房地产开发及经营概论

1、房地产开发及经营概论第一页，共34页。项目一：房地产开发与经营概述第二页，共34页。 房地产概述 房地产业 房地产市场 房地产经营第三页，共34页。 任务一 房地产概述一、房地产及其相关概念和含义1、房地产（Real Estate) 房地产是房产和地产的统称，是指土地和定着于土地之上的永久性建筑物、构筑物、附属设施，以及与上述物质有关的权益及由此所衍生的权利。第四页，共34页。房地产构成房地产房屋附属设备建筑物土地土地使用权房屋所有权房屋构筑物（权利部分）（实物部分）第五页，共34页。房地产以土地和房屋设施作为其存在的物质形态。房地产作为财产的一种形态，必然涉及权属关系。房地产产权为不同所有者

2、占有。房地产以其不能做物理运动为基本特征，因此也称之为不动产。第六页，共34页。不动产1、地产养力用地及其财产权利富源用地及其财产权利承载用地及其财产权利2、房产住宅房屋建筑及其财产权利非住宅房屋建筑及其财产权利与房屋建筑有关的城市基础设施建筑及其财产权利房地产3、非房屋建筑及其财产权利4、与土地尚未分离的农作物、林木等5、财产综合体第七页，共34页。用途1、房产分类在建工程（期房）建成后的物业（现房）居住用房商业用房工业用房特殊用房开发程度（竣工验收）空置入住仓储用房第八页，共34页。2、土地分类生地：是指未进行征地补偿的新区土地。毛地：是指未经拆迁安置补偿的旧城区土地。熟地：是指已经具备“

3、七通一平”“五通一平”或“三通一平”建设条件的土地。用途开发程度（土地一级开发）工业用地商业用地绿化用地特殊用房仓储用房居住用地交通用地市政公共设施用地第九页，共34页。二、房地产的构成1、物质形态构成房地产的物质主体包括三个部分：土地（建筑地块）房屋（建筑物）房屋附属设备第十页，共34页。（1）土地(land) 指土地及其上下一定的空间和附着于土地的各种基础设施的总和。 当拥有了一块特定的土地后，所有者既拥有了使用其表面的权利（表面权）。又拥有钻探或者开挖其表面以下部分的权利（地下权），还拥有使用其上面空间的权利（领空权）。 第十一页，共34页。土地的核心问题： 土地是谁的？ 怎样合理利用土

4、地？我国个人购买的房地产的土地和房屋归谁所有？ 第十二页，共34页。 根据我国1982年宪法规定，在中华人民共和国境内城市土地归国家所有，农村土地采取集体所有制，城市郊区土地除法律规定属于国家所有的以外，一般属于集体所有。 第十三页，共34页。我国土地使用权土地使用权取得方式：划拨和出让土地使用权出让方式：招标、拍卖、挂牌。第十四页，共34页。 国家规定土地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地、商业、娱乐、旅游用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年。第十五页，共34页。 我国有关建筑物安全的规定房屋建筑物按照结构的不同其寿命周期及使用年限，或称为折旧年限分别为：钢结

5、构70年、钢混结构60年、砖混结构50年、砖木结构40年、简易结构10年。第十六页，共34页。二、房地产的特性：1、位置固定性（不可移动性）2、使用长期性*经济寿命：在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间。*自然寿命：房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构建和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间第十七页，共34页。二、房地产投资的特性：*房地产的经济寿命与其使用性质相关。*注意：税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策来确定的，并不一定和房地产的经济寿命或自然寿命有关。第十八页，共34页

6、。土地的基本内涵：坐落：所处的区域和具体地点，国家、地区、城市、区域、地点。面积：依法确认的面积。形状：通常用图（如宗地图）来说明。地势：地势高低、自然排水情况、被洪水淹没的可能性等。周围环境、景观第十九页，共34页。利用现状：现状用途；土地上有无建筑物、其他附着物。产权状况：土地使用权（国家、集体、出让、划拨）；剩余年限、是否可续期；有无抵押或典当；产权是否有争议等。地质和水文状况：地基的承载力、地下水位的深度基础设施完备程度和土地平整程度第二十页，共34页。三通一平：水通、电通、路通和场地平整。五通一平：给水、排水、供电、通信、道路和场地平整。七通一平：给水、排水、供电、供热、供气、通信、

7、道路和场地平整。九通一平：给水、中水、排水（雨水、污水）、供电、供热、供气、通邮、通讯（电话、计算机）、道路和场地平整。第二十一页，共34页。国有土地使用权证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证（建设工程开工证）商品房销（预）售许可证住宅质量保证书住宅使用说明书五证二书第二十二页，共34页。是证明土地使用单位或个人使用国有土地的法律凭证，受法律保护。由市国土房管局直接填发。是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经位置和范围符合城市规划城市规划行政主管部门确认建设项目的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。 没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能

8、领取房地产权属证件。！第二十三页，共34页。4、房地产业是政府财政收入的重要来源：土地出让金，营业税、所得税、市政配套费、契税、房产税等，有些城市已占50%以上。5、房地产是财富的最主要表现形式：所形成的固定资产占同期固定资产总值的50%以上，财富的75%是不动产。第二十四页，共34页。（二）房地产业是国民经济的支柱性产业 一个产业成为支柱产业一般应具备四个条件：一是在国民经济发展中有着举足轻重的地位；二是其增加值对国民经济的贡献较大，能为政府提供大量收入，一般对国民经济的贡献不低于5%；三是符合产业结构演进方向，有利于产业结构优化；四是产业的关联度强，能带动众多相关产业的发展。第二十五页，共

9、34页。1、房地产业属于生产要素产业，既提供空间场所，又提供生活资料、发展资料和享受资料。2、房地产业对国民经济增长的贡献度较其他行业更大，更能推动国民经济发展。在一些发达国家和地区，房地产业在国民经济中所占的比重达到1020%。北京已占10%左右，上海在7%。全国平均也超过4%。在外来投资中，房地产业的比重占25%左右。3、房地产业的关联度强，它所带动的前向产业和后向产业，不仅数量多、范围广，而且还能够带动其他行业质量的提高。这种关联作用是全方位、多层次的。第二十六页，共34页。（三）房地产业的发展可加快城市化进程，加快城市建设步伐1、加快城市规模的扩张，增加城市建设用地，加快旧城改造。2、

10、通过税收增加财政收入，提供城市建设资金。3、向城市提供道路、通讯、电力、给排水等基础设施，学校、医院、体育场馆等公共设施和宾馆、商场、娱乐场等服务设施。第二十七页，共34页。（四）房地产业的发展可改变城市面貌，优化生态环境1、建设高标准的居住小区，建筑风格优美，绿化率高，配套齐全。2、旧城改造，拆迁破旧的住宅和有污染的工业厂房，代之以新的居住小区和商务用房。3、农民向城市集聚，减少对生态环境的压力和破坏。第二十八页，共34页。（五）房地产业的发展可优化居民的消费结构1、住宅商品化的条件下，住房消费已经成为居民家庭消费中非常重要的组成部分，个人住房消费已成为消费热点。2、个人购房成为住房市场的主

11、流，比例已高达90%以上。第二十九页，共34页。（六）房地产业的发展有利于培育和完善市场体系1、房地产既是生产要素又是生活必需品，单价和总价都较大，能扩大市场总量规模。2、交易规模的扩大和交易水平的提高在很大程度上会扩大市场总规模，激发市场的活跃程度。3、此外，房地产业还有利于创造就业，落实城市规划，促进土地资源的合理配置和利用。第三十页，共34页。房地产业的行业特点：（一）房地产业易受政策影响且与法律制度密切相关1、房地产涉及到的利益关系和法律关系比较复杂，需要众多的政策、制度和法律来规范。2、主要政策：土地供给政策，住房政策，金融信贷政策，财政税收政策，行业投资政策。第三十一页，共34页。（二）房地产业是一个区域差异大的行业1、由于房地产的位置不易移动，故易受区域因素的影响。2、一个区域由于所处的位置不同，区位条件差异极大，社会经济发展水平参差不齐。因此决定了每一个区域房地产业发展水平的差异和政策及管