【培训课件】商品房交付之法律问题浅析

1、商品房交付之法律问题浅析郝海丽 2014年6月目录录一、商品品房买卖卖合同关关于交付付的约定定三、相关关问题二、常见见商品房房交付法法律纠纷纷一、商品品房买卖卖合同关关于交付付的约定定交付的依依据是什什么？合同法律规定定一、商品品房买卖卖合同关关于交付付的约定定条款内容第六条面积确认及面积差异处理第九条交付期限及条件第十条出卖人逾期交房的违约责任第十一条规划设计变更的约定第十二条交接第十四条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任第十五条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺第十六条关于产权登记的约定第十八条保修责任二、常见见商品房房交付法法律纠纷纷（一）交交付不能能交付不能能是指开开发

2、商(出卖人)由于种种种原因不不能依据据商品房房买卖合合同向业业主(买房人)交付房屋屋。二、常见见商品房房交付法法律纠纷纷（一）交交付不能能性质-根本违约约这种行为为构成了了对商品房买买卖合同同的根本违约约，致使合合同目的的根本不不能实现现，此时时业主有有权要求求解除合合同、返返还购房房款及利利息，并并要求开开发商承承担违约约责任。例外：不不可抗力力二、常见见商品房房交付法法律纠纷纷（二）交交付迟延延交付迟延延是指开开发商没没有按照照商品房房买卖合合同的约约定如期向业主交交付房屋屋。普遍情况况常常见见病后后果严严重对开发商商来说-此时，恰恰巧房价价降了怎怎么办？二、常见见商品房房交付法法律纠纷纷

3、（二）交交付迟延延法律对策策：这种行为为同样是是违反房房屋买卖卖合同约约定的违违约行为为，但与与交付不不能不同同，此种种违约行行为不属于根根本违约约，业主不不能据此此当然地地直接要要求解除除合同。作为业主主，该怎怎么办？二、常见见商品房房交付法法律纠纷纷（二）交交付迟延延如果房屋屋买卖合合同中对对开发商商交付迟迟延的违违约责任任有约定，要首先先适用约约定的处理方方法；没有约定定或约定定不明确确时，可以采采用下述述两种方方法。（1）选择要求开发发商继续续履行合合同并承承担违约约责任；（2）选择是向开发发商发出出书面催催告通知知，催告告其在三三个月内内交房，如果开开发商在在这三个个月内仍仍不能交交

4、房，则则业主可可以提出出解除合合同的要要求。二、常见见商品房房交付法法律纠纷纷（二）交交付迟延延风险意识识薄弱突发事件件开发商大大多以自自己以往往项目的的开发经经验来设设定交房房期限，但现在在实行的的“一房一一验”制制度和“交付使使用通知知书”制度大大大延长了了验收阶阶段的时时间和难难度，施工单位位也往往会会抓住开开发商交交房期限限，以停工为为威胁要要工程款款、窝工工损失、材料涨涨价损失失，加上业主投诉诉维权等，很容容易导致致对施工工进度估估计不足足，对交交房难度度估计不不够，最最后导致致延期交交房。原因是什什么？二、常见见商品房房交付法法律纠纷纷（二）交交付迟延延预留充足足的交房房期限！二、

5、常见见商品房房交付法法律纠纷纷（三）交交付不符符合约定定交付不符符合约定定不仅指指开发商商所交付付的房屋屋不符合商商品房买买卖合同同的约定定，也包括括不符合经经批准的的规划方方案和不不符合样样板房的的设计、装修。Eg：绿化、配套设设施、装装修、面面积、质量等方面。二、常见见商品房房交付法法律纠纷纷（三）交交付不符符合约定定(1)房屋面积积纠纷及及其法律律对策收房时，被告知知面积多多了0.9，怎么么办？收房时，被告知知面积少少了0.9，怎么么办？收房时，被告知知面积多多了3.9，怎么么办？收房时，被告知知面积多多了3.9，怎么么办？二、常见见商品房房交付法法律纠纷纷（三）交交付不符符合约定定(1

6、)房屋面积积纠纷及及其法律律对策国家法律律允许出出现的房房屋面积积差异在在3%以内。房房屋面积积差异是是指经房房管局委委托的具有房产产测绘资资质的测测绘机构构所测量量后得出的的房屋实实际面积积与商品品房买卖卖合同约约定面积积之间的的差异。二、常见见商品房房交付法法律纠纷纷（三）交交付不符符合约定定(1)房屋面积积纠纷合同有约定的的，按照照约定处理;合同没有有约定或或者约定定不明确确的，按按照以下下方法处处理：面积误差差比绝对对值在3%以内(含3%)，按照合合同约定定的价格格据实结算算，业主据此此请求解解除合同同的，法法院不予予支持;多退少补补二、常见见商品房房交付法法律纠纷纷（三）交交付不符符

7、合约定定面积误差比绝绝对值超超出3%业主请求解除合同同、返还已已付购房房款及利利息的，法院会会予以支支持。 业主同意继续履行行合同房屋实际面积积大于合同约定定面积的的，面积积误差比比在3%以内(含3%)部分的房房价款由由业主按按照约定定的价格格补足，面积误误差比超出3%部分的房房价款由由开发商商承担，所有权权归买受受人;房屋实际面积积小于合同约定定面积的的，面积积误差比比在3%以内(含3%)部分的房房价款及及利息由由开发商商返还业主主，面积误误差比超超过3%部分的房房价款由由开发商双双倍返还还业主。二、常见见商品房房交付法法律纠纷纷(二)房屋质量量纠纷一般的房房屋质量量问题房屋主体体结构质质量

8、问题题二、常见见商品房房交付法法律纠纷纷一般的房房屋质量量问题：Eg：墙皮脱脱落、划划痕、空空鼓，门门窗封闭闭不严、松动，厨卫漏漏水、渗渗水等。法律对策策：没有严重重影响到到业主的的正常居居住，属属于开发商一般性的的违约行行为，业业主不能能据此直直接要求求解除合合同，法法院也不不会支持持。业主可以向开开发商主主张质量保修修责任，要求其其予以维维修，并并且如果果给业主主造成直直接财物物损失的的，可以以要求开开发商赔赔偿。二、常见见商品房房交付法法律纠纷纷两书：商品房质质量保证证书商品房使使用说明明书二、常见见商品房房交付法法律纠纷纷房屋主体体结构出出现的质质量问题题：所谓房屋屋主体结结构，是是指

9、房屋屋的主要要构件相相互连接接、作用用的平面面或空间间构成体体。主体体结构必必须具备备符合技技术要求求的强度度、韧性性和稳定定性，以以确保承承受建筑筑物本身身的各种种载荷。Eg：地基基基础工程程、主体体结构工工程、屋屋面防水水工程和和其他土土建工程程，以及及电气管管线、上上下水管管线的安安装工程程，供热热、供冷冷系统工工程等部部分。二、常见见商品房房交付法法律纠纷纷法律对策策：业主可以向开开发商要要求解除除合同和和赔偿损损失。一种是房屋交付付前未经验收收或经验验收不合合格，未未取得建筑工程程竣工验验收备案案表，业主有有权拒绝收房房，由此引引起的延延期交房房责任由由开发商商承担，如果开开发商超超

10、过约定定的期限限房屋仍仍然未能能验收合合格，业业主可以以解除合合同并要要求赔偿偿损失;另一种是是房屋交付使用用后房屋主体体结构质质量经核核验确属属不合格格，即房房屋地基基基础工工程和主主体结构构工程不不合格，此时业业主有权退房房，造成损损失的，开发商商应当依依法承担担赔偿责责任。开发商？二、常见见商品房房交付法法律纠纷纷建议：优良的施施工质量量是顺利利交房的的前提。必要时时，开发发商也可可请一家家专业的的验房公公司给自自己找毛毛病，事事先发现现问题，并进行行有效的的整改，避免交交房时的的被动。一定要达到交付文件。对于交房房时容易易发生因因一般质质量问题题产生的的拒绝收收房争议议，在“补充条条款

11、”中中进行特特别约定定。如：“该房房屋交付付时，除除了不具具备第条约定的的交房条条件和严严重影响响居住使使用的质质量问题题外，乙乙方不得得以其他他理由拒拒绝收房房；乙方方发现的的一般质质量问题题不影响响交接手手续的办办理，乙乙方可要要求甲方方在交付付后的合合理时间间内承担担维修义义务，并并按国家家的相关关规定承承担保修修义务。”发现纠纷纷苗头及时处理理。二、常见见商品房房交付法法律纠纷纷（三）设设计规划划变更引引起纠纷纷规划设计计变更表表现在很很多方面面，如整整个小区区的容积率、车位配配置、绿绿化景观观、公共共配套设设施的位位置、房房屋内部部结构、外墙颜颜色等。在交交房时，这些变变更往往往导致

12、业业主以此此为借口口拒绝收收房，甚甚至要求求退房。二、常见见商品房房交付法法律纠纷纷（三）设设计规划划变更引引起纠纷纷商品房销销售管理理办法第24条房地产开开发企业业应当按按照批准准的规划划、设计计建设商商品房。商品房房销售后后，房地地产开发发企业不不得擅自自变更规规划、设设计。经经规划部部门批准准的规划划变更、设计单单位同意意的设计计变更导导致商品品房的结结构型式式、户型型、空间间尺寸、朝向变变化，以以及出现现合同当当事人约约定的其其他影响商品品房质量量或者使使用功能能情形的的，房地产产开发企企业应当当在变更更确立之之日起10日内，书书面通知知买受人人。买受受人有权权在通知知到达之之日起15

13、日内做出出是否退退房的书书面答复复。买受受人在通通知到达达之日起起15日内未作作书面答答复的，视同接接受规划划、设计计变更以以及由此此引起的的房价款款的变更更。房地地产开发发企业未未在规定定时限内内通知买买受人的的，买受受人有权权退房；买受人人退房的的，由房房地产开开发企业业承担违违约责任任。二、常见见商品房房交付法法律纠纷纷（三）设设计规划划变更引引起纠纷纷建议：小区整体体规划和和房屋内内部结构构在报批批前要考考虑完善善，批准准后尽量量避免调调整和变变更。有有的开发发商是出出于让小小区更美美观、档档次更高高的好意意，在设设计深化化和施工工时作一一些调整整，调整整后的方方案可能能造价更更高、效

14、效果也更更好。但但是不是是所有的的业主都都没有异异议，有有时虽然然总体上上有利于于小区，但却给给部分居居民造成成负面影影响，有有时是业业主本身身想退房房，不管管是调整整后是更更好还是是更差，都以规规划变更更为退房房的理由由。规划变更更的程序序一定要要完善，包括公公告、通通知书及及邮寄凭凭证、业业主回复复等都要要保留好好。二、常见见商品房房交付法法律纠纷纷（四）配配套设施施未达到到引起纠纠纷小区内的的，如小区区内会所所、幼儿儿园；小区外的，如周周边的地地铁站点点、公园园、学校校等，一一旦这些些设施未未能按计计划实现现，即使使不是开开发商的的原因造造成的，业主也也会提出出异议。二、常见见商品房房交

15、付法法律纠纷纷（四）配配套设施施未达到到引起纠纠纷根据最高高人民法法院的司司法解释释，开发发商就小区规划划范围内内的房屋及及相关设设施所作作的说明明和允诺诺具体确确定，并并对商品品房买卖卖合同的的订立以以及商品品房价格格的确定定有重大大影响的的，应当当视为合合同约定定，如有有违反承承担违约约责任。从这个规规定看，红线内的的具体配套套设施的的承诺要要承担合合同责任任；宣传传资料上上对红线外的的配套设施施承诺不不具有合合同约束束力，即即使不能能实现，开发商商也不需需要承担担违约责责任，但但购房人人或可要要求工商商部门查查处开发发商虚假假宣传的的行政法法律责任任。二、常见见商品房房交付法法律纠纷纷（

16、四）配配套设施施未达到到引起纠纠纷建议：在销售时时，对小小区内外外的设施施尽可能能不要作作任何肯肯定的、书面的的承诺。在合同补补充条款款中特别别约定：“若相相邻项目目规划进进程与实实际进程程不一致致的，以以实际进进程为准准，开发发商不承承担担保保责任，买受人人不得以以此为由由追究开开发商的的违约责责任”。二、常见见商品房房交付法法律纠纷纷（五）交交房程序序不当引引起纠纷纷交房前对对房屋和和小区自自行排查查，对业业主对房房屋质量量、设计计和小区区规划等等方面可可能提出出的问题题和投诉诉制订答答复预案案，并对对全体交交房工作作人员进进行培训训。Eg：垃圾焚焚烧厂、地铁五五号线二、常见见商品房房交付

17、法法律纠纷纷（五）交交房程序序不当引引起纠纷纷制定合理理的交付付流程。现场交交房流程程合理安安排，要要注意收收费、验验收房和和签署文文件等工工序的细细节设计计，并制制订应对对业主疑疑问和不不满的答答复预案案。现场不要要和购房房者争吵吵，纠纷纷客户应应安排资资深人员员单独处理理，安排专门门接待室室，由擅擅长解决决问题的的人员接接待处理理，避免免因个别别人的不不满引起起其他业业主的效效仿。二、常见见商品房房交付法法律纠纷纷（五）交交房程序序不当引引起纠纷纷合理安排排交付批批次。尽尽量采用用同一楼楼道安排排在不同同时间交交房，即即“平行行交房”，避免免共性问问题产生生现场群群体性争争议。二、常见见商

18、品房房交付法法律纠纷纷（五）交交房程序序不当引引起纠纷纷各类通知知小业主主的文件件，要安安排专人人以挂号号信方式式邮寄，一周后后到邮局局查阅签签收回单单，邮寄寄和签收收回单妥妥善保管管，避免免事后无无法证明明已履行行交房义义务。书面通知知二、常见见商品房房交付法法律纠纷纷（五）交交房程序序不当引引起纠纷纷避免交房时因因“先交钱钱还是先先验房”的争议。在补充条款款中约定定“乙方方付清全全部房款款和其他他代收代代缴费用用后方可可与甲方方办理房房屋交接接手续。因乙方方未付清清全部房房款和其其他代收收代缴费费用而未未能办理理商品房房交接手手续，甲甲方不承承担任何何违约责责任。”三、相关关问题1、风险转

19、转移的时时间最高人民民法院关关于审理理商品房房买卖合合同纠纷纷案件适适用法律律若干问问题的解解释第十一条条对房屋的的转移占占有，视视为房屋屋的交付付使用，但当事事人另有有约定的的除外。房屋毁损损、灭失失的风险险，在交付使用用前由出卖人人承担，交付使用用后由买受人人承担；买受人人接到出出卖人的的书面交交房通知知，无正正当理由由拒绝接接收的，房屋毁毁损、灭灭失的风风险自书书面交房房通知确确定的交交付使用用之日起起由买受受人承担担，但法法律另有有规定或或者当事事人另有有约定的的除外。地震.三、相关关问题2、违约金金数额第十七条条商品房买买卖合同同没有约定定违约金数数额或者者损失赔赔偿额计计算方法法，

20、违约约金数额额或者损损失赔偿偿额可以以参照以以下标准准确定： 逾期付款款的，按照未付付购房款款总额，参照中国人民民银行规定的金金融机构构计收逾逾期贷款款利息的的标准计计算。逾期交付付使用房房屋的，按照逾期期交付使使用房屋屋期间有有关主管管部门公公布或者者有资格格的房地地产评估估机构评评定的同同地段同同类房屋屋租金标标准确定定。三、相关关问题3、交付通通知不是是交付的的必要条条件房屋毁损损、灭失失的风险险，在交交付使用用前由出出卖人承承担，交交付使用用后由买买受人承承担；买受人接到到出卖人人的书面交房房通知，无正当当理由拒拒绝接收收的，房房屋毁损损、灭失失的风险险自书面交房房通知确定的交交付使用用之日起起由买受受人承担担，但法法律另有有规定或或者当事事人另有有约定的的除外。三、相关关问题4、质量问问题不应应当妨碍碍交付受领了有有瑕疵甚甚至是缺