房地产开发投资分析报告

1、房产投分告摘要随着国经济的持续长，地产投也呈现增长势头在本文，者 综述了地产投资开研究的义及相关研的几大骤。作者以圳商业产 为例，内部环境，部环境价值分析及比分析多方面综述投资商地 产的可性。关键词房地产投资 化 价值分 商业地队伍。建一支精明干、工责任心强、务能力、专业知识配合理 的研究伍是决定研成果水高低的关键一般来，房地产投项目可性 研究的究班子应由悉房地经济的经济主持，括了解房地市场状的 专家、悉房地产开与建设工程技术人、熟悉地产经济运机制的务 分析专、以及熟悉市规划规划管理的家。有件的投资商也可委房 地产咨公司、房地投资项研究机构等承担。2调研调查研是房地产项可行性究开始后第步要做工

2、作也是基础作。 只有调研究所收集资料全、及时、准，才能所做出的可性研究告 翔实可。调查研究要从两面进行：）内业资的调查研究即收集类有关资料包括：关房地产投的方针政、委托单位想说明各种有关资报告；关城市规划有关地、 气象、通、经济发、售价房地产市场求等技经济资料。）现场实的调查研究即开发域的实地自、经济技术方面的查和市场究。3优化及选择发方案优化及择开发方案可行性究的主要步。房地开发项目的发方案 主要是目的规划及发进度排。为了便进行优及选择，一都应同提 出多种案，再进行案评选仅由承担可性研究部门或规划门独家出 规划方的做法，谈上方案选择及优化是不可的做法。许地区，一 步骤是取方案征集方案投的方式

3、进行同时有个专业单位专业人进 行规划计。评选小再进行织方案的评，通过方案技术、济方面比 较，从选出最优方。4详细研究由于房产投资项目盈亏关到企业的成，因而优选方案的策必须 慎重对，进行详细究。详研究阶段是方案优阶段的验证继续。这 一阶段要再用多种术经济法，对优选的方案行财务分析经济效分 析、社效益分析和境效益析。还要进敏感性析，表明在本、价、 工期等确定因素发变化时对项目经济益产生影响。5编写报告书在对项进行了全面详细分研究之后，可编制行性研究报。可行 性研究告是投资项可行性究成果的最体现，该项目投资策成功否 关系极地产综合开项目可性研究报告必须附一些要的原资料， 如开发划平面图、济效益算书、

4、开发本计算等。在报告中还要出 项目开的资金筹措案。即开发资金来、筹措式及偿还方、资金措成本及险进行分析对项目资的经济效、社会益及环境效做出全评 价。经关主管部门批的可性研究报告可作为地产开发项编制设任 务书和资决策的依、作为集开发建设金的依、作为与有部门签合 同的依、作为编制步设计项目建设准工作的据。随着改开放的不断入、经的不断发展房地产资逐渐成为会经济 生活的要组成部分而对房产投资项目败起关作用的房地投资项可 行性研越来越被业人士所视，它将成房地产目投资的一组件，房 地产其投资环节一构成房产项目投资全部内。三深商业物业投分析1经济发展为业地产展带来巨大求。商业地的功能决定其发展迹必将与一国家

5、或一个城市的展息息 相关，市经济发展城市化程是商业地得以发的重要基础证。2009 年 深圳经快速复苏走了全国前列 ,圳大城市进将促使业结构不断高端制造和服务业转，这不会给商业地的发展来巨大的需 促使商地产向多元、高端发展。同时也深圳市为我国改革放的前城市和全国融中心一，城市综实力位 居全国中城市的前甲，具较强的区域射能力吸引了大批业的入。 2009 以来深圳总经济不发展引来如信证券企业部、里巴南方总 部等知企业的总部继落户圳，而中国安、中人寿、民生行等也纷 在深圳 CBD 买土地自建字楼，头银行、宁银行、江商业银行浙商银 行等区性银行纷纷深圳开分行，而资市场创板的推出也引了更企 业进驻圳。 时

6、，深圳本中小企的商业需求在不断大一方面现为 深圳中企业规模不扩大而生商业规模求，另方面表现为多新生小 企业的业需求。2009 10 深圳市政府草了圳经济特区进中小业发展条公告把中企业发纳入国民经和社会展总体规划政策将金融、技、规划等多面支持促进深圳中企业的展，而中小业的不发 展也将商业地产带巨大的公和经营需。2行业变化带商业地的价值重估从国际的成熟房地市场来商业地的价值应当可比性住宅地产之上。是近年来住市场成火爆带动了宅价格不断攀升，涨速度幅 度远高商业地产以于目前圳部分商业业在价上低于住宅 物业的价格， 投资回率却接近住的两倍目前深圳商地产处明显的价值地。另深圳毗邻港，随着深一体化不断推进，

7、来深港金融、商业文化等个 领域上大融合已经大势所，但是目前圳商业产价值与香的商业产 差距仍很大表现为有可比的商业物业圳的售 /租价远低香港虽然目 前深圳经济发展无与香港比。但是香已经处相对成熟期而深圳处 于快速展阶段，其济规模发展趋势将渐追赶港，深港一化的不推 进将刺深圳的商业产逐渐香港靠拢。 2009 年末开的房地调控政策的 变化，给房地产行带来巨影响。由于控政策指住宅地产商业地较 少涉及生问题，投气氛较，所以不在府的调范围之内，政策环的 宽松必吸引更多的资资金基于对业地产前景好。我认为投资商地产的会已经来临而面对 深圳众商圈和类型富的商物业如何评深圳商物业的投资值就摆了 我们面。我们认为业

8、地产投资价值直体现在个方面，其是商业业 的保值值功能即买价格的步提升。其是商业业的租金回率即商物 业能够来的稳定收能力。如何判断商物业能具有这两个值潜力与 物业外条件和内部件密不分。商业地的宏观境分析、经、政策信 贷及行发展，商业业的外环境包含地位置、市规划、政支持、区 环境、通设施、商规划、业气氛、人及客流。 业物业的内条件包 含开发及管理商综能力、目规模、项定位、象设计、建风格、筑 格局、筑质量、经模式、户群体。以上的、外部条件定了商物业的投资值最终体现在商业业价格 的升值力和租金回能力上。所以对商物业投价值的分析基本将于 以下分方法。以下将实际案例展商业物的投资价值案例中据均来源于源地产

9、场 研究数库，由于已对商业产的宏观环进行了析，较看好来商业产 的发展势，故案例将不再复分析宏观境，而要从商业物的外部内 部和投价值进行分。案例：福田中区甲级写字荣经贸中心投分析。该项目福田区中心的甲级字楼位于金路与福路交处东南民中 心东侧下面我们将过对比田中心区豪“黄埔苑”以及香金钟区级 写字楼美国银行中”来分荣超经贸中投资价。外部环：物业所的商圈是福中心区整个深圳市金融、贸、会展、政、文 化中心深南大道由向西穿其间将中心分为南两个片区。中南片主 要为全的中心商务公区北区为全市的政、文中心。福田心区拥金 融服务现代商贸、代物流高端旅游、际会展为特色的高服务业业 集群是圳乃至整个三角的通枢纽中心

10、部经济展迅速聚集国内外 名企业部约 380 入驻各企业近 3800 家就业员 15 万人。内部条：经贸中是由深圳荣实业有公司开发、圳市荣房地产开发限公司 投资的高层纯甲级字楼。目高 米,建筑面积 115247.62 方米是专为 跨国企及国内大、型企业计的差异化品写字。 2006 开盘均价约1.6 /平米当时租约 平米。至目均价已达到 3.5 万米当前租金为 150 /平米。价值分：1、保增值功能：物业 2006-2009 年均涨幅为 2投资回报能 按 2009 年均价计投资回报率为 5.14% 若有业从2006 买入持盘现按其买价计算目前其资回报率可到 。也即是说随租金价格的涨业主资回报率呈上

11、涨趋。对比分一：荣超经中心与黄埔苑对比埔雅苑是福中心区高层豪宅位荣超经中心旁与荣超贸中心具有定的可性，其目前价约 3.8 万元平米，租金约 租金回率约 2.7%可以看到荣中心售稍低于黄埔苑，但 金回报远高于黄埔苑也就说商业地产住宅出了倒挂现象通过对国 外或香等成熟的市写字楼价一般会高同区可住宅。从这角度上若 深圳向熟市场发展该物业极具价值发空间。对比分二：荣超经中心与美国行中心比 “国银行心位于香商业核心区 金钟商圈，该项目甲级写楼与荣超经中心具一定的可比。其目售 价约 19 元/平米，金约 850 元平米，资回报率约 。与处于相似域 的美国行中心相比荣超经中心售价 /价远低美国银行中，售价为 其五分一，租金水也仅为六分之一。着深港体化和深圳济不断展深圳商地产的发展逐渐向港靠拢 案例总及建议：商业物的