审理城镇房屋租赁合同纠纷案件

《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件

司法解释》的理解与适用主讲人：苏亚

第一条【本司法解解释的适适用范围围】本解释所所称城镇镇房屋,是指城市市、镇规规划区内内的房屋屋。乡、村庄庄规划区区内的房房屋租赁赁合同纠纠纷案件件，可以以参照本本解释处处理。但但法律另另有规定定的，适适用其规规定。当事人依依照国家家福利政政策租赁赁公有住住房、廉廉租住房房、经济济适用住住房产生生的纠纷纷案件，，不适用用本解释释。【理解与适适用】1、关于本本司法解释释的适用用范围，，本条文文共分适适用、参参照、不不适用三三层：（1）适用本司司法解释释的纠纷纷案件本解释只只调整城城镇房屋屋即城市市规划区区、镇规规划区范范围内的的房屋的的租赁纠纠纷。城城镇房屋屋的确定定以规划划为准，，只要列列入城镇镇规划区区，无论论土地性性质为国国有还是是集体所所有，均均

适用本解解释，实实践中存存在的已已被纳入入城镇规规划区内内的“城城中村””内的房房屋租赁赁行为在在本解释释调整范范围之内内。（2）参照本本司法解解释的纠纠纷案件件乡、村规规划区内内的房屋屋租赁纠纠纷,可以参照照本解释释处理。。（3）不适用用本司法法解释的的纠纷案案件依照国家家福利政政策承租租的公有有住房、、经济适适用房和和廉租住住房，具具有政府府福利性性、保障障性，其其租赁关关系不属属于完全全的民事事法律关关系，不不适用本本解释。。2、关于军军产房的的租赁行行为有关军产产房的租租赁行为为，主要要体现在在《中国人民民解放军军房地产产管理条条例》等相关法法律文件件中，军军产房租租赁基本本

属于完全全的市场场行为，，并不存存在政府府补贴的的福利和和社会保保障性内内容，最最高院民民一庭认认为军产产房租赁赁合同纠纠纷应适适用本解解释。第二条【违法建筑筑物租赁赁合同无无效】出租人就就未取得得建设工工程规划划许可证证或者未未按照建建设工程程规划许许可证的的规定建建设的房房屋，与与承租人人订立的的租赁合合同无效效。但在在一审法法庭辩论论终结前前取得建建设工程程规划许许可证或或者经主主管部门门批准建建设的，，人民法法院应当当认定有有效。【理解与适适用】1、关于“违违法建筑筑物”的的理解解所谓违法法建筑物物，是指指未取得得建设工工程规划划许可证证或者未未按照建建设工程程规划许许可证的的规定建建设的房房屋，具具体包括括违反了了《城乡规划划法》规定的建建筑物、、构筑物物以及违违反临时时建筑管管理规定定的临时时建筑。。

2、租赁合合同的效效力的补补正否定就违违法建筑筑签订的的房屋租租赁合同同的效力力，有利利于维护护城镇建建设规划划秩序，，但为了了促进交交易，当当事人在在一审法法庭辩论论终结前前取得建建设工程程规划许许可证或或者经主主管部门门批准建建设的，，租赁合合同的效效力会得得以补正正，此处处“一审审法庭辩辩论终结结前”不不包括二二审、再再审发回回指定一一审法院院重审的的情形。。第三条【违法临时时建筑物物租赁合合同无效效】出租人就就未经批批准或者者未按照照批准内内容建设设的临时时建筑，，与承租租人订立立的租赁赁合同无无效。但但在一审审法庭辩辩论终结结前经主主管部门门批准建建设的，，人民法法院应当当认定有有效。租赁期限限超过临临时建筑筑的使用用期限，，超过部部分无效效。但在在一审法法庭辩论论终结前前经主管管部门批批准延长长使用期期限的，，人民法法院应当当认定延延长使用用期限内内的租赁赁期间有有效。

【理解与适适用】1、关于于“临时时建筑””的理解解所谓临时时建筑，，是指在在城镇规规划区内内，根据据形势的的客观需需要，经经建设行行政主管管部门审审核批准准后，在在核定的的临时建建设工程程规划许许可证记记载的使使用期限限、范围围、用途途内，建建造的供供临时使使用的建建筑物。。未取得建建设工程程规划许许可证或或者未按按照建设设工程规规划许可可证规定定建设的的房屋，，在性质质上均属属于标的的物违法法，相应应的房屋屋租赁合合同无效效。对于于租赁期期限超过过临时建建筑的使使用期限限，超过过部分无无效。2、租赁合合同的效效力的补补正（如如同第二二条所述述）

第四条【登记备案案与房屋屋租赁合合同的效效力】当事人以以房屋租租赁合同同未按照照法律、、行政法法规规定定办理登登记备案案手续为为由，请请求确认认合同无无效的，，人民法法院不予予支持。。当事人约约定以办办理登记记备案手手续为房房屋租赁赁合同生生效条件件的，从从其约定定。但当当事人一一方已经经履行主主要义务务，对方方接受的的除外。。【理解与适适用】1、我国城城市房屋屋租赁实实行登记记备案制制度的法法律规定定《城市房地地产管理理法》（1995年1月1日）第53条：“房房屋租赁赁，出租租人和承承租人应应当……，并向房房产管理理部门登登记备案案”。这这就是我我国城市市房屋租租赁实行行登记备备案制度度的法律律依据，，但该条条规定属属于管理理性规定定，并非非效力性性强制

性规定，，不能作作为房屋屋租赁合合同的生生效条件件，故房房屋租赁赁合同未未登记备备案的，，其有效效性不受受影响。。2、关于第第2款的理解解若当事人人约定以以办理登登记备案案手续为为房屋租租赁合同同生效条条件的，，则以约约定为准准，未办办理登记记备案手手续的，，合同无无效。但但一方履履行了合合同主要要义务且且对方接接受的情情况下，，视为当当事人以以履行合合同主要要义务的的行为，，变更了了以办理理登记备备案手续续未合同同生效要要件的合合同约定定，此时时，即使使未办理理登记备备案手续续，合同同仍为有有效。第五条【无效合同同的处理理】房屋租赁赁合同无无效，当当事人请请求参照照合同约约定的租租金标准准支付房房屋占有有使用费费的，人人民法院院一般应应予支持持。

当事人请请求赔偿偿因合同同无效受受到的损损失，人人民法院院依照合合同法的的有关规规定和本本司法解解释第九九条、第第十三条条、第十十四条的的规定处处理。【理解与适适用】按照《合同法》第五十八八条的规规定，合合同无效效的法律律后果为为返回财财产、赔赔偿损失失，该规规定同样样适用于于房屋租租赁合同同无效的的场合。。(1)房屋租赁赁合同无无效的财财产返还还参照合同同约定的的租金标标准支付付房屋占占有使用用费，属属于返还还原物的的范畴。。(2)房屋租赁赁合同无无效的损损失赔偿偿合同无效效的损失失赔偿在在性质上上属于缔缔约过失失责任，，赔偿范范围限于于信赖利利益。即即合同双双方为缔缔约进行行合理的的接触，，当事人人一方因因对方的的行为产产生信赖赖，一方方由于信信赖而支支

出一定的的成本，，主要包包括用于于缔约的的合理费费用和准准备履约约所支出出的合理理费用，，此外还还包括丧丧失与第第三人另另订立合合同的机机会所产产生的损损失，后后者由于于举证较较为困难难，实践践中很难难得到支支持。由于房屋屋租赁合合同的特特殊性，，损失赔赔偿的争争议主要要集中在在装饰装装修或者者改建扩扩建费用用上，对对此，本本解释第第九条、、第十三三条、第第十四条条都有明明确规定定。第六条【一房数租租的处理理原则】出租人就就同一房房屋订立立数份租租赁合同同，在合合同均有有效的情情况下，，承租人人均主张张履行合合同的，，人民法法院按照照下列顺顺序确定定履行合合同的承承租人：：（一）已已经合法法占有租租赁房屋屋的；（二）已已经办理理登记备备案手续续的；（三）合合同成立立在先的的。不能取得得租赁房房屋的承承租人请请求解除除合同、、赔偿损损失的，，依照合合同法的的有关规规定处理理。

【理解与适适用】本条规定定了“一一房数租租”的处处理原则则，在数数份合同同均有效效的前提提下，按按照如下下顺序确确定履行行合同的的承租人人：（1）已经合合法占有有租赁房房屋的，，承租人人通过强强占、欺欺骗等非非法手段段占有租租赁房屋屋的，不不在此列列；（2）已经办办理登记记备案手手续的，，房屋租租赁登记记备案手手续虽不不影响合合同效力力，但可可享受优优先履约约权；（3）合同成成立在先先的，即即合同成成立时间间在先，，判断标标准是双双方当事事人签字字或者盖盖章的时时间，更更严格地地说，是是当事人人中最后后签字盖盖章的时时间。“一房数数租”时时，未得得到履行行的有效效合同的的承租人人，可以以合同目目的无法法实现为为由要求求解除合合同，并并赔偿损损失。

第七条【出租人的的合同解解除权】承租人擅擅自变动动房屋建建筑主体体和承重重结构或或者扩建建，在出出租人要要求的合合理期限限内仍不不予恢复复原状，，出租人人请求解解除合同同并要求求赔偿损损失的，，人民法法院依照照合同法法第二百百一十九九条的规规定处理理。【理解与适适用】1、《合同法》第219条承租人未未按照约约定的方方法或者者租赁物物的性质质使用租租赁物，，致使租租赁物受受到损失失的，出出租人可可以解除除合同并并要求赔赔偿损失失。2、综合《合同法》关于房屋屋租赁合合同的相相关规定定，出租租人享有有法定解解除权的的情形如如下：

（1）因不可可抗力致致使合同同不能继继续履行行的；（（《合同法》第94条第（一一）项））（2）承租人人擅自变变动房屋屋建筑主主体和承承重结构构或者扩扩建，在在出租人人要求的的合理期期限内仍仍不予恢恢复原状状的；（（本司法法解释第第7条）（3）承租人人未经出出租人同同意转租租的；（（《合同法》第224条、本司司法解释释第14条）（4）承租人人无正当当理由未未支付租租金或迟迟延支付付租金的的，出租租人可以以要求承承租人在在合同期期限内支支付，承承租人逾逾期支付付的；（（《合同法》第227条）（5）承租人人未按照照约定的的方法或或者租赁赁房屋的的性质使使用租赁赁房屋，，致使租租赁物受受到损失失的；（（《合同法》第219条）（6）不定期期租赁，，出租人人有权随随时解除除合同。。（《合同法》第232条）

3、出租人人作为房房屋所有有权人，，当房屋屋因承租租人擅自自改变主主体和承承重结构构或扩建建受到损损害时，，出租人人有权随随时要求求承租人人恢复原原状，不不受任何何期限限限制。但但当出租租人行使使本条规规定的解解除权时时，必须须在“合合理期限限”内要要求承租租人恢复复原状，，承租人人在此期期限内不不予恢复复的，出出租人方方可解除除合同。。4、实践中中出租人人行使解解除权的的方式有有两种，，一是向向法院起起诉，请请求解除除合同（（本条文文所采用用的方式式）；二二是出租租人直接接通知承承租人解解除合同同，通知知到达承承租人即即产生合合同解除除的法律律效果，，如果承承租人对对此有异异议，可可以起诉诉要求确确认合同同解除无无效。结合第二二种行使使解除权权的方式式，具体体到本条条文，对对于出租租人通知知承租人人解除合合同的情情形，主主要有以以下两种种通知方方式：

（1）承租人人未经出出租人同同意变动动房屋建建筑主体体和承重重结构或或者扩建建，出租租人告知知承租人人必须在在一定期期限内恢恢复原状状，承租租人在此此合理期期限内不不予恢复复的，出出租人通通知承租租人解除除合同；；（2）出租人人向承租租人发出出通知，，要求其其在一定定期限内内恢复原原状，同同时载明明如果不不再此期期限内恢恢复原状状，合同同即自动动解除。。第八条【承租人的的合同解解除权】因下列情情形之一一，导致致租赁房房屋无法法使用，，承租人人请求解解除合同同的，人人民法院院应予支支持：（一）租租赁房屋屋被司法法机关或或者行政政机关依依法查封封的；（二）租租赁房屋屋权属有有争议的的；

（三）租租赁房屋屋具有违违反法律律、行政政法规关关于房屋屋使用条条件强制制性规定定情况的的。【理解与适适用】1、综合《合同法》的相关规规定，承承租人享享有法定定解除的的情形如如下：（1）因不可可抗力致致使不能能实现合合同目的的的；（（《合同法》第94条第（一一）项））（2）出租人人未按约约定交付付房屋，，经承租租人催告告在合理理期限内内仍拒不不交付房房屋的；；（《合同法》第216条）（3）因不可可规责于于承租人人的事由由致使租租赁物部部分或全全部毁损损、灭失失，致使使合同目目的不能能实现的的；（《合同法》第231条）

（4）不定期期租赁，，承租人人有权随随时解除除合同；；（《合同法》第232条）（5）租赁物物危及承承租人安安全或健健康的，，即使承承租人订订立合同同时明知知该租赁赁物质量量不合格格，承租租人仍有有权随时时解除合合同；（（《合同法》第233条）（6）司法机机关或者者行政机机关依法法查封租租赁房屋屋导致承承租人不不能使用用的；（（本司法法解释第第8条第一种种情形））（7）租赁房房屋权属属有争议议导致承承租人不不能使用用的；（（本司法法解释第第8条第二种种情形））（8）不符合合《建筑法》、《消防法》等法律关关于房屋屋使用条条件的强强制性规规定并导导致承租租人不能能使用的的；（本本司法解解释第8条第三种种情形））（9）一房数数租之有有效合同同不能实实际履行行的。（（本司法法解释第第6条）

2、关于““无法使使用”的的理解在出现租租赁房屋屋被司法法机关或或者行政政机关依依法查封封、权属属有争议议，或者者具有违违反法律律、行政政法规（（主要包包括不符符合《建筑法》、《消防法》等）关于于房屋使使用条件件强制性性规定情情况任何何一种情情形时，，承租人人的合同同解除权权并非任任意的，，还须具具备一个个必要前前提，即即该情形形的出现现导致““租赁房房屋无法法使用””。所谓谓“无法法使用””是指无无法按照照租赁房房屋的约约定用途途使用，，或者无无法按照照租赁房房屋的性性质使用用。3、关于““查封””的理解解司法机关关对房屋屋的查封封，实务务中有““活封””和“死死封”之之分，其其中“死死封”是是指房屋屋被查封封后不仅仅其处分分权受到到限制，，而且丧丧失了使使用、管管理权，，权利人人只有妥妥善保管管的义

务；而““活封””则相反反，房屋屋被查封封后，权权利人仍仍享有对对房屋的的使用、、管理和和收益权权，仅处处分权受受限。实实践中，，租赁房房屋被查查封，如如果是由由于出租租人的原原因，承承租人在在要求解解除合同同的同时时也可要要求出租租人赔偿偿损失；；如果是是由于承承租人的的原因，，出租人人因此遭遭受损失失的，出出租人除除了可以以提起反反诉要求求承租人人赔偿损损失以外外，也可可另行起起诉要求求承租人人赔偿损损失。第九条【合同无效效时，经经同意的的装饰装装修物的的处理】承租人经经出租人人同意装装饰装修修，租赁赁合同无无效时，，未形成成附合的的装饰装装修物，，出租人人同意利利用的，，可折价价归出租租人所有有；不同同意利用用的，可可由承租租人拆除除。因拆拆除造成成房屋毁毁损的，，承租人人应当恢恢复原状状。已形成附附合的装装饰装修修物，出出租人同同意利用用的，可可折价归归出租人人所有；；不同意意利用的的，由双双方各自自按照导导致合同同无效的的过错分分担现值值损失。。

【理解与适适用】1、关于““未形成成附合””“形形成附合合”的理理解按照装饰饰装修物物与租赁赁房屋的的结合程程度有可可分离（（即未形形成附合合）和不不可分离离（即形形成附合合）两种种形态。。装饰装装修物已已与房屋屋结合在在一起形形成继续续性和固固定性的的，非毁毁损不可可分离或或者虽可可分离但但花费巨巨大，可可以认定定形成附附合，例例如铺设设地板砖砖、吊设设天花板板、墙壁壁粉刷油油漆等；；装饰装装修物与与房屋未未完全结结合尚未未达到不不可分离离状态，，则不能能认定形形成附合合，如安安装空调调、电梯梯、太阳阳能热水水器、抽抽油烟机机等。对于未形形成附合合的装饰饰装修物物，所有有权仍归归承租人人，房屋屋租赁无无效时，，由承租租人拆除除取回，，出租人人想要留留用，应应当支付付相应对对价，承承租人拆拆除过程程中造成成房屋损损坏的应应恢复原原状。对对于形成成附合的的装饰装装修物，，在出租租人同意意利用的的前提下下，可折折价归承承租人所所有；出出租人不不同意利利用的，，由双方方各自按按照导致致合同无无效的过过错分担担现值损损失。

2、关于““装饰装装修物的的现值损损失”的的理解装饰装修修物的现现值损失失，是指指附合装装饰装修修物在房房屋租赁赁合同被被确认无无效时尚尚存在的的实际价价值，应应按承租租人已使使用房屋屋的时间间予以折折旧，不不能按照照租赁期期限进行行分摊。。3、实践中中，在处处理无效效房屋租租赁合同同涉及的的装饰装装修物纠纠纷时，，应根据据出租人人的需要要程度和和可利用用价值，，结合过过错责任任原则，，分别对对待：（1）纯属出出租人过过错的，，由出租租人补偿偿承租人人的装饰饰装修损损失：对对于未形形成附合合的，损损失主要要包括装装饰装修修物的折折旧费用用、拆除除费用、、恢复原原状费用用及承租租人因租租赁合同同无效而而受到的的其他损损失；对对于形成成附合的的，该损损失是租租赁合同同无效时时装饰装装修物尚尚存在的的价值，，即现值值。

（2）纯属承承租人过过错的，，由承租租人自行行承担装装饰装修修损失，，并由承承租人赔赔偿承租租人因租租赁合同同无效受受到的其其他损失失。（3）属双方方共同过过错的，，应由双双方当事事人按过过错责任任分担装装饰装修修现值损损失。第十条【合同履行行期间届届满或解解除时，，未形成成符合的的装饰装装修物的的处理】承租人经经出租人人同意装装饰装修修，租赁赁期间届届满或者者合同解解除时，，除当事事人另有有约定外外，未形形成附合合的装饰饰装修物物，可由由承租人人拆除。。因拆除除造成房房屋毁损损的，承承租人应应当恢复复原状。。

【理解与适适用】1、适用本本条的前前提条件件有三：：（1）承租人人经出租租人同意意装饰装装修，即即善意添添附；（2）租赁期期间届满满或者合合同解除除，合同同无效不不在此列列；（3）装饰装装修未形形成附合合。2、适用本本条的注注意事项项：（1）承租人人可以对对未形成成附合的的装饰装装修物进进行拆除除，且不不以出租租人同意意为必要要条件；；（2）承租人人在拆除除装饰装装修物时时，必须须尽到必必要的注注意义务务,不得对房房屋造成成毁损,否则应恢恢复原状状或赔偿偿损失；；（3）当事人人对未形形成附合合的装饰饰装修物物另有约约定的，，应依照照意思自自治原则则从其约约定。

第十一条条【合同解除除时，形形成附合合的装饰饰装修物物的处理理】承租人经经出租人人同意装装饰装修修，合同同解除时时，双方方对已形形成附合合的装饰饰装修物物的处理理没有约约定的，，人民法法院按照照下列情情形分别别处理：：（一）因因出租人人违约导导致合同同解除，，承租人人请求出出租人赔赔偿剩余余租赁期期内装饰饰装修残残值损失失的，应应予支持持；（二）因因承租人人违约导导致合同同解除，，承租人人请求出出租人赔赔偿剩余余租赁期期内装饰饰装修残残值损失失的，不不予支持持。但出出租人同同意利用用的，应应在利用用价值范范围内予予以适当当补偿；；（三）因因双方违违约导致致合同解解除,剩余租赁赁期内的的装饰装装修残值值损失,由双方根根据各自自的过错错承担相相应的责责任；（四）因因不可归归责于双双方的事事由导致致合同解解除的,剩余租赁赁期内的的装饰装装修残值值损失,由双方按按照公平平原则分分担。法法律另有有规定的的，适用用其规定定。

【理解与适适用】1、关于““剩余租租赁期内内装饰装装修物残残值”的的理解所谓“剩剩余租赁赁期内装装饰装修修物残值值”，是是指在房房屋租赁赁合同履履行期限限届满前前解除合合同，附附合的装装饰装修修物在剩剩余的租租赁期限限内尚存存在的价价值。计计算残值值的方法法是按照照租赁期期限，将将装饰装装修费用用平均分分摊，从从而得出出合同解解除时剩剩余租赁赁期内附附合的装装饰装修修费用价价值。若若双方对对装饰装装修投资资数额无无法达成成一致，，可委托托专门的的鉴定机机构进行行鉴定。。2、本条与与第十条条相对应应，规定定了合同同解除时时，对于于形成附附合的装装饰装修修物的处处理规则则：

（1）因出租租人违约约导致合合同解除除，承租租人无法法按照约约定的租租赁期限限使用房房屋，也也就不能能完全享享用附合合的装饰饰装修物物价值，，承租人人有权要要求出租租人赔偿偿剩余租租赁期内内装饰装装修物残残值损失失。（2）因承租租人违约约导致合合同解除除，承租租人应自自行承担担剩余租租赁期内内装饰装装修物残残值的损损失，但但出租人人同意利利用装饰饰装修的的，应予予适当补补偿，补补偿标准准参照剩剩余租赁赁期内装装饰装修修物残值值。（3）因当事事人双方方违约导导致合同同解除，，对于出出租人同同意利用用的，将将剩余租租赁期内内装饰装装修残值值减去出出租人同同意补偿偿的部分分的剩余余价值，，由出租租人和承承租人按按照各自自的过错错程度分分担；对对于出租租人不同同意利用用的，则则按剩余余租赁期期内装饰饰装修残残值，由由双方按按照各自自的过错错程度分分担。（4）因不可可归责于于当事人人双方的的原因导导致合同同解除，，按照公公平责任任原则，，由双方方共同分分担，一一般为平平均分担担。

第十二条条【租赁期限限届满时时，形成成附和装装饰装修修物的处处理】承租人经经出租人人同意装装饰装修修，租赁赁期间届届满时，，承租人人请求出出租人补补偿附合合装饰装装修费用用的，不不予支持持。但当当事人另另有约定定的除外外。【理解与适适用】对于经出出租人同同意的装装饰装修修，租赁赁期间届届满时，，承租人人可在不不损害出出租人合合法权益益的前提提下拆除除并取回回未形成成附合的的装饰装装修物，，对于已已经形成成附合的的装饰装装修物，，承租人人无权要要求出租租人予以以补偿，，出租人人亦无权权要求承承租人恢恢复原状状或赔偿偿损失，，但双方方另有约约定的除除外。

第十三条条【承租人擅擅自装饰饰装修、、扩建费费用的处处理】承租人未未经出租租人同意意装饰装装修或者者扩建发发生的费费用，由由承租人人负担。。出租人人请求承承租人恢恢复原状状或者赔赔偿损失失的，人人民法院院应予支支持。【理解与适适用】本条文之之前的四四个条文文，即第第9、10、11、12条分别规规范了承承租人在在经出租租人同意意进行装装饰装修修的前提提下，合合同无效效、合同同解除、、合同终终止履行行等几种种合同形形态中的的装饰装装修的护护理方式式。虽然然本条文文只原则则性规定定了承租租人未经经出租人人同意进进行了装装饰装修修或者扩扩建的法法律后果果，但结结合前述述四条进进行体系系解释可可知，本本条文就就其适用用范围而而言，应应涵括了了合同无无效、被被撤销、、合同解解除、合合同履行行期限届届满等多多种可能能纠纷类类型。

第十四条条【房屋扩建建费的处处理】承租人经经出租人人同意扩扩建，但但双方对对扩建费费用的处处理没有有约定的的，人民民法院按按照下列列情形分分别处理理：（一）办办理合法法建设手手续的，，扩建造造价费用用由出租租人负担担；（二）未未办理合合法建设设手续的的，扩建建造价费费用由双双方按照照过错分分担。【理解与适适用】1、有关““扩建””“合合法建设设手续””的理解解所谓扩建建，是指指在原有有建筑基基础上加加以扩充充的建设设项目。。对于房房屋，其其扩建一一般通过过加高、、加层，，增加其其使用面面积。房屋的扩扩建行为为本身是是否合法法，取决决于该扩扩建行为为是否符符合城市市规划要要求。根根据《城乡规划划法》第40条第1款

之规定，，扩建行行为是以以取得建建设工程程规划许许可证作作为其已已办理合合法建设设手续的的标志。。因此，，本条文文规定的的“合合法建设设手续””，应是是指取得得建设工工程规划划许可证证。2、本条所所规定的的“过错错”仅指指导致““未办理理合法建建设手续续”的过过错。具具体包括括以下四四种情况况：（1）若系单单纯出租租人的过过错所致致，则扩扩建费用用由出租租人承担担；（2）若系单单纯承租租人的过过错所致致，则由由承租人人承担；；（3）若系双双方过错错所致，，则由双双方按照照各自的的过错程程度分别别承担；；（4）若双方方均无过过错，则则按公平平原则，，由双方方分担。。

3、关于““扩建造造价费用用”关于扩建建造价费费用的计计算，一一般有““支出费费用年度度分摊法法”、““工程工工程造价价费用支支出法””、“现现存价值值审计鉴鉴定法””，最高高院主张张采用工工程造价价费用支支出法，，即以扩扩建时，，承租人人实际支支付的工工程造价价费用作作为扩建建费用。。第十五条条【超过承租租人剩余余租赁期期限的转转租期间间效力】承租人经经出租人人同意将将租赁房房屋转租租给第三三人时，，转租期期限超过过承租人人剩余租租赁期限限的，人人民法院院应当认认定超过过部分的的约定无无效。但但出租人人与承租租人另有有约定的的除外。。

【理解与适适用】1、适用本本条文时时应多注注意但书书条款。。比如：：承租人人虽超期期转租，，但承租租人事前前关于此此问题已已与出租租人达成成相关协协议；承承租人超超期转租租后，如如果事后后取得了了出租人人的认可可；承租租人超期期转租后后，承租租人与出出租人续续约，将将原租赁赁期延长长到超过过转租合合同期限限。等等等诸如此此类，均均应视为为本条所所称的““出租人人与承租租人另有有约定。。”2、再转租租、多手手转租行行为符合合转租的的法律特特征，应应适用本本条规定定。

第十六条条【出租人同同意转租租的推定定】出租人知知道或者者应当知知道承租租人转租租，但在在六个月月内未提提出异议议，其以以承租人人未经同同意为由由请求解解除合同同或者认认定转租租合同无无效的，，人民法法院不予予支持。。因租赁合合同产生生的纠纷纷案件，，人民法法院可以以通知次次承租人人作为第第三人参参加诉讼讼。【理解与适适用】1、“6个月”期期限的性性质《合同法》第224条规定：：“承租租人未经经出租人人同意转转租的，，出租人人可以解解除合同同。”为为督促出出租人及及时行使使合同解解除权，，维护交交易的稳稳定性，，本条将将出租人人知道或或者应当当知道承承租人转转租，但但在6个月内未未提出异异议的，，推定为为出租人人同意转转租。该该6个月期限限的性质质为除斥斥期间，，不适用用诉讼时时效关于于中断与与中止、、延长的的规定。。

2、关于次次承租人人的诉讼讼地位在房屋租租赁合同同被解除除或被认认定无效效情形下下，都涉涉及房屋屋的返还还问题，，此时，，案件的的处理结结果必然然与次承承租人具具有法律律上的利利害关系系，当次次承租人人对租赁赁房屋进进行装饰饰装修或或者扩建建，则次次承租人人对诉讼讼标的享享有独立立的请求求权。因因此，本本条依照照《民事诉讼讼法》第56条的规定定，次承承租人具具有第三三人的诉诉讼地位位，既可可以是具具有独立立请求权权的第三三人，也也可以是是无独立立请求权权的第三三人，具具体情形形可由受受诉法院院根据案案情确定定。

3、承租人人未经出出租人同同意转租租，其向向次承租租人收取取的租金金不构成成不当得得利。理由：在在出租人人与承租租人的房房屋租赁赁法律关关系中，，出租人人以租金金为对价价将租赁赁物交于于承租人人占有、、使用、、收益，，其收益益已经确确定而不不能再对对租赁物物进行使使用、收收益，而而至于承承租人向向次承租租人收取取的租金金，只是是其使用用、收益益的变形形形式，，无论其其收取多多少，出出租人的的租金并并不因此此而受到到损害，，故不能能因为承承租人因因转租而而获益就就认为损损害了出出租人的的利益，，承租人人收取租租金不符符合不当当得利的的构成要要件。

第十七条条【次承租人人的代偿偿请求权权】因承租人人拖欠租租金，出出租人请请求解除除合同时时,次承租人人请求代代承租人人支付欠欠付的租租金和违违约金以以抗辩出出租人合合同解除除权的,人民法院院应予支支持。但但转租合合同无效效的除外外。次承租人人代为支支付的租租金和违违约金超超出其应应付的租租金数额额，可以以折抵租租金或者者向承租租人追偿偿。【理解与适适用】《合同法》第227条规定：：“承租租人无正正当理由由不支付付或迟延延支付租租金的，，出租人人经催告告后可以以解除合合同。””在转租租合同有有效的场场合，若若出租人人因承租租人不支支付或迟迟延支付付租金而而行使合合同解除除权时，，次承租租人可以以代偿请请求权抗抗辩出租租人的合合同解除除权。在在转租合合同无效效的场合合，如转转租合同同未经出出租人同同意，次次承租人人无代偿偿请求权权。

次承租人人代出租租人支付付租金与与违约金金后，对对承租人人享有两两种权利利,一是对于于承租人人的追偿偿权,二是对于于其支付付的租金金和违约约金可以以和转租租合同中中其应支支付的租租金相折折抵。第十八条条【次承租人人逾期腾腾房的处处理】房屋租赁赁合同无无效、履履行期限限届满或或者解除除,出租人请请求负有有腾房义义务的次次承租人人支付逾逾期腾房房占有使使用费的的，人民民法院应应予支持持。【理解与适适用】房屋租赁赁合同无无效、履履行期限限届满或或者解除除的情形形下，承承租人应应将房屋屋返还出出租人；；但实际际占有房房屋的是是次承租租人，次次承租人人在房屋屋租赁关关系终止止时，即即不再拥拥有占有有、使用用租赁房房屋的合合法依据据，从而而构成对对出租人人所有的的租赁房房屋的无无权占有有，出租租人有权权向次承承租人主主张返还还房屋；；同时，，该次承承租人逾逾期腾房房，构成成不当得得利，出出租人亦亦有权向向次承租租人主张张逾期腾腾期间的的占有使使用费。。

第十九条条【房屋租赁赁合同的的概括继继受】承租人租租赁房屋屋用于以以个体工工商户或或者个人人合伙方方式从事事经营活活动，承承租人在在租赁期期间死亡亡、宣告告失踪或或者宣告告死亡，，其共同同经营人人或者其其他合伙伙人请求求按照原原租赁合合同租赁赁该房屋屋的，人人民法院院应予支支持。【理解与适适用】1、“继续续租赁权权”的扩扩大《合同法》第234条规定：：“承租租人在房房屋租赁赁期间死死亡的，，与其生生前共同同居住的的人可以以按照原原租赁合合同租赁赁房屋。。”本条条司法解解释将前前述规定定中的““共同居居住”扩扩大为““共同经经营”，，包括个个体工商商户和个个人合伙伙。对于于承租人人租赁

租赁房屋屋用于以以个体工工商户或或个人合合伙方式式从事经经营活动动的，若若承租人人在租赁赁期间死死亡（包包括宣告告死亡、、宣告失失踪），，共同经经营人或或者其他他合伙人人可以概概括继受受原租赁赁合同的的权利和和义务，，该共同同经营人人或合伙伙人取代代承租人人在原合合同中的的地位，，成为新新的承租租人。2、有关““个人合合伙”的的认定。。认定个人人合伙，，首先要要依据合合伙协议议；没有有合伙协协议且未未办理工工商登记记手续的的，只要要具备合合伙条件件（共同同出资、、共同参参与经营营、共担担风险、、共享收收益），，并有两两个以上上无利害害关系人人证明合合伙人之之间存在在口头合合伙协议议的，也也可认定定为个人人合伙（（《民通意见见》第50条）。

第二十条条【“买卖不破破租赁””及适用用的例外外情形】租赁房屋屋在租赁赁期间发发生所有有权变动动，承租租人请求求房屋受受让人继继续履行行原租赁赁合同的的，人民民法院应应予支持持。但租租赁房屋屋具有下下列情形形或者当当事人另另有约定定的除外外：（一）房房屋在出出租前已已设立抵抵押权，，因抵押押权人实实现抵押押权发生生所有权权变动的的；（二）房房屋在出出租前已已被人民民法院依依法查封封的。【理解与适适用】《合同法》第229条规定：：“租赁赁物在租租赁期间间发生所所有权变变动的，，不影响响租赁合合同的效效力”。。此条所所规定的的“买卖卖不破租租赁”原原则，其其例外情情形3种：1、当事人人明确约约定不适适用“买买卖不破破租赁””原则的的。

2、房屋在在出租前前已设立立抵押权权，因抵抵押权人人实现抵抵押权发发生所有有权变动动的。3、房屋在在出租前前已被人人民法院院依法查查封的。。第二十一一条【承租人优优先购买买权受到到侵害时时的救济济措施】出租人出出卖租赁赁房屋未未在合理理期限内内通知承承租人或或者存在在其他侵侵害承租租人优先先购买权权情形,承租人请请求出租租人承担担赔偿责责任的,人民法院院应予支支持。但但请求确确认出租租人与第第三人签签订的房房屋买卖卖合同无无效的,人民法院院不予支支持。【理解与适适用】1、房屋承承租人优优先购买买权适用用的法律律关系情情形房屋承租租人优先先购买权权只在租租赁房屋屋作为买买卖合同同法律

法律关系系的标的的物时发发生，在在赠与、、互易以以及因公公征用等等法律关关系中则则不得适适用，亦亦不能主主张优先先购买权权的损害害赔偿请请求权。。2、关于““合理期期限”的的认定《民通意见见》第118条规定，，“出租租人出卖卖出租房房屋，应应提前三三个月通通知承租租人。承承租人在在同等条条件下，，享有优优先购买买权；出出租人未未按此规规定出卖卖房屋的的，承租租人可以以请求人人民法院院宣告该该房屋买买卖无效效”，但但该条目目前已被被废止。。最高院民民一庭认认为可以以参考本本解释第第二十四四条第3项的规定定，该条条款规定定，出租租人履行行通知义义务后，，承租人人在15日内未明明确表示示购买，，视为放放弃优先先购买权权，该““15日”的届届满之日日肯定得得早于出出租人与与第三人人签订房房屋买卖卖合同的的日期，，出租人人履行通通知义务务必须给给承租人人留出必必要的答答复期限限——15日，因此此，出租租人最晚晚应于出出卖房屋屋前15日通知承承租人，，即在15日答复期期之前履履行通知知义务。

3、次承租租人是否否享有优优先购买买权？在房屋转转租场合合，次承承租人是是否享有有优先购购买权在在理论上上存在争争议，但但最高院院民一庭庭认为房房屋优先先购买权权的主体体应为承承租人而而非次承承租人，，其理由由为：从从条文文文义解释释上，租租赁房屋屋优先购购买权的的主体应应为租赁赁合同关关系中的的出租人人的对方方当事人人，租赁赁合同和和转租合合同虽是是两个紧紧密相连连的合同同，但在在租赁合合同中，，次承租租人并不不是合同同当事人人，其地地位不是是出租人人的承租租人。4、救济措措施承租人优优先购买买权受到到侵害时时，虽要要求确认认出租人人与第三三人房屋屋买卖合合同无效效的请求求得不到到法院支支持，但但仍有以以下救济济途径可可供选择择：

其一，承承租人优优先购买买权受到到侵害时时，承租租人请求求出租人人承担赔赔偿责任任仅为其其救济措措施之一一；（本本条所规规定的））其二，承承租人优优先购买买权受到到侵害时时，还可可以可以以请求法法院判令令其直接接以同等等条件与与出租人人形成买买卖合同同关系。。承租人行行使优先先购买权权主张以以同等条条件与出出租人成成立买卖卖合同后后,取得房屋屋所有权权,由此将导导致出租租人无法法向第三三人继续续履行合合同,第三人可可以主张张出租人人承担违违约责任任。5、要正确确理解本本条最后后一句话话，承租租人请求求确认出出租人与与第三人人签订的的房屋买买卖合同同无效的的虽得不不到人民民法院的的支持，，但出租租人与第第三人签签订的房房屋买卖卖合同并并不是说说当然就就是合法法有效，，合同的的效力还还要依照照《合同法》有关合同同效力问问题的规规定处理理。

第二十二二条【租赁房屋屋抵押权权人实现现抵押权权时，承承租人优优先购买买权的保保护】出租人与与抵押权权人协议议折价、、变卖租租赁房屋屋偿还债债务，应应当在合合理期限限内通知知承租人人。承租租人请求求以同等等条件优优先购买买房屋的的，人民民法院应应予支持持。【理解与适适用】1、抵押权权的实现现时可能能会与租租赁权冲冲突，但但抵押权权与承租租人的优优先购买买权并不不冲突，，不论抵抵押权设设定在租租赁合同同成立之之前或之之后，出出租人均均享有优优先购买买权。折价、变变卖均属属于出租租人出售售房屋的的行为，，不管买买受人是是抵押权权人还是是其他人人，出租租人在同同等条件件下均享享有优先先购买权权。

2、“同等等条件””的确定定要依照照买受的的第三人人与出租租人确定定的房屋屋价格，，该价格格体现的的是第三三人与出出租人的的意思表表示，房房屋出卖卖价格的的确定是是出租人人行使处处分权的的表现，，故承租租人主张张优先购购买权，，只能按按照第三三人与出出租人确确定的同同等条件件，承租租人对该该条件不不具有异异议权和和抗辩权权。3、承租人人的优先先购买权权约束的的只是出出租人对对缔约相相对人的的选择权权，而非非约束出出租人对对房屋的的处分权权。第二十三三条【租赁房屋屋拍卖时时，优先先购买权权的保护护】出租人委委托拍卖卖人拍卖卖租赁房房屋，应应当在拍拍卖5日前通知知承租人人。承租租人未参参加拍卖卖的，人人民