房企年报系列点评雅居乐地产销售目标增速放缓多元化业务加速

1、房企年报系列点评（）雅居乐：地产销售目标增速放缓，多元化业务加速文克尔瑞研究中心沈晓玲、汪维文导读： 19 年地产销售目标增速放缓，盈利能力卓越，多元化业务已有成效且仍有增长空间，但需调整永续债规模。2018 年销售业绩首破千亿达1026.7 亿元，同比增长14.5% 但不及 1100 亿元的业绩预期。 2018年新进入20 个城市， 大湾区土储接近千万平方米，且土地销售价差较大盈利空间充足。毛利率高达43.9% 处于行业领先水准，净负债率小有上升，债务结构改善，风险不大但需调整永续债规模，多元业务中雅生活物业已独立上市，环保业务营收端已有贡献且两项业务未来增长空间仍然巨大。销售：销售业绩10

2、26.7亿不及预期2018 年全年，雅居乐实现销售金额1026.7亿元，同比增长14.5% ，虽然 2018 年雅居乐销售业绩首次突破千元， 但未完成全年1100 亿元的销售目标， 对应销售面积797.7 万方，同比增长 8.4% 。从业绩增长幅度来看，2019 年销售目标1130 亿元相较于2018 年销售业绩提升10.1% ，企业业绩增速放缓。 2018年雅居乐未完成销售目标的主要原因则是2018年上半年海南全面开启限购政策，导致区域销售业绩不及预期，但是长远来看，自由贸易港等利好支持下的海南仍是房地产投资的黄金地带。图：雅居乐2014年 2018年销售金额、销售面积及增长情况（单位：亿元

3、、万方）120014.5%16.0%100014.0%12.0%80010.1%10.0%60011308.0%1026.7897.066.0%4004.0%2002.0%00.0%201720182019销售金额销售面积金额增长率数据来源：企业业绩公告、CRIC大湾区对销售业绩贡献最大，整体销售区域分布十分均衡。从雅居乐2018年预售金额区域分布情况来看，其在全国多个地区均有布局且均有一定程度的销售业绩贡献，其中大湾区销售业绩最1/ 7房企业绩之 年报系列点评为突出，但领先其他地区幅度不大。虽然限购政策对海南销售产生了一定影响，但由于云南市场销售大幅增长因此整体贡献率仍然达到了19% ，且根

4、据最新业绩发布会消息，2019年企业方面会通过压缩调整海南市场，加大华东和大湾区开发，以及利用云南旅游板块平衡等方式来规避海南政策对整体销售业绩的影响。图：雅居乐2018年销售金额区域分布情况海外 , 2.3%东北 , 2.4%华北 , 5.8%大湾区 ,29.1%海南及云南 ,19.2%华南（大湾区华东 ,华中 , 7.6%外） , 4.5%20.3%西部 , 8.8%海外东北华北海南及云南华中西部华东华南（大湾区外）大湾区数据来源：企业业绩公告、CRIC投资：据守湾区同时加大外拓为了配合未来“三年规划“，雅居乐进一步加大了市场外拓力度。2018 年雅居乐共新增46 幅土地，新拓展了20 个

5、城市布局，新增土储建面1111万方，其中权益土地面积909 万方，同比增长 21.8% 。新增土地储备权益总价为294 亿元，新增土地楼板价进一步下滑来到约3234 元/ 平米，主要是由于新增土储中三四线城市占比较高，从而拉低了整体楼板价格。截至目前，雅居乐已在全国 65 城市布局。2房企业绩之 年报系列点评图：雅居乐 2014-2018年新增土地储备情况（单位：万方、亿元、元/ 平方米）100090910000800746800060060004003462944000221232200192200024.12115.370020142015201620172018权益建面权益金额楼板价数据

6、来源：企业业绩公告、CRIC粤港澳大湾区987 万方土地储备将持续为销售业绩提供有力支持。根据企业业绩发布会最新消息，截止至2018年末企业于粤港澳大湾区拥有土地储备987 万平方米，总货值约1500 亿元。大湾区平均土地成本为3300 元 / 平方米，仅为2018 年大湾区预售均价13400元 / 平方米的24.6% ，利润空间十分充足。大量的土储，低廉的土地价格加以传统华南房企的区域影响力使得雅居乐成为湾区有力的竞争者。图：雅居乐粤港澳大湾区土储建面区域占比珠海,2%佛山,8%惠州 , 29%中山 , 49%江门,3%广州,9%香港 , 0.02%珠海佛山中山香港广州江门惠州数据来源：企业

7、业绩公告、CRIC3房企业绩之 年报系列点评截至 2018 年 12 月 31 日，雅居乐已于65 个城市拥有总建面为3623 万平方米的土地储备，相较 2017年末取得小幅度增加，按照目前企业的去化速度估算，当下土地储备可满足3-5 年需求，土地储备量相对来说较为充足。图：雅居乐2014-2018年土地储备情况（单位：万平方米）5,0004,0004,0353,6233,0003,4873,2603,4102,0001,000020142015201620172018总土储数据来源：企业业绩公告、CRIC财务：毛利率处于行业领先水准，负债结构改善2018年雅居乐毛利率同比提升3.8 个百分点

8、达43.9% ，处于行业领先水平。2018 年全年雅居乐的营业收入为人民币561.4 亿元，较去年同期上升8.8% ，毛利及净利润分别为人民币246.7亿元及人民币83.6亿元，较去年同期分别上升19.3%及 23.3% 。毛利率高达43.9% ，处于行业领先水准，主要原因在于其较低的楼板价与11206元 / 平方米确认销售均价之间的高价差。净利率为14.9% ，不及毛利率出彩，究其原因主要是有息负债大幅增长带来的利息开支及海外债带来的汇兑损失增加。此外，归母净利率方面也仅同比增长了1 个百分点达到12.7% ，主要原因为永续债券同比增长 50.7% 达到 83.3 亿元，永续债券持有人对净利

9、润的分食导致其归母净利率增长缓慢。4房企业绩之 年报系列点评图：雅居乐2014年 -2018年毛利率、净利率、归母净利率情况50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%20142015201620172018毛利率净利率归母净利润数据来源：企业业绩公告、 CRIC净负债率有所上升。从负债情况来看，仅将永续债作为权益的情况下2018年末雅居乐的净负债率为 79.1% ，相比 2017年底增加了 7.7 个百分点，仍然处于合理水平之内；但若将永续债作为有息债，企业的净负债率为94.2% ，财务状况略显压力。债务结构有所改善，年末共持有现金数额同比增加49.6% 达到 450.6亿元，

10、现金短债比1.28 ，长短债务比 1.51 ，短期内偿债压力较小。图：雅居乐 2014年-2018年负债情况3.00100%2.5080%2.0060%1.5040%1.000.5020%0.000%20142015201620172018长短期负债比现金短债比净负债率数据来源：企业业绩公告、CRIC战略：多元业务小有成效，但不及预期地产业务为主，多元业务并行模式初见成效，但与预想之间还有所差距。2018 年雅居乐进一步深化自己的 1+N 多元化发展战略，物业发展与多元化业务收入占比分别为93.5% 及 6.5% ，多元化业务占营收比例较去年增加2 个百分点。其中2018年 2 月雅生活成功上

11、市，全年为集团贡献营收 21.3 亿元，占集团总营收比例增加1.3 个百分点至3.8% 。环保业务发展较快，全年营收同比5房企业绩之 年报系列点评增长 199.8% 至 6.1 亿元，占集团总营收 1.1% ，目前已处于行业领先地位， 未来或有拆分上市可能。此外 2018 年企业新构建了房管板块，同时将原有酒店及投资物业进行整合，并注入购物中心、写字楼、文旅商业及社区商业等项目，成功构建了商业板块。截至2018 年末，雅居乐多元化业务已经形成物业、环保、商业、房管、教育、代建6 大业务内容，由专业团队管理。尽管2018 年多元化业务占营收比例有所提升， 但是与 2017年业绩会上所提出的201

12、8 年预计可增长到14%-15% 仍存在较大差距。图：雅居乐2018 年营收分布情况酒店 , 1.3%投资物业 ,物业 , 3.8%0.3%环保 , 1.1%地产 , 93.5%地产物业酒店投资物业环保数据来源：企业业绩公告、CRIC目前来看， 物业和环保是雅居乐未来增长力较足的两大业务。首先物业方面， 雅生活已于今年2月成功独立上市， 根据最新企业公布数据，2018 年雅生活营收为33.8 亿元，较去年同期增加91.8% 。截止至 2018 年末雅生活在管面积1.4 亿平方米，较 2017 年底增长 76.3% ；合约面积 2.3 亿平方米，同比增长82.2% ，其中来自于第三方开发商的项目

13、合约面积为1.1 亿平方米，占总合约面积的46.3% ，充分说明雅生活外拓能力。2018年共实现毛利润12.9 亿元，同比增长118.4% ，毛利率38.2% 。得益于物业管理行业稳健的特点，未来雅生活将持续为雅居乐提供稳定的收入贡献，另外结合行业集中度持续提升的市场形势及雅居乐大力并购的经营力度，可以预计未来雅生活的业务仍将保持快速增长。环保方面， 同样是得益于持续的收并购操作，雅居乐环保业务实现了巨大飞跃。2018 年雅居乐环保收入约为人民币6.1 亿元，同比增长199.8% ，经营利润1.97 亿元，同比增长685.1% 。另外雅居乐环保的危废处理、水务处理及一般固体废物处理业务均实现了

14、迅速稳健的增长，且目前危废处理已经处于行业领先地位。由于我国环保业务起步较晚，加以近年政府对环保工作的大力支持，因此环保业务营收不但非常稳健且发展空间较大，此外环保行业还具有净利率超30% 的高收益优势。随着雅居乐对环保的持续投资，短期内环保业务仍将有快速的业绩增长，未来环保同样将成为集团的重要收入来源之一。6房企业绩之 年报系列点评表：雅居乐部分多元业务情况业务板块发展情况物业雅生活集团独立上市， 目前在管面积 1.4亿平方米， 18年全年营收 33.8亿元，同比增加 91.8%环保危废处理国内龙头企业，18 年营收 6.1亿元，经营利润1.97 亿元教育致力于提供学前教育、中小学教育、高等

15、教育、培训教育及国际教育的硬件配套，为物业增值建设主营建筑工程总承包、园林景观、家居装饰业务，已拓展70 多个城市，承接工程数量300 个商业将酒店营运和物业投资业务及社区商业、文旅商业、购物中心等业务整合房管新成立业务，主营贯穿设计报建、建造管理、成本管控、品牌输出、产品营销业务，幵已成功构建政府代建、商业代建、资本代建等分部数据来源： CRIC从整体上来看，短期内地产业务仍将是集团营收的最主要来源，但是地产的增长已逐步进入缓行期，主要是在保证收益的前提下稳健增长。盈利能力处于行业前列水平，整体债务风险不大。多元业务中物业管理运营已经成熟，但是仍有充足的增长空间，环保业务投资效果开始显现，且仍处于爆发式增长阶段。房管、代建等业务短期之内在营收端贡献不会太明显。但是企业仍有几个方面需要调整：缩减永续债规模势在必行。不计入资产负债表的80 多亿的永续债帮助企业交出了一份漂亮的财务报告