房地产开发企业――成本类会计科目设置及说明

1、房地产开发企业成本类会计科目设置及说明4.3 成本费用项目及核算内容4.3.1 成本费用项目成本项目一一般包括括下列六六大项：4.3.11.1 土地征征用及拆拆迁补偿偿费4.3.11.2 前期工工程费4.3.11.3 建筑安安装工程程费4.3.11.4 基础设设施费4.3.11.5 公共配配套设施施费4.3.11.6开发间间接费4.3.22 各成本本项目的的核算内内容4.3.22.1土地征征用及拆拆迁补偿偿指为取得土土地开发发使用权权而发生生的各项项费用，主主要包括括以下内内容：A、政府地地价：支支付的土土地出让让金、土土地补偿偿费、土土地开发发费B、土地有有关的税税费：向向政府部部门交纳纳的

2、契税税、土地地使用税税、土地地使用金金、耕地地占用税税、土地地使用权权初始登登记费，土土地变更更用途和和超面积积补交的的地价等等。C、合作款款项：补补偿合作作方地价价、合作作项目建建房转入入分给合合作方的的房屋成成本和相相应税金金等。D、拆迁补补偿费：有关地地上、地地下建筑筑物或附附着物的的拆迁补补偿净支支出，安安置及动动迁支出出，农作作物补偿偿费，危危房补偿偿费、征征地包干干管理费费、拆迁迁管理费费等。E、以前年年度余额额转入4.3.22.2前期工工程费：指在取得土土地开发发权之后后、项目目开发前前期的水水文地质质勘察、测测绘、规规划、设设计、可可行性研研究、筹筹建、“三通一一平”等前期期费

3、用。主主要包括括以下内内容：A、勘察丈丈量费：包括初初勘、详详勘等。主主要有：水文、地地质、文文物和地地基勘察察费，沉沉降观测测费，日日照测试试费、环环境评估估费、交交通影响响分析、基基础桩应应变及质质量测试试费、防防雷检测测费、拨拨地钉桩桩验线费费、复线线费、定定线费、施施工放线线费、建建筑面积积丈量费费等。B、规划设设计费：规划费：规规划设计计模型制制作费、方方案评审审费、效效果图设设计费、总总体规划划设计费费。设计费：地地质勘察察设计费费、施工工图设计计费、修修改设计计费、环环境景观观设计费费、综合合管网设设计费、排排水方案案设计费费等所有有设计费费。其他：其他他：可行行性研究究费、审审

4、图费、制制图费、晒晒图费、赶赶图费、样样品制作作费等。C、政府报报批报建建费：包括安检费费、质检检费、标标底编制制费、交交易中心心手续费费、人防防报建费费、消防防配套设设施费、集集中供热热参建费费、散装装水泥专专项资金金、白蚁蚁防治费费、墙改改基金、路路口开设设费等、规规划管理理费、新新材料基基金(或墙改改专项基基金)、教师师住宅基基金(或中小小学教师师住宅补补贴费)、招投投标管理理费、地地名费、地地籍地形形图核地地、合同同审核费费等。还包括项目目整体性性报批报报建费：项目报报建时按按规定向向政府有有关部门门交纳的的报批费费、*费（如如建设用用地规划划许可证证、建设设工程规规划许可可证、建建设

5、工程程施工许许可证、预预售证等等）。D、招标及及失标费费：包含含所有招招标及失失标费，如如勘察工工程、设设计、监监理、施施工等的的招标及及失标费费。E、“三通通一平”费：(1)、临临时道路路：接通通红线外外施工用用临时道道路的设设计、建建造费用用。(2)、临临时用电电：接通通红线外外施工用用临时用用电规划划设计费费、临时时管线铺铺设、改改造迁移、临时时变压器器安装及及拆除费费用。(3)、临临时用水水：接通通红线外外施工用用临时给给排水设设施的设设计、建建造、管管线铺设设、改造造、迁移移等费用用。(4)、场场地平整整：基础础开挖前前的场地地平整、场场地清运运、旧房房拆除等等费用。F、临时设设施费

6、(1)、临临时围墙墙：包括括围墙、围围栏设计计、建造造、装饰饰费用。(2)、临临时办公公室：租租金、建建造及装装饰费用用。(3)、临临时场地地占用费费：含施施工用临临时占道道费、临临时借用用空地租租费。(4)、临临时围板板：包括括设计、建建造、装装饰费用用。G、以前年年度余额额转入4.3.22.3建筑安安装工程程费A、土建工工程费：指项目目开发过过程中发发生的主主体内列列入土建建预算内内的各项项费用。主主要包括括：(1)、基基础工程程，包括括土石方方、桩基基、护壁壁/坡工程程费，基基础处理理费、桩桩基咨询询及检测测费、降降水等；(2)、结结构及粗粗装修工工程，主主要包括括砼框架架、砌体体、找平

7、平及抹灰灰、防水水、垂直直运 输、脚脚手架、超超高补贴贴、散水水、沉降降缝、伸伸缩缝、底底层花园园砌体；（3）、门门窗工程程；（4）、公公共部位位精装修修；（5）、室室内装修修；（6）、幕幕墙；（7）、幕幕墙泛光光；（8）、甲甲供材料料。B、安装工工程费（1）、室室内水暖暖气电管管线设备备费：包包括室内内供排水水系统费费、 室内采采暖系统统费、室内燃气系系统费、室室内电气气系统费费；（2）、室室内设备备及其安安装费，如如通风空空调系统统及安装装费、 电梯及及其安装装费、发发电系统统及其安安装费、 人防设设备及其其安装费费、消防防系统及及其安装装费、锅锅炉系统统及其安安装费、厨厨房设备备及其安安

8、装费等等；(3)、弱弱电系统统费，包包括居家家防盗系系统费用用、三表表远传费费用、对对讲系统统费用等等；（4）、甲甲供材料料C、以前年年度余额额转入4.3.22.4基础设设施费A、市政配配套费：向政府府部门缴缴纳的红红线外大大市政配配套费，如如果开发发商做大大市政配配套，则则为实际际发生的的红线外外道路、水水、电、气气、通讯讯等建造造费、管管线铺设设费、接接口补偿偿费等；B、给水系系统费：(1)、管管道系统统：主要要包括小小区内给给水管道道、检查查井及外外接的消消火栓等等费用；(2)、水水泵房：水泵房房土建、设设备、安安装及装装修费等等；(3)、用用水增容容(4)、施施工用水水C、雨污水水系统

9、费费(1)、管管道系统统(2)、雨雨污水泵泵站土建建、设备备、安装装及装修修费等D、供电系系统费：(1)、管管道及电电缆系统统：包括括红线到到配电房房的高压压线、高高压柜、变变压器、低低压柜及箱式变压压设备费费用，室室外强电电管道及及电缆敷敷设；(2)、配配电房：配电房房土建、设设备、安安装及装装修费等等；(3)、用用电增容容(4)、施施工用电电E、燃气系系统费：（1）、室室外管道道系统；（2）、调调压站；（3）、煤煤气增容容费F、有线电电视工程程费：管管道预埋埋、检查查井等费费用G、电话通通讯工程程费：管管道预埋埋、检查查井等费费用H、宽带工工程费：管道预预埋、检检查井等等费用I、智能化化系

10、统费费：(1) 停停车管理理系统费费用：包包括露天天停车场场管理系系统、地地下室或或架空层层停车场场管 理系统统的费用用；(2)、小小区闭路路监控系系统费用用：包括括摄像头头、显示示屏及电电气系统统安装等等费用；(3)、周周界红外外防越系系统费用用(4)、小小区门禁禁系统费费用；(5)、电电子巡更更系统费费用；(6)、电电子公告告屏费用用；（7）、室室外背景景音乐。J、采暖系系统费：(1)、管管道系统统(2)、热热交换站站：热交交换站土土建、设设备、安安装及装装修费等等(3)、锅锅炉房：锅炉房房土建、设设备及安安装及装装修费等等K、园林环环境工程程费指项目所发发生的园园林环境境造价，主主要包括

11、括：（1）、绿绿化建设设费：包包括公共共绿化、组组团宅间间绿化、一一楼私家家花园、小小区周边边绿化支支出；（2）、建建筑小品品：雕塑塑、水景景、环廊廊、假山山等；（3）、道道路、广广场建造造费：道道路广场场铺设、开开设路口口工程及及补偿费费等；（4）、围围墙建造造费：包包括永久久性围墙墙、围栏栏及大门门；（5）、室室外照明明：室外外照明电电气工程程，如路路灯、草草坪灯；（6）、室室外背景景音乐；（7）、室室外零星星设施：儿童游游乐设施施、运动动器材、各各种指示示牌、标标识牌、示示意图、垃垃圾桶、座座椅、阳阳伞等。L、以前年年度余额额转入4.3.22.5公共配配套设施施费指房屋开发发过程中中，根

12、据据有关法法规，产产权及收收益权不不属于开开发商，开开发商不不能有偿偿转让也也不能转转作自留留固定资资产的公公共配套套设施支支出。主主要包括括以下几几类：A、在开发发小区内内发生的的不会产产生经营营收入的的不可经经营性公公共配套套设施支支出，包包括居委委会、派派出所、岗岗亭、儿儿童乐园园、自行行车棚等等；B、在开发发小区内内发生的的根据法法规或经经营惯例例，其经经营收入入归于经经营者或或业委会会的可经经营性公公共配套套设施的的支出，如如建造幼幼托、邮邮局、图图书馆、阅阅览室、健健身房、游游泳池、球球场等设设施的支支出；C、开发小小区内城城市规划划中规定定的大配配套设施施项目不不能有偿偿转让和和

13、取得经经营收益益权时，发发生的没没有投资资来源的的费用；D、对于产产权、收收入归属属情况较较为复杂杂的地下下室、车车位等设设施，应应根据当当地政府府法规、开开发商的的销售承承诺等具具体情况况确定是是否摊入入本成本本项目。如如开发商商通过补补交地价价或人防防工程费费等措施施，得到到政府部部门认可可，取得得了该配配套设施施的产权权，则应应作为经经营性项项目独立立核算。该成本项目目下按各各项配套套设施设设立明细细科目进进行核算算，如：A、游泳池池：土建建、设备备、设施施；B、业主会会所：设设计、装装修费、资资产购置置、单体体会所结结构；C、幼儿园园：建造造成本及及配套资资产购置置；D、学校：建造成成

14、本及配配套资产产购置；E、球场；F、车站：土建、设设备、各各项设施施。4.3.22.6开发间间接费开发间接费费用核算算与项目目开发直直接相关关、但不不能明确确属于特特定开发发环节的的成本费费用性支支出，以以及项目目营销设设施建造造费。A、工程管管理费(1) 、监监理费：支付给给聘请的的监理单单位的费费用，包包括设计计监理、工工程监理理、造价价 监理、质质量监理理、安全全监理等等各种监监理费；(2)、预预结算编编审费：支付给给造价咨咨询公司司的预结结算的编编制、审审核费用用；(3)、施施工合同同外奖金金：赶工工奖、进进度奖(4)、工工程质量量监督费费：建设设主管部部门的质质监费；(5)、安安全监

15、督督费：建建设主管管部门的的安监费费；(6)、工工程保险险费；（7）、其其他：门门牌号费费、印花花税等其其他费用用。B、资本化化借款费费用包括直接用用于项目目开发所所借入资资金的利利息支出出、折价价或溢价价摊销和和辅助费费用，以以及因外外币借款款而发生生汇兑差差额。因因借款而而发生的的辅助费费用包括括手续费费等。C、营销设设施建造造费(1)、广广告设施施费；(2)、销销售环境境改造费费：会所所、推出出销售楼楼盘(含示范范单位)周围等等销售区区域销售售期间的的现场设设计、工工程、装装饰费；临时销销售通道道的设计计、工程程、装饰饰等费用用；(3)、售售楼处装装修、装装饰费：设计、工工程、装装饰等；

16、(4)、样样板间：包括样样板间设设计、装装修、家家具、饰饰品以及及保洁、保保安、维维修费。主主体外搭搭设的样样板间还还包括建建造费用用；(5)、其其他。D、物业管管理完善善费包括按规定定应由开开发商承承担的由由物业管管理公司司代管的的物业管管理基金金、公建建维修基基金或其其他专项项基金；以及小小区入住住前投入入的物业业管理费费用。E、行政管管理费：直接从从事项目目开发的的部门（前前期部、工工程部、技技发部等等）的人人员的工工资、奖奖金、补补贴等人人工费以以及直接接从事项项目开发发的部门门的行政政费(1)、工工资（2）、职职工福利利费（3）、职职工社会会保险（4）、住住房公积积金及房房贴（5）、

17、工工会经费费（6）、职职工教育育经费（7）、劳劳动保护护费（8）、办办公费（9）、业业务招待待费（10）、差差旅费（11）、出出国费用用（12）、租租赁费（13）、运运输费（14）、折折旧费（15）、修修理费（16）、低低值易耗耗品摊销销（17）、无无形资产产摊销（18）、咨咨询费（29）、劳劳务费（20）、手手续费（21）、其其他4.4 会会计科目目与帐簿簿设置4.4.11 “开发成成本”科目“开发成本本”科目核核算拟开开发土地地及在建建开发产产品的实实际开发发成本，其其明细设设置参见见：房地地产开发发企业“开发成成本”及“开发间间接费”科目编编码一览览表。为了归集暂暂时不能能确定特特定成本

18、本核算对对象的成成本，以以及需要要先归集集后分配配的成本本，在每每个项目目的成本本核算对对象中，加加设一条条“待分摊摊成本”项目核核算进行行归集。在各级明细细科目下下，应按按各成本本核算对对象设立立辅助核核算项目核核算，成成本核算算对象可可分层次次建立，具具体设置置参见下下图：一级 二级项目 项目一一期 项目二二期 拟开发发土地 待分摊摊成本项目项目开工前前，所有有成本均均在成本本核算对对象“拟开发发土地” 项目核核算中核核算；项项目开工工后，将将已开工工部分逐逐期自“拟开发发土地”项目核核算中转转入“项目期” 项目核核算。 成本预提提：核算算按权责责发生制制原则计计提的，应应由本受受益期、受

19、受益对象象承担的的已 经发生生或将要要发生、但但尚未支支付的成成本、费费用。成本预提的的范围：对完工工开发产产品应进进行成本本预提，未未完工产产品按实实际支付付金额核核算成本本。成本预提的的时间：至少每每季度末末预提一一次；成本预提的的金额：以动态态成本总总额减帐帐面已列列入成本本总额的的差额计计提。成本预提的的核算方方法：预预提时，借借记“开发成成本成本预预提”，贷记“预提费费用”。4.4.22 “开发间间接费”科目（一一级科目目）开发间接费费用核算算与项目目开发直直接相关关、但不不能明确确属于特特定开发发环节的的成本费费用性支支出，以以及项目目营销设设施建造造费。应由两个或或两个以以上的成

20、成本核算算对象负负担的费费用，应应先通过过“开发间间接费”一级科科目分项项目归集集开发间间接费的的实际发发生数，在在期末，根根据其实实际发生生数按一一定标准准分配计计入各成成本项目目的各成成本核算算对象。4.4.33 “完工开开发产品品”科目核算已开发发完成并并验收合合格的开开发产品品的库存存实际成成本。房地产开发发企业“开发成成本”核算科科目明细细表一级科目 二级科科目 三级科科目 四级科科目 辅助核核算 备注开发成本 土地征征用及拆拆迁补偿偿费 按各成成本、费费用项目目再进行行细分（具具体核算算内容、核核算方法法详见“开发成成本”科目表表及科目目说明） 项目核核算 成本核核算对象象可分层层

21、次设立立。 前期工工程费 项目核核算 建筑安安装工程程费 项目核核算 基础设设施费 项目核核算 公共配配套设施施费 项目核核算 开发间间接费 项目核核算 成本预预提 项目核核算 成本结结转 项目核核算 开发间接费费 工程管管理费 三级明明细科目目参见房房地产开开发企业业“开发成成本”及“开发间间接费”科目编编码一览览表 项目核核算 定期转转入“开发成成本开开发间接接费分分摊转入入”科目 资本化化借款费费用 项目核核算 营销设设施建造造费 项目核核算 物业管管理完善善费 项目核核算 行政管管理费 项目核核算 完工开发产产品 项目名名称 具体期期或区或或苑或栋栋以及配配套资产产名称 项目核核算 住

22、宅、商商铺、写写字楼、车车库及车车位、其其他4.5 成成本费用用的归集集与分配配4.5.11土地征征用及拆拆迁补偿偿费一般能分清清成本核核算对象象的，可可直接将将土地成成本计入入特定的的成本核核算对象象中；如如果分不不清成本本核算对对象，可可先在“土地征征用及拆拆迁补偿偿费”之“待分摊摊成本” 项目核核算中进进行归集集，然后后再在有有关成本本核算对对象间分分配；也也可以不不进行归归集而直直接通过过设定分分摊方法法分配计计入有关关成本核核算对象象。有关关分配方方法如下下：4.5.11.1 按占地地面积计计征土地地征用及及拆迁补补偿费时时的分配配方法方法一：可可将公用用占地面面积先分分摊到房房屋等成成本核算算对象的的占地面面积上，房房屋等成成本核算算对象自自身的占占地面积积加分摊摊的公用用占地面面积，再再乘以单单位面积积的土地地成本来来分配。方法二：也也先按期期（区）的的占地面面积将土土地成本本分配到到各期（区区）；再再将分配配到各期期（区）内内的土地地成本，按按期（区区）内房房屋等成成本核算算对象和和道路、广广场等公公用场所所的占地地面积进进行直接接分配；然后将将分配到到期（区区）内道道路、广广场等公公用场所所占地面面积的土土地成本本，按房房屋等成成本核算算对象的的占地面面积进行行间接分分配，计计入房屋屋