房地产经济学课件

第一节

居住区规划的任务与编制1.任务为居民经济合理地创造一个满足日常物质和文化生活需要的舒适、卫生、安全、宁静和优美的环境。

2.编制内容选择确定用地位置、范围规模，确定人口数量和用地大小拟定居住建筑类型、数量、层数、布置方式拟定公共服务设施的内容、规模、数量、标准、分布和布置方式拟定道路宽度、断面形式、布置方式、对外出入口位置拟定绿地、活动、休憩等室外场地的数量、分布和布置方式拟定有关市政工程设施的规划方案拟定各项技术经济指标和造价估算第二节居住区的组成、类型与规划结构一、

居住区的组成

1.居住区的组成要素

物质要素精神要素2.居住区的组成内容

建筑工程室外工程3.居住区的用地组成

住宅用地公共服务设施用地道路用地公共绿地4.居住区的环境组成内部居住环境住宅内部环境和住宅楼的公共内部环境外部居住环境空间环境、大气环境、声环境、视觉环境、生态环境、小气候环境、邻里社会环境三、居住区的类型1.按建设条件分为：新建居住区和城市旧居住区2.按居住区所处位置不同分为：城市内的居住区独立的工矿企业的居住区3.按住宅层数的不同分为：低层居住区多层居住区高层居住区各种层数混合居住区四、居住区的规划结构综合解决住宅与公共服务设施、道路、公共绿地等相互关系而采取的组织方式。1.现代居住区规划结构的演变

“邻里单位”理论20世纪30年代，美国建筑师西萨·佩里提出，制定了邻里关系的六条基本原则，控制居住区内部的车辆交通、保障居民的安全和环境的安宁。居住小区和新村扩大小区、居住综合体、居住综合区2.影响居住区规划结构的主要因素居民在居住区内活动的规律和特点（决定因素）居住区内公共服务设施的布置方式和城市道路（重要因素）居民行政管理体制，城市规模，自然地形的特点和现状条件（一般因素）3.居住区规划结构的基本形式以居住小区为规划基本单位

居住区——居住小区以居住组团为规划基本单位

居住区——住宅组团以住宅组团和居住小区为规划基本单位

居住区——居住小区——住宅组团居民的户外活动第三节居住区的规划设计一、居住区规划设计的基本原则、观念和设计要点1.基本原则、观念

居住区规划设计是为居民营造“居住环境”，因此必须坚持“以人为本”的原则和注重树立人与自然和谐及可持续发展的观念二、居住区规划设计的基本要求

1.使用要求为居民创造一个生活方便的居住环境，是居住区规划设计最基本的要求。2.卫生要求良好的日照、通风，防止噪声干扰，防止空气污染3.安全要求防火防震灾防空三、住宅及其用地的规划布置1.住宅类型的选择住宅的类型及其特点1）住宅：供以家庭为居住单位的建筑2）宿舍：供单身人居住的建筑，如学生、单身职工低层住宅：1-3层多层住宅：3-8层（低于24米）高层住宅：8层以上（超过24米）住宅建筑经济和用地经济的关系住宅建筑经济的主要依据：每平方米建筑面积的土建造价和平面利用系数、层高、长度、进深等技术参数用地经济的主要依据：容积率2.住宅的规划布置1）住宅群体的组合住宅群体平面组合的基本形式及其特点a.行列布置(线性)b.周边布置（中心式）c.混合布置（散布式）d.自由式布置住宅群体的组合方式a.成组成团的组合方式b.成街成坊的组合方式c.整体式组合方式成组团布置成坊布置住宅群体的空间组合a.对比b.韵律和节奏c.比例和尺度d.色彩e.绿化f.道路g.建筑小品2）住宅群体组合与日照、通风和噪声的防治住宅群体争取日照和防止日晒的规划设计措施a.采用建筑的不同组合方式b.利用地形c.利用绿化韵律最小比例：传统街巷比例内聚感亲切的院落空间比例安定感庭院、广场的最小比例住宅群体提高自然通风和防风效果的规划设计措施a.规划布局b.建筑组合c.利用绿化住宅群体噪声防治的规划设计措施a.合理布局b.利用绿化c.利用地形d.利用人工障壁四、居住区公共服务设施及其用地的规划布局1.居住区公共服务设施的分类和内容

按公共服务设施的使用性质分

教育、医疗卫生、商业服务、文化体育、金融邮电、行政管理、市政公用、其他

按公民对公共服务设施的使用频繁程度分

每日或经常使用的；必要或非经常使用的

按盈利与非盈利分

营利性和公益性3.公共服务设施的规划布置1）规划布置的要求和方式布置应按照分级、对口、配套和集中与分散相结合的原则进行。①便于居民使用，应有合理的服务半径

居住区级：800-1000m；居住小区级：400-500m；居住组团级：150-200m。②交通方便人流集中的地段，考虑职工上下班的走向

③如为独立工矿区或地处郊区，则要兼顾考虑附近地区和农村使用

方便和居住区内部的安宁。④公共服务中心宜与公共绿地相邻布置。规划布置的方式：布置的方式分两种：二级或三级布置。第一级（居住区级）公共服务设施项目主要包括一些专业性的商业服务设施和影剧院、俱乐部、图书馆、邮电、银行等为全区民服务的机构。第二级（居住小区级）主要包括菜站、综合商店、小吃店、物业管理等。第三级（居住组团级）主要包括居委会、青少年活动室、老年活动室。二、三层公共服务设施通称为基层公共服务设施。3）基层公共服务设施及其用地的规划布置①居住小区级公共服务设施及其用地的规划布置

分为商业服务设施和儿童教育设施

商业设施宜相对集中布置；儿童教育设施宜在居住区和小区的边缘。②居住组团级公共服务设施及其用地的规划布置幼托的规划布置小商店的规划布置幼托、幼儿园的规划布置小商店的规划布置五、居住区道路和交通的规划布置居住区道路在住宅区中起着极为重要的作用，它在规划结构中是住宅区的空间形态骨架；同时它又是居民进行日常生活活动的通行通道，具有着其最基本的交通功能。1.居住区道路的功能和分级

功能要求：日常生活方面的交通活动；清除垃圾、递送邮件等市政公用车辆；满足各种工程管线的需要；道路的走向和线型是组织建筑群体景观的重要手段另外考虑救护、消防和搬运家具的车辆居住区道路一般可分为三级或四级居住区级道路：居住区级道路为居住区内外联系的主要道路，道路红线宽度一般为20~30米，山地居住区不小于15米。车行道一般需要9米，如考虑通行公交时应增加到10~14米，人行道宽度一般在2~4米左右。居住区级道路多采用一块板式，在规模较大的居住区中部分居住区级道路也可采用三块板的型式。居住小区级道路：居住小区级道路是居住小区内外联系的主要道路，道路红线宽度一般为10~14米，车行道宽度一般为5~8米。在道路红线宽于12米时可以考虑设人行道，宽度在1.5~2米左右。2.居住区道路规划设计的基本要求1）设计原则

顺而不穿；

分级布置，逐级衔接；

因地制宜；

功能复合化；

避免影响城市交通3.居住区道路交通系统的基本形式住宅区交通组织的方式有人车分行、人车混行和人车共存三种基本方式。

“人车分行”“人车分行”的交通组织方式是20世纪20年代在美国提出并首先在纽约郊区的雷德朋（Radbrun）居住区中实施。利：保证住宅区内部居住生活环境的安静与安全，使住宅区内各项生活活动能正常舒适地进行，避免区内大量私人机动车交通对居住生活质量的影响，如交通安全、噪声、空气污染等。适用于：住宅区内存在较大量的私人机动车交通量的情况。人车分行的路网布局一般要求步行路网与车行路网在空间上不能重叠，在无法避免时可以采用局部立交的工程措施。在有条件的情况下，如财力或地形，可采取车行路网整体下挖并覆土，营造人工地形，建立完全分离、相互完全没有干扰的交通路网系统；也可以采用步行路网整体高架建立二层以上的步行路网系统的方法来达到人车分行的目的。

虽然人车分行路网布局要求避免步行路网与车行路网的重叠，但允许两者在局部位置的交叉，此时如条件许可应该采用立交，特别是在行人量大的重要地段。

人车混行人车混行交通组织方式下的住宅区路网布局要求道路分级明确，并应贯穿于住宅区内部，主要路网一般采用互通型的布局形式。

适用于：私人小汽车数量不多，特别对以自行车和公共交通为主的城市更为适用。人车共存1970年德尔沃特最先采用了被称为Woonerf的“人车共存”的道路系统，强调人性化的环境设计，可通过对街道的设施采用多弯型、缩小车行宽度、不同的路面铺砌、路障、驼峰等交通管制技术措施。英国伦敦郊外城区252套住宅区人车共存路网中的减速措施：线型，路面提示，驼峰4.居住区道路规划设计的经济性

道路的经济性一般用道路线密度（道路长度/公顷）和道路面积密度（道路面积/公顷）来表示。5.居住区静态交通的组织1）自行车存车设施的规划布置

一般采取室外集中存放2）小汽车存车设施的规划布置

一般采取集中和分散相结合的方式六、居住区绿地的规划布置居住区绿地的功能

1）改善小气候2）净化空气3）遮阳4）隔声5）防风、防尘6）杀菌、防病7）提供户外活动场地、美好居住环境3.居住区绿地规划的基本要求

采取集中与分散，重点与一般，点、线、面相结合的原则

尽可能利用劣地、坡地、洼地进行绿化，以节约用地

应注意美化居住环境的要求

树种选择以价廉、易管、易长为原则，绿化可以草地为主4.居住区公共绿地的规划布置1）公共绿地

居住区公园

位置要适中，面积约1ha，居民步行到达距离不宜超过800m。

居住小区游园

供居民就近使用，面积0.5ha，居民步行到达距离不宜超过400m。

小块公共绿地

结合成年人和儿童活动场、青少年活动场布置居住区各类公共绿地的规划设计要求2）公共建设或公共设施附属绿地3）宅旁和庭院绿地4）街道绿化根据道路的断面组成、走向和地上地下管线敷设的情况而定。5.居住区绿化的树种选择和植物配置1）对于大量而普遍的绿化宜选择具有地方特色的优良树种，一般以乔木为主。2）应考虑绿化功能的需要，行道树宜选用遮阳力强的落叶乔木。在新建居住区，树种可选择速生或慢生相结合，以速生为主。考虑四季景色的变化，可采用乔、灌木及不同树姿和色彩变化的树种．居住区各类绿化种植与建筑物、管线和构筑物的间距表：种植树木与建筑物、构筑物、管线的水平距离七、居住区外部环境的规划设计居住区外部环境设计的内容

居住区整体环境的色彩

绿地的设计道路与广场的铺设材料和方式各类场地和设施的设计竖向设计室外照明设计环境设施小品的布置和造型设计2.居住区外部环境设计的基本要求

整体性

生态性

实用性

艺术性

趣味性

地方性

大量性

经济性3.居住区各类室外场地的规划设计1）儿童游戏场地表：儿童游戏场地的定额指标与布置要求2）.成年和老年人休息、健身活动场地随着老龄化程度的加剧，这一需求更为突出。一般可结合居民公共使用的绿地单独设置，也可与儿童游戏场地结合布置。3）.垃圾储运场地分类收集，定时运送4.居住区环境设施小品的规划设计建筑小品、装饰小品、公用设施小品、游憩设施小品、工程设施小品、铺地第四节居住区规划的技术经济分析

包括用地分析、技术经济指标的比较及造价的估算。

一、用地平衡表1.作用

对土地使用现状进行分析，作为调整用地和制定规划的依据之一。

进行方案比较，检验设计方案用地分配的经济性和合理性。

审批居住区规划设计方案的依据之一。2.用地平衡表的内容注：其他用地是指在居住区范围内不属于居住区的用地，如市级以上的公共建筑，工厂或单位用地，以及不适用于建筑的用地3.各项用地界限划分居住区用地

边界为道路边界为人工设施边界为自然边界边界为规划范围边界为征地界线住宅建筑用地前后的界线一般以日照间距为基础，各按日照间距的二分之一划定计算；住宅建筑左右的界线一般以消防要求为条件（“建筑间距”要求）。因此，住宅建筑用地实际上是住宅本身的占地加上住宅前后左右的宅间通路、绿地、住户底层的私院和部分或全部的住宅院落用地。住宅间距住宅间距包括住宅前后（正面和背面）以及两侧（侧面）的距离。对低层、多层和高度小于24米的中高层住宅，其前后间距不得小于规定的日照间距，其两侧间距考虑通道和消防要求一般侧面无窗时不得小于6米，侧面有窗时不得小于8米。对高度大于24米的中高层住宅和高层住宅，其后面的间距应作日照分析后确定，其前面的间距应按照其前排住宅的高度来决定是采用规定的日照间距还是进行日照分析，其侧面间距一般要求不小于13米。几种情况说明：公共服务设施用地一般按其所属用地范围的实际界线来划定。当其有明显的界线时（如围墙等），按其界线计算；当无明显界线时，应按其实际占用的用地计算，包括建筑后退道路红线的用地。道路用地指在住宅区界线内所有道路的红线或路幅界线内的用地，并除去应该计入住宅建筑用地内的宅间通路和公共服务设施，以及市政设施用地范围内的专用道路用地（如有回车场也应该计入道路用地中）。住宅区的道路用地有时也将停车用地（机动车停车）计入在内，称道路停车用地。停车用地一般是指机动车停车用地，而且通常计算为停车用地的是在独立地段安排的、较为集中的停车库或停车场用地，但公共服务设施和市政设施的专用停车用地则应该计入公共设施用地。路边停车位、回车场边停车位、住宅底层停车库（位）等一般不计入停车用地而相应地计入道路用地和住宅建筑用地；地下或半地下停车库则按复合土地利用的方法按比例划分计算。其他用地主要包括市政设施用地、非根据该住宅区居住人口配建的公共服务设施用地以及其他在住宅区总用地范围之内但不属于上述五类用地的用地。公共绿地：1.当院落式组团绿地与建筑相邻时，其划定应按照下页表格中规定。当院落式组团绿地与道路相邻时，绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边1米；当小区路有人行便道时，算到人行便道边；临城市道路、居住区级道路时算到道路红线；距房屋墙脚1.5米。2.其他集中的块状、带状公共绿地面积计算的划定边界同院落式组团绿地面积，沿居住区级道路、城市道路的公共绿地算到红线。院落式组团绿地设置与划定规定注：L—南北两楼正面间距（米）;

L2—当地住宅的标准日照间距（米）;

S1—北侧为多层楼的组团绿地面积（平方米）;

S2—北侧为高层楼的组团绿地面积（平方米）。公共绿地：表：院落式组团绿地设置与划定规定混合用地的计算：按照实际占地范围，以及实际混合情况计算并在规划用地平衡表中单列。住宅建筑面积按实计算或按比例折算二、技术经济指标1.开发强度指标在开发强度方面的指标包括容积率、总建筑面积、总人口、人口密度。容积率体现和控制着住宅区建筑总体的建设总量，它与总建筑面积具有对应关系。容积率的大小根据住宅区所处的区位（地价因素）、住宅建筑的层数（地价、城市整体景观等因素）、居住标准（地价、入住对象等因素）等因素的不同而不同，区位好、层数高、标准低的住宅区一般容积率较高。

总建筑面积、总人口、人口密度表现和控制的是居住人口、使用人员以及相应所需的配套设施数量和规模，以及产生的对城市交通和市政的要求和压力。容积率=[(5a×b)+(2a×c)]/(A×B)住宅区容积率

=住宅区总建筑面积/住宅区总用地面积（平方米/平方米）

住宅区住宅(用地)容积率

=住宅区住宅总建筑面积/住宅区住宅建筑总用地面积（平方米/平方米）人口密度住宅区人口密度（毛）=住宅区总人口/住宅区总用地（人/公顷、万人/平方公里）住宅区人口密度（净）=住宅区总人口/住宅建筑总用地（人/公顷、万人/平方公里）建筑面积密度住宅区建筑面积密度（毛）=住宅区总建筑面积/住宅区总用地面积（平方米/公顷）住宅区建筑面积密度（净）=住宅区某项建筑总面积/住宅区该项建筑总用地面积（平方米/公顷）2.空间环境指标在空间环境方面的指标包括建筑高度、平均建筑层数、建筑密度、人均总用地、人均公共绿地、绿地率、总户数、人均住宅建筑面积、日照间距。建筑密度表现和控制着住宅区总体的建筑覆盖程度以及敞地率（敞地率=1-建筑密度），它既与容积率（总建筑面积）相关，也与绿地率和其他户外地面设施（如道路、车位、活动场地、公共绿地等）有关，因此，也影响到住宅区的户外环境质量和其他设施的安排。人均用地、人均住宅建筑面积表现和控制着住宅区外部居住环境和室内居住环境质量。人均用地人均住宅区用地=住宅区总用地/住宅区总人口（平方米/人）建筑密度住宅区建筑密度（毛）=住宅区总建筑基底面积/住宅区总用地面积

（%）住宅区建筑密度（净）=住宅区某项建筑总基底面积/住宅区该项建筑总用地面积（%）建筑密度=[(a×b)+(a×c)]/(A×B)容积率=[(5a×b)+(2a×c)]/(A×B)居住密度是关于住宅区环境质量的重要指标之一，指单位用地面积上居民和住宅的密集程度，它是一个包含人口密度、人均用地、建筑密度和建筑面积密度指标的综合概念。居住密度的高低取决于土地的价值和土地资源的状况、生活环境质量的定位，以及对城市型生活氛围的营造。在住宅区规划中应该从节约土地，保证生活环境的质量，同时满足城市生活的需求三方面来确定适当的居住密度。一般而言，越接近市中心的住宅区其居住密度越高，土地资源越紧张的城市其住宅区的居住密度越高，环境质量标准越高的住宅区其居住密度越小。

房型或称户型是指一套住房建筑面积的大小和居室的数量，如两房一厅、85平方米，三房两厅两卫、100平方米等，它反映了户内居住环境质量的基本标准。

户室比是指住宅区内各种不同户型的比例。户室比往往依据入住对象的总体家庭结构构成和住房标准构成予以综合确定。

多低高层比例是指各类层数住宅的总建筑面积与总住宅建筑面积各自的比例。住宅平均层数是指总住宅建筑面积与总住宅建筑基底面积的比例。住宅区的绿地率是指所有住宅区绿地面积与住宅区总用地面积的比例。它主要控制和体现着住宅区在生态和绿化方面的状况。绿地率=总绿地面积/总用地面积（%）人均绿地面积是住宅区绿地总面积与住宅区总人口之比（单位：平方米/人）

人均公共绿地是住宅区公共绿地总面积与住宅区总人口之比（单位：平方米/人）

居住区内公共绿地的总指标，应根据居住人口规模分别达到：组团不少于0.5平方米/人，小区（含组团）不少于1平方米/人，居住区（含小区与组团）不少于1.5平方米/人。3.设施配套指标住宅区的设施配套指标主要是为了保证居民日常生活的正常与便利，其中包括公共服务设施的千人总指标、分类指标和（机动车）停车位的设置比例配建公共停车场（库）停车位控制指标在住宅区规划中，根据住宅区的居住对象及其需求，居民私家车停车位的配建也必须给予考虑。第五节城市旧居住区的再开发城市旧居住区是一些历史上逐渐形成的居住地区，主要存在“乱”、“差”、“挤”等问题，其再开发是旧城再开发的重要组成内容。一、城市旧居住区在开发的原则、特点和方式1.原则遵循加强维护、合理利用、调整布局、逐步改善的原则2.特点复杂性、长期性和阶段性、综合性3.方式维修改善、更新、整理和改建二、旧居住区的维修改善和更新1.维修改善维修改善旧住宅和居住区的公共建筑旧居住区室外环境的改善2.更新

指对旧住宅和建筑在保留其外形基本不变的前提下进行内部现代化更新。修补式注重新旧住区的规模（尺度）及形态关系

目标在于保持原有的地区结构与形态三、居住区的整治规划整治规划指对一些质量较好的居住区进行调整、充实和完善，特别是解放以来我国新建了很多居住区。主要解决的问题：土地使用的不经济和不合理；公共服务设施的不足；市政设施不完善；公共绿地不断被占用基于安全管理的需要四、旧居住区的改建规划改建是指对旧居住区进行重建。可分为局部改建、道路沿线改建和成片集中改建。局部改建指大部分建筑质量较好需要保留或保护的居住地区，对部分质量较差的建筑进行拆除重建，或利用旧区的空地进行插建。道路沿线改建

主要是满足城市交通发展或改造市容的需要，有时两者兼有。成片集中改建

一般房屋质量普遍较差，有的已经无法进行