房地产开发项目中存在问题及对策研究

1、房地产开发项目中存在问题及对策研究第一页，共22页。目录绪论房地产开发项目管理中存在的问题房地产开发项目管理问题对策研究案例分析结论第二页，共22页。研究的背景随着我国社会经济的持续稳定快速发展，城市化进程不断加快，作为城市化的基本标志之一，房地产的开发建设如火如荼。现如今我国房地产开发项目中，由于项目本身存在复杂性与庞大性，往往涉及到许多专业部门，在房地产开发过程中项目管理这项工作也变得更加重要。项目管理计划管理组织管理协调管理控制管理 图1第三页，共22页。研究的内容与目的笔者主要从三个阶段（图2）结合我国现行的房地产开发企业的管理模式，进而找出房地产开发过程中管理方面的问题，从房地产运营

2、企业前期、中期、后期的各个阶段项目管理内容进行研究、总结，进而提出有针对性的意见，帮助企业了解自身不足，改进企业管理模式，增强企业的竞争力。确保以最少的人力，物力等投资，来获得最大的经济，社会，环境效益。项目管理阶段策划阶段设计阶段施工阶段 图2第四页，共22页。存在的问题前期策划不完善项目初期融资困难设计阶段不够重视技术管理人员素质整体水平不高施工过程中问题及竣工验收不规范第五页，共22页。一.前期策划不完善房地产项目方案的确定是关乎整个项目是否成功的第一步，房地产在项目确定之前是需要从项目的全过程上进行审度的。1.单一追求某一阶段的优势。2.未对其做项目前期策划所必要的市场调查、消费者心理

3、分析、项目定位及运作、直至物业管理全过程的工作。3.项目建议书、可行性研究报告、初方步设计文件等，没有严格按照国家规定标准、方针、政策进行编制。第六页，共22页。二.项目初期融资困难1.开发投资资金 项目投资资金巨大，且多数为竞拍所得土地，地价款支付要求时间紧，给开发商造成严重的资金压力 2.项目启动维护资金 项目实施动工之前支付给施工方及甲供材料方一部份的工程预付款，但是开发商已将资金一部分用在地款上。第七页，共22页。三.设计阶段不够重视1.外观设计随波逐流2.设计质量低、设计深度达不到要求3.项目施工设计方案脱离现场施工第八页，共22页。第九页，共22页。四.技术管理人员素质整体水平不高

4、1.专业管理人员数量少。2.资格证书配备不齐全。3.管理人员管理方面存在于过于年轻化。4.建筑工程管理人员的知识量却有着很大的局限性。第十页，共22页。五.施工过程中问题及竣工验收不规范1.管理过程中协调性不强。2.施工现场管控不到位。3.片面的追赶工程进度。4.施工工艺不规范。5.竣工验收不规范。第十一页，共22页。第十二页，共22页。第十三页，共22页。房地产开发项目管理问题对策研究完善前期策划，加强市场调研增强融资能力，建立资金管理制度重视设计图纸提升技术管理人员整体素质规范施工工艺及竣工验收制度，加强项目监管第十四页，共22页。一.完善前期策划，加强市场调研1.准备可行性研究报告、初方

5、步设计文件，严格按照国家规定标准、针、政策进行编制。2.对当地政府的相应政策进行了解，分析当地的风土人情和文化信仰、了解当地百姓的消费需求及消费能力、开发土地的周边环境及交通环境、人口密集度的调查及当地人口与外来人口的结构变化。3.做好项目前期的市场定位和产品研究第十五页，共22页。二.增加融资能力，建立资金管理制度1.增加自身的融资能力，盘活现有资金，建立资金管理制度2.施工过程中按节点支付工程进度款。第十六页，共22页。三.重视设计图纸初步设计过程中最重要的就是各个专业的设计图纸的精确性，提升设计图纸的质量，加大设计深度。1.开发商应聘请有多年现场经验的深化设计人员及团队进行施工图纸的设计

6、，多结合日后现场的实际情况深化图纸2.设计图纸应以施工现场为基础，第十七页，共22页。四.提升技术管理人员整体素质1.定期进行人员培训，规范对技术、管理人员的执业资格管理2.项目负责人的要求要严格审核，在掌握必备的专业知识外，还需要具备与时俱进，不断创新的观念3.管理人员定期的进行绩效考核制度。第十八页，共22页。五.规范施工工艺及竣工验收制度，加强项目监管。1.施工方案的确定要在项目施工前大致确定好。2.开发商应严格规范施工过程中按图施工的技术要求，按图施工。3.用例会方式控制好对施工进度与施工质量的掌握。4.规范好竣工验收制度。第十九页，共22页。案例分析无锡金匮大观在无锡市一处较为知名的房地产开发项目，它地处于无锡滨湖区新政府周围，是无锡新政府城市规划新一代的商业中心。该项目在初期是定价接近20000元每平方米，在该楼盘开售之后，并没有项目初期策划时预想的顺利，甚至一度被评价最不具有性价比的楼盘之一。前后差距非常之大。无锡金匮大观开发项目的优势： 1前期策划完善。2重视产品宣传，产品设计合理无锡金匮大观开发项目存在的问题：1.项目融资出现困难。2.施工工艺水平不过关,产品质量不合格第二十页，共22页。结论 房地产企业总体来说正在不断的迈向规范化，科学化的管理模式正在不断的应用到项目开发中，房地产开发项目中的每一个阶段中存在的问题对于项目而言都是