房地产行业锦光花苑销售招标书

1、PAGE PAGE 18锦光花苑A座一、二二层商铺铺营销招标书书宝资通地产产综合服服务机构构二四年年八月目录项目定位项目形象营营销策略略媒体广告营营销策略略销售实战营营销策略略营销推广效效果的监监控、评评估及修修正方案案销售组织及及管理合作方式关于本招标标书项目定位1.消费群群的购买买行为及及消费偏偏好1.1 根据南南宁市现现有的商商业调查查分析，大大部分铺铺面都是是经营者者租用的的，消费费群的购购买行为为是以投投资为主主，自用用经营为为辅。因因此消费费群的购购买行为为将取决决于本项项目的商商业价值值和投资资价值。1.2 南宁市市商业消消费群的的购买偏偏好普遍遍是一些些地段好好、价格格低、回回

2、报高的的商铺。本本项目的的地段位位置较好好，销售售价格和和投资回回报可以以通过营营销、策策划等手手段满足足消费群群的购买买偏好。 1.3本项项目的主主要目标标客户群群定位1.3.11 大众众投资者者1.3.22 项目目业态规规划范围围内的品品牌专卖卖店1.3.33 个体体经营者者2.项目的的经营主主题和功功能定位位2.1 项目名名称项目名称拟拟定为“锦光花花苑女人世世界”2.2 项目的的经营主主题和功功能定位位项目将为女女性消费费群建立立一个集集购物、休休闲、美美容、健健身于一一体的商商业空间间。3.项目的的商业结结构设计计 项目一一层将经经营女性性的精品品、首饰饰、化妆妆品、女女性品牌牌服装

3、、服服饰等，项项目二层层部分将将经营品品牌服装装，部分分将经营营美容、美美发、健健身、美美体、浴浴足等服服务业。商商场内设设有一定定的休闲闲和餐饮饮空间。4.项目的的经营主主题、功功能定位位和结构构设计的的可行性性评估4.1 经营的的市场前前景看好好据市场调查查分析，“女性消费市场”的购买潜力巨大，项目经营定位为女性消费品和服务业的商业业态，市场前景看好。4.2 项目的的地段区区位优势势项目附近的的七星路路、新民民路一带带是南宁宁市新兴兴的商业业中心之之一，该该地段以以经营高高档的女女性服装装为主，市市民对该该地区的的市场定定位已形形成一种种共识，有有利于项项目发展展相关的的商业业业态。4.3

4、 一站式式购物商商业空间间七星路一带带缺乏“一站式式购物”的女性性消费空空间，项项目可以以体现其其在女性性消费市市场的专专业性与与集中性性，能吸吸引更多多的女性性消费者者到项目目消费。根据之前的的评估分分析，可可以认为为项目的的经营定定位有较较好的发发展空间间。但考考虑到南南宁市商商业楼盘盘的竞争争将日趋趋激烈，建建议项目目采用受受市场欢欢迎的销销售形式式（产权权式返返租回报报）较为为稳妥。项目形象营营销策略略1.项目形形象识别别系统 项项目识别别系统主主要是项项目的LLOGOO标志，LLOGOO将以比比赛的形形式向全全社会征征集，具具体内容容将在后后面的章章节介绍绍。2.售场包包装计划划围绕

5、“女人人世界”的经营营主题，以“粉红”色为基基调，售售场将充充分表现现时尚、前前卫、现现代的女女性风格格。3.费用预预算形象识别系系统和售售场包装装费用大大概在55万元左左右媒体广告营营销策略略1.广告定定位、广广告主题题根据前面对对目标消消费群的的分析，广广告定位位和主题题备选如如下：锦光花苑女人世世界 一站式式购物的的商业空空间首付4万多多 返租租抵月供供 轻松松拥有产产权商铺铺锁定“女人人世界” 抢占占龙头旺旺铺小户型产权权商铺 轻松松投资轻轻松赚2.媒体发发布计划划2.1媒体体选择本项目将运运用以下下的媒体体进行宣宣传推广广： 南南国早报报、广西西电视台台房产街街节目、公公交车车车体、

6、广广播电台台、网络络广告、户户外广告告牌、楼楼书和海海报等印印刷品。2.2广告告发布频频率各媒介在广广告发布布的时间间和频率率上互为为补充；2.2.11在引导导期，采采取试探探性发布布策略；2.2.22公开发发售期和和强销期期，则采采取集中中发布策策略，在在各媒介介上持续续发布广广告，迅迅速占领领市场；2.2.33持销期期阶段，采采取间歇歇发布的的策略，节节省广告告费用，保保持广告告的延续续性。2.2.44 尾盘盘期应用用集中促促销的策策略，争争取尽快快完成销销售。3各阶段划划分3.1市场场引导期期新闻炒作为为主，配配合报纸纸广告,并发布布广告向向全社会会征集项项目的LLOGOO标志。3.2公

7、开开发售期期以报纸为主主，事件件行销为为辅，针针对主要要卖点做做硬性广广告，与与现场销销售有力力配合，同同时发挥挥软性文文章与新新闻炒作作的理性性诉求配配合宣传传，达到到购楼热热潮之目目的。3.3持销销期以报纸广告告为主，以以形象广广告、卖卖点广告告、催促促式广告告配合短短程促销销活动，解解决销售售中存在在的问题题与矛盾盾。3.4尾盘盘期利用报纸做做清盘促促销广告告，同时时利用工工程形象象进度的的收尾阶阶段，增增强置业业者的购购铺信心心，消化化存量。4.费用预预算销售宣传费费用计划（万元元）备注一、媒体投投放费140000万元元1报纸90按1年销售售周期分分配投放放2电视/广播202个月投放放

8、3、其它媒媒体30二、楼书等等宣传品品10000万元三、其他费费用30000万元合 计180000万元元备注媒体投放将将根据实实际效果果随时修修正，成成本控制制在销售售额的11.5%以内销售实战营营销策略略1营销策策略1.1价格格策略项目将采取取低开高高走的价价格策略略。拿出出一定数数量面积积较大的的产权商商铺，用用低价以以内部认认购的方方式，试试探市场场能够接接受的价价格范围围，有利利于其他他营销措措施的执执行。1.2 招招商策略略 项项目的招招商可以以邀请几几个经营营管理公公司进行行招标，中中标的单单位将负负责商场场的招商商和经营营管理。 1.3 销销售策略略 本本项目的的销售策策略是将将

9、商场的的一至二层分割割成产权权式销售售，并承诺诺一定的的返租回回报，返返租期为为10年年，每年年返还租租金率为为6%，第第1年由由发展商商返租，之之后9年年寻找合合适的运运营管理理公司，负负责统一一招商、经经营、返返租回报报。1.4 销销售收入入测算项目的销售售期将分分为三期期，预计计销售额额如下表表：销售单价（元元/）销售面积销售总价（万万元）一层28000029008120二层18000031005580项目22833360001370002.公关活活动推广广计划2.1项目目LOGGO有奖奖征集活活动项目LOGGO将以以比赛的的方式向向全社会会征集，并并在项目目开始销销售前公公布比赛赛结果

10、，配配合项目目各个阶阶段的宣宣传和推推广。2.2 项项目的开开盘活动动开盘活动考考虑以模模特走秀秀或人体体彩绘的的表演形形式，可可以展现现当代女女性的风风采，符符合项目目的主题题，并能能迅速的的聚集人人气。2.3 项项目的调调查活动动 城城市商业业发展有有奖调查查将在报报纸上发发布，通通过非硬硬性广告告强调项项目的商商业价值值和投资资价值，吸吸引市民民对项目目的关注注。3.营销节节奏安排排首先允许客客户预约约认购，待待认购人人数积聚聚到一定定数量后后，项目目即可以以开盘销销售。根据产品的的销售情情况，灵灵活调整整可销售售产权面面积的大大小，即即调整产产品的销销售价格格，促进进项目的的销售节节奏

11、。4.费用预预算销售费用控控制在550万以以内。营销推广效效果的监监控、评评估及修修正方案案 11.营销销推广效效果的监监控方式式包括电电话监控控、客户户来访登登记表、预预约客户户登记等等方式。 2.通过以以上监控控方式，运运用科学学的方法法进行量量化处理理，得出出统计和和调查数数据，评评估营销销推广的的效果。 3.在通过过媒体评评估分析析后，有有必要迅迅速作出出修正方方案，增增加有效效媒体的的投入，剔剔除无效效媒体的的投入。销售组织及及管理1.销售组组织如果本公司司中标，将将有策划划部、销销售部等等部门对对项目销销售提供供全程的的销售管管理和服服务，全全面负责责销售执执行、策策划推广广和招商

12、商招标等等工作。2销售人员员的培训训销售人员必必须经过过专业的的培训，包括职业道德培训，基本素质培训，专业知识培训，综合素质培训，服务规范培训。3.销售管管理本案实施全全程销售售代理后后，销售售将由具具有丰富富经验的的宝资通通高层管管理人员员负责，随随时监控控项目的的销售和和管理，及及时发现现销售及及管理中中的偏差差并立即即做出调调整决策策，并始始终与发发展商保保持良好好的沟通通和对接接，共同同完成既既定的计计划目标标和任务务。合作方式 11. 宝宝资通公公司简介介（见附附件一）2.宝资通通公司希希望为发发展商提提供项目目的全程程营销策策划代理理服务，服服务内容容如下（具具体内容容见附件件二）

13、：2.1 营销推推广策划划2.2 项目市市场推广广2.3 整体营营销费用用预算及及成本控控制2.4销售售工作3. 收费费标准项目营销策策划代理理的收费费为基本本佣金加加超值奖奖励两部部分。3.1基本本佣金按项目代理理所实现现销售总总额的11.5%收费。3.2超值值奖励在项目方案案完成后后，由发发展商核核定项目目全部开开发经营营成本，并并按总成成本的330%40%左右确确定为项项目的利利润目标标。若销销售实现现超出利利润目标标，业主主将超出出部分的的20%作为奖奖励。八 关于本本招标书书本招标书只只是初步步的营销销方案，预预计项目目的销售售总额将将达到1137000万元元，营销销费用将将控制在在

14、销售额额的3.5%以以下(含含代理费费)。项项目的工工作内容容可根据据楼盘营营销的实实际情况况，进行行适当的的弹性调调整。待待合作关关系确定定后，双双方再制制定具体体工作环环节和时时间安排排表。宝资通地产产综合服服务机构构二四年年八月附件一 宝宝资通公公司简介介宝资通公司司自一九九九八年年创立以以来，立立足于广广西区域域，与本本土房地地产市场场共同发发展，从从单项服服务到综综合全程程服务，从从南宁到到广西各各地市取取得了令令业界视视为奇迹迹的成就就。宝资资通地产产综合服服务机构构，是目目前广西西首家服服务内容容最全、专专业化水水准最高高的地产产服务机机构，公公司正向向地产业业服务管管理集团团快

15、步迈迈进，业业务发展展居全国国领先水水平，具具有较强强的跨专专业综合合服务能能力。目目前拥有有经验丰丰富专业业技术人人员、策策划人员员、管理理人员、销销售人员员总数达达4000多人。至至今为止止，宝资资通已向向近五十十个项目目个案提提供不同同类型的的服务，这这些项目目包括城城区开发发、住宅宅社区、商商业物业业、特色色街区等等不同领领域，取取得极高高的成功功率。所所服务项项目总计计建筑面面积2000 万万平方米，完成的的代理销销售额约约为355亿元，居居广西房房地产策策划代理理同行之之首，在在南宁市市的市场场份额占占到1/4强。附件 2 营销销策划代代理服务务内容和和双方合作作内容2.1 营销推

16、推广策划划市场调研及及项目市市场定位位分析目标客户群群定位分分析价格定位及及策略项目系列案案名的确确定项目卖点的的挖掘及及提炼项目营销阶阶段性划划分项目分期推推盘的战战术部署署及促销销建议市场反馈信信息的收收集、营营销策略略修正市场切入点点及方法法分析建建议2.2 项项目市场场推广项目视觉识识别系统统（1）项目目VI设设计（2）卖场场展示策策划售楼部形象象定位售楼部路牌牌引导售楼部外观观展示设设计建议议售楼部内部部展示设设计建议议售楼部功能能分区规规划售楼部形象象墙设计计建议售楼部展板板设计建建议销售用品系系列设计计建议销售人员服服装建议议各类标志牌牌及P O PP彩旗（3）工地地现场环环境视

17、觉觉包装建筑主体视视觉形象象施工围墙形形象墙设设计施工现场参参观路线线视觉引引导（以上各项项由宝资资通提出出要求，文文本性建建议或草草图，交交由发展展商实施施或发展展商委托托的协作作的机构构实施）广告宣传推推广策划划（1）广告告总体策策略及广广告阶段段性划分分广告目标市场策略广告内容更更新策略略广告心理策策略广告错位竞竞争策略略（2）广告告媒体组组合策略略（3）广告告定位及及创意分分析广告诉求目目标广告诉求理理念广告主题口口号广告内容、表表现手法法报纸广告思思路及创创意户外广告思思路及创创意电台广告思思路及创创意楼书、宣传传海报创创意、设设计新闻类（软软文）思思路与创创意（4）广告告效果监监控

18、、评评估及修修正（5）系列列促销活活动（以上由宝宝资通与与发展商商委托的的市场推推广协作作机构进进行双向向的互动动沟通，引引导协作作机构向向发展商商提交各各类策略略计划，由由发展商商委托协协作机构构执行，宝宝资通承承担在市市场推广广实施过过程中的的协调）2.3 整体营营销费用用预算及及成本控控制根据具体营营销方案案做出费费用预算算，并提提出项目目成本控控制策略略2.4销售售阶段工工作销售物料设设计、制制作售楼书、折折页客户意向表表售楼合同及及相关文文件格式式价目表、付付款方式式单页设设计销售人员的的名片办公事务用用品（具具体项目目待定）物业（商业业）管理理收费表表户型图按揭办法付款方式（以上部分分由宝资资通提交交样稿，交交发展商商