赢郡-陶瓷城地块项目投资分析

1、辽宁 沈沈阳宏缘缘 赢郡项目开发情情况及信信托融资资构想2009年年10月22日第一章开发团队辽宁天缘集集团是一一家集化化工、医医药、进进出口贸贸易、餐餐饮娱乐乐、商业业零售、房房地产开开发、物物业管理理、金融融业为一一体的大大型民营营企业集集团。公公司成立立于19999年年，注册册资本330000万元人人民币，公司目目前拥有有净资产产2.44亿元。天缘集团下下属包括括东北国国际建材材博览城城、辽宁宁宏缘商商业地产产开发有有限公司司、沈阳阳天缘粘粘合剂有有限公司司、沈阳天天缘线缆缆厂、沈阳阳医药实实业有限限公司等等7个法法人实体体公司及及多个分分支机构构，现有有员工110000人，年年实现综综

2、合产值值2亿元元人民币币，年盈盈利水平平20000万元元。主要要产业分分布在沈沈阳、本本溪、丹丹东等地地区。公公司自成成立以来来，在集集团公司司董事长长谷德元元先生的的领导下下，秉承承“风险险利益共共担”原原则，业业绩取得得了长足足的发展展。目前前，集团团公司又又成立了了高新技技术研究究所，致致力于高高新技术术产品的的自主研研发和生生产，力力争3年年内发展展成为大大型跨国国企业集集团，实实现资产产、利润润同时翻翻两番的的目标。辽宁宏缘地地产是一一家专业业的现代代房地产产开发企企业，第二章项目开发构构想一、“宏缘缘 赢郡”项项目总体体开发概概况1、地理位位置“赢郡”项项目地处处沈阳东东北部核核心

3、区位位，接壤二二环，是沈阳市东北部部区域地地产开发发的重地，更更是房地地产产品品消费市市场炙手手可热的的争夺焦焦点，近几年年周边住住宅项目目连片开开发，业业已形成成具有浓浓厚居住住氛围的的大型居居住区，代代表项目目有绿地地集团开开发建设设的新里里摩尔公公馆、万万恒地产产开发建建设的东东方俪城城、万恒恒愿景、万恒领领域以及及沈阳本本土企业业开发的的彤利紫紫竹尚院院、巧克克力城等等中高档档，地段段成熟，升升值潜力力无限。2、沈阳，向向北赢郡郡宏观观开发环环境沈阳，东东北工业业及经济济文化第第一重镇镇。沈阳是东北北地区最最大的中中心城市市。地处处东北亚亚经济圈圈和环渤渤海经济济圈的中中心，具具有重要

4、要的战略略地位。以以沈阳为为中心，半半径1550公里里的范围围内，集集中了以以基础工工业和加加工工业业为主的的8大城市市，构成成了资源源丰富、结结构互补补性强、技技术关联联度高的的辽宁中中部城市市群。沈沈阳拥有有东北地地区最大大的民用用航空港港，全国国最大的的铁路编编组站和和全国最最高等级级的“ 一环五五射”高速公公路网。沟沟通世界界各大港港口的大大连港、正正在开发发建设的的营口新新港和锦锦州港，距距沈阳均均不超过过4000公里，具具有得天天独厚的的地理区区位优势势，作为为东北中中心城市市的沈阳阳，对周周边具有有较强的的吸纳力力、辐射射力和带带动力。政策，沈沈阳市房房地产发发展的宏宏观经济济背

5、景及及沈阳市市房地产产业发展展的宏观观政策背背景沈阳市的国国民经济一直直保持快快速增长长，经济总总量也逐逐年实现现大幅提提高年均均增长12.8%；城市综综合实力显著增强，竞争力排排名居全全国前列列，综合经济实实力排名名连年攀攀升。工业经济加加速发展，主主导产业业不断壮大，农村经济结结构调整取得得新进展，粮食产量稳中有升升，农产产品加工工率由119%提提高到445%。传统服务业持续升级，现代服务业加快发展。城市发展空间和产业布局调整取得重大进展，浑南新区、铁西新区、农业高新区等六大区域开发建设成效显著，东西南北中各具特色的发展新空间基本形成，经济发展的后劲进一步增强。大沈阳三省一一区。未未来的二

6、二环与三三环之间间的区域域将不再再是一个个偏僻的的居住区区。棚户户区改造造大幅度度攀升，使使得房地地产市场场需求日日趋扩大大。三环环内全部部实现城城市化管管理方案案。若三三环内4455.5平方方公里区区实现城城区化管管理，建建成区将将会有一一个较大大幅度增增加。城北，沈沈阳城市市发展的的方向目前，随着着沈阳经经济的大大发展，沈阳正在形成外资涌入与“南资北上”的新一轮投资热潮，城北地区因资金流向而产生的“洼地效应”。而作为经济发展中最重要的一块，房地产业开发无疑也是本地区发展的晴雨表和重头戏。所以，无论是区域的整体发展态势，还是资金与政策的倾斜，都将给城北地区房地产业的发展注入强劲的活力。而同时

7、因为区域功能划分所导致的住宅消费，也将促进二手房和新房的交易量大幅度乃至成倍的增长。在“洼地效效应”风风起水涌涌的同时时，沈阳阳市房地地产市场场现有发发展趋势势也是向向城市的的北部地地区进行行拓展。综综观沈阳阳市现有有的四个个发展方方向，我我们已经经看到城南的发发展明显显进入了了一个停停滞期，市市政府对对于该地地区的扶扶持热情情正在逐逐渐淡化化并有所所疏远。城东虽然然因棋盘盘山风景景区的深深化建设设属于利利好，但但是对房房地产的的影响并并不具有有现实的战战略意义义，且该该区域因因距离城城区较远远，居住住配套不不健全等等因素的的影响，很很难在短短时间内内形成浓浓郁的居居住氛围围。城西从表表面上看

8、看是一个个成熟的的生活聚聚居区，但但其工业重重点基地地的定位，带来的问问题就是是工业基基地中工工厂与居居民生活活区聚集集在一起起所产生生的难以以解决的的环境矛矛盾等问问题，且且其可大大量开发发的用地地已延伸伸至原张张士开发发区一带带，距离离市中心心亦是很很远。于此综合起起来看，最最具发展展潜力的的、也是是最具现现实意义义的发展展区域无无疑就落落到了城城北地区区，而这这种发展展潜力最最直观的的表现则则体现在在城北地地区现有有的房价价发展趋趋势上。在在本项目目地块内内紧靠二二环的新新落成的的楼盘，其其价格大大都在44700055000元/之间，这这就充分分说明了了如今沈沈城房地地产市场场对城北北地

9、区的的欢迎和和重视程程度。而而且随着着越来越越多的项项目在二二环以北北的建设设，再加加上沈北北开发区区的大开开发等因因素，该该区域的的居住氛氛围今后后势必更更加成熟熟。大东区政政府规划划打造造二环专专业市场场及二台台子东望街街高级居居住区二环路专业业市场、物物流分销销产业带带规划范围：西起观观泉路、东东至高官官台街以以西、一一环路以以外区域域。功能能定位：该地区区交通便便利，城城市公路路、铁路路四通八八达，拥拥有发达达的客货货运输网网络，借借助已成成规模的的东北陶陶瓷城改改造升级级、光彩彩大东方方物流园园区大规规模建设设、东贸贸路物流流基础的的完善，发发展以大大型专业业市场、综综合性物物流基地

10、地和物流流配套服服务、大大型批发发企业为为主的专专业市场场、物流流分销产产业带。二台子东望街街高级居住区在二台子东望望街高级级居住区，土土地存量量偏大。随随着棚户户区改造造，可利利用的土土地空间间较大。规规划中的的汽车城城，有一一半面积积分布在在该地域域；该地地区具有有无限的的想象空空间。可可重点摆摆布高档档住宅区区、综合合超市、新新型服务务业和社社区商业业等。3、沈阳市市住宅项项目分析析1、沈阳住住宅市场场宏观情情况今年前9个个月，随随着全国国经济形形势逐渐渐好转和和房地产产市场回回暖，沈沈阳房地地产市场场摆脱了了08年下下半年的的低迷，显显示了良良好的发发展势头头。商品房销售售形势好好于预

11、期期：今年11-5月月份，沈沈阳商品品房销预预售面积积10773.56万平平方米，同比增幅近10%。除了1月份负增长以外，其它8个月均超过去年同期水平。二手房购销销两旺：随着“225条房房产新政政”的深深入落实实和有效效时限的的作用，二二手房市市场出现现供销两两旺的局局面。个个人住房房消费贷贷款大幅幅增加，据了解解，随着着国家对对第一套套住房和和第二套套住房贷贷款政策策的放宽宽，沈阳阳个人住住房消费费贷款快快速增加加。投资欲望正正在增强强：今年11-8月份，沈沈阳实际际完成房房地产投投资5998.889亿元元，同比比增长222.3%，其其中商业业地产成成为沈阳阳房地产产投资新新亮点。另另外，二

12、二季度以以来，沈沈阳土地地市场也也产生了了积极变变化，特特别是进进入6月月份，仅仅一周时时间就拍拍出四宗宗土地。开开发商投投资信心心明显回回升。 商品住宅供供应量：2009年年上半年年沈阳房房地产市市场中商商品住宅宅的供应应总量将将达到112000.877万平方方米，较较20008年下下降89个百百分点，市市场实际际需求将将在 111500万平方方米左右右，供需需比大约约在1：0.9958左左右。开发施工面面积：2009年年上半年年沈阳商商品房开开发施工工面积超超过100万平方方米的大大约在1140个个左右，其其中投资资总额超超过100亿元以以上的项项目大约约为800个(包包括上年年度接转转项

13、目)左右，计计划在220099年进入入市场销销售的项项目大约约在1220个左左右，加加上上年年度持续续在售的的项目，进进入市场场的项目目总量将将会达到到3800个以上上。势头更旺，220099年沈阳市房房地产市市场展望望（1）房地地产价格格依然上上涨。（2）中小小户型仍仍是市场场热销产产品。（3）伴随随着近海海经济区区的推进进，沈阳的楼楼市还会会迎来一一个高峰峰。（4）城市市中心区区土地基本本绝迹，开开发范围围移至二二环以外外。（5）物业业方面也也向国际际化、规规范化、人人文化靠靠近，服服务矛盾盾及纠纷纷事件大大为减少少。（6）刚性性需求将将会导致致抢购热热潮。2、区域市市场中、高高端产品品调

14、研汇汇总表楼盘名称地理位置到项目距离离建筑型态价格（元/）容积率占地面积（万万）建筑面积（万万）万恒东方郦郦城东北大马路路1466号约3.7公公里多层、小高高层、高高层均价540001.83055万恒领域东站街688号约2.5公公里小高层、高高层均价510002.08.919万恒愿景沈铁路944号约3公里多层、高层层 洋房房均价490002.78.420新里摩尔公公馆沈铁路与东东建街交交汇约2公里洋房、高层层，多层层均价440001.79.416巧克力城 HYPERLINK /sy/index.php?type=h&hid=11445&keyword=%E5%B7%A7%E5%85%8B%E5

15、%8A%9B%E5%9F%8E o 进入地图 大东区二台台子街22号约2公里多层;高层层;小高高层均价480002.810283、区域中中高端市市场综述述（1）从总总体供需需关系上上来看，目目前区域域市场需求求略大于于供给，主主要原因因是金融融危机的的影响造造成部分分土地闲闲置，企企业持谨谨慎态度度未进入入开发环环节。另外，消消费者在在持币观观望了半半年后，在在刚性需需求的驱驱动下，急急于购房房，从目目前在售售的几个个项目来看看，部分分品质好好的项目目形成哄哄抢的态态势即是是供求关关系的一一个体现现。（2）区域域市场方方兴未艾艾，大量量可供开开发的土土地奠定定了高档档居住区区的基础础，周边边客

16、户购购买力较较高，目目前基本本居住在在上世纪纪90年年代的住住宅产品品中，亟亟待改善善居住环环境；（3）从户户型面积积段来看看，目前前区域内内供应的的产品起始始面积在在70-90 mm2左右，终终端面积积也不大，最大大达到13301500 m2；主力力面积段段集中在85-1115 mm2。（4）从总总体户型型配比来来看，770-95 mm2区间的的2房22厅1卫卫/2卫卫户型供供应面积积最大且且销量很很好，11151255 m2区间的的3房22厅1卫卫/2卫卫户型供供应面积积其次基基本也都都已售完完，1440150 m2区间的3房2厅厅2卫户户型各楼楼盘都少少量供应应，且销销售情况况不是很很好

17、。（5）目前前区域内内住宅项项目的销销售均价价稳定在在4600050000元元/左右，而而品质好好的住宅宅销售均均价更是是在500005500元元/之间。（6）区域域内潜在在客户除除了原住住民以外外，还有有一大部部分是周周边大型型企业（华华晨集团团）和各各类专业业市场（陶陶瓷城、国国瑞汽配配城等）的的业主和和从业人人员，这这部分潜潜在客户户对居住住的要求求较高。4、关于赢赢郡的市市场前景景分析赢郡项目地地处沈阳阳东北地地区的核核心位置置，定位位为区域域内标志志性的住住宅项目目，定会会受到广广大消费费者的关关注和热热捧，按按照此类类房地产产项目的的开发销销售规律律，一经面世世，必将将取得良良好的

18、销销售业绩绩，预计计在18824个个月完成成全部销销售。占天时，赢赢地利；取人和和，致全全赢“赢郡郡”项目目地块分分析规划用地面面积：112万规划建筑面面积：442万其中商业面面积：112万；住宅面积：30万；地理位置：“赢郡”地地块位于于沈阳市市二环路路北，属属于城市市东北部部的核心心区。地地块西面面为沈钢钢巷；南南为二环环路观泉路路，与国国瑞汽配配城隔街街相望；北侧为为东陶路路，与东东北最大大的陶瓷瓷城相接接；东侧侧为城市市主干路路东望街街，由此此向北8800即为华华晨集团团。核心之地，成成就人文文典范综合上述分分析，本本报告认认为“赢郡”地块的的居住条条件具有有非常优优良的人人居特质质。

19、几大大旧有及及新开发发项目的的存在已已经使该该区域的的居住氛氛围比较较浓厚；畅通的的交通条条件更是是无可比比拟。未未来建成成后，“赢郡”将在这这个较大大规模的的居住区区域内形形成一道道独特的的风景，从从而在总总体环境境氛围上上给人以以更为全全新的视视觉及人人文感受受。精优规划，大大师力作作，接驳驳国际生生活逸态态“赢郡郡“项目目规划及及产品建建议规划设计精精益求精精顺应差异化化市场路路线，“赢郡”的规划设计将摒弃目前千篇一律的西班牙风情，力求突出自己的独特风格，形成项目自身鲜明的区域特点，同时充分发挥地块的最大“潜质”，使项目有别于其它小区而熠熠生辉。户型规划上上：采用用大开间间短进深深空间格

20、格局，使使居住空空间更趋趋合理，起起居生活活更觉丰丰富，同同时亦最最大程度度的节省省空间，增增加入户户花园的的设计，接接轨高端端生活。以人为本的的环境设设计因“赢郡”项项目所处处区域内内的居住住氛围较较为成熟熟，所以以在环境境规划上上既要设设计出自自己独树树一帜的的艺术风风格与品品位，也也要兼顾顾与整个个区域的的适应性性和协调调性，使使业主既既能感觉觉到一定定的优越越感，又又能不脱脱离区域域内的整整体居住住环境，以以造成整整体生活活氛围的的脱节。在环境规划划设计上上，建议议以现代代欧式园园林为着着力点进进行拥有有小型园园区水系系的景观观规划，同同时还可可将“跨溪入入室”和“枯山水水”景观加加以

21、重点点表现，以以体现园园区景观观的真正正特色之之处。明快俊朗的的建筑设设计从切合项目目案名与与地区文化化底蕴的的前提下下考虑，“赢郡”可在建筑设计、造型、立面色彩上进行有特色的突破。设计上，重点突出欧洲古典建筑的元素符号，使建筑更具特色之美，并成为二环路上的一道亮丽风景线。在建筑造型型上，充充分考虑虑项目的的地形特特色，优优化借鉴鉴国内外外经典建建筑形式式，深入入体现现现代建筑筑的简约约和俊朗朗，使其其产生最最直观的的记忆；准确定位，是是决定成成败的前前提“赢郡郡”专案案定位市场定位“城市性性格”（1）“北北方城市市”：北方方气候特特征，传统生生活习性性为主。（2）“传传统城市市”：规划、建建

22、筑、环环境、建建设的现现代色彩彩较弱，历史积积淀浓厚厚，无特特别突出出之人文文特征。（3）“工工业城市市”：传统工工业形态态为主，城市中中心与铁铁路交通通网交织织。开发定位1、“老城城区改造造工程”：旧城市中心心发展空空间的有有限性。旧城市中心心改造的的相对高高成本和和较长周周期。土地区域优优势集合合，新城城市理想想发展区区域。2、“标志志性居住住区永不落落后的工工程”： 项目目策划理理念的前前瞻性思思考。 项目目技术服服务的专专业性支支持。 项目目开发过过程的动动态性保保障（政政策、资资金、市市场等）。3、“土地地价值提提升工程程”： 项目目开发对对城市经经济发展展的良性性推动。 项目目卖点

23、制制造和兑兑现后对对沈阳市市城北地地区房地地产开发发的示范范和带动动。 项目目价值创创造、实实现后对对本区域域土地和和周边项项目价值值的抬升升。项目定位：1、规划定定位：赢赢郡项目目定位为为沈阳北部部地区的的“豪布斯斯卡”HOOPSCCA。“豪布斯卡卡”，作为当当今地产产模式的的最高形形式，它它是伴随随着城市市功能的的综合化化、规模模大型化化和空间间与流线线组织复复合化而而顺应成成长的一一种全新新的复合合地产。他要求必须位于城市中心，有足够的空间实现庞大的建筑规模，有大面积的绿化作为景观绿带，有快速便捷的交通网脉作为城市枢纽，并有功能繁多、业种业态齐全的商业配套以及高尚多元的文化品位。1986

24、年最先诞生于巴黎的拉德芳斯，豪布斯卡英文表述为“HOPSCA”，是一个集商务酒店（公寓）、写字楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体。由传统的“纯居住生活区”向“商业商务娱乐休闲公寓”的综合区模式的演变。由多种地产功能互补和连动，体现了资源共生、聚合增值的优势。HOPSCA正是上述六大业态HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT的首字母的概括缩写。它绝不是几几种产业业的简单单叠加，它是整体布局完善、功能特色明显、分散化、多样化、多层次的现代服务业集聚区；是现代复合地产的新高地、新载体。体现了商业配套和生活服务双轨模式的与时俱进，几

25、种业态有机的组合，必将释放出巨大的能量，创造出巨大的需求空间和商机。HOPSCA的出现对一个城市经济的发展和商业设施的完善将起到极大的推动作用；标志着一个城市的国际化进程。本项目定位位为一个个包括高高档景观观住宅、现现代商业业、生态态公园（环环路绿化化带）、高高档会所所、餐饮饮娱乐、商商务办公公、商务务酒店/公寓于于一体的的城市综综合体，其其中东面面临东望望街地块块规划为为大型现现代商业业、国际际5A级写写字楼和和高档公公寓，其其余规划划为高档档景观住宅宅和社区区型商业业配套，并利用环路路绿化带带建设生生态公园园。2、主力目目标客户户：周边边大型企业的的高级管管理者、政政府官员员、专业业市场的

26、的私营企企业主和和从业人人员、原原住居民民等消费费者为主主，市场场前景良良好。这不是叫卖卖产品，也也并不是是空洞的的带上一一顶某种种生活方方式的帽帽子。而而是将目目标消费费群生活活方式与与楼盘卖卖点有机机结合，形形成消费费者利益益点与差差异化形形象。3、推广定定位沈阳东东北 新贵生生活特区区4、卖点提提炼（1）全新新生活模模式HOPSCCA的引引入，丰丰富了沈沈阳市民民的生活活色彩，填填补了沈沈阳商业业的空缺缺。（2）差异异化产品品，人居居典范项目规划设设计由辽辽沈地区区资深设设计大师师亲自主主笔，充充分考量量当地消消费特点点，结合合房地产产营销精精英和住宅室室内设计计师三方方的意见见而成，产产品突出出对景观观的体现现和人居居的实用用性，匠匠心独具具的纯粹巅峰之作作，。（3）高档档景观大盘盘，身份份地位的的象征产品在配有有大面积积的观景景露台，全全景飘窗窗设计，成成就绝对对的景观观豪宅。（4）先进进开发理理念，体体现人文文关怀“跨溪入室室”和“入户花花园”的设计计，领先先一步，享享用一生生。第三章开发团队实力专业业诚信服务辽宁宏宏缘商业业地产开开发有限限公司宏缘地产，隶隶属于辽辽宁天缘缘集团，是是一家专专业房地地产开发发公司。成立伊始，公公司即确确立“坚守主主业，打打造品牌牌；量力力办事，合合理布局局；稳中中求