物业管理法律责任

1、4 物业管理法律责任4.1物业管理法律责任概述4.2物业管理民事法律责任4.3物业管理行政法律责任4.4物业管理刑事法律责任掌握1、基本概概念物业管理理法律责责任、物物业管理理民事法法律责任任、物业业管理违违约责任任、物业业管理侵侵权责任任、物业业管理行行政法律律责任2、问答题题（1）民事法法律责任任的特点点及一般般侵权责责任的构构成要素素。（2）物业管管理中民民事免责责的条件件有哪些些？（3）物业管管理民事事责任的的承担方方式？（4）物业管管理中有有哪些违违约行为为和侵权权行为？熟悉（1）如何理理解物业业管理法法律责任任的特征征?（2）违约责责任与侵侵权责任任有哪些些区别?（3）物业管管理中

2、的的行政违违法行为为有哪些些？【引入案案例】停车场大大树砸坏坏小轿车车，物业业服务企企业应否否承担法法律责任任某日,北京市宣宣武区一一小区内内一棵高高达10余米的大大树被大大风连根根拔起，砸坏了了停在树树旁的一一辆轿车车。事发发后，平平安保险险公司依依据保险险合同为为车主陈陈先生理理赔了3.3万元。5个月后，平安保保险公司司在宣武武区人民民法院起起诉，要要求物业业公司承承担原告告理赔给给客户的的3.3万元经济济损失。其理由由是，大大树被风风刮倒前前已有歪歪斜，该该小区物物业服务务公司应应预见到到后果并并事先采采取措施施。被告告物业服服务公司司则认为为，大树树倾倒属属不可抗抗力，不不应承担担责任

3、。4.1物物业管管理法律律责任概概述4.1.1物业业管理法法律责任任的概念念和特征征（一）物物业管理理的法律律责任的的概念物业管理理法律责责任是指指物业管管理活动动的民事事主体、行政主主体和行政相对对人对自己违违反物业业管理法法规的行行为应该该承担的的具有国家强制制性和不利性的法律后后果。法律责任任指由于公公民或法法人违反反了法律律的行为为而应承承担的法法律后果果。(1)必必须由国国家强制制保证实实施。(2)必必须有物物业管理理法律法法规或合合同的事事先约定定。(3)必必须对违违法行为为人或违违约行为为人的一一种制裁裁。(4)必必须和物物业管理理的的违违法行为为或违约约行为相相联系。(二)物物

4、业管理理法律责责任的特特征4.1.2物业业管理法法律责任任的种类类（一）物物业管理理民事法法律责任任民事责任任是指民事事主体违违反合同同义务或或法定民民事义务务而应当当承担的的责任，分为违约责任任和侵权责任任。其特征征有：（1）民民事责任任是因为为违反民民事义务务而承担担的法律律后果。（2）民民事责任任主要是是财产责责任。（3）民民事责任任的范围围与违法法行为所所造成的的损害范范围相适适应。违约责任任：指物业管管理活动动中，当当事人一一方不履履行合同同义务或或履行合合同义务务不符合合约定，依法应应当承担担继续履履行、采采取补救救措施、赔偿损损失等民民事责任任。侵权责任任：指物业业管理活活动中，

5、民事主主体因违违法实施施侵犯国国家、集集体、公公民的财产权和公民人身权的行为而而应承担担的不利利后果。分一般侵权权责任和特殊侵权权责任。财产权包括物权权和债权权；人身权包括人格格权和身身份权。名誉权权、隐私私权、荣荣誉权等等。一般侵权权责任的的构成条条件：（1）行行为具有有违法性性（2）损损害事实实客观存存在（3）违违法行为为与损害害事实之之间有因因果关系系（4）行行为人主主观上有有过错法律责任任主体违违法法主体【案例1】在小区内内摔伤物物业公司司是否承承担责任任？2000年1月7日上午,徐某去厂厂房上班班，在通通往厂房房载货电电梯的台台阶上行行走，因因当天厂厂房三楼楼漏水正正好滴在在台阶上上

6、，由于于天气寒寒冷出现现结冰。徐某走走上台阶阶滑到摔摔伤，医医院诊断断为骨折折。徐某某摔伤当当天，该该厂房的的物业管管理单位位派人探探望。徐徐某要求求物业公公司为此此承担责责任，物物业公司司认为没没有义务务承担，双方各各执己见见诉至法法庭。请请分析物物业公司司是否应应承担责责任？为为什么？违约责任任与侵权权责任的的区别违反原有有义务不不同保护权利利的性质质不同构成要件件不同对责任人人的要求求不同对第三人人的责任任不同赔偿范围围不同诉讼管辖辖不同诉讼时效效不同免责条款款的效力力不同责任方式式不同（二）物物业管理理行政法法律责任任物业管理理行政法法律责任任指行政主体体或行政相对对人的行为违违反行政

7、政法律法法规而依依法必须须承担的的性质法法律后果果。违法行政政责任和行政违法法责任。（三）物物业管理理刑事法法律责任任主刑：管制、拘拘役、有有期徒刑刑、无期期徒刑和和死刑。附加刑：罚金、没没收财产产和剥夺夺政治权权利。4.1.3物业业管理法法律责任任归责类类型（一）归归责类型型（1）过过错责任任类型（2）无无过错责责任类型型（严格格责任类类型、适适合产品品责任、合同违违约责任任等）（3）公公平责任任类型【案例2】过错责任任案件：大厦窗窗户玻璃璃坠落致致人伤害害赔偿纠纠纷案。某大厦是是被告A实业公司司开发的的写字楼楼，产权权是实业业公司的的，委托托物业公公司B进行管理理。大厦厦共16层，由于于其

8、窗户户玻璃安安装存在在质量问问题，使使用中曾曾数次发发生玻璃璃坠落事事件，租租户普遍遍提出意意见，实实业公司司A未及时进进行修缮缮处理。2011年5月21日下午3时许，13层广告公公司员工工于某在在关窗户户时用力力过猛，致玻璃璃坠落破破碎下落落插入楼楼下孙某某头部，致使其其当场昏昏迷被送送医院，先后用用去医疗疗费、护护工费及及误工损损失费等等8万元，事事后孙某某将公司司A、B及于某告告上法庭庭，要求求三被告告承担赔赔偿责任任。本案谁应应当承担担民事责责任？问问什么？【案例3】无过错责责任案件件。某住宅小小区一楼楼业主谢谢先生度度假回来来后，发发现家中中积满了了污水，经查是是因为该该门栋排排水管

9、道道倒灌所所致，谢谢先生以以物业管管理公司司没有履履行管理理职责为为由，要要求物业业管理公公司给予予损失赔赔偿，但但物业管管理公司司称排水水管道是是通畅的的，不应应该付管管理责任任，因此此拒绝赔赔偿。试试分析本本案中物物业管理理公司是是否应承承担责任任，为什什么？【案例4】公平责任任案件某物业公公司开展展学雷峰峰活动，职工王王某到业业主李某某家免费费帮助擦擦窗户，在干活活过程中中不慎失失足摔倒倒跌断股股骨，经经住院治治疗，花花费人民民币2000元，王某某提出希希望物业业管理公公司和作作为收益益人的李李某适当当承担一一部分医医疗费用用。但物物业公司司和李某某互相推推诿。气气愤之下下，王某某不仅要

10、要求物业业管理公公司和李李某承担担医疗费费，而且且要求物物业管理理公司给给予精神神损失赔赔偿费3000元。请问王某某的要求求合理吗吗？为什什么？公平责任任不适合合于精神神赔偿场场合。4.2.1物业业管理中中的违约约责任物业管理理活动中中主要的的违约行行为：（1）物物业服务务企业违违反物业业服务合合同约定定，擅自自改变物物业管理理用房的的用途。（2）物物业服务务企业违违反物业业服务合合同约定定，擅自自提高收收费标准准。（3）物物业服务务企业未未按物业业服务合合同的约约定内容容提供物物业服务务。（4）业业主违反反物业服服务合同同和管理理规约规规定，不不缴纳物物业服务务费和住住宅专项项维修基基金。4

11、.2物物业管理理民事法法律责任任4.2.2物业业管理中中的侵权权责任（1）国国家机关关或其工工作人员员因执行行职务造造成侵权权损害的的民事责责任。（2）法法人对其其工作人人员执行行职务造造成侵权权损害的的民事责责任。（3）因因产品质质量不合合格致人人损害的的民事责责任。（4）因因建筑施施工或物物业维修修施工而而产生的的侵权责责任。（5）建建筑物所所有人或或管理人人的侵权权责任。（6）饲饲养的动动物致人人损害的的民事责责任。（7）破破坏、污污染环境境的侵权权责任。（8）无无行为能能力或限限制行为为能力人人致人损损害的民民事责任任。（9）因因妨害行行为而产产生的侵侵权责任任。【案例5】燃气公司司检

12、修案案某物业公公司发现现其管理理的小区区内有燃燃气有泄泄露，经经与燃气气公司联联系，燃燃气公司司派人检检修，在在距道路路中心0.5米处挖了了一个直直径和深深度都将将近1米的坑，因天色色已晚，离去准准备明天天再修。当晚10时许，李李先生喝喝酒回家家掉进坑坑内，造造成左脚脚骨折及及多处擦擦伤，在在医院治治疗时，因医疗疗器械消消毒不彻彻底，感感染了破破伤风病病毒导致致死亡。李先生生的家人人及朋友友找到物物业公司司要求赔赔偿，理理由是李李先生的的死亡一一切都起起源于物物业公司司找燃气气公司来来检修。试分析析：（1）李先生生亲朋所所言理由由是否有有道理？李先生生本人是是否应承承担责任任？（2）本案中中，

13、涉及及到几种种民事责责任，谁谁应承担担？理由由是什么么？（3）物业公公司是否否应承担担民事责责任？4.2.3物业业管理民民事责任任的免责责条件（1）正正当理由由依法执执行职务务；正正当防卫卫；紧紧急避险险；受受害人同同意。（2）外外来原因因不可抗抗力；意外事事件；受害人人的过错错。【案例6】紧急避险险张先生是是某住宅宅小区四四楼的住住户，因因为工作作关系，经常出出差在外外。前几几天，张张先生家家突然漏漏水，使使楼下王王小姐家家的天花花板、家家具、衣衣被受到到损害。因为水水流不止止，王小小姐便请请求管理理处前去去修理，但管理理处却将将张先生生的房门门撬开，入内维维修。张张先生认认为，管管理处未未

14、经他同同意便擅擅自将他他的房门门撬开，属于私私闯民宅宅行为，要求物物业管理理公司赔赔偿损失失。物业管理理公司的的做法是是否正确确？谁应应对张先先生进行行赔偿。4.2.4物业业管理民民事责任任的承担担方式(1)停停止侵害害(2)排排除妨碍碍(3)消消除危险险(4)返返还财产产(5)恢恢复原状状(6)修修理、重重作、更更换(7)赔赔偿损失失(8)支支付违约约金(9)消消除影响响，恢复复名誉(10) 赔礼礼道歉4.3物物业管理理行政法法律责任任4.3.1物业业管理中中的行政政违法行行为（一）物物业服务务企业的的行政违违法行为为（1）非法经经营行为为（2）不正当当竞争行行为（3）擅自作作为行为为（4）

15、不履行行或不忠忠实履行行受托管管义务的的行为（5）损害消消费者合合法权益益的行为为（二）业业主委员员会、业业主、物物业使用用人或者者其他单单位、个个人的行行政违法法行为（1）决定违违法行为为（2）擅自作作为行为为（3）不履行行法定应应尽义务务的行为为 （三）开开发建设设单位、售房单单位的行行政违法法行为：（1）未履行行法定前前期物业业管理义义务的行行为（2）不履行行物业移移交法定定义务的的行为（3）不履行行物业维维修专项项资金代代收代存存法定义义务的行行为（4）其他行行政违法法行为 （四）妨妨碍管理理的违法法行为（1）妨碍执执行公务务的行为为（2）妨碍实实施监督督的行为为 4.3.2物业业管理

16、行行政法律律责任的的承担（一）行行政处罚罚警告；罚罚款；没没收违法法所得、没收非非法财物物；责令令停产停停业；暂暂扣或者者吊销许许可证；暂扣或或者吊销销执照；行政拘拘留；法法律、行行政法规规规定的的其他行行政处罚罚。（二）行行政处分分警告、记记过、降降职、降降薪、撤撤职、留留用察看看、开除除等。（三）劳劳动教养养【案例7】2006年9月月宏泰物物业公司司管理运运达服装装城，物物业公司司告知业业主，对对业主不不及时清清运垃圾圾将罚款款3000元。某业主主装修时时，没有有及时清清运垃圾圾，物业业公司罚罚款3000元元。试问问物业公公司能否否对该业业主罚款款？案例解析析：我国行行政处罚罚法规规定，行

17、行政处罚罚权只能能由行政政管理机机关行使使。物业业公司不不是行政政管理机机关，不不具有罚罚款的权权利。因因此，物物业公司司不能对对业主进进行罚款款。4.4物物业管管理刑事事法律责责任物业管理理刑事责责任是指指行为人人在物业业管理活活动中严严重违反反物业管管理法律律、法规规，给国国家、集集体、自自然人或或法人的的财产或或生命健健康造成成严重损损害，情情节严重重，触犯犯国家刑刑事法律律规定的的，由司司法机关关依法追追究的刑刑事责任任。引入案例例分析法院经审审理后，判决该该物业服服务公司司承担赔赔偿责任任。其法法律依据据是，中华人人民共和和国民法法通则第153条规规定，不不可抗力力是指“不能预预见，

18、不不能避免免并不能能克服的的客观情情况”，包括台台风、洪洪水、地地震等自自然原因因和战争争等社会会原因；第107条还还规定，因不可可抗力不不能履行行合同或或者他人人损害的的，不承承担民事事责任，法律另另有规定定的除外外。物物业管理理条例第36条规定定：“物物业服务务企业应应当按照照物业服服务合同同的约定定，提供供相应的的服务。”“物业服服务企业业未能履履行物业业服务合合同的约约定，导导致业主主人身、财产安安全受到到损害的的，应当当依法承承担相应应的法律律责任。”本案中正正常的刮刮风现象象并不是是不可预预见的。大树被被大风刮刮倒之前前已出现现倾斜，物业服服务公司司则应预预见到损损害后果果的发生生

19、，理应应采取相相应的防防护措施施。但该该物业服服务公司司未能履履行物业业服务合合同的约约定，没没有作为为，其假假定完全全不适用用于不可可抗力免免责条款款。因此此，该物物业服务务公司应应该承担担赔偿责责任。“物业服服务企业业未能履行行物业服务务合同的的约定，导致业业主人身身、财产产安全受受到损害害的，应应当依法承担相应的法律责责任。”物业业服务企企业责任任如何理理解？1.如果果物业企企业完全全遵守了了法律法法规的规规定和物物业服务务合同约约定，即即使业主主人身、财产在在物业管管理区域域内受到到损害，不一定定因此承承担法律律责任；2.“依依法”主主要是依依据民民法通则则、合同法法、刑法以及条例等法

20、律律法规的的规定。3“相应应”有两两层含义义：（1）根据据不同情情况承担担不同类类型的责责任；（2）根根据物业业服务合合同的不不同约定定，承担担不同责责任。案例作业业（3）1.李子花园园的业主主王某入入住新居居后不久久，发现现房屋内内墙有剥剥落情况况，而且且厨房的的管道和和阀门也也有质量量问题，他向物物业管理理公司提提出要求求协助解解决，物物业管理理公司协协助王某某多次与与开发商商协商处处理未果果，质量量问题依依旧。王王某一怒怒之下联联络了几几个有类类似情况况的业主主不交物物业管理理费。请问王某某和其他他业主的的举动能能不能得得到法律律的支持持，为什什么？王王某等的的行为在在法律上上要承担担什么责责任？2.业主被盗盗，物业业管理应应否赔偿偿王先生是是某住宅宅小区的的业主，上个月月12日凌晨出出差回来来，发现现家中被被盗，经经过清点点，家中中财产被被盗损失失大约为为12万元。