房地产经营及管理-4章

1、第一节房地产项目投资决策概述第一页，共42页。第一页，共42页。一、房地产项目投资决策概念1. 房地产投资分析主要是指房地产投资机会的选择和项目投资方案的决策，是房地产开发和经营过程中的一个重要的阶段。2. 房地产投资决策房地产投资决策是指在房地产投资活动中，以大量的信息和一定的资源条件为前提，通过定性的推理判断和定量的分析计算，为实现投资者的预期目标而优选投资方案的过程。第二页，共42页。第二页，共42页。二、房地产项目投资决策方法1. 定性分析方法主要用于分析具有难以量化的复杂因素决策问题。 2. 定量分析方法是采用数量指标和数学模型进行房地产投资决策的方法。 第三页，共42页。第三页，共

2、42页。(一) 确定型房地产投资决策方法1. 数值比较法 是以房地产投资的效益或费用指标的绝对值大小来评价投资方案可行与否或孰优孰劣的分析方法。主要包括的指标有净收益、净现值、回收期、等额年值、费用现值、等额年费用等。2. 比率比较法是运用投资方案的收益和费用的比率来评价房地产投资方案可行与否或优劣的分析方法。主要包括的指标有内部收益率、净现值率、效益费用比、差额投资收益率、差额内部收益率等。第四页，共42页。第四页，共42页。(二) 风险型房地产投资决策方法 1. 期望值法数学期望值反映了随机变量取值的“平均数”，对房地产投资方案进行决策时，可以同时考虑方案的损益(经济效益)及其发生的概率，

3、以期望值较大的方案为优。 2. 决策树法决策树是一种决策分析工具，决策方案未来发生各种情况的可能性及其可能结果的估计和预测可以用树状图表示出来。第五页，共42页。第五页，共42页。(三) 不确定型房地产投资决策方法 1. 悲观法决策悲观法决策主张将事物的结果尽量估计得坏一些，然后在坏的情况下找一个结果最好的方案，所以决策的原则是“小中取大”。2. 乐观法决策乐观法决策与悲观法决策正好相反，决策者对未来总是抱着乐观的态度，坚持“大中取大”的原则，选择一个能够提供最大盈利机会的方案。（1）折中法决策。 （2）后悔值法决策。 （3）机会均等法决策。 第六页，共42页。第六页，共42页。第二节房地产项

4、目投资经济评价指标 第七页，共42页。第七页，共42页。一、经济评价指标的分类 1. 第一种分类按是否考虑了资金时间价值进行分类2. 第二种分类按经济效益评价的目的分类3.第三种分类 按指标的性质分类第八页，共42页。第八页，共42页。1. 第一种分类经济评价指标静态分析指标动态分析指标成本利润率投资利润率投资利税率资本金利润率资本金净利润率静态投资回收期借款偿还期还本付息比率资产负债率流动比率速动比率财务比率动态投资回收期净现值内部收益率第九页，共42页。第九页，共42页。2. 第二种分类经济评价指标盈利能力指标清偿能力指标内部收益率净现值投资回收期(静态与动态)成本利润率投资利润率资本金利

5、润率资本金净利润率资产负债率流动比率速动比率财务比率借款偿还期还本付息比率第十页，共42页。第十页，共42页。3. 第三种分类经济评价指标比率性指标时间性指标内部收益率成本利润率投资利润率投资利税率资本金利润率资本金净利润率资产负债率流动比率速动比率财务比率投资回收期(静态与动态)借款偿还期价值性指标还本付息比率净现值第十一页，共42页。第十一页，共42页。二、主要经济评价指标及其计算和应用房地产开发投资经济评价指标静态评价动态评价投资利润率净现值内部收益率动态投资回收期成本利润率投资利润率资本金利润率静态投资回收期借款偿还期第十二页，共42页。第十二页，共42页。1. 成本利润率成本利润率，

6、指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。 该指标特别适用于评价出售经营的房地产项目。 第十三页，共42页。第十三页，共42页。2. 投资利润率投资利润率又称为投资收益率或投资效果系数，它是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率。 该方法特别适用于出租经营的房地产开发项目的投资分析。 第十四页，共42页。第十四页，共42页。3. 资本金利润率资本金利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率。该指标特别适用于开发后出租经营的项目。 第十五页，共42页。第十五页，共42页。4. 投资回收期投

7、资回收期指以项目的年净收益来补偿全部投资所需的时间，即项目开发建设投放资金的回收时间，它是反映项目投资回收能力的重要指标。(1) 静态投资回收期(Pt)第十六页，共42页。第十六页，共42页。(2) 动态投资回收期(Pb) 第十七页，共42页。第十七页，共42页。5. 借款偿还期是指项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。 第十八页，共42页。第十八页，共42页。6. 净现值财务净现值是指项目按设定的目标收益率ic或行业的基准收益率i0，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。它反映项目在计算期内获利能力。第十九页，共4

8、2页。第十九页，共42页。7. 内部收益率内部收益率(IRR)指项目计算期内各年现金流量的净现值累计等于零的贴现率。第二十页，共42页。第二十页，共42页。第三节房地产项目投资财务评价第二十一页，共42页。第二十一页，共42页。一、财务评价概述财务评价房地产项目财务评价是经济评价的核心部分，是在基本资料和数据的基础上，通过分析，编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡能力等进行评价，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。 财务评价报表基本报表辅助报表 第二十二页，共42页。第二十二页，共42页。一、财务评价概述财务评价的作用衡量项目的盈利能力 衡量项

9、目的清偿能力 衡量项目的资金平衡能力 第二十三页，共42页。第二十三页，共42页。财务指标和财务报表的对应关系 财务分析财务报表财务评价指标静态指标动态指标盈利能力分析现金流量表静态投资回收期动态投资回收期财务净现值财务内部收益率损益表投资利润率投资利税率资本金利润率清偿能力分析借款还本付息表资金来源与运用表资产负债表借款偿还期还本付息比例资产负债率流动比率速动比率资金平衡能力分析资金来源与运用表第二十四页，共42页。第二十四页，共42页。二、财务评价辅助报表 1. 总投资估算表2. 经营收入和税金及附加表3. 投资计划与资金筹措表4. 借款还本付息表第二十五页，共42页。第二十五页，共42页

10、。三、财务评价基本报表(一) 现金流量表1. 现金流量表（1）全部投资现金流量表 （2）资本金现金流量表 （3）投资者各方现金流量表2. 开发后全部出售项目的现金流量表第二十六页，共42页。第二十六页，共42页。三、财务评价基本报表(二) 资金来源与运用表1. 资金来源与运用表2. 开发后出售资金来源与运用表(三) 损益表1. 损益表2. 开发后出售项目的损益表第二十七页，共42页。第二十七页，共42页。第四节 利润影响因素与敏感性分析第二十八页，共42页。第二十八页，共42页。一、房地产投资项目利润影响因素土地成本 建造成本租金或售价 开发期（前期、建造期、租售期）。 资本化率容积率及有关设

11、计参数。 贷款利率空置率 第二十九页，共42页。第二十九页，共42页。二、敏感性分析概念与作用敏感性分析概念 敏感性分析的作用 对项目经济效益敏感程度进行排队，为项目决策者充分利用有利因素，避免不利因素提供依据；分析出项目可能出现的最有利与最不利的经济效益变动，为决策者勾划了项目的风险程度；可进行多方案比较，区别敏感性，选择敏感性小的即风险小的方案为项目投资方案。 第三十页，共42页。第三十页，共42页。三、敏感性分析步骤与方法1. 敏感性分析步骤（1）选定需要分析的不确定因素，设定这些因素的变化范围（2）确定敏感性分析评估指标（3）计算不确定因素不同幅度的变动所导致的经济效益评估指标的变动，

12、建立一一对应的数量关系。（4）确定敏感因素，对项目的风险情况作判断。2. 敏感性分析的方法(1) 单因素敏感性分析(2) 多因素敏感性分析 (3) 敏感性分析的“三项预测法” 第三十一页，共42页。第三十一页，共42页。(1) 单因素敏感性分析。假设各个因素之间相互独立，每次只考察一项可变参数，其他因素不变，以考察该变量对经济指标的影响。(2) 多因素敏感性分析。同时分析两个或两个以上的变动因素发生变化时对项目评估结果的影响，从而通过对多个变量的测试找出那些关键变量的方法。第三十二页，共42页。第三十二页，共42页。(3) 敏感性分析的“三项预测法” 。敏感性分析的“三项预测法”，是多变量敏感

13、性分析方法的一种。它是对房地产开发项目中所涉及的评估变量，分别给出三个预测值（估计值），即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值，根据各评估变量三个预测值的相互作用来分析、判断开发商利润受影响情况。第三十三页，共42页。第三十三页，共42页。第五节房地产项目投资可行性分析及方案选择第三十四页，共42页。第三十四页，共42页。一、投资可行性分析与方案的比选可行性分析是在投资决策前，对项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的分析过程。可行性分析是投资分析中的一个重要阶段。通过可行性分析，可能会找出多个可行方案。而由于资源有限，投资分析将帮助投资者在多个可行方案中选择最适合投资者

14、目的的一个方案。方案比选投资者在进行项目的多方案比选时，首先必须分析各项目方案之间的相互关系，相应选择正确的评价指标，才能以简便的方法作出科学的决策。第三十五页，共42页。第三十五页，共42页。房地产投资项目的方案类型 （1）互斥方案。是在若干个方案中，选择其中任何一个方案则其他方案就必须被排斥的一组方案。（2）独立方案。指一组相互独立、互不排斥的方案。在独立方案中，选择某一方案并不排斥选择另一方案。（3）混合方案。指兼有互斥方案和独立方案两种关系的混合情况。第三十六页，共42页。第三十六页，共42页。二、互斥方案的比较和选择1. 项目计算期相同的互斥方案的比较和选择对项目计算期相同的互斥方案

15、，可以直接用净现值、等额年值指标和差额投资内部收益率进行比选。2. 项目计算期不同的互斥方案的比较和选择对项目计算期不同的互斥方案，一般采用等额年值法进行比选。3. 直接用投资利润率等静态指标进行比选对于计算期较短的出售型房地产项目，可直接用利润总额、投资利润率等静态指标进行比选。第三十七页，共42页。第三十七页，共42页。项目计算期相同的互斥方案比选例4-7某房地产公司现有A、B、C三个互斥方案，各方案的初始投资、每年年末的净经营收益见表4-21 。各投资方案的计算期均为10年，10年后无残值。如基准收益率为10%，就选择哪一个方案？ 第三十八页，共42页。第三十八页，共42页。项目计算期不同的互斥方案比选例4-8 某房地产公司有两个互斥方案A、B，各方案的初始投资、年净收益，计算期如表4-22所示。若基准收益率为12%，试进行方案的比选。第三十九页，共42页。第三十九页，共42页。三、独立方案的比较和选择两种情况： 一种情况是投资者可利用的资金足够多，也就是资金没有限制。另一种情况是投资者可利用的资金是有限制的。独立方案的比较和选择指的是在资金约束条件下，如何选择一组方案组合，使得投资的总体效益最大，即组合NPV最大 第四十页，共42页。第四十页，共42页。三、独立方案的比较和选择独立方案的比选有四种方法：现值法净现值率排序法收益率分配法互斥组合法前三种方法是