老街市场化运营方案 购物中心运营管理方案

思茅老街市场化运行策略方案汇报时间：.3月.20日汇报人：程雪糕第1页

招商—运行—销售均为项目成功关键要素；项目最终是否成功需要靠中期运行管理得以表达。

对于思茅老街项目而言，因前期定位以及运行比较混乱，客户存在较大抵抗心理，怎样打破商家、消费者心理斥诟，是本案需要重点处理问题。

怎样处理？经过中期运行调整，打动客户。运行分为两大致系，运行与管理。只有经过运行层面细节调整以及管理层面规范操作才能一步步确保调整稳步进行。前言-2-第2页1234经营管理目及难点思茅老街运行管理思绪思茅老街运行管理策略运行管理风险及应对策略56思茅老街基础管理办法运行成本组成与估算目录-3-第3页从社会层面出发“五方满意项目运行目标”I.——销售收益——文化价值Ⅱ.Ⅲ.——投资回报企业满意政府满意投资者满意完美改进老街形象表达城市文化舞台提升老城区城市商业业态水平和功效取得预期投资收益企业形象得到提升后续商业项目开发积累口碑有稳定投资回报有连续增加投资收益有竞争力租赁市场Ⅳ.——经营效果经营商满意降低经营风险良好经营价值和利润空间，可连续性整体业态思茅老街关键理念：收益最大化、满足投资回报、实现经营效果、符合市场需求，同时创造文化Ⅳ.——符合需求消费者满意满足消费、休闲和以及过街体验需求

带给各方运行目标经营管理目及难点-4-第4页a）项目现阶段主要为投资型客户，怎样抓住商家进行运行？b）客户对思茅老街商业接收度不高，认为品质不强，怎样改变观念？c）各商家实力不一样造成项目各区间客户认知度不一，怎样带动各区间人气？d）现阶段招商业态是否能够成功运行？假如运行失败怎样调整？e）联营商家无法提供租金，散户商家实力不强，如遇退场，怎样把控？思茅老街运行主要难点以稳健经营为目，在经营中调整，解决这些问题。f）项目怎样造活？开街时期人气应较高，但怎样保障人气？g）怎样去经过组织活动带感人气？在经营中商家怎样调整？经营管理目及难点-5-第5页思茅老街运行管理关系主体包含企业、部分商户业主、商家和消费者，以及公共关系所包括政府部门、行业协会、社会团体等。本项目标运行管理就是基于项目资源、商家资源和社会资源，进行优化整合，创造利润价值和社会效益过程。运行管理思绪

运行管理思绪前提公司物业企业业主租赁商家自营商家消费者返租、委托经营关系|销售关系租赁关系返利、租赁关系营销关系租赁关系物业管理服务关系物业管理服务关系物业管理服务关系行为服务关系-6-第6页四大关键职能项目业主商铺转让、经营者转租等；项目开业后补位招商；商家贮备工作；对入驻商家进行评定工作；项目商家经营情况审核；区域市场、竞争对手调查分析；商业应对策略制订；项目对外关系协调和维护；项目营销推广和商业活动策划组织和执行；帮助商家寻找、开发、稳定终端客户，引导和培育项目所处区域市场，促进区域商业快速繁荣；提供专业培训，提升商家市场竞争力，保持营业收入稳定提升；项目区域内市场细分和空白捕捉，辅助和引导商家调整经营业态；经营管理关键职能在于经过市场研究、招商、助商稳商、运行管理职能，顺应市场改变制订策略、引入优质商家，扶助潜力商家，经过完善管理机制，为商家营造良好经营环境，经过营销推广活动，激活市场，经营旺场，实现商家、企业、消费者多方共赢。完善基础物业管理，创造和维持良好经营消费环境，保持项目良性发展；商家经营行为管理，建立投诉反馈机制，杜绝假货、强买强卖等现象，提倡诚信经营，保障项目标市场形象；经过营销宣传活动，扩大项目影响力和认知度，吸引市场消费。

运行管理四大关键职能运行管理思绪市场研究职能招商职能助商稳商职能运行管理职能

运行管理思绪前提-7-第7页-8-经过积累管理经验，完善管理模式，不停提升管理水平，为本项目开发提供支持和服务；组织与配合项目主力店招商、前期全方面招商和后期置换与补位招商工作，保障项目连续运行，保障业主租金和运行管理企业收益；盘活项目与社会资源，经过各类营销宣传形式实施项目经营旺场，是保障商业、业主、企业收益基础；打造项目品质，树立项目区域著名度，促进项目资产升值溢价，保障业主投资收益；经过专业运行管理，提振信心，实现项目成功销售。运行管理思绪

运行管理思绪前提

项目经营功效性目标经营旺场招商保障资产增值销售支撑开发四大核心目经营旺场第8页九大运行业务体系营销推广体系物业服务体系业态规划体系资产掌控体系经营服务体系资源整合体系衍生产品体系品牌管理体系招商置换体系针对思茅老街实际情况，我们将项目标运行管理从基础物业管理到招商经营，从资源整合到经营旺场，划分为九大致系，不一样业务体系间相互联络和落地执行，从而支撑实现项目四大关键目标。业务体系支撑目标实现运行管理思绪

运行管理思绪前提-9-第9页-10-九大运行业务体系资产掌控体系以返租、联营、托管等方式掌控资产，突破多业权难题，保障项目依据规划进行总体调整和运行。物业服务体系获取运行基础平台，保障正常经营秩序，维护良好客户关系。为经营提供有效支撑业态规划体系对项目商业运行进行分析诊疗，重新进行业态定位调整修正，对项目商业进行二次规划，进行气氛导识、广告位、动线场地、租户配比等动态调整，连续提升项目商业品质。营销推广体系系统、连续开展营销推广，确保项目连续旺场经营和品牌影响力提升。经营服务系统深入商家经营活动，助力成长型商家发展壮大，增强与商家之间合作，为商家提供经营性服务，提升商家忠诚度和经营能力。品牌管理体系打造项目品牌，连续提升市场影响力，保障商业项目标连续经营，支撑企业品牌提升。衍生产品体系在各类后期运行业务体系中，探索新盈利模式和利润增加点，创新挖掘满足各方利益而衍伸相关业务产品。资源整合体系以丰富各方资源，深度挖掘资源价值，有效掌控，支撑各项业务工作开展。招商置换体系依据发展需要，业态调整需要，连续招商置换，提升商源品质，确保品牌立市。运行管理思绪

运行管理思绪前提

九大运行业务体系明细第10页-11-统一招商管理统一营销推广统一物业管理统一服务管理统一商业规划统一运行管理模式统一进行思茅老街建筑内外空间、环境管理及设备设施维护保养，营造舒适购物休闲环境统一策划思茅老街整年系列营销策划活动，营造气氛吸引客流，举行大量有文化内涵并特聚人气活动，使本案商业成为传输文化资讯平台经过招商步骤捆绑协议或协议，后期经过政府税费调控等形式，实现思茅老街统一招商管理，包含统一业态控制、统一品牌及商家审核、统一租约等管理内容。为商户提供专业服务咨询；统一设置总服务台，提供客户服务提升项目服务水平；代行部分工商行政职能，对商户经营行为、商品和服务质量进行必要监督，保持良好经营秩序，并以此提升项目认知度。统一思茅老街业态规划和商品布局，并在后期运行中统一进行业态调整，统一公共资源规划、经营和管理。运行管理思绪

运行管理思绪前提

经营管理以统一为前提第11页-12-工程维护秩序维护环境维护客户服务商户服务一站式服务中心思茅老街一站式服务中心作为项目物业管理关键，担负商家服务、客户咨询投诉、日常维护和突发事件处理信息中转站和调度中心，信息集中化管理，能够将需求有效分类传达，同时跟踪事件处理进度和结果，提升项目标管理效能；一站式服务中心也是项目服务形象、管理形象窗口，有利树立良好运行管理形象。

运行管理思绪前提运行管理思绪

物业管理模式第12页-13-a）项目现阶段主要为投资型客户，怎样抓住商家进行运行？b）客户对思茅老街商业接收度不高，认为品质不强，怎样改变观念？c）各商家实力不一样造成项目各区间客户认知度不一，怎样带动各区间人气？d）现阶段招商业态是否能够成功运行？假如运行失败怎样调整？e）联营商家无法提供租金，散户商家实力不强，如遇退场，怎样把控？项目运行主要难点f）项目怎样造活？开街时期人气应较高，但怎样保障人气？g）怎样去经过组织活动带感人气？在经营中商家怎样调整？基础管理以高品质物业经营为保障营销推广造活、包装、推广等等整体运行稳商、置换等预防假开摊，预防死铺

在项目经营中主要可预见及未预见难点，需经过基础管理、营销推广、整体运行三大致系进行突破处理，带活商业。运行管理思绪运行管理总体系第13页-14-运行管理思绪商场开业策划：包装、推广招商置换、稳商公共资源利用基础管理管理介入经营管理三路齐驱实现成功运行运行准备阶段项目培育阶段运行成熟阶段项目关键运行思绪：推广、经营、管理并驾齐驱，经过推广、经营及成熟物业管理，成功运行项目资产运行管理经营有条不紊租金收入稳健项目形象品质经营造活商源贮备等推广运行管理思绪

运行管理思绪项目经营项目管理前期招商推广招商第14页-15-项目培育阶段项目成熟阶段项目稳定阶段思茅老街项目运行管理分为前期介入阶段、项目培育阶段、项目成熟阶段和项目稳定阶段。在这一过程中，顺应市场改变与发展，项目标定位、招商、运行和管理策略都会做出对应调整，也会再次经历培育、成熟到稳定过程。就项目以及基于普洱市场现实状况，我们将项目标运行管理实施阶段划分以下：前期介入阶段开业前至开业商场开业，经营部门主要配合前期招商。开业至项目开摊率稳定、商家经营稳定、消费客群稳定。商家经营业绩逐步上升、经营面积逐步扩大，项目开摊率到达在90%以上，项目在区域具备一定著名度。商家结构不停优化，产品品质和项目品质不停提升，项目开摊率保持在95%以上，项目在区域市场市场影响力不停扩大。开业至开业2年时开业2年至开业4年开业4年后——注：依据市场情况和项目运行情况，项目经营造活时间段会缩短或延长

分阶段运行目标运行管理思绪第15页-16-前期介入阶段

业态规划和商业布局优化；经营管理咨询和答疑（项目销售配合）；物业服务定级，相关收费项目报备；编制商业经营管理制度；编制《前期物业协议》、《暂时管理条约》与《消防责任书》；人员招聘、组织与培训；商铺及物业设施设备交验；商家入驻配合与装修管理；开业准备工作；搭建组织构架，完善各项制度，杜绝法律风险；确保首招成功，支撑项目开业；做好销售各项配合工作；关键工作：运行管理思绪前期介入阶段工作内容第16页-17-项目培育阶段项目区域市场分析、评定机制，指导项目经营决议；设置一站式服务中心，建立通畅商家和客户信息反馈渠道；

制订相关费用减免和优惠政策，扶商、助商、稳商，强化商家忠诚度；依据实际经营和项目情况，调整项目业态，置换商家；利用公共区域和广告位营造市场整体商业气氛；主动参加政府和行业组织相关评选活动，获取诚信经营项目等荣誉称号，树立项目社会形象；

多渠道，多节点，开展项目营销推广活动，“有节过节，无节造节”，引发市场和消费者关注，逐步提升项目知晓度，拉动项目人气商气；。多渠道强力营销，拉动项目商气人气；制订扶商、助商、稳商政策，建立商家经营信心；盘活社会关系，树立项目诚信经营形象；关键工作：运行管理思绪

项目培育阶段工作内容第17页项目成熟阶段-18-关注和评定区域市场发展情况，为经营管理决议提供支撑；提升租金水平，提升企业盈利能力，置换淘汰劣质商家；制订相关费用减免和优惠政策，扶植一部分忠诚度较强商家；公共资源规划经营，增加收益渠道；商家关系维护工作；连续营销推广，保障项目商气人气；提租续约，置换劣质商家，提升企业收益率；挖掘公共资源，增加企业盈利渠道；关键工作：运行管理思绪

项目成熟阶段工作内容第18页-19-项目稳定阶段扩大行业交流，提升项目及企业著名度；建立管理工作质量监控体系；建立管理品质评定及完善机制；

保障项目租金和企业利润收益逐年稳步递增；

完善整理项目运行管理经验模式，复制支撑后续项目标开发运行；扩大项目品牌著名度；提升项目形象品质和经营品质；依据项目实际情况，调整业态，提升租金，连续增加企业收益率关键工作：运行管理策略

项目稳定阶段工作内容第19页-20-经营策略帮助入驻商家寻找、开发、稳定终端客户，制造大型营销活动，借助传媒及广告力量，不停吸引消费者眼球；协调好区域市场商户关系并维护好商业秩序，建立和维护项目品牌，不停提升区域市场商家竞争力。经过专业经营管理，力争把项目打造成为一个“品质老街”。管理策略客户策略资源利用策略品牌策略项目五大经营管理策略经过经营+管理+客户+品牌策略提供运行保障，加上对公共资源利用，为项目创造溢价。怎样去经营造活？怎样去创造更高收益？经营推广运行管理策略第20页-21-经营策略管理策略客户策略资源利用策略品牌策略开街策略经营监测招商置换商源贮备稳商策略管理策略品质管理规范经营安全防范客户体验客户便捷VI宣传营销活动气氛营造价值挖掘项目运行策略分为五大运行管理策略，同时，各策略再细分为多项策略在实操层面。开街策略对于项目运行最为主要，开街策略作独立讲解。项目主要运行管理策略运行管理策略第21页普通情况下依据装修进度、业主要求、企业要求等为了早日计算租金，择日进行试营业，方便商家和运行企业进行调整，用于人气初步聚集，也能够取得一定政策优惠。等候真正适当时机，进行充分准备，在另行正式开业。项目最理想是一次性全部开业，整个是商业气氛轻易营造；假如招商进展确实不顺利，能够考虑首先让仿古街及金街先行开业，之后依据招商进展相继主楼开业。-22-先试营业后正式开业。试营业区域前半个月商铺签约率最少要到达70%，装修施工完成率要超出50%。开业前一周铺面面积出租率要到达85%，一类口岸要到达100%。开业当日正常营业要到达75%。对于还未出租商铺用喷绘遮挡门面，在门上上张贴“正在装修，敬请期待”等通告。运行管理策略

经营策略开业需要具备条件第22页-23-高开高走，提前预热。项目增势突袭开业，低价抢市业未开，声先到开业前30天——开业前15天项当前一个月至半个月推广开始提及详细开业时间，用大奖和重大事件作为预告（不予明确），宣传公告放上品牌logo。该期间主要进行项目形象宣传，让普洱客户对项目存在充分认知。同时，进行品牌宣传在开业前半个月时候推出品牌促销内容，推介重点商家项目连续造热，放出项目大奖及重大事件信息，同时宣传语开始为项目造势，广派资料，资料可加印各商家开业优。

开业前扩大宣传范围，范围轰炸，让项目开业能成为普洱人议题，集中推出商家促销内容，以超低价格抢占市场，进行商品促销突然攻击，为防止其它购物中心针对性降价，假如有必要，能够统一补助。再利用项目各节点，举行演艺活动，打响开业第一枪。开业前15天——开业前5天开业运行管理策略

经营策略第23页-24-开业活动——能够引发各层次消费者连续关注和互动参加活动作为开业主打活动之一。防止开业之后消费者对项目标关注度快速降低，营业情况下滑过多引发商家不稳定，以及再次掀起高潮巨大成本，希望能够温度不降低、趁热打铁。“三大开业活动”商家促销活动企业总体促销活动造势活动，如寻宝（让客户凑齐各商家印花再进行抽奖），让客户无意识中逛完全部商业开业促销活动以宣告普洱老街正式开业开始，然后进行开业仪式举行，开业仪式需具备气势，热闹，聘请圈子较广著名人士进行剪彩等活动；仪式至于演艺活动之前。开业仪式活动在营销中心口由专业演艺企业进行操作，包含歌舞演出、益智游戏、活动抽奖等内容。演艺活动过程中要穿插相关本项目标介绍和宣传、商家。提议连续2天，多点进行。开业演艺活动保障项目一炮而红注：详细活动内容、细则，在项目后期运行中，依据项目实际情况进行选定。运行管理策略

经营策略第24页-25-包含现场气氛营造、开业庆典和促销活动场地、户外广告位、竖幅彩旗、商家促销展位等外场地布置；通道走廊、商铺内部、POP、吊旗、围栏、地面、植物租摆等等相对长久内场地景观布置。现场布置演艺活动衔接人员、商家管理协调人员、工程人员、安保人员、保洁人员、总体协调、嘉宾接待、媒体接待、现场布置人员、促销活动组织协调人员等等各方面人员要做到：提前到岗、责任明确、认真负责等。人员安排开业前后媒体及促销费用开支应占到整年广告费用预算15%以上。提议以今日广告媒体作为主要公布商家，以宣传单、海报、出租车广告、微信广告、户外广告、公交车广告，轰炸式推广。宣传推广开业前商家管理主要是针对未完成装修商家工程管理和已完成装修商家上货督导、配套设施服务等工作，以及未办理完签约手续和交清费用相关事宜。开业期间主要是针对人流量对商家安全、促销活动误解与纠纷、商家需要暂时帮助等等突发情况。商家管理项目开街组织策略：管理四步走，保障开业有条不紊进行，打好项目第一炮。开街组织对于项目整体运行非常关键，在普洱立势第一炮需进行严密组织，尽可能防止差错，稳打稳扎保障项目顺利运行。运行管理策略

经营策略第25页

经营监测-26-经营监测及改进详细策略：策略一：若因商家本身原因造成经营情况较差，可对商家进行一定经营培训，帮助他们做好经营升级管理；策略二：若因项目所在区域市场发展情况影响造成经营情况较差，可经过调整市场营销思绪，举行营销活动等方法提升项目区域市场商业气氛；策略三：若因行业发展情况影响造成经营情况较差，可适当对商业业态进行调整；策略四：若因别不可预见原因造成经营情况较差，再依据详细情况制订对应应对策略。全方位保持对商家经营情况进行监测，随时分析以及对市场未来趋势预测，应对市场制订对应发展策略：关键工作：运行管理策略建立经营信息检测标准体系进行监测：营运基础信息管理：各业态信息、主力店信息、各品牌信息、各商户信息；这些信息除了固化基础信息比如面积、品牌、租金、位置等等，更重要是各个商户经营信息：它们经营状况、盈利能力、吸引顾客能力、人流贡献率、交租能力、拓展规划、遵法经营意识等；营运报表体系：营运报表是为了精确了解各个商家以及项目整体经营情况而设立有效措施。这些报表包括日报、周报、月报、季报、年报。经过对报表分析，我们就可以发现各个商家经营状态，哪些品牌不适合项目标定位和需求。市场调研和经营状态分析：商圈状况与竞争态势分析、行业研究、消费客群调研、市场品牌信息获取，针对行业发展编制专题调研报告提供经营决策；信息档案管理：建立市场信息、研究报告及内部档案统一管理制度，以备后续项目开发借鉴；第26页-27-工作流程：在项目经营中，不可防止会碰到商家调整情况，需要企业在经营过程中随时进行商源贮备进行招商置换，在商家商业用房置换工作中，要注意处理一些细节问题，包含法律事务处理，不要产生任何遗留问题：工作内容及标准：和原商家解除租约协议快速工程检修已签署贮备商家无缝进入继续运行商家贮备工作：随时保持与每种业态商家进行沟通，进行一定百分比商家贮备，确保在招商置换过程中能够快速实现无缝置换。实现贮备商家与原商家无缝置换运行管理策略

招商置换|商源贮备商家置换及商家贮备第27页-28-后期补位招商目标：自正式开业起8个月后，项目开摊率保持在80％以上；自正式开业起12个月后，项目开摊率保持在85％以上。后期补位招商标准：遵照合作双方共同约定合理业态定位，在最关键第一年确保项目招商率，形成项目品质化运行。后期补位招商方法：随时做好商家贮备，以备调整，补充现有租赁项目类似业态商家改变。本案商业后期补位招商工作：评级标准：租赁面积（m2）

租赁协议年限（年）

平均租金（元/月.m2）

租金交纳及时率水电费交纳及时率

经营情况/配合情况等子项对优异商家给予奖励和一些优惠办法。对入驻商家评级工作：运行管理策略

招商置换|商源贮备补位招商及评级标准第28页-29-针对多产权项目租赁零售型商户和自营型商户开展经营指导培训和扶持办法，拓宽企业与商家沟通渠道，增加商家忠诚，提升商业项目标整体经营能力。关键工作：经营辅导：店员培训，外出参观，商户交流，销售服务与提议等。

经营竞赛：设置市场经营专题基金，年度对于经营和客户满意商户进行评定和奖励，树立标杆，激励商家经营热情。

信息服务：为经营者提供市场动态、竞争情况等信息服务。

销售帮助：为商家提供营销策略、宣传展示、商品陈列、店头促销等帮助服务。

经营分析：依据销售报表作汇总，在较和趋势分析，制订业绩提升政策。前期市场培育阶段，基于扶持商家经营、稳商旺场目标，提议开展经营辅导、经营竞赛和信息服务。运行管理策略

稳商策略商家关系处理第29页-30-

商铺装修管理：结合项目建筑立面形式，同时遵照商业本身规律，统一要求和要求外立面店招店面展示格调和规格，不得随意装修，维持项目标整体品质和形象。

商品陈列管理：按要求对商品进行陈列摆放，统一商家货架使用规范，并按要求摆放，不得随意占用公用通道、遮挡消防设施和乱堆乱放。商家广告管理：商家品牌和商品宣传海报、POP等，按要求进行展示、不得乱贴乱挂；

现场促销管理：商家促销活动应恪守项目统一规划和要求，不得破坏商业卖场正常经营秩序。综合管理纲要：保障对市场业态及公共资源统一合理规划，并进行、有序、科学管理；确保经营良好经营环境和秩序。关键工作：运行管理策略管理策略第30页-31-秩序维护指标：保障项目稳步经营，无事故，无风险；保障经营场所整体良好性：关键工作：管理服务范围内实施二十四小时秩序维护员服务；各区主要出入口设置门岗；巡逻岗人员，每2小时巡场一次，覆盖率到达95％以上；每日营业结束后进行全方面清场，关闭各出入口，确保场内无外来人员；安排专员对地下车库进行管理，确保车辆停放秩序。维护正常经营秩序，充分保障入驻市场业主、商户和用户利益；制订严谨保安工作实施计划，建立健全治安、消防规章制度，负责治安、消防、车辆等突发事件处置方案拟订及演练，并负责突发事件现场指挥；实施二十四小时保卫巡逻与市场监控制度，即：定时巡逻、不定时巡逻、白天巡逻、夜间巡逻等方式；协助客户部与商家、业主签订《治安、消防安全责任书》；组织落实对场内消防器材进行周检、月检、季检工作；负责各种案件、事件、火灾事故调查处理组织工作；严格按照《消防法》有关要求：建立消防合格证制度及消防工作检验监督制度，订有突发性火灾等灾害应急方案，并设有消防疏散示意图；确保消防通道必须畅通，消防设备设施运行良好，组建项目义务消防队，并演习在各种情况下采取应急措施，一旦发生危险及时疏散众多业主、商户及消费客人。运行管理策略品质管理及安全

品质管理|安全防范第31页-32-公共经营区规范：关键工作：每日营业开始前完成对卖场全方面清洁，覆盖率到达95％以上；营业时间每小时安排一次，保洁人员进行巡回保洁，覆盖率到达95％以上；

清洁管理无盲点，管理服务范围保持环境整齐，垃圾日产日清；定时对下水道、化粪池进行疏通，确保其正常使用。依据项目实际情况，做好定岗、定员、定区域、定职责、定标准工作，并做好素质和技能做好人员调配和分工；全方面落实内控工作，按照委托企业管理目标，确定工作计划、消杀计划、培训计划、排班计划等，并定时上报接收审核，并组织落实；

每日对所管辖区域进行巡视检验，监督各项工作完成情况，发觉不足之处及时组织清洁返工；

每日对员工出勤、仪表仪容、礼貌用语进行必要检验，现场督导环境维护员工作质量，并对其不足之处提出必要批评并进行纠正和指导，观察和掌握员工工作情绪，做好员工思想工作；

建立和完善部门管理制度，实施规范化、科学化管理；

配合委托方实施日检、周检、月度考评工作，并负责将发觉问题进行整改落实；

每七天定时组织环境维护员进行业务技能、服务标准等专业培训，提升员工工作质量及职业素养；

负责所辖区域环境维护物品领用消耗统计、分析、申购和保留，做好成本控制。运行管理策略经营规范第32页关键工作：项目硬件配置规范：-33-公共设备、设施完好率到达92％以上；房屋建筑完好率到达95%以上；道路完好率到达92%以上；制订设备定时巡回检验测试及监督；配电室确保二十四小时值班，严格按照国家标准操作运行；对电梯、中央空调、供电、供水设备及照明系统养护、维修；并做详细统计，提供方便、不间断服务活动。做到设备良好，运行正常，设备及机房；环境整齐，消防控制中心及消防系统做到配置齐全，完好无损，可随时启用安全；设施做到齐全有效，通风照明及其它从属设施完好；给排水系统，确保全部排水系统通畅，楼内地下室及车库无积水浸泡发生；中央空调系统运行正常，无超标噪音和严重滴漏水现象；确保系统设备完好、运行正常。经营规范运行管理策略第33页-34-对商业进行有效管理，以使用户购物之行尽可能快速高效。尽可能使购物体验简单、快捷和准确。提供方便，使用户能够很轻易地找到想要东西。撤走给用户带来麻烦（杂乱指示牌等）设施。在商圈内大范围散播商品信息，使用户轻易做出精明决定。拥有方便购物商品和服务组合（如周期性商品，促销宣传单，标明区位），它融合了商品、服务和价格三个方面要素。设置服务台，在购物过程中出现全部问题都能得到处理；牢牢抓住用户看法和趋势进行商业调整及引入。必须围绕用户利益来组织销售，用户利益与项目未来收益直接挂钩。客户体验及便捷策略：提升用户购物体验及购物便捷性对项目运行极为主要；而作为运行方，最主要考虑怎样将客户引入，怎样提升客户体验，怎样满足客户喜好，是在运行首要前提：关键工作：运行管理策略客户体验及便捷第34页-35-

售前服务：提倡商户主动、微笑和站立服务，但不得争客、抢客，对商家经营行为进行规范和制度约束；

售中服务：基于项目商家《经营管理规范》，提倡商户耐心热情介绍，礼貌迎送用户，但不得强行买卖，禁止与用户争吵；

投诉处理：设置投诉热线和一站式服务中心，统一处理用户投诉，确保用户满意。

售后服务：提倡商户产品质量三包，建立售后跟踪服务信息反馈机制，提升客户满意度。

客户体验及便捷策略：项目设置一站式服务中心，受理用户消费投诉，同时建立商家普遍接收《经营管理规范》，正确引导商家经营，调和商户与用户间，因消费产生矛盾，树立良好形象。关键工作：运行管理策略客户体验及便捷第35页-36-

办公服务：提供传真、文印、邮寄收发等服务。

办证服务：为经营者提供必要工商、税收、许可证办理服务及争取税费优惠。

生活服务：提供就餐、休闲、娱乐、租房、售房等方面服务。

专案服务：为品牌提供策划设计、陈列展示、广告宣传、市场推广等度身订做服务。

贷款服务：帮助经营者办理必要流动资金银行贷款服务。

人事服务：为经营者提供人员招聘、培训、管理、档案等服务。

其它服务：提供经营者所需要其它服务，为经营者创造最大方便条件和赢利机会。创造本商业项目最大竞争优势和用户满意度，提升每个经营者销售业绩。以上各项服务开展应依据项目标详细经营情况适时开展，特约服务不但能够提升消费者便捷性，同时也能为商家客户提供更加好便利。结合项目与企业实际情况，组织开展各种经营管理业务，予商家便利同时，为企业创造新收益增加点。关键工作：运行管理策略特约服务管理第36页-37-市区或商圈内大型看版通往项目主通道灯箱项目自有广告位使用导视系统设计广告位规划及设计制作全方位地建立项目标VI系统，尤其是在商业物业前期运作阶段，能够经过VI系统来侧面配合商业推广及营销进行项目造活。包含：关键工作：项目VI形象标准：对商业项目进行统一形象(CIS)策划和管理，同时强化对商家宣贯，统一认识，保障商业项目良好形象和信誉。理念设计(MI)：发展目标、商街理念、经营定位、广告宣传语等；行为设计(BI)：经营守则、店员仪容仪表、着装规范、礼貌用语、行为规范等；视觉设计(VI)：标准色、店标、店旗、胸牌、包装袋、印刷品、办公用具等；运行管理策略项目VI系统

品牌宣传第37页-38-年度营销计划概要项目区域市场背景分析（包含产品、竞争、宏观环境等方面影响）项目区域市场SWOT分析年度营销计划目标（包含销售额、购物人次、利润等）年度营销活动系列制订年度营销计划战略战术年度营销计划实施年度营销计划费用预算年度营销计划控制与监测项目整体开业后，为整合项目商业资源，提升商业项目著名度，扩大项目标区域市场影响力，应每年制订定一份详细年度营销计划。年度营销计划内容应包含以下几个方面：关键工作：运行管理策略

品牌宣传年度营销活动策划第38页-39-关键工作：

宣传促销：与行业协会联合举行“思茅老街购物季”、“双11促销活动”等主题促销活动，对商业项目进行统一、有效宣传推广，提升项目著名度，带动项目人气，促进商家经营；

品牌推广：举行项目活动，宣传本商业，逐步建立项目品牌；

发行期刊：定时发行《思茅老街宣传&促销刊物》，以此为载体传输项目宣传、购物信息、流行趋势等，并无偿赠予给周围小区和用户，建立项目与社会信息流通渠道，逐步树立市场形象；

资料库行销：建立用户资料库和商家商源资料库，开展情感稳商和市场推广活动。运行管理策略

品牌宣传品牌主要宣传模式第39页-40-降价促销法在特定时间对特定商品降价出售，吸引消费者前来购置；买赠促销法消费者购置大宗或高价格商品时赠予实惠小商品。返购物券法消费者购置大宗或高价格商品时赠予一定金额购物券。这种方式管理和运作有一定难度，使用时要慎重。应节促销法在节假日如春节、国庆节到来时对项目重新布置，并配合一定商品折扣吸引消费者。购物节促销法对一些商品集中起来组织该项商品购物节。中奖促销法采取奖券形式让消费者得中奖品。奖品能够是项目内商品，也能够是现金。其它促销法全方位企业必须牵头，依据项目内商业经营情况和市场改变情况适时组织项目内营销推广活动。在举行商业营销推广活动时要注意提前和商家沟通，就项目商业推广方式及费用方面达成共识以确保项目内商家统一行动，便于组织者统一操作。常见营销推广方案分为以下几个：关键工作：运行管理策略

品牌宣传连续经营促销方案第40页-41-企业需要依据商家不一样兴趣受好，在业余时间组织商家开展丰富多彩、健康益智文化活动，加强商家之间感情上联络，同时使他们对区域市场产生一个归属感。这将对企业后期商业经营管理和化解商家之间矛盾有很大益处。关键工作：防止长久以来其它商业所存在商家与经管企业相处存在矛盾等问题，加强感情联络，促进商家感情，提升后期运行便利度，同时也为造活项目商业提供了基层帮助。运行管理策略商场商家文化活动

品牌宣传第41页-42-广告位统一整体规划管理；广告位定价市调；广告位经营预算管理；广告位招商与经营权招投标管理；广告位日常品质监管，包含安全、形象与内容管理。公共区域日常维护公共区域资源利用改造

合理利用和挖掘项目边际资源，经过合理广告位设置以及场地租赁，营造良好商业视觉气氛和经营气氛，促进商业项目经营，同时为管理企业创利增收。关键工作：运行管理策略资源利用公共资源管理第42页-43-项目可经过对部分公共节点进行改造，利用，为项目提供功效补充，提供气氛，同时，促进额外收入：关键工作：利用方式列举：（1）项目公共节点区域能够摆放暂时性摊位，如奶茶铺，促销区一类，增加收入区；（2）楼道口等进出口节点区域附近，可设置广告位；（3）现营销中心前区域可作为活动举行地点，吸引人气，同时能够进行摆展（需要注意形象），增加租金收入（当前摆放儿童娱乐较为影响形象）；公共资源利用优势：促进项目商业气氛提供项目商业功效补充增加额外租金收益拉动客源运行管理策略资源利用公共资源利用第43页-44-各项费用收缴垫付装修费收回代收代缴费用收取财务风险散户退场商铺大面积闲置主力商家撤场运管风险在项目风险主要存在于项目基础管理、招商运行和财务三个方面，三者之间紧密联络和相互影响，只有建立完善预防和处理机制，才能推进项目标良性发展：管理风险治安风险消防风险设施设备运行风险商家违规经营风险商户假开摊造成闲置运行管理风险及应对策略运行管理风险第44页-45-散户退场商铺大面积闲置主力商家撤场稳商策略政策稳商：依据商家带动性和行业影响力，划分等级，给予不一样等级商户采取对应减免租金、物业费等政策优惠，彰显企业成功打造市场信心和决心，稳定商家经营；情感稳商：从企业领导层面，经过巡场、专题会议、团拜会等形式，重视日常客户经营情况走访和市场信息交流，建立与商家信息互通渠道，指导市场运行策略制订和商家情感关系联络，稳定市场经营；以商稳商：组织建立以主力商家为关键，稳定市场整体经营和经营品质为目标“商贸促进协会”，经过此平台和合理利用主力商家号召力，稳定市场经营，规范商家经营行为；商户假开摊造成闲置运管风险运行管理风险及应对策略第45页-46-散户退场商铺大面积闲置主力商家撤场助商扶商策略宣传助商：设置专题营销经费，经过线上广告、定点投放广告、主题促销活动、展会活动等形式，拉动市场人气商气，助推商家经营；内刊杂志——每季印制《思茅老街购物宣传刊》，帮助商家推广，吸引客户。户外广告——思茅区主城区几大交通要道。主流媒体——《今日DM》、《百业DM》两家媒体登载市场信息。公交车身、视频及电梯轿厢广告——思茅区主城区。资源短信：公布市场促销信息。巡展服务：定时在各小区举行巡展，提升商家经营业绩。周围区域聚客服务：周围部分辐射小区，定时提供交通工具送至项目购物。（依据人气定）。电子商务服务：搭建电子商务平台，助推商家经营服务水平，扩大商家业务覆盖范围。经过

打造“思茅老街购物狂欢季”“11.11买就送”等活动事件，有节过节，无节造节，积聚项目人气。商户假开摊造成闲置运行管理风险及应对策略运管风险第46页-47-散户退场商铺大面积闲置主力商家撤场助商扶商策略经营助商：经过经营培训、上游厂商，结合项目广告位，公共场地无偿使用等形式，多渠道帮助商家经营；气氛营造助商：经过广告位、导视、卖场气氛包装等方式，营造商业气氛，辅助商家经营；政策扶商：兼顾企业利益，制订租金、物业服务费、经营管理费减免，扶植商家经营；（按照《招商方案》内商家优惠执行）经过政府税收优惠、交通物流优惠等政策，扶植商家经营；经过促进商家全力来项目经营，采取关铺优惠等特殊政策，扶植商家经营。商户假开摊造成闲置运行管理风险及应对策略运管风险第47页-48-散户退场商铺大面积闲置主力商家撤场资源贮备策略商源贮备：招商部门做好商家沟通，掌握竞争性市场和行业发展情况，建立各级各类商家跟踪和回访机制，做好商源贮备；以商引商：针对难点区域，委托具备行业影响力和资源龙头商家进行招商，同时给予一定招商佣金，保障市场招商开摊率和运行收益；经营调整策略依据行业发展和市场各类业态经营情况，及时调整业态和经营管理思绪弱化市场经营风险，增加运行盈利能力；强势管理策略强制开摊管理：全部商家必须在企业要求时间内具备开摊状态，并制订相关奖罚办法。商户假开摊造成闲置运行管理风险及应对策略运管风险第48页-49-散户退场商铺大面积闲置主力商家撤场制度管控策略严格按照设施设备维护规程，做好设施设备定时维检和巡检，保障正常运行；建立一站式服务中心，接收商家违规行为投诉渠道，维护市场正常经营和防范有损市场品牌声誉突发事件发生；全员防范策略防范宣传到位，组织市场商户定时培训，提升全员消防安全意识；合理足量配置消防器具，做好器具日常维护；定时组织企业员工开展消防演练，普及消防自救知识；敲山震虎策略严格组织日常秩序维护队伍训练，做到演练显性化，强化商家对市场安保信心，威慑社会闲杂人员；关键交通节点，设置巡检和值班岗亭，保障市场无安保盲点；公关维护策略维护派出所、消防大队、工商质检等直属主管部门公共关系，应对突发事件；组织秩序维护队伍与直属部门开展体育和交流活动，建立良好互动机制；组织节气对相关部门慰问；维护相关社会关系，应对突发事件；商户假开摊造成闲置运行管理风险及应对策略管理风险第49页-50-散户退场商铺大面积闲置主力商家撤场运行基础策略市场是运行管理企业存在载体，商家是运行服务对象和经济收入起源，提升管理服务水平，帮助商户提升销售，适度控制管理费减免优惠，