房地产管理评估及资产管理知识分析理论

资产评估

1课程简介介房地产评评估政策策性较强强。房地产评评估实务务性较强强。房地产评评估应用用性较广广。2课程内容容第1章总总论第2章房房地产产评估基基本理论论第3章房房地产产评估程程序第4章市市场法法第5章成成本法法第6章收收益法法3课程内容容第7章假假设开开发法第8章路路线价价法第9章城城镇土土地分等等定级与与基准地地价评估估第10章章不同同评估目目的房地地产的评评估第11章章房地地产评估估报告4教学目的的与要求求学习和掌掌握房地地产评估估的基本本理论学习和掌掌握房地地产评估估的基本本方法掌握房地地产评估估的应用用技能5第1章总总论论1.1房地产及及其特征征1.2房地产价价值与价价格1.3房地产价价值的影影响因素素6学习目标标本章学习习目标是是使同学学们掌握握房地产产的基本本概念、、特性和和分类；；掌握房房地产评评估的基基本概念念及相关关事项；；掌握价价值类型型基本概概念与分分类，及及在评估估中如何何正确选选择价值值类型。。71.1房地产及及其特征征1.1..1房地产的的定义及及其存在在形态1）房地产产的定义义房地产是是土地和和房屋财财产的合合称，通通常又称称不动产产。一般般房地产产的定义义有广义义和狭义义两种。。81.1房地产及及其特征征狭义的房房地产是是指土地地、建筑筑物及其其他地上上定着物物，包括括物质实实体和依依托于物物质实体体的权益益。广义的房房地产是是指除上上述内容容外，还还包括诸诸如水、、矿藏、、森林等等自然资资源。1）房地产产的定义义91.1房地产及及其特征征土地是指指地球陆陆地表面面上下一一定范围围内的空空间。建筑物是是指人工工建筑而而成，由由建筑材材料、建建筑构配配件和建建筑设备备等组成成的整体体物，包包括房屋屋和构筑筑物两大大类。1）房地产产的定义义101.1房地产及及其特征征其他土地地定着物物是建筑筑物以外外的土地地定着物物，具体体是指固固定在土土地或建建筑物上上，与土土地、建建筑物不不能分离离，或者者虽然可可以分离离，但是是分离不不经济，，或者分分离后会会破坏土土地、建建筑物的的完整性性、使用用价值或或功能，，或者会会使土地地、建筑筑物的价价值明显显受到损损害的物物。1）房地产产的定义义111.1房地产及及其特征征房地产的的实物是是指房地地产中看看得见、、摸得着着的部分分，例如如，建筑筑物的外外观、结结构、设设备、装装修，土土地的形形状、地地势、地地质条件件、基础础设施完完备程度度、平整整程度等等。1）房地产产的定义义121.1房地产及及其特征征房地产的的权益是是指房地地产中无无形的、、不可触触摸的部部分，包包括权利利、利益益和收益益。1）房地产产的定义义131.1房地产及及其特征征房地产的的权益是是以房地地产权利利为基础础的，包包括房地地产的各各种权利利，受到到其他房房地产权权利限制制的房地地产权利利，受到到其他各各种限制制的房地地产权利利，以及及房地产产的额外外利益或或收益等等。1）房地产产的定义义141.1房地产及及其特征征在中国，，房地产产权利主主要包括括所有权权、使用用权、租租赁权、、抵押权权、典权权、地役役权、空空间利用用权等。。1）房地产产的定义义151.1房地产及及其特征征（1）土地2）房地产产存在的的形态（2）建筑物物（3）房地161.1房地产及及其特征征（1）对于土地地来说，，主要有有坐落位位置，面面积大小小，土地地形状，，四周边边界，地地形、地地势，周周围环境境与景观观，利用用状况产产权状况况，水文文与地质质状况，，基础设设施完备备程度，，土地使使用管制制，其他他。3）反映房房地产基基本情况况的因素素171.1房地产及及其特征征（2）对于建建筑物来来说，主主要有坐坐落位置置，面积积大小，，层数与与高度，，主体结结构，设设备设施施状况，，装修状状况，平平面布置置，外观观，建成成年月，，维修保保养情况况及完损损程度，，利用现现状，产产权状况况，其他他。3）反映房房地产基基本情况况的因素素181.1房地产及及其特征征1）位置的的固定性性1.1..2房地产的的特征2）寿命耐耐久性3）土地价价值的双双重性4）价值高高大性191.1房地产及及其特征征1.1..2房地产的的特征6）产权分分割性与与权益的的流动性性7）保值增增值性5）需求的的普遍性性201.1房地产及及其特征征1）按房地地产用途途分类1.1..3房地产的的分类（1）居住房房地产；；（2）商业房房地产；；（3）旅馆房房地产；；（4）餐用房房地产；；（5）金融用用房地产产；211.1房地产及及其特征征1）按房地地产用途途分类1.1..3房地产的的分类（6）信息用用房地产产；（7）办公房房地产；；（8）娱乐房房地产；；（9）工业和和仓储房房地产；；（10）农业房房地产；；221.1房地产及及其特征征1）按房地地产用途途分类1.1..3房地产的的分类（11）特殊用用地房地地产；（12）军用房房地产；；（13）综合房房地产。。231.1房地产及及其特征征2）按房地地产实物物状态分分类1.1..3房地产的的分类（1）按处于于不同区区位、地地段划分分，可分分为城市市中心、、城市边边缘、城城市郊区区、农村村等房地地产；241.1房地产及及其特征征2）按房地地产实物物状态分分类1.1..3房地产的的分类（2）按建筑筑结构可可分为钢钢结构、、钢筋混混凝土结结构、混混合结构构、砖（（或石））结构、、木结构构和其他他结构的的房屋建建筑；251.1房地产及及其特征征2）按房地地产实物物状态分分类1.1..3房地产的的分类（3）按建筑筑层数（（以住宅宅为例））可划分分为低层层（1-3层），多多层（4-6层），中中高层（（7-9层），高高层(住宅≥10层,公共建筑筑≥24米)，超高层层（住宅宅≥30层、公共共建筑>100米）；261.1房地产及及其特征征2）按房地地产实物物状态分分类1.1..3房地产的的分类（4）按建设设和建筑筑标准可可分为高高级豪华华、中等等、普通通标准的的房地产产；271.1房地产及及其特征征2）按房地地产实物物状态分分类1.1..3房地产的的分类（5）按建筑筑物的新新旧程度度可分为为新建造造的房地地产、旧旧有房地地产和危危险用房房等。281.1房地产及及其特征征3）按房地地产开发发程度分分类1.1..3房地产的的分类（1）生地：：是指不不具有城城市基础础设施的的土地，，如荒地地、农地地；（2）毛地：：是指具具有一定定城市基基础设施施，但地地上有待待拆迁安安置的旧旧房屋的的土地；；291.1房地产及及其特征征3）按房地地产开发发程度分分类（3）熟地：：是指具具有完善善的城市市基础设设施、土土地平整整，能直直接在其其上进行行房屋建建造的土土地；（4）在建工工程：是是指地上上建筑物物尚未全全部建成成，没有有达到交交付使用用条件的的房地产产。301.1房地产及及其特征征3）按房地地产开发发程度分分类（5）现房（（含土地地）：是是指地上上建筑物物已建成成，可直直接使用用的房地地产。它它可能是是新的，，也可能能是旧的的或经过过装修改改造的。。311.2房地产价价值与价价格1.2..1房地产价价值与价价格的含含义1）房地产产价值房地产价价值是专专业人士士根据特特定的价价值定义义在特定定的时间间内对房房地产价价值的估估计值。。房地产价价值属于于交换价价值范畴畴321.2房地产价价值与价价格1.2..1房地产价价值与价价格的含含义2）房地产产价格房地产价价格是一一个历史史数据或或事实，，是特定定的交易易行为中中特定的的买方和和卖方对对于房地地产实际际支付或或收到的的货币数数额。331.2价值与价价格1.2..1价值构成成理论1）劳动价价值论2）效用价价值论3）新古典典经济学学派价值值论341.2房地产价价值与价价格1.2..2房地产价价值形成成理论1）劳动价价值论代表人物物:大卫·李嘉图、、马克思思，其主主要内容容：资产产的价值值由劳动动所决定定，即由由生产该该资产的的社会必必要劳动动时间所所决定，，劳动是是形成价价值的决决定因素素。351.2房地产价价值与价价格1.2..2房地产价价值形成成理论1）劳动价价值论生产某项项资产的的社会必必要劳动动时间会会随着社社会技术术水平的的进步和和劳动条条件的改改善，以以及劳动动者技能能的提高高而不断断变化，，表现出出下降趋趋势。361.2房地产价价值与价价格1.2..2房地产价价值形成成理论2）效用价价值论代表人物物:门格尔、、杰文斯斯、瓦尔尔拉斯，，其基本本思想：：资产的的价值由由资产为为其占有有者带来来的效用用所决定定，效用用越大，，资产的的价值就就越高。。对资产产占有者者来说，，效用意意味着收收益，收收益决定定着资产产的价值值，收益益越高，，资产的的价值越越大。371.2房地产价价值与价价格1.2..2房地产价价值形成成理论3）新古典典经济学学派价值值论代表人物物:马歇尔，，该理论论是将前前两种价价值理论论结合起起来，以以亚当·斯米的自自由放任任经济理理论为基基础建立立的价值值学说。。381.2房地产价价值与价价格1.2..2房地产价价值形成成理论3）新古典典经济学学派价值值论商品或资资产的价价值来源源于生产产（成本本）和消消费（效效用）两两个方面面市场经济济条件下下，商品品或资产产的价格格由供给给和需求求双方共共同决定定。市场经济济条件下下，商品品或资产产的价格格由供给给和需求求双方共共同决定定。391.2价值与价价格1.2..3均衡价格格与市场场价格均衡是一一种没有有变动趋趋势的情情况。均衡情况况下房地地产供给给者所愿愿意供给给的房地地产总量量与购买买者所愿愿意需求求的总量量正好相相等。401.2价值与价价格1.2..3均衡价格格与市场场价格一个均衡衡价格就就是使供供求处于于均衡状状态的价价格，它它也是一一个能保保持下去去的价格格。411.2价值与价价格1.2..3均衡价格格与市场场价格如图1—1所示，总总供给曲曲线S和总需求求曲线D的交点为为供求均均衡点。。这时对对应的价价格P0，称为均均衡价格格，所对对应的需需求量或或供给量量Q0，称为均均衡数量量。422.1价值与价价格1.2..3均衡价格格与市场场价格图1—1供给与需需求的均均衡DS价格0Q0P0P2P1431.2价值与价价格1.2..3价格与成成本1）主要成成本类型型（1）会计成成本与评评估成本本（2）个别成成本与社社会成本本（4）历史成成本与重重置成本本（3）客观成成本与实实际成本本441.2价值与价价格1.2..3价格与成成本2）成本在在价格形形成中的的作用（1）成本通通过价格格实现进进行补偿偿（2）成本是是价格的的最低界界限451.3房地产价价值的影影响因素素1.3..1社会因素素1）社会治治安状况况2）人口状状况3）城市化化水平461.3房地产价价值的影影响因素素1.3..2经济因素素1）经济发发展水平平2）物价水水平3）居民收收入水平平471.3房地产价价值的影影响因素素1.3..2经济因素素4）房地产产投机状状况5）世界经经济状况况6）国际竞竞争状况况481.3房地产价价值的影影响因素素1.3..3政治因素素1）政治安安定状况况2）房地产产制度3）房地产产政策和和法规491.3房地产价价值的影影响因素素1.3..3政治因素素4）政治安安定状况况5）房地产产制度501.3房地产价价值的影影响因素素1.3..4环境因素素1）声觉环环境2）大气环环境3）水文环环境511.3房地产价价值的影影响因素素1.3..4环境因素素4）视觉环环境5）卫生环环境521.3房地产价价值的影影响因素素除上述影影响因素素外，还还有房地地产自身身因素、、心理因因素和其其他因素素等。53本章小结结房地产是是土地和和房屋财财产的合合称，通通常又称称不动产产。一般般房地产产的定义义有广义义和狭义义两种。。狭义的的房地产产是指土土地、建建筑物及及其他地地上定着着物，包包括物质质实体和和依托于于物质实实体的权权益。广广义的房房地产是是指除上上述内容容外，还还包括诸诸如水、、矿藏、、森林等等自然资资源。54本章小结结房地产按按房地产产用途可可分为居居住房地地产、商商业房地地产、工工业房地地产和其其他；按按建筑结结构可分分为钢结结构、