项目方案委员会作业指引

1、项目方案委员会作业指引PAGE PAGE 222004年11月版沿海绿色家园项目第一次方案委员会综合管理办法PAGE 12004年7月版项目方案委员会作业指引会务组织安排注意事项：会前：方案委员会会评审会会议所在在地的行行政部门门应提前前准备并并检测调调试所有有的会议议器材：投影仪仪、数码码录像机机、白板板和大铁铁夹或磁磁吸（用用于挂图图、板书书）、白白板笔、板板擦、无无线麦克克风、插插线板/如果是是视频会会议，应应与对方方同步调调试；准备会议过过程的文文件资料料：评审审会文件件汇编（详详本文第第7条）、会会议议程程。每一一位投票票委员应应有以上上所有文文件；根据参会人人员情况况布置会会场，与

2、与会人员员的位置置应用名名牌指定定会议用饮料料,食品品的服务务安排：会场上上应备有有饮用水水、水果果及点心心；应事事先安排排好会议议中途所所需的咖咖啡、茶茶水等；长时间的评评审会应应安排好好工作餐餐事宜；会议进行过过程中应应留出适适当休息息时间,以每990分钟钟休息110分钟钟为宜；会议记录：由项目目策划总总监指定定专人负负责会议议记录、整整理和汇汇总会议议纪要，会会议纪要要应包括括投票结结果、方方案简评评；执行行总裁应应作出会会议结论论性意见见；会议议纪要、会会议录音音（影）及及本文第第6、77条所列列文件应应作为资资料存档档开会期间组组织者应应注意维维持会场场秩序和和纪律：与会者应关关闭手

3、机机以保证证会场安安静；应应避免随随意进出出会场；条件允许情情况下，应应安排休休息室供供设计单单位等待待使用；设计单位人人员在会会场内的的活动，如如摄影、摄摄像、录录音，应应受会议议组织者者的限制制。方案委员会会文件汇汇编第一次方案案委员会会会议文文件汇编编应包括括以下内内容：概念性方案案设计各种经济技技术指标标分析表表/户型型配比统统计表，详详指引引第XXX页条条文XXX；/详详指引引第XXX页条条文XXX；/详详指引引第XXX页条条文XXX；地区关于于概念性性方案的的评估意意见；项目开发发网络图图项目设计计总体控控制计划划；第二次方案案委员会会会议文文件汇编编应包括括以下内内容：实施方案设

4、设计的主主要内容容：方案建筑总总图户型平面建筑风格及及效果图图示范区设计计环境景观设设计方案案项目设计计总体控控制计划划（调整整版）健康住宅宅实施计计划产品标准准CS02初初稿方法与会议议议程控控制：主要议题：项目第一次次方案委委员会主主要审核核项目开开发的概概念性方方案设计计及项目目经济的的原则性性问题；第一次次方案委委员会必必须就项项目总体体规划结结构、主主要技术术经济指指标、产产品组合合、典型型户型和和基本建建筑风格格等重大大问题作作出决策策；同时时需确定定概念性性方案修修改深化化意见；项目第二次次方案委委员会主主要审核核项目的的技术实实施方案案和产品品标准，以以及相应应的成本本和销售售

5、标杆。 会议前与会会人员的的准备工工作：第一次方案案委员会会前：集团投资与与策划部部对概念念性方案案、示范范区实施施计划、产产品标准准要点及及项目设设计总体体控制计计划等提提出倾向向性意见见，并就就项目开开发计划划、开发发网络图图、CSS01BB提出基基础意见见；集团产品技技术管理理部、集集团营销销管理部部及集团团工程管管理部应应根据本本文附件件表格形形成综合合意见，主主要包括括以下内内容：集团技术管管理部代代表集团团产品线线对概念念性方案案设计及及后续设设计组织织的书面面评估意意见；集团营销管管理部代代表集团团产品线线管理部部门对CCS011B表中中销售部部分的成成本/收收入，以以及网络络图

6、中销销售进度度计划的的书面评评估意见见；集团工程管管理部对对CS001B表表中工程程建设成成本/工工程可行行性，以以及网络络图中工工程进度度计划的的书面评评估意见见；集团产品设设计部、集集团行销销管理部部及工程程管理部部对示示范区计计划建议议的共共同书面面意见，书书面意见见应由集集团产品品设计部部汇总；集团产品技技术管理理部、集集团营销销管理部部及集团团工程管管理部对对CS001B的的共同书书面意见见，书面面意见应应由集团团产品技技术管理理部汇总总。项目策划团团队应组组织地区区投资发发展部、产产品技术术管理部部、地区区市场营营销部、地地区工程程管理部部等部门门依据概概念性方方案设计计编制项项目

7、设计计总体控控制计划划、产产品标准准要点，并并在会前前提交集集团集团团投资与与策划部部审核；其中产产品标准准要点应应抄送集集团健康康住宅推推广办公公室； 第二次方案案委员会会前集团团和地区区各部门门应完成成以下书书面发言言文件：项目策划团团队部代代表地区区公司对对实施方方案的评评估；集团产品设设计部对对实施方方案及对对CS002初稿稿的意见见和评估估；集团产品设设计部对对本阶段段设计工工作总体体的书面面意见；集团产品设设计部（代代表产品品线）对对产品标标准的书书面意见见；集团投资与与策划部部对实施施方案设设计、环环境景观观设计是是否符合合经营策策划思想想及概念念性方案案设计原原创思想想的书面面

8、意见；集团投资与与策划部部对设计计是否符符合项项目设计计整体控控制计划划要求求的书面面意见；集团投资与与策划部部对产品品标准是是否符合合产品品标准要要点的的书面意意见；集团投资与与策划部部对健康康住宅标标准实施施计划的的书面意意见；方案委员会会时间安安排：整体时时间安排排视项目目复杂程程度而定定，以不不超过一一天为宜宜；会议议程安安排：方案委员会会具体安安排依次次为：方案委员会会的主持持人为项项目策划划总监；策划总监应应首先就就项目概概况、前前期策划划（或概概念性方方案）结结论及会会议目的的作概述述，时间间以不超超过300分钟为为宜；第一次方案案委员会会：投标标单位分分别介绍绍方案, 并向向方

9、案委委员会答答疑，每每家介绍绍时间以以不超过过60分分钟为宜宜（其它它投标单单位应不不在会场场），每每家答疑疑时间以以不超过过30分分钟为宜宜；如果果是委托托一家设设计单位位做多方方案比较较,时间间可以适适当延长长；第二次方案案委员会会：建筑筑设计单单位和环环境景观观设计单单位分别别介绍方方案, 并向方方案委员员会答疑疑，每家家介绍时时间以不不超过990分钟钟为宜，每每家答疑疑时间以以不超过过30分分钟为宜宜；项目策划总总监应对对概念性性方案设设计、项项目设计计总体控控制计划划（调调整版）、示示范区实实施计划划及CCS022初稿、产产品标准准进行总总结性讲讲解；概概念性方方案总结结应重点点介绍

10、各各个参选选方案的的规划结结构、项项目市政政基础条条件、产产品组合合及分布布原则、典典型户型型及建筑筑风格、示示范区计计划、顾顾客敏感感点、成成本等方方面的分分析结论论，以不不超过990分钟钟为宜；此阶段段可根据据项目需需要邀请请设计单单位和销销售代理理单位分分阶段参参与；项目策划总总监应就就所介绍绍内容向向参加会会议人员员答疑,以不超超过300分钟为为宜；第一次方案案委员会会：如果果属于是是投标形形式或委委托设计计多方案案比较，方方案委员员会各委委员应以以记名投投票的方方式从投投标方案案中按优优劣顺序序选出11个方案案以及一一个备选选方案，投投票结果果应统计计存档；方案选选择应以以以下方方式

11、得出出结论：同意方案的的XX内内容，建建议增加加XX内容容，在XXX方面面应予注注意；根据附件内内容，本本方案，应应在XXX方面改改进后再再确认设设计思路路，方案案委员会会各委员员可通过过电子邮邮件或电电话会议议形式沟沟通确定定方案，不不需另行行开会；（投票票表参照照附件-1）第二次方案案委员会会：如果果与会人人员对方方案设计计有较大大争议，可可采用记记名投票票表决的的方式表表决，表表决形式式为“通过”或者“不通过过”。（投投票表参参照附件件-2）第一次方案案委员会会结论意意见的形形成：会议应参照照设计计管理指指引中中关于概念性方案评估及方案设计任务书的形成对设计中的以下核心问题作出具体决策概

12、念性方案案设计优优选方案案及概念念性设计计研究结结论（详详细参照照附件-3执行行）；项目设计总总体控制制计划；示范区实施施计划；典型户型及及建筑风风格；环境景观设设计原则则；产品标准要要点；物管概念方方案。方案委员会会应结合合概念性性方案形形成CSS01BB 的基基础意见见，并提提交分管管财务的的执行总总裁审批批；方案委员会会同时应应对以下下问题提提出倾向向性意见见，并提提交项目目运筹管管理小组组决策：/项目目开发计计划；/项目开开发网络络图。第二次方案案委员会会需形成成的结论论意见（详详细参照照附件-3）执行总裁为为方案委委员会主主任委员员并具有有一票否否决权；执行总总裁对方方案委员员会讨论

13、论内容做做总结发发言；执执行总裁裁应就方方案委员员会所选选的优选选方案发发表意见见；主任任委员应应形成评评审总结结，时间间以不超超过600分钟为为宜；在方案委员员会结束束后三个个工作日日内，集集团投资资与策划划部及项项目策划划团队应应结合各各方意见见，形成成概念性性方案研研究结论论及修改改深化意意见，并并报送分分管投资资与策划划的执行行总裁签签发，并并抄送与与会人员员：集团投资与与策划部部应据此此审核概概念性方方案修改改及深化化成果；如对概念性性方案需需做重大大调整，执执行总裁裁可决定定是是否否需要另另行召开开方案委委员会；会议方方式可通通过网络络、视频频等方式式再行沟沟通；参加会议的的方案委

14、委员会委委员在接接收会议议纪要后后两天内内应签名名确认会会议纪要要是否客客观反映映会议的的精神；会议过程应应由会议议组织者者全程录录音存档档及书面面记录，条条件许可可的话应应对会议议全程录录影：会议纪要应应在执行行总裁签签署后由由地区公公司产品品设计部部在会议议结束后后3天内内发文给给与会人人员，并并抄送集集团领导导和各与与会人员员；会议决定的的落实和和跟踪：第一次方案案委员会会后集团团投资与与策划部部应跟踪踪落实方方案委员员会的精精神：集团投资与与策划部部应督促促并检查查策划团团队按会会议精神神要求设设计单位位修改或或深化概概念性方方案，以以达到集集团对概概念性方方案的设设计深度度要求，并并

15、满足经经营的经经济要求求；集团投资与与策划部部应审核核修改或或审核后后的概念念性方案案设计，并并审批策策划团队队以此为为依据编编写的实实施方案案设计任任务书，并并和集团团产品技技术管理理部沟通通确定后后续设计计组织及及管理方方案；集团投资与与策划部部应参与与后续的的环境景景观方案案评审、实实施方案案评审，并并检查确确认概念念性方案案精神是是否得到到落实及及贯彻。 概念性方案案设计修修改深化化属于概概念性方方案设计计的收尾尾阶段，集集团投资资与策划划部应督督促策划划团队完完成下列列工作，并并和执行行总裁沟沟通审批批下列概概念性方方案阶段段附属阶阶段性工工作成果果：基于概念性性方案设设计编制制的示

16、示范区实实施计划划；基于概念性性方案设设计编制制产品品标准要要点；基于概念性性方案设设计编制制的CSS01BB；基于概念性性方案设设计调整整的项项目设计计整体控控制计划划。第二次方案案委员会会后集团团产品技技术管理理部应跟跟踪、落落实方案案委员会会的精神神：督促策划团团队修改改完善实实施方案案设计，并并审核修修改的成成果；督促策划团团队依据据方案委委员会的的意见精精神，修修改确定定CS002表，并并上报项项目运筹筹小组。附件-1：第一次方案案委员会会选票项目名称：评审时间： 本次招标标的 个概念念性方案案中，您您认为较较为理想想的两个个方案按按先后顺顺序分别是：优选方案：号备选方案：号。或 倾

17、向向选择 号为为优选方方案，但但应根据据附录中中的意见见进行调调整。 注：本本次参与与投标的的单位如如下： 一号方方案：（设设计单位位名称） 二号方方案：（设设计单位位名称） 三号方方案：（设设计单位位名称）.投票人签名名：附录：对概念性方方案优选选方案的的调整意意见如下下：投票人签名名：附件-2：第二次方案案委员会会选票项目名称：评审时间： 本次实施施方案设计计阶段成成果，您您认为是是否应该该通过进进行下一一阶段设设计：序分别是：实施方案设设计： 通过过 不通通过环境景观设设计： 通过过 不通通过产品标准： 通过过 不通通过CS02BB： 通过过 不通通过或 倾向向通过实实施方案案设计阶阶段

18、成果果中的、，但应应根据附附录中的的意见进进行调整整。.投票人签名名：附录：实施方案成成果调整整意见如如下：投票人签名名：附件-3：概念性性方案研研究结论论结合概念性性方案招招标及评评审意见见，策划划团队应应细化并并依此编编制概念念性方案案研究结结论，在在经过集集团投资资与策划划部审核核后，作作为概念念性方案案修改及及深化的的主要指指导思想想。概念性方案案研究及及各方案案简评：应附图：各各方案总总平面，模模型照片片或表现现图应附文：简简要分析析各方案案的优势势、劣势势；如有有意向方方案，应应陈述选选择意向方案的理理由及深深化调整整方向。设计目标应附文：描描述项目目楼盘设设计形象象目标。经济技术

19、指指标结论论：应附表：综综合经济济技术指指标表。规划方面的的结论；用地布局功能分区与与产品类类型分布布应附文：分分析用地地内外对对项目开开发的有有利与不不利因素素，明确确住宅和和公建分分区；确定产品类类型、档档次的分分布应附图：功功能分区区与产品品分布图图空间序列和和层次应附文：简简述主要要公共空空间的功功能和特特点应附图：相相应的参参考图片片交通组织：道路交通应附图：交交通分析析图主入口位置置；人车关系应附图和文文：明确确人车分分流、局局部合流流或合流流；停车方式和和数量应附图和文文：明确确可采用用的停车车方式和和各方式式停车数数量；公交场站应附文：明明确是否否设置公公交场站站，如设设置，明

20、明确面积积或停车车数量、位位置等；班车车位应附文：明明确位置置和数量量。销售分期分期状况应附文：简简述分期期期数、各各期面积积、各期期位置应附图：分分期开发发示意图图；首期师范区区销售卖卖场应附文及图图：简述述首期销销售卖场场形态、功功能、面面积与大大体位置置要求和和位置要要求。组团管理物业管理模模式应附图和文文：明确确小区开开放程度度和物业业管理的的基本单单元低层、多层层项目基基本单元元（组团团、庭院院、邻里里单元）应附文：户户型配置置、朝向向、间距距、转角角、入口口、流线线关系的的要求应应附图：组团基基本单元元分析图图；高层项目的的标准层层拼接意意向应附文：简简述户型型配置、朝朝向、核核心

21、体数数量的要要求环境景观景观现状应附文：明明确保留留、利用用、改造造及消除除的因素素；景观视线竖竖向分析析应附图：景景观视线线分析图图单体方面的的结论公建配套应附文：明明确公建建规模、占占地和内内容；明明确商业业业态、经经营模式式；明确确重要或或有特殊殊要求的的公建分分布要求求；应附图：配配套分析析图。住宅设计应附文：明明确内部部功能空空间设置置要求（例例如是否否设工人人房、私私家车位位，入户户方式等等）；明明确外部部自然资资源利用用要求（例例如明确确观景要要求、朝朝向、私私家花园园等）； 应附图图：住宅宅单体意意向平面面图。技术方面的的结论集团产品设设计部对对概念性性方案总总体意见见；健康住

22、宅推推广办公公室对健健康住宅宅标准在在项目适适用范围围的技术术意见；土方平衡方方案应附图：坡坡度、坡坡向分析析图；地地形改造造土方平平衡图；日照分析方方案应附图：日日照分析析图技术配套的的设置要要求应附文：明明确煤气气调压站站、变电电站、垃垃圾中转转站、水水泵房、采采暖用房房、物业业管理用用房、空空调机房房、通风风机房、污污水处理理设备等等设置要要求附件-4：第二次方案案委员会会需确定定的原则则问题规划方面的的问题主要技术经经济指标标详见实施施方案设设计成果果标准中中相关统统计表格格；用地布局依据功能分分区与产产品类型型分布结结论，进进行布局局设计；依据主要公公共空间间的功能能和特点点的描述述

23、进行空空间设计计。道路交通满足5类人人回家流流线的设设计：公公交人流流、出租租车人流流、私车车人流、自自行车人人流、步步行人流流；满足人车关关系要求求与停车车要求；满足公交车车与班车车停放要要求；满足消防要要求；进行用地路路网设计计、道路路分级模模式设计计、道路路断面设设计市政管网及及竖向设设计销售分期首期销售卖卖场销售售氛围的的营造；根据首期销销售卖场场形态、功功能、面面积与大大体位置置要求深深化设计计；分期设计应应综合考考虑以下下因素：满足分期的的期数、面面积、位位置要求求；考虑每期设设计上的的吸引客客户的卖卖点；分期开发时时物业管管理模式式的可行行性；分期开发时时施工组组织的可可行性；分

24、期开发时时道路系系统的可可行性。组团与物业业管理依据组团基基本单元元要求确确定组团团规模，按按照规模模进行组组团设计计；根据物业管管理模式式进行组组团管理理设计：组团围围墙范围围、入口口设置、门门卫数量量、人车车管理等等；高层项目依依据标准准层拼接接意向深深化设计计；确定各级物物业管理理用房规规模和位位置。外部空间及及环境设设计外部空间及及环境设设计具备备明确的的主题；外部空间构构成的层层级；户外活动场场所的规规划；景观轴线与与景观重重点的考考虑，集集中绿地地与组团团绿地的的关系，步步行景观观路线的的组织；景观的功能能明确，景景观提供供停留的的功能、景景观提供供观赏的的功能；同时注注重景观观对

25、人的的行为的的影响与与景观的的参与性性；景观与气候候的关系系，例如如避免主主要景观观处于建建筑阴影影区、落落叶树的的选用等等；现状景观的的利用方方式；地形出现高高差时，应应进行景景观视线线的竖向向分析单体方面的的问题主要住宅单单体的方方案设计计；会所单体方方案设计计；商业单体方方案设计计，商业业与会所所设计时时应注意意首期销销售时两两者的多多功能性性与功能能使用的的时间顺顺序，两两者先做做为销售售卖场后后做为会会所商业业使用；学校、幼儿儿园总图图布置；各类单体方方案设计计中的各各种户型型的室内内流线以以及户型型面积指指标；上述各类建建筑的建建筑形态态和风格格；技术方面的的问题日照间距设设计；土

26、方平衡设设计方案案（针对对复杂地地形时）；各市政专业业的主要要设计标标准；技术配套设设施形态态与位置置设计：煤气调调压站、变变电站、垃垃圾中转转站、水水泵房、采采暖用房房、物业业管理用用房、空空调机房房、通风风机房、污污水处理理设备等等；保温、遮阳阳和降噪噪：要求求方案设设计阶段段考虑并并解决，需需要采取取以上技技术措施施的原因因、区域域或部位位、具体体技术措措施、成成效比较较和实施施成本；新技术新材材料：要要求设计计单位在在新技术术新材料料应用方方面提供供建议、技技术和成成本的参参考数据据等；住宅产品的的主要构构造、用用材技术术标准和和成效比比较和实实施成本本；健康住宅办办公室的的技术意意见在方方案设计计中得到到体现。项目设计各各环节的的综合分分析根据本部门门