新XXXX-9-14南宁市江南区房地产楼盘市场调查分析报告

1、南宁江南区房地产楼盘市场分析报告（2012-9-14）策划部：李胜准 一、江南区现状及城区发展趋势（一）江南区域现状概况江南区位于于广西首首府南宁宁市西南南部，邕邕江南岸岸。因城城区坐落落于邕江江南岸而而命名为为江南区区，管辖辖那洪镇镇、江西西镇、吴吴圩镇、苏苏圩镇、延延安镇55个镇及及福建园园街道、江江南街道道、沙井井街道33个街道道办事处处，总面面积为111544平方公公里，总总人口440.22多万人人。江南区是个个后发展展城区，拥拥有大片片可供开开发的土土地和市市区内最最长的滨滨江水域域，是发发展都市市型工业业、休闲闲娱乐业业、房地地业、现现代物流流业的良良好场所所。随着着大南宁宁的形成

2、成和中国国东盟自自由贸易易区，江江南区已已成为南南宁市新新的投资资热土。提提出了“工业化化、城市市化”的发展展战略之之后，不不仅使江江南区工工业区的的地位得得到了进进一步巩巩固，同同时也使使江南区区的城市市建设和和第三产产业走上上了快速速发展的的轨道。江南区根据据其区域域特点概概括起来来，具有有“四大优优势”：核心区域优优势：江南区是五五象新区区和老城城区的核核心区域域，拥有有大片可可供开发发的土地地和市区区内最长长的滨江江水域，是是发展都都市型工工业、休休闲娱乐乐业、房房地业、现现代物流流业的良良好场所所。便捷交通优优势：南宁11座座大桥横横跨江水水，江南南大桥的的建成通通车使用用，全速速提

3、升江江南交通通；吴圩圩机场的的扩建，长长江三角角洲、珠珠江三角角洲城市市航班的的增加，加加速江南南区的发发展。3.人气商商贸优势势：江南大道沿沿线及周周边主要要具备旅旅游娱乐乐、购物物休闲以以及餐饮饮业； “101”大道形形成一条条凝聚传传统与魅魅力，集集购物、休休闲、娱娱乐、饮饮食、文文化、旅旅游为一一体的东东盟风情情特色景景观商业业街区；白沙大大道汽车车销售一一条街成成为辐射射西南地地区的中中高档汽汽车销售售中心。这这一切增增加了江江南区的的人流和和物流。4.环境优优势：江南区工业业生产地地的搬离离，势必必将大大大改善居居住环境境。在江江南大道道、沙井井大道、五五一西路路、壮锦锦大道、白白

4、沙半岛岛、亭子子片区、石石柱岭片片区具有有一批房房地产项项目。逐逐步形成成房地产产业有序序、健康康、高质质、快速速发展，创创造洁静静优美的的人居环环境。（二）江南南区市政政规划及及发展趋趋势1、江南区区市政规规划实施“1336”工程和和旧城改改造项目目，完善善城市功功能。根根据城市市发展需需要，对对一些重重要地段段进行改改造和亮亮化美化化。结合合建设“1366”工程。堤堤路园工工程的实实施，按按照“旧改一一片、新新建一片片、繁荣荣一片”的原则则进行旧旧城改造造。近期期主要实实施白沙沙片区旧旧改项目目，面积积约13300亩亩，将建建成环境境优美，功功能齐全全商住新新区。 2、发展趋趋势规划划“一

5、一区两带带多组团团”的城城区发展展空间布布局“一区”多点点式商贸贸区范围包括亭亭江路、星星光大道道、南建建路、壮壮锦大道道、沙井井大道、江江南大道道、五一一路、亭亭洪路、白白沙大道道，“五纵四四横”路网交交汇点。初初步具有有市场集集聚效应应的商贸贸网点，以以“10+1”商业大大道为中中心，形形成休闲闲旅游为为重点的的商贸区区；以邕邕江大桥桥南为中中心，形形成文化化体育产产业为重重点的商商贸区；以中兴兴大桥南南为中心心，形成成服务社社区的大大型卖场场为重点点的商贸贸区；以以清川大大桥南为为中心，形形成金融融、商务务为重点点，服务务江南工工业园和和江南物物流园的的商贸区区。 “两带”邕江江南岸经经

6、济带、城城区西南南部经济济带 邕邕江南岸岸经济带带范围是是沿邕江江地带。形形成集大大型超市市、购物物中心、餐餐饮娱乐乐中心、图图书文化化中心为为一体的的购物广广场。江江南沿江江商务商商贸区、房房地产聚聚居发展展区，形形成独具具特色的的江南外外滩新景景。 城城区西南南部经济济带范围围是沙井井片区、吴吴圩镇、苏苏圩镇。此此经济带带拥有江江南工业业园、江江南物流流园。在在吴圩、苏苏圩一带带规划建建设了工工业集中中区，重重点发展展了机械械加工制制造业、食食品加工工业和精精细化工工业；围围绕吴圩圩国际机机场扩建建，开发发建设集集生产、技技术、资资讯、贸贸易于一一体的空空港物流流市场，大大力发展展“空港经

7、经济”。 “多组团”多个个小城镇镇特色组组团。范围包括吴吴圩、苏苏圩、江江西、延延安镇。根根据各镇镇资源特特点和比比较优势势，分别别侧重发发展商贸贸、物流流、农产产品加工工、食品品加工、旅旅游、房房地产等等主导镇镇域经济济快速发发展的产产业。吴吴圩镇重重点发展展商贸、物物流、房房地产业业；苏圩圩镇重点点发展储储运、食食品加工工业；江江西镇重重点发展展旅游业业；延安安镇重点点发展农农产品加加工业。二、江南区区房地产产市场划划分及特特点（一）区域域市场划划分按房地产发发展特征征，江南南片大体体分为三三个板块块：五一沙井板板块（老老江南板板块）；白沙星星光板块块（新江江南板块块）；壮壮锦那洪洪板块（

8、新新兴的城城南板块块）。从规划上看看来，江江南区发发展的灵灵魂在于于由产业业经济来来带动区区域人居居发展，这这是江南南区与其其他区域域相比最最大的优优越感来来源。如果要对目目前南宁宁房地产产发展得得最为顺顺畅的兴兴宁区与与青秀区区进行定定位分析析，兴宁宁区仅仅仅是消费费的商业业区，而而青秀区区则十分分现代化化，但也也只是一一个城市市房地产产兴起的的区域，而而不是经经济兴起起的区域域，换言言之，江江南区由由于具备备较为雄雄厚的产产业支撑撑，未来来的江南南区或将将发展成成为南宁宁的副中中心。（二）江南南区各板板块在售售项目统统计表：347131615883亩华南城34406亩亩4-5866亩52-

9、4663.006亩纯住宅纯住宅纯住宅6500元元/6900元元/5400元元/紧凑二房、三三房二房和三房房二房和三房房周边县市，省省外乔迁迁居民、投投资客附近本地居居民、周周围生意意人、南南宁外县县人二次置业者者、周边边居民江南区各板板块楼盘盘存量/增量：从现在江南南区总体体来看，住住宅市场场供应较较为充足足，自从从限购令令之后上上旬以消消化存量量、预约约为主，中中下旬受受市场影影响逐步步回升，新新增量渐渐增。五五一沙井井板块存存量房多多，因为为有几个个大楼盘盘刚刚开开始销售售，如融融晟公园园大地现现存量房房26664套。另另一个原原因是宏宏观政策策的调控控削弱了了住宅市市场的消消化速度度；白

10、沙沙星光板板块在售售项目较较少，开开盘已久久，市场场求大于于供，因因而销售售情况较较为可观观；壮锦锦那洪板板块销售售价格较较低，存存量较少少，发展展潜力较较大，几几个楼盘盘将集中中推出房房源，新新增数量量大，使使该区域域强大的的住房需需求得到到释放，销销售走势势也较为为乐观。江南区各板板块主要要在售楼楼盘销售售走势从上述各板板块几个个较具有有代表性性的楼盘盘来看，江江南区目目前整体体的推货货量消化了起伏比比较大，从从销售率率来看最最好的是是普罗旺旺斯达到到98%。数据据表明，目前江南区区各楼盘盘走势良良好，销销售前景景乐观，房房源较为为充裕。（三）江南南区价格格分析江南区在售售楼盘平平均价格格

11、走势图：以上图表显显示了220111年9月月20122年9月份份江南区区三个板板块主要要在售楼楼盘的价价格变化化情况以以及三个个板块在在售楼盘盘均价走走势情况况。从中中我们可可以看到到，江南南区各板板块住宅宅平均价价格在550000-70000元元/区区间内，该该均价区区间也较较为符合合目前江江南区民民众收入入水平与与消费能能力，市市场接受受度较高高。白沙沙星光板板块因为为周边配配套成熟熟、位处处交通便便利地段段均价最最高达到到83000元/，而而壮锦那那洪板块块周边配配套及地地理位置置欠佳的的楼盘，其其均价最最低在550000元/。总的来看，整整个江南南区的房房价呈现现出小幅幅度平稳稳上升的

12、的发展趋趋势。（四）江南南区在售售楼盘物物业类型型搭配比比例由图显示，江江南区物物业类型型中，住住宅占到到了899%，商商铺和写写字楼占占的面积积较小，说说明江南南区商业业的发展展较其它它板块还还不够成成熟，住住宅高比比例是因因为江南南区的发发展，工工业生产产地的搬搬离，大大大改善善了居住住环境，华华南城和和工业园园区的进进驻增加加了人流流和物流流，给住住宅商品品房市场场的发展展提供了了有力的的保障。江南区房地地产市场场后续供供应分析析近期在江南南区的住住宅性用用途的土土地成交交没有，多半是工业、商业用途的土地成交。三、江南区区各板块块市场分分析（一）白沙沙星光板板块1.板块环环境分析析白沙星

13、光板板块区位位优势明明显，环环境优越越。有白白沙大道道和星光光大道两两大交通通干道纵纵横交错错，交通通十分便便捷。以以白沙大大道为界界，南面面有江南南客运站站，北面面有江南南区政府府，使该该板块成成江南区区的政治治核心，优优势凸显显。规划划中的江江南公园园也在白白沙大道道的北面面。白沙沙大道东东面临邕邕江，环环境优越越。这里是江南南区商业业物流比比较发达达集中的的板块。白白沙大道道北面是是广西国国际农产产品物流流中心和和10+1商业业大道（茶茶叶街），南南面是南南宁经济济技术开开发区。白白沙大道道沿线是是“汽车一一条街”。2.板块房房地产发发展现状状白沙星光板板块是江江南区房房地产重重要开发发

14、的板块块，目前前该板块块的楼盘盘已售完完项目有有1800个，待待售4个个，在售售3个。该该板块楼楼盘现今今规模最最大的是是龙光普普罗旺斯斯，总占占地5886亩，总总户数为为95000户，大大楼盘在在该板块块中仍占占少数。星星光大道道周边配配套相对对于白沙沙大道更更成熟，居居住氛围围更浓厚厚。但随随着各大大楼盘的的开发，白白沙大道道现在的的生活配配套也日日益完善善，居住住氛围日日见浓厚厚，开发发空间更更广，潜潜力更大大。3.板块项项目基础础指标量量化项目名称地址规模规划配套主力户型已推产品销销售率江南五一西西路1880号用地面积999亩，总总建筑面面积约336万。13栋高层层建筑。塔楼总户户数2

15、5559户户汇聚购物、餐餐饮、休休闲、娱娱乐、商商务功能能一站式式骑楼街街城。A1-A-C-DD-E-F 887两房89两房70%南宁市白沙沙大道1099号（宝宝马展厅厅对面）总占地面积积5866亩,总总建筑面面积15500亩亩。总户户数95500户户。五期：3栋栋28层层，2栋栋32层层，五期期共13332户户。多层层、小高层层 、高层。有会所、网网球场、篮篮球场、泳泳池、南南城百货货超市、大大型康体体会所、动动态景观观泳池、550000平米欧欧洲风情情商业广广场，临临街骑楼楼欧洲风风情街，小小学、公公园等配配套。车车库。82两房房、1220-1140三房5期98%江南沙井大大道566号占地

16、面积 227702339平方方米建筑面积 82000000平方米米。共52288个个车位、目前开开工建设设2、33#广场场，正打打地基。华南城将集集原料及及产品交交易、展展示、信信息交流流、仓储储、配送送、货运运以及金金融结算算等功能能于一体体，提供供工业原原料及产产品采购购、物流流一站式式服务与与办公休休闲娱乐乐全方位位服务。华南城有、宾宾馆、酒酒店、酒酒吧、会会所、电电子网络络、物业业管理、广广告宣传传、中介介服务等等物流商商务配套套设施，以以及住宅宅、公寓寓、宿舍舍、超市市、购物物中心、酒酒楼餐饮饮、娱乐乐休闲。D3：2+1 B2：3+11B3：3+1 C1：3+11F1：1+1 A11

17、a:楼楼中楼47%江南沙井大大道中段段（沙井井大道与与亭洪路路延长线线交汇处处）占地面积约约1500亩，总总建筑面面积300.3万万平方米米，共223栋楼楼，总户户数25506户户融晟公园大大地有小小学、国国际品牌牌连锁折折扣店、酒酒店、写写字楼、大大型超市市、商务务公寓、生生态公园园、6000国国际会所所、无边边际泳池池。小区有国际际风情街街区、国国际幼儿儿园，集集居住、酒酒店、商商务、商商业、餐餐饮、休休闲等功功能于一一体的复复合型公公园生活活城。4栋围合而而建51多层层洋房，33栋188层小高高层，44栋233311层高层层，以一一室一厅厅、二室室一厅、二二室二厅厅、三室室二厅二二卫等数

18、数十种设设计为主主打产品品60%江南区五一一路与南南建路交交汇处东东南面规划面积：603326.0平方方米建筑面积：18110000.0平平方米批发零售建建筑面积积占总建建筑面积积比例的的5%10%。项目目将配套套建设幼幼儿园（66个班），幼幼儿园占占地面积积不少于于21660平方方米，建建筑面积积不少于于12660平方方米。周边批零市市场一应应俱全：淡村小小学、亭亭子二中中、市二二医院、淡淡村菜市市与地块块相隔均均不到一一公里万昌邕江明明珠1期期万昌邕邕江明珠珠11#12#13# 2室室 2厅厅 1卫卫 HYPERLINK /jiaotong/59425.html 那洪大道339号（壮壮锦大

19、道道与那洪洪大道交交汇处）占地面积:30885300平方米米 建筑筑面积:46770000平方米米南宁奥园周周边有良良凤江国国家森林林公园，七七坡林场场。小区内规划划中有千千米运动动长廊、多多功能会会所、超超市、商商业街，万万余平方方米教育育设施等等。奥园1期南南宁奥园园1B、 13FF、户型型1室11厅1卫卫1厨江南区那洪洪大道337号（那那洪壮锦锦路口）占地面积11599998平平方米建筑面积66000000平平方米 。汇东星城11期总计计12330户。220100年推出出的1期期组团由由10多多栋188层和44栋233层的高高层建筑筑。汇东星城位位于壮锦锦那洪路路口，西西邻壮锦锦大道，直

20、直通机场场高速路路，北接接那洪大大道，东东南侧规规划有市市政路，交交通网络络四通八八达。主力户型为为60平平方米1300平方米米的两房房和三房房白沙大道与与亭江路路交汇处处总占地面积积2100亩，建建筑面积积8255亩。总户数40000户户。16栋288-333层高层层住宅。塔楼 高层层。有4万平方方米的商商业和幼幼儿园。小区内有园林景观。停车位。872+1房现调查白沙沙星光板板块在售售项目33个，待待售项目目4个，11个项目目已售罄罄。云星星钱隆江江南和龙龙光普罗罗旺斯两两个大盘盘，总户户数分别别达到440000户和995000户。其其他均为为19229002户的的小规模模的楼盘盘。各个个楼

21、盘主主要分布布在白沙沙大道周周边。建建筑类型型均有高高层，部部分有塔塔楼、多多层、小小高层。社社区内部部配套多多为园林林景观、绿绿化小区区、停车车位、运运动场所所等休闲闲娱乐配配套设施施。有55个楼盘盘有商业业配套，商商业氛围围浓厚。主主力户型型为777.5221+11、74-91.53的两房房、900.544-1440三房、1128.73-1899.133四房房。四季季花都220077年开始始销售，期期间推出出房源有有数据可可查为668套，220100年全年年公开信信息中无无房源销销售，目目前公布布待售信信息并且且二期已已更名为为四季英英伦。4.板块在在售项目目价格走走势分析析该板块在售售项

22、目有有3个。平平均价格格在60000-85000元/区间间内，相相差幅度度大，最最低是普普罗旺斯斯60000元/，最最高是现现代国度度达83300-85000元/。处处于白沙沙大道的的几个在在售、已已售罄的的楼盘的的均价都都在60000-70000元/区间间。而位位于星光光大道的的周边配配套更成成熟，因因此现代代国度的的均价比比白沙大大道这边边的楼盘盘卖得贵贵。5.板块项项目优劣劣势分析析交通便利，位于规划建设的轻轨2号线第2个站点。配套设施完完善，生生活便利利成本低低、离市市中心近近：有南南城百货货、人人人乐超市市、滨江江公园、电电影院、体体育馆，以以及学校校等。准现房销售售，购房房有保障障

23、。缺少园林绿绿化自然然自然资资源。该项目卖点点之一江江景现房房，实际际离江还还较远。部分户型进进深过长长。均价相对过过高，增增加购房房者负担担，使得得项目整整体性价价比不高高。1.完善的的配套设设施，生生活便利利：有白白沙菜市市、南城城百货、人人人乐超超市、滨滨江公园园、电影影院、体体育馆，以以及学校校等。2.项目位位于亭江江路和白白沙大道道交汇处处，交通通便利。3.几乎每每个户型型都设置置赠送面面积，对对购房者者吸引力力大。1、项目地地处污水水处理厂厂旁边，环环境污染染严重。项目目标群群体定位位明确，根根据附近近的本地地居民为为主要目目标客户户。紧靠亭洪路路“100+1”商商业大道道成熟便便

24、利的生生活圈，居住氛氛围浓郁郁，生活活便利。靠邕江水岸岸，可享享邕江风风景。交通便利：项目邻邻亭洪路路主干道道，。周周边桥梁梁系统发发达，邕邕江大桥桥、桃源源大桥、凌凌铁大桥桥、白沙沙大桥、葫葫芦鼎大大桥等。小区内自然然资源配配套少，环环境质量量不够。接近糖厂，空空气污染染严重。1.定位明明确，以以极具“法式原原乡小镇镇”的地中中海情调调为楼盘盘整体形形象定位位。在景景观视觉觉上，也也营造出出法国温温馨浪漫漫、自有有休闲的的风格情情调。2.均价比比周边项项目稍低低，是经经济住宅宅。该项项目是所所在板块块中最大大的楼盘盘，小区区规划合合理，内内部配套套成熟，价价格优势势更加凸凸显。3.小区有有南

25、城百百货超市市、商业业广场，商商业氛围围越来越越浓厚。4.项目属属于空港港板块，承承担门户户的角色色。1排水系统统差，周周边有异异味散发发。2.项目分分期开发发，在一一定的时时期内有有施工、噪噪音等方方面的问问题，可可能会对对项目已已入住的的住户日日常生活活造成不不便的影影响。3.部分户户型设计计偏离中中国人的的传统审审美观。4.部分单单元住户户离白沙沙大道主主干道较较远，出出行不方方便。准现房，购购房有保保障。户型方正，符符合中国国人传统统审美观观。项目位于白白沙大道道和星光光大道交交汇处，交交通便捷捷。驾电电动车110分钟钟可达市市中心。小区面积小小，内部部配套不不够丰富富。绿化面积少少，

26、项目目接近交交通主干干道，空空气质量量差。细节注重不不够，楼楼梯显旧旧。项目接近主主干道，交交通吵杂杂。现房销售，入入住率已已经是880%，但但仍有住住户还没没装修，装装修所带带来的吵吵杂声对对已入住住的住户户造成不不便。小区的管理理不够完完善，有有丢失车车的危险险。交通便利：项目位位于南宁宁白沙大大道与友友谊路口口，距离亭亭洪路“110+11”商业业大道仅仅5分钟钟步行距距离。项目临近“10+1”商业，周周边配套套生活方方便。1.项目55号楼曾曾发生严严重的楼楼板倾斜斜问题而而被开发发商封锁锁，原因因可能是是因为房房子地基基问题，导导致楼板板倾斜，南南北高低低相差近近10公公分。而而开发商商

27、表示，55号楼是是由于施施工单位位在测量量地标时时出了差差错，导导致房子子楼板倾倾斜，不不是由于于地基下下陷造成成的南北北高低相相差100公分。白沙星光板板块相对对于江南南区其他他板块而而言拥有有更为成成熟的生生活配套套优势和和独一的的区域市市政核心心，人居居氛围相相对浓厚厚。本板板块处于于白沙大大道和星星光大道道交汇处处，各个个交通要要道纵横横交错且且接近市市中心仅仅十分钟钟的路程程，交通通优势十十分明显显。但是是景观资资源是该该板块大大部分楼楼盘比较较缺乏的的内容，环环境污染染问题以以及下水水道排水水系统问问题仍是是各个楼楼盘共同同面临的的问题。6.板块项项目定位位分析商铺、办公公、居住住

28、综合楼楼。中高高端精装装小户城市中心，江江景独栋栋小户面向白领阶阶层的中中高端精精品住宅宅观江水境大大城时尚都市综综合楼，成成功精英英聚落营造一个都都市繁华华、便捷捷、时尚尚、亲水水、亲自自然的江江景都汇汇享受市中心心，优家家水库风风景高品质中低低价位的的楼盘法式原乡小小镇现代时尚中中高端住住宅时尚，典雅雅又不失失现代的的亲和感感的建筑筑高尚住宅小小区现代、阳光光、缤纷纷、和谐谐、幸福福的社区区文化，倡倡导和谐谐生态家家园的居居住理念念，打造造一个四四季花开开、幸福福和谐的的花园式式高尚住住宅小区区区域商务办办公标杆杆高档商业酒酒店及办办公区商铺、写字字楼、居居住复合地产住宅景观居所商住复合地

29、产,小户型型商住水景地产住宅经济住宅住宅 公寓寓经济住宅住宅经济住宅写字楼白沙星光板板块有44个项目目在打造造都市综综合楼，强强调时尚尚、自然然都市综综合楼的的形象，这这些楼盘盘分别是是现代国国度、红红日公馆馆、天誉誉江南花花园，龙龙光普罗罗旺斯虽虽然主打打住宅，但但其实内内部配套套已有南南城百货货超市、商商业广场场、临街街骑楼等等。各个个楼盘定定位同质质化严重重，差异异化不明明显。而而楼盘项项目特色色定位为为经济住住宅有33个，分分别是普普罗旺斯斯、花样样年华和和四季花花都。7.板块市市场特征征总结特征一：建建筑类型型单一受开发土地地面积影影响，该该板块基基本以塔塔楼、高高层为主主。特征二：

30、多多以商住住综合楼楼为主该板块的商商业街氛氛围并不不浓厚，这这也是该该板块大大部分楼楼盘做成成商住综综合楼的的一个很很重要的的原因，楼楼盘的商商业消费费品主要要由小区区的居民民来消费费。特征三：户户型以三三房为主主从该板块在在售楼盘盘最近一一次推货货情况来来看，推推出的户户型以三三房为主主，两房房、单间间/一房房。三房房面积区区间集中中于800-999的紧紧凑型住住房、1120-1299的实实用型住住房和1130-1499的舒舒适型住住房。特征四：客客户群体体多样该板块项目目面对的的主要消消费群体体有年轻轻人刚性性需求或或者是白白领精英英人群。所所开发的的户型多多以实用用性小户户型居多多。也有

31、有针对附附近的本本地居民民和周边边做物流流及做生生意的商商人。外外省购房房者以四四川、湖湖南等市市居多。南南宁各个个县份的的购房者者也是主主要消费费群体。8.板块发发展趋势势分析趋势一：楼楼盘开发发将会更更成熟。随随着各大大知名开开发商的的进驻，白白沙星光光板块的的生活配配套设施施日臻完完善，生生活气息息也会越越来越浓浓。正在在规划中中的江南南花园必必然带动动整个板板块周边边环境的的提升，按按照目前前市场如如果需求求变动不不大的情情况下，房房价可能能会有小小幅上涨涨趋势。趋势二：松松宇中环国国际是该该板块首首个以写写字楼为为整合商商业概念念的楼盘盘，将会会弥补城城南区域域没有商商务办公公室的市

32、市场空白白，引领领江南区区第三产产业发展展的新潮潮流。趋势三：白白沙星光光板块户户型供应应主要以以两房、三三房为主主，实用用性刚需需小户型型居多。在在未来的的市场发发展格局局，将会会持续供供应两房房、三房房以满足足市场需需求。（二）五一一沙井板板块1.板块环环境分析析五一沙井板板块位于南宁市市江南区区西南部部，离市市中心112公里里，西、北北面临邕邕江，南南面紧靠靠南宁火火车南站站，临空空港板块块。有沙沙井大道道，五一一路特色色商业街街签约引引进梦之之岛百货货、南城城百货等等品牌企企业进驻驻。沙井井也必将将成为适适宜居住住、投资资，生活活配套完完善的区区域，由由以往的的“价格洼洼地”迅速蜕蜕变

33、为“价值高高地”。2.板块房房地产发发展现状状目前江南区区的物流流项目已已引进两两大巨擎擎之一是是定位为为综合性性商贸物物流园的的华南城城，总投投资近1120亿亿元。融融晟公园园大地被被誉为引引领南宁宁沙井片片区内最最早最大大的国际际建筑综综合体项项目，华华南城、海海吉星农农产品市市场、以以及LEED工业业园区等等规划的的落实，首首届“中国东盟轻轻工业展展”的举办办等等一一系列的的变化使使得这个个江南原原本不被被重视的的一隅突突然焕发发了蓬勃勃生机。不不久的将将来，五五一沙井井板块也也必将成成为适宜宜居住、投投资，生生活配套套完善的的区域。同同时五一一沙井板板块还拥拥有邕江江自然景景观资源源。

34、3.板块在在售项目目基础指指标量化化江南江南大大道中兴兴桥旁约约5000米占地面积:410000平平方米建建筑面积积:3550000平方米米总户数数约10072户户由11栋116225层的的高层地地中海外外海法式式建筑错错落排布布， 33万平米米法式皇皇家精致致园林。停停车位:11886个。近万平米滨滨江景观观长廊广广场、珍珍稀百年年古树移移植、下下沉景观观层、空空中花园园、阳光光露台以紧凑型880-11202+11、3+1房为为主99.255%江南沙井大大道中段段（沙井井大道与与亭洪路路延长线线交汇处处）占地面积:39999600平方米米建筑面面积: 80000000；总总户数448622户

35、分A、B、CC、D四四个地块块。首期期开工111栋楼楼，其中中4栋围围合而建建511多层洋洋房，33栋188层小高高层，44栋233311层高层层,目前前在建的的B地块块住宅区区，共223栋，停停车位115422个。设有专属幼幼儿园、小小学，同同时专设设社区商商业街、主主题公园园、儿童童娱乐场场所，配配有大型型人工湖湖泊、泳泳池、会会所等两房:700-1000，三房:1000-114045.2%江南五一路路与南建建路交汇汇处东南南面占地面积:603326平平方米建建筑面积积: 22700000；总户户数15510户户30栋177+1层层和311+1两两种高层层住宅楼楼，车位位信息：按0.8个/

36、户配置置。幼儿园两房82-1000，三房1000-122811.399%江南沙井大大道566号占地面积:227702339平方方米建筑筑面积: 488800000；总户户数52238户户地标建筑3318米米超高层层办公配配套服务务建筑。停停车位:52888个。国际双语幼幼儿园、九九年制学学校、会会所、游游泳池、球球场、老老年人活活动中心心、医疗疗中心一房40-50平平方米，两房80-90平平方米，三房1100-1335平方方米0目前五一沙沙井板块块在售楼楼盘均为为10000户到到50000户左左右规模模的大盘盘，主要要分布在在沙井大大道周边边；建筑筑类型涵涵盖高层层和板塔塔结合；社区内内部多为

37、为彰显人人文性质质的园林林、游泳泳池、花花园、广广场、运运动场所所等休闲闲娱乐配配套设施施，除华华南城外外其他项项目商业业配套并并不突出出；主力力销售户户型为990-1100二房、990-1120三房。4.板块在在售项目目价格走走势分析析该图表显示示了20011年9月到20012年年9月份五一一沙井板板块主要要在售楼楼盘均价价走势情情况。从从中我们们可以看看到，五五一沙井井板块住住宅平均均价格在在6000到到7000元元/区区间内，相相差幅度度较大，但但该均价价区间也也较为符符合目前前江南区区区经济济发展状状况及民民众收入入水平与与消费能能力，市市场接受受度较高高。特别别指出的的是，一一些周边

38、边配套成成熟、位位处交通通便利地地段的楼楼盘，其其售价可可达到775000以上，而而部分周周边配套套及地理理位置欠欠佳的楼楼盘，其其均价一一般在661000到70000元元左右。总的来看，五五一沙井井板块的的房价呈呈现出小小幅度平平稳上升升的发展展趋势。5.板块在在售项目目优劣势势对比1.项目位位位于邕邕江上游游，紧邻邻江南大大道与邕邕江相接接，毗邻邻规划中中的棕榈榈园，与与新秀公公园隔江江相望，自自然景观观优美。2.项目距距市中仅仅6-88分钟车车程，外外部立体体交通网网络四通通八达，110分钟钟之内便便可到达达东面或或北面的的重要商商业中心心，生活活便利。3. 户型型的通风风采光性性极佳，

39、保保证了良良好采光光及优美美的景观观视野。入入户花园园设计，保保证户型型私密性性的同时时又可享享有私家家景观及及良好的的室外休休闲空间间。1.项目位位于沙井井大道边边上，过过往车辆辆尤其是是大型货货车较多多，会对对住户日日常生活活产生一一定影响响（车辆辆噪音、空空气质量量下降等等）。2.片区聚聚集人群群的素质质参差不不齐。3.项目周周边建筑筑陈旧，规规划乱，影影响本项项目整体体形象。1.项目总总体定位位为南宁宁中高档档的复合合地产项项目，以以大型市市政公园园、专业业市场及及风情商商业街区区为依托托，是集集居住、酒酒店、商商务、商商业、餐餐饮、休休闲等功功能于一一体的复复合型公公园生活活城。2.

40、项目所所处地块块是南宁宁快环以以内最后后一片可可整体开开发的处处女地。属属国际顶顶级建筑筑群，坐坐落江南南区沙井井大道中中段亭洪洪路延长长线交汇汇处，作作为江南南区政府府成功招招商引资资的大型型项目，将将成为江江南房地地产业进进入新时时期的一一座典型型之作。1.周边市市政及商商业等公公共配套套设施相相对较少少。2.项目所所处位置置距离市市中心较较远，住住户出行行不便。1.项目交交通四通通八达，约约20路路公交路路线途径径五一路路及南建建路，约约十五分分钟车程程既可达达火车站站及朝阳阳花园，而而且五一一可直通通机场高高速，整整体的交交通出行行十分便便捷。2. 地块块周边批批零市场场一应俱俱全：淡

41、淡村小学学、亭子子二中、市市二医院院、淡村村菜市与与地块相相隔均不不到一公公里。周周边市政政配套成成熟、居居住氛围围浓郁。1.项目在在自然景景观配套套资源方方面略显显不足，实实际离邕邕江较远远。2. 项目目在户型型、园林林景观、各各种配套套设施等等方面的的建筑设设计上比比较平常常，缺乏乏亮点。3.均价过过高（接接近居民民普遍购购房心理理承受价价位上限限），使使得项目目整体性性价比不不高。1.项目位位于一个个将集原原料及产产品交易易、展示示、信息息交流、仓仓储、配配送、货货运以及及金融结结算等功功能于一一体，提提供工业业原料及及产品采采购、物物流一站站式服务务与办公公休闲娱娱乐全方方位服务务。1

42、.周边市市政及商商业等公公共配套套设施相相对较少少。2.周边环环境脏、乱乱的环境境呈待改改善。3.项目周周边的景景观资源源较为匮匮乏。作为南宁传传统老生生活区，五五一沙井井板块的的楼盘并并没有拥拥有成熟熟的生活活配套优优势，居居住氛围围较冷清清；位于于邕江附附近，外外部景观观资源优优势显著著；不过过整个城城区建筑筑物陈旧旧，周边边环境相相对较乱乱、差，居居住人群群素质不不高，对对该城区区形象存存在一定定影响。同时沙井大道一带楼盘由于位置稍偏其住户出行不够便捷。6.板块在在售项目目定位分分析便捷、亲水水、亲自自然的江江景住宅宅区江轴核心,城市一一线江邸邸复合型公园园生活城城沙井时代,80万万中心

43、生生活城中高端楼盘盘滨江中心,品质典典范商铺、办公公、居住住综合体体。江南华府住宅水景地产,公园地地产住宅 商住住楼 商商铺公园地产,投资地地产,教教育地产产住宅景观居所,宜居生生态地产产商住楼 商商铺复合地产,国际化化社区,投资地地产五一沙井板板块多以以中端楼楼盘为主主，只有有万昌邕邕江明珠珠定位为为中高端端楼盘，这这一板块块的楼盘盘目标群群体有南南宁及周周边居民民为，以以及外地地投资者者。各个个楼盘的的形象定定位都和和邕江的的一线海海岸挂钩钩。而华华南城是是集原料料及产品品交易、展展示、信信息交流流、仓储储、配送送、货运运以及金金融结算算等功能能于一体体，提供供工业原原料及产产品采购购、物

44、流流一站式式服务与与办公休休闲娱乐乐全方位位服务,是五一一沙井板板块未来来的发展展方向。7.板块市市场特征征总结五一沙井板板块作为为南宁市市老城区区，拥有有其原有有的老城城街区风风貌，最最能体现现南宁人人居的特特点。特征一: 商品房房价格上上升势头头放缓 五一沙井板板块的房房地产市市场发展展正处于于成长阶阶段，邕邕江附近近的楼盘盘由于其其生活配配套不够够成熟完完善，其其61000元/以上上均价一一直不是是整个江江南区最最低，但但这个价价格也接接近该区区域一般般人群购购买能力力的承受受上限，增增长空间间不大，预预计房价价只会小小幅度缓缓慢增长长，以利利于消化化旧货；而华南南城的楼楼盘，更更注重商

45、商住功能能结合，作作为固定定资产投投资而言言，其666000元/的均价价未来还还有一定定上升空空间，但但也由于于该区域域目前周周边生活活配套仍仍未成熟熟，一定定程度上上影响其其价格的的快速增增长。特征二:建建筑类型型东西有有别房地产市场场的不断断完善，土土块价格格的快速速上涨，建建筑类型型也由多多层逐渐渐向高层层转变。目目前板块块周附近近基本上上都是以以高层、板塔结合为主；而板块西北部的还存在较大面积的土地，该区域房地产的开发将出现高层和板塔结合并存的格局。由于其可开发的地块大，园林设计这一块将是多姿多彩。特征三:户户型以二二、三房房为主从该城区在在售楼盘盘最近一一次推货货情况来来看，推推出的

46、户户型以二二、三房房为主，单单间和四四房次之之，700以下下的小户户型及大大面积的的楼中楼楼供货量量较少。三三房户型型里又以以1200-1229的的舒适型型、1000-1119的紧凑凑实用型型三房为为主；二二房主要要是900-1000的的舒适型型大面积积二房。特征四:客客户群体体分布较较广区域范围内内的主要要人群特特征可划划分为低低收入的的外来劳劳务人员员、中高高收入的的城区原原住民以以及私营营企业主主或个体体商户。但但目前该该城区内内可选择择的楼盘盘数量并并不多， 市场处处于需大大于供状状态，房房产市场场发展潜潜力巨大大。8.板块发发展趋势势分析五一沙井板板块目前前的供货货主力集集中在融融晟

47、公园园大地、万万昌邕江江明珠和和华南城城这三个个大盘上上，前两两者规划划总户数数都在115000户以上上，后者者更是达达到惊人人的50000户户！随着着政策的的公布,各楼盘盘主推一一步到位位的大户户型。也也随着880、 90后后准备步步入婚龄龄，二房房、三房房的婚房房也逐渐渐占相当当大的比比例。随随着南宁宁市加大大对沙井井的大力力推广与与发展，以以沙井大大道为中中心的周周边生活活配套、公公共设施施配套、交交通配套套必将更更加完善善，开发发区周边边所开发发的房地地产项目目也必将将更受南南宁市其其他城区区客户的的青睐。（三）壮锦锦那洪板板块1.板块环环境分析析（1）板块块规划壮锦那洪一一带是通通往

48、吴圩圩国际机机场的必必经之地地，交通通要道地地位十分分显著。随随着五象象大道延延长线开开工建设设，由南南宁市政政府、南南宁经济济技术开开发区和和江南区区政府当当年制定定的要在在城南板板块壮锦锦大道一一带打造造江南的的CBDD的宏观观规划，南南城百货货的进驻驻相继带带动了周周边商业业集群发发展。另另外，政政府规划划建设的的8000亩江南南公园，现现已确定定规划即即将动工工。江南南公园建建成后将将能极大大地提升升整个江江南的人人文环境境。最后后，江南南片区污污染比较较严重的的南宁化化工厂也也已确定定将在33-5年年内搬迁迁完毕，届届时整个个江南将将不再有有大的污污染源，加加上江南南公园的的建成，生

49、生活环境境将得到到极大的的改善。（2）现有有配套壮锦那洪板板块中刚刚刚迁入入的江南南区政府府位于壮壮锦大道道上。另另外，四四通八达达的路网网以及近近距离的的万泰隆隆建村市市场、普普罗旺斯斯内的南南城百货货以及沛沛鸿民族族中学、八八桂绿城城小学、石石化技校校等等基基础配套套，道路路周边的的大片绿绿野景观观带加上上不远处处的良凤凤江国家家级森林林公园和和七坡林林场让周周边的环环境配套套更加齐齐全。（3）市政政建设近近况南宁华南城城、广西西海吉星星农产品品国际物物流中心心、2000多米米的超高高层“南宁塔塔”。2.板块房房地产发发展现状状壮锦那洪板板块作为为江南区区重要的的板块位位置，目目前主要要以

50、几个个大盘为为主，例例如别墅墅为主的的八桂绿绿城、住住宅为主主的汇东东星城、风风格雨林林等等，正正在大量量聚集人人气、完完善配套套。这一一板块大大盘聚集集区的优优势在于于全局规规划合理理，几个个大盘之之间在生生活配套套上可以以相互帮帮助相互互促进，有有助整个个区域的的整体价价值提升升。近年年来，壮壮锦那洪洪板块的的楼盘也也逐步受受到广大大市民的的热捧，房房地产市市场升温温。3.板块在在售项目目基础指指标量化化楼盘名称地址规模规划配套已推产品销销售率江南区友谊谊路西二二里199号约417亩亩景观嵌入式式多层及及小高层层组团小区内设幼幼儿园、小小学、农农贸市场场、商业业圈点95%南那洪大道道37号

51、号240亩中小户型为为主的小小高层景景观社区区特色园林、大大型商业业区100%壮锦大道336号300亩6-18层层的多层层、小高高层专业运动会会健康娱娱乐设施施、7000米情情调商业业街80%江南壮锦大大道311号52亩7栋超高层层建筑，最最高322+1层层临街商业裙裙楼、景观水水池、中中心广场场、小学学85%江南区壮锦锦大道228号40亩14栋188层高层层建筑儿童游乐园园、小型动动物园、15000米健健康养生生步道、运运动场99%交通外环线线白沙大大道东段段中部463.003亩多组团小高高层、多多层流动森林广广场、休闲运运动长廊廊、多功能能会所、万万余平方方米教育育83%作为政府重重点规划

52、划的板块块之一，壮壮锦那洪洪板块吸吸引了许许多大盘盘云集于于此，目目前在售售的项目目主要以以规模大大的楼盘盘为主，其其中有两两个小盘盘风格雨雨林和云云顶印象象。这一一板块的的楼盘以以小高层层为主基基本分布布在壮锦锦大道。楼楼盘社区区多注重重园林规规划以及及运动场场所、教教育、生生活配套套为主，部部分也多多重视商商业配套套。根据据踩盘消消息得到到，附近近楼盘的的销售率率都比较较乐观，销销售率都都在800%以上上。4.板块在在售项目目价格分分析如图，壮锦锦那洪板板块在售售楼盘中中各楼盘盘的价格格在20012年第一一季度的的起落幅幅度都不不是很大大，由图图可以看看出，基基本处于于直线状状态。汇汇东星

53、城城在后面面两个月月价格保保持不变变，碧园园南城故故事、风风格雨林林价格分分别下降降了3000元、5500元元。而云云顶印象象作为主主打别墅墅项目的的八桂绿绿城的组组团，价价格不降降反升了了1000元。南南宁奥园园和中房房碧翠园园在价格格上保持持不动。从从整体来来看，壮壮锦那洪洪板块的的楼盘部部分由于于限购令令的冲击击进行了了价格上上面的调调整，部部分楼盘盘按兵不不动。5板块在在售项目目优劣势势对比内部人车分分流设计计格局、超超大型休休闲运动动中心、特特色主题题庭院。处于十字路路口附近近环境嘈嘈杂，空空气质量量不高。绿化休闲环环境、55万平米米区域商商业中心心。附件配套不不成熟，道道路周边边环

54、境嘈嘈杂。“3”字开开头的低低价楼盘盘，大型型社区式式住宅，内内部配套套成熟。户型单一，布布局不够够合理，交交通不便便利。超高观景住住宅、地地热源热热水系统统、1330米最最宽楼间间距、22万平米米商业面面积。近路边，环环境吵杂杂、空气气质量不不高、绿绿化园林林不足。园林设计体体验主题题、小区区安全六六重保障障、集中中发散式式商业模模式。周边配套不不完善，项项目内部部的停车车位少,人流量量少。大型居住社社区、万万余平方方米教育育设施、配配套齐全全。周围物流点点，环境境嘈杂。分析：壮锦锦那洪板板块的在在售楼盘盘中大部部分楼盘盘比较重重视项目目自身配配套的建建设和园园林的规规划，碧碧园南城城故事以

55、以内部人人车分流流的人性性化设计计格局和和云顶印印象的地地热源热热水系统统；另外外，部分分楼盘配配上自身身的商业业配套吸吸引更多多人气。在在劣势方方面，由由于板块块所在地地目前正正处于建设期期所以项项目周边边的环境境较为嘈嘈杂，空空气质量量不高，周周边人气气还不是是很足。中端楼盘，主主要目标标群体为为中档人人群宅前院落空空间，碧碧园南城城中高端楼盘盘品质大盘改变变生活的的力量低端、经济济适用房房中高端楼盘盘，主要要周边居居民，以以青年为为主，来来南宁定定居的外外地人森林、山脉脉、湖泊泊、高层层、住宅宅中端楼盘，主主要以年年轻人，投投资客来自东南亚亚的国际际化社区区中端楼盘，主主要以周周边居民民现代主义风风格的“奥园居居住区”分析：壮锦锦那洪板板块多以以中端楼楼盘为主主，只有有云顶印印象和汇汇东星城城为中高高端楼盘盘，这一一板块的的楼盘目