物业公司管理服务费测算

1、166/18第九章 物业治理服务费及测算概述：基于对香格里拉都市花园住宅、商业的入住率达85%之全面分析和测算，得出物业治理服务费年支出为人民币3,995,132.74元。通过对资源占用分析和全面平衡，物业治理服务费为多层住宅0.8元/月；小高层住宅1.0元/月；商业1.5元/月，停车位使用费： 260元/辆.月；年收入为人民币4,884,931.98元。经费测算的原则及讲明测算的依据国家相关物业治理法律、法规；售房时的物业收费约定；十堰市物价局住宅小区停车治理收费标准；经费测算的原则遵循物业治理行业特点的原则物业治理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业治理的成本支出，是物业

2、治理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者制造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的差不多条件。服务水平与治理费用相匹配的原则依照服务水平与治理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业治理的水平，准确定位治理费用的标准。物业治理分项服务分项收费的原则按照不同的物业所占用的资源比例，在统一运作的原则基础上，不同的服务内容，确定不同的服务费用标准。测算的有关讲明按香格里拉都市花园小区业主入住率85%、商业部分营业率85%、物业公司各部门人员差不多配备齐全，公司运转正常测算。其中，未含为业主提供增值附加服务如：小区饮用水奶制品的供应、报刊杂志订阅，商业街的临时门面出租、广告及按照有关规定及行业惯例在装

3、修期间可向业主收取的装修治理费等收入。物业治理费支出包括人工费支出、办公费用、公共水电费、设备设施维护费、清洁费、绿化费、保安费、不可预见费、营业税金。人职员资标准依照市场化原则，参照行业工资水平，结合十堰市的物业治理服务行业特点，制定人职员资标准如下：序号职务月薪年薪3客户服务中心主管1,76021,1204安全事务部主管1,76021,1205工程维修部主管1,76021,1206环境治理部主管1,76021,1207强电工程师1,60019,2008智能化工程师1,60019,2009客户服务助理1,30015,60010财务收款文员1,00012,00012写字楼客户治理服务员1,30

4、015,60013住宅总管1,00012,00014商业治理服务员1,00012,00015安全领班90010,80016安全员7509,00017运行值班/维护工90010,80018技工1,30015,60019清洁工5006,00020绿化工8009,600不可预见费依照物业治理行业惯例，不可预见费提取率为物业治理成本支出的3.5%。不包含住宅专用维修基金。第二节 经费测算序号项目人数月薪时刻计算方法费用1客户服务主管1176012人数 x 月薪 x 时刻21,120.002行政人事主管1176012人数 x 月薪 x 时刻21,120.003安全事务主管1176012人数 x 月薪 x

5、 时刻21,120.004工程维修主管1176012人数 x 月薪 x 时刻21,120.005环境治理主管1176012人数 x 月薪 x 时刻21,120.006强电工程师1160012人数 x 月薪 x 时刻19,200.007智能化工程师1160012人数 x 月薪 x 时刻19,200.008客户服务助理10130012人数 x 月薪 x 时刻156,000.009办公室文员2120012人数 x 月薪 x 时刻28,800.0010财务收款员1100012人数 x 月薪 x 时刻12,000.0011客户治理服务员8120012人数 x 月薪 x 时刻115,200.0012商业治

6、理服务员2120012人数 x 月薪 x 时刻28,800.0013保安领班390012人数 x 月薪 x 时刻32,400.0014保安员5175012人数 x 月薪 x 时刻459,000.0015运行值班/电工390012人数 x 月薪 x 时刻32,400.0016电梯技工1130012人数 x 月薪 x 时刻15,600.0017值班水、电维修1090012人数 x 月薪 x 时刻108,000.0018水、电维修工490012人数 x 月薪 x 时刻43,200.0019清洁领班390012人数 x 月薪 x 时刻32,400.0020清洁工2750012人数 x 月薪 x 时刻1

7、62,000.0021绿化领班190012人数 x 月薪 x 时刻10,800.0022绿化工870012人数 x 月薪 x 时刻67,200.00小计1401,447,800.002三费一金141-1职工福利费工资总额x 12%173,736.00-2工会费工资总额x 2%28,956.00-3社会保险费工资总额x 24%347,472.00-4教育基金工资总额x 1.5%21,717.00-5医疗保险工资总额x 5%72,390.00小计644,271.003合计2,092,071.00人工成本费行政办公费序号项目数量单位单价时刻计算方法年支出1办公用品、低值易耗品2办公用品3治理人员7人

8、5012数量 x 单价 x 时刻4,200.004操作人员25人2012数量 x 单价 x 时刻6,000.005通讯费用（固定电话）4部15012数量 x 单价 x 时刻7,200.008市内交通费用综合测算2,400.009职员宿舍水电费8套30012数量 x 单价 x 时刻28,800.0010职员培训费 140人1012数量 x 单价 x 时刻16,800.0011业务费350012单价 x 时刻42,000.0012书报资料费10012单价 x 时刻1,200.0013差旅费100012单价 x 时刻12,000.0014小计120,600.00设备/设施维护费序号项目数量单位单价保

9、养期（月）计算方法及其有关讲明维保费支出1公共照明灯具维护12综合测算8,000.002标识牌、围栏12综合测算6,000.003墙面维护、地面材料更换12综合测算12,000.004公用本体刷漆用工、用料12综合测算18,000.005路牙、路面日常维护12综合测算15,000.006园林景观日常维护12综合测算25,000.007合计84,000.008电梯维保费8电梯 23台55012数量 x 单价 x 时刻1518009强电系统维护费10高低压供电系统 12综合测算8,500.0011配电箱维护综合测算5,000.00合计13,500.00-1给排水系统维护费-2给水水管维护费 综合测

10、算16,000.00-3排水水管维护费 综合测算18,000.00-4消防水系统维保费6000合计40,000.00-1消防系统维保费8,000.00-2消防主机维保费包年检综合测算20,000.00合计28,000.00-1弱电系统维护费-2消防弱电系统维护费综合测算6,000.00-3操纵中心维护费综合测算5,000.00-4保安监控系统维护费综合测算12,000.00-防盗报警系统维护费综合测算80,000.00-巡更系统维护费综合测算1,200.00-IC卡门禁统维护费综合测算3,600.00-停车场系统维护费综合测算16,000.00合计123,800.00-1设备维修零星材料费综合

11、测算60,000.00-2不可预见费 4%20044总计521,144.00 公用水电费序号项目计算方法月支出年支出1公用区域照明电费综合测算16,000.00192,000.002公用区域清洁绿化用水综合测算5,600.0067,200.00总计259,200.00清洁费序号项目计算方法年支出1工具/材料费见附表：工具/材料测算表1063504水池清洗费1,200.005消防水池1,200.006化粪池清理费每一年清理二次2,400.007消杀费综合测算2,000.00总计113,150.00附表：清洁工具材料费名称数量单位单价（元）总额用途不锈钢油5卡134670不锈钢保养拖把400个3.

12、51400拖地用消杀药品1批10001000除四害漂白水350桶258750消毒、清洁起渍水80卡655200洗地起蜡全能清洁消毒剂20卡45900洗地清洁玻璃水20卡501000玻璃清洗洁而亮200支153000多种表面除渍静电吸尘精10加伦75750地面推尘用金属光亮剂30支581740金属表面处理空气清新剂50瓶10500洗手间用香球5000只0.52500小便池用特光面蜡5箱3801900地面打蜡洗手液20桶2004000洗手用K256kg/桶3801900大理石晶面地面K356kg/桶4802400大理石晶面地面晶面处理垫20块501000大理石晶面地面洁厕灵150桶304500洗手

13、间清洗用去污粉80箱504000除渍避风垃圾铲50个804000外围用大卷纸1500卷1015000洗手间用纸毛巾1000条2.82800楼道清洗胶手套1000付3.53500厕刷130把7910洗手间清洗用街扫400把156000钢丝球2000个12000大垃圾袋53600只0.316080楼道清洗小垃圾袋15000只0.05750楼道清洁刀片500合21000楼道清洁胶扫把500把52500楼道清洁水桶300个154500楼道清洁百洁布200块1200楼道清洁合计106350绿化费序号项目数量单位单价保养期（年）计算方法金额1绿地养护费用46000平米0.51 数量 x 单价 x 保养期人

14、工成本 198,000.002花木租摆 综合测算 2,100.00合计200,100.00保安费序号项目计算方法年支出日常耗材、装备保养人532,400.00服装费 项目人数数量单价费用备注职员服装（含冬、夏两季装）治理人员27285045,900.003年2套保安54258062,640.003年3套保安大衣5411508,100.003年1套工程人员20235014,000.003年3套绿化保洁39235027,300.003年3套合计157,940.00第三节 费用测算分析费用收费标准以支定收的方法进行综合比较，为开发商考虑前期住宅的销售问题，特不是对商业门面治理费收取的较低，以利门面的

15、销售和商业进展，又考虑各种物业对资源的占用，以我们对物业治理行业治理服务积存的经验，初步测算香格里拉都市花园的物业治理费用具体如下：小高层住宅治理费：1.00元/.月（含电梯使用费）；多层住宅治理费： 0.80元/.月；商业门面治理费： 1.50元/.月；（提供水、电治理及公共保洁、保安服务）停车位使用费： 260元/辆.月；（含60元治理费、购停车位仅收治理费）总收入序号经济指标收费标准时刻（月）面积入住率小计1小高层住宅治理费1元/.月1211775185%1201060.22多层住宅治理费0.8元/.月128247885%673020.483停车位使用及治理费260元/辆.月128008

16、5%21216004商业门面治理费1.5元/.月125812185%889251.3总收入4884931.98总支出：序号项 目测算依据支出1人工成本详见人工费测算明细表2,092,071.002行政办公费详见办公费测算明细表120,600.003服装费详见服装费测算明细表157,940.004设备设施维护费详见维护费测算明细表521,144.005清洁费详见清洁费测算明细表219,500.006绿化费详见绿化费测算明细表200,100.007公共水电费详见公共水电费测算明细表259,200.008保安费详见保安费测算明细表32,400.009不可预见费（18）项35%120,575.5310营业税金及附加总收入5.56%271,602.2211总计3,995,132.74费用构成分析盈亏分析从财务收支情况