2016年楼市定调去库存 究竟靠农民还是靠房企

1、4/4216年楼市定调去库存究竟靠农民还是靠房企?刚刚结束的中央经济工作会议,确定了216年经济社会发展五大任务,其中第二大任务即是房地产业的“去库存”.如何去库存？会议确定的措施是：化解房地产库存,通过加快农民工市民化,扩大有效需求；允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户；以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口；鼓励开发商适当降低商品住房价格；促进房地产业兼并重组,提高产业集中度；要取消过时的限制性措施.分析这些措施，不难看出,中央认为农民工市民化即农民工进城买房定居下来,是“去库存”是否能顺利实施的关键。感觉这个政策有点类似于9年的家电下乡,但是家电下乡又不同于房地

2、产去库存,家电无论从价格和影响来说都是地产无法比比拟的。因此,把去库存这个大任交给农民工,究竟现不现实呢?中国住房的库存究竟有多少？国家统计局最新公布的数据显示，1月末,全国商品房待售面积696亿平方米,比10月末增加一千多万平方米，比一年前增加了1亿平方米,也创下了历史新高。其中,住宅待售面积4.4亿平方米。如果按照我国人均0平方米的住房面积计算，这些待售住宅可供约1.46亿人居住。全国商品房待售面积与去化周期从销售看，今年11月,全国商品房销售面积为10。亿平方米。业内预测，全年销售将超过2亿平方米。据此测算，。96亿平方米待售库存需要个月的消化时间。但是，中国楼市的库存量可能比统计局公布

3、的数据更高。统计局公布的 “商品房待售面积”的统计口径是:“报告期末已竣工的可供销售的商品房屋建筑面积中，尚未销售的商品房屋建筑面积,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。据估算，目前包括已竣工未销售的、未竣工在建的、待开发的，这些潜在库存加起来约 68.69 亿平方米,按照 204 年商品房销售面积 12.0 亿平方米计算，消化周期大致为 5. 年.中国住房的库存究竟有多少?在数据残缺的情况下，很难对目前全国住房库存有一个精确的数据统计.可以说,目前除了一线城市、重点城市和热点城市,绝大

4、多数的住房已经足够，至少8%以上的城市住房供应过剩,这是中国房地产的最大的基本面.农民工到底能消化多少库存?今年1月，习近平总书记在就“十三五规划”起草情况说明时表示，按照常住人口计算，我国城镇化率已经接近%，城镇常住人口达到约7.亿。但城镇化质量并不高，根据23年全国农民工监测调查报告，我国农民工数量达到2。69亿人。8、90后的第二代农民工已成为绝对主力，这部分20-35岁的新生代农民工在目前的5亿跨省流动农民工中占80%份额,十年内这部分群体人数将突破2亿。根据统计局对农民工调查报告的公开数据，201年外出农民工购房人口占总体人口的1%。而从就业地看，目前17亿外出农民工69。1在地级及

5、以下城镇就业。中国住房发展报告2012016测算称，按照未来5年1亿人城镇化计算，如果7的家庭人口在城镇购房（人均3.3平方米),每年以农民工为主体的购房需求可达4。6亿平方米，未来5年总共23.亿平方米。这无疑是一个天量的购房需求,但对比之前推算的库存,数量上仍然有很大差距。农民工进城购房存在哪些问题？虽然和家电下乡类似，在产能过剩的情况下,中央希望充分利用起农民工这个庞大群体的力量,但是买房毕竟不比买家电，买房所需要的资金,以及需要考虑的问题要多太多。因此，要想让农民工成为去库存的主力军,还有很多问题亟待解决。1、区域选择问题农民工在哪?中国农民工主要从事建筑业、制造业和服务业，其地域集中

6、于京津、长三角、珠三角,这些地方房地产还会如火如荼，因为供小于求，人口流入度高。所以产生第一个问题，工作区域与购房区域的矛盾,他们买不起.总不能在深圳打工，回东北老家的县城买房吧,没有意义。三四线及以下的城市,一方面,户均套数早已经超过了1。套，该有房的都已经有了，没房的未来的需求也是屈指可数。这些城市消化住房库存的关键是有吸引就业的产业,有吸引落户的比较好的教育医疗等公共服务，而这些又恰恰是三四线城市最缺乏的。这意味着,化解库存的政策希望和农民工市民化的期待在某种程度上存在着背离：农民工希望在可以提供就业和良好的公共产品的地方买房，而不是去到三四线城市去买房。购买力问题农民工收入如何?所谓农

7、民工,大多知识水平低，从事的都是劳动密集型工作，薪水较低，缺少按揭贷款的条件和意识，父辈是农民，也不会有太多支持,在楼市价格虚高的状态下，怎有能力买房？有条件购房的农民群体,实际上已经购房。剩下的农民群体,不管是给户口也好，还是给补贴支持也好，最终还是要看他们的购买能力，从目前情况来看，短期内要让大部分农民工有住房消费能力尚不现实。同时，依靠农民工这样的低购买力来支撑当前由高购买力决定的房价,存在一定的风险。现阶段农民进城购房的贷款风险补偿机制尚不健全,贷款执行难度较大。另外，在土地流转与农村制度改革未定的背景下，农民有效担保难定,因此，贷款还款监督执行较为困难。3、政策配套问题最重要的是,买

8、房后的配套工程，子女教育问题、养老保险、医疗保险,年龄大了之后的收入问题，物业费、水电费、采暖费、生活基本开支都会大大增加,靠其微薄收入很难支撑。事实上,农民进城买房进行补贴在一些地方早已开始实施。今年5月前后,四川眉山市、安徽宿州市等地都出台政策，农村居民进城购房可获得200-300元/平米的购房补贴。不过，从这两地的楼市成交情况来看,这一政策收效并不明显.因此，想要要想让农民工成为去库存的主力军，还需要很长的时间。这项政策还有很多坎要迈，需要靠城镇化等多项改革全面推进才行,但放在全面建成小康社会的大背景下,国家投资向民生建设倾斜幅度想必更大，对农民工进城落户买房、稳定房地产市场大可乐观一些

9、。房企兼并重组是趋势此外,中央经济工作会议在强调落实户籍改革、加快农民工市民化、扩大有效需求基础上,创新性提出建立购租并举的住房制度,鼓励开发商顺应市场规律,适当降价，促进产业兼并重组。这意味着，房地产行业去年以来的并购热潮，有望在未来一段时间愈演愈烈.有统计显示，2015年前三季度,房地产行业完成并购案例176起,涉及金额100亿元。鉴于此，多数研究认为，未来房地产行业的并购重组仍旧持续，这将成为缓解房地产库存顽疾的一个有效药方。近期房企巨头并购案例：企业事件恒大地产7月日宣布,以亿港元从华人置业手中接盘成都三个项目；1月9日宣布,以70亿港元收购了信和置业、中渝置地、华人置业位于重庆的商住

10、物业;12月2日宣布，以135亿收购新世界位于海南海口、湖北武汉、广东惠州三大城市的个超大型项目。绿景中国地产0月3日公告称，已与万科的全资附属公司Wkland Ivstmens Limitd订立认购协议,后者将按每股20港元的价格认购其3亿股新股份，认购总价6。6亿港元。上置集团10月30日公告称，全资附属公司华通投资有限公司与万科境外全资附属公司landcn TeompayLi订立买卖协议.通过这项协议,万科将收购上置集团位于上海市闸北区宝山路街道的上置绿洲雅宾利花园项目。保利华南月10日，成功拿下三水区云东海高尔夫花园项目.碧桂园12月9日宣布，联合大沥华星华府，将南海大沥原来的华星华府项目，升级打造为碧桂园华府。 长期看，通过兼并重组提升行业集中度,能够以最小的成本盘活存量,更重要的