房地产金融基础知识培训课件

1、房地产金融基础知识Real Estate Finance引言：货币、信用、金融什么是货币？货币 所谓货币，就是固定充当商品交换中的一般等价物的特殊商品。现代货币有5项基本职能：价值尺度、流通手段、贮藏手段、支付手段、世界货币；而价值尺度和流通手段是最基本的职能，二者的统一就是货币。现代货币最主要的是由国家发行并强制流通的符号式象征物货币。因此国家的权威式现代货币的重要基础。现代社会，货币是分层次的，如在我国，货币有4个层次：M0 =现金M1 = M0 +企业 、单位支票存款+基本建设存款M2 = M1 +储蓄存款+企业、单位定期存款+财政金库存款M3 = M2 +商业票据+短期融资债券其中M

2、1 就是通常所说的狭义货币供应量，M2 是广义货币供应量引言：货币、信用、金融什么是信用？信用 信用是现代经济的重要基础，体现了权益与货币交换的一种关系：借款方将某种权益若干时间后归还借贷的承诺给予贷款方，贷款方将一定的货币使用权给予借款人。因此，信用体现了借贷和权益的双向运动。事实上，信用就是债权债务的法律关系通过货币来体现或者实现。引言：货币、信用、金融什么是金融？金融 金融是提供信用服务的专门领域。市场经济条件下，资金盈余者与资金短缺者之间的债权债务关系，是通过金融市场和金融机构来确立的。 在一个发达的信用经济体系中，中央银行、商业银行和非银行金融机构组成了完整的金融机构体系。随着社会经

3、济的发展，金融涉及的经济活动范围越来越广阔，金融服务的种类（所谓金融产品）越来越多，金融（所谓符号经济或象征经济）对实体经济（生产和消费）的影响越来越大、越来越密切、越来越不可捉摸。房地产金融房地产金融的概述房地产金融（Real Estate Finance）作为经济学的一个分支，是一门应用性很强的学科它主要研究房地产经济领域内信贷资金运动及其规律性，有别于一般工商业资金的融通。 在我国，房地产金融是一门新兴的学科，内容丰富，主要有：房地产信贷资金的筹集与运用、房地产股票与债券、房地产信托投资、房地产保险、房地产租赁、房地产典当、房地产金融机、房地产金融市场等。当前，我国金融体制改革正面临进一

4、步深化，同样房地产金融体制也正处于逐步探索和建立之中，许多业务还不配套，房地产金融体系尚未完全建立，房地产金融亟待深化。房地产金融房地产金融的概念及其构成 所谓金融，是指以银行为中心的各种形式的信用活动以及在信用基础上组织起来的货币流通。与房地产相联系的房地产金融，则是指围绕房地产业的开发、经营，消费而展开的筹资、融资、结算等各种金融活动。房地产金融就是房地产资金的融通，是房地产业与金融业密切结合的产物。广义的房地产是土地与房屋的合称，因而房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。房地产金融房产金融 指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的各种资金融通活动。严格他说它不同于住房金融。住房金

5、融是以住房作为信用的保证，获取资金的融通，如通过住房券、住房抵押贷款、按揭贷款。住房储蓄等来融通住房资金，主要是在住房消费过程中的融资活动。可见，住房金融只是房产金融的一部分，而不是全部。除住房金融的内容外，房产金 融还应包括房地产开发与经营公司在房产商品的生产与流通中的资金融通。房地产金融房地产金融的类型 按照融资途径，房地差金融可以分为房地产直接金融和房地产间接金融。房地产直接金融是指直接从投资者手中筹集资金用于房地产开发或取得；房地产间接金融是指通过银行等金融机构取得取得资金用于房地产开发或取得。按照房地产的使用目的，可以分为经营性房地产金融与非经营性房地产（居民自住、非经营性单位自用等

6、）金融。房地产金融居民（非经营性企业）投资房地产融资方式1、公积金贷款；2、银行或专业机构的抵押贷款；3、组合贷款；4、住房储蓄贷款。无论是房地产开发商企业还是居民，房地产商品开发或购置的主要融资方式是抵押贷款。房地产金融房地产金融的作用及特点房地产金融的特点1.安全性房地产具有位置固定、耐耗、价值高、可保值等特性，对贷款机构来讲具有很高的安全可靠性。2.长期性房地产投资价值巨大，使用期限长，其投资价值的回收需要相当长的时间，贷款融资的偿还期限时间较长。3.政策性国家通过房地产金融政策来调控房地产业的发展，给居民的住房消费以政策性优惠和支持。4.多样性房地产金融的形式，除了一般的生产性建设贷款

7、、消费性抵押贷款、还在房地产证劵、信托投资、房地产保险等多种形式。房地产金融房地产金融制度的模式1.以证劵融资为主导（美国式）2.以社会福利基金融资为主导，如新加坡的公积金制度3.以储蓄融资为主导（欧洲大陆国家）4.以财政融资为主导（以日本为代表）房地产金融我国房地产金融面临的主要风险1房地产市场过热存在市场风险 房地产市场过热主要表现为房地产投资增速过快和房地产市场价格上涨过快。房地产业投资需求急增，房价迅猛上涨的现象，不仅直接导致钢铁、水泥等行业的过度投资，以及水电煤油等能源供应紧张，还使房地产信贷总额大幅增长。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。而房地产业

8、的发展对宏观经济形势极为敏感，一旦宏观经济进入周期波动的衰退阶段或受到某些未预期事件负面影响，民众收入下降，就极易导致泡沫破灭。房地产金融我国房地产金融面临的主要风险2房地产开发企业高负债经营隐含财务风险 房地产开发企业高负债经营的问题较为严重。房地产企业自有基金不足，房地产开发项目开发资金、企业流动资金严重依赖银行信用，企业企业负债率高。而且房地产企业普遍采用分阶段连续开发的经营模式，这种经营模式对产品的及时销售以回笼资金的依赖很大，一但销售强棵不如预测理想，其资金供应链将断开，造成经营困难。垫资承包和拖欠工程款的问题比较严重，扰乱了房地产市场的经济次序，形成了房地产开发的虚假繁荣，不利于市

9、场的稳定。房地产金融我国房地产金融面临的主要风险3.房地产企业违规套资凸现道德风险 部分房地产企业由于自有资金少，大部分资金依赖银行贷款，在进行信贷过程中为了追求利益，隐瞒信息没，挪用贷款资金等现象时有发生，甚至会采取“假按揭”违规手段套贷，或要求施工单位垫资承包，以减轻资金不足的压力等。开发商把“假按揭作为一种融资渠道，既可降低财务成本，又可缓解资金周转困难。有的开发商在出售房屋获得资金后偿还银行贷款，也有开发商因无法将房屋全部卖出而携款潜逃。这些投机行为严重扰乱了市场秩序，对金融安全构成威胁。房地产金融我国房地产金融面临的主要风险5银行土地开发贷款存在较大的信用风险银行土地开发贷款面临四方

10、面风险：一是：土地储备中心资产负债率较高；二是：银行难以对土地储备中心进行有效监管；三是：银行向土地整理储备中心发放的贷款没有有效的担保措 施；四是：土地储备中心的运营风险。房地产金融制约我国房地产金融业发展的主要因素1商品房房价太高，经济适用房政策不完善 多年来，与其他商品大打价格战的经营策略不同，商品房价格居高不下直接影响着人们的购房倾向。而经济适用房政策不明确，造成大量高收入阶层涌入经济房市场。据了解，目前，国内绝大多数地方经济适用房已成为住房供应的主渠道。应当说，经济适用房的发展平抑了过高的商品房价格，适应了停止住房实物分配后个人购房的需求，对拉动经济增长起到了重要作用。但由于政策方面

11、的不完善，在各地还普遍存在着诸如中低收入家庭的收入界限、购买对象的条件、购买程序、价格确立办法等方面的问题。房地产金融制约我国房地产金融业发展的主要因素3缺乏风险转移机制、贷出款项没有保障,抵押贷款 形式单一、限制条件多的状况并存 目前，我国住房贷款的形式主要是职工抵押贷款，形式单一，且限制条件非常严格，束缚了购房者消费贷款的选择性和自由度。住宅抵押贷款二级市场至今尚未形成。二级市场的缺乏造成证券化程度低，融资工具缺乏，银行不能通过转让贷款债权的方式来转移资金风险。房地产金融制约我国房地产金融业发展的主要因素4. 住房金融法规不够健全，对住房资金的筹集、运用缺乏有效的管理与监督 目前，虽然涉及

12、房地产抵押的法律已出台了一些，如民法、城市房地产管理法、城市房地产抵押管理办法等，但总的来说住房消费贷款运作的法律环境尚不够完善，表现为有些法规缺乏可操作性，特别是作为住房消费贷款的重要形式住房按揭贷款，更是缺乏法律方面的保证，这不利于住房金融的进一步健康发展。此外，融资结构的不合理，住房消费信贷地域分布的不平衡，住房金融配套服务体系发展的滞后也都是我国房地产金融发展的制约因素。房地产金融政府在房地产金融中的作用及其宏观调控 政府扶持和干预市场有两种方式，一种是直接干预，政府不仅直接出巨资来参与住宅融资活动，而且通过制定利率等措施来对住房金融市场实行多方面的干预。另一种是间接干预，主要有两种形

13、式：一是制定详尽的法律法规来规范和引导市场的发展；二是通过为抵押贷款提供保险和发起设立若干准政府机构，并通过它们的市场活动来影响抵押贷款市场的发展。从我国经济改革目标和政府定位来看，我国政府干预市场应该采取第二种方式，即转变一成不变的指令性的监管为积极的引导，通过完善市场的基础设施和体制建设来促进改革的深化，并尽可能避免扭曲市场信息和破坏市场在资源配置方面的基础功能。房地产市场金融中的资本流及资金来源房地产金融中的资本流 随着社会经济的发展，房地产交易也由简单变得比较复杂，形成了有多种主体参与的交易体系和过程，特别是形成了复杂的资本流现金与信贷的转移过程。在现代房地产交易中，资本流通包括了三个

14、方面的参与者：A、资本的使用者：开发商，房屋预购者B、资本的供应者：家庭、银行、保险公司、政府C、服务中介组织：银行、经济、信托公司房地产市场金融中的资本流及资金来源房地产金融中的资本流商业银行保险公司养老金房地产信托投资政府家庭外国投资者投资银行抵押贷款银行房地产经纪人资本-债务开发商家庭商业资本家土地所有者资本供应者服务机构资本使用者权益资金权益资金房地产市场金融中的资本流及资金来源我国房地产开发资金来源及运作目前，我国金融业管理制比较严格，筹资、融资都有相应的法规规管，但渠道在不断变化和扩大。当地产资金开发的来源和运作的基本模式可以用图示来作简单描述房地产市场金融中的资本流及资金来源国营

15、公司各类公司股份公司各类公司特定城市政府与居民资金来源各类公司国营公司各类公司股份公司各类公司特定城市政府与居民资金来源各类公司政府拨款银行贷款抵押贷款金融市场企业自筹（资本金）集体集资预收款股票证劵住房公积金住宅合作社住房公积金住宅合作社用户影响房地产金融市场的社会经济因素 资金的融通是房地产开发与交易最基本的金融保证，房地产金融活动对房地产市场的活跃起着至关重要的作用，影响房地产金融的社会经济因素必然影响房地产本身。影响房地产金融市场的社会经济因素通过膨胀的变化 在市场经济条件下，所谓通货膨胀是指社会整体物价水平持续上涨的过程，而通货紧缩则是指社会整体物价水平持续下降的过程。社会整体物价水

16、平的变化必然会影响到房地产价格的变化，但一般而言，房地产的价格水平与社会整体物价水平的运行周期可能不是同步的，二者的关系非常复杂。 描述房地产周期的指示性指标除房地产平均价格（一般为指数指标）外，还有房屋空置率空置房屋占房屋总量的比重。我国还有“房地产景气指数”。影响房地产金融市场的社会经济因素银行利率的变化 利率是现代经济体系中进行宏观调控最主要的控制变量，利率变化对房地产的影响一般式反方向作用；即银行利率下降，有利于房地产发展；银行利率上升，不利于房地产发展。影响房地产金融市场的社会经济因素货币汇率的变化 汇率就是一国货币对别国货币的汇兑比率。汇率变化的运行机制非常复杂，汇率的变动对实体经

17、济的影响也非常复杂。 一般而言，汇率对房地产的影响主要体现为在一个较长的稳定变动趋势中，汇率上升产生资本流出，使得国内的房地产价格下降；汇率下降产生资本流入，使本国地产价格上升。之所以会形成这样的规律，最主要的原因在于房地产是不动产，其流动性差，变现比较困难，当资金流向发生变化时，价格的变化幅度会很大，造成的后果也令人难以接受，甚至“崩盘”。影响房地产金融市场的社会经济因素日用品价格的变化 日用品价格的变化对房地产价格的变化影响相对较小，只有形成长期稳定的变化趋势时，特别是与消费结构的变化整合起来时，日用品价格变化对房地产的影响才会显现出来。影响房地产金融市场的社会经济因素房地产证劵和其他投资

18、工具回报率的变化 当房地产成为投资工具时，其回报率与其他各种投资工具回报率之间的比较是影响房地产价格的重要因素。流动性较差的特点，是的房地产投资的回报率应该比其他投资工具更有吸引力时，才会被更多的投资者选择。影响房地产金融市场的社会经济因素金融政策 国家的金融政策是宏观调控的重要措施，必然对房地产发展形成重大影响，而房地产市场融资量巨大的特性，更进一步强化了金融政策的影响效应，使得房地产对金融政策的变动也别敏感。如银根的松紧、利率升降、货币供应的增减、贷款审查的宽严等。都对房地产发展产生巨大影响。甚劣惺焙蚧崾狗康夭晌降“政策市”。随着金融市场的不断发展，国家对金融的管制逐渐放松，直接的政策影响

19、也回逐步下降。但其间接作用（特别是心理影响）仍然是重要的、不可忽视的。影响房地产金融市场的社会经济因素社会福利制度 社会福利制度对房地产的影响是：福利条件越好，个人买房越不踊跃，人均拥有自主房屋的比率越低：福利条件越差，个人买房就越踊跃在同等社会经济发展水平条件下人均拥有的自主房屋比率越高。 我国福利制度的改革，正是最近10多年我国房地产产业迅猛发展的重要原因之一。利率、贴现率和现值 金融市场是对资金的使用和各种权益的调配进行交易，资金使用的价格如何，是人们最关心的问题之一。 利息对借款人来说就是资金占用的成本，而对放款人来讲就是借出资金获得的补偿即收益；利率就是资金占用的单位成本即价格。利息

20、或利率与占用资金的时间长短关系非常密切。利率、贴现率和现值利率1.名义利率和现值名义利率：名义利率也就是票面利率，即借贷双方在订立合同时共同约定的利率。从借出资金一方而言，利率反映了资金的时间价值，实际上利率就是到期收益率。例如：甲向乙借款100万，约定一年为期，到期一次性还本金100 万并付利息10万，则在这个合同中的名义利率就是： 利率i=利息/本金=10%/年贴现率：由于资金具有时间价值，一笔资金若干时间之后的价值（购买力）与现在的价值（购买力）是不同的，二者的比值就是贴现率。现值：资金的未来收益通过贴现的办法换算成现在的价值量就是其现值，即时间为零时的价值量。利率、贴现率和现值利率 2

21、.利率集 所谓利率集就是名义利率的组成，即在名义利率中到底包含了哪些利率，从放款人的角度来说，也就是资金收益到底由哪些部分组成；而从借款人的角度，则是其借款成本到底包含哪些。所以，利率集事实上就是资金使用的成本来源。一般来讲包括：无风险短期实际利率通涨溢价期限溢价差价利率、贴现率和现值利率3.实际利率定义 实际利率是名义利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率，是借款人所付利息率减去通货膨胀后的利息水平，即贷款人所取得的利息（或利润）减去通货膨胀后的利息率水平。物价指数校正 90年代前期，我国的保值定期储蓄的保值利率就是经通货膨胀校正之后的利率，即所谓的保值率就是通涨溢价。 在个别的借贷合

22、同中如何确定双方都认同的校正水平，通常需要较多的谈判，达成协议也需要双方较多的理性判断。利率、贴现率和现值利率4.利率的期限结构贷款期限不同，利率水平当然就不同，这种因期限差异造成的利率差异，可以叫做期限结构溢价。期限结构的成因有以下解释：期限越长，贷款人失去的其他投资机会可能越多，为了弥补未来更高收益投资机会的损失，贷款人会提高长期贷款利率；借款人为了保证自己在较长期限内稳定地使用资金，愿意付出较高的成本；期限越长，贷款人承担的风险和心理压力越大，要求更高的利率水平是一种适当的补偿；期限越长，借款人越有机会在放款人不愿意的时候还款，从而对放款人不利，这种损失需要借款人作出适当的补偿期权溢价。

23、利率、贴现率和现值利率5.利率和可贷资金 商品的市场价格是由商品的供给和需求共同决定的，金融市场上资金的供给与需求相互作用就决定了借贷交易的价格利率。 因此，在平衡的金融市场中，一定的利率水平与一定的资金供给和资金需求紧密联系。可以通过图23来解释。利率、贴现率和现值未来值 未来值就是存款经过一段时间后的价值，包括本金和利息。利息计算通常有两种方法：单利和 利率、贴现率和现值未来值1.单利的计算单利是指仅计算本金的生息或时间价值。例如：某笔贷款本金为100万，期限为2年，年利率为10%,以单利计息，到期一次还本付息，则其计算如下：本金=100万，利息=100*10%*2=20万，到期借款人应还

24、本付息共120万。利率、贴现率和现值未来值2.复利的计算复利则是根据利息计算周期，将每个周期的利息都作为下一期的本金的组成来计算下一个生息周期的利息。例如：某笔贷款本金为100万，期限为2年，年利率为10%，以复利计息，到期一次还本付息，则其计算如下： 本金=100万， 第一年的利息为100*10%=10万， 第二年的利息为（100+10）*10%=11万，到期应还本金为100万，付利息为21万，共还本付息121万。利率、贴现率和现值未来值3.不同计息周期的复利计算一般地，某笔贷款的年利率是i，本金是PV0，计息周期为每年计息一次，则其各年的未来值的计算公式为：FVn= PV0（1+i）n 在

25、现实生活中，贷款的计息周期经常可以有不同的安排，如年、半年、季度、月、日（即连续计息）等，其未来值的计算也有不同的公式。利率、贴现率和现值未来收益的贴现 未来值是资金未来价值的计算，同样地，我们也可以计算未来某个时候的收益的贴现，也就是将未来的收益价值转变为现在的价值，这种计算称为未来收益的贴现，其计算参数是贴现率。利率、贴现率和现值未来收益的贴现1.一年未来收益的贴现一年期的未来收益的贴现公式为： PV0=FV1/(1+i)这里i是贴现率，1/(1+i)是贴现因子。事实上是现值的一年未来值的逆运算。利率、贴现率和现值未来收益的贴现2.多年未来收益的贴现如果一笔收益是在第n年实现的，那么其贴现

26、值的计算就是：PV0=FVn/(1+i)n 如果不同年份都有不同的收益CF1，CF2，CF3，CF4，CF5CFn，则这些收益的总的贴现值就是：PV0=CF1/（1+i）+CF2/(1+i)2 +CF3/(1+i)3 +CF4/(1+i)4 +CF5/(1+i)5CFn/(1+i)n这里的贴现率仍然是i，1/（1+i）n或（1+i）-n为各年的贴现因子。利率、贴现率和现值未来收益的贴现3.通过未来收益的贴现值与投资初值的比较判断房地产的投资价值未来收益的贴现计算为我们对房地产投资的决策提供了便利的分析工具，通过比较在一定的贴现水平基础上未来收益的贴现值与初始投资的大小，我们就能进行简单的价值判

27、断，从而得到某项投资是否合理的结论。 各期未来收益贴现值总和与初始投资的差，称为净现值。若净现值为正，就是未来收益的贴现大于初始投资额，这项投资是可行的；若净现值为负数，则可以断定该项投资无利可图，是不可行的；若净现值为零，说明该项投资在不考虑风险因素时，还是基本可行的。信贷、担保贷款和抵押贷款 信贷、担保贷款和抵押贷款是房地产金融最主要的基本业务内容，涉及的主体包括贷款者商业银行，即资金的借出方；借款人房地产开发商和购房者，即资金的借入方；第三方担保人或保证人，即借款人的关系人，即为借款人提供偿还贷款保证的责任方，对贷款负有连带责任。信贷、担保贷款和抵押贷款信贷和担保贷款的定义与区别1.信贷

28、 信贷就是借款人由于自己的良好市场信誉，在没有任何其他承诺仅以借款合同的约定就获得银行一定数量的贷款的融资活动。是借款人与银行之间发生的“纯信用”关系。2.担保贷款 担保贷款是银行为了保证自己的资金的安全，在贷款时除借款人的还款承诺之外附带更加严格的条件的借贷活动。是借款人与银行之间发生的“泛信用”关系。在实践中，担保贷款有4种基本形式：信贷、担保贷款和抵押贷款3.担保贷款的4种基本形式保证贷款（狭义的担保贷款）在借款人出现违约时，由第三人（担保方）提供保证和代偿的贷款方式；质押贷款是指借款人或第三方将等价的各种权益凭证交给贷款银行作为贷款还款的保证而产生的借贷关系；抵押贷款抵押贷款是指房屋所

29、有人或购买人将房屋或预售房屋作为自己偿还贷款或履行合同的担保而进行的借贷关系，是担保贷款的特殊方式之一。一般地，以完全权益的房屋作抵押的称为“抵押贷款”，以非完全权益的房屋作抵押的称为“按揭贷款”（mortgage）。质押（或抵押）+保证贷款指质押贷款或抵押贷款与保证贷款的结合。信贷、担保贷款和抵押贷款4.信贷与抵押贷款的关系信贷与抵押贷款都是借贷关系，但二者有着重要的区别：信贷以借款人的信誉和经济实力为还款保证，抵押贷款以借款人的物业价值为还款保证；抵押贷款的安全性要高于信贷，即信贷不容易，而抵押贷款较容易；房屋的不可移动性、价值稳定性使其抵押比例可以较高，从而使房屋的按揭业务成为普遍的住房

30、消费的实现手段。信贷、担保贷款和抵押贷款抵押贷款 抵押贷款是房地产金融业务中最主要的内容，牵涉面广，需注意的细节多，贷款周期较长，管理比较复杂。信贷、担保贷款和抵押贷款抵押贷款抵押贷款的操作程序抵押贷款的操作流程抵押房屋实物认定产权证书的验证售房公司资质审定所有权验证产权证书 同实物的核验所有权历史变化共有人、租赁人调查其他产权调查土地使用证、 规划许可证、 销售许可证房屋价值评估确定抵押价值信贷、担保贷款和抵押贷款抵押贷款的操作流程填写抵押房屋清单签订抵押贷款合同办理房屋抵押登记合同终止抵押物建设抵押物使用房屋产权登记 按约还款归还抵押房屋产权证违约处置拍卖抵押物清偿信贷、担保贷款和抵押贷款

31、抵押贷款合同管理流程选择借款合同格式流动资产类借款合同的书写审核借款申请书抵押合同借款合同审批资料借款合同报审单借款合同签章借款人签章担保人签章经办行签章固定资产类信贷、担保贷款和抵押贷款抵押贷款合同管理流程借款人及抵押合同公证借款合同抵押合同编号分发借款合同变更借款合同解除借款合同终止借款合同违约抵押合同借款合同保管法院裁决信贷、担保贷款和抵押贷款抵押贷款设定抵押的条件可设定为抵押物的房地产包括：依法通过出让、转让方式获得的国有土地使用权；企业、公司、经济组织或个人所有的厂房、仓库、办公楼、商店、宾馆、自用住宅等建筑物；依法获得的房屋期权；依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；

32、依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等地的土地使用权。信贷、担保贷款和抵押贷款抵押贷款不可设定抵押的房地产权属有争议或不清的房地产；已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列为文物保护的古建筑，有重要纪念意义的建筑物；被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产；未依法登记领取权属证书的房地产；未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产；行政机构所有的房地产，政府所有、代管的房地产；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律允许抵押的除外；划拨土地使用权。信贷、担保贷款和抵押贷款抵押贷款设定抵押贷款时

33、应注意的事项目前我国房地产的产权结构复杂，在产权多元化或产权不全的房屋设定抵押时应注意以下问题： 共有房屋的抵押共有房屋可以抵押，但需经其他共有人书面同意。出租房屋的抵押已出租房屋可以抵押，但需尽告知义务，租赁合同继续生效；目前公房不可抵押。房改房的抵押“房改房”可以抵押，但抵押估价受到较大限制；不同类型的房改房，其评估价差异较大。新增添附物问题房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。在需要拍卖时添附物可以与抵押物共同拍卖，但添附物拍卖所得抵押权人无权优先受偿。信贷、担保贷款和抵押贷款抵押贷款抵押期限房屋的抵押期限应与借款期限一致。抵押物的权益期限不能低于抵押期限。信贷、担保贷款

34、和抵押贷款抵押贷款抵押权的物上请求权贷款人对自己的抵押权有物上请求权，即当抵押物受到非法侵害时，抵押权人可以以权利人的名义独立请求法律保护。物上请求权包括：停止侵害请求权；请求恢复原状或提供额外担保；消除危险请求权；排除妨碍请求权；损害赔偿请求权。信贷、担保贷款和抵押贷款抵押贷款拍卖抵押房屋的注意事项当抵押人违约不按时偿还借款时，抵押权人可以依法进行处置，包括折价、拍卖和变卖等，其中拍卖是最常用的公开处置方式，是一个严格的法律过程。信贷、担保贷款和抵押贷款抵押贷款期房抵押贷款的办理期房是尚未竣工的预售房屋，其抵押应做二次登记：一是签订抵押贷款合同时的期楼抵押登记；二是房屋竣工在通过质量检查和验

35、收后的房屋抵押登记。质押贷款 质押也称质权。质权是债权人享有的通过占有债务人或第三人移交的质物而使其债权优先受偿的权利。 设立质权的人为出质人，享有质权的人为质权人。质押贷款质押的基本特征质权人对质押财产享有占有权；质权人对质押物所生孳息享有收益权；质权人有决定拍卖或变卖质押财产的权利；质权人享有妥善保管质押财产的义务。质押贷款质押与抵押的异同质押与抵押的共同点A都属于物权的担保方式；B都以取得所押财产的价值为目的；C质权或抵押权都因债权而存在，与债权不可分离；D都以所押财产的价值优先受偿。质押贷款质押与抵押的异同质押与抵押的区别A质权人对质押财产享有占有权，质押在质物转移给债权人时生效；抵押

36、不需转移抵押物，抵押需要登记，抵押自登记之日起生效。B质押中质物的孳息由质权人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。C质押中，在债务人期满未履行其还本付息义务的，质权人可以独立做出决定依法处置质物而优先受偿；抵押中，抵押权人享有请求权，无权直接处置抵押物。D质押中质权人对质物有保管的义务，并对此承担相关的法律责任。质押贷款质押的参与人及其权利与义务质押的参与人质押的参与人包括：债权人，享有债权和质权者；债务人，对债权人应承担偿还债务的义务人；出质人，对债务人的债务以出质物提供担保者，可以是债务人自己，也可以是第三方。质物按其性质可分为动产质押和权利质押。法律对出质人有严格的资格规定。出质人与

37、质权人的权利和义务法律上对出质人的权利与义务、质权人的权利与义务都有严格的规定，应得到相应的保证和执行。随着我国法律体系建设的逐步完善，具体的安排还会更加清晰、严格。质押贷款权利质押合同根据担保法第65条的规定，权利质押合同应包括如下内容：被担保的主债权的种类和数额债务人履行债务的期限质物的名称、数量、质量、状况质押担保的范围质物移交的时间当事人认为应当约定的其他事项补正 担保法第64条规定，出质人与质押权人签订质押合同时应当采用书面形式，口头约定质押合同是无效的。质押贷款权利质押的效力对个人住房质押贷款的质押标的主要为各种债券和存款单，其标的范围的效力包括：凭证书、存款利息或债券利息、违约金

38、和损害赔偿请求权及其他权利。同时，还应特别注意如下方面：优先受偿的效力对出质人权利的限制质权人占有权利证书的权利质权人必须履行应尽的义务权利质押权的消灭保证贷款 保证是债务当事人以外的第三人对债务人履行债务负保证责任，如果债务人在债务期限不履行偿还债务的义务，则由保证人代为履行或承担责任。 保证债务履行的第三方为保证人，其债务被担保履行的债务人为被保证人。保证贷款参与人及其关系保证是为担保债权的实现而设立的，参与人包括债权人、债务人和第三方（保证人），他们的关系如下：债权人与主债务人的主债权债务关系，是保证关系成立和存在的前提，在三方关系中处于基础性和主导性地位；主债务人与保证人之间的委托保证合同关系，这是主债务人与第三方的内部关系，与债权人无直接关系。保证人与债权人的之间保证关系，保证人向债权人保证履行债务应与债权人订立书面合同，确定对主债务的保证范围和保证期限等。保证贷款保证的特征及其性质保证的特征保证是以保证人的全部资产提供的担保，因此：A保证人负无限责任，