投资。11.3内部收益率IRR当13NPV=E(G-Co)(1+ic)-t=0时t=0可计算出内部收益率所得税后，IRR=11.8%>ic所得税前，IRR=19.20%>ic表明内部收益率大于社会基准折现率。11.4投资利润率投资利润率=年利润总额/项目总投资X100%=16.42%>i c以上指标皆表明该项目在计算期有较好的经济效益及社会效益，是可行的。12、风险分析本项目主要经济收入来自客源，即年游客人数是影响最大的因素，当年客流量增减10%寸，财务指标变动如下：12.1客流量增加10%现金流量变化如下：现金流量表单位：万元年度现金流入现金流出净现金流量净现金流量累计所得税前净现金流量所得税前净现金流量累计经营成本建设投资200700000002008000400-400-400-40020098867.2520.75-379.2530.69-369.31201096.869.1427.66-351.5941.28-328.032011106.470.8935.51-316.0852.99-275.042012116.876.0540.75-275.3360.81-214.232013128.88246.8-228.5369.84-144.392014141.688.3653.24-175.2979.45-64.942015155.295.1160.09-115.289.6824.742016170.4102.6567.75-47.75101.11125.852017187.2110.9976.2128.76113.74239.592018205.6120.1385.47114.23127.56367.152019226.4130.4595.95210.18142.84505.992020248.8141.02107.78317.96159.23669.29所得税后，NPV+=1214.9万元〉0=7.62V20年iRR+=13.2%>8%(ic)投资利润率=19.82%>8%所得税前，NPV+=1456.4万元〉0Pt+=6.71V20年iRR+=22.3%>8%(ic)投资利润率=24.49%>8%12.2当客流量减少10%时，现金流量变化如下:现金流量表单元：万元年度现金流入现金流出净现金流量净现金流量累计所得税前净现金流量所得税前净现金流量累计经营成本建设投资20070000000

200800400-400-400-400-40020097259.8512.15-387.8521.45-378.5520108060.6619.34-368.5130.77-347.7820118861.7626.24-342.2739.15-308.63201296.866.1330.67-311.645.78-262.852013106.470.8935.51-276.0652.99-209.862014116.876.0540.75-235.3460.81-149.052015128.88246.8-188.5469.84-79.212016141.688.3653.24-135.379.450.242017155.295.1160.09-75.2189.6889.932018170.4102.6567.75-7.46101.11191.042019187.2110.9976.2168.75113.74304.782020205.6120.1385.47154.22127.56432.34所得税后，NPV-=566.34万兀>0P t-=9.01V20年IRR-=11.0%>8%(ic)投资利润率=14.40%>8%所得税前5NPV-=1018.33万元〉0P t-=7.96V20年IRR-=18.4%>8%(ic)投资利润率=22.37%>8%以上分析说明该项目在客流量增减 10％的情况下均可行，具有相当的抗风险性。13、结论该项目的开发符合云南省委、省政府提出的“把云南省建成旅游大省、绿化强省”的总体战略目标，抓住了西部大开发的机遇，同时亦符合省、地领导把丙中洛作为重点旅游开发区，建成国内外著名旅游景点的设想。“十一五”期间，丙中洛党委政府提出了以农业为基础，畜牧创增收，旅游建支柱，品牌促发展的发展思想，努