商业银行模拟实训报告-万科地产

1、精选优质文档-倾情为你奉上精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业专心-专注-专业精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业商业银行经营模拟实训报告摘要：本文通过商业银行经营模拟实训，站在房地产企业的一方，遵守银行以及相关的监管部门的规则和银行间的业务往来，来完成企业的成本费用预测以及通过招投标来实现土地和房产的充分利用，来达到企业利润最大化的问题。通过实训，本企业不断总结经验和教训，不断改进融资方法，最终使本企业损失减到了最小。关键词：房地产企业 融资 决策管理 盈利能力分析Abstract: Through commercial bank operation simulation tra

2、ining, we standed in the real estate enterprise party and abided by the bank and related regulatory rules to complete the business cost forecasting and bid to realize full utilization of land and property, finally to make the enterprise profit maximization .Through the training, the company constant

3、ly sum up experience and lessons, constantly improve the financing method, finally make the loss to a minimum.Key words: real estate enterprise financing decision-making management profitability analysis 目 录 TOC o 1-3 h z u 正文5三、心得体会四、 结语注：除“目录”两字外，其余字体均为五号宋体字引言目前我国房地产业存在融资压力大，房地产业项目投资大，融资压力大，一般都会出现

4、土地多或者是订单过多，不容易实现供求平衡。银行对房地产贷款的政策的变更，更加重了房地产企业的融资压力。我国房地产企业内部融资主要是自有资金。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行企业债券、银行贷款等。同时融资渠道单一，主要是银行贷款和发行企业债券。房地产开发资金很多来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。 为了减少房地产企业融资投资问题，以及费用成本的管理和银行政策的调整，做出相应的改变策略和措施，来使本企业的利润最大化，即使损失，也要将损失减到最小，不断积累经验，不断提高和改进，最终才能使企业可持续发展。所以，本文就围

5、绕企业如何来经营，以及经营过程中遇到的问题是怎么决策和改进的，在最后是怎样使企业的损失减少到最小的分析进行了一个简单的总结，为以后从事相关的职业打下了基础。同时在做企业的运营时，本企业也遵循了房地产企业的以下规则： （一）筹集资金和有效使用资金，监督资金正常运行，维护资金安全，努力提高公司经济效益。 （二）做好财务管理基础工作，建立健全财务管理制度，认真做好财务收支的计划、控制、核算、分析和考核工作。 （三）加强财务核算的管理。（四）监督公司财产的购建、保管和使用，配合综合管理部定期进行财产清查。 （五）按期编制各类会计报表和财务说明书，做好分析、考核工作。 (六) 公司以负债形式筹集资金，须

6、努力降低筹资成本，同时应按月计提利息支出，并计入成本。（七） 现金的管理：严格执行人民银行颁布的现金管理暂行条例，根据本公司实际需要，合理核实现金的库存限额，超出限额部分要及时送存银行。（八） 银行存款的管理：加强对银行帐户及其他帐户的保密工作，非因业务需要不准外泄，银行帐户印签实行分管、并用制，不得一人统一保管使用。（九） 公司的营业收入包括手续费收入、其他营业收入等。营业收入要严格按照权责发生制原则确认，并认真核实、正确反映，以保证公司损益的真实性。（十） 公司在业务经营活动中发生的与业务有关的支出，按规定计入成本费用。成本费用是管理公司经济效益的重要内容。控制好成本费用，对堵塞管理漏洞、

7、提高公司经济效益具有重要作用。（十一） 成本费用开支范围包括：利息支出、营业费用、其他营业支出等。具体为;1、 企业均为房地产开发企业，可开商品房和别墅，除此外无任何资产、负债和利润，固定资产不提折旧。 2、 各房地产企业于各年年初向监管部门递交商品房和别墅的报价，监管部门制定本年度供地计划。房地产企业通过下面公式竞标获 得土地 ：本年度供地计划竞标费/本年度行业投入的土地费*本年度供地计划 。每块土地必须在两年内开工，本实训忽略房屋的预售和建筑时间，即当年建安成本发生时，当年就可实现销售收入。两年前获得的，但未开工建设的土地将被政府没收。房地产企业之间可以转让竞标得到的土地，但双方均需按转让

8、土地金额的 10%向政府交纳土地出让金。 3、 各房地产企业的订单由自己递交的报价和投入的广告费决定，所能得到的商品房和别墅的订单分别为：（本年度投入的广告费/本年度行业投入的广告费）*【（本年度商品房的总需求*本年度行业的商品房平均报价）】/本年度递交的商品房报价（本年度投入的广告费/本年度行业投入的广告费）*【（本年度别墅的总需求*本年度行业的别墅平均报价）】/本年度递交的别墅报价其中， 投入的广告费对订单的影响持续 2 年时间， 但上一年投入的广告费在下一年只能发挥 10%的效应。企业之间可以按房屋的行业平均报价转让订单，但转让方需以转让金额的 10%向监管部门交纳转让金。若本年度建成房

9、屋的套数小于订单数， 需按未能交付订单金额（每套房屋的市价未能交付的订单数）的30%向监管部门交纳违约金。 4、 各房地产企业实现的销售收入本年度每套房屋的市价交付的订单数本年度行业平均报价经济系数交付的订单数。其中每一年度的经济系数由监管部门根据宏观经济形势来确定，第一年的经济系数为 1.2。 5、 各房地产企业所有的收入均为应收账款，需要经过贴现才能获得现金，应收账款不计提坏账准备，贴现利率由企业和银行双方协商确定。 6、 各房地产企业之间不能有资金借贷行为。但连续盈利一年以上且无任何违规记录的企业可以发行债券，期限均为一年，融资金额不得超过该企业上年净资产的 2 倍，附息由市场资金供求关

10、系决定。企业债必须通过一家商业银行承销。 7、 各房地产企业不提取公积金，不分配股利。 8、 各房地产企业在每个会计年度需根据项目的经营情况计算出企业的现金流，并填制资产负债表和损益表，以此为依据向商业银行申请贷款。实战经营过程万科地产房产收益表（第一年）别墅商品房售价576万/套售价138万/套每套成本（；单位：万）每套成本（单位：万）土地250土地50钢材10钢材5建安费60建安费20景观费50景观费10销售税57.6销售税13.8广告及管理费22.47广告及管理费22.47成本合计439.6成本合计121.27总获利545.6总获利1438.78总计（第一年）项目单位：万销售收入1420

11、0利息收入142总收入14342成本（单位：万）钢材470建安费1960景观费1060广告费1000管理费1000土地竞标4000购买土地1000销售税851.4总成本11341.4所得税372.65手续费750违约金360转让费400利润1117.95 在第一年的运作中，别墅跟商品房的售价分别为576万跟138万，而我们拿到手上的订单为别墅4套，商品房86套，销售收入应为576*4+138*86=14200万，而总成本为11341.4，利润就有14200-11341.4=2858.6，但是由于实践经验不足，导致购买的土地不足，而拿到订单过多，我们不得不转让29套商品房，付了400万的转让金，

12、还有12个商品房的订单不能完成支付了360万的违约金，另需支付银行750万手续费，收到142万，所以实际只得2858.6-400-360-750+142=1490.6，而所得税是25%，所以税后利润为1490.6*0.75=1117.95，从表中可以看出每套别墅的利润为136.4万，商品房为16.73万，利润应为136.4*4+16.73*86=1984.38而不是1011.45，其中的差额正是由于土地竞标跟购买土地造成的。万科地产每套房产收益表（第二年）别墅商品房售价952.2万/套售价288万/套每套成本（；单位：万）每套成本（单位：万）土地585土地117钢材10钢材5建安费60建安费2

13、0景观费150景观费30税0税0广告及管理费44广告及管理费44成本合计849成本合计216总获利206.4总获利2808总计（第二年）项目单位：万销售收入13136.4利息收入135.67总收入13272.07成本（单位：万）钢材215建安费900景观费1470广告费800管理费1000土地竞标4000购买土地3000销售税0总成本11385所得税258.0175手续费750利息支出105利润774.0525而在第二年的运作中，别墅跟商品房的售价分别为952万跟288万，而我们拿到手上的订单为别墅2套，商品房39套，销售收入应为952.2*2+288*39=13136.4万，而总成本为113

14、85万，利润就有13136.4-11385=1751.4，加上利息收入手续费135.67万，扣除支付银行的105万利息费用和750万手续费，所以实际只得1751.4+135.67-105-750=1032.07，而所得税是25%，所以税后利润为1032.07*0.75=774.0525，从表中可以看出每套别墅的利润为103万，商品房为72万，利润应为103*2+72*39=3014.4而不是774.0525，其中的差额是由于土地竞标跟购买土地造成的。万科地产每套房产收益表（第三年）别墅商品房售价1134万/套售价367.2万/套每套成本（；单位：万）每套成本（单位：万）土地720土地144钢材

15、10钢材5建安费60建安费20景观费150景观费30税0税0广告及管理费68广告及管理费68成本合计1008成本合计267总获利252总获利2605.2总计（第三年）项目单位：万销售收入11815.2利息收入118.85总收入11934.05成本（单位：万）钢材150建安费640景观费1080广告费900管理费1000土地竞标4000购买土地3500销售税0总成本11270所得税0手续费750利息支出0利润-86.15在第三年的运作中，别墅跟商品房的售价分别为1134万跟367.2万，而我们拿到手上的订单为别墅2套，商品房26套，销售收入应为1134*2+367.2*26=11815.2万，而

16、总成本为11270万，利润就有11815-11270=545，加上利息收入手续费118.85万，扣除750万手续费，所以实际只得545+118.85-750=-86.15，由于利润为负，所以不用缴纳所得税，从表中可以看出每套别墅的利润为126万，商品房为102万，利润应为126*2+102*26=2904，但是由于土地竞标跟购买土地的费用投入较大，账面上看着入不敷出，最后亏损86万，但实际上我们在预计地价会持续上涨，所以采取一种“抢地不抢单”策略，以保证土地还有盈余，使后几年可以在土地上节约成本。 总计（第四年）项目单位：万销售收入6773.52利息收入81.6总收入6855.12成本（单位：

17、万）钢材95建安费420景观费750广告费800管理费1000土地竞标4000购买土地2800销售税0总成本9865所得税0手续费750利息支出0利润-3759.88第四年由于地价的持续升高，建房成本的提高，经济系数的下降以及我们继续的采取“抢地不抢单”的措施，这一年导致我们的亏损达到3700万。不过到第四年的时候，我们手上已经有4.5亩地，即下一年可以大幅度减少买地跟竞标土地的费用，从而增加利润。总计（第五年）项目单位：万销售收入13109.4利息收入125总收入13234.4成本（单位：万）钢材190建安费780景观费1230广告费5000管理费1000土地竞标100购买土地3000销售税

18、0总成本11300所得税100手续费750利息支出558利润526.4 最后一年，由于我们手上积累的大量土地，所以在广告费上我们投入了5000万，准备抢夺订单来使手上的土地得到充分使用，在土地竞标上只是象征性地投了100万进去。结果让我们没料到的事，其他企业也跟我们一样，导致5000万广告费虽然拿到了4亩地，但是100万却拿到了1.5亩地，结果又多出了3000万购买土地的费用以及导致了2亩地没有半大得到充分使用，最后利润只有526.4万。总体上，本企业最后是亏损，但是通过不断的经验总结和决策的改进，使企业的损失减到了最小。如果相关条件在充足些，可能本企业也会实现盈利。心得体会经过五年的经营，我

19、们公司剩余资产还剩八千多万九千来万，有所亏损。但是还剩地3.8亩。最主要的有以下几点原因：首先，我们经营方式太过极端，特别是第三四年，为了最后的盈利我们采用的是前几年采用放利行为，因为我们预计地价要涨，所以第三四年我们采用的是多用钱来抢地，并且把订单用来限制了，所以第三四年我们的成本很高，而且由于订单原因，所以我们第三四年处于很大的亏损状态。为的是最后一年不抢地，不争地，利用这些土地来节约掉大部分的成本，让公司得到最大盈利。而且我们还有个想法，那就是降低报价来获取订单，这样我们的广告费会低很多。但是：在讨论战略的时候争论太过激烈，被别的企业听到了，结果他们采用了与我们一样的方法，把整个行业的报

20、价压了下来，利润低了很多。而且抢地效果也不理想。其次，整个行业太过不完善，钱太多，所以导致竞标价完全高于地价太多。而且完全不用考虑整个行业的发展问题，只需要考虑抢地问题，所以整个行业形成了一个恶性竞争，那就是导致整个行业地价成本占了房成本的一半以上，成本下不来，报价必然上去，利润也不能保证，也会导致整个消费市场的需求严重缩水。这毕竟不是现实，有刚性需求在里边，所以导致整个行业的利润都在下降，而且成本常年居高不下，利润也很难上去，所以整个行业都走入了一个歧途，采用我的经营方式很难走下去，也使我的经营方式在最后亏损。再次，经营规则的不完善，按照我的想法，最后一年我们不竞地，没有地的入账，4亩多地完

21、全够我们最后一年的经营，而且不竞地，也少了土地成本的几千万，最后一年土地成本高达一千万一亩，三亩多地的入账，而且是最后一年，为了最大可能的利用完所有的地，我们必须把土地报价进一步降低，而且投入更多的土地费用，特别广告上边，边际效益呈递减趋势，所以整个成本比我预算高了一半以上，加上两个投入，直接经济损失也就是至少4-5千万，所以最后的亏损在整个现实生活中，完全能让我们把前面损失补齐并有大把盈余的。如果我提前知道每年必须抢地，那我会在前面几年尽量把土地利用完全。这样广告成本和管理成本平摊下去会低很多。而且我会利用哪一年比较高的利润那年把订单与土地都采用外购，使自己利润最大。当然，这些只是经营理念上

22、边的，让我们经济损失的原因，在整个过程中我们也出现了很多不该的错误。 首先，第一年的时候，不知道如何处理报价的问题，使得自己的报价完全低于了自己的修建成本，所以第一年处于一个亏损状态，后来根据集体报价的均价来确定的卖出价格，使我们公司第一年有所盈余，但是没考虑啥景观效益这些，所以这个收益太低，仅仅六百来万，还有广告费投入太多，因为报价太低，所以效果太好，所以转让订单和违约也占了利润的很大一部分。而且最不该犯的一个错误是我自己去央行结账，而且把钱带回了公司，所以这是这里边犯的最大一个错。 其次，我们做的那个利润表，是根据每栋房平摊下去的，所以没做出一个严格的利润表，导致央行在查账对账和我们整个做账中都出现了不小的差异，因为平摊下去的每个我们都没把剩余的地算进去，而又是当年发生了的成本在利润表中不摊下去，所以，这其中的差异比较大。所以最后的整个利润表重新做了一遍，还严格按照相关监管机构的规定，被扣了分。第三，为了方便，我们选择银行的时候只在一个银行，所有业务全由它组织，而且其中有其他银行给我们更优惠的政策我们也为了方便而没有去选择，还有再算银行方面的支出时是根据我们自己的表格来做的，并没有去银行拿支出凭证，所以，导致公司和银行之间的最后余额上有一定差别，不过相对其他企业来说，我们和银行的对账时相对比较接近的，说明我们相关的记账程序还是做得好的。第四，在一些有多位小