商品房买卖合同讲座

1、商品房买卖合同讲座什么是房房地产业业？房地产业业是指从从事房地地产开发发、经营营、管理理和服务务的产业业。西方国家家房地产产、汽车车、钢铁铁是国民民经济的的三大支支柱产业业。11届三三中全会会以来，我国房房地产也也发展迅迅速。1988年城市市土地开开始实行行有偿、有期限限的使用用制度，房地产产业迅速速崛起。问题出现现：1：大量批批租土地地，盲目目开发，土地总总量失控控，农田田急剧减减少，直直接影响响农业生生产；2：土地地出让和和房地产产交易市市场混乱乱，抄地地，少数数人富裕裕，损害害了国家家和消费费者利益益；3：房地地产开发发企业过过多过滥滥；4：房地地产权属属管理不不太健全全.什么是房房地产

2、？房地产是是房产和和地产的的简称。地产可以以是土地地所有权权，也可可以是土土地使用用权。在在我国，土地的的所有权权不可转转让，故故我国的的地产仅仅指土地地使用权权。另外外，租赁赁土地使使用权、土地使使用权抵抵押权称称为土地地权益，属于广广义地产产的范畴畴。房产是对对房屋的的所有权权和其他他权益。什么是商商品房商品房是是由房地地产开发发企业开开发建设设并向社社会公开开出售的的房屋。广义商品品房可以以在市场场上进行行自由交交易的房房屋，如如个人私私有房屋屋，房改改房、集集资房、经济适适用房、等购买买后转归归完全私私有后可可自由交交易的房房屋。商品房分分期房和和现房。房屋和土土地的密密不可分分性1、

3、实物物形态房房与地是是联系在在一起的的，房屋屋总是建建立在土土地上的的，依赖赖于土地地而存在在；2、权属属关系看看，房屋屋所有权权是否合合法，通通常要看看房屋座座落的地地皮的使使用权的的取得是是否合法法，非法法占有土土地所建建造的房房屋，尽尽管是自自己建造造，建筑筑人也不不能取得得房屋所所有权；3、价格格构成看看，买卖卖租赁房房屋，房房价房租租都包含含着地价价地租；4、处分分看，即即使将房房屋和土土地视为为两个独独立的物物，房屋屋的转让让、出租租、抵押押等一般般均涉及及土地使使用权，即导致致一体处处分。可以有独独立地产产，但没没有脱离离开土地地或土地地使用权权的房产产从法律意意义上讲讲，作为为

4、一项独独立财产产，房产产当然地地包括土土地或土土地使用用权，毋毋需称其其为房地地产。因此严格格意义上上，民法法上只有有土地和和房屋两两种物，只有地地产和房房产两种种财产形形态，而而不存在在房地产产概念。房地产只只是我国国对房产产和地产产的习惯惯称谓。没有建筑筑物，即即可以称称为地产产；而在在他人土土地上的的房屋，对房屋屋的所有有权也可可以被称称为房产产这这是房屋屋和土地地分离的的状况。但是，房屋必必须建立立于土地地上的自自然事实实，使得得房屋必必须与土土地使用用权结合合在一起起，才能能称为完完整的财财产。房地产管管理法五项管理理制度五种合同同五种登基基备案制制度五种证书书房地产管管理的五五项基

5、本本制度1国国有土地地有偿、有期限限的使用用制度；2房房地产价价格评估估制度；3房房地产成成交价格格申报制制度；4房房地产评评估人员员资格认认证制度度；5土土地使用用权和房房屋所有有权登基基发证制制度。房地产管管理法五五种合同同土地使用用权出让让合同房地产转转让合同同商品房预预售合同同房地产抵抵押合同同房屋租赁赁合同五种登记记备案制制度房地产开开发企业业及房地地产中介介服务机机构的设设立登记记制度；商品房预预售合同同登记备备案制度度；房地产转转让、抵抵押或变变更时的的房地产产权属登登记制度度；房屋租赁赁合同的的登记备备案制度度；土地使用用权、房房屋所有有权的取取得登记记制度。五种种证证书书：1

6、、土地地使用权权证书；2、房屋屋所有权权证书；3、房地地合一的的房地产产权证书书；4、房地地产估价价师资格格证书；5、商品品房预售售许可证证书；商品房面面积1、商品品房销售售面积商品品房整幢幢销售，其销售售面积为为整幢商商品房的的建筑面面积（地地下室作作为人防防工程的的，应从从整幢商商品房的的建筑面面积中扣扣除）。商品品房按照照“套”或“单单元”出出售，其其销售面面积为购购房者所所购买的的套内或或单元内内建筑面面积（简简称套内内建筑面面积）与与应分摊摊的共有有建筑面面积之和和。2、整幢幢房屋建建筑面积积整幢房屋屋建筑面面积系指指房屋外外墙（柱柱）勒脚脚以上各各层的外外围水平平投影面面积之和和，

7、包括括阳台、挑廊、地下室室、室外外楼梯等等，且具具备有上上盖，结结构牢固固，层高高2.2米以上上（含2.2米米）的永永久性建建筑。3、套内内建筑面面积套内建筑筑面积系系指套内内使用面面积、套套内墙体体面积及及套内阳阳台之和和。4、套内内使用面面积套内使用用面积系系指房屋屋户内全全部可供供使用的的空间面面积，按按照房屋屋的内墙墙线水平平投影计计算。5、套内内墙体面面积商品房各各套（单单元）内内使用空空间周围围的维护护和承重重墙体，有共有有墙与非非共有墙墙两种。商品房各各套之间间的分隔隔墙、套套与公共共建筑面面积之间间的分隔隔墙以及及外墙（包括山山墙）均均为共用用墙，共共用墙墙墙体水平平投影面面积

8、的一一半计入入套内墙墙体面积积。非共有用用墙体水水平投影影面积全全部计入入套内墙墙体面积积。6、阳台台建筑面面积阳台建筑筑面积系系指阳台台地面底底板外延延在水平平面的投投影。7、套内内阳台建建筑面积积套内阳台台建筑面面积系指指套内各各阳台建建筑面积积之和。8、共有有建筑面面积房屋共有有建筑面面积系指指各产权权主共同同占有或或共同使使用的建建筑面积积。共有建筑筑面积分分摊系数数9、共有有建筑面面积分摊摊系数整幢建筑筑物的共共有建筑筑面积与与整幢建建筑物的的各套套套内建筑筑面积之之和的比比值，即即为共有有建筑面面积分摊摊系数。10、应应分摊的的共有建建筑面积积应分摊的的共有建建筑面积积为套内内建筑

9、面面积与共共有建筑筑面积分分摊系数数之积。商品房买买卖合同同第一部分分商商品房买买卖合同同说明内容讲解解郑州市房房地产管管理局市市场管理理处核发发的商商品房预预售许可可证（2001）郑房管管预销字字第0791号号），即即指商品品房预售售；本合同说说明适用用于期房房和现房房销售； 合同说明明第6条条在签订合合同前，出卖人人应当向向买受人人出示应应当由出出卖人提提供的有有关证书书、证明明文件。合同说明明第六条条要求出出卖人履履行告知知义务，建议将将下述文文件、证证明复印印装订成成册，以以备买受受人随时时查阅：（增加加买受人人对出卖卖人的信信任感）营业执照照；企业资质质证；国有土地地使用权权证或者者

10、有关使使用土地地的批准准文件。建设用地地规划许许可证；建设工程程规划许许可证；施工许可可证或开开工许可可证；预售许可可证；物价批文文第二部分分 合同同当事人人合同双方方当事人人买受人：可以是是中华人人民共和和国境内内的自然然人、法法人和其其他组织织（属于于内销商商品房，不得对对境外人人士销售售）自然人购购房选择择、填写写A 本人购买商商品房当当事人本本人，属属中国公公民民；B 身份证 ，填填写身份份证号码码；C地址：填填写有效效身份证证注明的的法定住住所地;D邮政编码码和联系系电话应应该填写写清楚，以方便便联系。如果实际际住址与与身份证证地址不不一致，还应该该在补充充协议位位置注明明实际住住址

11、、单单位地址址或邮寄寄地址、信箱号号，并注注明准确确邮政编编码，以以方便邮邮寄送达达有关通通知。法人、其其他组织织（下通通称单位位）购房房选择填填写A买受人：填写单单位营业业执照、单位代代码证核核准的单单位全称称；B法定代表表人：填填写单位位法定代代表人姓姓名；C地址：营营业执照照列明的的法定住住所地；D邮政编码码和联系系电话应应该填写写清楚，以方便便联系。如果单位位实际住住所地与与营业执执照住所所地不一一致，还还应该在在补充协协议位置置注明单单位实际际住址或或邮寄地地址、信信箱号，并注明明准确邮邮政编码码，以方方便邮寄寄送达有有关通知知。委托代理理人、法法定代理理人个人或单单位购房房可以由由

12、委托代代理人签签署有关关文件、合同，但转让让、放弃弃合同权权利必须须有当事事人特别别授权，并必须须持有经经公证机机关公证证的委托托书；无民事行行为能力力、限制制民事行行为能力力人（如如儿童、未成年年人）购购房必须须由其法法定代理理人签署署有关文文件，但但转让、放弃合合同权利利必须特特别慎重重。共有人共有指两两个以上上的人对对于同一一件物的的共同共共有。民法通则则规定财财产可以以由两个个以上的的公民、法人共共有。共有人可可以是公公民、可可以是法法人，即即两个以以上公民民、两个个以上法法人、两两个以上上公民结结合法人人均可以以共有。第三部分分合同内容容第一条项项目建设设依据填写国有土地地使用证证或

13、土地地使用权权出让合合同号、建设用用地规划划许可证证、建设设工程规规划许可可证、施施工许可可证第二条：商品房房销售依依据填写预售许可可证第三条买买受人人所购商商品房的的基本情情况1楼楼号应该该从北向向南排列列；单元号应应该从东东向西排排列，如如东四单单元房号号以公司司排列为为准，但但不得重重复；2商商品房用用途填写写：商业业用房或或者住宅宅；商品品房结构构填写：框架结结构或者者砖混结结构；建筑层数数：地上上1/2层、地地下1层层；3、商品品房阳台台：A、阳台封封闭；B、如果有有阳台封封闭，有有阳台不不封闭，应该在在本条预预留的空空白处作作出说明明；4：面积积：房屋屋以面积积为最主主要的衡衡量标

14、准准，因此此，以下下三个数数字应该该准确A、建筑面面积：B、套内建建筑面积积：C、共有共共用面积积：在附件二二应该将将分摊具具体项目目、分摊摊具体部部位、分分摊系数数等做以以说明。第四条：计价方方式与价价款采用第一一种方式式计算按建建筑面积积计算。按套（单元）计价适适用于现现房销售售：当事事人对现现售房屋屋实地勘勘察后可可以在合合同中直直接约定定总价款款。按套（单单元）计计价的预预售房屋屋，房地地产开发发企业应应当在合合同中附附所售房房屋的平平面图。平面图图应当标标明详悉悉尺寸，并约定定误差范范围。房房屋交付付时，套套型与设设计图纸纸一致，相关尺尺寸也在在约定的的误差范范围内，维持总总价款不不

15、变；套套型与设设计图纸纸不一致致或者相相关尺寸寸超出约约定的误误差范围围，合同同中可以以约定处处理方式式；未约约定的，买受人人可以退退房或者者与房地地产开发发企业重重新约定定总价款款。买受受人退房房的，出出卖人应应当承担担违约责责任。第五条面面积确确认及面面积差异异处理1、均以以建筑面面积为依依据进行行面积确确认及差差异处理理；2、商商业用房房采采用双方方自行约约定方式式处理，也可以以采用第第2种方方式进行行处理；（具体体内容见见合同范范本）；3、住住宅用房房采采用第2种方式式进行处处理；4、自行行约定方方式可以以选择：第一种方方式：以以产权登登记面积积为准，按照合合同约定定单价，据实结结算。

16、第二种方方式：A、面积误误差比绝绝对值在在1%以以内的，上述房房屋总价价保持不不变B、价格差差异超过过1%，不超过过 3%的部分分双方据据实结算算；C、面积误误差比绝绝对值超超出3%时，买买受人有有权退房房。买受人退退房的，出卖人人在买受受人提出出退房之之日起30天内内将买受受人已付付款退还还给买受受人，并并按同期银行行存款利率付给给利息。买受人不不退房的的，产权权登记面面积大于于合同约约定面积积时，面面积误差差比在3%以内内（含3%）部部分的房房价款由由买受人人补足；超出3%部分分的房价价款由出出卖人承承担，产产权归买买受人。产权登登记面积积小于合合同约定定面积时时，面积积误差比比绝对值值在

17、3%以内（含3%）部分分的房价价款由出出卖人返返还买受受人；绝绝对值超超出3%部分的的房价款款由出卖卖人双倍倍返还买买受人。第六条、付款方方式及期期限买受人根根据其付付款方式式不同进进行填写写 1、一一次性付付款：买受人人在签订订合同之之日支付付总房价价款（100%）人民民币元元整（大大写）；2、分分期付款款：分分三次支支付1）买买受人人应于合合同签定定之日支支付房款款总额的的40%，计计人民币币拾万万千千百百拾拾元元整;2）买买受人人应于房房屋主体体封顶之之日起三三日内支支付房款款总额的的30%，计计人民币币拾万万千千百百拾拾元元整;3）买买受人人应于合合同约定定房屋交交接日前前支付房房款余

18、额额的30%，计计人民币币拾万万千千百百拾拾元元整;3、其其他方式式填写写按揭揭贷款方式，具体内内容如下下：按揭贷款款方式付付款。1）买买受人在在本合同同签定之之日支付付首期房房款，约约占价款款总额的的百分之之十十，计人民民币拾拾万万千千百百拾拾元元整;2）余余款人民民币拾拾万万千千元整由由银银行提提供按揭揭贷款，买受人人应该在在本合同同签定之之日起三三十个工工作日内内办理完完毕贷款款手续；出卖人协协助买受受人办理理按揭贷贷款手续续。如因因买受人人不符合合银行按按揭贷款款的条件件或其他他自身原原因导致致不能办办理的，剩余房房款买受受人应在在接到书书面通知知后10个工作作日内补补齐。第七条买买受

19、人逾逾期付款款的违约约责任采用第1条条款款，并补补充第（3）条条约定。（具体体内容见见合同范范本）第八条、交付期期限1、交付付使用条条件采用用第1种种条件：该商品品房经验验收合格格提供另行行约定情情况一种种供考虑虑选择：该商品房房经建设设单位、施工单单位、监监理公司司联合验验收合格格，具备备装修入入住条件件2、针对对可能导导致延期期的特殊殊原因，则另行行补充规规定1条条：政府行为为导致工工程延期期，并由由作出该该行为的的政府机机构提供供相关证证明的。第九条出出卖人逾逾期付款款的违约约责任采用第1项条款款，删除除第二项项第十条规规划、设计变变更的约约定商业用用房不填写写补充约约定；住宅房房根根据

20、住宅宅特点，填写相相应的补补充约定定；有关出卖卖人出具具通知依依据则另另行约定定，见补补充协议议：（对对于合同同其他条条款的告告知通知知义务均均适用，因此作作为补充充协议条条款）第十一条条、交接接有关买受受人违约约进行另另行约定定：（两两种情况况）1、（一一次性付付款或按按揭贷款款方式）因买受受人原因因导致商商品房未未能按照照出卖人人通知的的期限交交付的，逾期超超过7日日，即视视为已经经交付，买受人人承担该该商品房房的风险险责任、物业管管理费用用并承担担违约责责任，向向出卖人人支付违违约金，违约金金按照房房款总金金额的2%计算算。 2、（分分期付款款且尚欠欠房款的的）因买买受人原原因导致致商品

21、房房未能按按照出卖卖人通知知的期限限交付的的，逾期期超过30日，即视为为买受人人不履行行合同，出卖人人有权解解除合同同，将该该商品房房另行出出售；买买受人应应向出卖卖人支付付违约金金，违约约金按照照房款总总金额的的2%计计算，如如因此造造成出卖卖人其他他损失的的，买受受人还应应承担赔赔偿责任任。第十二条条 （不不作另行行约定）第十三条条 出卖卖人关于于装饰、设备标标准承诺诺的违约约责任选择第1种方式式（也可可以考虑虑另行约约定）第十四条条、出卖卖人关于于基础设设施、公公民配套套建筑正正常运行行的承诺诺1、商商业房填写写有关水水、电、电话、宽带网网交付约约定；水电在商商品房交交付使用用时达到到使

22、用条条件；电话、宽宽带网在在商品房房交付使使用时达达到申请请使用条条件；2、住住宅房补充充填写有有关煤制制气、有有线电视视、车库库等内容容的约定定；煤制气设设施在商商品房交交付使用用时安装装到位，开通时时间依据据煤制气气公司的的规定。有线电视视在商品品房交付付使用时时达到申申请使用用条件；车库在商商品房交交付使用用时达到到使用条条件；3、违违约责任任另另行约定定：（供供选择、重在2）1）逾期超过过30日日的，出出卖人提提供周转转设备设设施；2）逾期超过过30日日的，出出卖人按按日向买买受人支支付已付付房价款款的万分分之一的的违约金金；第十五条条 关于于产权登登记的约约定1、时间间应该是是60日

23、日（商商品房销销售管理理办法明确规规定），但是可可以考虑虑填写180天天；2、违约约责任选选择方式式：可选选择第一一、第二二或者二二者均选选，但从从公司利利益角度度考虑应应该选择择第二采用第2项条款款执行，违约金金约定为为日万分分之一。第十六条条 保修修责任不作特殊殊约定第十七条条双方可可以就下下列事项项约定1、该商商品房所所在楼宇宇的屋面面使用权权属整幢楼楼全体业业主共有有产权，买受人人按照法法律法规规的规定定享有权权利、承承担责任任；2、该商商品房所所在楼宇宇的外墙墙面使用用权属整幢楼楼全体业业主共有有产权，买受人人按照法法律法规规的规定定享有权权利、承承担责任任；3、该商商品房所所在楼宇

24、宇的命名名权归出卖人人所有；4、该商商品房所所在小区区的命名名权归出卖人人所有；第十八条条 使用用用途商业用用房填写商商业用房房；住宅房房填填写住宅宅用房；第十九条条采用第二二种方式式第二十条条不不作作另行约约定第二十一一条不不作作另行约约定第二十二二条：（两种情情况：按按揭方式式和非按按揭方式式，供选选择）1、按揭揭方式：出卖人人份，买受受人份，市房地产产管理局局市场管管理处一一份，市房地产产管理局局产权监监理处一一份，提供按揭揭贷款银银行一份。2、按揭揭方式：非出卖卖人份，买受受人份，房地产管管理局市市场管理理处一份，房地产管管理局产产权监理理处一份。第二十三三条不不作另另行约定定。第二十

25、四四条填填写市市房房地产管管理局市市场管理理处签字及盖盖章第四部分分合合同附附件附件一房房屋屋平面图图商业用用房采用郑郑州市房房产分布布图，合合同约定定商品房房进行红红笔勾出出注明住宅房房采采用常规规的户型型平面图图，并进进行红笔笔勾出注注明，且且用文字字进行说说明该物物业地块块、单元元、楼层层等。特特别是底底楼不包包括车库库，附图图应特别别注意。平面图应应该由双双方签骑骑缝章或或骑缝签签名、按按指印。附件二公公共部位位与公用用房屋分分摊建筑筑面积构构成说明明建筑面积积及分摊摊面积的的计算依依据是市市人人民政府府政政文号号文文件关于于市市房房屋建筑筑面积测测算及共共有共用用建筑面面积分摊摊规则

26、的通知知具体的分分摊项目目、部位位、面积积、分摊摊系数以以市市房地地产管理理局最后后实测为为准。附件三装装饰饰、设备备标准（买受人人签骑缝章章或骑缝缝签名、按指印印）商业用用房住宅房房具具体根据据公司规规定填写写，见合合同范本本。附件四：补充条条款1、买受受人承诺诺所填住住所地、联系方方式真实实可靠，并可以以随时接接受信函函、邮件件；2、出卖卖人履行行本合同同规定的的书面通通知或告告知义务务时，买买受人应应及时签签收；如买受人人不及时时签收，出卖人人将通过过邮局邮邮寄送达达书面通通知，从从邮件发发出之日日起七个个工作日日即视为为送达（以邮局局受理凭凭证为依依据）；如因买受受人所填填住所地地不准确确导致通通知退还还的，买买受人承承担过错错责任，视为出出卖人已已经履行行告知义义务。3、实际际交房标标准以本本合同附附件三约约定为准准。样板房内内的家具具、吧台台、家电电、橱具具、窗帘帘、衣架架、灯具具、卫生生洁具等等仅供乙乙方参考考，对双双方无约约束力，本合同同有特别