房地产项目前期市场调研报告

北京国利地产综合服务机构.6中铁沈阳万柳塘项当前期市场调研汇报（初稿）房地产项目前期市场调研报告第1页汇报须处理4大问题产品策略提议

6从市场角度、地块本身、区域配套等角度，论证项目开发可行性以及开发前景；论证项目可能蕴含股权转让风险，医疗用地土壤是否存在污染；经过对区域经典项目研究，为项目开发提供产品定位方向；经过经济测算，论证项目可能到达预期利润目标；房地产项目前期市场调研报告第2页汇报主要提要产品策略提议

沈河区房地产发展研究区域市场供给量分析经典项目研究项目本体分析项目经济估算项目开发可行性研究结论产品规划初步提议房地产项目前期市场调研报告第3页一沈河区概况行政区划调整区域特征房地产概况房地产项目前期市场调研报告第4页区域特征-沈河区位居城市中心享受钻石商圈美誉，当地块位居成熟居住区内沈河区是沈阳市主要商贸区。传统及新兴第三产业非常发达，含有良好软硬件基础。著名院校集中，皇家建筑群，人文气氛浓厚；商圈云集周围，有以北站为中心形成商贸金融中心区、中街商贸区、盛京城文化旅游产业区、五爱市场区、沈阳春天等形成了颇具规模主体购物走廊和商贸中心；本项目位居一环内成熟居住区内，教育环境资源得天独厚，为不可多得住宅开发用地。本案房地产项目前期市场调研报告第5页规划调整：沈阳实施新区划调整，将东三环以西，浑河以南，沈吉铁路以北原东陵区城区部分划归沈河区，使区域潜能取得释放。地铁一号线开通以及延长线开工建设使得区域内沿线各项目价值愈加凸显。名盘云集：保利花园、保利海上五月花、水晶城、佳和新城等原隶属于东陵区楼盘因为行政区域变更使得这些项目整体性价比快速提升，对应价格也是攀升显著，每年整体均价上涨最少千元左右。行政规划调整-东扩北移促使区域房地产发展空间无限，名盘云集，整体开发气氛良好，客户接收度高东陵房地产项目前期市场调研报告第6页房地产黄金板块汇聚住宅产品稀缺沈河区作为沈阳最关键区域之一，其地域面积非常狭小，又没有向外拓展空间，商品房供给非常有限；配套非常成熟，城市黄金地段，适宜项目开发，即使价格不停攀升，但需求依旧旺盛。经过近3年消化，区域住宅产品已经消化殆尽，未来无大规模产品供给。区域内物业类型：写字楼、商铺为主，部分公寓项目，纯住宅稀缺；区域价格：写字楼、商铺公寓；目标市场：企业办公、商业出租、白领居住；板块特征：是沈阳商业中心区，贯通南北，形成沈阳中央城市走廊，土地资源稀缺，多为小型开发项目。房地产概况-关键区土地稀缺日益显著，未来商品房稀少，区域住宅升值空间巨大房地产项目前期市场调研报告第7页市场部分总结纵横沈城南北，城市中心重点经济区，商圈密布，功效区分显著，商务气氛浓厚，对配套住宅需求极其巨大；行政规划变更，房地产板块有效扩大，品牌开发商高端项目云集区域，开发潜力提升较快，住宅价格上涨快速；区域开发力度大，土地稀缺表现显著，未来供需矛盾愈加突出万柳塘周围教育配套、生活配套极其完善，享受公园优良生活环境，非常适宜人居。研究结论-单纯从区域发展角度，万柳塘住宅项目区位价值巨大，值得开发房地产项目前期市场调研报告第8页二区域房市场供求分析供给分析成交分析供求关系解析房地产项目前期市场调研报告第9页沈河区商品房供给量为152.85万平，建面套数为15203套。商品住宅供给量为80.84万平，建面套数为8910套。供给分析-供给大部分集中在北站商圈，万柳塘商圈几乎无供给，但二手房租售极其活跃。房地产项目前期市场调研报告第10页本年度商品房成交量78.84万平，成交套数7686套。商品住宅成交面积55.59万平，成交套数为6016套。政策影响下区域房地产市场成交依然火爆需求分析-需求主要以改进型置业、投资客、购置学区房为主，需求异常旺盛，成交量在各区名列前茅。房地产项目前期市场调研报告第11页区域供需关系分析供给面积（万/㎡）供给套数成交面积（万/㎡）成交套数商品房152.851523078.847686商品住宅80.84891055.596016从数据能够看出，沈河区商品住宅在商品房中所占百分比远远低于其它区域，仅为58%，说明沈河区地产多开发商业、写字楼、公寓类项目，住宅产品同比其它区域供给比不足，同时商品住宅成交率到达了78%，说明市场对住宅产品需求度很高。沈河区商品房商品住宅供需情况一览表供需研究-商品房成交率高达78%，且万柳塘区域几乎无新盘推出，市场潜力极其巨大房地产项目前期市场调研报告第12页市场部分总结研究结论-从供求关系分析，未来1~3年伴随关键区土地日益稀缺，万柳塘周围商品房将出现供小于求长久局面，项目开发前景良好5月东陵区域并入，带入多个多期开发楼盘，如保利等著名企业多个项目，造成很长一段时间内区域供给量增大，但万柳塘区域无供给；区域内商业、写字楼新老项目鳞次栉比，刚性需求、二次置业及投资型客户众多，仅有住宅类项目永不能满足上述需求；万柳塘区域作为关键区成熟住宅区，拥有其它区域无法比拟教育资源、公园资源及医疗资源；因为商业地块成交较多，后市住宅类产品供给将逐步减小，伴随商务用房增加，区域内商品住宅供需矛盾将深入加大。房地产项目前期市场调研报告第13页三区域经典项目分析项目分布销售均价主力户型二手房交易客群分析房地产项目前期市场调研报告第14页中街五爱南塔当前沈河区在售商品房项目主要集中在东中街、青年大街（地铁2号线）、五爱商圈等处，我项目周围在售项目稀少，且城市一环内多以商业网点、写字楼项目为主。住宅供给异常稀缺。沈河区商圈密布，各版块功效区分显著项目分布-沈河区在售项目主要集中在东中街、五爱商圈、南塔附近，万柳塘区域几无项目供给，区域供给主要以商业写字楼为主房地产项目前期市场调研报告第15页五矿万泉公元项目位置大东万柳塘路18-8号物业类别住宅建筑类别板楼高层装修情况毛坯+精装1500元/㎡项目特色宜居生态地产,公园地产,景观居所当前价格10500（毛坯）-1元/㎡楼层情况20层高层占地面积8096平方米建筑面积47109平方米绿化率30%容积率5.09开盘时间5月入住时间暂无资料产权年限50年户数总共392户当期211户车位信息地下车位①②③④万泉公园（小河沿公园）会所1F经典项目-万泉公元，短平快开发项目典范，取得良好经济效益房地产项目前期市场调研报告第16页公园雅筑项目位置沈河先农坛路13号物业类别住宅建筑类别塔楼高层装修情况精装修2500元/㎡项目特色小户型,投资地产,教育地产当前价格均价9200-10020元/㎡物业费1.80元/平方米·月物业管理企业沈阳万城物业管理有限企业楼层情况2栋31层，地下2层占地面积7572平方米建筑面积63600平方米绿化率77%容积率7.52开盘时间4月入住时间9月产权年限50年户数600户楼层地上31层、地下2层优惠一年无偿停车公园雅筑位于本案东北方向，为小体量精装住宅项目，户型范围57㎡与70㎡两居、58㎡65㎡76㎡一居、87㎡与143㎡三居。此项目当前已进入尾盘销售阶段，不会对本案开发以及未来销售形成竞争。经典项目-公园雅筑，精装修，适合投资客以及学区房客户房地产项目前期市场调研报告第17页当前周围可类比在售住宅项目仅有沈阳万城公园雅筑以及五矿集团旗下精品住宅五矿万泉公元：公园雅筑当前已进入到尾盘销售阶段。五矿万泉公元总四栋，一期①、②号楼12月入市，,均价8500，5月22日位于园区内部景观很好③、④号楼集中入市，主要以公园地产为噱头，配合优质园林设计以及会所配置，实现其打造舒适型精品住宅目标。但依据市场供需情况考虑，当前在售200套销售周期六个月左右，不会与万柳塘项目形成正面竞争。周围住宅稀缺短期内不存在新盘竞争项目经典项目分析结论-周围供给稀缺，供需矛盾深入加大房地产项目前期市场调研报告第18页区内住宅产品逐步由中小户型向大户型过分项目面积范围（㎡）主力面积区间（㎡）华府新天地高层30-90高层32-72新华天玺高层45-466高层45-75银河丽湾高层113-283高层113-253领先国际高层112-172高层149-156万科柏翠园高层170-260高层170-260保利海上五月花多层90-169多层90-120保利康桥高层90-400高层139-240水晶城多层47-140高层50-130多层80-100高层70-110佳和新城高层65-115高层56-89公园雅筑高层57-142高层56-90五矿万泉公元高层54-139高层75-118沈河区高端项目云集，尤其近两年，土地资源日益短缺，仅有开发项目开发商大多采取高端定位。区域主力面积集中在45-70㎡和100-130㎡两个区间，满足投资客和改进型需要。主力户型-主要集中在45-70平米和100-130平米之间房地产项目前期市场调研报告第19页，区位优势尤其显著项目（万科柏翠园、华府新天地等）开盘价格相对于其它楼盘来说上涨趋势显著；当前区域内多以高层为主，高层精装修普通为13000元/㎡，精装费普通为1500元/㎡；非精装高层普通为8500元/㎡。清水洋房普通在9000元/㎡。商业项目普通为15000元/㎡；价格相对于整体上涨很多，年区域市场继续展现供售两旺局面。项目起价（元/㎡）最高价（元/㎡）均价（元/㎡）华府新天地高层11500（精装）高层13000（精装）高层12600（精装）新华天玺高层13500（精装）高层24000（精装）高层15000（精装）银河丽湾高层8000高层30000高层15000领先国际高层14000高层15000高层14500万科柏翠园高层16000（精装）高层21000（精装）高层18000（精装）保利海上五月花洋房7500洋房17000洋房9000保利康桥高层13500（精装）高层18000（精装）高层15000（精装）水晶城高层5100高层5500高层5300小高层5000小高层5800小高层5500多层5400多层6000多层5750佳和新城高层5000高层6400高层5800销售价格-供给缩水、高端产品聚集带动区域价格稳定上涨房地产项目前期市场调研报告第20页因为新开发项目稀少，锁定区域客群多以二手房为目标，但二手房多存在小区破旧、户型较差、使用年限长、居住人群低端生活环境杂乱、小区缺乏有效管理维护等问题。周围区域新建住宅产品十分匮乏。二手房交易-二手房市场交易异常火爆，沈阳热点投资区域周围二手房价格情况小区名称价格区间（元/㎡）相对方位大万莲小区5400-7631东北明城花园7656-10280科学家花园4746-5246西北富教小区7052通天小区6346-6545益文小区7312滨河小区7040华兴小区6176-8200西勒石小区5517-6729房地产项目前期市场调研报告第21页客户分析-学区房客户、投资客和改进型客户云集区域作为沈阳经济龙头区，区域内高端客群集中；浑南板块、长白岛板块等一直在加紧对高端客户群消化速度，但限于城市交通压力增大，多数客户会首先选择居住距离办公较近项目，提升效率，节约时间成本。于是针对客群也主要以一环内固有中高端客户为主，购房者主要是2次购房以作投资，附带一部分学区房购置人群。房地产项目前期市场调研报告第22页总结-未来市场几乎无竞争，项目开发潜力巨大周围商圈云集，房地产项目以商业写字楼为主，住宅产品稀缺，竞争项目罕有；因为新房量少价高，二手房成交率居高不下；区域价格率高于城市房地产均价，但相较于一些重点区域如浑河周围高端物业价格依旧略低，并以实用为主；区域特色显著，医疗、学区优势突出，交通便捷、购物方便，居住条件优越。房地产项目前期市场调研报告第23页四项目本体分析项目指标SWOT分析优势分析项目发展启示房地产项目前期市场调研报告第24页用地性质：居住商业规划用地面积：18348.2㎡容积率：≤3.5规划总建筑面积：7.92万㎡

地上建筑面积：6.42万㎡其中：住宅建筑面积：5.46万㎡网点建筑面积：0.96万㎡地下建筑面积：1.5万㎡土地使用年限：居住50年

商业40年项目地址：沈河区万柳塘路44号占地面积：1.83万㎡万柳塘公园本案现实状况单位：沈阳市当代医院

新诚汽车销售服务企业

新天成汽车维修企业项目参数-商业面积靠近1万平米，利于后期销售和开发利益最大化万柳塘路先农坛路房地产项目前期市场调研报告第25页项目周围环境-成熟区位丰富配套便捷生活沈阳一环路内，毗邻万柳塘路、先农坛路，隶属于沈阳行政、文化、经济中心区----沈河区与大东区交界处，本案与皇城文脉相连，周围商圈密布、生活配套齐全，自然景观丰富生态环境优越，是沈阳城市中心绝版宜居地块。房地产项目前期市场调研报告第26页SWOTSWOT-本项目最大风险蕴含在项目股权转让步骤房地产项目前期市场调研报告第27页商圈旅程中街商务区1.5公里，3.5分钟左右五爱商务区1.3公里，3分钟左右南塔商务区2.26公里，5分钟左右青年大街4.3公里，15分钟左右三好街商圈4.2公里，15分钟左右太原街商圈5.7公里，20分钟左右市府商务区4.2公里，13分钟左右沈阳北站4.25公里，15分钟左右配套提议-紧邻沈阳各大商圈，配套完善，住宅产品日益稀缺，本项目商业只适合定位成小区型商业。中街：当前，沈阳市政府正着力将中街打造成“东北第一街”，政府将中街商圈定位为“4A级商贸文化旅游区”，中街商圈将实施住宅控制规划，5～10年使住宅建筑面积降到建筑物总面积1/3以下。五爱商圈：以经营服装、布料、鞋袜、针织品、箱包等产品批发（兼零售）为主，主要道路两侧经营有餐饮配套等服务设施。中街五爱房地产项目前期市场调研报告第28页当前一线城市学区房效应表现显著，价格远远高于市场均价。一所名校往往能提升整个区域价值，这是房地产公所周知发展规律。学校二十七中（省重点高中）育源中学（市重点中学）九十四中（省重点小学）朝阳一校（省重点小学）大南二校（智能艺术幼稚园）六零六所幼稚园教育资源-中小学教育资源丰厚，为本项目开发成功打下坚实基础房地产项目前期市场调研报告第29页医疗设施-优质医疗资源，项目价值提升引擎医疗四六三医院省情谊医院省东方医院陆军总院省内优质医疗院所分布周围，令本案关键价值力显著提升，为打造居住型高端小区奠定基础。房地产项目前期市场调研报告第30页公园万柳塘公园万泉公园青年公园长青公园项目西侧紧邻万柳塘公园，公园占地31万㎡，东侧是万泉公园，当前公园北侧滨河水系正在清淤治理，后期将成为沈阳市一条主要河道，并为区域内居民带来一道亮丽景色。环境资源-公园环抱、绿意生活，享受超值公园生活房地产项目前期市场调研报告第31页生活配套-三大商圈交汇，公园生活尽享城市繁荣商圈五爱商圈（专业商圈）中街商圈（市级商圈）南塔商圈（专业商圈）万泉商圈（小区商圈）本案周围三大商圈驳合，功效定位鲜明。生活便利，闹中取静。房地产项目前期市场调研报告第32页总结-本项目地块位置、周围资源环境，十分适合小体量住宅开发本案所在：地快完整方正，易于规划；现实状况地上物为医院、商户，便于拆迁安置；地理位置优越，出行便捷；自然资源丰沛，为城市中心不可多得之宜居所在；竞争项目稀少，价格稳定上升；独特优势显著，学区、医疗资源众多。房地产项目前期市场调研报告第33页五项目经济估算（请中铁增添此部分内容）房地产项目前期市场调研报告第34页六房地产可行性研究结论房地产项目前期市场调研报告第35页发展结论-城市精巧高尚住宅，不可多得城市关键区开发项目，开发前景良好，值得中铁9局好好把握规划方向房地产项目前期市场调研报告第36页七产品规划初步提议规划提议产品类型产品定位商业定位相关提议房地产项目前期市场调研报告第37页规划提议-当代简约，精巧格调型唯美小区结合区域内市场情况，对本案进行组团式规划，由住宅、商业、园林景观组合而成，实现“结构有序、功效互补、整体优化、共建共享”目标。产品规划提议功效建筑形式百分比商业小区配套服务临街底商与裙房≤15%住宅外售板楼≥85%自购房地产项目前期市场调研报告第38页产品类型-小高层或高层板楼，大户型一梯两户或小户型一梯三户产品，满足不一样人群需要重点打造产品高端品质感，迎合市场需求，提议将本案规划为高层（17F左右）、小高层（11F左右）板楼产品。房地产项目前期市场调研报告第39页户型配比提议-满足内部员工需要为前提，设计市场接收度高优异户型依据区域内在售项目情况，以容积率3.5为前提，考虑目标客群需求，提议本案住宅部分设计产品为“南北通透板楼产品”。为合理配比户型，平层可按照“2居+2居+1居”配合“2居+3居”、“3居+3居”划分，顶楼经过复式形式打造云顶户型实现≥140㎡大户型配置。一居两居三居四居（顶层）面积50-60㎡80-90㎡110-130㎡≥140㎡自购×√√√外售√√√√百分比15%40%40%5%房地产项目前期市场调研报告第40页商业定位-小区配套性商业满足本小区和周围小区需要因为周围现有成熟商圈众多，其中市级商圈一个，专业级商圈两个，能够为区域人口提供全方面多层次生活购物机会、场所。在我项目标商业配套上，提议适当规划小区级商业，如个别临街底商以及裙房，为本案居民以及周围现实状况破旧小区提供简单快速生活需求。提议本案以住宅产品为主、服务型配套商业为辅，商业百分比≤15%房地产项目前期市场调研报告第41页园林景观提议-以节约成本为前提，打造特色多维园林体系立体化园区规划设计加之植被物种多元化选择，渲染多层次园林效果（≥3层），身入其间，移步易景。利用强调功效性观赏性造型小品，在有限空间里面添加更多元素。借势外围公园资源，打造“园中之园”、“景中更有景”高品质舒适型小区、内外一体化居住环境。房地产项目前期市场调研报告第42页1、有事业峰峦上，有汗水溪流飞淌；在智慧珍珠里，有勤奋心血闪光。2、人们走过每一个足迹，都是自己生命留言；留给今天翻过日历，留给未来永久历史。3、人生是一座能够采掘开拓金矿，但总是因为人们勤奋程度不一样，给予人们回报也不相同。4、理想之风扯满人生帆