北京延庆金锣湾商业广场商业策划提案

北京延庆金锣湾商业广场商业策划沟通提案二零零八年四月目 录第一部分 策划报告主要观第二部分 延庆整体情况第三部分 延庆商业物业市场调查及结第四部分 项目定位及规划设计第五部分 招商策划及执行方案第六部分 未来针对本项目所提供的我们提供的服务内容第一部分 策划报告主要观点/业种组合及分布、物业经营管理策划、商业销售策划。是一个多工种、跨行业的研究，而不是单个意志的选择。人民和历史不负责任。出了更高的要求。新的营销策略，以保证公司的社会效益和经济效益。效益和影响力。第二部分 延庆整体情况一．延庆概况延庆地貌延庆县地处北京市西北部，距北京市区74公里，是首都北京的北大门。位于北京市区的上风上水。1142870%、30%1992.5延庆气候延庆属大陆性季风气候,属温带与中温带、半干旱与半湿润带的过渡连带。海拔比北京城区高出400多米，平均气温比北京城区低3-4℃，夏季凉爽，属京郊避暑胜地，是北京人区环境最好的地区，被誉了“北京夏都”。延庆历史延庆县历史悠久，从唐代建延庆城始，一直是延庆政治、经济、文化中心。一九四九年建国后，即设延庆县，县各级党政机关团体、延庆交通91955034小时可到达秦皇岛港，投资者可利用便利的交通实现物流快捷交换。延庆支柱产业延庆县环境优美，空气洁净，城县建设已成规模，县域经济迅随着经济开发区的建成，建筑业与旅游业逐渐成为延庆县税收的主要来源。9401030优惠政策延庆制定了多方面的优惠政策，使工业经济迅速发展，吸引了国内外多家知名企业落户延庆。形成了以制药、建筑建材、食品酿造、769第三部分 延庆商业物业市场调查及结论一、延庆商业经营种类分布百货商场经营年代初的经营模式。在市场的不断完善下最终会被淘汰。市场零散商户经营零散商户经营主要是住宅裙楼的商铺及商场出租的摊位。主要分布在传统的商业旺区和居民聚居的地方，经营商品主要以饮食、服装、日用品为主，通讯、办公用品、音像制品为辅助，档次为中低档。专卖店经营（格等）餐饮、住宿、娱乐圣世苑、新风酒店、燕春酒店等一批高中档的服务设施近百50001000（详细市场调研分析报告略）市场调查初步结论：1、延庆商业发展处于初级阶段，整体发展素质较低2、延庆商业物业硬件建设落后3、大型超市的发展势头迅猛4、缺乏中偏高档餐饮、娱乐项目5、以百货购物商场为龙头，其他经营形式薄弱6、延庆市场的商铺整体均价已达2.5万元/平方米。延庆商铺销售价格承受力为一层在均价2-3万元/3万元/平方米是有市场承接力的。7、延庆本地的市场承接力有限，项目的消化应该先立足延庆，再辐射北京和外地城市。8、从营销策略上，目前全国的商铺即将出现过剩现象，而从全国商第四部分 项目定位及规划设计一．产品定位：（一．产品定位理念：全面领先当地的商业物业，把“王府井”搬进延庆中心过客式旅游 休闲式旅游以诱发当地投资者的对商铺的投资。在这个理念的指导下，我司对项目的整体规划设计进行了创新，（二．项目功能定位：优势在于其拥有最大化的使用价值，这一价值是来自除购物之外的诸多功能。我们建议本项目整体功能定位为：“夏都”城市新干线集娱乐、购物、休闲、餐饮、旅游等多种功能于一体的大型商业广场金锣湾广场整体功能一览表：（其中不乏名牌精品，并以不断更新的品种、富于特色、新潮的店面装饰和长新的促销手法赢得稳定的消费群。购物休闲之处。饮食娱乐街等吃喝玩乐场所旅游旅游局签订长期合作合同，作为指定旅游消费点。其它功能为在广场中央设置多功能展台，设置大屏幕电视，并定期在这里组织各种促销与展示活动，使之成为步行街的核心之一及人气聚集中心地带。（三．特色定位：我司建议本项目的特色定位是：延庆城市生活的风向标延庆时尚品味的策源地从发展趋势来看，我国大型百货商店正在不断朝多功能方向发展，百货商店经营的商品品种越来越丰富。在这样的思路指引下，使之成为消费时尚的引导者，而且成为消费者的休闲地、家庭娱乐场所、综合生活代理中心和社会交往场所。（四．项目销售竞争优势：设计核心竞争优势的目的主要是：构筑竞争对手不易取代的优势形成促进项目销售的独特卖点设计项目的核心优势可以从以下几方面予以考虑，包括商业环这才是吸引人们最基本也是核心的利益点，着重体现在：满足人们对新型投资渠道（商铺投资）的需求。为此，我们认为本项目的核心竞争优势为：位于核心商业地段，最具投资价值的新型购物广场（五．系统的销售力提升方案：感，以求准确全面地提升项目整体的销售力。一、项目的整体规划策略：购物中心是其管理模式特征的具体表现，它不同于其他商业建筑，有自己的特色。特征之一：商业空间步行化：特征之二：商业空间室内化：大跨结构和采光技术的发展实现了屋顶的覆盖和保护功能，将商业活动完全引入室内空间。特征三：公共空间社会化。二、整体规划：段商业功能规划有清晰的概念。局了然于胸。项目的整体规划模式，要有一定的前瞻性，要适应未来商业市场发展的需要。整体布局：第一， 把步行街与广场引入室内，把室内商铺变成临街商铺。这样就可以充分利用客流量提升自身的商业价值。第二， 把首层的主通道建设成室内步行街配合室内景观的营造，顾客仿佛走在环境优美的步行街上。第三， 合理开发广场上的景观效果，吸引广场与步行街的流。2.购物广场功能划分：一个大型的商业物业实质是一个区域性商业街区的缩影，也是一个相对独立的个体，功能定位与功能划分显得尤为重要。上面我们已经明确了本项目的功能定位，下面我们就购物广场功能的划分进行规划，主要从以下几方面予以考虑：有助于提高购物中心的档次考虑商户类别和商户影响力尊重商户对平面布局的要求便于商家经营和购物广场管理考虑到客流的合理导向及消费者购物的方便舒适确定各楼层的功能划分时，要重点考虑项目地段原有的商业氛各楼层的功能划分如下：区域规划经营范围划分依据B1大型超市（沃尔玛）知名品牌超市带动整个购物广场的档次和客流量，营造休闲购物的氛围。A座主力店、连锁品牌店、名店城、名牌专卖店、高档服饰眼镜钟表、金银首饰等主力店，如大商集团的引进，可以快速提升本项目的知名度，以及带动经营者与投资者入驻，可以吸引更多的消费人流，形成从高至低的“瀑流效应”。H座个性、时尚商品、家电大卖场与主力店相遥相呼应，错位经营，满足消费者对大众商品的需求D、G、E座设定为娱乐、休闲功能，且租金合理。有助于满足不同客户，或对多种功能、大面积的需求。利用空间和交通动线把三个楼体连并与楼前的广场相互配合，吸引客流。B座以及书籍、字画、雕塑、陶瓷等对客流要求较小各类经营者提供相对廉价和宽敞的营业场地，面向更多的经营者。C、F座储蓄和消费咨询等服务项目。瞒足消费者在休闲、购物过程中的生活配套服务对于单层面积为28323平方米的J座，定位为我司认为作如下分布为佳：规划经营范围划分依据旅游特色店以首饰、工艺品、旅游纪念品等的经营为主，面向游客、形成丰富、良好的经营氛围。土特产、干货等各方游客每到异地他乡，必会买一些当地土特产作为礼物或纪念，因此以土特产的方式进行经营应该是具备很强的吸引力的。特色小吃广场通过集中各种风味小吃，满足逛街购物者的饮食需要。AHDG3.公共空间规划：有数据统计，人们持物行走通常每隔200-350米就想要休息一SHOW方便消费者休息并且有利于购物广场的经营管理；有利于聚集人气，能够形成对消费者对购物广场的亲合力；兼具多种的功能，如休息、展示、举办中小型活动等。本项目可以将中心广场打造成为集市政配套、商业推广的舞台、城市景观等于一体的多功能城市广场。（HOP（街舞）等，吸引了众多的年青消费者聚集在一起，形成延庆地区街头一景。每层设有休息区：娱乐休闲空间的配套旨在延长消费者在购物广场内的停留时间，增加消费者在购物广场购物的机率。从本项目的整体规划来看，有足够的空间来设置相应的休闲空第五部分 招商方案1、 招商策略：据了解，目前贵司已经和沃尔玛、苏宁顺利达成了合作意向，这为后期的招商工作奠定了很好的基础。本项目的招商总体招商策略应该为：先大商后小商，大商推进小商2、招商执行：第一阶段重点考虑各楼层的主力店，最大程度上获取整租客户，整体租赁经营。第二阶段开始正式进行独立招商，按照定位执行招商力量寻求目标客户，力求在最短时间内完成招商任务：发展商：利用本地资源和开发资源，引进部分主力商户招商代理：组建招商团队，形成招商部，实施本地和现场招商分包招商：引入三至四家外地招商公司，进行异地招商协作政府合作：与旅游局合作，利用政府信息平台，开发旅游特区的经营3、招商流程：招商工作流程阶段控制要点工作内容招商前准备成立招商小组招聘并培训招商人员，负责招商的组织领导。开展市场调查调查商圈、同业、收入、消费、价格、品牌经营等，编写《招商调查报告》。制定招商方案按上级规定结合当地实际，制定《具体招商实施方案》。搜集业主商户资料搜集业主自然状况、建议、投资意向等，分类建档；重点商户单独建档。争取优惠政策争取当地政府在房屋租赁、土地收益、工商管理、税费等方面的书面优惠政策。编印招商资料编印商业招商画册，编印招商宣传单等有关资料。开业前招商招商专题宣传竣在报纸、电视发布广告，宣传业态优势、经营布局、管理团队、优惠政策等。招商广告须和销售负责人共同签署。开业主见面会帮助业主分析预期效益和投资定位，争取灵活租赁条件，签订委托招商协议并公证。业主与承租人签约组织业主与承租商见面签约，承租人无见面要求，由公司送达业主签约。样板店铺装修开业前40天左右完成样板品牌店铺装修。开大型招商会布置招商现场，邀请商户参观商铺并介绍情况。组织达成意向商户公开签约。组织商户装修制定开业方案实施激励政策，提供方便条件，鼓励经营者尽早进场装修进入营业状态；周密制订开业方案。试营开业营销策划策划营造营销气氛，让利优惠，利用空铺、待售公共区促销布展，隆重开业，实现开门红。加强现场管理组织营业人员岗前培训，检查落实统管内容，督查商品和服务质量。更新商户对已入