学校物业服务管理方案

1、湖 南 工 业 职 业技 术 学 校物 业 管 理 方 案1 / 争做到业主方满意，公司满意，自己满意。在物业服务的过程，我将积极与校方相关部门沟通，了解他们的需求。在物业管理运作中，将根据“精干、高效、层次明晰、减少管理环节”的原则，确定直线职能式的管理架构；根据“湖南工业职业技术学校”的需求特点，提出合理的人员配置方式；在人员管理上，确立“竞争上岗、激励约束、量化考核、首数晋升和尾数淘汰”的“四机制”原则；在人员培训方面，确立“全员培训、梯级培训、全过程考核”的培训方针，提高各类人员的综合素质，造就一支“思想合格、素质优良、管理有方、服务周到”的员工队伍。力求全面提升“湖南工业职业技术学校

2、”的管理品位。1、秩序良好的需求一要求，校园秩序的好坏，直接影响师生的工作、学习质量。因此，满足师生的良好秩序需求将是管理工作的重点。2 / 2、环境需求一个良好、舒适的工作、学习环境，是对我们物业管理工作的基本要求。3、精神需求随着生活水平的不断提高，除“衣、食、住、行”之外，师生对住宅的人文文化大氛围。理具体措施：1、整体设想及策划的确立原则目标明确，共建精品；精心管理，周到服务；以人为本，持续改进；诚信经营，满意达标。2、高标准、高水平管理的措施、组建专业化、高素质的员工队伍选派具有丰富管理经验和出色管理能力的管理人员，以及技能熟练的操作层员工，确保物业管理服务人员的高素质。3 / 在员

3、工管理方面，将采取尊重人、教育人、帮助人这种“以人为本”的管理方式，透过这种“人性化”的管理及时了解掌握员工的心理活动和思想状态，将自觉奉献”的工作精神，并且将其充分体现在各个岗位各项作业的具体实践中。品质建设工程，确保服务品质的完善和零缺陷。3、创造优美舒适、文明、洁净环境的设想、安全管理服务建立一套治安防范紧急反应系统是必不可少的。日常管理中，我们将采取“物域 24 小时的消防安全、车辆进出有序、无责任安全事故。4 / 环保性服务用品等措施，宣传环保知识，引导在“湖南工业职业技术学校”的师生（师生）重视环保事业，积极行动，从自我做起，爱惜环境，共同营造整洁、舒适的工作和生活环境序号 指标名

4、称 国标 管理指标 管理采取的主要措施1实行全员管理，每一位员工都有责任对生意见，接受师生监督。2严格审核绿化工作计划，内容包括时间绿化 要求和质量标准。1 98%以上完好率 3根据各种植物的生长特性，制定科学的日常养护、维护计划，并结合实际情况认真实施；根据周围的环境和人文特点修剪具有艺术性的造型。4每周对绿化工作完成情况、工作质量进行检查、考核。5 / 1采用合理、科学的作业方式，给师生营造一个良好的工作环境。2垃圾分类处理，日产日清，封闭转运，杜绝二次污染。清洁2 98%以上 3定期进行消杀，区域内无白蚁、蚊蝇、鼠保洁率害。4杜绝乱张贴现象。5管理人员每日巡视检查卫生保洁质量情况，发现问

5、题及时协调处理。1充分利用闭路监控等智能化系统并执行24 小时秩序维护巡查制度，实行固定岗、巡到人防、技防、物防相结合。2成立应急小分队，处理应急事件。3建立湖南工业职业技术学校施工人员档治安案3 0 件发生率工作牌，并经查验方可放行。5对秩序维护人员实行准军事化管理，加强对秩序维护人员的培训和考核。6对秩序维护人员工作进行严格检查。6 / 1实行全员义务消防员制度，根据湖南工业职业技术学校的实际情况制定消防应急作法规的宣传教育。2实行 24 小时消防值班制度。3消防工作责任到人，日常巡查与定期检01火灾 查相结合。4 以 0发生率 4装修、动火作业实行严格的申报、审批下制度，并进行跟踪、巡查

6、管理。5充分利用火灾自动报警系统和消防系统火灾事故的发生。6 消防设施设备的使用方法。每年 1以“师生至上、优质高效”为服务准则，有效 0.5以2 竭诚为师生提供一流的服务投诉率 下以下 2加强与师生的沟通，了解师生的愿望和5 要求，满足师生的需求。投诉 95% 3设立24小时投诉电话和服务网站。100%处理率 以上 4接到投诉，及时记录并处理，同时建立档案，跟踪处理结果。7 / 管理人员 6 专业培训 100% 合格率 位培训和定期的培训。1每半年做一次师生意见调查，将征询到物业管 7 理服务 95% 95%以上 施，并将处理结果予以公布。满意率 2服务中心主任每周主持召开工作例会，总结经验

7、教训，不断提高服务水平。1严格执行巡视检查制度，及时纠正和制止各种违章行为。2利用停车场管理系统对车辆进行有效监管。违章8 100% 3通过师生手册、宣传栏等，加强对有关处理率而避免和杜绝违章的发生。4实行违章处理跟踪制，对违章事件及时处理，处理后记录归档备查。 8 / 共享，四是培养每位员工的团结协作精神，构筑具有高度团队凝聚力的集体。 1 1 2 1 3 5 4 1 5 6 2 7 1 8 1 人岗位设置 岗位要求 岗位职责服务中心主 大专以上学历，具有物业管理中级证书，从事物业 负责服务中心全面工9 / 任 管理多年，有过商业项目的管理经验，具有丰富的 作及与外部协调工作构想，有一定的凝

8、聚力；具有内审员资格，熟悉ISO9001 质量管理体系。协助主任做好校区内秩秩序维护班 退伍军人，有物业管理资格证书，有3 年以上秩序序维护工作，负责部门长 人员管理、培训工作退伍军人优先，男身高1.75 米以上，女1.60米以 负责校区公共秩序维护员上，身体健康。 秩序和车辆管理负责校区公共场保洁员 工作勤快，能吃苦耐劳，年龄 50 岁以下所清洁及保洁工作负责校区范围内绿绿化工 专业技术强，熟悉各种植物的养护常识化养护、消杀工作等 具备良好的思想素质，讲求社会公德和职业道德； 热爱物业管理工作，追求卓越，勇于创新，勤奋敬业，具有奉献精神； 管理人员持物业管理资格上岗证；工程技术人员持劳动部门

9、统一颁发备注的资格上岗证；秩序维护人员以退伍军人为主。 身体条件达标。所录用人员无传染性疾病、无刑事犯罪记录、品行端正、有从业经历和熟练计能。 / 的员工培训方针，将培训计划贯彻到每个岗位上，制订了不同级别、不同专业、构建一支具有多方面综合素质的人才队伍。为了把湖南工业职业技术学校项目管理成为长沙市高校高品质物业的典范，工具备全面的物业管理素质要求，从而实现预期的管理目标。1、梯级培训原则 理论联系实际，学用一致； 专业知识技能培训与文明礼仪培训兼顾； 全员培训与重点培养相结合； 严格考核，择优奖励。2、培训期员工聘用入职后，安排15 天左右的入职培训期，期满后对员工进行重点分类培训及实操训练

10、。3、培训内容 服务知识员工的职业道德规范、礼仪服务、仪容仪表、言行举止、人际交往、社区文化等。 物业管理知识与技能物业基础知识，物业管理服务方法与技能，物 ISO9001：2000 质量体系基本知识、程序应用、具体操作方式等。 法律知识物业管理条例、物权法、合同法、湖南城市住宅物业管理 / 条例、公司规章制度等。 安全消防知识校区治安、交通、消防的基本知识，防范不良因素的方法，安全意识等。 校区情况“湖南工业职业技术学校”的基本情况。 交际常识与沟通技能等。 项目物业信息本项目物业管理服务硬件概况。 项目物业管理信息本项目物业管理服务方法与质量目标，物业管理服务内容、标准，公众制度等。 物业

11、管理风险规避。 物业管理企业信息等。4、培训方式 时间安排为脱产、半脱产、双休日全职培训； 具体方法采取程序式教学、示范讲座、情景教学与专人指导相结合的形5、培训目标塑造一支具有持续学习能力和工作适应能力的、能够勇于创新的、能够不术学校物业的同时，为后续的物业管理服务工作做好人力资源储备。、确保新员工培训率 100%，培训合格率98%。、管理人员持证上岗率 100%。 / 、员工年度培训率 100%，培训合格率 98%。1、岗前培训新员工入职一个月内必须参加公司人力资源部组织的职前培训，培训结束用。2、岗位培训新员工入职三个月内必须参加由服务中心或部门组织的岗位培训，掌握所从事岗位的必备知识及

12、基本物业管理法规。3、激励培训、转正培训员工经过二个月岗位试用后，需参加公司统一组织的转正培训，它可以对员工二个月试用期内所掌握的岗位知识进行巩固，使员工顺利通过转正考核。、晋级培训对表现突出的，拟晋升到高一级职位的员工所进行的培训，这也是公司为了选拔人才进行的一次考核。4、专题培训、专业培训以物业管理知识、相关法律法规、质量体系文化或物管案例等为主题进行的培训。主要由相应专家、学者或同行优秀人士担纲主讲，达到拓宽视野、相互学习、沟通交流、提高认识的目的。、特殊培训 / 为了体现本公司的特色服务，我们将根据湖南工业职业技术学校物业的使了解特殊岗位的特殊服务要求及必备知识。四、主要员工岗位职责

13、服务中心主任岗位职责1、组织、领导全体员工完成湖南工业职业技术学校物业服务中心承担的各项工作任务；2、制订各项规章制度、各岗位职责、工作标准；3、根据公司的管理目标编制湖南工业职业技术学校物业管理方案；4、负责实施员工管理目标责任制；5、检查指导各岗位的工作，督促员工切实履行各岗位职责，遵守各项规章制度和安全操作规程；6、努力学习与物业管理有关的业务知识和技能，熟悉物业结构和师生基本情况；7、负责与外部的协调工作，加强合作与交流；8、定期检查和总结工作，努力提高管理水平和工作效率；9、负责员工的政治思想工作，教育员工遵守国家法律、法规及社会公德；10、树立“服务第一、师生至上”的思想，做好精神

14、文明建设工作；11、年终认真总结全年工作，接受公司及师生年度任期考核；12、处理投诉，完成上级领导交办的其它工作。 秩序维护班长岗位职责1、秩序维护班长是服务中心主任在秩序维护工作中的参谋和助手，具体负 / 责校区辖区内的安全管理、消防管理、交通管理工作的安排、落实；2、主持安全管理工作例会，准确传达服务中心的指令；3、制定部署秩序维护的工作计划，及时向主任汇报工作情况，负责对秩序维护员的考核，并对不称职者提出处理意见；4、负责拟定安全管理培训计划，并具体组织实施；5、对区内发生事故亲自组织调查处理，受理有关安全管理工作的投诉；6、不断巡查，督促各岗哨，及时纠正违章违纪情况，对秩序维护进行日常

15、业务培训和考勤、考核； 秩序维护门卫（秩序维护员）岗位职责1、负责对“湖南工业职业技术学校”的出入秩序进行管理；2、文明礼貌待人，能果断处理事情；3、统一着装、佩戴工牌，姿态端正，工作时间不允许吸烟或吃零食；4、对进入校区的来访人员，按规定程序办理来访手续，指导来访人员按规定路线行进；5、坚守岗位，服从统一调度，不随意换岗，玩忽职守；6、严格执行各项规章制度，发现问题立即处理，并通知上级领导；7、积极参加学习，精通本岗位的业务，每半年进行一次全面考核；8、完成上级领导交办的其它任务。 巡逻秩序维护员岗位职责1、熟悉和掌握湖南工业职业技术学校基本情况； / 3、遵守交接班制度，不得迟到、早退、擅

16、离职守，做好各种记录；4、掌握一般救护知识和紧急应变能力；5、负责重要接待任务的安全工作；6、负责“湖南工业职业技术学校”内消防设施、设备、器材的检查管理工作；7、管好车辆的进出、停放，维护湖南工业职业技术学校的安全秩序；8、疏导进出车辆，保证道路畅通；9、经常巡查车辆停放情况，检查车辆装备和配件有无损坏，发现可疑情况及时采取有效措施进行处理；10、发生紧急事故，迅速赶到现场，立即处理，及时汇报；11、严格要求自己，遵纪守法，按服务中心各项规章制度办事，讲究文明，举止端庄，礼貌待人；12、完成上级领导交办的其它工作。 保洁主管工作职责1、负责小区各个栋位保洁工作的全面管理；2、制定学校月度保洁

17、工作计划、消杀计划；3、对各个保洁员的工作每日进行检查、指导，并做好相应的记录；4、及时向汇报保洁工作，完成主任交办的其他工作。 保洁员岗位职责1、负责清洁范围内的清洁工作，确保达到清洁质量标准；2、维护责任区卫生，劝阻和制止不卫生，不文明的现象和行为；3、完成上级交办的其他任务。 / 绿化工岗位职责1、熟悉物业区域内的绿化面积和布局、花草树木的品种和数量；2、熟悉土壤性质，掌握季节性绿化植被的栽培技术；3、对花草树木定期培土施肥，除杂草和病虫害防治，修枝剪叶、浇水，保持植被的良好长势；4、正确使用剪草机等配套设备，做好日常维修保养工作；5、检查、记录、报告绿化和树木情况，及时处理违章，及时制

18、止任何故意破坏绿化的行为；6、完成上级交办的其他任务。1、服务规范、礼貌服务中心员工在任何时间、地点，均应使用礼貌用语，做到“请”字当头，“谢”不离口。、细致想师生之所想，做师生之所做，从一点一滴做起，直至师生满意。、热情真诚对待师生，热情服务大众，竭力为师生提供方便。、耐心认真、耐心倾听师生的要求与心声，不厌其烦，尽全力为师生解决问题。、进取 / 积极进取，完善自我，追求卓越，领行业之先。、创新不落俗套，不断创新，争创名牌，最优服务。2、仪容规范、保持饱满的精神状态，以旺盛的精力投入工作；、员工上班时应仪容整洁、仪表端庄；、员工工作牌一律端正地佩戴在左胸前；、上班时间员工应着装统一，男性管理

19、人员一律穿黑色皮鞋及深色袜子，女员工佩带的饰物应端庄典雅，员工一律不准纹身；、男员工应每日修剪胡须，发不盖耳，不得剃光头、留长指甲；女员工头发应梳理整齐，不得做怪异发型；、女员工不得浓妆艳抹，避免使用味浓的化妆品；、保持口腔清洁，上班前不吃异味食物。3、举止规范、说话得体，表达准确，语言文明；、举止大方，与人交谈时应耐心倾听，双眼平视，不要左顾右盼；职务或姓名；、有客来访时，应主动相迎问好，先请客人入座后，自己方可坐下，来客告辞时，应起身移步相送；、站立时双脚与肩同宽，双手自然下垂，肩平、头正，双眼平视前方，挺 / 胸、收腹；、注意走路姿势，在楼道内行走脚步要轻，不得奔跑；内，若进去时门是关住

20、的，出来时应随手把门轻轻带上；、进出办公室，应主动上前一步先拉开门，请同行的师生、领导或客人先行；、对师生或来访人员提出的询问、疑难、要求、意见，要耐心倾听，有问、严禁使用电话聊天，未经批准一般不准打私人电话；4、语言规范 日常用语、您好！ 、欢迎您！ 、您请进！、您请坐！ 、请稍候！ 、让您久等了。、请您慢走！ 、谢谢！ 、再见！ 询问用语：、请问您有什么事吗？请问您有什么指示？ 、请问您找哪一位？、我能为您做点什么？ 、您有什么要求吗？、您请讲！ 、请您再说一遍好吗？ / 答复用语：、很高兴为您服务！ 、这是我们应该做的。 联系用语：、您好，湖南工业职业技术学校服务中心! 、您有什么要求请

21、尽管吩咐！、我们随时听候您的吩咐！ 、请您多提宝贵意见！、多谢您的指导！ 、您请放心！ 水、吐痰、乱扔果皮，纸屑，废物等破坏公共环境卫生的行为及时劝止。维护工作。 / 果跟踪确认等步骤进行调查分析，制定对策，定期对老鼠、蚊、蝇及白蚁等有害生物进行消杀，以防治有害生物的滋生和各种不同类型灾害发生，通过“清洁、改造、消杀、隔离”等步骤使内、外环境得到改善。无缺口，更换垃圾袋后应清洁垃圾桶内外壁，保持卫生、洁净、干燥。洗手间的地面、大小便器，每天必须彻底冲刷，除掉一切污渍，进行有效灭菌处理，及时保洁。保持洗手间空气无异味，清洁洗手间工具材料应专用，清洁完毕，清洁工具应清洗干净。应避免在工作、休息和用

22、餐时进行清洁作业，如有需进入领导办公室作业，才能用钥匙开门。作业时应避免发出大的响声，同时作业应小心，不得碰撞桌、椅等物件， 严禁翻阅台面的资料、记录，摆弄摆放物品，作业完毕出门时，应随手带关门，并通知保洁绿化部主管检查工作效果，作好记录。1、在作业的全过程应严格遵守的基本操作规范，既走路轻、讲话轻、操作轻、敲门轻。 / 2、严格遵守的职业规范，既不该进入的地方不进入，不该动的地方不动，不该看的不看，不该问的不问，不该说的不说。序号 项 目 工 作 周 期 工 作 标 准花岗石、大 每天拖地二次，每季度晶面处理 保持干净，无污渍、无尘迹、无1理石地面 一次，垃圾随脏随扫。 痰渍，地面明洁如镜、

23、光亮如新每天拖地二次，每月清洗一次， 无杂物、无积水、无污迹、无痰2 一般地面垃圾随脏随扫。 迹，保持洁净、现本色。墙面 无积灰，无污渍、污点，蛛网，3天花板 洗一次 每天（2 米内）抹尘一次，每月4 瓷砖内墙面 光亮、无尘、无污渍全面刮洗一次门页门洞、窗框、窗槽每天抹尘 玻璃明亮，门页门洞、窗框、窗5 窗户、门 玻璃外侧面每月清洗一次 无污渍。玻璃门、窗 随时保洁、清抹，每周用清洁剂6 玻璃台、玻 手印、无污点,门上贴物保持整清洗一次璃桌 洁。随时保洁、清抹，每周用清洁剂7 各类镜面 洁净、光亮，无任何污迹、尘迹清洗一次 / 每天拖楼梯踏步一次，抹扶手一 台阶无杂物、污渍、水渍，楼道8 楼梯

24、次 天花板、墙 每周清抹一次，每月用清洁剂抹9 灯、灯具 一次各层电梯前 地面每天清拖二次，每月清洗一无灰尘、无污渍，楼梯口杂物箱10 室地面、墙 次，墙面每天擦拭（2 米内），整洁 。壁 每月全面刮洗一次卫生间内玻 每天用玻璃清洁剂清刮一次,随11 无水渍、无污迹、无手印璃镜面 时清抹保洁大、小便器 每天清洗、消毒三次，发现水锈12 无杂物，保持瓷器的明洁光亮、及洗手盆 及时用除锈剂清除洗手台面无积水、无污渍卫生间门、 每天抹尘一次，每周清除污渍一 干净无尘、无污渍，地面保持干13 隔断板、地 次，地面每周冲洗一次，垃圾随 爽，无污渍、无垃圾、室内无异面 时清除 味桶体干净光亮，无污渍、无垃

25、圾果皮箱、垃 每天清倒垃圾一次，清抹表面一14 附着物，桶内垃圾不得超桶口，圾箱 次，每周洗刷一次无虫、蚁等,无过分异味。其他器材设 以洁净手指摸去无明显尘迹，无15 随时保洁，每天擦抹一次施 清洁用剂的残留痕迹楼顶、天沟 每周清扫一次，每月对设施抹尘16卫生 一次（遇暴雨、冰雪等情况对楼 / 顶、天沟及其它下水沟渠、管道 无堵塞通畅情况进行巡视，及时排除积水、积雪）六净”既路面净、路沿净、人行道净、树坑净，墙根净、雨水口17 路面、墙角 垃圾随脏随扫净；及时清除道路垃圾、积水、积雪。每天抹尘一次,用带金属保养剂 无尘、无指印无污渍、无乱张贴18 各类指示牌的抹布擦拭 物随时清除杂物、枯叶，每

26、天抹尘 表面无尘渍，盆内无杂物、无枯19 花盆一次 叶20 开水器 每天抹尘一次，每季清洗一次 表面光亮、无尘、无污渍防火门、消21 随时保洁，每天抹尘一次 无尘、无污渍火栓无纸屑、无果皮、无杂物、无枯22 绿化带 垃圾随脏随扫枝、无积水下水道、留23 泥井、化粪 每半年清理一次 保持畅通池1、工作时间必需穿工作服，服装整洁并佩带工作牌。 / 入,不该动的地方不动,不该看的不看,不该问的不问。3、清洁工具应严格区分，如办公室用抹布、公共区域用抹布和卫生间用抹4、清洁工具应严格区分，如办公室用抹布、公共区域用抹布和卫生间用抹5、室内公共通道每天定时通风，保持空气新鲜。6、强化自我保护意识，防止工

27、作摔伤，在高处作业一定要有两人以上。7、垃圾装塑料袋内封闭运送。建筑垃圾与生活垃圾应分开。1、灭鼠：污水井，卫生间，停车场，地下室，属慢性药物，对人畜无害。2、消灭蚊、蝇：用家虫清等药喷洒蚊、蝇。主要喷洒在角落，污水井，停车场，卫生间，垃圾池，地下室等。用灭害灵对管道井进行蚊、蝇消杀。3、消灭蟑螂：10%爱克宁，奋斗呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到喷洒下水道，沙井，污水井蟑螂藏身的洞穴、缝隙，角落、墙角等处。室内用蟑败灵杀蟑螂，放置于柜内、台内、桌边等。4、消杀白蚁： / 利用其生活习性和活动规律找巢，用 15%柏松饵剂放置在白蚁经常出没的地方，白蚁接触后死亡。做法：用毒死蜱、灭蚁灵进行诱杀、毒杀

28、一次。5、消杀注意事项：消杀用药水、药物应由专人保管，以免无关人员接触发生事故每次消杀前要以通知的形式告知，说明消杀范围、内容、注意事项等，以免意外发生。1、不锈钢用品清洁程序先用沾有中性清洁剂的毛巾抹擦不锈钢表面。用金属除污剂除污。用干毛巾抹净不锈钢表面。拭抹。清洁剂时应适量。2、仿石地砖清洁程序日常清洁、保洁每日数次。 / 件、地面。每半月全面清洗一次地面，清洗时间在办公室下班后。3、灯饰清洁程序首先应关闭需清洁灯饰的电源。用浴帽或塑料布将灯头罩好，并用橡皮圈缠紧。在所清洁的灯饰下铺好布块。洁干净后，用装有清水的喷壶进行喷洗。用毛巾将灯头罩抹干，待完全干后方可拆除浴帽或塑料布，打开电源。4

29、、晶硬处理程序工作指示牌、拖把、晶硬粉、K2 处理剂。将晶硬粉、K2 按比例调和至糊状，均匀倒在清洁干净的需处理的花岗石地面上。时，喷清水磨，重复磨洗 5 次以上，再过清水（用自动洗地机清洗地面）2 遍，等地面干燥后，再用高速抛光机抛光。 / 复平滑明亮，光泽度明显提高，令石面保持完美，历久如新。5、玻璃清洁程序用玻璃铲刀铲除玻璃上的污迹，但应注意操作，防止划伤玻璃。将粉头（补水器）套在伸缩杆上，浸入已稀释的玻璃水，沿玻璃面上下抹洗。清洗完毕后，用玻璃刮均匀刮除玻璃上的水分（玻璃刮应与玻璃保持450水器）和玻璃刮均应横向作业。用干毛巾抹去残留水迹，并将溅于地面的水抹干净。6)清洁工作作业规程7

30、)清洁设备操作规程按照湖南天环物业管理有限责任公司质量管理体系文件（TH-WS-07-08）实施。保洁人员划分责任区，明确责、工作内容，每月评论一次，每月总结一次，期抽查。面检查。3、保洁主管：每天随时巡视、检查各岗位工作质量，每天检查次数不少于 / 两次，遇应急事项及时到达现场、采取措施和向领导汇报。 工作，确立了“人防为主，技防为辅、全面防范”的治秩序维护理思路，制定切实可行的安全消防防范措施，确保管理无盲点，治安无事件。1、建立一支高素质的秩序维护组秩序维护组建设按“高标准、严要求”的指导思想，严抓招聘、培训、上关系，秩序维护员全部招聘专业学校毕业生和退伍军人。定期组织秩序维护员进行政治

31、思想教育及物业管理知识和业务技能的培训，工资、职位挂钩的机制。2、秩序维护管理目标要求、实施 24 岗联合防范，做好点、线、面的配合与互动，确保无治安死角。段，并随时对巡逻进行有效监控。 / 推销、广告张贴及拾荒等现象。3、所有在岗秩序维护员都须配备对讲机，发现异常情况及时汇报、沟通，确保无重大刑事案件、火灾或交通事故；其他重大责任事故发生率低于 1，事故处理及时率 100%。1、秩序维护工作规程固定岗 24 小时三班制：出入口、停车场、公共场所、空置位及重点部位：24小时三班制巡逻岗 消防设施：2 次/周装修监管：2 次/天工作安排 法律法规：2 次/月物业管理知识：1 学习培训 军事训练：

32、3 次/周演练：1 次/月重大演习：1 次/年检查日常记录表突击检查有无违章停车检查项目与处理方法检查项目检查有无漏电、漏水、漏气现象检查有无脱岗、睡岗现象检查消防设施的记录情况对突发事件处理的方式、方法和结果考核标准按照 ISO9001 质量体系标准进行日检、周检和月检，对不合格项发出整改通知书2、治秩序维护理工作流程图交 接 班常 规 控 制 突发事件 客户信息 违规行为 / 奔赴事发现场 详细了解并记录 劝阻、阻止、制止设 人 物1、校区出入口 24 小时站岗值勤。2、对重点区域、重点部位每 1 小时至少巡查 1 次；配有安全监控设施的，实施 24 小时监控。3、对进出校区的车辆实施证、

33、卡管理，引导车辆有序通行、停放。4、对进出校区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告师生委员会和有关部门，并协助采取相应措施。秩序维护员交接班（1）接班人员必须提前 10 分钟到达岗位接班，在相互转换岗位时，须认真做好岗位工作记录。（2）交接时要将本班工作情况详细交待给下一班，以便下一班开展工作。 / （3）交班人员将公物转交下一班，并在工作记录栏上，由交接人双方签名确认。（4）发现问题，交接双方须当面说明。如果交班人离开后，接班人才发现属于上一班问题的，应立即报告领班或主管处理。（5）交接班须正点、守时，非特殊情况，不得超时接

34、班。（6）接班人未到，交班人不得离岗，否则由此产生的一切后果由交班人负责。岗位值班人员必须着统一制服、佩带胸牌，做到整齐、清洁，仪容端庄精神饱满。值班期间不允许做与工作无关的事情（吃零食、抽烟、听音乐、看报刊杂各项工作。护员巡逻签到表进行如实签到。在巡查过程中做到耳听、眼看、鼻闻、手动，踪，必要时报告领班。如发现违规行为及时制止；当发生突发事件(火灾、打架斗殴)时应立即报告领班、主管或服务中心领导后快速到达现场，并第一时间采立即上前制止和处理。 / 序，秩序维护服务用户满意率达 95以上；2、杜绝重大伤亡事故、入内盗窃事故和设备、设施损坏事故；3、贯彻“以防为主”的方针，做到所属管理责任的刑事

35、案件和火灾事故发生率为零；4、制定各类突发事件及应急救援方案，危险处设有明显标志和防范措施；6、保障辖区内交通秩序良好，消防通道畅通，预防交通事故的发生；7、车辆进出必须登记、引导停放，车辆带大型物品出校区时，需到服务中心办理放行手续，凭放行手续出场；8、在辖区内禁止鸣笛、车速超过15 公里/小时等影响校区安全和环境等行为。（一）、门卫工作程序1、岗位实行 24 小时值班制；行、服务热情周到；3、值班室内物品摆放整齐、室内整洁、地面无烟头、纸屑；4、对外来人员进行认真盘查，做好来访登记和接待工作，严格控制闲杂人 / 员进入；5、做好岗位值班记录，记录要完整、详尽，相关记录有领班或主管签阅意见；

36、6、物品进出要检查、登记，尤其是大件物品出门须出示服务中心签字认可的出门条，方可放行。（二）、巡逻工作程序1、岗位实行 24 小时不定期巡逻制；2、值班员在巡查中，按规定对校区内公共区域、公共设施等进行巡查，巡查完毕后，作好记录；3、各区域的巡查路线按事先规定徒步检查，并按照要求进行签到；4、值班员在巡逻过程中，要针对可疑情况，做细致的分析检查；5、在巡逻过程中，如果发现存在安全隐患，应立即采取措施消除，一时不能消除的马上报告领班、主管或服务中心领导；6、若发现违规、违法行为的，要立即制止，必要时扭送公安学校处理，值1、对进出校区的车辆登记出入，力争做到准确无差错；2、根据实际情况安排值班员指

37、挥车辆停放到位；3、设立停车标识，划定停车区域，规范停车秩序；4、提醒司机遵守停车相关规定及其它注意事项；5、对停车道路、车辆停放、公共设施等进行巡查；6、发现车辆漏水、漏油，车门、车窗未关好等情况时，应立即报告领班， / 联系车主，看护好车辆。值班员不得翻查车内物品，应待车主到场，自行检查和关闭车门。联系不到车主的，应在领班的监督下，关闭车门、车窗，将情况做相关记录，并报服务中心；序。1、服务中心主任：负责指导并每两天一次不定期抽查秩序维护部各岗位的工作，进行考核。2、秩序维护班长：每天随时巡视、检查各岗位工作质量，每天检查次数不导汇报。3、秩序维护领班：每天随时巡视、检查各岗位工作质量，每

38、天检查次数不导汇报。4、公司质量管理部按每月对秩序维护服务质量进行全面检查和考核。 为保持环境美观，根据学校园林绿化的特点，制订绿化服务目标、工作制度、工作计划、工作程序和考核标准，使绿化服务工作标准化、规范化，并按如 / 下基本原则进行工作：坚持绿化、美化和环保建设相结合的方针。1、消除养护工作对学校的影响。2、学校周边绿化维护保养。1、美化环境好的管理、生长状态得到拓展或抑制。管理方法和修剪整形措施。种植、防治虫害以及越冬保暖等各环节进行专业养护，以保障绿化栽植的成果。2、优化环境规范、更新、改造及提高空气质量、降低环境噪声等优化环境方面的建议，在得到批准后实施。3、保护环境对擅自移树、砍

39、伐、任意采摘花果、攀折树木及践踏、损坏草坪的行为予 / 施；对于属园林部门保护的名贵花木、古树，须经园林部门批准后，方能砍伐和移栽。1、草坪保洁率、绿化完好率、纯度都达99%以上，虫害的树木不超过树木总数的 2%。树木二级分枝、枯枝不超过树木总数的 2%。2、所有植物生长态势良好，无明显病虫害，及时修补、扶持和补苗。3、修剪及时，造型整齐、优美，各类乔木都悬挂树牌。4、绿化围栏设施无缺损，绿化建筑小品无损坏。5、绿化档案齐全，有工作动态记录。6、争创省级 “花园式单位”等相关称号。1、草坪质量管理标准项目 管理要求 质量标准生长季（非雨季）每2 1、质量标准淋水 天 1 （1）草地无石块、纸屑

40、、垃圾等杂物，雨季）每周 12 次。 保洁率达 99%以上。 / 1 绿化完好率达 99%以上。草坪修剪后薄施 1 次 （3）清除杂草，无明显高于15cm 的杂施肥 草，草地纯度达 99%以上。庆期间追施叶面肥或 （4）草坪灌溉应适时、适量，务必灌好草坪增绿剂。 生长季每 20 天修剪 1 应根据草坪的生长状况而定，肥不伤草，次，留茬高不超过 长势优良。修剪 （5）草坪草生长旺盛，根据不同草种的剪 1 次。 草坪种植三年后每年 剪，整齐一致。疏草打孔1 次。 （6）草地嫩绿，及时进行病虫害防治，每月喷施广普性杀菌 无烂草、感病草。条虫药 1 （7）注意防风排涝，暴风雨过后 12 小 时，草地无

41、 1 以上积水。喷药 求利用周末或下班时激性强或中等毒以上农药。随时人工拔杂草或周除杂草期性进行药剂喷杀。2、草坪各生长阶段养护的技术要求 / 生长阶段 管理要求在养秩序维护理上，重在水、肥的管理，春贴防渍，夏贴防晒，秋冬贴草防风保湿。一般贴草后一周内早晚喷水一次，并检查草二周后视季节和天气情况一般二天喷水一次，以保湿为主。施肥植后一周开始到三个月内，每半月施肥一次，用13%的尿素液恢复长满阶结合浇水喷施，前稀后浓，以后每月一次亩用 46 斤尿素，雨段 810 除杂草，早则值后半月，迟则一月，杂草开始生长，要及时挖草除根，挖后压实，以免影响主草生长。新植草地一般无病虫，无需喷药，为加速生长，后

42、期可用 0.10.5%磷酸二氢钾结浇水喷施。植后第二年至第五年是旺盛生长阶段，观赏草地以绿化为主，所以重在保绿。水分管理，翻开草茎，客土干而不白，湿而不渍，一年中春夏干，秋冬湿为原则。施肥轻施薄施，一年中 49 月少，两头多，每次剪草后亩用 24 斤尿素。旺长季节，以控肥控水控制长速，否则剪草次数增加，养护成本增大。剪草，是本旺长阶段阶段的工作重点，剪草次数多少和剪草质量的好坏与草地退化和养护成本有关。剪草次数一年控制在 810 次为宜，29 月平均每月剪一次，10 月至下年1 月每二月剪一次。剪草技术要求：一是草高最佳观赏为 610 厘米，超过 10 厘米可剪，大于 15 / 检查剪草机动力

43、要正常，草刀锋利无缺损，同时捡净草地细石杂物。三是剪草机操作，调整刀距，离地 24 厘米（旺长季节低 35 厘米，不漏剪。四是剪后及时清净草叶，并保湿施肥。植后 610 年的草地，生长速度有所下降，枯叶枯茎逐年增多，在高温多湿的季节易发生根腐病，秋冬易受地志虎（剃枝虫）为害，工作重点，注意防治病虫为害。据观察，台湾草连续渍水三天开始烂根，排干渍水后仍有生机，连续渍水七天，90%以上烂根，几乎无生机，需重新贴草皮。渍水 12 天烂根虽少，但排水后遇高温多湿有利病菌繁殖，导致根腐病发生。用托布津或多缓长阶段 菌灵 8001000 倍，喷施病区 23 治根腐病效果好。高龄地老虎（剃技虫）在地表把草的

44、基部剪断，形成块状干枯，面积逐日扩大，为害迅速，造成大片干枯。检查时需用拨开草丛才能发现幼虫低龄用药，一般用速扑杀800 倍泼一周后开始恢复生长。缓长期的肥水管理比旺长期要加强，可增加进行根外施肥。剪草次数控制在每年 78次为好。1、乔木养护质量管理标准项目 管理要求 质量标准 / 淋水 2 无枯木残叶，无凌乱枝条和冗长枝叶。季）每半月 1 次。 （2）适时适量浇水、松土、施肥，采用早春施有机肥或复合 施肥 肥 1 56 月 面。追施复合肥 1 次。 30cm / 每年12月至次年2月 杂物，土面不板结，透气良好。 及时剪去干枯枝叶和病枝，保持造型优 匀。对树冠适当整形保持 早发现早处理，无明

45、显病害枝。两个月修剪一次外形， （6）及时补植，力求苗木、规格等与原 有的接近。修剪老化枝叶枯黄面积达2/3 壳在底部开裂达 1/3应严格保护主干顶芽及时清清修枯黄的叶因折断等枯黄的枝呈。 / 每月喷施广普性杀菌条虫中药 1 虫害进行针对性防治。喷药 要求利用周末或下班刺激性强或中等毒以上农药。2、乔木管理的技术要求项目 管理要求乔木树型高大，根系发达，根深幅广，施肥的次数，植后三年内，每年的春、夏、秋初各施一次，每次用复合肥 12kg，小树少肥水管理 施，大树多施。施肥的方法是：小树结合松土施液肥，大树在冠幅内地面均匀开穴干施。浇水掌握不干不浇，渗透地表，一次浇透的原则。绿化林木，通过艺术设

46、计，认真管理，使之有稀有密，有型有款，错落有致，是绿化成功的关键之一。乔木要求树干笔直挺拔，不树型管理要过早拔掉种植时的固定拴护杆，以免引起树杆弯曲。成年大树及时锯掉不规则的树枝，对冠幅大，叶多枝小的挡风枝不锯掉，否则，遇大风雨会折枝断干，严重时会将树连根拔起造成损失。乔木种植初期都适合植物的生长要求。但随着时间转变，有些植修剪方式物过高过大，树冠连在一起。使下面的花草植物得不到充分的光照，包括绿地草坪严重缺光，造成花草生长不良。缺少光照起不 / 到消杀作用，病虫害发生严重，在管理上带来很大的难度。这时就需要对树冠进行疏枝引光，才能有益下边花草的生长。又有达到疏枝引光的目的。待确定好需要修剪的

47、枝条后，最好用高枝剪站在梯子上操作，便于观察修剪后的效果。修剪时先剪除内生枝、枯枝、病枝最后疏枝定型。大型乔木一般适合于重剪，重剪一般称为截：A、轻截：剪除当年生枝条 1/5-1/4修剪程度B、中截：剪除一年生枝条长度的 1/3-1/2C、重截：剪除一年生枝条的 3/4-2/31、绿篱、模纹灌木养护质量管理标准项目 管理要求 质量标准生长季（非雨季）每 （1）造型绿篱轮廓清晰，棱角分明，线条周 23 次；非生长 整齐，修剪后残留的枝中应及时清除干净。淋水季（非雨季）每半个 （2）绿篱侧面垂直，平面水平，无明显缺月 12 次。 剪漏前，无崩口，脚部整齐。早春或入冬 前施有 （3）每次修剪原则上不

48、超过上一次剪口，机肥或复合肥 1 次； 已定型的绿篱新枝留高不超过 5 厘米。施肥生长季每两 个月追 （4）片植绿篱修剪应有坡度变化，但坡度施复合肥 1 次。 应平滑，不能有明显交接口。 / 每年开春前 将高度 （5）绿篱内生出的杂生植物、爬藤等应及压到定高点重剪 1 时予以连根清除。修剪 次；生长季每 25 天 修剪 1 次。每月喷施广 普性杀菌虫药 1 虫害进行针 对性防喷药 许使用刺激 性强或中等毒以上农药。2、绿篱、模纹灌木养秩序维护理的技术要求项目 管理要求绿篱、模纹灌木要不断修剪，肥水条件要求较高，施肥原则是：肥水管理 基肥足追肥速，以氮为主，磷钾结合，群施薄施。必要时还进行根外施

49、肥。水分管理，保湿为主，表土干而不白，雨后排水防渍，修剪的作用：一是抑制植物顶端生长优势，促使腋芽萌发，侧枝修剪生长，形体丰满，利于修剪成型。二是加速成型，满足设计效果。修剪的原则：从小到大，多次修剪，线条流畅，按需成型。一般 / 的绿篱设计高度为 60150 厘米，超过 150 厘米的为高大绿篱至 30 35的时间：当次修剪后，清除剪下的枝叶，加强肥水管理，待新的枝叶长至 46 厘米时进行下一次修剪，前后修剪间隔时间过长，绿篱会失形，必需进行修剪。中午、雨天、强风、雾天不宜修剪。修剪的操作：目前多采用大篱剪手工操作，要求刀口锋利紧贴篱面，不漏剪少重剪，旺长突出部分多剪，弱长凹陷部分少剪，直线

50、平面处可拉线修剪，造型（圆型、蘑菇型、扇型、长城型等）绿篱按型修剪，顶部多剪，周围少剪。定型修剪：当绿篱生长达到设计要求定型以后的修剪，每次把新长的枝叶全部剪去，保持设计规格形态。模纹灌木的修剪要抑制平面高度，保持植物色块的设计规模，色块线条流畅。项目 管理要求合理的冬灌既能保证植物地上部分吸收充足的水分，又能保护地下根系抵抗干燥多风的冬季，一般地温高于 5时，植物根系吸冬灌工作 5前浇一次透水，冬灌作业宜于 12 月初完成。有不少需寒性较差的树种，如铁树，对此类树种应实施必要的根根际培土际培土、枝叶覆膜等防冻保暖措施。根际培土要覆盖根茎部，早及枝叶保护春回暖后要予扒开以防止根茎腐烂。 / 作业科目 作业方法除草最好在杂草发生之初，用手连根拔掉，杂草多的用锄头将草根一起刨掉，此时杂草根系较浅，入土不深，易于去除，否则日后会和花草争夺养份。锄草时间最好在杂草开花之前，不然一次人工除草结仔后，需多次清理，即费时又费工，甚至数年后才能清除。一些多年生杂草根扎得比较深，每年春天萌芽前必须用锄头将根部一起清除。大面积的草地用喷雾器将化学杀草药物喷洒在杂草上，一般数小时后就可以死亡，然后除去草根，提高工作效率。有效的除草剂有数十种，包括无机化合物和有化合物制品。后者应用较好，药性杀伤力强，所用剂量小。生产上文学广泛应用生长刺激素除杂药物除草津、敌草隆