宁波-滨海商务休闲区阳光海湾项目-整体定位及发展战略(奉化政府汇报稿081101修改)资料

发展阳光海湾滨海“度假城”

实现宁波旅游的跨越发展

——宁波滨海商务休闲区阳光海湾项目整体定位及发展战略谨呈：奉化市政府2008年10月29号项目组工作的阶段划分与客户进行首次沟通项目地块现场查勘区域宏观产业背景研究长三角区域旅游度假市场调研宁波旅游市场调研政府人员访谈专业人士访谈消费者访谈

…市调成果沟通整体定位与规划中期评审与沟通项目界定及客户目标分析市场简析与问题结构化分析为解决核心进行多角度多层次的深入研究与分析参考案例的发展战略借鉴项目区域经济分析项目整体定位与发展战略项目功能定位项目功能分区与指标建议经济测算与发展建议参与规划沟通并针对规划方案提出意见规划沟通并提出相应建议终稿报告2008/09/102008/10/22第一阶段市场调研阶段第二阶段（中期）发展战略与整体定位第三阶段（终期）报告修改与规划沟通2008/11/42008/09/172[研究范围]宁波市东南象山港区域——以悬山岛为核心的北岸西侧海湾区，规划面积17平方公里象山港区域区域范围涵盖莼湖镇、西店镇等21个乡镇，陆域面积1958.36平方公里，海域面积920.87平方公里。区域海洋生物、旅游、港口、滩涂等自然资源优势显著。宁波象山港区域象山港区域图阳光海湾区域象山港区域奉化段，区域背山面海，拥有原生态的海岸线、滩涂、山林和海湾等多种空间属性用地，区域开发具有较强的可塑性。项目地形图3[区域基础]象山港将发展成为集国家级海洋产业基地和综合性滨海旅游度假区等功能为一体生态经济型港湾海洋生物资源旅游资源滩涂、森林资源潮汐能资源港口资源象山港区域发展的优势要素港内浮游动物167余种游泳生物210余种潮间带生物190余种海岛海产渔乡港口岸线约50km

其中深水岸线28km海涂面积1.71万公顷占全市海涂总量的17.8%森林覆盖率达到53.6%中型潮汐能发电站象山港区域发展的阶段周期与目标资料来源：《象山港区域保护和利用规划纲要》时间周期近期（2006-2010）远期（2010-2020）发展成为集国家级海洋产业基地、综合性滨海旅游度假区等功能为一体的我国著名生态经济型港湾发展成为生产发展、生活富裕、生态良好的国家级生态经济型港湾和海洋产业基地4[区域基础]项目隶属的象山港西片区，规划以特色旅游、休闲度假、滩涂养殖发展为主，限制发展港口、工业项目“两片区”是指以象山港大桥为界形成具有不同功能特征的东西两片战略发展区域；东片作为宁波北仑港的功能延伸区域，可以适度发展物流、临港工业；西片以特色旅游、休闲度假、滩涂养殖为主，限制发展港口、工业等项目，强调原生态保护。

——《象山港区域旅游发展规划》东片区西片区象山港大桥奉化市将象山港区域发展定位为：宁波滨海旅游休闲度假基地、象山港区域特色旅游中心、奉化东部海洋生态经济区；奉化市委、市政府将阳光海湾作为奉化市未来可持续发展的重要战略空间，按照宁波市《象山港保护和利用的总体规划》，奉化市结合当地的资源状况和发展格局，确定以建设宁波市“滨海客厅”为目标阳光海湾发展战略。

——《象山港保护和利用总体规划》象山港区域发展分区结构图象山港区域西片区象山港奉化段阳光海湾5本报告的研究结论是在前期广泛而有针对性的调查研究基础之上的项目实地调研与踏勘相关专业人士访谈国内外案例研究所作的研究三亚，亚龙湾深圳，东部华侨城泰国，普吉岛珠海，海泉湾日本，豪斯登堡

美国，TDLEGA度假区新加坡，圣淘沙Bintan，印尼Cancun,墨西哥LaJolla，美国加州YalongBay帕拉德罗，古巴Cancun,墨西哥多摩，日本帕拉德罗，古巴夏威夷，美国…长三角旅游产业研究长三角区域规划研究长三角滨海旅游发展研究宁波城市旅游研究宁波滨海旅游发展研究长三角旅游度假地产研究国际滨海旅游发展趋势研究滨海度假城发展案例研究案例财务经营风险项目发展方向研究项目整体定位项目功能定位……项目区位项目交通条件项目进入性项目四至项目内部旅游资源项目人文旅游资源项目周边区域……宁波城投陈副总莼湖镇沈镇长溪口集团王副主任海景花园王经理金地国际公馆范经理恒合旅游公司韩经理溪口银凤山庄郑经理紫郡国际陈经理奉化规划局曹科长奉化国土局夏科长奉化海洋局孙科长华信国际酒店范总奉化旅游局殷局长……6世联针对本项目特征和客户目标，设定具体研究思路案例研究方向研究、模式研究区域发展背景研究区域发展特征研究区域市场研究寻找定位区域发展策略目标客户需求分析具体项目落实空间布局经济评价空间布局研究方案经济评价落实定位战略层面策略层面从城市、目前旅游度假项目特征、消费者和本项目的条件研究项目的发展方向：功能复合的度假城确立项目的发展方向后，从功能复合的度假城案例研究入手，并拟和本项目条件，确立项目的发展战略与定位：旅游度假双驱动，旅居业完善，与城市“时空转换”完全差异的度假城从目前长三角旅游度假居住市场筛选本项目的目标客户，并针对目标客户的需求特征，结合本项目资源，制定本项目的策略，并确定具体的项目7123案例借鉴与区域整体定位4区域开发实施策略本报告分为四大部分区域投资估算区域发展方向研判

8项目发展方向研判五角度发展方向研判城市功能项目开发现状消费者诉求项目本体条件长三角市场9长三角，中国旅游经济最为发达的地区，诉求打造世界级旅游经济圈中国旅游收入构成中国旅游创汇构成发展效应面积仅占全国１％的长三角地区接待海外旅游者600多万人次，占全国的16.53％；旅游创汇40亿美元，占全国的19.68％；接待国内旅游者２亿４千多万人次，占全国的27.66％。资料来源：2008年长三角旅游统计数据海外旅游接待人口比例国内旅游游客比例结构

“长三角旅游资源具有互补性——上海的都市风情游，浙江的山水游，江苏的古典园林游，三地合作有着坚实的基础，巨大的市场将会让全世界动容”

——江苏省旅游局局长陆素洁1、市场分析——长三角市场10尤其是强劲的民营经济发展提供比重较大的中高端客户，民营企业产生的度假、商务需求繁多一般民营经济发达地区产生多方需求：对外需求：商务会议、商务接待、商务考察等；对内需求：企业会议、员工培训、管理者培训、员工度假等。珠三角区域：佛山、东莞闽三角区域：泉州、厦门长三角区域：宁波、昆山、无锡中国民营经济三大聚集区宁波市企业组成结构比较作为长三角区域重要的经济发展实力，宁波私营企业比重达到42%“长三角最具备发展高端旅游的条件。长三角地区外资企业众多，民营经济发达，集聚了越来越多的富裕人群，应该在发展高端旅游领域率先破题”——中国社会科学院旅游研究中心研究员魏小安数据来源：世联分析“长三角地区的制造业、高科技产业及现代服务业等在国内处于领先的地位，与此相关的会议、展览、企业度假活动不仅数量多，档次也很高”

——杭州第一世界大酒店总经理商玲霞2005年中国民营企业500强结构构成11且长三角地区滨海度假意愿较强，向往海岸生活，已成为全国度假物业的主要客源市场，滨海度假发展潜力巨大相对于高尔夫来讲，长三角居民认为滨海和水上游乐项目更有吸引力；长三角客户度假项目偏好三亚公寓客户来源三亚别墅客户来源

40％的客户为上海＋江浙人；滨海社区连接着人类在陆地和海洋的所有活动，并给出了人类最仪式化，最具展览性的瞬间体验，是人类在长期的压抑后被唤醒的结果。滨海社区不仅由人的需要而产生，并且还是强化和诱发人类新思想、新活动方式的场所。

05年海南已售的10万平方米商品房，其中以上海为中心的长三角地区购房者占据70％左右，上海人占其中的80％，江浙人占20％；购买的主要楼盘是具有热带滨海风光和功能齐全的海景房。12沿海岸发展是世界主要城市群发展的主要方向，而海岸生活则代表着国际化的居住方式和潮流世界经济发展的一个明显轨迹，就是由内陆走向海洋，由海洋走向世界、走向强盛。海洋文明，代表着探索、开放和征服。放眼全世界各地的滨海住宅，无论地中海克罗地亚、澳洲亚摩顿岛或者南非的开普敦，国际海岸居住，都是身份的象征和成功的体现，成为代表主流的城市精英的共同选择。滨海是人类居住的自然向往，而海岸生活则代表了国际化的居住方式和潮流。珠三角地中海，疗养胜地澳洲黄金海岸东京湾美国东海岸城市群美国西海岸城市群阿拉伯巴西里约热内卢长三角环渤海13宁波象山港海资源虽然在全国不算强势，但在长三角具有突出的优势“中国漫长的东海沿岸1600多公里海岸线上，从长江口到杭州湾、浙江沿海延伸到福建沿海，目前很难找到一块适宜建设大型海滨旅游度假基地的海湾，而象山港区域拥有极其难得的“陆-海-岛”超优组合”

——浙江省旅游局规划处人士长江口杭州湾N海南滨海区珠三角滨海区海峡西岸滨海区江浙滨海区环渤海滨海区中国滨海旅游开发第五极长江口杭州湾象山港浙江沿海东海沿岸1600多公里海岸线14长三角高速网路已经形成，以上海为中心形成3小时都市圈，长三角进入“同城旅居时代”“外地进来的，本地出去的，都很火爆。”杭州湾跨海大桥的开通，宁波进入以上海为核心的长三角两小时旅游圈；世界第一大桥直接催生大桥旅游效应；长假缩短后，周边短线游集中释放。这三大效应的叠加，助推宁波旅游的井喷。

——宁波市旅游局副局长陈民宪宁波宁波杭州湾跨海大桥上海杭州苏州嘉兴杭甬高速沪杭高速乍嘉苏高速温台甬高速“同城旅居时代”带给长三角地区的将是一个休闲时代、一个区域旅游客源共享的时代15因此，本项目应承担整个长三角城市群的滨海旅游度假功能，形成滨海旅游度假居住的功能最高端，最发达区域台湾黄海东海南海滨海旅游、度假、居住功能东北华北华南杭州上海宁波温州渤海区域发展目标旅游、度假集聚置业集聚发挥开发主体优势“阳光集团”发挥区域资源优势宁波象山港区域在经济强势的长三角经济区域，都市融合下，高速交通网络的构建下形成长三角最高端的度假区16宁波，东南沿海重要的港口城市，长江三角洲南翼经济中心，国家历史文化名城，但目前城市功能不完善主要职能：东北亚航运中心深水枢纽港，华东地区重要的先进制造业基地、现代物流中心和交通枢纽；长江三角洲南翼重要对外贸易口岸；浙江省对外开放窗口和高教、科研副中心；东南沿海重要风景旅游城市。

北仑港大陆排名主要港口第四位，依托北仑港，宁波成为东南沿海重要的港口城市；依托港口，宁波成为对外贸易的重要口岸；港口贸易制造关键词：2、城市功能17滨海城市宁波，滨海资源重于生产和港口，缺乏现代滨海城市意象对海的利用主要体现在港口制造和运输等工业生产方面与城市生活发生简单联系，但并没有深入城市居民生活的方方面面传统滨海城市现代滨海城市国际滨海城市功能层次发展阶段滨海观念深入人心，融入城市生产和生活的方方面面18宁波旅游星星闪耀，但缺月亮，有旅游“面”，但无旅游“心”宁波旅游的空间发展格局环都市旅游圈余慈人文旅游圈四明人文山水旅游圈南部温泉山水旅游圈东部滨海旅游圈宁波缺乏立体城市旅游形象体系留给外界的区域形象仍局限于工商城市，这严重制约着宁波旅游的大发展;宁波旅游知名度与市场认知度不足宁波在旅游经济总量落后于东部沿海主要城市尤其是国际市场方面远低于其它副省级城市，这与宁波经济总体发展水平很不相称;宁波城市旅游辐射程度有待提升宁波入境旅游与省内的杭州相比也存在较大的差距，这与宁波建设现代化国际港口城市的战略目标也不相称。如果不解决城市文化和城市形象定位问题，宁波难以有效开拓国际旅游市场;高端游客一般不来宁波旅游，但是普陀山会去。上海周边有富春山度假村、千岛湖等可供他们选择目前宁波旅游仍以中低端为主，宁波旅游缺乏标杆性旅游产品。——宁波市旅游局规划发展处鲁主任19立足宁波、奉化现有客源结构，拓展会议、度假、商务市场份额，完善奉化乃至宁波旅游市场结构不可忽略市场溪口旅游有两大文脉,一是蒋氏故里,二是弥勒圣地。佛教文化现在已成为重要的旅游吸引物吸引着众多中外游客；溪口雪窦寺弥勒道场带来朝拜游客；蒋氏遗迹，是溪口旅游的重心，也是溪口风景区人文景观中最独特的品牌；蒋氏遗迹同时对台湾客源具有特殊的意义；资料来源：中国旅游统计年鉴“不仅是蒋氏后裔频频造访溪口，台湾同胞来溪口旅游人数也是逐年递增。”

——溪口旅游网20本项目应承接城市休闲、度假、商务和滨海居住功能，促进城市功能转型与完善、提升城市形象，赋予城市更多价值内涵旅游功能滨海度假居住港口、贸易商务功能港口、贸易商务功能港口、贸易以港口为中心，发展港口经济、贸易经济城市发展逐渐完善，形成区域经济中心宁波未来逐渐发展综合性城市，城市需求多样化，郊区化发展城市趋势，城市人群活动范围增大，资源强势区域逐渐形成城市休闲旅游度假功能前世：宁波今生：宁波未来：宁波城市休闲娱乐功能城市休闲娱乐功能宁波城市旅游的整合者滨海城市形象的重塑者21按照休闲度假市场发展的一般规律，区域市场已经达到休闲度假快速发展阶段，区域应该具有多个高端旅游度假项目指标人均GDP>300$300<人均GDP<1000$1000<人均GDP<3000$3000<人均GDP<5000$人均GDP>5000$阶段观光旅游启动阶段观光旅游快速发展阶段休闲度假启动阶段休闲度假规模化发展阶段休闲度假高层次发展阶段特征产生观光旅游动机居民开始选择近距离观光旅游观光旅游快速发展旅游地点由近至远，观光旅游产品逐渐丰富休闲度假开始启动，只集中在少数高端人群观光旅游占据主导地位观光旅游增长减缓休闲度假业呈规模化发展趋势，向普通人群普及休闲度假产品供应相应增长观光旅游保持平稳休闲度假目的地向远程及跨国化发展休闲度假目的地向置业目的地发展休闲度假产业逐步成熟判断*2004年长三角16城市人均GDP水平已超过4000美元休闲度假市场发展的一般规律3、项目开发现状22但目前实际提供的旅游产品偏向观光体验，形式单一，发展档次以中低档次为主，陷于重复竞争之中观光快速发展度假启动期度假规模化发展度假高层次发展可提供的休闲度假功能度假功能单一无法满足需求体验式度假形式多样的度假产品高档的度假品质浓郁的文化特色…………单一主题式中低档次为主…度假主题：高尔夫度假……如：宁波启新高尔夫杭州千岛湖…多元化创新化高档化…观光主题：人文古迹……如：苏州园林

杭州西湖…体验主题：滨海……如：普陀宗教体验

象山滨海体验主题文化主题：主题公园……如：宁波达蓬山主题公园杭州宋城主题公园杭州乐园休闲度假的发展阶段需求……23而且以度假区为单元的滨海旅游产品供给总量较少，没有形成知名度假区长三角区域旅游体系湖泊型旅游度假区其他（山体温泉型）海滨型旅游度假区宁波东钱湖度假区；杭州淳安千岛湖度假区；杭州之江度假区；常熟尚湖度假区；苏州太湖度假区；无锡马山太湖度假区；上海太阳岛度假区；上海淀山湖度假区；

…宁海森林温泉度假区；上海佘山度假区；宁波达蓬山旅游度假区伏龙山旅游度假区；莫干山旅游度假区；

四明山旅游度假区；

溪口-雪窦山旅游度假区；景屏山旅游度假区；

五磊山旅游度假区舟山朱家尖度假区；宁波象山石浦中国渔村；宁波松兰山滨海度假区；上海滨海度假区；

？24已有的滨海开发项目主要以中低档次的滨海娱乐项目为主，偏向于传统景区开发模式资源：处于舟山旅游金三角，海水资源相对较佳核心吸引物：十里金沙不足：较原生态，海滩＋别墅，基本无度假项目朱家尖资源：处于上海东－南海岸线沿岸，离上海市中心近，交通便利核心吸引物：滨海风情，娱乐配套（高尔夫、卡丁车等）不足：海水质量较差；人工痕迹浓，旅游意义多于度假，缺乏度假生活氛围上海滨海滨假区资源：海水资源较佳核心吸引物：海滨浴场不足：较原生态，基本无配套资源：海鲜丰富核心吸引物：海鲜不足：旅游为主，缺乏度假生活氛围象山石浦渔港（包括中国渔村）松兰山海滨假区客人提到本区域内缺少高尔夫、游艇，最近旅游管理局做好了高尔夫练习场，没有渔船、游艇，没法出海。——宁波松兰山黄金海岸酒店经理25因此本项目的开发无论在开发水平还是在功能设置上都要率先高端破题，形成具有影响力和吸引力的标杆性旅游度假产品度假区吸引力度假区影响力九龙湖莫干山…杭州湾达蓬山…象山滨海宁波溪口…千岛湖东钱湖…？西湖苏州园林…强弱城市影响力区域影响力全国影响力九龙湖莫干山…奉化溪口…旅游度假产品的品质分析象山滨海…千岛湖…东钱湖…26长三角城市高端度假和商务活动主要集中在城市内部和长三角之外的度假区域，城市度假活动较少4、消费者诉求“当然这是想自主，或者是作为第一居所，因为我们别墅总价相对比较高，他觉得花这么多钱，是不是值得，放在那里，只能住两天，一方面说长三角民营商务老板不太度假，喜欢城市型消费，第二方面他还是想不开，赚钱不知道享受”

——长三角开发商访谈

长三角各城市普遍较为外向，因为现在尤其是外贸业比较发达，走出去的人很多，他看到了很多好东西，他也追求好东西，他们的度假生活选择偏向于海南和国外。

——区域房地产资深人士访谈度假生活没有建立，喜欢城市型消费视野较高需求档次本地尚不能满足

高端客户度假需求集中长三角之外区域和城市内部区域27城市近郊度假活动重复率低，停留时间短，人均消费低，宁波旅游人群以城市白领和银发一族为主，层次较低城市旅游人群度假旅游频度城市旅游人群度假旅游消费水平城市旅游人群度假旅游停留时间长三角城市人群的度假频度较低，多偏重于三月一次；

人均花费普遍低于300元以下，消费水平较低；城市人群度假旅游停留时间多在1天之内，停留时间较短。长三角这边的团分两种，一种是老头老太的一日游，基本上不消费，只是四处看看；另一种是白领，会自驾游，主要是游泳和吃海鲜，待1-2天。

——宁波市旅游局规划发展处鲁主任28消费者投诉较多的问题为：项目档次低，服务内容少，设施吸引力较低设施交通发展难度景区价值要素影响完善的旅游度假功能区构成模型资源服务…共同构建完善的旅游度假功能区域客户常常出现非价格原因的流失，主要在于档次和规模无法满足其要求。由于档次等限制，对于品牌和名气目前主要靠吃老本，未作大规模宣传。——苏州客户访谈苏州太湖、西山的可玩性差，没什么值得让人留下来的东西，晚上黑漆漆的，比较无聊餐饮水平很差，太湖的湖鲜也没有特色，吃一两次就没意思。

——江阴天江药业总经理没有特色服务档次较低缺少变化和新意客户投诉较多的问题29因此，本项目应重点针对高端客户，提供内容丰富，具有特色和度假氛围的高端综合度假项目中高端家庭商务活动家庭旅游中地端家庭旅行团企业活动中高端客户中低端客户企业高端会议家庭度假商务度假旅游高尔夫五星级度假酒店游艇SPA健康疗养美食养生生态度假海上运动居住高端服务特色服务创新的旅游项目…………竞争力吸引力－++居住特色旅游项目度假设施文化30宁波江、湖资源价值大于海资源，本区域认知度较低，项目必须通过旅游度假设施提高区域价值，才能吸引居住人口5、项目本体条件余姚江南北水域临三江口水域甬江南北水域三江口水域宁波居住功能发展集聚区对滨海区域的价值认知——价值认知不强凡是有大江大河的沿海城市，必定远离海，有海无江的肯定建在海边。宁波人对海情结一般，这里的海水浑，水质不好.——宁波城投陈总宁波买房基本是周边城市民营老板，他们对海感觉不深，这边的海太浑，无景观。宁波之外买的人不多，不到10%。

——雅戈尔海景花园销售经理王小姐 宁波海水脏，味道浓，不认海，也不大认象山地区。——华丰集团紫郡会所营销经理陈小姐…象山港阳光海湾地区必须通过有针对性的旅游度假设施体系，才能有效吸引居住人口，形成人口集聚31必须利用综合生态资源支撑本项目多元发展空间，利用区域内部及周边的人文资源进行项目的价值整合与提升山体：区域腹地及海岛山体的林相、山势、山形价值，山体植被覆盖率较高养生文化：项目区域外的长寿村，具有较强的养生知名度，区域养生的文化历程较为久远滩涂：基于生态养殖价值和区域滩涂的湿地价值，使得区域滩涂片区的改造利用程度较高渔乡文化：宁波以海为业的生产方式，孕育底蕴深厚的渔乡文化，区域有着较为久远的渔乡文化传统海岛：海岛区域体现天然的空间私密性，区域海岛的生态植被和天然山体形态的可塑性价值较高蒋氏文化：溪口的蒋氏文化以及蒋氏离开大陆的“最后的脚印”都使区域奠定较深的蒋氏文化内涵区域发展的价值支撑区域价值的硬性支撑区域价值的软性支撑海湾：海湾及海湾沿线的岸线资源，在既具有较强亲海星的同时可以规避海域带来的海风、大浪的不利影响海洋文化：宁波依海而产，依海而旺，海洋文明孕育宁波的城市文明32合理利用6500亩开发用地实现区域复合功能的构建，有旅游，有度假，有服务区域总用地面积25487亩区域用地构成区域建设用地6500亩区域用地的开发结构构成区域j建设用地构成区域地产开发用地3500亩区域旅游配套开发用地3000亩区域3500亩土地的开发是区域开发的重要支撑，能够为区域的开发旅游度假设施和风景游赏设施提供重要的设施建设空间，使得区域开发建设能够获得有效的前提支撑，建立旅游地产开发重要的支撑区域；

3000亩旅游度假地产开发用地的开发，在一定程度上缓解区域开发的现金流问题，使得区域在获得旅游收益的同时，能够获得一定的地产开发收益，缓解项目开发的资金风险；区域地产开发区域旅游度假开发33因此“阳光海湾”区域应建立功能完善旅游度假体系，树立滨海旅游新坐标，发展成为国际级滨海度假城国际级滨海度假城“阳光海湾”区域发展方向研判区域发展方向的五角度长三角度假市场发达，作为长三角唯一优质滨海资源的区域1、长三角市场宁波城市逐渐完善，形成区域经济中心，商务、度假、生态居住功能需要完善2、城市功能开发水平低，陷入低水平竞争之中3、项目开发现状区域发展方向关键词应成为高端度假区域超越目前的低水平开发现状，树立度假标杆提供内容丰富，具有特色和度假氛围的高端综合度假项目项目档次低，服务内容少，设施吸引力较低4、消费者诉求应承担城市度假居住功能项目发展方向海资源价值低于江、湖资源价值，区域认知度低5、项目本体条件复合功能构建34阳光海湾滨海度假城滨海的、文化的、复合的长三角最高端的滨海度假城阳光海湾滨海度假城之于象山港——起爆点之于宁波旅游——整合者之于长三角——最高端的商务度假平台35123案例借鉴与区域整体定位4区域开发实施策略本报告分为四大部分区域投资估算区域发展方向研判

36我们对成功的滨海度假城案例进行了深入研究，从案例中寻找度假城的发展理念和成功经验

新加坡圣陶沙美国Talega社区

LaJolla，美国加州

YalongBay

帕拉德罗，古巴

Cancun,墨西哥多摩，日本帕拉德罗，古巴夏威夷，美国

LaJolla，美国加州

NapaValley，美国加州

NavyPier，美国芝加哥

HiltonHeadIsland，美国…发展成功的滨海度假城频临大城市群腹地区位与区域发展基础要素趋同圣陶沙，新加坡着重分析了其中两个成功的滨海度假城TALEGA，美国37圣陶沙滨海度假城，新加坡Case138抓住区域发展机会，通过旅游度假提高区域价值，发展成为新加坡旅游与娱乐业璀璨明珠发展时序发展方向初期2010小渔村英殖民地军事基地取名圣淘沙岛滨海观光旅游区滨海综合度假区滨海综合度假城19681972成立圣淘沙发展局发展旅游业2000吉宝港物业开发20051999基础设施建设先行拓宽道路和修建船坞升涛湾住宅项目圣淘沙名胜世界二战私人房屋的建造西乐索海滩的重开发圣淘沙旅游学院……2012废弃军营1996住宅计划通过圣陶沙的区域发展历程发展理念1资源海滩：3.2公里，沙质较优；植被：岛上植被丰富，森林覆盖率达70%;Pulau

Sentosa

马来语意为宁静之岛；39构建区域与城市的有效关联，承担城市旅游度假功能同时又保持自身度假区的与城市差异化的发展特质与城市关联特征与新加坡本岛南端隔海相望，离市区20-30分钟车程；既保持与城市有效关联，交通关联、旅游设施关联和景点体系关联；同时由于城市保持一定的空间区隔距离，避免被单纯的城市化，保持自身度假区的发展环境特质和功能特质，与城市环境有着较大差异性；区域进入性的交通方式交通方式多种多样，保持与城市、主要对外交通设施的快速通达：巴士：25分钟出租车：15分钟地铁：5分钟发展理念1发展特征天然优美的风光使圣淘沙成为人们摆脱城市喧闹的一个理想度假场所。40圣陶沙滨海度假城建立完善的旅、居、业体系，使得区域的发展具有较强的可感受的吸引力全新的旅、居、业相结合的滨海度假观依托区域资源特质，对不同的人文类、自然类资源的利用，通过旅游产品塑造出与城市差异化的环境；居住空间场所的营造，提供可供人们进行深度体验的、不同类型的居住空间，使简单、瞬时的感受，变成深度的亲历式的深度感受；对应不同居的客群类型，提供对应的服务和配套空间，扩展区域的功能内涵。旅+业+居=完善的滨海度假城功能体系“旅”体系人文观光类旅游项目自然观光类旅游项目创新体验类旅游项目节事类旅游项目临时性度假居住（酒店、公寓…）周期性居住（度假别墅、二居住宅）永久性居住（养老一居…）“居”体系构建与城市差异化的环境创新、变化的配套服务提供可深度体验的空间场所功能互补度假服务类（餐饮、疗养…）旅游服务类（科普、科考、解说…）居住服务类（商业、教育、医疗…）“业”体系功能互补发展理念241居住功能成为区域主导，同时发展旅游、商务会议接待和度假功能，打造具有综合功能的滨海度假城发展策略1——四大功能体系圣陶沙度假城区域的用地结构变化

2000吉宝港项目

2005升涛湾项目持续推进圣陶沙居住用地比例规模1吉宝港项目占地32公顷，包括个2700个豪华公寓、2座18层高的办公大楼和1个滨海俱乐部。升涛湾项目预计2010年竣工，占地117公顷，是目前新加坡唯一允许境外人士拥有土地使用权的住宅项目，被定位成“国际社群的度假村”，将来有可能成为来自全球商界、娱乐界、文艺界和体坛等富豪权贵的集中目的地2

通过度假物业的销售和规模开发，起到两方面作用:1、缓解区域在旅游淡季的人气问题；2、通过居住功能的建设开发，为景区

注入常年持久的活力。居住用地持续增加42用科技作为区域标识的创新点，不断营造区域的科技旅游文化，塑造区域的独特标示发展策略2——文化氛围的建立圣陶沙区域特色的构建过程海滨观光古迹游览滨海娱乐主题公园科技创新主题娱乐通过高科技和创意理念的更新其传统旅游产品项目，打造新的旅游业态，随之业体系的内涵也逐步变化和更新，加入了时尚化和个性化业服务体系；主题公园旅游项目的加入，使区域旅游人口的的增幅逐步扩大，服务业体系对商业的发展比重不断扩大，形成规模化的餐饮和购物服务；旅游要素不断扩大，增加体验型的旅游水上运动，扩大其旅游观光的开发规模，配套的旅服务体系逐步在规模上进行扩大，餐饮服务和饮食服务逐步扩大规模；配套的业偏向于小规模地档次的餐饮服务和饮食服务；43注重区域小环境的营造，保护区域的环境特质发展策略3——区域环境的保护12环境空间要素布局方式主要布局有较多的休闲娱乐设施在其中穿插布局有较大规模的绿化景观设施，保证滨海资源环境的内向延伸1内部则通过水环境的处理，形成区域内部的生态环境平衡系统，保证环境体系的有序；2交通限制措施限制私家车进入，塑造区域交通独立体系提倡公共交通和步行，禁止私人车辆进岛，保持度假区的发展独立，同时利用环保车，规避交通对环境的污染。“圣淘沙扮演着3种角色，分别是提供滨海住宅的生活方式、让游客接近大自然和提供世界级的旅游景点。我们所提出的挑战，便是如何融合这三种角色。”—新加坡贸工部政务部长林瑞生44旅游设施相对集中中心布局，滨海优势资源和其它优势环境区域以度假开发为主，形成区域显著的动静分析特征发展策略4——规划布局135246①西乐索景区景点有炮台、海底世界等以及4个酒店②圣淘沙名胜世界云顶国际斥资数十亿新元打造的世界级家庭综合娱乐城，包括6个风格迥异的酒店、大型主题乐园、影视城和赌城等，目前在建，计划2010年竣工。③英比奥小岛上的核心游览区，聚集较多娱乐项目和饮食场所④滨海沙滩3.2公里白色沙滩，风情各具，散布多个酒店和娱乐项目⑤色拉蓬拥有高尔夫俱乐部，两个球场、众多的酒店和餐馆，高端阶层消费场所⑥度假物业开发区包括吉宝港和升涛湾两个住宅项目，包含豪华公寓、办公楼、别墅、洋房*资料来源于圣淘沙官方网站、以及wikipedia圣陶沙滨海度假城的规划布局经验规划原则1：动静分区有效的动静分区，区域中心形成以旅游度假为主导功能的动区；区域外围形成以度假、居住开发为主体的静区，之间通过的有效的功能隔离，功能之间互不干扰；

规划原则2：资源有效利用优势资源以度假居住开发为主；非优势资源以度假居住为主；通过旅游资源再造区域价值，依托优势资源提高区域开发的度假、居住物业价值；45旅游、度假带动人气和形象，推动居住和度假的持续开发，形成要素的变化和持续竞争力的构建发展策略5——区域动态发展策略业居旅发展成熟期发展中期发展初期偏向观光与滨海娱乐

古迹观光等旅游游览项目海滨浴场植物园观光其它零散分布的游览项目多以临时性居住为主旅馆、酒店旅游服务：零售商业服务、旅游餐饮服务度假服务：高尔夫服务主题游乐开发

区域规模开发

——主题公园和影视城自然景观游赏和娱乐旅游服务：购物服务、饮食服务度假服务：高尔夫俱乐部临时性居住规模开发发展酒店群周期性居住开发景观别墅开发新、奇娱乐开发

高新科技和创意理念为主题的大型游乐临时性居住规模开发别墅酒店、产权酒店丰富客群需求周期性居住、永久性居住度假别墅、豪华公寓规模开发形成良好的居住氛围旅游服务：酒吧、餐饮和零售服务度假服务：高尔夫赛事、养生、教育和文化创意服务46TALEGA滨海度假城，美国Case247南加州滨海地区圣克莱门特市东部中心位置，与中心城市有着便捷联系，建立与腹地城市较好的功能联系发展理念1南加州圣克莱门特市东部中心洛杉矶圣地亚哥圣克莱门特圣克莱门特岛圣卡塔利娜岛长滩火车站JohnWayne机场长滩机场码头洛杉矶国际机场Ontario机场火车站码头火车站托乐嘉码头0.5小时到机场1.5小时到洛杉矶1小时到圣地亚哥离洛杉矶87英里（140公里），高速铁路1.5小时；

0.5小时JohnWayne机场；

1小时到SanDiego机场与核心城市的交通通达时间48多样化和奢华高端相互融合，吸纳不同年龄层次和不同特质的消费人群，成为有别于城市生活的“新的一极”发展理念1“家中的两个孩子都离家出外念大学。老夫妇俩准备开始他们人生的新篇章。在花了近四十年的时间抚育孩子之后，他们渴望化更多的时间在一起，分享他们的爱好，体验更多的户外活动。——远足，海边漫步，打网球。特别喜欢攀登作为社区自然地标的诺山。老夫妇俩还计划化大量的时间去探索圣克莱门的历史中心区”

—Gretchen&AlAhmer，老年夫妇，退休区域偏好理由“夫妇俩发现这里很容易将邻居变为朋友。他们在迎宾中心进行活动和日常锻炼。在这种气氛下，人们很快熟悉起来。而在以往的家中，他们要花7个月的时间才能与邻居结成朋友”

—TheSchimmelpfennigs，年轻夫妇55岁以上中产阶层家庭度假城市居民青年夫妇多元功能：度假、一居、养老多元客群：中产、高端、青年、家庭住区良好的活动设施，体育健康生活方式广阔的开放空间，为孩子的户外活动提供空间良好的邻里气氛良好的生活环境，有利于休闲与户外活动；49以弱影响的自然生态观光和体育休闲旅游活动，打造区域的旅游功能体系发展理念2自然保护区托乐嘉三分之一用地为自然保护区。其中最大的野生保护区，将永久保留不进行开发山体生态休闲运动充分利用大量保留开发用地，开发山顶公园、Golf、运动行道等设施，满足不同年龄层次、不同档次的休闲活动旅游产品开发特征与发展效益旅游产品的开发偏向于依托优势的生态资源，以保护为主，偏向于生态观光，以传统的开发方式体现区域人群回归自然，同时此类旅游产品对区域功能有较强的促进作用而非较大的干扰作用，有助于区域居体系的整合提升；依托生态山林资源，打造普通的生态体育旅游活动，旅游活动塑造偏向于休闲，既对外部人群形成吸引力，同时弱旅产品的塑造，丰富区域人群日常活动的感受体系；“旅”——开发较为弱化，选择对居住功能弱影响的产品组合50通过多样化的业体系构建，助建区域“居”体系，营造“度假人居（Vacationathome）”的一体化氛围发展理念2区域居住体系构建

区域“居”体系偏向于区域城市居住功能一居体系；物业类型体系偏向于以独栋为主（以家庭设计为主），辅以单身公寓和多层；永久性居住

区域配套的“业”体系周期性居住体系的构建，主要以度假酒店为主，度假酒店物业形式主要以低密度的别墅型物业构建，拥有较好的海景景观（转型的迎宾区）。周期性度假居住“业”体系“业”体系教育服务体系健身、养生服务医疗服务商业购物服务部分配套商务服务6个不同风格片区，19个邻里单位高尔夫休闲服务温泉疗养服务

各类运动教育俱乐部服务节庆体验服务51立足构建配套完善但与城市较大差异的滨海度假生活方式，着重发展居住、度假、旅游和商务接待功能发展策略1——四大功能体系TALEGA大型滨海度假城开发项目1999年建设输入滨海度假理念居住、度假功能准确的价值定位，发展早期，则优先确定应该充分分享周边区域腹地的关联价值；以城市一居作为主体发展方向，充分吸引周边客户群，使其成为区域发展的主体市场支撑；

与城市差异化的生活居住环境成为景区发展核心特色，成为区域中重要的度假居住功能区；旅游功能多层次的客户定位，生活设施逐步完善，形成了自我中心化；

不断配置服务不同属性客户的“业”服务体系，成为具有完善设施和生活配套设施的居住生活环境；一定的商务、商业用地预留通过设置一定的商业、商务用地，完善区域功能，实现居住人群的必要需求和潜在增长需求，同时也构建一个能够实现居住-生活-工作的多元功能度假城区域，形成区域的共存互溶。商务功能52通过相应的文化体系建立丰富区域功能的内涵，打造区域特色的地域文化和强化区域游客和住民的情感认知发展策略2——形成文化氛围

圣克莱门特海鲜节（7月）

Fiesta街节（8月）圣克莱门特海滨节（10月）…区域节庆体系区域赛事体系橡皮艇比赛沙雕赛钓鱼赛冲浪沙滩长跑

…海鲜节街节滨海节图片仅为示意橡皮艇比赛沙雕赛海钓赛53保护区域生态环境机制，增幅娱乐设施和公共设施配比规模，努力营造与城市差异化度假居住生活环境区域土地利用结构区域发展的宏观轮廓高比例的自然保护区用地通过较高的自然保护区用地，打造区域生态化的环境机制，塑造与城市硬质森林不同的生态化、自然化的度假居住环境，打造与周边城市异同度假生活环境；区域土地用地结构化划分解构适当增幅的娱乐设施用地和公共设施用地较之其它度假区，Talega滨海度假城增幅其娱乐设施用地和公共设施用地配比规模，通过功能搭建，形成区域功能的自我中心化，虽处于度假区空间内，但具有完善的休闲、娱乐功能。发展策略3——生态保护54中心区依托区域生态景观资源打造旅游中心，外围景观资源优势地带进行高档度假、居住开发发展策略4———规划布局建议中心区功能区中心区诺丁山与东北方的自然保护区连通，形成良好的景观交流空间外围功能区沿着诺丁山外围建设一个18洞的高尔夫冠军赛场地，场地中开发了大量观景别墅诺丁山南北两侧作为一类居住用地开发，以大面积独栋和联排为主，其中北侧LUCIA社区地势最高、景观资源最好，作为最后一期开发诺丁山西侧作为二类居住用地，物业内容多样，有别墅、公寓、商务会所和公共设施等TALEGA功能布局解构中心旅游功能区居住、度假居住、度假居住、度假自然保护区区域规划布局方案55依托生态资源开发生态旅游、度假，通过设施的不断完善推动区域的度假城的自我中心化开发发展时序旅游度假居住

19英里的羊肠小道游泳和田径俱乐部大片原始的自然保护区1个18洞的高尔夫冠军赛场地6个不同风格的片区配套：2个初中、1个高中社区中心：迎宾中心、别墅区中心美术馆和俱乐部：泳池、温泉区、网球场、健身中心、台球、棋牌室、多功能厅、餐厅、教育：2个初中、1个高中、1个学习基地在大片原始的自然保护区开发山体运动和生态游憩开敞空间：街区公园、景观绿化带、山顶观景台发展策略5——区域动态发展策略56战略层面挖掘价值：把握机遇、主动站位，通过旅游度假提高区域价值，发展成旅居业完善的综合性的度假城1发展理念：通过城市化配套，差异化生活，与城市“时空转换”，形成“生活新一极”2结合本项目发展条件，总结出本项目的五大发展举措，从而指导本项目的操作策略层面四大功能体系建立：形成城市中高端休闲旅游，商务会议、度假和居住完善的服务体系1形成文化氛围、建立精神锚地：文化资源利用以及打造2生态的保护利用：用生态奠定区域的特质3合理有效的度假区规划布局方案：遵循滨海度假的用地比例结构和功能布局规律4有利于目标实现的区域动态开发过程：旅游带动人气，度假带动形象，有效设置区域动态策略557抓住中高端客户的需求，通过旅游聚集人气，并不断增加旅游元素形成持续吸引力，通过度假设施提高形象，并形成完善的度假生活配套，打造城市化配套、差异化生活、旅-居-业有效关联的，与城市“时空转换”，形成“生活新一极”的滨海度假城，引领宁波与长三角滨海生活度假方式。“城市边缘”

→“城市化配套、差异化生活”“景区开发”

→“旅、居、业度假城”项目发展战略58【阳光海湾】————领袖宁波、辐射长三角、享誉国际的；

——集旅、居、业于一体的；国际级滨海度假城旅Tourism高尚创新的旅游娱乐要素居Live差异化的度假生活环境业Industry完善的旅游、度假服务体系59阳光海湾长三角——国际级滨海度假城SUNBAY整体形象定位繁华、生态60领袖品质他们是一方境地的引领并代表着一个阶层：富有尊贵求变的活力61衔接着

繁华与宁静悠游于

城市与清幽之间……宁静城市化

配套繁华差异化

生活62他们追求的是日常生活远离都市的休闲，又要求市区生活的便利配套齐全

尽享生活便利绝对休闲生活的

完美体验

度假宜居旅游63123案例借鉴与区域整体定位4区域开发实施策略本报告分为四大部分区域投资估算区域发展方向研判

64策略1：四大功能体系的建立策略层面四大功能体系建立：形成城市中高端休闲旅游，商务会议、度假和居住完善的服务体系，功能之间有效联系1形成文化氛围、建立精神锚地：文化资源利用以及打造2生态的保护利用：用生态奠定区域的特质3合理有效的度假区规划布局方案：遵循滨海度假的用地比例结构和功能布局规律4有利于目标实现的区域动态开发过程：旅游带动人气，度假带动形象，有效设置区域动态策略565[市场范围界定]宁波旅游市场以长三角区域重点腹地，以近距离苏、浙、沪市场为核心宁波宁波旅游客源市场构成核心市场：以长三角区域（苏、浙、沪）城市为重点的近距离市场，其中以苏、浙、沪为重点的长三角区域市场在宁波国内旅游市场中所占比例超过70%；一级市场：以长三角外其他华东城市、珠三角、环渤海湾城市为重点的中远距离市场。两大国内主要的客源市场已占到宁波游客总量的85%左右；核心旅游市场范围：北至苏南；南至台州；西至绍兴，客源市场比重占宁波国内旅游市场的70%以上；苏州无锡常州南京南通杭州宁波台州上海其它客源市场：环渤海、华东和珠三角客源市场，客源市场占比规模30%左右；珠三角客源环渤海客源华东城市客源66四大功能1234商务会议功能休闲旅游功能度假功能居住功能67长三角具有巨大国际性和区域性商务会议、教育培训需求，同时上海的商务会议正向周边区域扩散作为中国最发达的城市群，拥有中国经济中心—上海，长三角集聚了大量的跨国企业和中国各类企业。具有巨大国际性和区域性商务会议、教育培训需求截止到2006年底，目前落户上海的跨国公司地区总部、投资性公司和研发中心分别达到了124家、130家和170家。长三角地区集聚了中国32％的中小型企业，总共1344万家，是长三角表现最为活跃的经济主体。

2001年上海国际中心加入国际会议中心（ICCA），越来越多的国际会议选择在上海，承办国际会议数量跻身世界前列。2007年排名世界36名。作为长三角的商务会展中心，承载有限，大量商务会议活动向周边区域扩散。近年上海国际商务会议市场一度出现较大跌幅，2006年同比下降42.2％。主要原因是：上海酒店客房数增长速度有限。高峰时段，高星级酒店的客房和会场都出现供不应求局面，酒店房价则大幅上扬，造成商务会议活动向成本较低的周边城市扩散。上海中心城市商务会议逐步向外延伸商务会议功能68商务公司组织活动频率集中在每年3次以内，以20人以下的小规模为主；部分公司购买物业作为企业会所定点聚会商务休闲活动出行人数多数公司偏好20人以下小规模，及21-50人中等规模的集体活动公司活动人均消费公司人均消费额分布较为平均，部分公司活动人均消费超过2000元。公司度假活动场地：33%的公司与特定的度假基地达成协议关系，18%的公司购买物业作为企业会所。*问卷调查;世联分析本地和外地的客户各占50％；外地客户为江、浙、沪；有本地和外地企业客户整幢全买，招待会用；

—朱家尖竹深明月商务会议功能69事业单位客户占也比相对较高，偏重于50人以上的较大规模，度假型的酒店、风景区成为首选偏好地本酒店会议接待客户全年平均下来占到45%（入住房间数），主要包括宁波、上海和杭州等地单位组织会议的。

——松兰山黄金海岸酒店会议客户类型比重会议客户偏好分析企事业单位的会议，来得人相对较多一些，大多都多过50人以上，规模上还是比较大。

——朱家尖东海岸企事业单位会议客户规模主要偏好与城市有着较大差异的度假型的酒店和风景区等地区*问卷调查;世联分析商务会议功能70两类会议度假目的地选择不惟一，会议接待地普遍提供配套娱乐产品不能较好满足需求，存在选择迁移问题每年开会都会换着地放开，郊区都会有，最远在舟山，在舟山感觉还是宁波好，晚上城市生活太少。

——宁波市规划院张总工长三角满足商务会议配套设施的能力评估**问卷调查;世联分析弱强弱弱强一般强强需求设施不足商务会议游客最需要的设施长三角能提供的设施服务能力弱中强17%17%16%13%12%11%7%7%0%5%10%15%20%酒店设施海滩户外拓展基地游乐设施运动设施高尔夫球场商业区餐饮美食电影院商务会议功能71另外会务培训活动未来趋势明显；多选择在配有五星级酒店的高档休闲度假场所，生态度假区是重要的选择场所随着中国旅游的转型和商务培训活动的个性化演变：观光旅游→休闲旅游→度假旅游，越来越多的高档会议在寻找度假地，“度假＋会议＋培训”是未来的趋势多数商务活动无法割裂休闲度假需求，因而度假功能的增强对推动商务需求同样有效。对度假环境的偏好：多选择在环境优美的温泉和生态度假区。滨海度假区城市会议酒店温泉度假区大型会展中心生态度假区部分五百强企业商务场所：Honeywell齐鲁万怡Marriott西门子香格里拉NSK喜来登GE太湖高尔夫酒店Volvo南京钟山索菲特对于旅游休闲客户来说，越是高档的旅游休闲场所，客户需求越大。

——访谈语录*问卷调查;世联分析商务会议功能72长三角高端人才聚集，各类教育培训需求爆发，在生态环境优越的异地设立培训基地成为热潮英语培训高端管理培训休闲/素质培训少儿教育等IT培训2007年市场总值大约是150亿元人民币，预计2010年市场总值将达到300亿元人民币。2005年中国高层经理培训的市场价值为2.5亿美元，2006年，市场总值40亿美元。预计在未来五六年中，我国婴幼儿教育市场消费额将达到上千亿元人民币的规模。市场销售额超过了60亿元人民币，保持年增长率30%以上的发展势头。北京国学百家讲坛的授课理念即：异地授课的方式。授课地点多选取文化底蕴深、自然环境好的地方，先后去过北京大学、山东曲阜、湖南岳麓书院，地点还在不断丰富中。一些培训房在外地购买或设立长期的培训基地：PICC上海淀山湖培训基地；清华大学、复旦大学安吉中南百草园EMBA总裁班培训基地。2006年10月浙工商06级MBA学员赴安吉拓展训练2006年10月浙大MBA班安吉参访自驾活动2007年4月同济06级MBA国际班安吉生态经济考察资料来源：中国培训市场现状与发展报告培训市场随着信息型社会和学习型社会的迅猛发展，终身教育、终身学习已经成为社会的一种普遍需要，高端培训实质上是针对高层次、高起点人才所进行的大学后继续教育。----郑学益（高端培训提出者；北京大学继续教育学院院长）商务会议功能73区域会议功能应定位为企业商务客户、事业单位和各协会以及企业培训客户，锁定旅游型和度假型会议客户企业会议客户事业单位和协会会议客户企业培训客户区域会议功能的客户定位商务客户可以分为两大类1、旅游型商务会议：

会议规模一般在20人以上，消费水平较低2、度假型商务会议：会议规模一般在20人以下，消费水平较高；会议规模在150人以上的国家级协会论坛与主题会议商务会议功能内部中型会议部门半年/年会1-3天较近的距离，充足的会场面积；距离办公地点近/五星级酒店内部大型会议公司年会1天近距离，强大的接待能力与充足的会场面积拓展和培训团队拓展活动或培训2天适宜的场地与拓展活动、设施/宽敞,与大自然接近,交通便利,人口密度相对较小EMBA/总裁级培训班EMBA/总裁级培训班外地上课2天豪华、顶尖的服务；对距离不敏感主要会议类型74阳光论坛——利用阳光集团会议论坛资源，塑造区域会议功能，形成中新企业卓越领导高峰论坛项目选择：

会议经济本身在宁波已经具有品牌概念，拟策划项目依托游艇会等高端项目吸引周边高端企业论坛等，进而举办其它具有特色论坛项目，发挥会议经济效应。设施利用：与会议中心统一规划设计。商务会议功能75旅游业已成为宁波的支柱产业，宁波也已发展成为浙东旅游中心，并正成为长三角南翼中心旅游城市

1998年宁波荣膺首批中国优秀旅游城市；自1998年宁波市旅游业发展的年均增长率超过11.5%；于2004年提前一年建成“旅游大市”；旅游总收入占到GDP的9.5%以上。2007年旅游产业产值贡献近年宁波旅游发展状况2006年长三角主要城市接待游客量2006年长三角主要城市旅游收入亿元亿元万人休闲旅游功能76以家庭或朋友圈为单位为主的出游方式，体现了长三角家庭休闲度假的庞大需求，家庭化游客客户占到63%以上长三角居民出游方式选择一般周末就是和家里人或者朋友开车出去，这样一方面可以联络感情，另一方面不会太孤单——上海某公司白领李女士现在周末如果休息，就是自己开车与家里人去周围的一些郊区县爬爬山、吃吃农家饭，平时在一起的时间比较少——上海某公司董事长韩董周末经常出去玩（短途），地点就是杭州周边郊区县；但是出去一般就是和家里人或者朋友结伴而行——杭州某国企高管刘先生周末常出去。一种是交际应酬、谈生意；另外就是自己和家里人去郊区县，主要是为了锻炼身体，放松一下——浙江某部门机关书记张先生休闲度假、追求健康、重视亲情等因素已经成为较为主流的个人旅游决定因素；长三角经济研究中心调查显示，家庭朋友一起外出旅游的选择频率最高，占到63%；赶集式旅游逐渐被自家庭游取代，人们希望随心所欲安排行程。休闲旅游功能77同时以自驾游为主体的自助旅游成为区域旅游需求主体，呈高速规模化发展，占游客比例40%左右

2005长三角区域自驾游俱乐部500多家，到2008年自驾游俱乐部达到1000多家；

2008上海私家车数量接近63万辆，而在2003年，沪宁杭三地的私家车数量才达35.8万辆；散客化、个性化旅游成为长三角区域发展的主体特征；自驾旅游已成为区域城市居民旅游方式的需求主体，目前占到区域旅游出行比重的70%以上。长三角旅游出行方式长三角景区游客特征比例长三角区域私家车数量长三角区域自驾游俱乐部数量数据来源：区域各城市统计年鉴万辆家休闲旅游功能78以家庭和自驾游游客为主体的旅游游客，其对旅游的需求偏向于复合需求，尤其重视旅游产品的新、奇、特特征资料来源：世联分析；复合需求社交聚会养生保健美食享受亲子活动放松发呆亲近自然商务/会议家庭聚会大多数旅游地无法为人们在短假进行的多种活动提供满意空间和综合解决方案生活氛围、生态健康为需求主题目前消费者对长三角

度假休闲产品的需求：长三角游客度假需求模型具有创新性、功能性、生态性旅游度假产品1高档次、配套较为完善的，具有复合功能的度假休闲目的地2有针对性的满足商务度假游客和家庭度假游客的需求；3度假地需要有一定的文化氛围，体现区域发展的文化特征;4休闲旅游功能79在满足基本旅游需求后，滨海旅游发展效应越发显现，已有度假区和待建度假区均定位重点发展旅游新业态配套水平自然滨海休闲特色城市和历史人文特色高21旅游新业态观光体验层面长三角区域典型滨海度假旅游区1.舟山群岛滨海旅游度假区定海的长峙岛、普陀的桃花悬鹁鸪岛、岱山的山外山和嵊泗的徐公岛朱家尖情人岛2、象山滨海旅游度假区

半边山、松兰山3、上海滨海旅游度假区滨海森林公园、浦东射击俱乐部、高尔夫俱乐部、海港卡丁车俱乐部滨海世外桃源4、杭州湾滨海休闲旅游区

34区域滨海度假区都在发展目标定位在发展高端休闲旅游新业态，打造滨海旅游的升级体系，发展高端滨海旅游休闲旅游功能80特色性旅游项目，成为推动滨海度假区升级的核心关键代表性滨海旅游度假区

杭州湾滨海休闲旅游区

象山半边山滨海旅游度假区舟山嵊泗的旅游地产项目舟山假日岛松兰山度假区特色旅游项目快乐滩涂、生态湿地、风光水道、有机农庄海洋公园项目室内滑雪场

海钓俱乐部游艇俱乐部

游艇俱乐部滨海高尔夫

海岛狩猎各个滨海度假在寻求度假区发展升级的基础上都在塑造与同属性度假不同的核心竞争力；滨海度假区核心竞争力的塑造，目前主要依赖于发展核心特色的特色旅游项目，塑造濒海度假的核心竞争力；塑造与各自景观相匹配的特色旅游项目成为滨海度假区发展核心重点旅游项目分析在满足游客基本需求的同时，需要创新旅游元素，注重体验和参与，并规避区域同属性滨海旅游区的发展竞争。面临问题休闲旅游功能81在满足游客基本需求基础上，通过创新性旅游项目，打造旅游功能吸引力功能、生态和创新性高档和复合功能商务和家庭游客旅游产品的文化属性应重点关注的旅游项目特征指导区域旅游产品的项目的发展建议目前消费者对长三角度假休闲产品的需求具有创新性、功能性、生态性旅游度假产品高档次、配套较为完善的，具有复合功能的度假休闲目的地有针对性的满足商务度假游客和家庭度假游客的需求；度假地需要有一定的文化氛围，体现区域发展的文化特征;目前消费者对长三角度假休闲产品的供给体验农业海钓狩猎室内滑雪场游艇码头…旅游项目的竞争分析*发展产品应该与同属性滨海区域构建差异化的核心产品；2、具有基本特征旅游吸引力的产品需要做相应的布局；休闲旅游功能82量化的市场调研筛选出了消费者对主要的旅游产品的偏好排序无危害的项目工艺品、土特产销售市场水上游乐场Spa小型直升飞机场网球场受欢迎的项目烟花乐园；以烟花为主题游乐公园；室内沙滩浴场；海洋主题公园；水上休闲体育运动；山地运动公园；湿地公园；美食品尝；演艺中心；汽车营地；不重要的项目宠物动物园电影世界有争议的项目骑术中心/跑马场；民俗表演欣赏滑翔机热气球反对较少反对较大支持较少支持较大区域旅游产品体系，在经量化分析之后，应优先选择区域受欢迎的旅游产品项目；休闲旅游功能83发挥开发主体优势，发展独一性的烟花主题游乐，创新并完善旅游产品体系，引爆区域旅游人气区域旅游产品体系结构烟花乐园室内沙滩浴场滨海水上运动滨海美食品尝滨海主题演艺海底隧道山地运动湿地公园自驾车营地会议酒店休闲旅游功能核心吸引力构建的旅游产品显示滨海属性特征的旅游产品丰富完善旅游功能的旅游产品游客必要需求的旅游产品区域旅游产品体系结构满足游客对新奇特的需求满足游客对旅游的趋同基本需求84烟花盛典：烟花不仅是节庆辅助，更成为节庆的主题中国发明了烟花，烟花使世界更精彩，中国为名副其实的烟花大国烟花的国际产业地位业已形成；中国具有发展国际烟花主题项目的文化基础与条件烟花起源：火药是中国人发明的，距今已有一千多年了。烟花产业：我国年消费花炮50亿元，全球年消费花炮13亿美元，我国生产世界的95％文化娱乐、节庆经济、产业国内国际抛出烟花概念，火药由中国人发明，中国生产的烟花占世界总量的95%，应该享有知识产权和发明权，可以在这方面做文章，吸引全世界眼球

——阳光集团蒋总85烟花的特性决定了其作为旅游题材的优越条件，烟花旅游效应容易生成，烟花旅游产业链容易延伸民族交响乐水上烟花演艺；国际烟花主题乐园；国际烟花主题酒店；烟花主题餐饮；烟花主题街区；国际火文化主题社区；……烟花产业烟花燃放燃放、旅游观光烟花文化、展示烟花生产、销售烟花主题项目国际烟花竞技赛事；百姓烟花自助燃放；国际烟花燃放广场；儿童烟花乐园；……国际烟花研究基地；国际烟花博览会；国际烟花交易平台；国际烟花服务机构；……国际烟花论坛中国火药博物馆中国火文化展示；中国四大发明展示；……打造国际一流的特色旅游烟花产业链86烟花乐园，世界级的展示、竞赛、体验平台，打造中国第一烟花体验空间项目诠释：中心广场是旅游区文化展示的载体与旅游者集体活动场所，项目以烟火为主题，如何打造烟花广场成为重点。广场规划设计应充分体现项目发展需求，从文化性、标志性、功能性等角度进行实施；功能诠释：首先为项目标志空间，全面演绎烟花文化；其次为旅游者集体活动空间，满足旅游者集散及功能性需求；再次为旅游区文化项目空间，在这里可以设置大型的文化表演项目，设置旅游者参与性项目，符合项目空间要求，体现以人为本原则。休闲旅游功能87烟花会议酒店：除了本项目烟花项目，可将烟花与会议酒店进行联系，与游客形成视觉互动项目背景项目位于拉斯维加斯金殿大酒店（MirageHotel）正门前，长约17米几座“活动”的火山分布在1.2公顷的雨林湖面上，火山爆发时火光和烟雾喷向30米的高空，融化的岩浆刹时倾泻而下，整个雨林顿时成了火海经营状况项目每日晚上6：00开始，每隔15分钟上演一次火山喷发表演时，广场上总是人满为患，成为游客来拉斯维加斯必去的景点之一，提高酒店的知名度休闲旅游功能88欢乐海洋，打造中国第一室内海湾，加强区域滨海形象认知项目诠释：旅游区山海资源优良，但缺少沙滩资源，且季节性明显，为缓解这一劣势，有效延长资源周期，拟规划建设大型室内沙滩浴场，将山海资源优势发挥极致；

功能诠释：室内沙滩、海洋spa、人工海浪、海洋幻影剧场，成为一座四季皆夏的海滨渡假城。游客可以在此享受宛如热带岛屿的戏水乐趣、可以享受宛如在加勒比海冲浪的乐趣，设有儿童泳池、滑水梯等娱乐休闲设施。休闲旅游功能89五星级汽车营地，塑造独特吸引力的营地体验Drumlochart营地，距离Stranraer港5英里（9公里），距Portpatrick钓鱼村8英里（12.8公里），是著名的Dumfries&Galloway的一部分，在海洋气流的影响下气候温暖湿润名称规模基地占地面积132亩专业房车营地100个车位森林木屋

10栋休闲旅游功能参考案例：英国Drumlochart90长三角区域度假市场经过多年的发展，现在已经出现细分化的特征长三角民营企业老板消费型私企老板事业型私企老板

商务度假客会议型度假客*长三角高端企业客户家庭型度假客高端家庭型客户度假人数度假发展早期富裕基层早期追求享受型早期追求时尚型后期追求放松型后期追求实惠型后期追求享受型后期追求新奇型全国知名目的地综合要求的度假区初期后期区域度假需求发展历程模型区域度假客户细分结构度假功能会议型度假客*91区域高端度假游客不倾于在本地度假消费，同时对本地滨海资源价值敏感度不强，不倾向在本地区域进行度假滨海自然资源在全国范围内不占优势，对高端人士吸引力不高滨海项目的开发和操作基本为中低端，无法满足高端人士需求宁波传统观念认为本地的海只适用于生产，而非游玩观赏长三角滨海资源认知区域较好的滨海资源VSVSVS“不存在什么海景，没有海景，黄泥地”

——焦点地产站长金先生“宁波买房基本是周边城市民营老板，他们对海感觉不深，这边的海太浑，无景观”

——雅戈尔海景花园销售经理王小姐客户滨海价值感知访谈客户滨海价值感知访谈度假功能92主要是因为已有的度假功能开发只是在美誉度较高的自然资源基础上进行的单一模式开发，而非塑造度假生活资源借势、单一配套资源属性有着较为深厚的历史价值，区域城市居民有着较强的资源认可度和价值认知度，此类区域发展多形成