新资产管理评估与成本途径管理知识分析法

1、资 产 评 估Valuation第3章 资产产评估途途径与方方法3.1市场途径径3.2收益途径径3.3成本途径径3.4评估途径径与方法法的选择择2020-01-1223.1市场途径径市场途径径的基本本含义市场途径径是指利利用市场场上同样样或类似似资产的的近期交交易价格格，经过过直接比比较或类类比分析析来估测测资产价价值的评评估技术术思路和和实现该该评估技技术思路路的各种种评估技技术方法法的总称称。2020-01-1233.1市场途径径市场途径径的基本本前提要有一个个活跃的的公开市市场公开市场场上要有有可比的的资产及及其交易易活动2020-01-1243.1市场途径径市场途径径的基本本程序搜集有

2、关关资料选择参照照物（可可比实例例）在评估对对象与参参照物之之间选择择比较因因素指标对比比、量化化差异调整已经经量化的的对比指指标差异异综合分析析确定评评估结果果实体特征征权益特征征市场特征征时效特征征数量特征征资产的功功能资产的实实体特征征和质量量市场条件件交易条件件2020-01-1253.1市场途径径市场途径径的主要要评估方方法市场售价价类比法法是以参参照物的的成交价价格为基基础，考考虑参照照物与评评估对象象在功能能、市场场条件和和销售时时间等方方面的差差异，通通过对比比分析和和量化差差异，调调整估算算出评估估对象价价值的方方法。资产评估估价值=参照物售售价功能差异异修正系系数时间差异异

3、修正系系数市场售价价类比法法2020-01-1263.1市场途径径市场途径径的主要要评估方方法现行市价价法市价折扣扣法下列方法法都是市市场售价价类比法法的特例例功能价值值类比法法价格指数数调整法法成新率价价格调整整法2020-01-1273.1市场途径径市场途径径的主要要评估方方法交易情况况修正交易时间间因素修修正市场售价价类比法法的主要要因素修修正资产状况况因素修修正（包包括功能能、新旧旧程度）交易地点点或区域域因素修修正2020-01-1283.1市场途径径市场途径径的主要要评估方方法修正后的的价格=参照物交交易价格格100/（）市场售价价类比法法（交易易情况修修正）2020-01-129

4、3.1市场途径径市场途径径的主要要评估方方法市场售价价类比法法（交易易时间因因素修正正）修正后的的价格=参照物交交易价格格同类资产产的价格格指数采用定定基指数数修正后的的价格=参照物交交易价格格（评估基基准日价价格指数数/参照物交交易时价价格指数数）采用环环比指数数修正后的的价格=参照物交交易价格格（1+a1）(1+a2)(1+an)a1、a2an为从参照照物交易易日到评评估基准准日各期期环比价价格变动动指数2020-01-12103.1市场途径径市场途径径的主要要评估方方法市场售价价类比法法（资产产状况因因素修正正）资产状况况包括很很多因素素。不同同的资产产，资产产状况因因素也不不相同。这里

5、主主要介绍绍资产的的功能和和新旧程程度因素素修正。2020-01-12113.1市场途径径市场途径径的主要要评估方方法市场售价价类比法法（资产产状况因因素修正正）功能修正正修正后的的价格=参照物交交易价格格(评估对象象生产能能力参照物生生产能力力）修正后的的加格=参照物交交易价格格(评估对象象生产能能力参照物生生产能力力）x2020-01-12123.1市场途径径市场途径径的主要要评估方方法市场售价价类比法法（资产产状况因因素修正正）新旧程度度修正修正后的的价格=参照物交交易价格格(评估对象象成新率率参照物成成新率）2020-01-12133.1市场途径径市场途径径的主要要评估方方法市场售价价

6、类比法法（交易易地点或或区域因因素修正正）修正后的的价格=参照物交交易价格格100/（）2020-01-12143.1市场途径径市场途径径的主要要评估方方法价值比率率法价值比率率法是指指利用参参照物的的市场交交易价格格与其某某一经济济参数或或经济指指标相比比较形成成的价值值比率作作为乘数数或倍数数，乘以以评估对对象的同同一经济济参数或或经济指指标，从从而得到到评估对对象价值值的一种种具体评评估方法法2020-01-12153.1市场途径径市场途径径的主要要评估方方法价值比率率法（成成本市价价法）资产评估估价值评估对对象现行行合理成成本（参照物物成交价价格参照物现现行合理理成本）2020-01-

7、12163.1市场途径径市场途径径的主要要评估方方法价值比率率法（市市盈率乘乘数法）企业评估估价值被评估估企业相相同口径径收益额额参照物（企业）市盈率率市盈率股票价价格/股票收益益2020-01-12173.1市场途径径市场途径径的主要要评估方方法价值比率率法（市市场租金金倍数法法）资产评估估价值评估对对象正常常收益额额市场租金金倍数市场租金金倍数资产交交易价格格/资产年租租金2020-01-12183.1市场途径径市场途径径举例对某企业业一台通通用机床床进行评评估，评评估人员员经过市市场调查查，选择择本地区区近几个个月已经经成交的的3个交易实实例作为为参照物物，被评评估对象象及参照照物的有有

8、关情况况见下表表，试估测该机机床的价价值。2020-01-12193.1市场途径径市场途径径举例（答案）机床评估估值=（174.43+174.77+176.26）3=175.15（万元）2020-01-12203.2收益途径径收益途径径的基本本含义收益途径径是指通通过估测测被评估估资产未未来预期期收益的的现值来来判断资资产价值值的技术术思路，以及实实现这个个技术思思路的各各种评估估方法的的总称。2020-01-12213.2收益途径径收益途径径的基本本前提未来收益益可预测测收益风险险可预测测收益期限限可确定定2020-01-12223.2收益途径径收益途径径的基本本程序收集未来来预期收收益的数

9、数据资料料分析被评评估对象象的预期期收益确定折现现率或资资本化率率计算未来来收益的的现值确定评估估结果确定收益益期限2020-01-12233.2收益途径径收益途径径的基本本参数收益额折现率收益期限限2020-01-12243.2收益途径径收益途径径的具体体方法符号含义义：P：评估值值（现值值）i：年序号号r：折现率率R：预期收收益A：年金t：纯收益益年期n：收益年年期2020-01-12253.2收益途径径收益途径径的具体体方法单一收益益的现值值复利现值值系数查查表2020-01-12263.2收益途径径收益途径径的具体体方法多期收益益的现值值（有限年年期）2020-01-12273.2收益

10、途径径收益途径径的具体体方法多期收益益（年金金）现值值（有限年年期）年金现值值系数，查表2020-01-12283.2收益途径径收益途径径的具体体方法多期收益益的现值值（有限年年期、两两段收益益不同）2020-01-12293.2收益途径径收益途径径的具体体方法多期收益益的现值值（有限年年期、可可知净变变现值）2020-01-12303.2收益途径径收益途径径的具体体方法多期收益益（年金金）现值值（永续年年期）2020-01-12313.2收益途径径收益途径径的具体体方法多期收益益现值（永续年年期、收收益等比比递增）2020-01-12323.2收益途径径收益途径径的具体体方法多期收益益的现值

11、值（永续年年期、两两段收益益不同）2020-01-12333.2收益途径径收益途径径举例临海公司司拟被某某一公司司收购，预计收收购后临临海公司司仍能按按原有的的经营模模式运营营。经预预测，临临海公司司在未来来5年内的预预期收益益额分别别为100万元、120万元、130万元、140万元和160万元。并并根据该该公司的的现实收收益情况况推断，从第6年开始，该公司司的预期期年收益益额将维维持在160万元的水水平上。假定折折现率为为10%。根据上述述条件，计算该该公司的的价值。2020-01-12343.2收益途径径收益途径径举例（答案）2020-01-12353.3成本途径径成本途径径的基本本含义成

12、本途径径是先估估测被评评估资产产的重置置成本，然后估估测存在在的贬值值因素，从重置置成本中中扣除，而得到到被评估估资产价价值的各各种评估估技术方方法的总总称。2020-01-12363.3成本途径径成本途径径的评估估计算公公式重置成本本-实体性贬贬值-功能性贬贬值-经济性贬贬值基本公式式2020-01-12373.3成本途径径成本途径径的评估估计算公公式评估值重置成成本成新率功能性性贬值经济性性贬值评估值重置成成本成新率常用公式式2020-01-12383.3成本途径径成本途径径的基本本前提被评估资资产处于于继续使使用的前前提下具备估测测各种指指标、参参数有关关资料2020-01-12393.

13、3成本途径径成本途径径的基本本要素重置成本本现行价格格水平全新资产产2020-01-12403.3成本途径径成本途径径的基本本要素重置成本本实体性贬贬值复原重置置成本更新重置置成本2020-01-12413.3成本途径径成本途径径的基本本要素重置成本本实体性贬贬值资产使用用自然力作作用2020-01-12423.3成本途径径成本途径径的基本本要素重置成本本实体性贬贬值功能性贬贬值科学技术术进步建造成本本降低运营成本本降低2020-01-12433.3成本途径径成本途径径的基本本要素重置成本本实体性贬贬值功能性贬贬值经济性贬贬值外界因素素影响经济状况况市场供求求经济政策策环境因素素心里因素素20

14、20-01-12443.3成本途径径成本途径径中基本本参数的的估测重置成本本估测重置核算算法重置核算算法亦称称细节分分析法、核算法法等。它它是利用用成本核核算的原原理，根根据重新新取得资资产所需需的费用用项目，逐项计计算然后后累加得得到资产产的重置置成本。2020-01-12453.3成本途径径成本途径径中基本本参数的的估测重置成本本估测价格指数数法价格指数数法是利利用与资资产有关关的价格格指数，将被估估资产的的历史成成本（账账面原值值价值）调整为为重置成成本的一一种方法法。重置成本本资产产的历史史成本价格指数数定基指数数调整环比指数数调整 2020-01-12463.3成本途径径成本途径径中

15、基本本参数的的估测重置成本本估测功能价值值类比法法功能价值值类比法法，也称称生产能能力比例例法。这这种方法法是寻找找一个与与被评估估资产相相同或相相似的资资产为参参照物，根据参参照资产产的重置置成本及及参照物物与被评评估资产产生产能能力的比比例，估估算被评评估资产产的重置置成本。2020-01-12473.3成本途径径成本途径径中基本本参数的的估测重置成本本估测功能价值值类比法法（公式式）2020-01-12483.3成本途径径成本途径径中基本本参数的的估测重置成本本估测统计分析析法为了简化化评估业业务，节节省评估估时间，还可以以采用统统计分析析法确定定某类资资产重置置成本。重置成本本账账面历

16、史史成本K2020-01-12493.3成本途径径成本途径径中基本本参数的的估测实体性贬贬值估测测观测法观测法也也称成新新率法，是指由由具有专专业知识识和丰富富经验的的工程技技术人员员对被评评估资产产的实体体各主要要部位进进行技术术鉴定，判断被被评估资资产的成成新率，从而估估算实体体性贬值值。实体性贬贬值重重置成本本（1实体性性成新率率）2020-01-12503.3成本途径径成本途径径中基本本参数的的估测实体性贬贬值估测测使用年限限法使用年限限法是利利用被评评估资产产的实际际已使用用年限与与其总使使用年限限的比值值来判断断其实体体贬值率率（程度度），进进而估测测资产的的实体性性贬值的的方法。

17、已使用年年限名名义已使使用年限限资产利用用率2020-01-12513.3成本途径径成本途径径中基本本参数的的估测实体性贬贬值估测测修复费用用法修复费用用法是根根据修复复资产的的已损实实体所需需要支付付的金额额来判断断资产的的有形损损耗额。实体性贬贬值修修复费用用2020-01-12523.3成本途径径成本途径径中基本本参数的的估测功能性贬贬值估测测超额运营营成本造造成功能能性贬值值估测功能性贬贬值额（被被评估资资产年净净超额运运营成本本折现系数数）2020-01-12533.3成本途径径成本途径径中基本本参数的的估测功能性贬贬值估测测超额投资资成本造造成功能能性贬值值估测功能性贬贬值额复原重

18、重置成本本更新新重置成成本2020-01-12543.3成本途径径成本途径径中基本本参数的的估测经济性贬贬值估测测贬值率估估测法经济性贬贬值额=重置成本本经济性贬贬值率2020-01-12553.3成本途径径成本途径径中基本本参数的的估测经济性贬贬值估测测收益损失失额折现现法经济性贬贬值额资产年年收益损损失额(1所得税税率)(P/A，)2020-01-12563.3成本途径径成本途径径举例海王公司司有一台台机床购购建于1997年，账面面价值20万元，2007年对该机机床进行行评估。评估人人员经过过调查、分析后后，获得得下列资资料：（1）1997年至2007年十年间间，该类类机床每每年环比比价格变变动指数数均为10%；（2）与同类类的替代代机床相相比，该该机床的的月人工工成本超超支1000元；（3）海王公公司的正正常投资资报酬率率为10%，所得税税率为25%；（4）该机床床在评估估前使用用期间的的实际利利用率仅仅为正常常利用率率的60%，经技术术检测，该机床床尚可使使用5年，在未未来5年中设备备利用率率能达到到设计要要求。根据上述述条件，计算该该机床的的评估值值。2020-01-12573.3成本途径径成本途径径举例（答案）重置成本本=20（1+10%）10=51.87（万元）评估值=51.8745.45