花园小区业主大会议事规则

精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档北京市朝阳区x花园小区业主大会议事规则YJ-002(09)依据《中华人民共和国物权法》及相关规定，经x花园业主大会表决通过，制定本规则，专为本建筑区划召开业主大会会议目的使用。1定义1.1业主大会：业主大会由本建筑区划内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护本建筑区划内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会应履行以下职责：1.1.1制定和修改《北京市朝阳区x花园小区管理规约》（以下简称为：“《管理规约》”）；1.1.2制定和修改《北京市朝阳区x花园小区业主大会议事规则》（以下简称为：“《业主大会议事规则》”）；1.1.3选举、更换、罢免业主委员会委员，监督业主委员会的工作；1.1.4选聘、解聘物业服务企业或其他管理人，审核及决定与物业服务企业或者其他管理人签订的合同的内容；1.1.5决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；1.1.6决定改建、重建建筑物及其附属设施的方案；1.1.7决定一切属于物业管理范畴的、且涉及向全体业主收费的事项；1.1.8制定、修改建筑区划内建筑物及附属设施的使用和公共秩序、环境卫生的维护等方面的规章制度；1.1.9决定业主大会经费预算和使用方案，并监督实施；1.1.10有关共有和共同管理权利的其他重大事项。1.2业主委员会：业主委员会由业主大会选举产生，对业主大会负责，接受全体业主的监督；对业主大会经费的使用负责。业主委员会应履行以下职责：1.2.1召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；1.2.2与业主大会会议决议选聘的物业服务企业签订合同；1.2.3以恰当的形式逐一答复除本规则第2.2.2条以外的任何业主提出的问题、建议、投诉和要求，并应该留有答复记录。以达到：1.2.3.1及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行合同条款；1.2.3.2监督《管理规约》的实施；1.2.4根据业主要求，组织并记录涉及某栋建筑物内的共同利益的活动或会议，监督其依照相关规定表决产生决议的过程和内容；1.2.5解决个别业主之间因共有物业使用、维护而产生的纠纷，为解决个别业主因共有物业使用纠纷而做出的决议、决定对全体业主有效；1.2.6代表全体业主向侵犯业主共有权和共同利益的业主或者其他侵权人提起相关诉讼。诉讼结果由全体业主承担。1.3业主委员会秘书：业主委员会应聘请秘书。业委会委员不得担任业委会秘书。秘书应按业主委员会的决议完成业主委员会的日常事务，并作为业委会公章的保管人。当秘书唯一时，不选聘新任秘书时，不得解聘秘书。1.4业主大会临时会议筹备组：由业主自荐产生，仅作为召开议题为“对全体业主委员会委员的罢免和重选”的临时会议的组织者。1.5业主大会信使团：为了方便业主大会决议议题的讨论，和一些涉及某栋建筑物内的共同利益决策的讨论，以及利于业主大会会议书面征求意见函（票）的送达和回收，可设立业主大会信使团。除符合本规则中第3.5条规定外，业主大会信使团成员不得代替任何业主填写业主大会会议书面征求意见函（票）或其他应由业主自己表决的事项。1.6业主大会决议和业主委员会决议：业主大会依照本规则第6.2条、第6.3条做出的决议，或业主委员会依照本规则第7.2条做出的决议对全体业主均具有约束力。以业主大会和业主委员会名义对外发出的书面文件，均应加盖业主委员会公章。且加盖业主委员会公章的书面文件是业主委员会发布信息的唯一形式。2业主大会会议的召开2.1业主大会会议的召开应当遵循以下基本原则：2.1.1遵守法律和有关物业管理规定；2.1.2坚持权利与义务相一致；2.1.3坚持公开、公正、公平；2.1.4接受社区居委会的指导、监督；2.1.5接受业主的监督和满足业主参与会议组织的要求，业主委员会应与业主协商具体方式。2.2业主大会会议一般由业主委员会负责组织召开。业主大会会议分定期会议和临时会议。定期会议每年召开一次，于每年4月份召开。遇有下列情况时，可召开临时会议：2.2.1业主委员会决议召开的，如：2.2.1.1发生重大事故或者紧急事件需要及时处理。但不至于构成诸如物业服务企业缺失的紧急状态的；2.2.1.2涉及本建筑区划物业管理公共利益，物业服务企业提议的；2.2.1.3其他如有业主提议且业主委员会认为有必要召开的；2.2.2占全体业主人数20%以上的业主提出议题，则必须召开临时会议讨论此议题。提议者应向业主委员会提交召开临时会议的书面申请。书面申请应包含：临时会议议题、20%以上的业主联名签字、以及建议召开临时会议的时间等内容。业主委员会接到申请后，应于15日之内进行书面回复，30日之内就该议题组织召开临时会议。2.2.3议题仅为“对全体业主委员会委员的罢免和重选”的临时会议，按本规则中第10条的规定程序召开。2.3首次业主大会会议由业主大会筹备组负责组织召开。起草并通过《北京市朝阳区x花园小区业主大会议事规则》（本规则）、《北京市朝阳区x花园小区管理规约》，以及选举产生业主委员会。业主委员会成立后，由其依照本规则组织召开业主大会会议。2.4召开业主大会会议，应由业主委员会决议确定业主大会的会议形式，并于会议召开15日前以书面形式在本建筑区划内公告，同时书面通知社区居委会。3业主大会的会议形式3.1业主大会会议可采用集体讨论或书面征求意见方式。同一次业主大会会议只能采取其中一种方式召开。3.2采用集体讨论方式，按照以下程序进行：3.2.1业主委员会主任委员就业主大会会议召开目的、会议召集情况及业主到会情况等进行说明；3.2.2业主委员会主任委员就本次会议需要决议事项进行必须说明；3.2.3参加会议业主就需要决议事项逐一进行投票表决；业主委员会计收有效票；3.2.4业主委员会公布投票结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性做出必须说明，确定并以书面宣布决议事项是否通过或有效；3.2.5业主委员会就决议事项的执行和处理做出说明。3.3采用书面征求意见方式，按照以下程序进行：3.3.1业主委员会组织其工作人员就需决议事项向本建筑区划全体业主送达书面征求意见函（表决票），并书面告知业主反馈意见投放的截止时间和地点；3.3.2业主委员会收集业主书面征求意见函（表决票），并以公开的方式统计有效反馈意见；3.3.3业主委员会书面公告书面征求意见函（表决票）的统计结果，说明其合法性、有效性，明确决议的事项是否通过或有效；3.3.4业主委员会应就决议事项的执行和处理做出说明。3.4采用书面征求意见方式，业主应按照书面征求意见函（表决票）中要求的内容和形式反馈意见。3.5业主应本人参加业主大会会议。因故不能参加会议的，业主可以书面委托代理人参加。但一个代理人不得接受同一建筑区划内两个或两个以上业主的委托。4书面征求意见函（表决票）的制作、送达、回收、统计4.1书面征求意见函（表决票）的制作：可包含要表决的议题、填写方式与交回方式的说明、投票权信息、业主签名栏等。4.2书面征求意见函（表决票）的送达可采用直接送达、邮寄送达等四种方式，并应保留送达记录。4.2.1直接送达：为维护业主大会的公开、公平、公正，应由两名以上（含两名）工作人员同时送达，并认真填写《书面征求意见函（表决票）送达登记薄》；4.2.2邮寄送达（挂号信）：召开业主大会会议应保证告知全体业主，故可采用邮寄送达的方式，但应保存邮寄送达（挂号信）凭证，并在送达记录中注明“邮寄送达”。4.3书面征求意见函（表决票）的回收可采用直接回收、邮寄回收等四种方式，并应保留回收记录。4.3.1采用直接回收的，可以当场将书面征求意见函（表决票）放进流动票箱，也可以填好后投放在固定位置的票箱内或直接送交业主委员会；4.3.2采用邮寄方式回收的，如果该业主按照指定地点邮寄回来，应认真填写《书面征求意见函（表决票）邮寄回收登记表》；4.3.3根据实际情况，业主委员会可调整书面征求意见函（表决票）的回收方式，但应在书面征求意见函（表决票）上注明。5书面征求意见函（表决票）统计结果的公示和会议决议的公告5.1书面征求意见函（表决票）的统计应邀请和接受业主及社区居委会代表现场监督。符合书面征求意见函（表决票）中要求的，方为有效书面征求意见函（表决票）。5.2书面征求意见函（表决票）统计结果应先以书面形式公示，公示期为10日。业主可在公示期内对会议召开的程序和结果提出书面质疑意见。公示期结束，业主委员会应书面对公示期内收到的全部质疑意见是否影响业主大会决议结果进行说明，并书面公告本次会议决议。6业主大会决议的表决与业主投票权的确定6.1书面征求意见函（表决票）填写人6.1.1业主应亲自或书面委托代理人（应符合本规则第3.5条的规定）填写书面征求意见函（表决票）。未满十八岁的业主须由其法定代理人进行填写（并附相关证明文件）。6.1.2如业主是法人单位的，书面征求意见函（表决票）应加盖单位公章。6.1.3如业主是多人为共有产权人的，可以书面委托其中一人行使表决权利。6.2业主大会做出决议应当经占建筑区划内业主总投票权数过半数的业主且占总人数过半数的业主通过，方为有效。6.3以下事项，应当经占建筑区划内业主总投票权数三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，方为有效。6.3.1筹集和使用物业共用部位及共用设施设备的专项维修资金。但仅涉及建筑区划内某栋建筑物的该项资金，由经占该栋建筑物的全体业主总投票权数三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，即为有效。6.3.2改建、重建建筑物及其附属设施。6.4业主大会会议上各业主的投票权，按其拥有的房屋建筑面积计算。投票权数为整数，每一平方米计为投票权计算基数，房屋建筑面积小数点后面的数字不计算在投票权内。房屋建筑面积为产权证上注明的或者发展商提供的产权清册（参见《x花园业主投票权数清册》）中列明的数字为准。住宅建筑区划内的人防、停车库等地下空间不计算投票权。7业主委员会7.1业主委员会由7名委员组成。另选候补委员5名，候补委员应由业主大会选举产生并符合投票结果（以备正式委员因故不能履行职责时，无需另行选举而补足）。委员补足后，应履行必要的备案手续。7.2业主委员会主任仅仅是业主委员会会议的召集人。业主委员会决议应该有至少半数（即5名）以上委员无条件同意方可，俗称“委员合议制”。每一位委员拥有一票表决权。业主委员会决议仅仅以书面形式产生和发布。如经增补候补委员后，业主委员会委员总数仍然达不到通过决议的最低委员人数（5名）时，业主委员会应及时召开业主大会会议进行委员的增选。7.3业主委员会委员丧失业主资格或提出书面辞呈的，视为委员资格终止。如业主委员会委员总数达不到通过决议的最低委员人数（即5名）时，业主委员会应及时召开业主大会会议进行委员的增选。如增选后仍然达不到通过决议的最低委员人数（即5名），除为召开业主大会会议进行业主委员会委员选举的工作外，不得再以业主委员会的名义进行任何活动。7.4每届业主委员会任期为3年，从选举公告生效之日起计算，业主委员会到期没有进行换届或者换届不成功的，原业主委员会应从换届之日起，除为召开业主大会会议进行业主委员会委员选举的工作外，不得再以业主委员会的名义进行任何活动。下一届业委会的产生，应该参照首次业主大会选举业委会的方式由业主自荐代表重新组建筹备组，在居委会的监督指导下进行。7.5业主委员会委员可以连选连任。7.6业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1人。被推选为主任的委员，应至少获得5名以上的委员无条件同意方可。如未能依照上述推选规则产生主任的，应由业委会决议确定业委会备案材料中的主任人选，并在业主委员会内部实行由委员担任轮值执行主任的形式进行工作。副主任仅仅在主任不能履行职责时代替主任职责。业主委员会内部也可以采用经会议决议后由委员担任轮值执行主任委员等形式进行工作。7.7业主委员会委员应当符合下列条件：7.7.1本建筑区划内具有完全民事行为能力的业主。除房屋权属证书上记载的权利人可以认定为“业主”之外，购买预售商品房且房屋已经交付但尚未取得房屋权属证书的，商品房买卖合同记载的“购房人”可以视为“业主”。房屋的开发商、购房单位、自建房单位作为单位业主，应推荐其单位法人代表人参选；7.7.2遵守国家有关法律、法规；7.7.3严格遵守《北京市朝阳区x花园小区业主大会议事规则》、《北京市朝阳区x花园小区管理规约》，模范履行业主义务。无欠缴物业费六个月以上的；7.7.4热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力，并公开承诺“将在任期内认真履行业委会委员职责。除非丧失业主资格，或因疾病等重大影响服务业主的，绝不随意辞职，以不辜负业主们的信任投票”的；7.7.5具有一定组织能力；7.7.6具备必要的工作时间；7.7.7在成为业委会委员期间，不利用自有房产在本建筑区划内从事以本建筑区划业主、居民作为主要服务对象的营利性经营活动；不利用（包括租用）全体业主公共区域进行营利或非营利的经营活动；不任职于本建筑区划的物业服务企业；不任职于直接、间接向本建筑区划提供物业管理服务或相关事务（如法律、会计、审计服务等）的企业。7.8业主委员会必须恪尽职守为大多数业主利益服务，并接受来自业主的监督（包括但不限于）：7.8.1业主委员会应允许业主参加旁听业主委员会会议；7.8.2业主委员会的所有文档均应存档并接受业主的随时查阅；7.8.3业主委员会应依据本规则原则制定相应的管理制度和接受质询制度，并向全体业主公开。8业主委员会公章8.1以业主大会和业主委员会名义对外发出的书面文件，均应加盖业主委员会公章。且加盖业主委员会公章的书面文件是业主委员会发布信息的唯一形式。8.1.1对业主大会决议的书面文件加盖公章，应符合本规则中第6.2或6.3条的规定；8.1.2对业主委员会决议的书面文件加盖公章，应符合本规则中第7.2条的规定。8.2秘书作为业主委员会公章的保管人，承担保管责任。更换业主委员会公章的保管人时，须履行书面移交手续。业主委员会主任为业主委员会公章使用的审核人。8.3在无业主委员会公章的情况下，任何与获得业主委员会公章目的无关的业主委员会决议均为无效。8.4临时会议筹备组召开仅为“对全体业主委员会委员的罢免和重选”议题的临时会议时，秘书应协助此次临时会议，包括使用公章。9业主大会经费9.1业主以物业服务费名义交纳的费用，在本规则通过后为全体业主共同归集用于公共建筑物及共有设备设施的运转及维护保养的物业服务费和业主大会经费。9.2业主大会经费包括以组织召开业主大会会议为目的所产生的费用和业主委员会开展工作的费用。9.3从全体业主共同归集的费用中提取1.5％作为业主大会经费，由物业服务企业代为监督管理。9.4业主大会经费的使用原则和预算必须经业主大会决议通过，由业委会具体执行，并应在物业服务费账目中设立专门科目，由物业服务企业代为支付、监管且每月需向业主委员会提交报表，供业主监督。业主委员会应当至少每年一次将经费的使用情况在本建筑区划显著位置公告，接受业主的质询。9.5业主大会经费的支出范围应是为正常履行业主大会职责所开展的各项工作，但所有由此产生的费用不应超过业主大会年度经费预算总额。9.6业主大会经费的预算支出包括：9.6.1召开业主大会会议的费用；9.6.2聘请秘书、律师、会计师、专项业务顾问等专业人士的酬金和业主委员会委员的补贴（业主委员会委员补贴应另行通过业主大会决议，首届业主委员会委员不享受补贴）；9.6.3法律诉讼、证据获得、账目审计等工作的费用；9.6.4上述支出有年度结余的，业委会可决议用于其他本建筑区划全体业主共同利益的支出，但应将经费使用的计划、实施、结果等信息完全公开。9.7如业主大会年度经费可能超出年预算总额时，业主委员会应就业主大会经费的临时筹集方式、用途、金额等事宜召开业主大会会议，且经业主大会会议决议后，方可按业主大会决议向全体业主筹集。9.8如业主大会年度经费发生结余时，因结余经费存放在物业服务企业会产生税费，造成经费损失，应采取财务手段合理避税；在无法合法避税的情况下，业主委员会应对经费余额的转移做出决议。一般可将结余转到“专项维修资金”专用账户，也可冲抵所有业主下年度的物业服务费。10全体业主委员会委员的罢免和重选10.1对委员丧失业主资格或提出书面辞呈的，由业主委员会确认并公示其委员资格的终止。10.2对某名但非全体业主委员会委员的罢免，可按本规则由业主委员会或者占全体业主人数20%以上的业主集体提议召开临时业主大会会议表决。10.2.1该临时业主大会会议书面征求意见函（表决票）中应附带被罢免委员的申辩辞，除非该委员放弃此申辩权利；10.2.2罢免生效的，业主委员会应按本规则中第7.3条执行。10.3业主有权依本规则对全体业主委员会委员进行罢免和重选。根据本条下列情况产生的临时会议筹备组，有权临时使用业主委员会的所有资源，但应仅仅用于议题为“对全体业主委员会委员的罢免和重选”的临时会议。10.3.1占全体业主人数20%以上的业主集体提议召开临时会议，而业主委员会拒不履行组织召开会议的职责时，此种情况将视为业主大会自行启动罢免和重新选举全体业主委员会委员的临时会议程序。由业主自荐业主大会临时会议筹备组组织召开议题仅为“对全体业主委员会委员的罢免和重选”的临时会议。原来20%以上业主提出的议题在临时会议期间搁置，如临时会议召开成功，则由新一届业主委员会负责组织召开临时会议讨论原议题；如临时会议未召开成功，则原议题自动废除；10.3.2占全体业主人数15%以上的业主提议召开“对全体业主委员会委员的罢免和重选”临时会议，而业主委员会不履行召开临时会议的职责时，此种情况将可由业主选举业主大会临时会议筹备组组织召开议题仅为“对全体业主委员会委员的罢免和重选”的临时会议；10.3.3临时会议筹备组全体成员应书面承诺对召开临时会议的后果承担民事责任，同时产生书面的临时会议筹备组议事规则。业委会秘书应依该书面承诺和议事规则协助临时会议筹备组，并依临时会议筹备组决议向其提供《投票权数清册》等召开临时会议所必须的文件副本。秘书应对临时会议筹备组的所有决议存档，并对此次临时会议产生的书面决议加盖业主委员会公章；10.3.4临时会议筹备组应参照首届业主委员会选举产生的程序，依照本规则的其他规定，组织召开议题仅为“对全体业主委员会委员的罢免和重选”的临时会议，并应主动接受政府有关部门或者居委会的监督指导。临时会议经费由临时会议筹备组先行垫付，无论临时会议是否成功召开，待会议召开完毕后，根据本规则对会议经费规定的有关条款，从当年业主大会经费中予以报销；10.3.5临时会议成功罢免并成功选举出新的业主委员会委员的，临时会议筹备组应将本次临时会议议题表决的统计结果如实记录，并在统计完毕后的3日内，以筹备组决议的形式形成书面文件；全体经临时会议决议选举产生的新一届业主委员会委员应在上述决议的书面文件上签字；在该文件加盖业主委员会公章并公示后，新一届业主委员会开始行使其职责，并应及时办理有关备案手续，临时会议筹备组即刻解散；10.3.6临时会议未成功罢免全体业主委员会委员的，则选举业主委员会的议题表决结果无效。临时筹备组应将本次临时会议议题表决的统计结果如实记录，并在统计完毕后的3日内，以筹备组决议的形式形成书面文件。无论临时会议筹备组是否能按时形成该文件，临时会议筹备组即刻解散。秘书不应再对临时会议筹备组提供任何协助。原业主委员会继续履行其全部职责；10.3.7临时会议成功罢免全体业主委员会委员但未选举出业主委员会的，临时会议筹备组应将本次临时会议议题表决的统计结果如实记录，并在统计完毕后的3日内，以筹备组决议的形式形成书面文件，临时会议筹备组即刻解散；在该文件加盖业主委员会公章并公示后，原业主委员会全体委员即刻卸任。除再次召开临时会议外，不得使用业主委员会公章；10.3.7.1秘书可继续留任至下一次议题仅为选举业主委员会委员的业主大会会议。此会议参照第10.3.2条启动；10.3.7.2秘书可将公章移交至居民委员会、街道办事处、政府房屋管理部门；在能证明上述部门拒收的情况下，可将公章移交物业服务企业；10.3.8因任何原因导致秘书拒绝协助临时会议召开工作的，临时会议筹备组可采取一切可行的方式获得业主委员会公章和召开临时会议所需的其他资源，但应承担相应的后果。11业主大会信使团11.1业主大会信使团由从每栋独立建筑物的业主和房屋使用人中选举产生，但每栋独立建筑物产生的信使团成员不能超过10名。11.2业主大会信使团成员的选举产生可由业主委员会组织，也可由业主和物业使用人以单元或楼层为单位自己组织选举产生，选举结果不同或有争议的，以业主和物业使用人组织选举产生的结果确定业主大会信使团成员。某栋建筑物不能选举产生信使团成员的，由业主委员会来代替。11.3信使团成员应当符合下列条件：11.3.1本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主或物业使用人；11.3.2热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力的；11.3.3具有一定组织能力的；11.3.4具备必要空余时间的。11.4业主大会信使团的活动可由业主委员会组织，也可由其成员自行组织。业主大会信使团内部组织活动的，可不受业主委员会的要求和限制。11.5在居委会的监督指导下，当业主大会信使团参与业主大会会议书面征求意见函（表决票）的送达和回收工作时，信使团成员应对收回的书面征求意见函（表决票）的真实性承担后果。业主委员会对信使团收回的书面征求意见函（表决票）只做形式上的审查。11.6单一信使团成员收回的书面征求意见函（表决票），依照本规则中第5.2条被书面质疑的书面征求意见函（表决票）占其收回总数1/2以上的，业主委员会应书面公告上述情况，并可组织或建议组织该成员所在建筑物的业主和物业使用人进行改选。11.7业主大会信使团参与业主大会会议书面征求意见函（表决票）的送达和回收工作的，业主委员会应向信使团成员提供该成员负责区域的业主信息。如因信使团成员的不正当使用导致业主信息泄露并产生后果的，由信使团成员本人承担相应责任。11.8仅在业主大会信使团参与业主大会会议书面征求意见函（表决票）的送达和回收工作时，可由业主委员会从业主大会经费中拨付补贴。其他活动经费由业主大会信使团自行筹集。12物业管理紧急状态预案12.1仅当非业主大会决议解聘物业服务企业，而发生物业服务企业撤离且物业管