地产投资与运营探讨

养老地产投资与运营探讨2014年7月1989年毕业于河南大学、获学士学位；2003年毕业于诺桑比亚大学、获MBA学位。

曾任职房地产拍卖行、煤业化工集团等单位，2013年11月加入安邦讲师介绍资管创新业务七部养老险公司投资部

王越养老地产现状Part.2养老地产背景分析Part.1养老地产投资的战略定位Part.3Part.4保险公司投资养老地产的商业模式目录Part.6业务进入策略建议Part.5养老地产的运营设计相关政策大力支持市场资本进入养老产业，保监会松绑险资进军养老地产养老地产背景分析2002200620072011201220132014全国老龄办公室和发改委《关于加快发展养老服务事业的通知》《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》中共十七大报告民政部《鼓励和引进民间资本进入养老服务领域的实施意见》住建部等四部委《关于加强养老服务设计规划建设工作的通知》国土资源部《养老服务设施用地指导意见》国务院新闻办《中国老龄事业发展》的白皮书国务院《中国老龄事业发展“十二五”贵规划》国办发《社会养老服务体系建设十二五规划》十部委《关于全面推进居家养老服务工作的意见》《中华人民共和国老年人权益保障法》国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》民政部《养老机构管理办法》现实国情决定了中国的养老体系不可能参照日本和欧洲国家的“高福利型”，应更接近美国的适度保障，即建立政府统筹协调下的，以市场化、社会化为主体的养老体系养老地产背景分析供给端市场化运作国家基本养老保险企业补充保险（企业年金）个人储蓄性保险（商业保险）中国未来养老体系发展趋势有利于商业保险企业的发展及对养老业务的拓展养老地产背景分析鼓励民间资本和社会力量提供养老服务强化鼓励企业设立企业年金的税收优惠制度推出避税型养老储蓄产品，鼓励个人养老储蓄城市老年人收入保障性高、支付能力强：从收入来源来看，66%的城市老年人享有退休金，且每月养老金达1527元，具有较强额支付能力养老地产背景分析全体城市农村退休金/养老金24.1%66.3%4.6%家庭抚养40.7%22.4%47.7%劳动收入29.1%6.6%41.2%其他6.1%4.7%6.5%老年人收入来源调查项目城市农村加入养老保险的比率84.7%34.6%加入医疗保险的比率95.3%98.3%养老金（月平均）1527元74元老年人参加社保情况年均支付能力变强（单位：美元）50、60年代人口高峰期，现已是中产阶级代表，有强大的经济基础，养老消费支付能力强相对于近几年大规模进入养老地产领域的房地产公司，保险公司在养老社区业务领域具有独特的竞争优势养老地产背景分析保险公司优势房地产公司优势协同效应：将保险产品与养老社区挂钩，直接满足客户的保障需求先入优势：在政策、价格等方面都具有先行一步的优势产品预售：以项目未来的居住权打包成保险产品，解决了回收期长的问题管理经验：房地产的开发、运作和销售有着一大批专业的人员久期匹配：寿险资金的久期长，对资金的流动性相比要求不高租售结合：建成的社区可租可售，满足不同客户类型需求，比较灵活定位高端：保险公司有大量高端消费客户，是养老地产项目天然的市场资源杠杆操作：能够借入外部资金，放大资本规模以房养老：保险特有的经验分析和精算技术使其成为以房养老的首选经营者，风险管理能力强资金雄厚：养老地产是资金密集型产业客户接受度高：以购买保险产品的形式入住社区，后期没有固定的现金流流出中国个人理财时代到来，养老社区有望成为保险公司有效介入理财市场的“端口”业务养老地产背景分析中国2008—2013年全国个人持有可投资资产总体规模中国2008—2013年高净值人群的可投资资产规模及构成保险公司更容易将养老住宅及服务同金融理财产品结合在一起，为客户提供涵盖养老财务规划和养老生活安排的一揽子解决方案养老地产背景分析建筑产品居住空间+公共空间服务产品金融产品多层次+全方位养老年金+投资理财基于上述认识，我们认为养老地产在未来保险公司的发展蓝图中具有重要的地位养老地产背景分析拓展保险产业链业务增长点金融投资与产业运营的黏合载体整合养老产业服务链的平台客户生命和财务管理终身解决方案的关键环节养老地产现状Part.2养老地产背景分析Part.1养老地产投资的战略定位Part.3Part.4保险公司投资养老地产的商业模式目录Part.6业务进入策略建议Part.5养老地产的运营设计起步晚，体量小北京太阳城，绿地率先试水养老地产亲和源，日月星养老服务机构进入红十字曜阳，燕达金色年华，花样年华保险资金，海外服务商进入市场泰康人寿，保利等均有在建项目重售房，轻服务200386项目20项目201320142012200811项目1项目45项目--60%通过开发售房形式进入养老行业，养老服务质量薄弱养老地产现状目前国内的养老地产（包括养老社区）的开发和经营还处于探索期，尚无公认的可复制且经受长期考验的成熟模式养老地产现状服务体系设计标准化产品标准化类别模式第一类：与社区共同建设专门建设综合性养老社区新建大型社区的同时开发养老组团普通社区中配建各类养老产品第二类：与相关设施并设成熟社区周边插建多功能老年服务设施与医疗机构结合，就近设置养老设施养老设施与幼儿园并设与教育设施结合，建设养老公寓国内养老地产的主要开发模式养老地产现状服务体系设计标准化产品标准化类别模式第三类：与旅游或商业地产结合在旅游风景区中开发养老居住产品与商业地产结合，开发老年公寓第四类：与国际品牌接轨引入外资，建世界型连锁老年设施与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式第五类：以其他方式转型与保险业结合，利用险资投资养老地产与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产利用自身独特资源转型开发养老地产国内养老地产的主要开发模式养老地产现状服务体系设计标准化产品标准化养老模式代表案例典型特征模式点评“社区+医院+地产”模式台湾长庚养生文化村燕达建康城以医院雄厚的医疗资源为后盾，简称了群求最大的银发地产社区以医院为核心建立老年社区，良好的医疗服务成为最大的竞争优势过于注重医疗作用，无法满足一些身体条件较好的老年人的养生生活会籍制养老俱乐部北京太申祥和山庄亲和源集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的综合性服务机构，推行会员制新型养老模式良好的环境很受老年人的欢迎，雄厚的医疗实力很好的满足了老年人医疗、养生的需要投资规模大，投资回收期长度假基地连锁北京金港家苑江苏生态养老连锁将养老与度假旅游结合起来，在全国各地建立连锁基地形成的连锁经营模式一种将养老和度假旅游完美结合的全新产品。它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老投资规模大，且需形成规模效应才能有盈利空间国内养老地产的主要经营模式分时度假式养老云南卧云仙居浙江诚仙居将分时度假旅游与养老结合起来，亦可连锁借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老院结合在一起的一种商业新概念当前，在国内消费者的权益难以得到保障以房养老北京太阳城老年公寓采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”可以很好的解决老年人养老资金来源问题该模式最大问题是我国传统观念额羁绊，需要随着时间和社会发展人们观念逐渐的改变养老地产现状服务体系设计标准化产品标准化养老模式代表案例典型特征模式点评异地购房海南、大连、青岛等地楼盘以养老为目的的异地购房异地养老是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品，它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点的针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。“候鸟式”养老大连的互动式异地养老服务，巴马不同城市老年公寓之间的置换式异地度假养老“季节性”养老天津泰达国际养老院炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中海外华人回国养老新加坡北美购屋旅游团国内养老地产的主要经营模式近年来险资企业纷纷宣布进入养老地产领域养老地产现状企业项目信息1泰康人寿是保险界中步子迈得最大的公司之一。2009年11月第一个获得保监会批准投资养老社区建设资格，成为保险业浮出水面的首例养老地产项目。随后又斥资40亿元购置小汤山温泉乡2000亩地，建造第一家泰康养老社区（2013年至2014年建成）。今年初，在崇明岛圈地2000亩用于建造高级养老社区。在三亚亦有项目。2中国人寿中国人寿在养老地产领域的投资紧随泰康人寿其后，就连项目选址也与后者颇为相似。已在河北廊坊拿地超万亩，总投资额约100亿元。初步规划构建养老社区一南一北的格局，而公司在南方的落脚点则与泰康人寿一样是海南。3合众人寿2010年4月，武汉市蔡甸区政府与合众人寿签订100亿元的合众人寿健康社区项目，总建筑面积160万平方米左右，项目建成后可容纳老人上万人。4中国平安投资170亿在浙江桐乡打造桐乡平安养生养老综合服务社区，还计划在环渤海、长三角、珠三角、西南部和海南等地规划养生养老项目。5中国太平投资20亿在上海开发“太平申仕国际养老社区”，与万达签订战略合作协议，携手进军养老地产市场6新华人寿在北京密云和延庆斩获地块开发养老社区“新华家园”，近期又在三亚和广州等拿地但是，目前养老地产存在很多问题，可推举的成功案例几乎没有，所以，前景虽好却面临众多挑战养老地产存在的问题1，养老产业链整合度低产业链发展不成熟，上游包括老人生活用品，康复设施，下游包括老年人保险，理财，健康咨询等产品和服务缺乏在设施建设和后期护理服务方面不够健全2，投资额巨大，资金回收期长，赢利风险大养老社区需要配置无障碍通道，医院，老年活动中心等配套服务设施，加大了资金负担养老社区嵌入了医疗，保健等服务机构，管理成本高，服务效率低，投资回收慢3，现有老年住宅未形成规模效应社会保证体系不完善，老年住宅未形成“产业化，社会化，规范化”养老机构入住率不高，服务水平跟不上，社区管理及设施不完善，尚未形成规模化4，受众群体有限缺乏清晰的市场定位，对老年客户群细分不够，有针对性的服务受到限制现有老年公寓主要为中高经济实力的老年客户提供服务，普及面不高养老地产现状养老地产现状Part.2养老地产背景分析Part.1养老地产投资的战略定位Part.3Part.4保险公司投资养老地产的商业模式目录Part.6业务进入策略建议Part.5养老地产的运营设计养老地产投资的战略定位定位1：是全面介入建设运营的各个环节，还是以合作等方式选择性介入？对口金融支持融资支持养老保险提供养老住宅产品房屋居住配套设施提供养老运营服务物业管理生活服务提供医疗护理服务医疗抢救康复护理提供老年人日常用品老年用品食品/服饰监督引导资金帮助政府保险和金融机构地产开发商养老运营服务商医疗运营商养老产品提供商监管土地，税收扶持运营资金扶持养老服务提供者养老消费者养老服务内容消费资金来源老人群体养老金子女赡养社会慈善捐赠保险产品个人储蓄必要法律保护和消费引导服务内容选择保险公司投资养老地产的三种模式参与模式举例优点缺点建设与运营为同一主体泰康人寿通过专门设立的“泰康之家”平台进行养老社区建设和运营可控性强，便于保险公司的战略制定和实施保险公司缺乏房地产开发经验，资金占用规模大，投资周期长保险公司与开发商合作模式中国人寿开发的河北廊坊养老社区项目，由旗下国寿投资与中冶置业合作投资商，运营商，开发商为合作体，共担风险，共享利润，有利于充分挖掘开发商和保险公司各自的优势可控性差，协调成本高通过股权投资的模式进入养老产业中国人保旗下的投资控股公司筹划与中信医疗健康产业集团公司设立规模300亿的不动产投资基金，专投养老项目险企管理成本较低，灵活性强，与自身保险业务能够形成协同效应对具体项目的可控性较弱养老地产投资的战略定位定位2：采取何种投资模式？全资投入、合作投入、基金投资还是多者结合？养老地产投资的战略定位定位3：选择何种养老地产模式？制定何种竞争切入策略？如何组合？类型代表案例核心要素特点常住养老机构养老亲和源/养老院老人入住社区，将医疗机构入驻社区内部，提供房屋出租，医疗护理，养生体验等全程化服务提供租赁权，配套服务，无房屋产权养老社区北京太阳城泰康之家住宅销售与老年公寓等养老配套设施持有运营相结合方式，社区内大约70%为老年人，提供全程化服务住宅销售与老年公寓社区养老万科幸福汇北京东方太阳城住宅出售平衡资金，老年占30%左右，与养老概念相关，设计相关养老配套服务，不提供看护服务，强调居住功能老年住宅概念，提供房屋产权居家养老以家庭养老为基础，社区提供生活照料，家政服务，康复护理，医疗保健，精神慰藉等上门服务老人自我和家人照料，提供房屋产权“候鸟式”养老度假式养老台湾台塑长庚养生文化村养老地产+旅游地产，以季节为周期在不同养老公寓之间进行更换受制于医疗，养老保险异地使用限制，更多是自有资金养老买房投资与住宅功能类似

全产品线切入是国内部分保险集团参与养老社区建设的模式，有效的产品组合既可以拓宽养老客户，同时也能够形成良好的现金流组合养老地产投资的战略定位定位4：采用什么样的盈利模式？财务模型如何设计？赚土地的钱以养老地产获取廉价土地，本质是房地产开发市场上大部分定位养老的项目，均是以养老和适老为卖点，仅在产品的市场细分上倾向于老人居住赚房子的钱以养老地产为名，通过养老配套的完善，便于提升项目竞争力当社区成熟后，养老文化的形成，社交聚集的圈层效益，均有利于提升物业价值赚服务的钱以服务和设施作为养老地产项目的核心，通过细分市场，研究老年人的活动规划，进行有针对性的设计，形成成熟的服务体系，管理体系赚产品的钱以老人需求为中心，开发相应的产品和提供相应的服务，通过老年超市或老年用品展销中心等渠道，让老年人买到自己真正需要的产品，引导老年人的健康生活。养老地产投资的战略定位定位5：如何选择切入城市？如何在短期内树立品牌？如何在全国布局？如何通过整合实现连锁扩张？城市进入选择维度从社会经济指标层面两维度进行判断人口状况判断城市是否进入老龄社会的标准人均可支配收入判断城市人口购买力是否具备发展养老地产的标准联合国将“60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%”作为是否进入老龄社会的标准国际标准为人均可支配收入达到3000美元（约20000人民币）以上具备发展养老地产的条件区域的平衡原则分散风险地域化聚焦，从中心城市辐射周边单一城市占比优于区域规模增长各战略城市群投资比例之和不低于总投资额的70%，核心城市不低于所在城市群投资比例的50%同等条件下应优先考虑等级更高的城市布局原则养老地产投资的战略定位定位6：能满足什么需求？能提供哪些服务？提供什么样的服务产品？50-60岁60-70岁70-80岁80岁以上需求类型社会性需求照顾性需求医疗性需求护理性需求需求表现首次退休，还不甘心退出社会的舞台，身体机能无退化，可返聘，观光，独自居家，不需要照顾设置多功能房，保持老人与外界的联系习惯于退休生活，身体机能开始退化；子女不在身边或丧偶等原因，孤独感重双人房间设置举办互动性强的互动细致入微的日常服务身体机能衰退，在自理及半自理之间，自己，保姆及儿女缺少专业技能进行医疗照顾，医疗性需求上升定期体检解决护工需求安享晚年，多数处于失能或半失能状态，护理性需求较强，需要全方位护理专业护工医生定期巡视住宅与医院连接便利不同年龄阶层的老年客户有特殊的需求特征，对不同年龄老年的需求的满足是养老社区服务内容的关键界定养老地产投资的总体战略定位养老地产投资的战略定位明确3个主体地位1：养老保险、健康保险与养老社区相结合的主体2：以养老社区为载体，整合上游保险产品和下游针对老年人的服务产品的主体3：以旗舰养老社区为基础，进行运营管理标准化连锁扩张的主体思路：构建业务平台，助推养老社区发展实现一个目标：打造区域内标杆养老社区项目，进行连锁扩张完成一个基础任务：积累养老社区开发与运营管理经验，建立相关的服务标准，为连锁扩张打下基础拓展两个平台：致力于养老社区的投资与运营，通过代建、合作开发、独立开发等多种方式介入养老地产开发，通过整合服务商资源，搭建养老社区所需居住、商业、医疗设施及配套公共产品和服务的平台；搭建养老产品与养老社区相结合的平台养老地产现状Part.2养老地产背景分析Part.1养老地产投资的战略定位Part.3Part.4保险公司投资养老地产的商业模式目录Part.6业务进入策略建议Part.5养老地产的运营设计保险公司介入养老地产的战略目的应该是基于“大金融、大保险”的核心能力做大做强“大健康、大养老”产业，形成金融投资与产业经营的双轮驱动模式，实现“一个客户，综合服务”，最终构建资产规模、投资收益互生互长的综合型金融集团保险公司投资养老地产的商业模式金融投资产业经营保险医疗养老健康管理医药、保健品终端客户银行业务保险业务大资产管理证券投资信托金融租赁基金期货根据目的定位，养老地产的投资运营必须解决两大核心命题：如何构建基于养老地产的资产管理能力和如何建立具有竞争力的养老地产运营商业模型保险公司投资养老地产的商业模式资本产业资产管理能力融

投管退保险产品研发创新银保等混业金融工具的组合创新基于回报的监控指标体系资产与资金规划REITs等资产证券化产品时主要推出渠道科学的选址模型适宜的投资策略和投资模式产业运营模型产品规划运营模式产业整合整合养老产业链的服务平台保险公司投资养老地产的商业模式本位产业相关产业衍生产业养老产业养老设施供应链产业老年护理供应链产业老年休闲娱乐业老年旅游度假业老年学习培训产业老年医疗保健产业…老年房地产老年护理服务业老年商业老年医疗养老设施与机构…老年投资理财老年住房倒按揭老年保险…养老地产（适老化住宅及其相关配套设施）为载体的三维产业链整合养老产业链的服务平台养老地产作为产业消费群体的居住区，服务发生场所，具备天然的平台属性养老产品消费者群体各地养老社区投资项目A服务商B服务商C服务商D服务商养老产业平台整合资源/创造价值对接政府选址与开发输送消费者投资管理佣金产权销售租金自营服务利润资产管理佣金业务合作分成保险公司投资养老地产的商业模式通过整合，保险公司成为客户生命和财富管理终身解决方案操作者养老地产与保险产品的互动互融，可以形成综合产品解决方案，有效满足客户的保障需求和理财需求，将客户的资金长期黏着在保险资金池内保险产品养老社区投资型产品护理险健康险养老险养老地产投资护理服务医院养老公寓一个客户综合服务保险公司投资养老地产的商业模式资产管理是对接资产和资本市场的经营管理行为，其目的是实现资产的保值增值。对于养老社区业务这样的“重资产型”业务，需要设计如何化“重”为“轻”的资产管理策略保险公司投资养老地产的商业模式资产市场资本市场物业管理运营管理资产管理基金管理让养老地产成为金融投资与产业运营的黏合载体保险公司投资养老地产的商业模式借助资本市场，以股权投资等方式为纽带，整合养老产业链的相关企业，实现产业盈利与资本增值的互动与循环妙处在于：互动与循环，预期自实现资本产业资本市场产生市值产品市场产生利润养老地产现状Part.2养老地产背景分析Part.1养老地产投资的战略定位Part.3Part.4保险公司投资养老地产的商业模式目录Part.6业务进入策略建议Part.5养老地产的运营设计居家生活照料成熟市场竞争要素及格局专业医疗护理资源为核心专业细分的医护资源，导致全局竞争高度竞争，而各专业领域相对集中基于开发和服务运营综合能力成熟市场区域化分散的开发资源，导致最终分散的竞争格局地产开发为核心能力成熟市场区域化分散的开发资源，导致最终分散的竞争格局基础医疗和生活服务能力为核心广泛分散于各区域市场机构养老社区养老居家养老专业医疗护理持续关怀独立型/协助型养老老年公寓/活跃长者社区上门医疗服务居家生活照料细分服务/产品中国市场启示专业医疗资源仍分散于各公立医疗机构短期进入门槛高服务门槛相对较低开发资源相对集中可能形成后发优势，成长为规模化企业房屋开发门槛逐渐增高中小企业房企空间被逐渐压缩

服务资源同样分散生产服务组织能力难以短期提升养老地产的运营设计养老地产的规划应从客户定位、选址区位、功能布局、设计标准化、服务体系、财务模型六个层面触发，最终形成标准化的养老社区产品线体系和品牌价值体系养老地产运营设计财务模型服务体系设计标准化功能布局选址地位客户定位产品标准化品牌价值现金流特征投资效益经营策略与模式服务菜单服务标准建筑、景观和室内设计、设备设施部品标准化业态组合业态配比空间布局城市及区位选择周边配套要求客户研究与细分客户需求分析市场定位根据区位、客群和盈利模式不同，确定不同的产品定位，设计可能的产品线养老地产的运营设计安邦保险养老社区的产品线设计社区配套设施产品客群及其特征选址要求产品特征服务系统盈利模式包括开发分期、开发节奏、发开次序开发策略包括客户的收入水平、家庭状况（家庭结构、赡养方式、房产情况）、年龄及健康状况，知识水平和养老观念养老住宅的类型及配比，智能化设施和其他适老设施配置标准、装修标准、建筑风格等包括服务内容的设计、服务商的选择和合作模式，服务标准的设定等包括城市量级（人口、经济发达程度、环境气候状况、辐射能力）、地块在城市的位置（城区、近郊、远郊、风景区）、土地性质和体量、规划指标、配套政策等医疗、护理、文化娱乐、餐饮、酒店及配套商业等功能设施的搭配标准资产选择持有还是出租或是自营、联营，比例设定，对入住老人的收费模式选择养老地产的运营设计服务体系设计标准化产品标准化养老地产运营服务需“软硬结合”，硬件仅仅只是载体，而高品质的针对性“软服务”是养老地产的价值核心方面内容形态描述重要程度健康服务体系中医保健养生中心独立建筑必需社区医院必需楼内医疗室（膳食咨询室）可在建筑内配备日常生活服务体系家政服务中心可按商业街形式配置或独立一栋建筑必需社区中央餐厅、风味餐厅必需银行、中型超市、药店、邮局等必需班车站、停车场必需文化教育体系行政管理办公区、展示中心可在一栋建筑内设立必需营销接待处（监控中心、会籍交易中心）必需图书馆/展览室必需老年教室、多功能厅（舞蹈、讲座）必需活动室（乒乓球、台球、麻将室）养老地产的运营设计服务体系设计标准化产品标准化方面内容形态描述重要程度文化教育体系老人聚会活动场所（走廊、建筑连廊）户外（带一部分运动设施）太极园（武术运动场）、门球场户外广场室内游泳池、体育健身馆独立建筑必需公园、中心文化广场配合环境规划必需增值服务体系度假酒店可在一栋独立建筑内设立种植园借用生态农业通过何种方式进行养老地产开发和运营？应成立养老地产投资公司，下设运营公司，由投资公司委托开发商进行代建，并持有产权，出租给下设的运营公司经营，或出售给外部投资者后由