季度评估提升及新制度沟通

1、季度评估提升及新制度沟通第一页，共21页。一、五矿建设评估体系的发展及执行情况二、评估体系拟增加检查项目介绍三、2015年季度评估展望第二页，共21页。五矿建设质量评估体系发展五矿建设质量评估体系发展趋势为强化季度评估对质量的提升作用，不断修订评估体系，明确质量管理导向:为保障土建界面质量, 装修观感质量, 安全文明施工管理服务，交付标准统一，使五矿建设的质量追求落实为客户视角的产品质量。五矿建设评估体系的发展及执行情况第三页，共21页。五矿建设现有评估体系内容质量评估实测合格率(70%)安全文明实测合格率（单独计分）观感质量合格率(30%)土建（70）装修（30）安全生产合格率（60%）文明

2、施工合格率（40%）土建、设备安装装饰工程主体工程防水工程基础质量客户视角安全生产五矿建设评估体系的发展及执行情况第四页，共21页。实测实量 五矿地产14年共进行四次巡检，图为一年季度综合成绩走势，成绩稳步提升，二至四季度成绩提升6.68%。近一年检查情况五矿建设评估体系的发展及执行情况平均值：85.28%第五页，共21页。平均值：80.41%1、实测成绩稳步提升，主要为14年新开项目质量控制较好（南京崇文金城、长沙龙湾四期高层、长沙旷代沁园等），实体质量提升意识较强。2、观感质量自13年三、四季度开始检查，14年纳入权重检查，各项目整体观感质量控制良好，但项目主体阶段修补较多，观感质量相应扣

3、分点会增加，且修补后存在空鼓开裂，对后期抹灰施工存在影响；3、安全文明为14年新增检查指标，前三季度成绩持续下降，四季度有较大的提升，但细部管理上仍存在较多缺陷，如临边洞口防护缺失、临时用电不规范、消防器材普遍缺失或失效、安全交底不规范及成品保护问题。第六页，共21页。 历经二年多的发展，五矿建设各项目成绩在提升的同时，也面临着质量不稳定、在现有基础上提高难度较大的发展瓶颈。我们同行业内其他房地产企业的成绩相比，与优秀企业还有一定的差距，质量水平提升空间较大。运营管部理已开始着手从检查内容、考核办法等方面进行完善，力争持续提升工程质量。五矿建设评估体系的发展及执行情况世茂、万达、鲁能、协信、宝

4、龙、领地、保利、蓝光、众安、金地、三盛 第七页，共21页。项目质量提升案例： 一、长沙公司龙湾三期模板支撑体系为扣件式，四期高层部分楼栋现改为碗口式，改良后支模体系立杆间距不大于1.2米，纵横搭设三道水平杆；墙体模板增加钢支撑等。2、砼结构胀模，变形现象较少，且砼实测实量数据良好，同时砼感观较好，部分部位达到清水砼结构的效果。1、支模体系强度、刚度、整体稳定性明显加强，且施工操作简单、方便。五矿建设评估体系的发展及执行情况第八页，共21页。二、营口公司铂海湾项目室内隔墙砌筑，管线预埋跟踪不及时，造成后期开槽比较多；三期施工时通过严格管理，做到随砌随埋，管线跟随砌筑进度走，整体砌筑观感、质量控制

5、均较好，几乎没有后开槽的现象；对后期抹灰质量控制也十分有利。砌筑现场效果图：五矿建设评估体系的发展及执行情况第九页，共21页。交付时普遍存在的问题：1、项目交付产品与销售合同不符并且客户反映强烈；2、前期销售承诺在交付前落实情况存在重大风险（如交通、设施设备、绿化景观等的承诺）并且客户反映强烈；3、存在渗漏风险：没有全面进行渗漏淋水闭水检验；或者没有渗漏淋水闭水试验记录；存在重大质量和产品安全隐患；4、存在观感质量缺陷较多；5、公用设备存在缺陷；园建及公共设施无法使用。 相对于季度巡检对实测结果的检查，业主更关心的是交付时与合同交付标准的匹配度，销售的承诺是否兑现。所以我们需要更加关注工序、工

6、艺管理，减少系统性质量问题，发挥样板引路的作用，从而提高交付质量，提高客户满意度。 针对上述问题，运营管理部拟从2014年4季度巡检增加风险评估项内容，包括防渗漏及样板管理，同时增加内业管控检查项。评估体系拟增加检查项目介绍第十页，共21页。五矿建设评估体系内容（调整后）质量评估实测合格率(60%)风险评估项合格率（20%）安全文明实测合格率（单独计分）观感质量合格率(20%)土建（70）装修（30）安全生产合格率（60%）防渗漏管理（50%）土建、设备安装装饰工程主体工程防水工程基础质量交付质量、客户满意度客户视角安全生产拟新增内业检查（评估报告）内部管理对合作方的管理计划管理过程管控样板管

7、理（50%文明施工合格（40%）评估体系拟增加检查项目介绍第十一页，共21页。 总体来说五矿建设防渗漏体系，样板引路制度已基本建立（2011年编制的防渗漏体系（试行版）；2013年11月编制了样板引路工作指引），当然还需要工程人以孜孜以求的态度，对技术标准不断完善，目前更重要的是贯彻执行，将节点做法落实到具体的工程管理当中去。 2015年各项目公司要把将防渗漏及样板作引路为一项重点工作来抓，做到样板先行，细节无缺陷，抓基础质量，抓客户关心的问题。一般建筑防水部位及节点评估体系拟增加检查项目介绍第十二页，共21页。渗漏主要原因：主体结构： （1）阳台、露台、厨卫未降板不利于防渗漏，导致精装后室内

8、木地板发霉； （2）斜屋面由于结构混凝土密实度差导致渗漏；坡度较大的斜屋面是否可以考虑采用双面支模工艺，确保混凝土浇筑质量。 （3）外墙螺栓孔未封堵，或封堵不密实，造成渗漏隐患； （4）屋面保温层内的水分在高温时变成水汽，压力较大常导致防水层的破坏；砌筑抹灰： （1）外墙砌体质量差，灰缝控制重视不够，缝隙大，后补孔洞不密实。砖砌体未在外侧逐个勾缝，导致渗漏产生；增加了渗漏概率； （2）洋房、别墅项目未施工外墙防水层，就在抹灰层上贴外墙砖或文化石造成渗漏； （3）砌体墙未进行抹灰找平直接进行保温砂浆施工； （4）阳台、露台、厨卫墙体底部未采用素混凝土反槛，使室内墙体涂料起皮。水电安装： （1）空

9、调孔后开，坡度倒坡引起渗漏； （2）阳、露台处地漏靠墙根设置，对渗漏控制不利； （3）吊洞质量不高，烟、风道在楼层及出屋面部位发生渗漏； （4）给水管穿阳台、厨卫地面或隔墙时未采用加强处理措施,造成给水管成为导水管引起渗漏；型材、门窗安装、塞缝： （1）切割塞缝材料发泡胶导致渗漏； （2）钢副框的使用，导致渗漏问题增多； （3）外门窗洞口偏差大，塞缝质量不高。 （4）外窗台反坡，滴水线设置不规范导致渗漏； （5）窗本身质量问题，窗型材拼缝大，密封性不好导致渗漏；评估体系拟增加检查项目介绍第十三页，共21页。试验检测及管理： （1）屋面及室内防水层施工后闭水坚持不够； （2）门窗淋水和外墙淋水操

10、作不规范，导致渗漏问题未能及时发现和处理，从而埋下了渗漏隐患。渗漏防治技术做法强调结构自防水是防水技术的关键防渗漏要体现防排结合，以排为主合理选用防水材料关注建筑节点的防水要求防水管理最直接并长久有效的还是结构自防水，防水材料仅能起到封闭毛细孔提高防水性能或作为一种补救措施；防水关键部位要优先采用混凝土构造；结构施工质量要有保证，混凝土要一次现浇；砌筑抹灰要控制好技术间歇时间，做好堵缝工作。施工中常忽略排水对防水的影响，没有做够措施；比如屋面保温层没有排气管、屋面结构不起坡、窗台或外线条排水坡度小等；水往低处流，坚持湿区标高比低区低，防水简单有效。防水材料种类很多，各有优缺点，但实际应用中差异

11、很大，需要综合防水材料性能、使用部位、施工条件合理选用，做到与结构刚柔互补。防水体系要列入设计任务书及承包合同，在做好过程控制的基础上，有防渗漏要求的，严格进行闭水，淋水试验。需要关注水平及竖向构件交叉点的节点处理。关注装修及水电安装带来的新渗漏点。评估体系拟增加检查项目介绍第十四页，共21页。防渗漏检查（50%）： 分为防渗漏体系文件、节点构造、施工工艺、试验与记录四个部分。防渗漏体系文件项目部应根据五矿建设GCH019防渗漏体系（试行版），结合自身项目的具体情况编制防渗漏施工方案，经公司审核，并签字批准；明确设置关键工序、关键节点的质量检查点。节点构造结构降板、装饰降板符合设计要求；合理的

12、外墙防水体系、厨卫防水体系、屋面防水体系；施工工艺厨卫间防水基层平整，清洁，无明显落地灰；基层坡度正确；坡屋面混凝土浇筑确保密实度；门窗框密封胶牢固、无脱胶、漏胶及封闭不严密的问题；构造柱顶端浇筑密实，无漏浇；窗台压顶混凝土两端入墙深度满足要求，并浇筑密实。试验与记录记录的时间、部位、阶段等符合要求；厨卫进行闭水试验；涂膜防水的检验切片、影像、文字记录；雨季渗漏点检查；外墙淋水、外门窗淋水的影像、文字记录；评估体系拟增加检查项目介绍第十五页，共21页。样板管理（50%）： 以样板引路工作指引作为依据，分为体系文件、工程样板（工艺、工序）、毛坯交付样板、交付样板四个部分。体系文件 总包单位编制样

13、板策划实施方案，含详细实施清单，可操作性强； 项目部及监理单位审批通过。工程样板 完成时间：在各分项工序大面积施工前完成样板验收；包括钢筋、模板、混凝土、砌筑、抹灰、保温、屋面、防水、管线、等主要工序。 施工关键点、工序和质量验收标准在样板中清晰体现；对涉及的主要工序和节点内容进行了约定，包括防开裂、防渗漏、门窗、外墙、安装节点等； 项目部、监理单位联合验收合格，有验收单，有交底记录； 现场实际施工的工艺、工序与节点样板相符；毛坯交付样板 精装交付项目，单独做毛坯交付样板；用于总包单位和精装单位施工界面划分，便于合约分判；（非精装交付项目不适用）交付样板装修单位定标后，在大面积装修施工前完成验

14、收；各类装修标准不少于一套（或每户型至少一套）；交付样板与设计及销售合同的交房标准一致；质量达到交付标准；项目部组织公司内部体验（须设计、营销、工程、采购、成本、客服、物业联合验收，汇总问题并整改；）项目部与设计部共同确认；评估体系拟增加检查项目介绍第十六页，共21页。内业检查项介绍： 针对部分项目公司出现的一些管理问题，协助项目加强过程管控，运营管理部推出内业检查项指标，在季度巡检时进行检查（或不定期抽查）。 新增加的风险评估项及内业检查将在今年二季度评估中试执行一次，三季度评估将正式实施。评估体系拟增加检查项目介绍第十七页，共21页。惠州公司哈施塔特三期一区四季度评估施工阶段：砌筑、抹灰优

15、势：1、砌筑、抹灰阶段表面平整度、垂直度、外门窗洞口尺寸及方正性较好；2、门窗型材拼缝高低差控制较好；劣势：1、户内门洞尺寸偏差较大；2、门窗安装窗框正面垂直度较差；需注意点：1、大跨度墙体缺少构造柱，且多处未按方案要求设置构造柱。 建议：严格按照施工图纸及砌筑方案执行，加强工序控制，避免倒置增加施工难度。2、现场抹灰墙面开裂现象普遍，存在交付风险，抹灰工艺、后期养护均存在缺陷。建议：对作业人员再次技术交底，对基层清理、挂网质量、砂浆配合比、施工工艺加强控制，每道工序完成后需验收合格方可进行下道工序，对开裂部位进行挂网修补。2015年季度评估展望第十八页，共21页。长沙公司龙湾国际四期、旷代沁

16、园一期二季度评估施工阶段：主体、砌筑优势：截面尺寸、平整度、垂直度控制较好；劣势：1、方正度、外门窗洞口尺寸，户内门洞尺寸控制较差2、观感方面，旷代沁园一期：砼振捣不密实，存在漏筋、漏振，剪力墙烂根、夹渣及涨模等现象；龙湾四期高层：主体拆模后剪力墙扭曲变形现象普遍，墙梁结合部涨模现象普遍；抹灰墙面存在开裂现象，抹灰面钢丝网外露等。需注意点：1、加强门窗洞口的尺寸控制，尤其是砌筑过程中的尺寸控制，提升实测分数。2、进一步加强模板支撑体系的控制，加强混凝土浇筑时的过程管控，提升观感质量。2014年四季度评估展望第十九页，共21页。南京公司崇文金城四季度评估施工阶段：优势：1、实测各指标项普遍控制较好；2、需关注一标段抹灰方正度（2014年四季度实测较差指标项）；劣势：1、一标：顶板找平后仍存在较大偏差；墙面空鼓开裂修补随意；外窗收口已完成，窗框固定片外露未隐蔽；地坪完成后存在开裂现象；抹灰墙