房地产价格预测

1、 装订线摘 要房价问题事事关国计计民生，已已经成为为全民关关注的焦焦点议题题之一。本本文主要要对房价价的合理理性进行行分析，估估测了房房价未来来走势。同同时进一一步探讨讨使得房房价合理理的具体体措施，根根据分析析结果，定定量分析析可能对对经济发发展产生生的影响响。 对于房价合合理性的的分析，选选取北京京，咸阳阳，大庆庆三类城城市数据据，以居居民承受受能力满满意度和和房地产产商收益益满意度度作为目目标函数数，建立立了多目目标规划划模型分分析合理理性。此此外，考考虑到目目前中国国的房地地产市场场存在一一定的泡泡沫成分分，为使使模型更更贴近实实际，利利用CPI指数修修正模型型，分析析出实际际房价不不

2、合理，存存在严重重的泡沫沫成分。 针对房价的的未来走走势，采采用灰色色预测模模型对未未来房价价进行预预测。绘绘制房价价未来走走势曲线线，得到到在国家家政策及及社会环环境相对对稳定的的条件下下，房价价仍然会会继续上上涨的结结论。并并根据所所得结果果，提出出了调整整房价的的三点措措施。利用房价的的财富效效应以及及房产投投资与GDP之间协协整关系系分析了了房价对对国民经经济的影影响。由由分析得得知：房房价的不不合理上上涨会使使房地产产财富虚虚增，产产生房地地产泡沫沫，影响响国民经经济的正正常发展展。考虑到所涉涉及的经经济学变变量均是是非平稳稳的。为为了避免免建立虚虚假回归归模型，在在对房价价模型进进

3、行修正正和分析析房价对对国民经经济的影影响时，我我们利用用EVIIEWSS软件，建建立了基基于单元元根检验验的协整整性分析析模型。关键词：多多目标规规划 灰色预预测模型型 EEVIEEWS 单位根根检验与与协整分分析一、问题重重述1.1问题题背景房价问题事事关国计计民生，对对国家经经济发展展和社会会稳定有有重大影影响，一一直是各各国政府府大力关关注的问问题。我我国自从从取消福福利分房房制度以以来，随随着房价价的不断断飙升，房房价问题题已经成成为全民民关注的的焦点议议题之一一，从国国家领导导人、地地方政府府官员，到到开发商商、专家家学者、普普通百姓姓通过各各种媒体体表达各各种观点点，但对对于房价

4、价是否合合理、未未来房价价的走势势等关键键问题，至至今尚未未形成统统一的认认识。1.2问题题提出请根据中国国国情，收收集建筑筑成本、居居民收入入等与房房价密切切相关的的数据分分析以下下问题：(1)选取取我国具具有代表表性的几几类城市市对房价价的合理理性；(2)房价价的未来来走势等等问题进进行定量量分析，(3)根据据分析结结果，进进一步探探讨使得得房价合合理的具具体措施施。(4)分析析可能对对经济发发展产生生的影响响，并进进行定量量分析。二、基本假假设2.1假设设房屋价价格在自自然环境境良好无无波动，社社会稳定定，人口口素质确确定的条条件下估估测的；2.2假设设不考虑虑农村房房价，只只考虑城城市

5、房价价的合理理性；2.3假设设房价通通过房屋屋均衡价价来衡量量，主要要针对普普通商品品房，不不考虑豪豪宅等特特殊房屋屋；2.4假设设忽略消消费者的的偏好如如有无学学校、绿绿化率、停停车位、热热水供应应状态、通通信、房房屋建筑筑形式等等对住房房价格的的影响；2.5假设设忽略消消费成本本如交通通费用、物物业费用用、停车车费用等等对房价价的影响响；2.6假设设在一定定时期内内，一个个地区的的人口密密度较为为稳定，没没有大的的变化；2.7假设设国家宏宏观调控控政策在在以一年年为周期期内保持持相对稳稳定；2.8假设设合理性性分析是是在忽略略炒房等等。三、符号说说明及名名词解释释3.1基本本符号居民支付承

6、承受能力力房地产收益益程度房地产开发发成本时间序列误差序列理想模型合合理房价价房屋实际价价格考虑CPII过高产产生泡沫沫成分因因素的房房价增量量改进后考虑虑泡沫成成分的合合理房价价原始序列标标准差误差序列标标准差四、问题分分析4.1问题题一对房价的合合理性分分析首先先应该确确定合理理的房价价，即要要建立一一个合理理房价的的估算模型型，在和和现在已已知的城城市房价价进行对对比分析析。 要建立合理理的房价价估算模模型，就就要分析析影响房房价的相相关因素素，影响响房价的的相关因因素很多多，如房房屋建造造成本、市市场供求求关系、城城市规模模居民消消费水平平，城市市经济发发展水平平，城市市人口密密度，土

7、土地价格格，房屋屋供求关关系，物物价指数数，居民民可支配配收入等等等，而而这些因因素是从从不同方方面影响响房价，所所以我们们要对这这些因素素整理归归类。根根据分析析的影响响因素，确确定房价价合理性性的目标标函数，建立多多目标规规划模型型，根据据收集的的相关数数据求得得使目标函函数达到到最优解解，此即为为合理的的房价，但由于目前中国市场存在一定的通货膨胀率，我们又利用CPI对模型进行了修正，再将修正模型求得的合理房价和已知的房价进行对比分析，即可对房价作出合理判断。4.2问题题二对于房价的的未来走走势分析析是一个个时序问问题，主主要就是是根据前前几年的的价格预预测未知知的价格格，对房价进进行预测

8、测，房地地产系统统是个复复杂的系系统,它受到到宏观和和微观多多种因素素的影响响。其总总是处在在不停的的波动变变化之中中,这也使使得其预预测变得得较为困困难。我我们只能能通过部部分数据据分析预预测，这这种利用用部分数数据分析析的问题题我们可可以采用用灰色模模型进行行预测。灰色模型型预测法法是以“部分信信息已知知,部分信信息未知知”的“小样本”“贫信息”不确定定性系统统为研究究对象,主要通通过对“部分”已知信信息的生生成、开开发,提取有有价值的的信息,实现对对系统运运行的正正确的认认识及预预测。4.3问题题三根据问题一一，问题题二的结结果分析析，判断断当前实实际房价价的合理理性以及及分析房房价的未

9、未来发展展趋势，我我们可以以得到相相应的结结论，针针对这些些结论提提出具有有针对性性的措施施。4.4问题题四房地产投资资作为固固定资产产投资的的重要组组成部分分，房地产产投资对对经济增增长有着着重要的的影响，而而这种影影响主要要表现在在房价的的变化波波动情况况产生的的影响，由由于对于于经济的的影响是是复杂的的，为了了量化分分析，我我们选取取最能衡衡量经济济发展水水平的指指标人均均GDPP以及房房价对消消费的影影响入手手分析，那么主主要就是是研究房房价和GDP以及消消费之间间的相关关性。通常研究相相关性一一般采用用多元线线性回归归来进行行相关性性分析，但但是由于于房价属属于非平平稳经济济变量，而

10、而非平稳稳经济变变量建立立回归模模型会带带来虚假假回归问问题，所所以我们们采用计计量经济济学专业业软件EEvieews对对相关因因素进行行单位根根检验，并并由此得得到因素素的平稳稳性，再再得出相相应的协协整关系系，从而而量化分分析房价价对经济济发展的的影响。五、模型建建立与模模型求解解5.1问题题一5.1.11影响房房价因素素的分析析房价的影响响因素有有很多，如房屋建造成本、市场供求关系、城市规模居民消费水平，城市经济发展水平，城市人口密度，土地价格，房屋供求关系，物价指数，居民可支配收入等等，而这些因素是从不同方面影响房价，为了使得模型具有层次感，我们将房价的影响因素分为四个类别如图1：房地

11、产开发成本，房地产开发商收益，居民支付承受能力，供求关系。每个类别又受到不同因素的影响。图1 房价影响因素图1 房价影响因素1）房地产产开发成成本房价主要受受到价值值规律和和供求关关系的作作用，房房价不仅仅反映了了住房作作为一种种商品的的价值，还还反映了了市场供供求状况况。劳动价价值论表表明住房房的商品品价值即即房地产产开发成成本，可可以认为为是住房房市场价价格的基基础。其中，我我们认为为房地产产成本受受土地成成本、房屋造造价以及及银行贷贷款利率率以及税税费四个个因素的的影响，如如图2。图2 房地产开发成本构成图2 房地产开发成本构成据房地产开开发成本本影响因因素可建建立房地地产开发发成本公公

12、式： （5.0）其中，房地产产开发成成本，土地成成本，房屋屋造价，银行贷款利率，税费。注：根据国国家近年年来的房房贷政策策以及实实际房地地产开发发周期等等情况，一一般建设设项目贷贷款周期期为5年。2）国家宏宏观政策策国家宏观政政策是政政府实施施的政策策措施以以调节市市场经济济的运行行，所以以宏观调调控是着着重以整整体社会会经济运运作，透透过人为为调节达达到计划划经济之之目标。宏观调控对房价的影响起到重要的控制作用，宏观政策主要体现在，银行贷款利率的控制，经济发展水平的控制，税率的调整，房地产开发政策等各个方面，其作用渗透到各个相关影响因素中。3）居民支支付能力力居民支付能能力是作作为房价价指定

13、的的重要指指标，而而居民支支付能力力主要由由居民可可支配收收入决定定。居民民可支配配收入是是根据居居民收入入和Enggle系数决决定。居居民收入入水平直直接影响响市场容容量大小小的重要要因素，居居民收入入水平直直接决定定消费者者购买力力的水平平，从而而能够反反映居民民支付承承受能力力的大小小。居民支付能力居民支付能力居民可支配收入居民收入Engle系数图3 （5.1）其中，房地产产开发成成本，居民收收入。恩格尔系数数(Enngells Coeeffiicieent)是食品品支出总总额占 HYPERLINK /view/245475.htm个个人消费费支出总总额的比比重。对对消费结结构的变变化得

14、出出一个规规律：一一个家庭庭收入越越少，家家庭收入入中（或或总支出出中）用用来购买买食物的的支出所所占的 HYPERLINK /view/339062.htm比比例就越越大，随随着家庭庭收入的的增加，家家庭收入入中（或或总支出出中）用用来购买买食物的的支出比比例则会会下降。推推而广之之，一个个国家越越穷，每每个国民民的平均均收入中中（或平平均支出出中）用用于购买买食物的的支出所所占比例例就越大大，随着着国家的的富裕，这这个比例例呈下降降趋势。4）开发商商预期利利润开发商预期期利润能能够反映映对房地地产收益益的期望望，房地地产收益益对与国国家的财财政收入入起到了了无可替替代的作作用，房房地产收收

15、益的高高低直接接影响着着房价的的波动。此外产销者者为了获获得较大大的利润润，希望望物价高高一点，开发商预期较高，而消费者为了能够买较多的商品，希望物价底一点，而合理的价格就要是双方能够达到统一。根据全国房地产经理人联合会研究院数据显示，开发商利润不应超过25%是房地产市场运行良好的上限值。5.1.22房价合合理性目目标函数数的确定定居民支支付承受受能力满满意度的的最大化化居民支付承承受能力力即居民民可承受受购买房房屋的能能力，目目前广为为使用的的城镇居居民住房房支付能能力度量量指标是是房价收收入比，其其定义是是：平均均住房价价格与家家庭收入入平均数数之比，不不同地区区的房价价收入比比是不相相同

16、的，在在完善的的住房市市场中，房房价收入入比一般般在2-3之间，在在需求大大于供给给的市场场中，房房价收入入比一般般在5-110，表1是不同同地区的的房价收收入比。表1 不同同地区房房价收入入比地区房价收入比比非洲58阿拉伯国家家712亚洲612工业化国家家36拉丁美洲25过渡国家10144所有发展中中国家511在经济条件件允许的的情况下下，若房房价收入入比偏小小，将促促进和提提高居民民的消费费信心，使使得房地地产市场场得到良良好的发发展，个个人和家家庭的满满意度较较高，若若比例偏偏大，将将导致个个人或家家庭的负负担太重重，降低低了居民民对房地地产市场场的热情情，造成成市场萎萎缩，基基于以上上

17、的分析析，居民民支付承承受能力力满意度度目标函函数建立立如下：1）计算居居民支付付承受能能力，即即房价收收入比居民支付承承受能力力（5.2）其中：；。注：根据目目前房地地产市场场状况，普普通商品品房的面面积范围围80-1200平米之之间，所所以我们们选取100平米的的普通商商品房的的数据作作为建立立模型参参考标准准。根据表1房房价收入入比在不不同地区区的值，针针对我国国发展情情况的实实际状况况，我国国房价收收入比的的范围应应该在511，即。2）确定居居民承受受能力满满意程度度。根据人们对对不满意意程度敏敏感远大大于对满满意程度度敏感的的普遍心心理，假假设本模模型评语语集非常常不满意意、比较较不

18、满意意、满意意、比较较满意、非非常满意意相对应应分别为11，9，8，7，5，选取取近似的的偏小型型柯西分分布隶属属函数，由由此得到到：（5.3）其中，为待待定常数数。依据据实际情情况，当当评语为为“非常满满意”时，可可假设其其隶属度度为1，即，当当评语为为“非常不不满意”时，可可假设其其隶属度度为0，即，类似的的，。3）通过计计算可知知，将其其代入公公式，可可得到相相应的隶隶属函数数为：（5.4）经代入计算算得到居居民满意意度各单单项指标标评语非非常不满满意，比比较不满满意，满满意，比比较满意意，非常常不满意意的量化化值分别别为，如下图图居民支支付承受受能力满满意度图图像所示示。图4 居民承受

19、能力满意度隶属度图图4 居民承受能力满意度隶属度图4）确定居居民承受受能力满满意度最最大化得得目标函函数，根根据上述述对满意意度的相相关描述述，要使使居民支支付承受受能力满满意度最最大，即即使目标标函数达达到最大大。由此此，该目目标函数数可直接接表示为为（5.5）房地产产商收益满满意度的的最大化化房地产商收收益最大大化是国国家经济济发展的的需要，首首先，较较高的经经济效益益有利于于带动房房地产市市场的发发展，增增加国家家的财政政收入，其其次房地地产的发发展能够够带动一一大批相相关产业业的发展展，如材材料、钢钢铁、水水泥、装装修、电电力、环环境、食食品、广广告等一一系列的的产业，最最后，能能后解

20、决决民工就就业，加加快城市市化发展展中起到到了无可可替代的的作用。随着房地产产业的快快速发展展，俨然然已经成成为我国国经济发发展的支支柱产业业，从国国家财政政角度上上看，房房地产收收益越高高越高，但但无限制制的高收收益会加加大居民民经济负负担，造造成社会会的不良良影响。在在描述此此目标函函数时，暂暂不考虑虑房地产产高收益益带来的的隐形经经济收益益，由此此房地产产收益程程度可以以用利润润相对于于房地产产开发成成本的比比值衡量量，房地地产商收益满满意度目目标函数数建立如如下：1）计算房房地产收收益的程程度，即即（5.6）2）确定房房地产商商满意度度。类似似的，根根据全国国房地产产经理人人联合会会研

21、究院院数据显显示，我我国房地地产的利利润应该该控制在在25%以内，结结合人们们对不满满意程度度的敏感感大于对对满意度度得敏感感的普遍遍心理，假假设本模模型评语语集非常常不满意意、比较较不满意意、满意意、比较较满意、非非常满意意相对应应分别为为0，0.001，0.1，0.2，0.225，并选选取近似似的偏大大型Cauuchyy分布隶隶属函数数，由此此得到（5.7）其中是带定定常数。依依据实际际情况，当当评语为为“非常满满意”时，可可假设其其隶属度度为1，即；当当评语为为“非常不不满意”时，可可假设其其隶属度度为0，即；类类似的，。3）通过计计算得到到，将其其代入公公式，可可得到相相应的隶隶属函数

22、数为：（5.8）然后，经代代入计算算得到房房地产商商收益满满意度单单项指标标评语非非常不满满意、比比较不满满意、满满意、比比较满意意，非常常满意的的量化值值为：，如图房房地产受受益程度度隶属函函数图象象所示。图5 房地产收益满意度隶属度图图5 房地产收益满意度隶属度图4）最后确确定房地地产经济济收益满满意度最最大化目目标函数数。根据据上述对对满意度度的相关关描述，要要使房地地产收益益的满意意度达到到最大，即即使得目目标函数数达到最最大。由由此目标标可直接接表示：（5.9）综合目目标函数数的确定定基于两个目目标函数数都是通通过隶属属度函数数描述的的情况，本本模型将将目标函函数统一一为考虑虑个人（

23、家家庭）和和房地产产商（国国家）双双方利益益的分权权重目标标，即（5.100）在增加国家家财政收收入，加加快经济济发展，关关注民生生，以人人为本等等原则的的指导下下，需要要在居民民（家庭庭）支付付承受能能力和房房地产收收益程度度两个指指标中做做一个平平衡，所所以暂定定两个目目标权重重分别为0.6和0.4。5.1.33多目标标规划模模型的建建立约束条条件确立立房价收入比比约束根据不同地地区房价价收入比比的情况况，参考考亚洲，发发展中国国家的房房价收入入比，可可以得到到2）权威机机构研究究成果约约束根据全国房房地产经经理人联联合会研研究院数数据显示示，我国国房地产产的利润润应该控控制在25%以内，

24、所所以可得得到3）实际情情况的约约束根据实际情情况，房房价不可可能小于于房地产产开发成成本，所所以有。多目标标模型的的确立由于模型中中的各项项指标均均通过量量纲处理理，最终终使得数数据具有有了可加加性和可可比性，进进行综合合权重就就得到了了最终的的多目标标规划模模型，即即：（5.111）从而得到最最优值即即为合理理房价。5.1.44模型求求解选取样样本城市市根据城市规规模，我我们选取取三类城城市，一一线城市市：北京京，上海海；二线线城市：咸阳；三线城城市：大大庆。根根据国家家统计局局数据库库分别收收集每个个城市2000420008年的相相关数据据。下面面将以北北京市（2000420008）的相

25、相关数据据进行求求解。房房地产开开发成本本计算表2北京市市2000420008年房地地产开发发房屋造造价（元元/平方米米）年份20042005200620072008北京市21532393238823892406表3北京市市2000420008年土地地购置费费用（亿亿元）年份20042005200620072008北京市275.88239.8860.3293.22639.00表4北京市市2000420008年利税总总额（万元）年份20042005200620072008北京市931366212666684172633041894553517080015表5北京市市2000420008年贷款款利

26、率（%）年份20042005200620072008北京市5.855.856.307.286.71根据公式（5.0）可计计算处房房地产开开发成本本表6北京市市2000420008年房地地产开发发成本（元/平方米）年份20042005200620072008北京市328836043486397444多目标标规划求求最优值值将样本数据据代入规规划模型型，利用用MATTLABB求解（程程序见附附录）可可得到北北京市2000420008年模型合理理房价，见见表7表7北京市市2000420008年模型合合理房价价（元/平方米米）年份20042005200620072008合理房价3801.54164.9

27、4115.14672.55156.0满意度0.728890.760010.874400.863370.84222根据此方法法，类似似的计算算出咸阳阳，大庆庆两类城城市的合合理房价价：表8咸阳市市2000420008年模型合合理房价价（元/平方米米）年份20042005200620072008合理房价1363.941528.021772.852116.832326.39满意度0.998880.99880.99770.996690.99771表9大庆市市2000420008年模型合合理房价价（元/平方米米）年份20042005200620072008合理房价1364.021513.981688.1

28、51908.392070.94满意度0.998880.998870.997790.998800.998815.1.55结果分分析以及及合理性性判断以下是北京京2000420008年模型型合理房房价和北北京2000420008年实际际房价走走势对比比图6 北京合理房价和实际房价走势对比图图6 北京合理房价和实际房价走势对比图从以上结果果分析，依依据模型型计算出出的合理理房价和和实际价价格相对对比，发发展趋势势大体相相同，整整体都是是以上升升的趋势势，在20006年房价价有所回回调之后后大幅上上升，房房价的这这种走势势符合国国家的实实际状况况，在20006年，国国家相继继出台了了一系列列的稳定定房

29、价的的政策，在在某种程程度上打打压了房房地产市市场，使使得房地地产市场场回落，房房价上涨涨势头有有所缓和和，20006年之后后，国家家政策相相对放宽宽，使得得房地产产开发产产业迅猛猛发展，致致使房价价大幅增增长，图图6中所表表现趋势势符合实实际情况况。虽然合理房房价的趋趋势和实实际价格格的走势势大体相相同，但但价格差差距过大大，尤其其是20006年以后后模型计计算的房房价和实实际价格格相差很很大，现现在的房房价不合合理，存存在明显显的泡沫沫成分，合合理房价价模型是是在忽略略房地产产炒作等等泡沫成成分的前前提下建建立的，而而实际房房地产市市场存在在的大量量的泡沫沫虚假成成分，所所以很不不合理。但

30、房地产市市场存在在泡沫成成分是正正常的现现象，在在后面的的模型改改进中我我们将考考虑市场场泡沫成成分，改改进合理理房价模模型，在在存在市市场泡沫沫情况的的前提下下判断实实际房价价的合理理性。5.2问题题二5.2.11灰色模模型GM（1,1）建立模型建建立设时间序列列有个观测测值，通通过累加加生成新新序列，则则模型相相应的微微分方程程为：（5.122）其中，发展灰灰度，内生控控制灰度度。设为待估参参数向量量，利利用最小小二乘法法求解可可得：（5.133）其中：，求求解微分分方程，即即可得到到预测模模型：（5.144）模型检检验校正正灰色预测模模型检验验一般有有残差检检验、关关联度检检验和后后验差

31、检检验。我我们采用用后验差差检验：原始序列的的标准差差：绝对误差序序列的标标准差：方差比：小误差概率率：，令令，则。表10后验验差检验验表后验差0.9550.8000.7000.655勉强合格0.700.65不合格后验差检验验都能通通过，则则可以用用所建模模型进行行预测，否否则要进进行残差差修正。5.2.22模型求求解我们选取咸咸阳市为为例进行行模型求求解，先先用咸阳阳市20004-20008年数据据，用20008年的数数据留待待验证，并并预测20009年和20110年得房房产价格格。表11咸阳阳市2000420008年实际房房价（元元/平方米米）年份20042005200620072008咸

32、阳市17312060246126222952图7 咸阳市2004图7 咸阳市20042008年实际房价走势得出北北京市预预测模型型首先令对应应于原始始序列数数据。1）构造累累加生成成列：2）构造矩矩阵和数数据向量量3)计算，可可得：4）得到预预测模型型：（5.155）预测模模型检验验按预测模型型计算，得得累减生成，得得绝对误差序序列为：计算原始数数据序列列的标准准差：计算残差的的标准差差：方差比：计算小误差差概率：发现所有的的都小于于，故。因而模型有有较好的的预测精精度。预测房房价走势势当，可预测测出第6期的预预测值即即为20009年得房房地产平平均价格格：（5.177）根据模型代代入，可可得

33、咸阳阳市2000920112的预测测价格表12咸阳阳市2000920112年预测房房价（元元/平方米米）年份2009201020112012咸阳市33783764.574227.284746.82其走势如图图8：图8咸阳市房价未来走势图8咸阳市房价未来走势根据所求数数据判断断房价未未来走势势：根据数数据显示示在未来来国家政政策以及及社会环环境相对对稳定的的前提下下，房价价未来让让然呈上上升趋势势。5.3问题题三5.3.11政府的的应对措措施要想控制好好当前高高房价的的问题。单单单是从从房地产产的角度度去解决决，是不不能解决决问题的的。之前前政府宏宏观调控控的结果果已经印印证了这这一点。所所以调

34、节节房价不不仅仅是是房地产产的问题题，更关关键的是是要进行行政府本本身的体体制改革革。所以以要想把把房价的的问题解解决，政政府可以以采取以以下三个个措施：第一，改革革财政体体制，让让地方政政府从房房地产利利益链条条中脱身身；第二，改革革房地产产竞争机机制，消消除地产产开发商商和当地地政府的的联合垄垄断现象象；第三，大量量修建保保障性住住房，包包括经济济适用房房和廉租租房。5.3.22改革财财政体制制改革财政体体制，让让地方政政府从房房地产利利益链条条中脱身身。这一一点非常常重要。这这也是当当前我国国财政体体制的弊弊端。因因为地方方政府收收入十分分有限，而而政府售售卖土地地可以取取得丰厚厚的收益

35、益。致使使来自土土地一级级的收入入成为政政府收入入中不可可或缺的的组成部部分。20009年，全全国土地地出让金金高达1.6万亿元元，占当当年地方方财政收收入的48.8%。最近近，有学学者研究究发现，如如果计入入土地出出让金收收入，20009年中国国全国政政府收入入实际已已突破10万亿元元，约占占GDP的32%。20110年继续续增长土土地出让让金达到到2.7万亿元元，同年年全国财财政收入入为830080亿元；而全国国土地出出让成交交总价款款2.7万亿元元，属于于预算外外收入，不不在预算算内，所所以8.3万亿的的财政收收入不包包含2.7万亿。也也就是说说政府卖卖地的收收入占财财政收入入的25%。

36、在现阶段的的体制下下推动土土地价格格上涨不不仅可以以使财政政收入增增加，还还可以提提升政府府各级官官员的业业绩。因因为，政政府通过过直接出出售土地地可以赚赚大钱，房房地产业业的税收收也构成成政府财财政收入入的重要要来源，房房地产业业又可以以带动其其他产业业发展。而而所有这这些，都都可以成成为政府府官员的的政绩。而而且是来来得最块块的政绩绩。5.3.33消除垄垄断现象象中国房地产产市场中中，存在在两大根根深蒂固固的垄断断。一是是地方政政府对土土地的垄垄断。二二是开发发商对房房地产市市场的垄垄断（当当然包括括对房屋屋开发的的垄断）。虽虽然我国国房地产产业集中中度的确确比较低低。截至至20006年底

37、，全全国共有有房地产产开发企企业5.887万家，即即使最大大的房地地产公司司万科，20006年的总总资产占占全行业业的比重重仅为0.555%，营业业收入占占比仅为为0.999%，净利利润占比比为1.338%。但是是开放商商还是垄垄断了房房地产市市场。从从经济学学上来看看，竞争争或替代代性会导导致价格格的下降降。首先先，应该该降低房房地产开开发门槛槛，激活活房地产产市场中中的竞争争。其次次，是允允许个人人自建房房、合作作建房等等等，赋赋予人人人都有当当自己开开发商的的权利。5.4问题题四5.4.11研究方方法1）平稳性性检验在进行协整整关系检检验前必必须确认认变量的的平稳性性，只有有变量在在同阶

38、平平稳的条条件下，才才能进行行协整研研究本文文采用单单位根检检验方法法检验序序列平稳稳性。常常用的单单位根检检验方法法为 Diickeey 等提出出的 ADDF 检验。2）Graangeer 因果关关系检验验格兰杰借助助于时间间序列的的关系来来界定因因果关系系，提出出因果关关系的计计量经济济学定义义。如果果 X 有助于于对 Y 过去的的解释，则 X 是 Y 的格兰杰原因，否则 X 不是 Y 的格兰杰原因。更为正式 Granger 在解决了是否是 X 引起 Y 的问题，主要看现在的 Y 能够在多大程度上被过去的 Y 解释，然后再加入 X 的滞后值是否使解释程度提高。如果 X在 Y 的解释中有帮助

39、，那就是说Y 是由 X Granger-caused。或者同样的，当 X 的相关系数在统计上显著时也可以这么说。3）协整关关系检验验协整（Coo-innteggrattionn）理论论从分析析时间序序列的非非平稳性性入手，探探求非平平稳变量量间蕴含含的长期期均衡关关系。其其基本思思想是，如如果两个个（或两两个以上上）的时时间序列列是非平平稳的，但但它们的的某种线线性组合合却表现现出平稳稳性，则则这些变变量之间间存在协协整关系系。5.4.22房价对对消费的的影响理论模模型资产价格的的波动影影响私人人消费的的分析是是建立在在生命周周期模型型或者永永久收入入假说的的框架上上的按照照这种分分析框架架，

40、私人人的消费费水平取取决于三三个变量量：家庭庭的当前前收入流流、家庭庭的未来来预期收收入流、家家庭的财财富存量量。模型型表示形形式如下下：（5.188）其中：是是股票资资产，房地产产资产。该该模型把把消费和和收入、财财富联系系在一起起。分别别为股票票财富，房房地产财财富和收收入的弹弹性系数数。我们选取社社会商品品零售总总额作为为消费变变量，城城镇居民民人均可可支配收收入作为为收入变变量。房房地产市市场财富富变量选选取住宅宅价格，住住宅价格格序列由由全国商商品房平平均价格格得到。股股票市场场财富选选取上证证综合指指数的收收盘价作作为代表表性指标标。数据据区间为为20003-220099，各个变变

41、量走势势如图所所示。对对数据取取自然对对数以平平滑数据据，取对对数后的的消费、收收入、房房价和股股价分别别简记为为LC、LY、LRP、LSP。图9 LC、LY、LRP、LSP增长曲线图9 LC、LY、LRP、LSP增长曲线利利用Eviiewss进行实实证研究究房价与与消费关关系1）平稳性性检验本文采用单单位根检检验方法法检验序序列平稳稳性，单单位根检检验方法法为的 ADDF 检验。图显示了消消费变量量的二阶阶差分值值、收入入变量和和房地产产市场财财富变量量房的一阶差差分值以以及股价价序列的的水平值值的单位位根检验验结果。图10 LC、LY、LRP、LSP平稳性分析曲线图10 LC、LY、LRP

42、、LSP平稳性分析曲线由图10 可知，消消费、收收入、房房价和股股价的水水平值在在显著性性水平为为 100%时接受受原假设设，而其其一阶差差分序列列在显著著性水平平为 1%或 5%拒绝原假假设，因因此，可可认为它它们都包包含一个个单位根根，因此此可以用用来作协协整分析析。2）协整关关系检验验对消费、收收入、房房价和股股价之间间的协整整关系进进行检验验。协整整检验结结果：图11 房价与消费协整检验结果图11 房价与消费协整检验结果结果表明，消消费、收收入、房房价和股股价在 5%的显著著性水平平下存在在 1 个协整整向量。消消费、收收入、房房价和股股价之间间存在着着长期均均衡关系系，具有有共同的的

43、随机趋趋势，它它们的线线性组合合有向均均衡收敛敛的趋势势。下面面我们给给出长期期均衡方方程（括括号内为为标准差差）：（5.199）由协整方程程可知，收收入对消消费有显显著性影影响，其其弹性系系数较大大，约为为 1.119，这这表明收收入是影影响总消消费的决决定性因因素。房房价也对对消费产产生显著著性影响响，其弹弹性系数数为0.15左左右，这这说明房房价的上上涨带来来了显著著的财富富效应。股股市财富富效应显显著（10%水平下下），但但是比较较微弱，弹弹性系数数只有 -0.012225 左右。这这一结论论同 Booonee、Casse、Quiigleey和 Shhilller 以及国国际货币币基金

44、组组织的研研究报告告的研究究结论大大体相同同：资产产的财富富效应普普遍存在在，房价价上升产产生的财财富效应应大于股股价上升升带来的的财富效效应。5.4.33房地产产投资和和GDP关系的的相关性性我们主要采采用Graangeer因果关关系检验验法、协协整理论论分析方方法研究究房价和和GDP之间的的相关关关系。由由于是研研究房价价和经济济的影响响，所以以某个城城市的指指标不具具有一般般性，因因此我们们选取中中国房地地产2000320009年的房房价作为为代表性性指标。利用Eviiewss进行实实证研究究房地产产投资与与GDP关系1）因果关关系检验验进行因果检检验前我我们首先先对两个个变量进进行单位

45、位根检验验，从表表4-3可知两两序列并并非平稳稳序列，而而一阶差差分后（增增长率）拒拒绝单位位根过程程，两变变量为同同阶单整整序列，因因此可以以对序列列进行因因果检验验。我们们对增长长率序列列进行Graangeer因果关关系检验验，因果果检验结结论表明明（结果果如表4-44所示）二二者在1%显著性性水平下下互为因因果关系系。这说说明房地地产投资资和GDP二者关关系密切切。 表13 房房地产投投资与GDP增长率率的Graangeer因果关关系检验验原假设统计量P值值滞后1阶滞后2阶滞后3阶0.0466820.0000000.0000000.0233120.0266410.006689平稳性分析析

46、采用单位根根检验方方法检验验序列平平稳性，单单位根检检验方法法为的 ADDF 检验，检检验结果果如图112所示，由图知知，GDP和房产产投资额额的一阶阶差分值值是平稳稳的，可可以进行行协整性性分析。图12 房地产投资与GDP平稳性分析曲线图12 房地产投资与GDP平稳性分析曲线2）协整关关系检验验结果对房地产投投资和 GDDP 之间的的协整关关系进行行检验。协协整检验验结果：图13 房地产投资与GDP协整结果图13 房地产投资与GDP协整结果结果表明，GDPP 和房地地产投资资在 100%的显著著性水平平下存在在 1 个协整整关系。房房地产投投资和 GDDP 之间存存在着长长期均衡衡关系，具具

47、有共同同的随机机趋势，它它们的线线性组合合有向均均衡收敛敛的趋势势。下面面我们给给出长期期均衡方方程（括括号内为为标准差差）：（5.200）由协整方程程可知，对 GDP 有显著性影响，其弹性系数约为8.66，这表明房地产投资对国民经济具有重要的促进作用。5.4.44房价对对经济的的影响综合上述房房价和消消费的相相关性以以及房地地产投资资和GDP的协整整关系可可知：房房价对于于经济发发展有的的重要的的影响，适适当提高高房价有有利于增增加房地地产收益益，增加加国家的的财政收收入，促促进经济济发展。房价不合理上涨会使房地产财富虚增，产生房地产泡沫。不合理的房价上涨也会损害居民的利益，影响一国国民经济

48、的健康、持续和稳定地发展。六、模型改改进6.1房价价合理模模型改进进的分析析在问题一中中，合理理房价和和实际价价格差距距过大，说说明现在在的房价价不合理理，存在在明显的的泡沫成成分，但但由于合合理房价价模型是是在忽略略房地产产炒作等等泡沫成成分的前前提下建建立的，而而实际房房地产市市场存在在的大量量的泡沫沫虚假成成分，所所以差价价很大。在目前的中中国市场场，房地地产市场场存在泡泡沫成分分是不可可避免的的现象，所以我们要将模型进行改进，考虑房地产市场的泡沫成分建立符合房地产市场实际状况的估价模型，这样使得计算得到的合理房价更加具有说服力，从而更准确的判断房价的合理性。房价上涨过过快是房房地产市市

49、场存在在泡沫的的最直观观表现，我我们将考考察房地地产价格格相关指指数和反反映通货货膨胀的的重要指指标居民消消费价格格指数（CPI）之间间的变化化关系，探探究房地地产价格格系列指指数和CPI变化之之间存在在的变化化规律，影影响房价价上涨的的结构性性因素。研研究对象象为2000320009年的房房屋销售售价格总总指数、CPI指数，各各个指数数走势图图如图所所示。表14CPPI指数（2000320009）2003200420052006200720082009100.99103.33101.66101.55104.55105.6699.1图14 CPI走势图14 CPI走势表15北京京市实际际房价（

50、20032009）20032004200520062007200820094737503067888280115531241813799图15 北京实际房价走势图15 北京实际房价走势在考察期内内，由图图4-5可知：总体来来看房屋屋销售价价格（FI）与CPI（CI）走势势基本一一致，波波动大致致相同。6.2相关关性分析析经过相关性性计算，房房屋销售售价格系系列指数数和CPI之间有有很强的的正相关关性，其其中房屋屋价格总总指数和和CPI的相关关系数为为0.881，土地地价格和和CPI也有很很强的相相关性，相相关系数数为0.666。下面面我们进进一步考考察资产产价格指指数和CPI的Graangee

51、r因果果关系。因因果关系系检验之之前首先先判断各各个序列列的平稳稳性如图图16，经检验验所有指指数取对对数后的的数据为为一阶差差分平稳稳序列，因因此可以以作因果果分析。图16 房价与CPI平稳性分析曲线图16 房价与CPI平稳性分析曲线Grangger因果关关系检验验表明CPI在5%显著性性水平下下是房价价系列指指数的Graangeer成因，房房价和地地价指数数之间也也不存在在显著的的因果关关系。研研究表明明通货膨膨胀指数数对于房房价上涨涨具有加加速作用用，而地地价的上上涨并不不是房价价上涨的的直接原原因，此此外股价价上涨和和房价上上涨之间间没有关关系。6.3协整整性分析析这一部分将将利用协协

52、整理论论考察CPI对房地地产价格格的影响响。对房房价系列列指数和和CPI的协整整关系进进行检验验。利用Eviiewss分析协整整检验结结果如图图：结果果表明，房房价系列列指数和和CPI、地价价之间在在1%的显著著性水平平下存在在1个协整整向量。房价系列指指数和CPI、地价价之间存存在着长长期均衡衡关系，具具有共同同的随机机趋势，它它们的线线性组合合有向均均衡收敛敛的趋势势。下面面我们给给出长期期均衡方方程（括括号内为为标准差差）：图17 房价与CPI协整结果图17 房价与CPI协整结果（6.0）其中模型参参数估计计下方括括号内数数值为相相对应的的标准差差，各参参数系数数显著。由由协整方方程可知

53、知，住宅宅价格和和非住宅宅价格对对整体房房地产销销售价格格影响较较大，弹弹性系数数分别为为2.77720053和-3.80991077，这反映映出构成成房地产产价格上上涨的结结构因素素中，居居民类住住房需求求是主要要影响因因素。同同时我们们发现CPI的上涨涨对于房房价也有有较大影影响。6.4经过过协整分分析考虑虑CPI因素的的房价模模型由于考虑了了CPI的因素素的关系系，考虑虑到了房房地产市市场的泡泡沫成分分，所以以是要在在问题一一得到的的合理房房价的基基础上加加上市场场泡沫成成分的增增值即可可：（6.2）6.5结果果分析表16北京京市2000420008年改进模型型合理房房价（元元/平方米米）年份20042005200620072008合理房价42555912788