德州某花园项目研究报告

1、 德州鲁班御景园项目报告第一部分：市场分析篇篇德州房地产产市场分析第一节 德州概概况德州市位于于山东省西北北部，是是鲁西北、冀冀东南地区的区域中心心城市。下下辖11个县县市区，1个经济济开发区区，1个商贸开发发区，人人口5550万，面面积1万余平平方公里里。德州州建成区区面积近50平方方公里，人人口近550万人人。德州历史悠悠久，属属龙山文文化发祥地之之一，距距今已有有40000多年年的历史，秦秦汉以来一直为历历代州府府县衙驻地。德州区位优优越，北北倚京津津，南靠靠济南，西西接石家家庄，东东连青岛岛，有着着“南北借借力、东东西逢源源”的地缘优优势，自自古就有有“九达天衢”、“神京门户户”之美誉

2、。德州交通便便利，京京沪、德石、济济邯三条铁铁路在这里交汇，京福福、青银银、济聊高速速公路和和即将修建德德山东省环渤海高高速公路路、京沪沪高速公公路贯穿全境境，形成成了“1小时可上天天、2小时可下海海、3小时可进京”的交通通格局。德州属暖温温带大陆性季风气气候，四四季分明明，干湿湿季节明显，光照照充足，年年平均气气温133.1，无霜霜期2220天，年年平均降降水6000毫升升，适宜宜多种动动植物生生长。 德州物物产资源丰丰富。已已探明石石油储量2亿吨，天天然气储储量15亿立方米米，煤炭炭储量9.55亿吨。水水资源丰富富，地下下水年可可开采12.4亿立方米米，年可可引黄河水255亿立方米米。丁庄

3、庄、丁东东等平原原水库库库容1.008亿立方米米，调蓄2亿多立方方米。 德州州工业发发展情况，全市已已形成纺纺织、机机械、电电子、化化工、建建材、食食品等88大门类类25个行业为主的的工业体系。截截止20002年年末，全全市规模以上上工业（全部部国有及年年销售收入入5000万元以以上的非非国有独立核算算工业企业）8622家，资资产合计4155.3亿亿元，完完成增加加值1299.666亿元，实现现产品销售收入入3833.6亿亿元，实现现利税52.9亿元，利利润29.9亿元，工工业经济济效益综合指数1499.4%。全市市利税过过千万元元的企业业达到84家家，其中中有4家家企业利税过亿亿元。棉棉纺、

4、建材材、地毯毯、玻璃璃钢、太阳能热水器等等已发展成为全国重要的的生产基地，中中高档棉纱、棉布布、羊绒绒制品、空空心玻璃璃砖、液压手动泵、数控机床床、地毯毯、手工工艺品、汽汽车消声器、太太阳能热水器、小小五金、刹刹车片、木木糖醇等等一批知知名品牌牌畅销国国内外。 德州州农业发发展情况，全市市农业人口口4255万人。农业已形成粮棉、瓜菜、畜牧、林果、水产、花卉6大主导产业和牛、鸡、菜、瓜、枣、蛋、鱼、蚕、花9大主导产品，是国家重要的农副产品基地。畜牧业已成为全市的一大支柱产业，被国家列为全国6大秸杆养牛示范区之一。2002年，全市大牲畜存栏214万头，蔬菜种植面积274万亩，粮食总产317万吨，平

5、原、禹城、乐陵、齐河4县市被确定为全国粮食大县（市）。棉花是全市传统优势产业，夏津、武城、宁津、齐河4县被定为国家棉花大县。近几年来，全市把农业科技园区建设作为科技兴农的突破口，积极引进农业新技术、新品种和高科技人才，“农业科技创新园”先后被中国农业科学院列为全国农业科技创新唯一试点单位、被农业部列为科技示范园试点单位、被国家农业开发办列为全国高产高效农作物栽培示范点。德州商商贸发展情情况，德州州历史上就就是鲁西北、冀冀东南商品品物资集散中中心，是是晋煤东东运、东北木材材南下的的中转站。市市区内有27条铁铁路专用线，各类仓储储设施2555万平方方米。已已成为煤炭、木木材、建建材、粮粮食、蔬蔬菜

6、、布布匹、服服装等重重要商品品的区域集散散中心。近近年来，先后后建成粮粮食、蔬蔬菜、黄黄牛、禽禽蛋、花花卉、调调料等100大专业业批发市场。商贸型城市市已见雏雏型。德德百、黑黑马、扒鸡、龙马金建建、古贝贝春、环宇6家企企业进入了了全省流流通行业业重点企企业行列；“中国武城辣辣椒城”投投入运营营，鲁北木材材市场及神马物贸集团木材市市场被评为“中中国木材明明星市场场”，庆云商品品城被列列为全省重重点培育育的批发发市场。目前前，全市市各类市场共7722处，其中中年交易易额超过亿元的的87处。全市市十大商商品流通通部门(集团)完成成销售收入入1711亿元，全市市城乡集市贸易成交交额达到3511亿元。德

7、州金金融业发发展情况，德州州市初步步形成了了以国有商业性银行为主体、政政策性和和商业性金融融相分离离，保险险、信托托、合作作金融等等种类齐齐全、功功能互补补的金融融机构组组织体系系。20002年年末全市市金融机机构各项存款余余额3499.4亿亿元，贷款余额2899.044亿元，全全年现金收入入13002.999亿元，现金支出出13330.228亿元，货币币净投放放27.3亿元。全全市证券经营机构2处，股民民4.112万户户，客户保证金余额1.001亿元，年年交易额额24.96亿亿元。 德州城区区房地产行业发展现状德城区目前前人口556.882万人人，区划划面积为5339平方方公里，人人口密度度

8、为10554人/平方公公里，是是各县市人口口密度最最高的。成成立地级级市10年年来，德州州经济蓬勃勃发展，GDDP连年增长，呈不不断上升趋势势，20003年德德城区实实现国内内生产总值值（GDPP）39.73亿亿元，按按可比价价格计算，增增长22.6，是是六年来来增幅最最高的一一年，人人均首次次突破770000元大关关，达到70669元。其其中，第第一产业业增加值3.882亿元，负增长-299.1；第二二产业增加加值18.56亿亿元，增增长9.66；第第三产业业增加值17.35亿亿元，增增长7.33。固固定资产产投资20003年完完成5.29万万元，比比上年增增长98.39，其中中房地产产投资

9、开发发额为11.422万元，比比上年增增长27.8。德州市房地地产业起步步较晚，20000年完完全取消消福利分分房和集集资建房后后商品房房市场才得到到大力发发展，一一时间开开发量大大幅增加加，房价价上扬速度较快，市市场秩序不不规范。从房地产的的普遍发发展规律来看，一一个城市人人均GDDP的增增长、城镇居民人人均可支支配收入入的提高高、伴随随着城镇化进程加快快而产生的城城市人口口的激增增、新区区的开发等等等因素都都会对当当地房地地产市场发生较大的影影响。结合德州州实际情况，目前前我司认认为，德德州的房房地产呈现以下特特征：房地产投资资量连年增长，建设规规模连年突破破自19977年来，德城城区房地

10、产投资总额额连年增增加，其其中20001年年完成投投资1.773亿元，比比20001年增增长73；20002年年投资扩扩大到2。555亿元；20003年年已达到3.226亿元，预计计20004年将将高达5亿元。2001年年、20002年年、20003年年施工面面积分别为200.177万平方方米、223.118万平平方米、229.661万平平方米；20002年比比20001年增增长14.9，220033年比220022年增长长了27.8。开发区、新新区的开发带带动房地地产投资目前市中心心德城区区可供开发发土地越越来越少，且且相应的土地地价格也也日益趋趋高，加加之政府府在新区区开发建建设初期给予特

11、别优优惠的土土地出让让政策，势势必会导致开发商的的投资倾倾向东移，新新区房地产市场的繁荣指日可可待。据据市场资资料显示，德德州市中中心房价价自去年年至今，上上涨了近3000元/。房房价的上上涨促进了消费者对房地产业业投资的兴趣，尤尤其将目光锁定在具具有较大增值潜力的的区域。一一般而言言，开发发区都具具有较大的投投资价值，二则相对于市中中心，它它无污染的自自然环境和超超前的市市政规化优势无可可比拟。开发商和和消费者之间的双热效应会给给新区和开发区区带来无无限的活活力。人口增长使使住宅需需求更加加旺盛随着德城区区经济的的发展，市市政府大大力启动动招商引引资，加强强各类园园区规划划建设，国内外诸多企

12、业的入住住，使城城区人口也得得以迅速速膨胀，住房房需求相相应产生。据据德城区区控制性性详细规规划，开发区区远期发发展规模模为155平方公公里，城城市人口口为122万人，新新区发展展规模为为25平平方公里里，城市市人口将将达到332万人人以上。按按平均22.3人人/户的的标准量量计算，仅仅住宅需需求就在在19.11万万套以上上，而开开发区、新新区在建建项目较较少的供供应量使使得这种种需求更更加明显显，这种种需求又又从另一一层面带带动了老老城区的的购房需需求，购房需求求更加明明显。房价会随着着开发程度度的成熟熟而趋高一般来说，德城区开开发初期期，为刺激投投资，土地地出让数数量多，速速度快，在在进入

13、成熟熟期后，出出让速度逐逐渐减慢。大大量的土土地出让让势必会造成城区开发发热度频频上升升，新区区的投资价值也逐渐显显出。房地产开发发机会与风风险并存存德城区经济济开发给给各行各各业，尤其其是房地地产业带带来更多多机会。但同同时，风险也相相应存在。众众所周知知，德州州市是经经济欠发达地区，工业基础薄弱，高高素质人才缺缺乏，阻阻碍了本本地经济济的快速速发展。据据20004年统计资资料，德德州市人人均年收收入仅为为85668元。经济济收入过低使住住房需求求转变为为有效需需求的份份额也相相对较小。同同时，近年来随随着德州州市房地地产迅猛发展的影影响，在此此形势下，市中中心、开开发区的的高档楼楼盘的开发

14、、投投资客对新区、开发区区远景规划的概念炒作作，使德德城区房价与收入比比渐趋偏离离正常轨轨道，房地地产泡沫成成份增加，购购房者比比以前更更加理性性，所有有这些因素素对开发发商提出出了更高高的要求求，要求求产品的自自身品质质应符合合市场需求，实实行准确的的价格策策略和独独特而具具有冲击击力的推推广策略略和销售策略略。 德州房地地产市场的供需需情况市场供给情情况 20000年以以来，受受全国房房地产大大好趋势势的影响响，德州州房地产产市场由由于市场场空间的的扩大和和政府招招商引资资政策的的引导，省省内外大大型一流流房地产产开发企企业纷纷纷进驻德德州，而而且通过过一年的的运作后后，在市市场上取取得了

15、骄骄人的业业绩。这这些企业业凭借雄雄厚的资资金实力力、优越越的管理理团队、先先进的全全程策划划理念和和滚动式式发展的的企业战战略，不不断在强强占德州州房地产产市场份份额，而而德州本本地房地地产开发发企业，由由于观念念落后、人人才匮乏乏、管理理松散，又又发展多多元化经经营造成成资金不不足，企企业竞争争力不断断下降，市市场份额额不断减减小。 在此此机遇与与风险并并存的形形势下，本本土开发发企业开开始觉醒醒，慢慢慢开始剥剥离其它它产业，把把主业集集中到房房地产上上来，并并通过与与强手联联合和出出让股权权等形式式与一流流的房地地产企业业联合，企企业竞争争力不断断提升，市市场份额额逐步扩扩大 截至220

16、044年100月，德德城区住住宅房屋屋施工面面积为445.661万平平方米，竣竣工房屋屋面积339.335万平平方米，竣竣工房屋屋价值为为747765万万元。市场需求方方面伴随德州经经济的快快速发展展和德州州国民经经济的高高速发展展，市场场需求不不断扩大大，并且且向多样样化、个个性化需需求转变变，市场场需求前前景广阔阔，有以以下因素素促成市市场需求求扩大：德州市经济济的快速速发展支撑撑了房地地产业的发展，市市场供给增加；德城区河东东新区、开发区区的规划开开发，城城市化进进程的加加快，拆拆迁量加大大促成购购房需求求增长；随着居民收收入的提提高，增增加了对对住房的的需求，导致商品房价格的提高；居民

17、住房消消费观念改变更新增增大了市市场需求量量；外来人口的的大量涌涌入，外外地企业业的进驻又进一步加加剧了购房需求求 德州发展展规划对对房地产业业的影响 德州市总总体发展展构想图图 20003年55月，德德州市市市委、市市政府作作出“一城三三区、两个东东近”的战略决策，吹吹响了启动建设河东新区的号角。经过过一年多多的紧张张施工，河河东新城已已初见规规模。新新建、改改造了新新河路、东风东路、河东大街、东方红路、杏园路等5条道路，搭起了新城骨架；实施了长河公园、锦绣川景区建设，相继开工建设教育中心、医疗中心、商务中心、单位综合楼、村民安置小区和高档住宅小区，德州市行政综合大楼将于近日破土动工，新城大

18、开发。大建设、大招商的热潮正在兴起，一座生态环境优美、设施配套齐全、现代气息浓厚、充满生机与活力的现代化、园林式、生态型的新城区呼之预出。 根据据相关规规划，再再建成河河东新城后后，将继继续向东开发发，相继建成经济济开发区区、经济开开发区产产业区两两个功能能区。随着河东新新城的开开发，市市政府的的搬迁，那里里将要成为未来的市中中心的概概念逐步步在德城城区市民形形成，一一方面相相应的楼盘开开放量逐逐步增大大，近来来的新公公开的大盘就是嘉嘉诚房地产开开发的嘉嘉诚尚东东，总建面积在20万万以上，兼兼住宅、商商用、办办公于一一体的综综合物业。再就就是开建房地地产公司开发发的新城城市花园园，总建面积也在

19、200万以上上，开发发的产品类型向多多样化发展，多多层、小高高层、独栋、联体别墅兼而而有之，大大型会所、娱乐乐休闲设施也也设计的别有特色色。随着大型型楼盘的开发，房房价也跃跃居市区最高，最最高达到28000元/平方米米。另一方面，由由于开发发区的环境优美和配配套的逐逐步齐全，购房者的的意向区区域也发生了改改变，由老老市区向新城城区发展。值得注意的的是，随随者开发区区楼市炒炒规划、炒炒概念的兴起而产生的令令城区居民不不可接受受的超高高价格，再再加上今今年陆续续产生效效果的国国家宏观经经济政策策，使购购房者比比以前显显得更加加理性，购房客源开始出现从开发区向老市区回流的现象。 德州城区区房地产未来

20、发展趋势判断针对目前德德州市的的房地产产发展现状和市市政规划划方案的的相继实实施，我我司预测测将来德德州市房房地产会会向以下下趋势方德州住宅供供应量趋于饱和，使使房地产产市场平稳发展；由于房地产产市场竞争争的激烈烈，品牌牌竞争将将会成为竞争争的焦点点德州房地产产市场进入规模化和和集约化时代；一些国外和和江南流流行的建建筑风格，与德州本本地人风风俗习惯、人人文结合的基基础上，住住宅设计计风格将会发发生重大大改变。第二章 区域市场分析和和竞争来来源确定定城西区域城中区域区域板块分分析城西区域城中区域德州城区地地图城中版块1、区域概概况：范围：东到到德兴北路岔岔河一带带，南到到新华路，西西到迎宾宾路

21、，北北到天衢衢中路此区域为市市政府所所在地，以以市中心心广场、新湖湖风景区为原点点，向四四周区域辐射。区域内市政、服服务配套成成熟，商商业气氛浓厚，出出行购物方便便，2、生活配配套情况况区域主要商商区介绍区域的商业业街主要要集中新新湖风景区周围半径不到两公里的的区域，市市府街、柴柴市街、交交通主干干道东方红路城隍隍庙一带的大中中型沿街街商铺与与十字路路口的中中型商场场相互辉映，大大量物业业均建有有沿街商商铺，小区商业步行街街。区域自然景景观：新湖风景区区、世纪广场、人民民公园、中心心广场大片绿地教育设施：德州一中、市市实验中学、德城城区电大、德德州卫生学校医疗机构：市人民医院院、卫校附属医医院

22、金融机构：建行、农业业银行、工工商银行等多多家德州州支行、德德州市商商业银行区域交通情情况：主要道路由西至东（由由北向南南）三大交通主主干道东东方红路、东风风东路、天天衢中路路由北至南（由由西向东东）解放南路、湖湖滨南路、新新湖南路路在建道路新湖南路即即将拓宽，区域整体体出行更更加方便便。公交线路情情况：德州汽车总总站、火火车站公交交枢纽，出出行购物方便便。楼盘开发情情况由于具有地地段上的的无可比比拟的优越性，和和可开发发土地的的有限性性，此区区域开发楼楼盘较多多，目前前在售的的有大约约7个，金谷谷园、先锋易居、青青龙谭小小区等，开发发量除了了天衢花花园外，都都不大，在在344万方左左右，且且

23、价位在在德城区区属于最高的的，基本本楼盘均价价集中在在18000-227000元/平平方米，市市中心的的楼盘像青龙居、新新湖家园园都在24400元元/平方方米以上上。此区域楼市市发展属于德城城区最成熟熟的区域。城西版块区域概况：范围：迎宾宾路以西西、集中中在铁西大道道和东风风西路一一带此区域内为为临近河河北省，位位置较偏，市市政、服服务配套不不是很成成熟，商商业气氛缺缺乏，出出行购物不便便，生活配套情情况区域主要商商区介绍区域的主要要商业街主要要集中铁铁西大道道以西，东风西路黑马大市场附近。区域自然景景观：南运河南北北穿过此区域，时代花园附近绿地。教育设施：汽运子弟小小学、汽运公司职工学校医疗

24、机构：139医院院、运河医院、德德州肿瘤医院金融机构：建行、农业业银行、工工商银行小型型储蓄所区域交通情情况：主要道路由西至东（由由北向南南）东风西路、天天衢西路路由北至南（由由西向东东）铁西大道、运河北路、运河南路、公交线路情情况：1、5、77、199、299、2、221、225路3、楼盘开开发情况由于位置上上的差异异性，此此区域开发楼楼盘不多多，目前前在售的的有大约约三个，凤凰雅苑苑、时代花园等，其其中时代花园开开发规模模在100万方，凤凰雅苑在8万方，价位在集中在1600-1800元/平方米，此区域楼市市发展属于德城城区欠成熟熟的区域。城北版块1、区域概概况：范围：南到到天衢中中路、天天

25、衢东路，北北到长庄中路路，天衢衢工业园园，东到岔河河，西到到陵西路路此区域主要要为天衢工工业园区区域，大大型集团团像皇明明太阳能、亚太集团所在厂房地基基本集中中于此。属于正在开发的区域，交通便利，到达市中心方便。生活配套情情况区域主要商商区介绍区域的商业业街主要要是沿湖湖滨北路、解解放北路路、东地北路路沿街商商铺，一般般都属于开发的小小区的裙房房和沿街街商铺，商业气气氛正在在随着开发区区楼盘的的增多，人人气的聚生生而逐渐渐形成。区域自然景景观：苏禄王墓风风景区、植物物园。儿童乐园。教育设施：德州十中、经济学校、教师进修学校、山东省公路技工学校等医疗机构：市立医院、市市妇幼保健健所金融机构：建行

26、、农业业银行、工工商银行等区域交通情情况：主要道路由西至东（由由北向南南）共青团路、北北园路、果果园路由北至南（由由西向东东）湖滨北路、解解放北路路、东地北路路公交线路情情况：21、4、110、119路等等3、楼盘开开发情况此区域属于于正在开开发的区域，尤尤其是天天衢开发发区内，可可开发土地地多，开开发楼盘盘较多，目目前在售售的楼盘盘有贵都花园、天宝家园、鑫嘉园、天花花锦绣园园、岔河河小区二期（紫紫薇园）等100个楼盘盘，价位位在1440022000元/平方米米之间。此区域楼市市发展属于德城城区正在逐逐步走向向成熟的的区域。城东开发区区版块区域概况：范围：岔河河以东一带、属于河东开开发区，北北

27、到果园园路、南南到横河，东到京福福高速公公路。此区域主要要为规划划中的河河东新城、经经济开发发区区域域，未来来市政府府迁移地，未未来的新市市中心。生活配套情情况区域主要商商区介绍区域的商业业街主要要集中在在晶华路、东方红路、湘湘江路周周围，商业气气氛在比比如凯元温泉度假假村，凯凯元山庄庄周围已经形成，沿沿街商铺铺较多，商商业气氛正正在随着良好好的规划划前景、未未来市中心心概念，开发发区楼盘盘的增多多，人气气的聚生生而逐渐渐浓厚。区域自然景景观：未来规划的的河东风风景区，锦绣川景景区，长河公园、东方寓乐园园景区。教育设施：耀华学校、德德州同济济中学、三维策划设计计学校等等医疗机构：糖尿病甲亢亢研

28、究所、金融机构：中行德州开开发区支支行、中中国人民银行德州州中心支支行、农农行开发区区办事处区域交通情情况：主要道路由西至东（由由北向南南）果园路、北北园路、天天衢东路、东方红路、1004国道由北至南（由由西向东东）河东街、新新兴路、晶晶华路公交线路情情况：5、9、117、118、226路等等楼盘开发情情况此区域属于于河东开开发区河河东新城版版块，未来的现代化园林式生生态型新城城，未来来市政府府搬迁地，新新的市中中心，区区域内可供开发发土地多多，开发发楼盘较较多，且且多位德德州知名名房产开开发商开发的、155万平方方米以上上的大盘盘，像目目前在售售的嘉诚诚尚东、新新城市花花园等10个楼楼盘，价

29、价位属于仅仅低于于市中心心的，在/平平方米之之间。此区域楼市市属于德城城区正在逐逐步走向向成熟。最最有潜力力的区域。城南版块区域概况：范围：新华华路以南南，岔河河以西，南南运河以东2、生活配配套情况况区域主要商商区介绍区域的商业业街主要要集中在在新华路、新新领路、新新河路、解解放南路路、湖滨滨南路周周围，特别是沿新新华路一带商业气氛浓厚，沿沿街商铺铺较多，人人气旺足。区域自然景景观：嘉诚景园、阳光花园沿线风景区教育设施：财贸经济学学校、大大拇指幼幼儿园、铁中医疗机构：德州市铁路路医院、亚太国医院、金融机构：于官屯农村村信用合合作社、德德州商业业银行等等区域交通情情况：

30、主要道路由西至东（由由北向南南）新华路、新新领路、新新建路、新新河东路由北至南（由由西向东东）解放南路、新新湖南路路、湖滨滨南路公交线路情情况：3、6、88、100、177、188、200、255、266路等3、楼盘开开发情况此区域属于于城南版版块，开发楼楼盘大多多集中在在新华路段，再再南就是是嘉诚开开发的嘉嘉诚景园、山东联联兴集团开发发的联兴嘉和和居，区区域内可供开发发土地不不是太多多，开发发楼盘有有限，且且多位德德州甚至至山东的知名名房产开开发商开发的、价价位属于仅仅低于于中等的的，一般般在1110024000元/平方米米之间。此区域楼市市属于德城城区离市中中心最近近的、较较为成熟熟的区域

31、。竞争个案分分析本报告主要要选取了20004年年下半年年销售或者者对外公开的一些些具有代代表性的的楼盘“阳光花园”、“凤凰雅苑苑”、“时代花园”、“联兴嘉和和居”、“贵都花园”、“嘉诚尚东东”、“新城市市花园”、“嘉诚景园”、“天花锦绣绣园”等作为德城区的代表表个案。1、个案规规模单位：万平平方米说明：德州市目前前开发除了了阳光花园有小高高层外，主主要是多多层物业一般总建筑筑面积都集中中在515万万M2之间，规模最大大的位于于开发区区城东版块的嘉诚尚尚东、新新城市花花园。总建面积20万万M2之多。2个案价格格说明：价格基本在在16000-224000元/MM2，市市中心区区域的价价格要比比城南

32、版版块的价格格要高大大约3000-4000元/M2。均为为毛坯坯房源。新推出嘉诚诚尚东尽尽管属于开发区区河东版块，除了了本身的的品质稍好外外，销售中又又过多的渲渲染了河河东开发发区远期期规划的概念，有有一定的的炒作成成分存在在，价位位初步定定在28800元元/M22之间，目前前虽然还未开盘，但但预定已经接近400。3个案主力力户型案 名主力面积（平平方米）阳光花园一房5257二房7799三房11771555凤凰雅苑一房 699二房7298三房10221440时代花园一房48二房77-88三房981311联兴嘉和居居二房90-1000三房 1110-1140贵都花园二房：1000三房：1330嘉

33、诚尚东二房80-1000三房1000-1550天花锦绣园园三房1300嘉诚景园一房44二房：700-900三房：1000-1140说明：二房70-1000，三房房10001330平方方米的在在区域中大大量的出出现；一房设计多多在444600之间，且不不多。整体客源中中不同从从业者对于面积的需求求差别较较大，像中中层管理者者、高层层管理者者、私企企老板的的需求都都集中在在面积较较大的2、3房房，而高高科技从从业者的的需求则则集中在在130平方方米以下下，多数数在801200平方米米的2房房、3房房，所以以德州市市的户型需求求也是多多样化的，发发展商只只要进行有针对对性的定定位，不不仅能够避免恶性

34、竞争，同同时也能找找到自己己的发展机会。4个案去化化情况说明：大多楼盘均均在今年年下半年年开盘销销售，目目前尚未公开销销售的只只有“嘉诚尚东东”。总体去化状状况良好好，大部部分20004年年下半年年同一时时间开盘盘的楼盘目前前去化率率在700-855，说说明多层产产品在德德州市场场接受度度高，发发展前景景乐观。品质稍高的的楼盘“嘉诚尚东东”，目前前尚未开盘，就就预定40，说明目前前市场上对高品质、高品品味的楼楼盘认可可度最高高，价格格因素对对一部分分客源特特别是高端端客源抗抗性不是是很大。结论：通过理性的的分析我我们可以看看到，德德州地产产有着良良好的升升值潜力、人人文资源，同同时还有稳定和发

35、展的客客户资源，这些客户对对德州楼市的成成熟发展有着着很强的的信心，同同时他们自己有有着良好好的前景景和收入入预期，各各个发展商商都有着着较大的发展空间。所以德德州目前前开发的产品不论是小高高层产品还是多层产产品，它们都有有各自彼彼此重复复的目标客源，市市场接受度度都在随随着德城城区未来的良好好发展规划前景景，而进进一步得得到提升升。第二部分 项目分析析篇第一章 项项目概况项目经济指指标规划总用地地面积738800mm2总居住户数数5510户户（一期期）总建筑面积积10033220m2容积率=330个/1000户项目简介本项目地块块为住宅宅用地，可可建多层层或小高高层。地块原为德州财贸贸经济学

36、学校，尚未拆迁。东部为运动动场，以以及破旧旧平房，土土地平整整；中部部为教学学楼，西西部为综综合试验楼楼，西部部南侧为为空地。西西临新湖南南路处为为学校大大门。本项目地块总总面积1099.8亩亩，一期期开发东东侧运动动场及南南侧操场，计45亩。地块基本呈呈长方形，东东西长4022米，南南北长1966米；西西南角地地块凹入一一东西65米米，南北北1055米的长长方形。本本地块通过公开拍卖方式取取得，价价格566.5万万元/亩亩。地块权权利人为德州市市鲁班房地地产开发发公司和和德州双双企集团，两家公司司共同开开发本项目。地理位置本案位于德德城区城南区域，原原为德州财贸贸经济学学校，北北至山东东德州

37、烟烟草有限限公司，新新河东路；东到山东联联兴房地地产开发发有限公公司目前前开发的联兴嘉和和居，南南到东仓仓路，西西到新湖湖南路。周边环境项目西北角角是山东东德州烟烟草有限限公司的的厂房，博博文平价价自选商场，南面面有德州州市玻璃璃钢制品总厂厂，大拇拇指幼儿儿园，中中国石化加加油站，另另外，晶晶华集团运输输用的一一条铁路运输货货运线穿穿过南面，离离本案不不远。东面通过联联兴嘉和和居是交交通主干干道湖滨滨南路，德德州晶华华集团振华玻璃公公司、德德州向阳阳起重安安装有限限公司等等知名企企业均坐落落在湖滨滨南路上。目目前西面面新河南南路正在在准备规规划拓宽，其直直通市政政府中心心区域。南南面不远远的向

38、阳南路附附近基本本未成型型，也在在规划中。宗地交通条条件本案西面通通过联兴兴嘉和居居濒临德州州的交通通主干道道湖滨南路，西西面的新新湖南路路准备再拓宽，届时江直直通市中中心，交交通便捷捷。主要要公交线线路有8路路等。周围市政配配套设施周围有新华华街道办事处计划划生育服服务站、大大拇指幼幼儿园离本本案1000米；博文平平价自选选商场、装饰材料精精品大市市场离本案案3000米；解解放南路路小学、铁路小学、商业幼儿园、铁路中学离本案案4000米远。第二章 项目SWOOT分析析优势分析地块位于城城南区域，且且东临交通通主干道道湖滨南路，南南面为规规划中的的向阳南路、东东仓路段段，西临临可同市市中心区区

39、域的、待待拓宽的新湖湖南路，地地理位置置优越，具具有明显显的增值空间。小区占地1100多多亩，规模在周周围属于较大的，且且地块相对比较规整，规划划较易分分割及形形成中心心景观区区。发展商*公司为为公路局局下属实实体，政政府信誉誉，诚信保证。项目设计特特邀建筑筑设计研研究院进行整体体规划设设计。该院规划设设计方面面在国内内具有较高权威性小区营销策策划拟聘在在行业内内具有丰丰富实战战经验的的俊豪地地产来进进行全程程代理策策划，全新新的营销销服务理念，全全程的客客户服务体系会有效促促进项目的的营销推广广及利润润最大化化的实现现。小区物业管管理还在筹划之中中，计划划将邀请专业业的物业管理公公司担任任物

40、业管理顾问问，为小区业主提提供管家家式的标标准物业服务。此举可使本本项目具有有较强的市市场竞争争力。劣势分析处于城南区区域，周周边公交、购购物、医疗疗等服务设设施还不够成熟,有有待完善善。西面新湖南南路正待待规划拓宽，南面面待规划划路段未未成型，且且环境较差，对购购房者势必造成成心理抗抗性。小区南临财财贸学校校教职工宿宿舍，整整体形象象较差，影影响小区南向景景观。小区要考虑虑部分拆拆迁户回迁，安置置居民素素质不高，将将来业主主会对此比比较挑剔。物业管理顾顾问公司司尚未确定定。房地产市场场刚刚起起步，项项目在产品设计中涉涉及新产产品应用时，要考考虑到市民民的接受受程度，对于项目自身档次的提升，略

41、有影响。市场机会点点目前德州南南部的楼楼盘供销两旺，已已逐步形形成居住住区和消费热热点。据德州本地地情况，主力力宣传媒介较少，市市民对媒介的的关注度不不高，使使项目在宣宣传过程中中，受一一定影响响。本区域房地地产市场处在发展阶段，整整体营销销实力不不强，给给项目预留的发展、发挥挥空间较大。现市场的房房价略高高出市民民的承受受价位，据据调查，市市民对本项目的预期价位位认同感较强，为本项目打入入市场奠定了了良好的的基础。与本项目所所处区位、特特质相近的的可竞争争楼盘较较少，可可抓住市场机会点，积累有效效客户。市政府对城城南区域的新新城市规规划，使使此区域的房房地产开开发前景景明朗化化。市场威胁点点

42、项目紧靠联联兴嘉和和居项目，与之相比比在价格格上不具具有竞争争优势；阳光花园及及风景沿线楼楼盘开发发品质在本区域属于较好产品。阳光花园的的大盘模式已已在当地得到到部分人人的认可，形形成一定定的“口碑效效应”；项目南部开开发的属于市政政拆迁经经济适用用房的低低价格竞竞争优势势，不可可避免对对本案造造成影响响。项目市场定定位依据客户需需求的开开发思路路定位图：德州地地图从图中我们们可以看看出，项项目所在在区域正好好位于市市中心版版块和河东开开发区板板块两个个高价格格板块之间，而项目所在在区域价格格由于没有新增增供给，区域形象象不佳，所所以成交交价格非非常低，属于典型的价格洼地。对自身潜质质的分析析

43、对住宅区评评价的一一个重要指指标是：什什么区域？什么环环境？出出行交通通时间？区域方面：本区域处于于城南版版块区域，属于紧挨市中中心最北北区域，西西出口濒濒临新湖湖南路，拓拓宽后将直达德城区市中心心心脏区区域，尽享市中中心的繁繁华，车程距离离不足55公里，；东面穿过联联兴小区为交通通主干道道湖滨南路，避避开主干道道的噪音音喧嚣，闹中取静。本区域开发的较成规模的楼盘盘不多，只只有嘉诚诚景园和阳光花园两两家，其其余都是是开发量不不到5万万平米的的中小楼楼盘或市市政拆迁迁建房，且且都大部部分接近近1044国道，属于德城城区最南区域，价价格是最最低的，缺缺少竞争争楼盘。另另外，此此区域价格格较市中心心

44、28000元/平米，和和河东开开发区226000元/平平米要低低，具有有绝对的价价格竞争争优势。所所以本项项目区域楼盘开开发价格格还有很大大的上升升空间。环境方面：通过新湖南南路可直直达市政府府中心广广场、世纪广场、新湖湖风景区，不足足5公里里。交通方面两大交通主主干道新新湖南路路（规划划）、湖湖滨南路分分布在小小区东西两侧，交交通便捷捷。南面的道路路规划后将与另一一条交通主主干道向向阳南路连通，届时时三大交交通主干干道将充分发挥挥出行便便利的巨巨大交通通优势。结论：地块块所在区区域，外外部居住住环境舒舒适，具具有广阔阔的发展展潜力，具具有建设设成为中中高档住住宅区的的可能性性。产品概念建建议

45、 (1)开开发中低低档的产品由于项目周周边竞争争楼盘不不多，或或濒临1004国道，位位置最南南，或是是一些拆拆迁建房，售售价大约约在12000元/平方米米以下，如如果我们们产品定定位于中中高档产产品，将会会受到周周边这些楼盘低价价的价格格冲击，考虑本因素素，我们们可以采采取成本本定价策策略，按按照成本本价格加加上开发发商一定定预期利润作为售价，开开发周期期一次性性开发以便便最大的的节约成本本。优点：简单单易行，能能够获取一一定利润润 缺点：没有使利利润最大化化 ，流流失了部部分利润润(2) 开开发中高高档的产品 根据前面面对项目区域潜质分析，我我们可以得得出项目所在在区域是极具发展潜力力，并且

46、具有有成为中高档住宅区的可能能。且定定位中高高档产品能能使开发发商利润最大化化，拟定本项目可以以分二期期开发，第第一期先先开发项项目东部地块，东部地块规规则，土土地平整整，易规规划。且且通过联联兴嘉和和居毗邻邻湖滨南路，出出入口设设计等容容易规划划；从开发发规模和和立面上上与联兴兴嘉和居居形成对对照，使使消费者近距距离地亲亲自感受受到项目的差差别性和对比性，从从心理上上使顾客认同本产品的高高质量而愿愿意支付付高价值值。二期期待学校拆迁进进度、西西面和南南面道路路的规划划完善后后，和一一期销售进展情况而定。优点：能够够额外获取一定定利润，并能提升升开发商形形象。缺点：时间间拖延。对比两种策策划方

47、案，从从实现开开发商利利润最大化化考虑，我们建议：本项目定位位于德城城区具有相相当亲和力力的、高高性价比比的特色色楼盘！主力客户群群定位客源构成成情况通过我司对对德城区各个版块在售和和已售完完的楼盘盘几次针对对性的问卷调查，初初步得出出了以下下客源构构成情况：根据市场调调研，目目前德城城区购房房者主要要集中在在三个不不同的受受众群，按按购房的的目的来来区分，他他们分别别为解决决基本居居住需要要的；改改善居住住条件换换房的；注重生生活品质质、追求求生活情情趣的。中低层面解解决基本本生活需需求的购购房者（占占15）政府机关、事事业单位位青年公公务员企业中青年年职员老市区政府府机关、事事业单位位青年

48、公公务员老市区企事事业单位位青年职职员B、中层及及中层以以上改善善居住条条件的购购房者（占占60）政府机关、事事业单位位中层管管理者企业中高层层管理者者企事业单位位中高层层企事业单位位青年职职员私营个体业业主C、中上及及上层追追求生活活品质和和生活情情趣的购购房者（占占35） 私企成功功人士 高高级管理理层政府事业单单位高层层客源描述中低层面解解决基本本生活需需求的购购房者：多为外地地来城区区工作不不久或极极少部分分拆迁户户；年龄大约约在255-355岁之间间，收入入较同龄龄人稍高高；主要购买买力在总总款10018万万，面积积801200之间间。中层及中层层以上改改善居住住条件的的购房者者多为

49、政府府机关及及效益较较好的企企事业单单位的中中层及中中层以上上和创业业初有成成就的中中青年层层。随着小孩孩的成长长和生活活条件的的逐步改改善，换换房改善善居住条条件的愿愿望越来来越强烈烈；年龄段集集中在335445岁之之间；有稳定高高收入，经经济上有有一定积积蓄，注注重生活活舒适性性，对物物业要求求较高，追追求更高高的生活活质量，舍舍得花钱钱买服务务主要购买买力在11830万万，面积积在12201600之间间，属二二次置业业；注重实用用性，对对房型设设计、楼楼层选择择、地段段位置、配配套完善善、社区区规模需需求较高高。中上及上层层追求生生活品质质和生活活情趣的的购房者者年龄多在在45岁岁以上，

50、在在商海征征战多年年，有一一定的经经济实力力，属于于二次获获多次置置业。对工作生生活环境境，周边边绿化环环境，人人文氛围围有较高高要求，追追求高生生活品位位，体现现自己的的人生价价值；对住房要要求面积积在1880或或以上。目标客源定定位及挖挖掘通过以上可可以清楚地知知道，目目前德城城区的主要要购房者集集中在企企事业单单位中层以上的的管理者者、政府府公务员员、和私私营企业主这几部份群体上上，结合本项目的市市场定位和和产品定位位德城城区高性价价比的、具具有平和和力的特特色楼盘盘，所以以本案的的目标客源是是以下这这部分人：私营企业主主生意意越做越越好，住住房条件急需需改善，强强调居住的的环境舒适适性

51、和物物业管理的的周到性性；政府中层以以上的公公务员工资收入不不高，但但灰色收收入不少少，二次次置业意识浓厚；各企事业单单位的中中层管理者者对周围环境、人人文氛围围、生活活环境有较高要求求，事业业初有所所成，收收入较高。企事业高层层管理者者和决策者不关心房子子的价格格，追求求最高的的生活品品味，生生活品质质，已有有两套住宅宅，还在寻找市区最有特特色、知知名度高高的楼盘盘，以体体现和自己己相符的的身份。第四章 项目整体体建议 整体规划划布局建建议本项目的整整体布局局遵循“因地制制宜”的原则，所有建建筑物都都依循地地块周围的现存建筑筑和人造造地块形状而建。因因此,本本项目在布布局上可可适当作局部部性

52、梯度度跌落、错落有致的格局。从微观角度度考虑，地块呈较规则则的多边形，规划划较容易易，根据据这一特性性，可将将地块划分为多个个住宅宅组团来来开发，建建议高层公寓沿沿南面排排布，这这有利于于割断南部平平排平房房的视觉觉带来的的反面影影响，地块北侧和西侧以多层为为主，多多层中部分分按采光光效果和和栋间距布布列部分分小高层层，形成成错落有致致的感觉觉；建议中间的试验楼楼不予保保留，此此区域可建建成中心心地带的绿化组团及中中庭景观观，既保障各各单元的采采光、通通风等重要要物业条条件，又又提供了了开阔的景景观视野，其其所体现现的是生生态建筑形形式和健健康家居居的生活活理念。从单体建筑筑来说，为了降低低小

53、区建筑覆覆盖率，增增大绿化景观面积，提升升项目整体体品质形象，建建议在满足上述述布局要要求的基基础上，留留出足够够的土地地资源用于于绿化景观的建设。 建筑风格格及建筑筑形式建建议本项目建筑筑风格及及建筑形形式遵循循的总原原则为推推陈出新新，引进进新的设设计理念念，品有有别于其其他现存存楼盘，有有新意、有有趣味，这这样才可可具有市市场竞争争力。几种可供参参考的建建筑立面面和建筑筑形式我们建议，本本项目的的建筑风风格应与与自然景景观相协协调，以以现代风风格为主主调，借借鉴江浙浙一带的的风格，加加以简约约、流畅畅的建筑筑线条及及极富现现代的符符号（如如：外飘飘窗、整整体外窗窗框等）和和建筑色色彩，使

54、使整个社社区呈现现出建筑筑与自然然的对话话，人与与建筑的的切合，自自然与人人的融合合，三方方面的完完美统一一，和谐谐共生。建筑形式：外立面力求求简约、大大方，暖暖色调为为主，具具有亲和和力，线线条流畅畅，加大大采光面面积。江浙一带颇颇为流行行的的立立面风格格 屋顶在在做好防防水、隔隔热的同同时，运运用现代代感的建建筑符号号形成建建筑的肢肢体语言言，使整整个建筑筑显得飘飘逸、流流畅。靠靠近中央央景观区区的单元元可在景景观朝向向上做观观景封闭闭阳台，在在强调人人与自然然对话的的同时，更更多的创创造经济济效益； 因本小小区所针针对的客客户群年年龄跨度度较大，建建议社区区建筑色色彩的主主基调采采用稳重

55、重的米黄黄或砖红红色的暖暖色调，不不同组团团可添加加不同色色系的附附属色，可可在土黄黄、天蓝蓝、赭石石等比较较中性的的色调中中选择，各各组团可可在统一一中求变变化，在在变化中中求统一一，最终终做到淡淡雅中不不失明亮亮，清亮亮而不妖妖艳； 外窗玻玻璃不可可分割的的过小，也也可配合合建筑色色彩，略略加色彩彩支持； 屋顶的的颜色可可用两三三种对比比较为鲜鲜明的色色彩把各各组团区区分开来来，使建建筑色彩彩更加丰丰富； 建筑材材料建议议以彩色色面砖、仿仿石材面面砖及天天然石材材为主，部部分建筑筑构件建建议购买买成品构构件，抓抓住一种种风格，把把味道做做足。(3)建筑筑细部建建议建筑设计充充分考虑虑建筑尺

56、尺度的把把握，尤尤其建筑筑构件设设计要恰恰到好处处； 充分考考虑空调调位设计计，尽量量能与建建筑相结结合，预预留空调调接线口口，并塞塞入可调调整粗细细的塑料料卡，便便于使用用，避免免有空调调位不用用，乱钉钉乱挂，破破坏建筑筑外立面面的现象象。 楼宇单单元入口口处，结结合雨棚棚，尽量量做得大大气，选选择高档档楼宇对对讲门，提提升楼盘盘档次； 楼梯间间建议采采用水磨磨石梯面面，加防防滑条，栏栏杆宜采采用铁艺艺或不锈锈钢材质质，扶手手宜采用用木质刷刷亚光漆漆，可使使客户在在为进户户前，就就可感受受到楼盘盘的品质质；第三节 户户型面积积配比建建议经过对德城城区主要要竞争个个案的详详细调查查，结合合目前

57、德德城区房房地产市市场发展展现状，考考虑本项项目目标标客户群群以实用用为主，建建议项目目整体以以紧凑的的实用型型为主，具具体配比比如下： 小区规划划布局及及出入口口建议小区规划布布局在遵遵循总体规划布局局的基础础上，在在“错落有致致“中体现小区内部环艺景观的优势。建筑布局可可不设大大面积集集中绿地地，更多多采取“房前屋屋后”的绿化化景观。小区中心区区域可以以设立社社区活动动广场，丰丰富居民民的业余余生活，给给他们沟沟通和交交流的场场所。规划绿化布布局的同同时，考考虑地上上停车位位的选址址，可以以采用植植草砖铺铺设停车车位， 加大了绿化化面积同同时，也也满足了了停车的的需要。一期入口建建议可与与

58、东部联联兴嘉和和居的东东西通道道贯通，同同时照顾顾人车分分流的需需要，其其他入口口可以在在南面规规划道路路规划完完善后做做小区出出入口。小区的物业业管理及及智能配配套建议议就本项目目目标客户群体的的置业倾倾向而言言，影响响其置业决决策的不不仅仅是小小区环境和和住宅空空间，社区的品牌牌形象、生生活品质质也是其其所关注的。因因此，建建议社区服务应与与项目周周边设施互互补，所提提供的便便利性和和舒适性性应切合目目标客户群体的的生活方方式和生生活习惯惯。依据小区的的规模，小小区的公共共配套应应有：会所、幼幼儿园、小小学、健身身器材、诊所、邮局代办处、银行储蓄所、超市等；我们建议除除了以上上配套外外，还

59、应应配备的设施和服服务有：配套设施建建议：服务设施：幼托中中心、美美容中心心、健康康理疗中心、洗洗衣房、24小时便利店运动设施：建议引入温泉水，做做四季温温泉游泳泳池，多多功能运运动场、户外儿童游戏场场会所设施：壁球馆馆、桌球房、健健身房、棋棋牌室、阅览室、亲子活动中心、咖啡吧、中西餐厅、网吧、多媒体视听室中水处理系系统：针对德州州缺水现现象，我我司建议议设计22套排污污管道，即即生活排排水和马马桶排水水分开，可根根据需要要，将部分生生活排水水回收，二二次处理，用用于小区区绿化灌灌溉、洗车及做为水景补充水源源。这也可做做为社区的又一一卖点。供水系统：建议设设计3套套供水管管道，自自来水、纯净净

60、水、温泉水入入户，纯净水以以经营性质，短时间间内即可可收回管管道成本本，并赢赢得回报；温泉是德德州的一一大资源，已已被较多楼盘利用用，据有有关部门检验验，温泉水中中含多种种微量元元素，健健康、保保洁，可预防多种疾病。供暖系统：本项目周边有供暖暖主管道道，我司司建议供暖方方式采用用散热片方式式，集中中供暖，分分户计量，且且将排气口预留室外外。燃气系统：建议提供管管道天然然气，且提提供防煤煤气泄漏系系统，为居民使使用安全全提供保保证。社区服务建建议建议聘请具具有一定定知名度度的物业业管理公公司作为本项目的物物业公司或或物业顾顾问，具具体内容应强调专供私私人的VVIP服服务。可以考虑以以下服务务内容