1-物业公司经营中的法律风险及应对方案

1、物业公司经营中的法律风险及 作为物业业管理行行业的公公司，在在日常的的经营活活动中存存在着诸诸多的法法律风险险，为了了帮助从从事物业业管理工工作的同同事了解解这些风风险，采采取正确确的处理理办法，以避免免或减少少给公司司造成的的损失，将这些些风险作作以下罗罗列，并并从法律律角度给给出相应应的处理理办法，作为大大家工作作中的参参考，并并欢迎大大家将方方案中未未涉及的的物业管管理问题题提出，以便作作出补充充。前言言主要内容物业管理理中常见见的十类类法规问问题（一）物物业管理理欠费问问题（二）装装修问题题（三）小小区出入入管理制制度问题题（四）停停车场有有关的问问题（五）盗盗窃造成成业主财财产损失失

2、问题主要内容物业管理理中常见见的十类类法规问问题（六）住住宅改商商业用房房问题主要内容物业管理理中常见见的十类类法规问问题（七）小小区内业业主人身身伤害问问题（八）保保安人员员打架斗斗殴问题题（九）业业主大会会与业委委会有关关问题（十）劳劳动用工工问题1-存在问题2-法律规定3-存在风险4-应对措施方案流程一、物业业管理欠欠费问题题未入伙业业主拖欠欠物业管管理费时时，物业业公司应应采取哪些些措施，预防在在追收时时陷入被动？存在问题1一、物业业管理欠欠费问题题一、物业业管理欠欠费问题题物业管理理费从业业主入伙伙之日开开始计收收，如需需整改才才具备入入伙条件件的，从从整改后业主入入伙之日日开始计计

3、收。法律规定未入伙业业主拖欠欠物业管管理费时时，物业业公司应应采取哪哪些措施施，预防防在追收收时陷入入被动？一、物业业管理欠欠费问题题在发展商商通知入入伙后，部分业业主因种种种原因因未收楼楼，一旦旦这些业业主拖欠欠物业管管理相关关费用，物业公公司起诉诉时业主主常以没没有接到到入伙通通知不知知何时入入伙作为为抗辩理理由，物物业公司司若拿不不出相关关证据证明业主主收到入入伙的通通知，法法院往往往判物业业公司败诉。法律风险未入伙业业主拖欠欠物业管管理费时时，物业业公司应应采取哪哪些措施施，预防防在追收收时陷入入被动？一、物业业管理欠欠费问题题为防止该该情况出出现，在在发展商商登报公公告入伙伙时间时时

4、物业公公司管理理处即应应收集当当天的报报纸存档档，入伙伙两个月月左右时时，对未未入伙业业主，物物业公司司管理处处应及时时向发展展商及邮邮局收集集通知业业主入伙伙的特快快专递详详情单及及签收回回执（邮邮局只保保存六个个月）、其它形形式的通通知，业业主身份份证等，这能有有效避免免将来对对欠物业业管理费费的业主主起诉时时诉讼资料料缺乏的问问题。应对措施未入伙业业主拖欠欠物业管管理费时时，物业业公司应应采取哪哪些措施施，预防防在追收收时陷入入被动？一、物业业管理欠欠费问题题业主不交交物业管管理费、水费、电费、本体维维修基金金及上述述款项滞滞纳金时时物业公公司是否否可以采采用停水、停停电的方式催催缴？2

5、存在问题一、物业业管理欠欠费问题题一、物业业管理欠欠费问题题物业管理理区域内内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电电视等单单位应当当向最终终用户收收取有关关费用，物业管管理企业业不是供供应方，仅是接接受供应应方委托托代收前前款费用用，不能采用停止止供水、供电方方式催交交上述费费用。法律规定业主不交交物业管管理费、水费、电费、本体维维修基金金及上述述款项滞滞纳金时时物业公公司是否否可以采采用停水水、停电电的方式式催缴？一、物业业管理欠欠费问题题当出现业业主不交交上述费费用，特特别是在在一些没没有抄表表到户、管理处处代垫水水、电费费的小区区，管理理处往往往为了方方便，采采用停水水停电的的办法逼逼迫

6、欠费费业主交交费，可可能会造造成业主主家中养养的热带带鱼死亡亡、食物物变质或或其它难难以预料料的损失失，若是是对商场场停电造造成的损损失更大大，这些些情况出出现后若若形成诉诉讼，则则我司可可能败诉诉并赔偿损失。业主不交交物业管管理费、水费、电费、本体维维修基金金及上述述款项滞滞纳金时时物业公公司是否否可以采采用停水水、停电电的方式式催缴？法律风险一、物业业管理欠欠费问题题当出现业业主拒交交上述费费用时，管理处处可与公公司法律律顾问沟沟通，商讨具体的催催费办法法，沟通通后认为为需起诉诉处理，应以书书面报告告形式上上报公司司批准，按照律律师列明明的清单单或在EIP平平台点物物业公司司进入行行政人事

7、事部法律律事务栏栏，查询询拖欠物物业管理理费案件件需求资资料，按按要求准准备相应应的诉讼讼资料交交律师起起诉处理理，但在在诉讼过过程中也也要加强强追收。业主不交交物业管管理费、水费、电费、本体维维修基金金及上述述款项滞滞纳金时时物业公公司是否否可以采采用停水水、停电电的方式式催缴？应对措施一、物业业管理欠欠费问题题物业管理理欠费超超过2年能否追回回？3存在问题一、物业业管理欠欠费问题题一、物业业管理欠欠费问题题物业管理理欠费的的诉讼时效为2年。法律规定物业管理理欠费超超过2年年能否追追回？一、物业业管理欠欠费问题题业主欠物物业管理理费超过2年时，若物业业公司在在2年内内主张过过权利，则诉讼讼时

8、请求求就能得得到支持持，若物物业公司司没向业业主主张张权利(方式包包括起诉诉、发催催款函)，诉讼讼时对超超过两年年的部分分法院不不予支持持。法律风险物业管理理欠费超超过2年年能否追追回？一、物业业管理欠欠费问题题如一个业业主欠2年“另”1个月月的物业业管理费费，物业业公司现现在开始始起诉，对超过过2年的的部分,即1个个月的哪哪部分法法院不会会支持,对2年年内的物物业管理理费法院院会支持持,若在在此期间间,管理理处向业业主发过过特快专专递邮寄寄的催款款函,则则从发函函时起前前推两年年的物业业管理费费都会得得到支持持，所以以不采取取适当的的方式追追讨物业业管理费费将会面面临超过过诉讼时时效无法法追

9、回欠欠款的风风险。法律风险物业管理理欠费超超过2年年能否追追回？一、物业业管理欠欠费问题题管理处除除每月向向业主的的发交费费通知单单外，对对长期欠欠费的业业主至少少应在2年内通通过特快专递递邮寄催款款函，并并在详情情单上注注明邮寄寄的内容容，以便便起诉时时能证明明主张过过权利，若仅每每月发交交费通知知单，起起诉时业业主就有有可能声声称他不不住在小小区，没没收到管管理处每每月发的的通知单单。应对措施物业管理理欠费超超过2年年能否追追回？二、装修修问题业主在装装修过程程中乱搭建，如占用用天台，下挖地地下室、在公用用部位搭搭建简易易房屋等等，造成成有利害害关系的的业主投投诉并不不交物业业管理费费，管

10、理理处应如如何处理理？问题14存在问题二、装修修问题二、装修修问题对业主乱乱搭建，物业公公司有权权制止，并应及及时向有有关部门门报告。业主在装装修过程程中乱搭搭建，如如占用天天台，下下挖地下下室、在在公用部部位搭建建简易房房屋等，造成有有利害关关系的业业主投诉诉并不交交物业管管理费，管理处处应如何何处理？法律规定二、装修修问题对业主在在装修过过程中乱乱搭建，若管理理处没有有在第一时间间制止，第第一户业业主建成成后，很很容易造造成其他他业主跟风乱建，那那时管理理处将陷陷入利害害关系业业主投诉诉和搭建建业主反反对之中中，从而而引发大大面积的的业主不不交管理理费，甚甚至更严严重的不不稳定问问题。业主

11、在装装修过程程中乱搭搭建，如如占用天天台，下下挖地下下室、在在公用部部位搭建建简易房房屋等，造成有有利害关关系的业业主投诉诉并不交交物业管管理费，管理处处应如何何处理？法律风险二、装修修问题在业主装装修过程程中，应应加强巡巡逻监管管，发现现问题及及时发出出书面整改通知知，要求求当事人人签收，予以制制止，若若因种种种原因无无法制止止，及时时书面向向国土、规划、建设、城管部部门报告告，并将将有关资资料存档备查，另另外还应应将此事事书面知知会业主主委员会会和街道道办事处处,采取取这些措措施后，即便将将来产生生什么问问题，我我们都可可以说尽尽到了应应尽的责责任。应对措施业主在装装修过程程中乱搭搭建，如

12、如占用天天台，下下挖地下下室、在在公用部部位搭建建简易房房屋等，造成有有利害关关系的业业主投诉诉并不交交物业管管理费，管理处处应如何何处理？问题2相邻业主主在装修修过程中中破坏防防水层或或房产其其它部位位，引起起相邻权权纠纷，管理处处应如何何处理？5存在问题二、装修修问题二、装修修问题业主因维维修自己己房产必必须利用用相邻业业主房产产的，相相邻业主主应当提提供必要要的便利利；因相相邻关系系给其他他业主造造成损失失的，应当赔偿损失失，停止止损害等等。法律规定相邻业主主在装修修过程中中破坏防防水层或或房产其其它部位位，引起起相邻权权纠纷，管理处处应如何何处理？二、装修修问题业主在装装修自己己房产过

13、过程中，常出现现破坏防防水层造造成渗漏漏现象，给楼下下业主造造成损失失和生活活不便，而又拒拒绝楼下下业主进进入其房房内维修修渗漏部部位，往往往引起起楼下业业主投诉诉至管理理处，管管理处在在两个业主主中间，稍有处处理不当当，即会会成为业业主诉讼讼的被告告，或者者引起受受侵害的的业主不不交管理理费。相邻业主主在装修修过程中中破坏防防水层或或房产其其它部位位，引起起相邻权权纠纷，管理处处应如何何处理？法律风险二、装修修问题管理处接接到受害害业主投投诉时：第一步，第一时时间即应应与侵害害业主联联系，约约定时间间，三方方共同确确认造成成损害的的原因，然后确确定处理理办法，尽量促促成业主主之间的的和解，如

14、侵害害业主不不同意进进入其房房内维修修。相邻业主主在装修修过程中中破坏防防水层或或房产其其它部位位，引起起相邻权权纠纷，管理处处应如何何处理？应对措施二、装修修问题管理处接接到受害害业主投投诉时：第二步，管理处处应将此此情况与与业委会会、居委委会沟通通，争取取他们加加入调解工作，如如仍不能能解决，引起业业主诉讼讼，业主主让管理理处提供供造成损损害原因因的证据据时。相邻业主主在装修修过程中中破坏防防水层或或房产其其它部位位，引起起相邻权权纠纷，管理处处应如何何处理？应对措施二、装修修问题管理处接接到受害害业主投投诉时： 第三步，管理处处应告知知起诉业业主在诉诉讼时提提请法院院委托中介机构构对造成

15、损损害的原原因进行行鉴定，而不是是要管理理处出具具结论性性的意见见（因管管理处没没有这样样的权力力），这这才是正正确的作作法，尽尽量避免免给起诉诉业主出出具说明明、证明明，若因因法院或或有关部部门要求求等原因因，必须须给起诉诉业主出出具相应应的说明明。相邻业主主在装修修过程中中破坏防防水层或或房产其其它部位位，引起起相邻权权纠纷，管理处处应如何何处理？应对措施二、装修修问题管理处接接到受害害业主投投诉时： 第四步，管理处处出具说说明应只只叙述客观事实，不不包含结结论性的的内容，在出具具前应经经公司法法律顾问问审查，并将内内容知会会侵害业业主，听听取侵害害业主意意见作适适当修改改后提供供给受害害业主，尽量争