南通市社区商业策划方案文本

南通市社区商业策划方案文本第1页宏观市场及项目篇周围市场研究篇定位KeyPoint篇业态策划篇招商执行篇商业运行Idea篇经营管理职能概述南通市社区商业策划方案文本第2页宏观市场及项目篇南通市社区商业策划方案文本第3页历年GDP及人均GDP稳步增加，人均GDP达95007元；第二产业比重占3/4，港闸区以第二产业为主；南通市社区商业策划方案文本第4页社会商品销售额比重中，与居民日常生活相关食品、饮料、烟酒类、家用电器类、衣饰类及建筑装潢类占总比重9.8%；，港闸区城镇居民消费性支出为14492元，占居民可支配收入61.5%，高出南通市整体水平；南通市社区商业策划方案文本第5页项目概况外环西路1#楼建筑面积：1861.5m2；（1层：930.78m2，2层：930.78m2）户数：11；面积：50-161m2(1层)284-560m2(2层)2#楼建筑面积：149.6m2；户数：3；面积：42-53m2；4#楼建筑面积：192.84m2；户数：4；面积：42-53m2；3#楼建筑面积：192.84m2；户数：4；面积：42-53m2；5#楼建筑面积：176.4m2；户数：4；面积：39-47m2；6#楼建筑面积：1312m2；（1层：677m2，2层：677m2）户数：6；面积：635m2(1层)135m2(2层)7#楼建筑面积：2890.62m2；户数：18；面积：88-155m2；商业总建面积：6775.8m2

户数：50户南通市社区商业策划方案文本第6页产品示意南通市社区商业策划方案文本第7页●50-80平米小面积分割

●中房南通汇达广场小区，处于成熟小区常住人口消费劲旺盛

●紧邻崇川高档中心生活区，未来消费劲及消费档次乐观

●整个港闸区已摆脱“下只角”形象，对于投资与商家都有较大吸引力项目卖点南通市社区商业策划方案文本第8页●常住人群除生活日常消费外，其它消费需前往距离较远南大街商圈。

●周围零星商业档次底、形式陈旧，仅勉强满足生活需求。

●临近城市中心商业区，未与之高档住宅区域直接接壤。

●项目向北为八车道道路，极难利用其引发消费潜在力。劣势研究南通市社区商业策划方案文本第9页●越江住宅区为早年开发老小区，小区内人口已形成固有消费习惯．对于新商业区域需时间来接收。

●港闸经济开发区作为大型新兴开发区，很多项目都将有本身配套商业项目，将分流一部分消费劲。

●区域以档次低、分布分散商业为主，中高档次消费地港闸经济开发区又有相当距离，所以中等生活消费成为市场空缺。

●小面积分割形式，不利于招商。其它问题南通市社区商业策划方案文本第10页从上述种种来看，对比现今中国传统商业理念对商铺产品认知和考量原因来说，中房汇达广场商业产品都存在一定优势，但也有着客观环境而引发先天不足，怎样把客户引来，也是我们需要处理问题。产品总汇南通市社区商业策划方案文本第11页周围市场研究篇南通市社区商业策划方案文本第12页关键辐射圈（半径1公里内）次级辐射圈（半径1-3公里）作为小区商业，其关键辐射圈范围大约是1公里左右南通市社区商业策划方案文本第13页123456越江新村3000户曙光新村户民生滨江丽景400户高迪晶城1700户地中海花园1000户永兴花苑1100户123456按入住率100%计算，半径1公里内小区居民理论上有27600人（9200户）半径一公里范围内居民小区有：但经过对项目周围走访发觉，区域内客群有相当大可能性会被高迪、越江路等商业街分流。南通市社区商业策划方案文本第14页121高迪小区商业经营业态：餐饮、零售、卖场、及小区服务型商业租出率：70%铺位面积：40-80m2租金：内街1.2-1.6元/平米/天外街2.0-2.7元/平米/天2越江路小区商业经营业态：汽配、餐饮、零售、休闲娱乐及小区服务型商业租出率：90%铺位面积：20-50m2租金：1.2-1.8元/平米/天周围环境南通市社区商业策划方案文本第15页商业街----高迪晶城小区商业位置城港路规模建面25000平米左右定位作为高迪新城内街式商业街经营业态以餐饮及零售为主，附带部分小区服务类商业铺位面积40-80平方米租售百分比全租租出率70%租金/售价内街1.2-1.6元/平米/天外街2.0-2.7元/平米/天特征以小区服务为主内街式商业街，针对客源为高迪晶城内居民以及半径3公里内其它周围居民。当前商业气氛主要依靠苏果超市及渔人码头餐饮，内街式商业街还未成形，入驻率欠佳。市场业态分布——外街店铺主要以中等档次餐饮零售为主，内街当前辅认为少许低端餐饮及休闲娱乐商家。市场优劣势——优势：1、较高档小区开设商业街，针对客户群消费水平较高；2、当前商业业态打造期，租金较低；3、招入大型超市卖场入驻，吸引了部分客源；4、商业街建筑设计较为独特，外观赏心悦目。

劣势：1、前期招商存在问题，业态分布较为杂乱，商品品质没有统一；2、位于偏离市中心区域，针对客源较为局限。

周围环境南通市社区商业策划方案文本第16页业态百分比餐饮30%超市20%零售25%休闲娱乐12%便民8%其它5%分析：商业定位：中等消费消费群体：小区居民及周围，以及部分流感人口消费年纪：中老年群体为主，年纪段30-55岁消费金额：人均消费30-60元主力商家主力商家商业街----高迪晶城小区商业周围环境南通市社区商业策划方案文本第17页商业街----越江路小区商业位置越江路规模建面4000平米左右定位低级小区商业经营业态汽配、餐饮、零售、小区服务、休闲娱乐铺位面积20-40平方米租售百分比全租租出率90%租金/售价1.2-1.7元/平米/天特征小区商业街，主要以小区服务性商业为主，囊括了市民日常所需各类商业，业态配比还是以餐饮为主，因为周围居住区基本为传统公房，居民消费水平欠缺，所以其商业品质较为低下。市场业态分布——主要以汽配为主，业态布局凌乱，档次较低，卫生情况较差市场优劣势——优势：1、消费额较低，适合大众消费能力；2、针对客户群体体量大，营业情况很好；3、小区业态种类较多，满足普通购物需求；

劣势：1、商业品质无法提升，不能满足部分高端需求客户；2、区位较为偏远，街面较为脏乱。

周围环境南通市社区商业策划方案文本第18页业态百分比汽配35%餐饮25%超市5%零售7%休闲娱乐5%便民8%其它5%分析：商业定位：低级消费消费群体：小区居民为主，以及小部分流感人口消费年纪：老年、儿童群体居多，年纪段17岁以下，50岁以上消费金额：人均消费10-30元以汽配、零件为主小区服务型业态商业街----越江路小区商业周围环境南通市社区商业策划方案文本第19页值得借鉴与深思其它商业业态南通市社区商业策划方案文本第20页商业街----人民路商业位置人民东路规模建面45000平米左右定位中等商业街经营业态餐饮、零售、小区服务、休闲娱乐、五金等铺位面积20-60平方米租售百分比全租租出率80%租金/售价2.5-4元/平米/天特征多片大型小区中心，拥有客户面较广，不但吸引周围居住区居民，也吸引其它片区客户。商业街商业品质不一，各路段有特有商业业态。市场业态分布——人民路以五金、装材、衣饰零售为主，人民路以餐饮为主，人民路近青年路以低级衣饰、饰品为主。市场优劣势——优势：1、商业业态丰富，2、针对客户群体体量大，营业情况很好；3、小区业态分布均匀，满足普通购物需求；

劣势：1、商业品质无法提升，不能满足部分高端需求客户；

业态百分比餐饮40%零售35%休闲娱乐10%超市便利7%小区便民8%南通市社区商业策划方案文本第21页商业街----中南世纪城小区商业位置北京路规模建面4000平米左右定位中高档小区商业经营业态餐饮、零售、小区服务、休闲娱乐铺位面积40-60平方米租售百分比可租、部分可售租出率90%租金/售价3.5-4元/平米/天特征以小区服务为目标商业街，业态丰富，商业业态以餐饮业为主，配合其它小区服务商业及休闲娱乐商业，为中南世纪城提供商业服务。市场业态分布——各类商业分布均匀，中型餐饮主要集中在南京路市场优劣势——优势：1、所针正确小区品质较高，小区内居民消费档次较高；2、店铺铺位适中，适合不一样业态商业经营；3、商业街管理较为严格，路面较为洁净整齐。

劣势：1、服务客户群较为单一；2、租金较高，营运成本较高，业主负担较大。

业态百分比餐饮55%零售25%休闲娱乐7%超市便利5%小区便民8%南通市社区商业策划方案文本第22页商业街----孩儿巷街小区商业位置孩儿巷路规模建面5000平米左右定位中低级小区服务商业经营业态餐饮、零售、小区服务、休闲娱乐铺位面积20-50平方米租售百分比全租租出率90%租金/售价1.6-2元/平米/天特征以小区服务为目标小区服务商业街，该商业街商业业态配比均衡，业态种类丰富，可满足周围小区内居民日常消费需求，但整体商业街管理存在一定问题。市场业态分布——各类商业分布均匀，餐饮集中于孩儿巷街中段市场优劣势——优势：1、周围小区体量较大，客户群较大；2、客户群较为集中，且对于该街商业有一定认知度；3、店铺价格较为适当。

劣势：1、无法提升该商业街整体档次。2、管理问题较为严重，卫生环境不理想。3、餐饮类商业量较大，同类店铺竞争激烈。

业态百分比餐饮40%零售25%休闲娱乐15%小区便民15%其它5%南通市社区商业策划方案文本第23页业态展示南通市社区商业策划方案文本第24页

现在高迪晶城商业占据了港闸经济开发区黄金地带，也是整个港闸经济开发区商业中心支柱。港闸经济开发区零碎型商业也可圈可点。商业分布南通市社区商业策划方案文本第25页大型商业提升港闸经济开发区整体人气同时，对周围零碎商业起到了很好促进作用；零碎商业从商业布局、经营业态、设施配套等多方面差异化竞争，与大型商业项目形成了互补型特色商业；高涨租金使店铺经营成本上升，而大型商业业态进入又压缩了零碎商铺利润空间，店铺盈利空间很小，增大了个体经营者风险；C.人流量大，多为本区消费者；D.和本案相比，因为今后商业定位上差异，客源并不存在冲突；商圈总结南通市社区商业策划方案文本第26页

不论是从市场现实状况还是发展趋势来看本案都存在着巨大机会那么从消费市场现实状况来说又是否存在着一样契机呢？南通市社区商业策划方案文本第27页研究证实，很多原因和实际人口消费需求决定了以下几点实际情况：1.港闸经济开发区城商业存在巨大机会2.餐饮娱乐依旧是本区域输出消费重点3.区域内并不存在实际意义上竞品4.外出消费主要原因是当地无法满足其需求如此我们定位方向也就相继明确——南通市社区商业策划方案文本第28页定位KeyPoint篇南通市社区商业策划方案文本第29页高迪晶城当前市场售价9000元/m2按照普通成熟小区商业价格为住宅价格两倍计算，投资回报率取年均值4.5%；则本项目理论租赁价格为：9000×2×4.5%÷365=2.21元/平米/天与项目周围租金水平相近，说明此价格符合市场接收度。南通市社区商业策划方案文本第30页项目形态定位租金(元/平米/天)租出率北京路商业街小区商业中高档3.5-490%人民东路商业街沿街商铺中等2.5-480%高迪小区商业街小区商业中等1.2-2.770%孩儿巷路商业街小区底商中低级1.6-290%越江路商业街小区底商低级1.2-1.790%高中低本项目档次定位可定位为中档消费，借以在周边环境中脱颖而出。南通市社区商业策划方案文本第31页从以上较成熟小区商业业态百分比中能够看出，餐饮、零售、休闲娱乐、小区便民占主导地位。针对本项目档次定位，零售建议更换为精品店，增加服务档次，提升项目形象。南通市社区商业策划方案文本第32页那么我们详细执行思绪是什么？南通市社区商业策划方案文本第33页首先，明确了我们消费者在哪里?

————展望港闸经济开发区我们地理位置决定了我们消费客源当前港闸经济开发区稀缺商业形态决定了我们潜在客源庞大消费基数风情业态可能带来潜在客源南通市社区商业策划方案文本第34页商业辐射范围港闸区域、未来港闸经济开发区目性消费人群周围常住习惯性消费人群小区住户南通市社区商业策划方案文本第35页我们消费者需要什么？

————这些是区域内所没有品牌大面积集中餐饮业态品牌休闲娱乐集中业态高品质生活类业态经济酒店整体规划与专业经营管理可行性研究南通市社区商业策划方案文本第36页第三、我们发展商家机会：区域在发展对新区域商业建设提出了需求业态要补充对新区域商业建设提出了需求数量要丰富对新区域商业建设提出了需求客群要增加对新区域商业建设提出了需求商家要拓展对新区域商业建设提出了需求

————商家还是急需分享这块蛋糕可行性研究南通市社区商业策划方案文本第37页

“精品餐饮娱乐商业风情街区”——

区域小区商业中心我们定位呼之欲出：南通市社区商业策划方案文本第38页客户定位

中小投资者

当地及周围政府公务员,工薪阶层,以及一些收入较高自由职业者,看重新区发展前景,选择商铺进行投资.

中小经营者当地及周围中小经营商家,因为看中新区发展潜力,而选择投资商铺,首先作为投资,另外首先为日后新区发展起来而自己进行经营作贮备,“一铺富三代”思想会继续延续.

实力投资者当地及周围一些有实力个体,在看中未来汇达广场成为港闸新中心前景下,将投资重心放在汇达广场,会选择南通中房房产作为投资重点.

实力经营者当地及周围一些有实力经营者,在老城区市政配套已越来越不能满足经营要求情况以及新区成为未来城市副中心大趋势,会选择在汇达广场投资和经营,同时满足投资和经营需要.南通市社区商业策划方案文本第39页那么，我们该要怎么做？南通市社区商业策划方案文本第40页方案1：生活类兼顾方向

大卖场＋主力店＋特色商业当前最流行区域商业模式南通市社区商业策划方案文本第41页1.周围已经有华润苏果等生活大卖场

2.车位不足：若卖场占据地下面积后,车位将严重不足

3.商铺规划与面积不适合此方案由此，综合考虑我们推出第二方案——面临难题南通市社区商业策划方案文本第42页：服务于小区商业形态中等商业定位含有些“城市格调”商业类型我们商业定位南通市社区商业策划方案文本第43页方案2：餐饮娱乐结合特色零售

餐饮娱乐主力店＋特色商业拾遗补缺、最适合业态组合南通市社区商业策划方案文本第44页我们对今后整体定位思绪做了以下总结：南通市社区商业策划方案文本第45页整体思绪

变——南通市社区商业策划方案文本第46页在商业塑造思绪上要改变

——提倡能最大程度发挥产品本身格调特色，却又能符合中国人消费习惯和好奇心新商业模式！南通市社区商业策划方案文本第47页我们要改变去适应市场

——我们要改变一贯大小区商业打造思绪，调整立足点，组合出新大带小商业模式。南通市社区商业策划方案文本第48页传统人气商业与我案特色商业产品需要完美结合，所以我们要变

——南通当前当代传统商业模式还是最具人气和最具接收度商业模式，那么为了确保整体商业良性发展，广场商业还是必须要回归到以当代集中性商业为主打传统商业模式上从而最大程度聚集人气，带动长街特色商业发展。南通市社区商业策划方案文本第49页關鍵点1►南通市社区商业策划方案文本第50页丰富、当代——广场南通市社区商业策划方案文本第51页港闸经济开发区业态很全有效地理位置，含有足够可塑性这就是我们机会所在所以我们能够做到当前无可争议丰富因为以大带小中心思想需要聚集巨大人气和人流而当代商业依旧是人气巨大主流商业模式所以我们集中商业、人气商业还是要以当代商业为主如此才能确保错位经营，以及今后综合发展南通市社区商业策划方案文本第52页關鍵点2►南通市社区商业策划方案文本第53页增、补——广场南通市社区商业策划方案文本第54页区域内十分匮乏集中大面积餐饮娱乐业态而原有商业业态因商业量体制约，也急需得到改进这就是我们机会所在增加原有业态数量，补齐原先匮乏业种外加今后风情商业业态完善做到独一无二且错位竞争，也就确保了我案商业长久良性发展可能南通市社区商业策划方案文本第55页關鍵点3►南通市社区商业策划方案文本第56页风情、独特——街区南通市社区商业策划方案文本第57页那我们就要最大程度利用产品本身优势结合建筑本身当代风情，配合即符合中国人消费习惯，又能引发一定猎奇心理和好奇心特色风情商业业态独此一家业种形式以特色经营管理伎俩普及并推广在确保生存与发展同时，又提升了产品本身档次与价值南通市社区商业策划方案文本第58页關鍵点4►南通市社区商业策划方案文本第59页文化、精巧——街区南通市社区商业策划方案文本第60页为了确保区分于传统商业特色商业长久生命力同时提升商业本身档次与潜在品牌价值赋予其一个全新文化诠释并以此为基调，全方面推广使其成为一个流行如此既能确保本身商业地位、站稳脚跟同时又躲避了经营者对这类产品存在较大抗性可能南通市社区商业策划方案文本第61页我们将要打造是……南通市社区商业策划方案文本第62页南通市社区商业策划方案文本第63页业态策划篇南通市社区商业策划方案文本第64页价值创造——在处理了生存和发展主题之后、商业第二个主题就在于价值创造。假如产品＝1则产品＋管理＋“概念与创新”＝100南通市社区商业策划方案文本第65页商业街业态布局精品区生活区休闲区H区、G区E区、D区C区A、B区F区、G区南通市社区商业策划方案文本第66页便利生活自给自足Part1:南通市社区商业策划方案文本第67页生活区南通市社区商业策划方案文本第68页业态细分：

干洗店

二十四小时便利店西点面包店

鲜花店烟酒专营店

美容美发中心银行诊所

邮局

齿科

……生活区南通市社区商业策划方案文本第69页休闲娱乐时尚先锋Part2:南通市社区商业策划方案文本第70页Nightclub

►——广场休闲餐饮、量贩KTV桌球、电玩、足浴、SPA、桑拿会馆南通市社区商业策划方案文本第71页——畅快南通市社区商业策划方案文本第72页——殊荣南通市社区商业策划方案文本第73页——涵养南通市社区商业策划方案文本第74页——当代南通市社区商业策划方案文本第75页——满足南通市社区商业策划方案文本第76页酒店健身、桑拿南通市社区商业策划方案文本第77页室內:瑜珈+FITNESS+JACCUZI南通市社区商业策划方案文本第78页业态细分：

女子沙龙

美容会所

形象设计健身俱乐部

保健按摩

棋牌室

溜冰馆品牌咖啡

茶坊

冷饮吧

水果吧

……

休闲区南通市社区商业策划方案文本第79页——释放灵魂潜能，蒸腾生活热力、品质生活永远趋之若鹜……南通市社区商业策划方案文本第80页SpecialRestaurant

►——精品生活主流时尚Part3南通市社区商业策划方案文本第81页西点南通市社区商业策划方案文本第82页茶坊南通市社区商业策划方案文本第83页咖啡南通市社区商业策划方案文本第84页西餐南通市社区商业策划方案文本第85页烟酒糖果南通市社区商业策划方案文本第86页酒吧南通市社区商业策划方案文本第87页特色南通市社区商业策划方案文本第88页业态细分：休闲类：特色餐饮日本料理工艺品店宠物店数码产品店手机专卖陶吧书吧茶艺馆进口食品影像店玩具店礼品店等

衣饰类：运动衣饰店内衣店香水店化装品专卖首饰店水晶店箱包鞋帽眼镜店名品钟表行家居类：艺术画廊文具店名牌餐厨床上用具店

……精品区南通市社区商业策划方案文本第89页１.三大分区是功效上划分，详细操作中需结合经营条件综合考虑。到时为满足商家经营需要，实际情况必将发生改变。所以，在商业总体功效定位不变前提下，推广中须严格把握宣传尺度。如：现场包装明确“暂定”标注，宣传资料中加注警示语等，防止日后纠纷。

２.先引进主力店，有限条件下，尽可能吸引目标性消费，提升商业档次同时，化点成片，带动小商业进驻。主力店引进需依据商家经营需要打破少部分面积分隔。补充说明南通市社区商业策划方案文本第90页肯德基、必胜客、东方既白、麦当劳、真功夫、PAPAJOHN’S、德克士炸鸡、满记甜品、汉堡王康师傅私房牛肉面、味千拉面、香港避风塘料理、上岛咖啡、星巴克咖啡可颂坊、克莉丝汀、爱里西饼部分战略合作搭档南通市社区商业策划方案文本第91页南通市社区商业策划方案文本第92页南通市社区商业策划方案文本第93页南通市社区商业策划方案文本第94页我们追求塑造一个文化南通市社区商业策划方案文本第95页南通市社区商业策划方案文本第96页南通市社区商业策划方案文本第97页南通市社区商业策划方案文本第98页南通市社区商业策划方案文本第99页经典建筑里橱窗设计精美趣味奢靡南通市社区商业策划方案文本第100页——新生活从此处开始……南通市社区商业策划方案文本第101页招商执行篇南通市社区商业策划方案文本第102页商业运作模式：招商策略：

１、严格控制业态档次，大局出发，追求匹配商街整体定位高档次；

２、专业商业管理企业统一管理。确保商业气氛秩序井然。

３、免租期：当前项目周围商业气氛不成熟，预留免租期可用作店面装修，也可观察市场培育效果。本案免租期为6个月，特殊铺面、主力店品牌商家另行协商考虑，最长不超出12个月。

５、优先权：小区住户自营或投资商铺，在同等条件下享受优先权；

南通市社区商业策划方案文本第103页租金付款方式设定：1、一次性缴纳1年租金者，第二年起租金递增5%；第三年起租金递增6%；第四年租金递增7%；

2、一次性缴纳3年租金者，奖励“免租期延长3个月”。从第四年起租金递增5%；第五年租金递增6%；第六年租金递增7%；

3、一次性缴纳5年租金者，奖励“免租期延长6个月”。从第六年起租金递增5%；第七年递增6%；第八年递增7%；

4、以上方式，总体租金递增百分比均不超出原租金水平20%。商业运作模式：南通市社区商业策划方案文本第104页商业运行Idea篇南通市社区商业策划方案文本第105页运行管理

——完善经营管理，造就良好经营环境，能确保商家经营连续性，这将对开发商品牌价值表达愈加详细，这也将给招商推进带来主动作用。南通市社区商业策划方案文本第106页活动推广

———引进高品质各种文化交流活动、提供品牌进行时尚公布活动、公益演出等提升项目文化气氛拉动项目著名度；突出项目标景观和人文资源以吸引商家和消费者眼球。以项目当代风情铺垫项目文化底蕴，方便形成文化艺术气氛执行篇南通市社区商业策划方案文本第107页连续招商，优化商家组合

——签约长短期相结合，经过不停招商和优胜劣汰及主动筛选，不停完善项目业态和品牌建设。如：好品牌签长久，以稳定留住，不太好现签短期，以备后续替换优化执行篇南通市社区商业策划方案文本第108页举行“产品推介会”、“招商说明会”选择港闸经济开发区附近星级酒店举行邀请意向著名商家及定向商家以多媒体形式介绍项目与意向商家当场签定“经营意向书”邀请媒体，就项目及商家签约进行新闻报道，扩大著名度多媒体介绍重点消费人群数量、消费人群消费劲、消费辐射区域区域内同类商业投资回报、项目标商业定位、业种业态规划招商推广南通市社区商业策划方案文本第109页《南通楼市》、《江海晚报》、搜房，系