房地产成本管理控制体系

1、置业本控制系随着房地产行业高度的成熟化,再加上市场和政策促使这个行业沿着规范化的 路线发展,供需关系由原来的卖方市场转化为买方市场竞争激烈,销售压力增大,产 出与投入比例不断减小,使这个行业的利润率不断降低基本上进入微利时代,这样 使得在保证品质和竞争力的情况下控制合理的成本投入显得尤为重要针对我们公 司的现状和未来发展趋势,特建立如下适合我们企业发展和不断精进的成本控制体 系:一、房地产企业的成本概念,房地产企业成本的构成房地产企业成本概念:是指企业从立项到房屋交付维保全过程发生的为取得销 售收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费房地产企业的全费用成本构成(完全成本法:土地获得价款、开发前

2、期准备 费、工程费(主体建筑工程费、主体安装工程费、小区园林与配套工程费、配套设 施费)、开发间接费、期间费用(销售费用、管理费用、财务费用、开发期税费。 (详细构成见附件 1)二、成本控制的目的:进行合理的成本控制(避免省钱就是成本控制的误解,提高价值来实现企业利 润收益(分四种情况:减低成本,功能品质不变提高价值;成本不变,功能品质提高, 提高价值;成本降低,功能品质提高,提高价值成本适当增加,功能和品质得到很大 提高,提高价值。)三、成本控制应遵循的原则:1、全过程控制原则(从项目可行性研究及拿地阶段、规划设计阶段、施工图 设计阶段、招投标及合同签订阶段、施工销售阶段、竣工验收决算阶段、

3、产品交付维保 阶段全过程的成本控制);2、全员参与原则;3、原则(可通过价值工程 V=F(可用单位平米售价或总预期收入代替/C(可用单位平米投入或总投入代替),在产品定位方案初选阶段设定合理的总目标 成本);4、目标成本控制原则(根据设定的总目标成本进行分解,制定项目目标成本 及控制责任书并实时进行控制);5、作业成本和牵头控制成本分开控制原则6、以项目为单位进行考核原则;7、信息化管理原则(最终建立成本控制信息化管理系统。四、总目标成本设定:方法一:根据预期的售价和预期利润率反推出总目标成本(适用于前期决策阶 段粗略估算)每平米总目标成本=销售预期价格(1+预期利润率);方法二:利用项目成本

4、测算表(见附件 测算出总目标成本;(用于规 划设计阶段较为准确的概算,需要经验数据支撑)方法三:利用投报分析模板(见附件 通过调整相应的售价和成本投入 达到预期的利润率而获得总目标成本。(适用于规划设计阶段较为准确的概算需要 经验数据支撑)五、全过程成本控制要点(见附件 4)六、项目目标成本及控制责任书(总控责任书和年度责任书(见附件 5)并对 目标成本进行分解。七、全过程成本实时控制的控制措施、相应的支撑制度、测算表格(一)、项目立项及征地阶段及各项报批报建费用控制1、项目可行性研究费用支出控制措施:通过招投标选择价低质优的项目可研评估机构。2、新征土地成本控制措施:(1)征地费用:招拍挂取

5、得,应形式上走招拍挂,但实质采用协议出让方式拿地尽可能劝退竞 争对手。拿地时机选择在市场形势相对不景气阶段储备土地土地费用缴纳应少交或晚交,缴纳时间可分批分阶段缴纳。(2)拆迁安臵费用:严格按照政府拆迁安臵政策执行,避免不必要的支出利用上海公司,通过招商 引资的方式进入异地土地市场,争取政策优惠。(3)规划条件:在前期规划阶段,采取详细分析和评估,在满足土地出让条件的情况下做到事 前控制,尽可能优化各项指标,满足公司利益最大化降低土地成本;3、五证及各项报批报建费用控制措施:合理利用政策优惠争取少交和减免。(二)、规划设计阶段:1、规划设计费用控制措施:通过招投标选择价低、质优的规划设计单位主

6、要 通过对报价和方案的比选择优选择。2、有效控制设计限额,主要通以下策略进行控制(1)策略一:实行设计方案招投标,优化设计(2)策略二:实行限额设计,有效控制造价(3)策略三:加强对设计图纸的会审与审查(4)策略四:深入价值工程原理的应用(价值功能(可用售价代替)/成本);(5)策略五:采用合同措施,有效控制造价应在设计合同经济条款上增加设计变更及修改的费用额度限制条款,如设计变更超出施工合同价的目一比例 比如 5%,则扣罚一定比例的设计费。)3、考虑项目全寿命周期费用,从设计一开始就处理好一次性投入和后期使用 费用间的关系,使全寿命周期成本达到最小;4、此阶段应注意:总成本在建筑主体、配套工

7、程、景观工程等方面的比例分配同时注意户型、 功能、环境配套、结构、内外装修设计优选对比修订和调整总目标成本,使之达到 最优;5、在符合各项规范的前提下尽量控制地下建筑面积及人防面积根据建筑密 度和绿地率,合理分配地下车位和地上车位的比例6、充分熟悉利用地形地貌、市政设施、人文景观资源减少成本重复支出;7、产品定位时提出两套以上的方案进行价值工程对比分析从单体形态、标 准层布局、层高、立面风格、规范外面积(入户花园、阳台、内庭院、飘窗、落地 窗、挑空空间、露台等)、景观绿化、公共空间标准等各个方面提出详细建议预估 可实现的销售价格,选择性价比最佳方案;8、加强方案评审,增加频次和深度,避免草草了

8、事。(三)、施工图设计阶段:1、施工图设计费用控制措施:通过招投标选择价低、质优的施工图设计单位 主要通过对报价和设计经验和能力进比较控,过了解业绩,选择设计负责任、设计 细节和深度到位的设计单位为中标单位。2、施工图设计阶段成本控制措施:(1)建筑基础及结构尽量采用低成本结构形式合理控制建筑开间、进深、层 高,降低单位平米的成本投入;(2)控制主体配筋量及砼标号;(3)选择低成本效果好的外立面造型,在不影响产品品质的情况下尽量选择性价比高的部品材料,并形成部品材料清单以供实施阶段更好的做到有效控 制;(4)控制合理窗地(墙)比;(5)提前设定合理的交房标准,要求设计标准与交房标准基本一致(6

9、)加强对施工图的过程跟踪审查,并增加评审频次和深度同时设定专人负责全局把控,统筹协调各设计专业间的对接减少施工期间设计变更的出现;(7)材料、设备、构配件的选择:结合产品特点选择性价比高的材料、设备、构配件,并形成清单,作为招标阶段的参考依据(8)对地下管网材料的选择应尽量选择经久耐用、不易损坏的材料避免交叉施工对其破坏,造成重复维修而增加成本。(四)、工程招投标及合同签订阶段成本控制措施1.供方筛选、评价、使用管理办法(见成本控制配套制度文件夹进行筛选 评价,选择优质合作供方入围,不断更新供应商信息库2、加强招标文件编制的细节,详尽描述技术质量标准、安全文明要求标准、 付款方式、质保金等内容

10、,尽量采用工程量清单综合报价法3、建立大宗材料和大型设备战略合作伙伴采购模式加强料源控制,避免不合 格材料流入;4、严格执行分包工程、材料、设备招投标管理办法见成本控制配套制 度文件夹),注意在开标过程中对投标文件的澄清和评标方法的选择降低评标风险;5、采用规范化的合同示范文本,严格合同条款规避合同风险;6、招标前对重大、特殊合同标的委托第三方咨询机构编制标底合理评估,做 到事前控制。7、对材料、设备、构配件的招标采购:对影响质量品质或使用安全的应有甲 方直供或甲方指定,对质量和价格做有效控制避免质量不合格而返工或维修,从而 造成成本增加,避免价格不合理而提高成本;8、对于地下污雨水管网的管材

11、,建议甲方直供或指定对材料质量进行严格控 制,避免材料质量问题而出现返工或维修,从而造成成本增加。(五)、施工阶段成本控制措施:1、施工前应对施工图纸做全面深入审核并由总工或规划设计部)组织图纸会 审,详细列示图纸中存在的问题,结合设计院形成图纸会审纪要其中对成本有影响 的问题进行分析,避免不必要的成本增加,达到性价比最优方案2、施工组织设计及施工方案关于成本方面的控制认真做好施工组织设计的 审查工作,通过方案比选,选择性价比最优方案或对方案中影响成本的因素进行剖 析,避免不必要的成本增加;3、设计变更控制 按设计变更管理审批流程 (见成本控制配套制度文件 ) 执行;4、现场签证控制 按工程现

12、场签证管理流程 (见成本控制配套制度文件 ) 执行;5、强化施工合同和索赔的管理;6、加强材料、设备、构配件进场前到货源地的跟踪摸底提前预防,避免不合 格出现,同时做好进场检查检验,避免不合格材料流入现场从而造成返工返修而增 加成本;7、加强材料在使用过程中的管理,通过限额领料控制材料的浪费8、总分包配合费控制:通过招标确定配合费应避免在施工过程中修改分包方 式、分包内容、范围而增加工程成本;9、水、电、气、暖等垄断性配套工程设计及施工费控制严格审查,避免设计 浪费;通过比价、询价控制材料价格;在条件允许的情况下通过招标选择价低、质 优队伍;10、加强对地下管网材料进场的验收,同时做好工程监督

13、检查做好施工组织 安排,避免交叉作业造成破坏,回填前做隐蔽检查合格后再行回填土,回填时严格按 设计和规范要求实施,并做好旁站,完工后做通球试验通过以上一系列的管控,避免 成品后再次开挖维修,从而增加成本;11、质量事故成本控制:加强全过程质量控制依据规范标准以及质量管理 体系(见成本控制配套制度文件夹)通过各种途径的质量管控避免质量事故的出 现,从而减少因质量事故造成成本的增加;12、安全事故成本控制:项目开工前拟定具体可执行的安全文明实施方案 (范本见成本控制配套制度文件夹),施工前事先做好安全技术交底过程中加强监管 和控制,做好安全措施和防护,并督促落实到位勤检查,发现问题及时整改,将安全

14、 问题消灭在萌芽状态,避免安全事故的发生,从而减少因安全事故造成成本的增加。(六)、竣工验收决算阶段成本控制措施:1、严格控制决算资料的审核,按结算申请管理办法见成本控制配套制度 文件夹)执行;2、加强分包(零星)工程项目现场工程量认定办法见成本控制配套制度 文件夹)的执行;3、加强决算审计工作;4、严格按合同中约定的违约条款(质量、工期、安全文明、水电费等扣罚或 奖励)执行,结合现场管理资料,对违约金、奖罚款、扣款等进行核对确认并严格执 行;5、通过成本分析,建立并不断更新成本数据库为以后项目开发积累经验数 据。(七)、产品交付维保阶段成本控制措施:1、严格按工程质量维修管理办法(见成本控制

15、配套制度文件夹执行,合 理控制维修成本,避免不必要的支出;2、事前控制,维修一次性达标,避免二次维修而重复支出费用3、合理控制维保阶段增设新设施而造成成本增加4、加强物业管理部门职能;5、对样板间(区)、售楼部、未售的商品房、商业、车位及其他资产与物业公 司签订委托管理协议,明确责权利。(八)、期间费用:1、营销费用控制措施:(1)媒体组合及广告发布费用;制定经济实效的广告宣传计划,掌控广告的发布时机和目标客户群对媒体效 果作动态监控和后评估,保证广告效果。(2)广告设计制作费用:严格按公司相关制度执行。(3)现场包装费用;对售楼部选址、现场包装、景观体验区、样板房、现场包装各种物料等作充 分研讨论证,保证再回收利用,发挥最大营销价值。(4)营销方式选择控制销售佣金:根据项目