国际新城四期项目整体定位报告课件

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国际新城四期项目定位报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2005.8.31〔2004〕GW-44谨呈：大连软件园开发有限公司大连亿达软件园

国际新城四期项目定位报告版权声明：2005.3目标及限制条件地块解析项目发展战略形象定位客户定位产品定位项目价值挖掘目标及限制条件区域层面地块层面城市层面3目标及限制条件地块解析项目发展战略形象定位客户定位产品定位4项目目标及限制条件项目目标充分利用地块价值合理控制开发风险项目限制条件预计06年初开工，06年上半年入市总体开发周期控制在2年左右楼面地价按2000元/M2计算，综合建安成本为2100—3000元/M2区域对本项目要求与软件园整体发展阶段相匹配进一步完善园区的居住功能，从而提升区域价值4项目目标及限制条件项目目标充分利用地块价值项目限制条件预计5地块解析地块解析项目发展战略形象定位客户定位产品定位项目价值挖掘目标及限制条件区域层面地块层面城市层面5地块解析地块解析项目发展战略形象定位客户定位产品定位项目价6地块基本信息经济指标：占地面积：9万m2（西南1万m2小地块建小学）容积率：2.0建筑面积：16—17万平米交通状况：北临城市主干道五一路东面是西南路，但是中间隔着山体和净水厂计划从地块西南角打通和西南路的连接学清园国际新城四期五期学苑广场数码广场由家路旅顺南路五一路中山路软件园路数码路东北财大大连理工东软信息学院大连海事西南路后山项目6地块基本信息经济指标：学清园国际新城四期五期学苑广场数码广7地块现状地块构成：北面的大地块是主要的住宅可建地块，西南小地块计划修建小学计划修建的与西南路连接的道路将从两地块之间穿过，将两地块分成居住区和教育配套区两个相互独立的区域地块四至：二面环山，南面为旧住宅楼，西面为马场和肉联厂，北临城市主干道五一路地块现状：A地块正在拆迁，只留下了待拆的肉联厂和有保留价值的大树、林荫架；B地块已经是空地五一路西南路B1.24万平米

Ａ8万平米山体净水厂山体旧住宅楼7地块现状地块构成：五一路西南路BＡ山体8项目价值挖掘地块解析项目发展战略形象定位客户定位产品定位项目价值挖掘目标及限制条件区域层面地块层面城市层面8项目价值挖掘地块解析项目发展战略形象定位客户定位产品定位项9项目城市层面价值：城市西拓，绿色硅谷核心区，软件产业的带来的高收入产业人口和区域环境建设项目城市价值大连城市规划——西拓北进城市规划使本项目处在城市西拓的第一站产业规划使本项目处在一个很高的发展平台——绿色硅谷核心区到2010年，大连市规划将旅顺南路建成中国“绿色硅谷”其中本项目所处的由家村软件园和七贤岭高新技术产业基地为“绿色硅谷”的核心区产业规划——建设绿色硅谷处于城市西拓第一站带给本项目的利好：使本区域成为高端项目向城市外围扩展的主导方向城市西拓带来的大量迁移人口为本项目提供大量的潜在客户处于“绿色硅谷”核心区带给本项目的利好：高新产业的发展带来区域环境和氛围的持续改善高新产业带来大量有购买能力的产业人口高新产业带动区域知名度和接受度的迅速攀升高新产业带来区域价值的持续、大幅提升老市中心北进西拓产业环境西拓到高新区、旅顺高新产业海景、山景和绿化北进到甘井子加工制造业污染严重结论在城市扩张的两个主导方向中，本项目所处的西边在产业和环境方面都优于北边9项目城市层面价值：城市西拓，绿色硅谷核心区，软件产业的带来10区域价值的一个现实：购房者对区域价值有清楚的感知，但对软件园认知度不高消费者在软件园购房价值取向虽然购房者对区域四大价值有清楚的认识和体会，但是没有将之与软件园建立联系，从而造成对软件园认知度不高感知度居住环境学院氛围产品品质亿达品牌软件园对软件园价值感知度不高对软件园的区域界定不清楚，将软件园与学府看成一个概念认为软件园的产业和引入的企业与自己的实际生活关系不大购房者对区域价值有明确的感知购房者感知到的区域价值感知度人文氛围居住环境教育资源升值前景项目区域价值10区域价值的一个现实：购房者对区域价值有清楚的感知，但对软11项目区域层面价值1：

浓厚的人文氛围购房者感知到的区域价值感知度人文氛围居住环境教育资源升值前景园区内工作人员是高知的园区内住户是高知的目前软件园内共有204家中外高科技企业，其中外资企业占1/3，世界500强18家园区内有大量来自世界各国的外籍工作人员，其中外籍高管有300人左右目前软件园内工作人员共有3万余人，其中软件工程师占50％以上学清园、知音园住户里面85％以上都具有大学本科文凭从国际新城目前成交客户来看，65％以上具有大学本科文凭园区内及周边丰富的人文资源国际标准的九年制双语学校与新加坡“爱儿坊”合作的双语幼儿园IT经理人俱乐部周边汇聚了大连的6所知名大学和一个研究所园区内已经形成的纯净的人文氛围项目区域价值11项目区域层面价值1：

浓厚的人文氛围购房者感知到的区域价12项目区域层面价值2：

良好的居住环境

购房者感知到的区域价值感知度人文氛围居住环境教育资源升值前景大连软件园的建设理念从2001年开始，大连软件园在全国率先倡导“社区化”建设理念大连软件园提出了建设"集工作、生活、商务、休闲为一体的软件社区"的口号大连软件园的规划理念“四区一园”的整体规划理念：软件及教育产业区、信息服务产业区、综合商务区、生活配套区和森林公园项目区域价值12项目区域层面价值2：

良好的居住环境

购房者感知到的区域13项目区域层面价值3：

丰富的教育资源购房者感知到的区域价值感知度人文氛围居住环境教育资源升值前景国际标准的九年制双语学校“爱儿坊”双语幼儿园周边众多的大学和研究所项目区域价值13项目区域层面价值3：

丰富的教育资源购房者感知到的区域价14项目区域层面价值4：

区域带来的住宅高价值和巨大升值前景

购房者感知到的区域价值感知度人文氛围居住环境教育资源升值前景国际新城书香园康派硅谷假日人才公寓幸福E家对比同期上市的项目，区域内与区域外住宅价差达到1000元左右。除去亿达品牌、产品品质带来的溢价，仅软件园区域价值带来的溢价大约就在500元/m2左右从国际新城的价格走势来看，软件园内项目升值潜力巨大项目区域价值14项目区域层面价值4：

区域带来的住宅高价值和巨大升值前景15地块自身资源在软件园内具有相对优势：

软件园入口、坡地资源、静谧的氛围区位优势：从五一路进入软件园的门户距离软件园核心去1.5KM自然资源优势：东北、东南两面靠绿荫覆盖的坡地北面也有绿化带与五一路相隔三面的绿荫营造出了地块安宁静谧的氛围静谧的氛围坡地资源项目资源价值15地块自身资源在软件园内具有相对优势：

软件园入口、坡地资16地块自身的配套优势：

净水厂会所+小学+与西南路的连接五一路西南路B

Ａ山体净水厂山体旧住宅楼计划修建面向全市高知高科技人群的商务会所计划打通与西南路的连接，拉近与星海公园距离计划修建小学商务会所：档次：面向软件园及全市高知高科技人群的休闲商务会所、高级别商务会议平台目前阶段：前期方案策划阶段小学：规模：12班档次：根据本项目目标客户需求，在周边现有小学的档次基础上适度提升目前阶段：方案论证阶段与西南路连接：好处：拉近与星海公园和市区的距离落实时间：与项目同步计划打通与西南路的连接，拉近与市区的距离项目资源价值16地块自身的配套优势：

净水厂会所+小学+与西南路的连接五17项目价值盘点项目价值挖掘项目价值点软件园层面地块自身层面浓厚的人文氛围良好的居住环境巨大的升值前景软件园门户静谧的氛围坡地资源商务会所城市层面城市西拓第一站绿色硅谷核心区小学道路的连通软件园内所有项目共享的资源，形成四大平台：人文氛围、教育资源、居住环境、升值潜力本项目在软件园内具有相对优势的资源能够提升本项目价值的资源丰富的教育资源17项目价值盘点项目价值挖掘项目价值点软件园层面地块自身层面18项目发展战略地块解析项目发展战略形象定位客户定位产品定位项目价值挖掘目标及限制条件区域层面地块层面城市层面18项目发展战略地块解析项目发展战略形象定位客户定位产品定位19客户定位19客户定位201—华良海景花园2—顺达。海滨花园3—一品星海4—星海阳光5—维多利亚庄园6—万达华府7—海昌。枫桥园8—三环。滨海阳光9—半岛听涛10—中山九号11—悦泰。御景花园12—悦泰。林里A—金广东海岸B—尚品。南山C—德源D—安达圣岛E—万科西山水库项目F—JUSTG—万达项目H—金宸蓝天星海I—华邦上都J—裕景中心K—中杰石葵秀景L—解放路项目大连高端市场分析：大连高端项目大体分为四大版块，并且形成各自的特点3561011121A24789BCDEGHFI注：黑色为已经面市项目红色为即将面市项目JKL市中心板块东南临山临海板块星海板块西部板块201—华良海景花园大连高端市场分析：大连高端项目大体分为四21大连高端市场分析：高档项目的供应出现了向城市边缘扩展的趋势，向西是高档项目发展的重点各板块特征分析市中心板块星海板块东南板块西部板块特征传统高档住宅区新兴高档住宅区传统高档住宅区潜在的高档住宅区核心吸引力地段价值商务氛围城市配套城市内稀缺的海景资源区域价值升值前景良好的山海资源良好的居家环境人文氛围教育资源居住环境升值前景未来2—3年供应量不足100万M230——50万M250——100万M2250万M2高端项目的三种趋势：市区内高档项目供应较少，主要是前期的尾盘高档项目的供应出现了向城市边缘扩展的趋势，但扩展的主导方向是西部未来2——3年高端项目的供应主要集中在西部板块，这对本板块高端形象的建立极为有利21大连高端市场分析：高档项目的供应出现了向城市边缘扩展的趋22本项目在软件园内的占位分析：从软件园内住宅发展趋势来看，本项目应占位高端，锁定高收入人群阶段起步期成熟期高速发展期时间1998—20022002—20042005年之后房价走势5000住宅项目国际新城本项目campin学清园知音园3000项目档次中档中高档？客户层面中等收入人群中高收入人群6000？从软件园内住宅发展趋势来看，本项目应占位高端，锁定高收入人群。但是项目自身条件能否支撑呢？22本项目在软件园内的占位分析：从软件园内住宅发展趋势来看，23本项目的市场占位：客户目标和项目资源条件使项目具备超越国际新城，占位高端的优势项目资源城市层面价值区域层面地块自身层面价值已经具备的自然资源即将打造的设施本项目共享共享坡地、宁静的环境、绿荫环抱顶级商务会所、优质小学、与西南路的接驳国际新城共享共享几乎没有具相对优势的自然资源可以共享但距离较远后山共享共享相对独立、原生山体、地势起伏可以共享但距离较远结论本项目城市和区域层面的价值与园区内所有项目共享，不具备相对竞争优势但是自然资源和即将修建的配套设施赋予了本项目相对的竞争优势中档住宅中高档住宅高档低档住宅豪宅资源分析客户目标分析充分发挥地块价值，实现项目价值最大化05年上半年高端住宅成交占全部成交面积比例较04年上半年大幅上升，从10%上升到30%星海湾地区均价在6500元/平米以上高端住宅销售旺盛市场现状国际新城硅谷假日本项目大有恬园7000~9000＞90005000~70003300~5000<330023本项目的市场占位：客户目标和项目资源条件使项目具备超越国24目前大连高端市场分析：客户主要由本地和外地构成，外地客户的比例超过２０％大连已售高端项目客户盘点典型项目客户来源地三环。滨海阳光本地客户：外地客户=70％:30%;；自主比例达到99%悦泰。林里本地客户：外地客户=90％:10%;；其中85％是御景花园老客户万达华府本地客户：外地客户=90％:10%;；悦泰。御景花园本地客户：外地客户=90％:10%;；星海阳光本地客户：外地客户=50％:50%;；外地客户中度假占60%，剩下40%为投资半岛听涛本地客户：外地客户=70％:30%;；一品星海本地客户：外地客户=60％:40%;；其中本地人中一半为新大连人，一半为原住星海广场附近的人中华名城本地客户：外地客户=70％:30%;；从2002年至今，大连住宅外销比例一直保持在25%左右对于高端项目的外销比例因为所处板块的不同而不同星海板块外销比例最大，达到50%左右市中心和东南临山临海板块的外销比例在30%左右24目前大连高端市场分析：客户主要由本地和外地构成，外地客户25大连高端市场的客户构成和本项目的区域特性决定了本项目的客户构成是复合的：本区域、大连全市、外地大连高端项目客户构成外地大连本市项目依托背景——高新技术产业带区域客户也应作为重点分析因此，本项目客户按来源分就可以分成三部分：本区域大连市其他区域外地本项目客户外地客户全市客户本区域客户注１：本区域指西部高知区，由软件园、高新区及周边高校组成注２：大连全市指大连市内除西部高知区以外的其他区域25大连高端市场的客户构成和本项目的区域特性决定了本项目的客26本区域高端客户构成：软件园及高新区内企业中高层以上管理者、周边大学教授及院长以上级别人士本项目客户全市客户外地的客户本区域客户本区域客户软件园内企业工作人员收入状况分析级别职位比例数量收入居住状况高层总裁总经理2％10030—400万长租50020—100万买房中高层总监3％900—150020—50万买房中层员工项目经理部门经理15％3000—45007—10万买房普通员工普通员工80％130005—6万买或租110002—4万买或租软件园周边6校1所工作人员收入状况分析级别比例数量年收入院长及以上级别1％10420—50万教授15—20％1555—207410—20万副教授34％35316—10万副教授以下45—50％4666—51854—5万项目总价假定与家庭年收入之间对应关系面积单价总价首付月供月收入家庭年收入140M27000元/M298万20万元5282元13205元16万元200m28000元/M2160万32万8668元21670元26万元备注还款年限按20年计算，首期按2成，月供约为月收入的40%本区域高端客户构成：软件园及高新区内企业中高层以上管理者、周边大学教授及院长以上级别人士本项目档次定位——高档中档中高档高档豪宅7000~9000＞90005000~70003300~50002002年学清园2期2003年弘基书香园2004年国际新城2005年CAMPIN本区域客户构成园内企事业管理人员技术人员大学教职工10％软件人士60％的教师园内企业管理人员技术人员高校教师园内企业管理人员技术人员高校教师结论本区域客户主要有三大来源：软件园、周边高校、高新区26本区域高端客户构成：软件园及高新区内企业中高层以上管理者27本区域客户价值取向研究及本项目吸引的手段本项目客户全市客户外地的客户本区域客户本区域客户学清园弘基书香园国际新城CAMPIN本区域客户园内企事业管理人员技术人员大学教职工10％软件人士60％的教师园内企业管理人员技术人员高校教师园内企业管理人员技术人员高校教师驱动因素工作便利价格便宜工作便利教育资源人文氛围居住环境教育资源升值潜力人文氛围居住环境教育资源升值潜力成熟期购房者感知到的区域价值感知度人文氛围居住环境教育资源升值前景园区起步园区成熟驱动因素本项目的本区域客户：以成熟的软件园带来的人文氛围、居住环境、教育资源和升值潜力吸引软件园及高新区内企业中高层以上管理者、周边大学教授及院长以上级别人士价格便宜工作便利教育资源升值潜力居住环境人文氛围27本区域客户价值取向研究及本项目吸引的手段本项目客户全市客28外地客户板块分布、来源地及构成外地客户的主要来源地是：东三省：沈阳、抚顺、长春、哈尔滨、大庆等北三市：瓦房店、普兰店和庄河市外地客户的构成：老板及企业主技术创业阶层养老人士外地置业者的板块分布星海板块50%市中心板块30%东南板块20—30%目前外地客户置业主要集中在以下三个板块：星海板块（占50%）市中心板块（占30%）东南临山临海板块（占20—30%）本项目客户全市客户外地的客户本区域客户外地的客户28外地客户板块分布、来源地及构成外地客户的主要来源地是：外29大连外地高端客户的置业用途及其相应驱动因素本项目客户全市客户外地的客户本区域客户外地的客户商务氛围浓厚、城市配套齐全稀缺山海资源、良好居住环境生活便利良好教育资源占有稀缺资源、升值潜力巨大职业构成老板及企业主技术创业阶层养老人士商务暂住度假投资居家自住落户退休养老环境良好、生活便利、总价适中驱动因素置业用途29大连外地高端客户的置业用途及其相应驱动因素本项目客户全市30本项目能够吸引的外地客户职业构成老板及企业主技术创业阶层养老人士用途商务暂住度假投资居家退休养老驱动因素商务氛围浓厚城市配套齐全稀缺山海资源良好居住环境占有稀缺资源升值潜力巨大良好的居住环境良好教育资源环境良好生活便利总价适中本项目条件商务氛围较差城市配套逐渐改善但现在还不具有竞争力虽有一定山海资源，但不具有稀缺性和独特性软件园价值和城市西拓能给本项目带来持续的升值本区域生活配套齐全，生活便利本区域具有良好的教育资源居住环境较好生活比较便利部分产品总价适中吸引强度吸引力弱吸引力弱吸引力较强吸引力强吸引力较强本项目的外地高端客户：以升值潜力吸引用于投资的老板及企业主以良好的居住环境和丰富的教育资源吸引技术创业阶层以居住环境和适中的总价吸引外地养老客户本项目客户全市客户外地的客户本区域客户外地的客户30本项目能够吸引的外地客户职业构成老板及企业主技术创业阶层31大连本市高端客户来源和置业动机分析主要为中山、西岗、沙河口其次为开发区和高新区最后还有部分甘井子区职业构成私营企业主、企事业单位中高管高级公务员、高级白领生意人本项目客户全市客户外地的客户本区域客户全市客户各板块本地人置业情况分析板块本地人比例来源区域职业构成置业用途核心驱动因素东南板块70—80％中山西岗私营企业主、企事业单位中高管、高级公务员居家度假城市自然资源居住环境市中心板块70％中山西岗少量甘井子企事业单位中高管、高级公务员、高级白领、商人居家投资城市资源升值前景星海板块50％中山、西岗、星海广场附近，少量开发区和高新区私营企业主、企事业单位老总、生意人度假投资城市海景资源升值前景本市高端客户来源地置业动机改善居住环境投资度假31大连本市高端客户来源和置业动机分析主要为中山、西岗、沙河32本项目能购吸引的本市高端客户居家环境教育资源升值潜力巨大稀缺山海资源良好居住环境改善居住投资度假驱动因素置业用途市中心片区市府片区星海广场片区西安路片区8分5分15分20分本项目客户全市客户外地的客户本区域客户全市客户本项目的全市高端客户：以人文氛围、居住环境和教育资源吸引中山、西岗和沙河口的改善居住型高端客户；以升值前景吸引投资客本项目居住环境优良教育资源和人文氛围是本项目独有的资源区域价值和城市西拓给本项目带来巨大升值前景本项目山海等自然资源不具有竞争优势中山、西岗和沙河口的高端人群工作聚集区都在本项目30分钟辐射范围内辐射范围32本项目能购吸引的本市高端客户居家环境33本项目的客户是复合的本区域全市外地软件园及高新区内企业中高层以上管理者、周边大学教授及院长以上级别人士中山、西岗和沙河口的改善居住型客户和少量投资客东三省和北三市的技术创业阶层、用于投资的私营企业主和少量养老客户找到这三部分客户后，下面的任务就是确定以哪部分客户为本项目的主打客户33本项目的客户是复合的本区域全市外地软件园及高新区内企业中34本区域客户演变：外区域、外地客户比例上升

本区域高端客户新动向：产生换房需求、流失国际新城１—３期客户变化园区内客户逐渐减少，区域外、外地客户逐渐增加5000有软件园领导到中华名城买160m2的房子用于居家——中华名城销售员有软件园经理级以上的人在本项目买130—140m2。客户中大工教授占5％——一品星海销售员本区域有高端客户流失到其他区域的高端项目本区域高端客户新动向本项目170m2大户型的客户来源有一部分是学清园、知音园、国际新城的老业主——CAMPIN销售员本区域高端客户已经产生换房的需求本区域客户演变本项目客户全市客户分析外地的客户分析本区域客户分析本区域客户分析34本区域客户演变：外区域、外地客户比例上升

本区域高端客户35客户演变和高端客户新动向的启示：高端需求存在，但并未被满足，而留住本区域高端客户比较容易中等收入中高收入高本区域人口按收入分层低收入人群中档中高档高档本区域项目按档次分层低档知音园、学清园国际新城、CAMPIN高端空缺软件园内项目档次：中高或中档重点满足的客户层面：中高端和中端人群启示1：本项目不能单纯依靠本区域高端客户启示2：留住本区域高端客户比较容易本区域客户比例下降部分流失原因软件园一直致力于满足中端和中高端人群的置业需求。这部分人的置业需求已经基本得到满足这部分人的购买力增长速度落后于房价上升速度园区内高端人群的置业需求一直被忽略园区内缺乏真正的高端项目启示本项目不能单纯依靠本区域，应努力拓展外区域和外地高端客户这部分高端客户的流失是被动的，出现高端项目能够留住本区域高端客户本项目客户全市客户分析外地的客户分析本区域客户分析本区域客户分析35客户演变和高端客户新动向的启示：高端需求存在，但并未被满36外地高端客户来连置业特征分析：外地高端客户只能是本项目客户来源的一个组成部分特征1：外地人来连置业多为通过当地人介绍而快速成交特征2：用途多样化，客户来源多样化，具有不可控性只要抓住了当地人就可以抓住外地客户主动吸引的难度比较大，成本比较高启示1：外地高端客户只能是本项目客户来源的一个组成部分启示2：通过满足本地高端客户置业需求，来间接吸引外地人项目外地客户比例项目外地客户比例三环滨海阳光30%万达华府20%以上悦泰林里10%一品星海40%悦泰御景花园10%星海阳光40%中华名城30%星海国宝50%结论对于大连的任何高端项目，外地客户都不能成为其主打客户，而只是客户来源中的一部分而已客户特征分析本项目客户全市客户分析外地的客户分析本区域客户分析外地的客户分析36外地高端客户来连置业特征分析：外地高端客户只能是本项目客37全市高端客户置业特征分析：是高价项目的主要购买力对高端项目，全市范围的客户是其高价的主要支撑高端客户成区域分布，各区域有各自的客户来源高端客户置业范围广，置业能力高即使在其他区域上班，大连有钱人买房也偏向于在中山和西岗区——业内人士访谈有经济实力的话还是希望能够在中山、西岗等传统区域买房，因为那里是大连人心目中的富人聚居区——潜在客户访谈项目本市高端客户比例项目本市高端客户比例三环滨海阳光70%万达华府80%以上悦泰林里90%一品星海60%悦泰御景花园90%星海阳光60%中华名城70%星海国宝50%结论大连全市的高端项目的客户来源以本地为主，本市高端客户是大连所有高端项目争夺的重点．虽然本区域接受度逐渐提高，但由于本市客户区域情结的存在，本项目与中山西岗高端项目竞争时处于劣势本项目客户全市客户分析外地的客户分析本区域客户分析全市客户分析37全市高端客户置业特征分析：是高价项目的主要购买力对高端项38本项目的主打客户：大连全市的高端客户客户来源客户重要程度吸引难易度客户数量客户质量竞争程度区域吸引力本区域外地全市项目占位对于占位高端的本项目，客户层面理应占位全市园区内住宅客户演变从园区发展历程来看，03年面市的国际新城客户层面就已经是全市层面了，到后来还出现了本区域、全市、外地三分天下的局面企业目标最大化项目价值和适度规避风险的要求，决定了本项目的客户层面不能局限于本区域或寄希望于不可控的外地客户只要抓住了全市客户就可以抓住本区域和外地客户，所以本项目的主打客户是大连全市高端客户．全市客户是本项目最重要同时也是竞争最激烈的客户38本项目的主打客户：大连全市的高端客户客户来源客户重要程度39本项目客户定位

客户是复合的，全市：本区域：外地＝4：3：3

项目核心客户重要客户大连全市本区域外地大致比例4０％３０％3０％来源中山、西岗和沙河口软件园、高新区、周边高校东三省及北三市职业私营企业主、企事业单位中高管高级公务员、高级白领生意人技术创业阶层企业中高层以上管理者教授及院长以上级别人士私营企业主退休人士子女教育置业目的主要为改善居住环境少量投资主要为改善居住环境少量投资创业自住投资养老自住39本项目客户定位

客户是复合的，全市：本区域：外地＝4：340典型客户访谈对象访谈内容对象访谈内容本区域王先生软件园内智能企业总经理原东软教师，日本留学归国，月收入万元以上购房因素：工作方便、朋友推荐、环境、品质娱乐：健身、打球、与朋友聚会张老师东财行政管理者，老公是东软高管，家庭年收入50万元以上现住在学清园购房因素：品牌、环境、教育等娱乐：美容、看书、健身、旅游等外区域高先生大连人、自己做冶金生意西岗区，市政府旁边，自己开车买房因素：区域环境、小区品质、性价比高星海广场太潮、冬天冷清、夏天闹，中山区太吵软件园居家气氛最好旁女士在大连教育局工作买房因素：区域居住环境、人文氛围、亿达的口碑外地陈先生大富豪连锁店大连总代理广西人，从北京过来，在京有房夫人开宝莱车购房因素：位置、环境景观、园林、质量、物管张女士现住瓦房店，自己经商，开化工厂开广本车在大连购房因素：小孩上学、父母养老、环境清静、产品品质40典型客户访谈对象访谈内容对象访谈内容本区域王先生软件园内41高端客户类型分析：大连缺乏为型知识型富贵人群提供的高端产品，而本项目在区域人文氛围和资源条件的具备为知识型富贵人士提供产品的优势人群：以生意人、私企老板等为主、部分演艺界、商界名流行业：以贸易、航运、物流等传统行业为主来源：以大连市为主，也是外地客户的主要构成部分收入：年收入50万元以上，财富膨胀较快特征：开阔、炫耀、占有欲强、以传统文化中的奢侈品显示自己的身份、享受炫耀型富贵炫耀、占有、身份、豪华、张扬、重享受、区隔人群：以新兴产业的中高级管理人员为主，部分大学教授、律师、会计师等高知高收入人群行业：以通讯、媒体、IT、教育、咨询和房地产等新兴行业为主来源：以大连市为主、部分经常到大连出差的外地人士收入：年收入20万元左右，未来的预期收入更多特征：自我、格调性、民族文化、健康、自由、舒适、简洁、品质、细节、休闲知识型富贵理性、时尚、身份、细节、区隔、先进、品质人群：政府高官、国家企事业单位的高管为主行业：事业单位、政府机关、大型国企等行业为主来源：以大连市为主、部分外地人收入：年收入20万元以上，但其他收入较多特征：官本位，稳重、内敛、含蓄、不张扬、官气较足、喜欢传统文化中正统的东西内敛型富贵含蓄、神秘、正统、品质、拥有、区隔星海板块市中心板块缺失东南临山临海板块星海和市中心板块分别以其成熟的城市资源和不可复制的城市海景资源满足炫耀型富贵阶层的置业需求东南临山临海板块以其良好的自然资源和区隔专属的居家氛围满足内敛型富贵阶层的置业需求大连目前缺乏专门针对知识型富贵阶层的高端项目板块虽然软件园具备知识型富贵阶层喜欢的大环境，但是却缺乏能满足其置业需求的高端项目，这正是本项目可为的地方41高端客户类型分析：大连缺乏为型知识型富贵人群提供的高端产42本项目客户阶层具象：以知识型富贵阶层为主打客户阶层，营造知富文化氛围来吸引其他类型客户区域条件：具备知富阶层喜欢的居住环境和人文氛围本区域已经形成了良好的人文居住环境本区域在市民心目中已经成为高知人文的代表本区域人文资源丰富本区域内人群大部分都是高知人群市场现状：缺乏满足知富阶层居住需求的区域和项目知识型富贵作为大连高端人群中的一个细分阶层是实实在在存在的，而且为数不少目前大连市场上缺乏满足知识型富贵阶层置业需求的高端项目除软件园内项目外，大连市场上很少有主打人文概念，以高知人群为目标客户的项目开发商目标本项目应该与软件园整体形象一致本项目的细分客户——知识型富贵阶层42本项目客户阶层具象：以知识型富贵阶层为主打客户阶层，营造43客户定位核心结论结论1：本项目客户是复合的，全市：本区域：外地＝4：3：3结论2：主打客户群锁定为全市高端客户，有利于扩大客户层面，提升项目价值结论3：通过知富型客户定位，吸引对本区域高知人文氛围认知的高端客户群结论4：客户类型，全市以私营业主和企业高管为主，区域内以教授级和企业管理者为主，外地以东三省私营业主为主结论5：置业目的以居住为主，投资为辅，少量养老43客户定位核心结论结论1：44形象定位44形象定位45形象定位1知富阶层的山地院馆生活－－Skyhouse

Life都市上空的院风景Skyhouse生活模式坡地的（Sloppingfield）知识阶层的（Knowledge）专属的、尊贵的（Yours）高科技的（High-technology）山地的（Hill）原始的（Original）质朴的（Unadornment）海景的（Seaview）生态的（Ecological）我们为知富阶层定义的院馆生活是：院馆生活＝知识阶层＋城市风景＋软件园旗帜＋优越生活45形象定位1知富阶层的山地院馆生活都市上空的院风景Skyh46形象定位2院落中的风景，院馆里的生活形象元素半山的院落的人文的站位高端，结合区域价值、地块资源价值和周边配套设施，为大连全市及东三省知富阶层打造一种高品质、高品味、高享受的半山生活方式“但凡世上的豪宅都筑于山上，无论美国的比华利山还是香港半山，仿佛知富阶层已将悠悠山居作为最大的生活愿景。”

——余秋雨《行者无疆》46形象定位2院落中的风景，院馆里的生活形象元素半山的47半山、院落生活示意半山雍景苑南湖半山豪廷香港礼顿山47半山、院落生活示意半山雍景苑南湖半山豪廷香港礼顿山48项目案名推荐三千院案名确定原则：与软件园形象相匹配能够体现区域的人文高知氛围能够体现地块的坡地资源和安宁静谧的氛围能够体现产品特色——空中院馆和庭院式园林“院”能体现产品和园林特色，表达出中国的传统居住文化和人文精神中国传统文化与软件园的高科技形象形成反差，实则能更好地融合，更好地满足高科技人士精神需求能体现日韩文化氛围——栖，于城市与山谷之间48项目案名推荐三千院案名确定原则：“院”能体现产品和园林49备选案名山宅一生慧谷城市山谷兰溪谷49备选案名山宅一生慧谷城市山谷兰溪谷50产品定位50产品定位51项目核心竞争力递进阶梯模型自然资源价值市场竞争弱市场竞争强价值低价值高一般来讲，后一项竞争力是在前一项或前几项的基础上打造自然、城市资源价值的核心竞争力模式：开发商采取不作为态度，单纯将项目外部资源价值作为核心竞争力产品价值核心竞争力模式：在外部资源基础上，开发商从产品方面发力打造项目核心竞争力服务、生活方式核心竞争力模式：依托外部资源和自身产品，打造项目软性的核心竞争力——服务和生活方式城市资源价值产品价值服务价值生活方式机会市场完全竞争市场相对竞争市场51项目核心竞争力递进阶梯模型自然资源价值市场竞争弱市场竞争52大连与其他城市高端项目核心竞争力分析自然资源价值市场竞争弱市场竞争强价值低价值高城市资源价值产品价值服务价值生活方式尚品南山星海假日华府2期杰特星海阳光星海国际德源君威星海半岛听涛滨海阳光一品星海2期华邦上都裕景中心海天瀛州金广东海岸安达圣岛华良海景花园悦泰林里中杰石葵秀景大连高端项目的核心竞争力还集中在前三个阶段即主要以自然资源、城市资源或产品价值来吸引客户市场上开始出现了以服务价值为核心竞争力的项目——华邦上都？城市项目核心竞争力深圳万科东海岸海岸生活方式波托菲诺意大利风情小镇生活中信红树湾比肩全球湾区生活方式金地香蜜山山居生活方式北京塞班假日异国风情的岛屿度假生活方式成都芙蓉古城置信生活方式52大连与其他城市高端项目核心竞争力分析自然资源价值市场竞争53本项目只能是在依托城市、区域和项目自身价值基础之上，通过对人文价值的诠释，以产品和配套优势的打造项目的核心竞争力城市层面价值区域层面价值项目自身层面价值城市扩展方向城市功能定位人文氛围居住环境教育资源升值前景自然资源配套本项目城市西拓第一站绿色硅谷核心区浓厚优良丰富良好较好高端会所市中心与未来城市扩展方向背离老的商业区缺乏较好但较嘈杂较好较好一般完善星海在城市西拓的方向上但是基本已经开发殆尽大连新兴的会展区+居住区+旅游区缺乏优良欠缺较好良好多商务配套少生活配套东南板块与未来城市扩展方向背离纯居住区缺乏优良一般一般良好较好相对于市中心板块、星海板块和东南板块的高端项目，本项目在项目自身自然资源方面不具备绝对优势在城市层面和区域层面处于相对优势，区域价值在人文氛围上具有绝对优势面向全市高知人群的顶级会所和优质小学的能够给本项目在配套方面带来竞争优势产品上有提升空间相对其他区域，自然资源方面不具备绝对竞争优势，人文氛围是本区域的核心竞争力本项目核心竞争力确定53本项目只能是在依托城市、区域和项目自身价值基础之上，通过54本项目核心竞争力：依托城市、区域和项目自身价值，通过产品和配套打造一种高知人文的半山院馆生活方式项目价值点软件园层面地块自身层面浓厚的人文氛围良好的居住环境巨大的升值前景软件园门户静谧的环境坡地资源临待建商务会所城市层面城市西拓第一站绿色硅谷核心区临待建小学道路的连通人文氛围教育资源居住环境升值潜力平台价值产品项目价值+打造一种高知人文的半山院馆生活方式配套软件园内所有项目共享的资源本项目在软件园内具有相对优势的资源能够提升本项目价值的资源丰富的教育资源54本项目核心竞争力：依托城市、区域和项目自身价值，通过产品55打造一种高知人文的半山院馆生活方式硬件体系一系列以空中院馆为主的居住空间一个原生山地庭院园林景观体系一个山顶的鸿儒商务会馆一套社区智能科技配套体系一所家门口的优质双语小学一张独一无二的尊贵会会籍卡。。。。半山院馆Skyhouse软性生活冬天享受夏天的生活北方享受南方的生活近依山远观海的生活一个知富圈层的专属生活一个打有软件园铬印的生活。。。。55打造一种高知人文的半山院馆生活方式硬件体系半山院馆软性生56一系列以空中院馆为主的居住空间空中院馆空中花园空中花园空中花园空中庭院56一系列以空中院馆为主的居住空间空中院馆空中花园空中花园空57一个原生山居庭院园林景观体系57一个原生山居庭院园林景观体系58一个山顶的鸿儒商务会馆

58一个山顶的鸿儒商务会馆

59一套社区智能科技配套体系本项目创新原则目标客户追求优越于普通大众生活的要求软件园区域高科技、智能化、网络化、信息化的特性体现外地高端项目创新的借鉴大连当地气候、生活习惯等方面的特征本项目创新方式冬季室内保暖系统：外墙、外窗、混凝土采暖等社区网络集成：家庭网络、宽带网络、有线电视等家居智能体系：可视对讲、家庭安防、物业报修等使高收入人群享受到南方暖冬的舒适生活使高收入人群享受到高效、信息、便捷的生活使高收入人群享受到智能、安全的生活59一套社区智能科技配套体系本项目创新原则目标客户追求优越于60一所家门口的优质双语小学

60一所家门口的优质双语小学

61一张独一无二的亿达会会籍卡

亿达。三千院亿达会院落生活®61一张独一无二的亿达会会籍卡

亿达。三千院亿达会®62报告回顾客户定位形象定位产品定位核心竞争力复合型客户：全市:本区域：外地主打全市客户以扩大客户层以知富型吸引认知软件园高知人文的客户院落中的风景，院馆里的生活案名：三千院，栖于城市与山谷之间一系列以空中院馆为主的居住空间一个原生山地庭院园林景观体系一个山顶的鸿儒商务会馆一套社区智能科技配套体系一所家门口的优质双语小学一张独一无二的尊贵会会籍卡依托城市、区域和项目自身价值，通过产品和配套打造一种高知人文的半山院馆生活方式高知人文的半山院馆生活方式62报告回顾客户定位形象定位产品定位核心竞争力复合型客户：全63报告结束，谢谢63报告结束，谢谢国际新城四期项目整体定位报告课件11醉翁亭记

1．反复朗读并背诵课文，培养文言语感。

2．结合注释疏通文义，了解文本内容，掌握文本写作思路。

3．把握文章的艺术特色，理解虚词在文中的作用。

4．体会作者的思想感情，理解作者的政治理想。一、导入新课范仲淹因参与改革被贬，于庆历六年写下《岳阳楼记》，寄托自己“先天下之忧而忧，后天下之乐而乐”的政治理想。实际上，这次改革，受到贬谪的除了范仲淹和滕子京之外，还有范仲淹改革的另一位支持者——北宋大文学家、史学家欧阳修。他于庆历五年被贬谪到滁州，也就是今天的安徽省滁州市。也是在此期间，欧阳修在滁州留下了不逊于《岳阳楼记》的千古名篇——《醉翁亭记》。接下来就让我们一起来学习这篇课文吧！【教学提示】结合前文教学，有利于学生把握本文写作背景，进而加深学生对作品含义的理解。二、教学新课目标导学一：认识作者，了解作品背景作者简介：欧阳修(1007—1072)，字永叔，自号醉翁，晚年又号“六一居士”。吉州永丰(今属江西)人，因吉州原属庐陵郡，因此他又以“庐陵欧阳修”自居。谥号文忠，世称欧阳文忠公。北宋政治家、文学家、史学家，与韩愈、柳宗元、王安石、苏洵、苏轼、苏辙、曾巩合称“唐宋八大家”。后人又将其与韩愈、柳宗元和苏轼合称“千古文章四大家”。

关于“醉翁”与“六一居士”：初谪滁山，自号醉翁。既老而衰且病，将退休于颍水之上，则又更号六一居士。客有问曰：“六一何谓也？”居士曰：“吾家藏书一万卷，集录三代以来金石遗文一千卷，有琴一张，有棋一局，而常置酒一壶。”客曰：“是为五一尔，奈何？”居士曰：“以吾一翁，老于此五物之间，岂不为六一乎？”写作背景：宋仁宗庆历五年(1045年)，参知政事范仲淹等人遭谗离职，欧阳修上书替他们分辩，被贬到滁州做了两年知州。到任以后，他内心抑郁，但还能发挥“宽简而不扰”的作风，取得了某些政绩。《醉翁亭记》就是在这个时期写就的。目标导学二：朗读文章，通文顺字1．初读文章，结合工具书梳理文章字词。2．朗读文章，划分文章节奏，标出节奏划分有疑难的语句。节奏划分示例

环滁/皆山也。其/西南诸峰，林壑/尤美，望之/蔚然而深秀者，琅琊也。山行/六七里，渐闻/水声潺潺，而泻出于/两峰之间者，酿泉也。峰回/路转，有亭/翼然临于泉上者，醉翁亭也。作亭者/谁？山之僧/曰/智仙也。名之者/谁？太守/自谓也。太守与客来饮/于此，饮少/辄醉，而/年又最高，故/自号曰/醉翁也。醉翁之意/不在酒，在乎/山水之间也。山水之乐，得之心/而寓之酒也。节奏划分思考“山行/六七里”为什么不能划分为“山/行六七里”？

明确：“山行”意指“沿着山路走”，“山行”是个状中短语，不能将其割裂。“望之/蔚然而深秀者”为什么不能划分为“望之蔚然/而深秀者”？明确：“蔚然而深秀”是两个并列的词，不宜割裂，“望之”是总起词语，故应从其后断句。【教学提示】引导学生在反复朗读的过程中划分朗读节奏，在划分节奏的过程中感知文意。对于部分结构复杂的句子，教师可做适当的讲解引导。目标导学三：结合注释，翻译训练1．学生结合课下注释和工具书自行疏通文义，并画出不解之处。【教学提示】节奏划分与明确文意相辅相成，若能以节奏划分引导学生明确文意最好；若学生理解有限，亦可在解读文意后把握节奏划分。2．以四人小组为单位，组内互助解疑，并尝试用“直译”与“意译”两种方法译读文章。3．教师选择疑难句或值得翻译的句子，请学生用两种翻译方法进行翻译。翻译示例：若夫日出而林霏开，云归而岩穴暝，晦明变化者，山间之朝暮也。野芳发而幽香，佳木秀而繁阴，风霜高洁，水落而石出者，山间之四时也。直译法：那太阳一出来，树林里的雾气散开，云雾聚拢，山谷就显得昏暗了，朝则自暗而明，暮则自明而暗，或暗或明，变化不一，这是山间早晚的景色。野花开放，有一股清幽的香味，好的树木枝叶繁茂，形成浓郁的绿荫。天高气爽，霜色洁白，泉水浅了，石底露出水面，这是山中四季的景色。意译法：太阳升起，山林里雾气开始消散，烟云聚拢，山谷又开始显得昏暗，清晨自暗而明，薄暮又自明而暗，如此暗明变化的，就是山中的朝暮。春天野花绽开并散发出阵阵幽香，夏日佳树繁茂并形成一片浓荫，秋天风高气爽，霜色洁白，冬日水枯而石底上露，如此，就是山中的四季。【教学提示】翻译有直译与意译两种方式，直译锻炼学生用语的准确性，但可能会降低译文的美感；意译可加强译文的美感，培养学生的翻译兴趣，但可能会降低译文的准确性。因此，需两种翻译方式都做必要引导。全文直译内容见《我的积累本》。目标导学四：解读文段，把握文本内容1．赏析第一段，说说本文是如何引出“醉翁亭”的位置的，作者在此运用了怎样的艺术手法。

明确：首先以“环滁皆山也”五字领起，将滁州的地理环境一笔勾出，点出醉翁亭坐落在群山之中，并纵观滁州全貌，鸟瞰群山环抱之景。接着作者将“镜头”全景移向局部，先写“西南诸峰，林壑尤美”，醉翁亭坐落在有最美的林壑的西南诸峰之中，视野集中到最佳处。再写琅琊山“蔚然而深秀”，点山“秀”，照应上文的“美”。又写酿泉，其名字透出了泉与酒的关系，好泉酿好酒，好酒叫人醉。“醉翁亭”的名字便暗中透出，然后引出“醉翁亭”来。作者利用空间变幻的手法，移步换景，由远及近，为我们描绘了一幅幅山水特写。2．第二段主要写了什么？它和第一段有什么联系？明确：第二段利用时间推移，抓住朝暮及四季特点，描绘了对比鲜明的晦明变化图及四季风光图，写出了其中的“乐亦无穷”。第二段是第一段“山水之乐”的具体化。3．第三段同样是写“乐”，但却是写的游人之乐，作者是如何写游人之乐的？明确：“滁人游”，前呼后应，扶老携幼，自由自在，热闹非凡；“太守宴”，溪深鱼肥，泉香酒洌，美味佳肴，应有尽有；“众宾欢”，投壶下棋，觥筹交错，说说笑笑，无拘无束。如此勾画了游人之乐。4．作者为什么要在第三段写游人之乐？明确：写滁人之游，描绘出一幅太平祥和的百姓游乐图。游乐场景映在太守的眼里，便多了一层政治清明的意味。太守在游人之乐中酒酣而醉，此醉是为山水之乐而醉，更是为能与百姓同乐而醉。体现太守与百姓关系融洽，“政通人和”才能有这样的乐。5．第四段主要写了什么？明确：写宴会散、众人归的情景。目标导学五：深入解读，把握作者思想感情思考探究：作者以一个“乐”字贯穿全篇，却有两个句子别出深意，不单单是在写乐，而是另有所指，表达出另外一种情绪，请你找出这两个句子，说说这种情绪是什么。明确：醉翁之意不在酒，在乎山水之间也。醉能同其乐，醒能述以文者，太守也。这种情绪是作者遭贬谪后的抑郁，作者并未在文中袒露胸怀，只含蓄地说：“醉能同其乐，醒能述以文者，太守也。”此句与醉翁亭的名称、“醉翁之意不在酒，在乎山水之间也”前后呼应，并与“滁人游”“太守宴”“众宾欢”“太守醉”连成一条抒情的线索，曲折地表达了作者内心复杂的思想感情。目标导学六：赏析文本，感受文本艺术特色1．在把握作者复杂感情的基础上朗读文本。2．反复朗读，请同学说说本文读来有哪些特点，为什么会有这些特点。(1)句法上大量运用骈偶句，并夹有散句，既整齐又富有变化，使文章越发显得音调铿锵，形成一种骈散结合的独特风格。如“野芳发而幽香，佳木秀而繁阴”“朝而往，暮而归，四时之景不同，而乐亦无穷也”。(2)文章多用判断句，层次极其分明，抒情淋漓尽致，“也”“而”的反复运用，形成回环往复的韵律，使读者在诵读中获得美的享受。(3)文章写景优美，又多韵律，使人读来不仅能感受到绘画美，也能感受到韵律美。目标导学七：探索文本虚词，把握文言现象虚词“而”的用法用法

文本举例表并列 1.蔚然而深秀者；2.溪深而鱼肥；3.泉香而酒洌；4.起坐而喧哗者表递进 1.而年又最高；2.得之心而寓之酒也表承接 1.渐闻水声潺潺，而泻出于两峰之间者；2.若夫日出而林霏开，云归而岩穴暝；3.野芳发而幽香，佳木秀而繁阴；4.水落而石出者；5.临溪而渔；6.太守归而宾客从也；7.人知从太守游而乐表修饰 1.朝而往，暮而归；2.杂然而前陈者表转折 1.而不知人之乐；2.而不知太守之乐其乐也虚词“之”的用法用法

文本举例表助词“的” 1.泻出于两峰之间者；2.醉翁之意不在酒；3.山水之乐；4.山间之朝暮也；5.宴酣之乐位于主谓之间，取消句子独立性

而不知太守之乐其乐也表代词 1.望之蔚然而深秀者；2.名之者谁(指醉翁亭)；3.得之心而寓之酒也(指山水之乐)【教学提示】

更多文言现象请参见《我的积累本》。三、板书设计路线：环滁——琅琊山——酿泉——醉翁亭风景：朝暮之景——四时之景山水之乐(醉景)风俗：滁人游——太守宴——众宾欢——太守醉宴游之乐(醉人)

心情：禽鸟乐——人之乐——乐其乐与民同乐(醉情)

可取之处

重视朗读，有利于培养学生的文言语感，并通过节奏划分引导学生理解文意，突破了仅按注释疏通文义的桎梏，有利于引导学生自主思考；不单纯关注“直译”原则，同时培养学生的“意译”能力，引导学生关注文言文的美感，在一定程度上有助于培养学生的核心素养。

不足之处

文章难度相对较高，基础能力低的学生难以适应该教学。

11醉翁亭记

1．反复朗读并背诵课文，培养文言语感。

11醉翁亭记

1．反复朗读并背诵课文，培养文言语感。2．结合注释疏通文义，了解文本内容，掌握文本写作思路。3．把握文章的艺术特色，理解虚词在文中的作用。4．体会作者的思想感情，理解作者的政治理想。一、导入新课范仲淹因参与改革被贬，于庆历六年写下《岳阳楼记》，寄托自己“先天下之忧而忧，后天下之乐而乐”的政治理想。实际上，这次改革，受到贬谪的除了范仲淹和滕子京之外，还有范仲淹改革的另一位支持者——北宋大文学家、史学家欧阳修。他于庆历五年被贬谪到滁州，也就是今天的安徽省滁州市。也是在此期间，欧阳修在滁州留下了不逊于《岳阳楼记》的千古名篇——《醉翁亭记》。接下来就让我们一起来学习这篇课文吧！【教学提示】结合前文教学，有利于学生把握本文写作背景，进而加深学生对作品含义的理解。二、教学新课目标导学一：认识作者，了解作品背景作者简介：欧阳修(1007—1072)，字永叔，自号醉翁，晚年又号“六一居士”。吉州永丰(今属江西)人，因吉州原属庐陵郡，因此他又以“庐陵欧阳修”自居。谥号文忠，世称欧阳文忠公。北宋政治家、文学家、史学家，与韩愈、柳宗元、王安石、苏洵、苏轼、苏辙、曾巩合称“唐宋八大家”。后人又将其与韩愈、柳宗元和苏轼合称“千古文章四大家”。关于“醉翁”与“六一居士”：初谪滁山，自号醉翁。既老而衰且病，将退休于颍水之上，则又更号六一居士。客有问曰：“六一何谓也？”居士曰：“吾家藏书一万卷，集录三代以来金石遗文一千卷，有琴一张，有棋一局，而常置酒一壶。”客曰：“是为五一尔，奈何？”居士曰：“以吾一翁，老于此五物之间，岂不为六一乎？”写作背景：宋仁宗庆历五年(1045年)，参知政事范仲淹等人遭谗离职，欧阳修上书替他们分辩，被贬到滁州做了两年知州。到任以后，他内心抑郁，但还能发挥“宽简而不扰”的作风，取得了某些政绩。《醉翁亭记》就是在这个时期写就的。目标导学二：朗读文章，通文顺字1．初读文章，结合工具书梳理文章字词。2．朗读文章，划分文章节奏，标出节奏划分有疑难的语句。节奏划分示例环滁/皆山也。其/西南诸峰，林壑/尤美，望之/蔚然而深秀者，琅琊也。山行/六七里，渐闻/水声潺潺，而泻出于/两峰之间者，酿泉也。峰回/路转，有亭/翼然临于泉上者，醉翁亭也。作亭者/谁？山之僧/曰/智仙也。名之者/谁？太守/自谓也。太守与客来饮/于此，饮少/辄醉，而/年又最高，故/自号曰/醉翁也。醉翁之意/不在酒，在乎/山水之间也。山水之乐，得之心/而寓之酒也。节奏划分思考“山行/六七里”为什么不能划分为“山/行六七里”？明确：“山行”意指“沿着山路走”，“山行”是个状中短语，不能将其割裂。“望之/蔚然而深秀者”为什么不能划分为“望之蔚然/而深秀者”？明确：“蔚然而深秀”是两个并列的词，不宜割裂，“望之”是总起词语，故应从其后断句。【教学提示】引导学生在反复朗读的过程中划分朗读节奏，在划分节奏的过程中感知文意。对于部分结构复杂的句子，教师可做适当的讲解引导。目标导学三：结合注释，翻译训练1．学生结合课下注释和工具书自行疏通文义，并画出不解之处。【教学提示】节奏划分与明确文意相辅相成，若能以节奏划