项目成本管理操作手册

1、项目成本管理操作手册精品汇编资料第八章 项目成本管理操作手册第 1节 总则项目成本确定项目成本的编制可研成本：项目可研阶段，依据项目策划方案和经营思想及成本控制要点编制投资估算，作为项目可研成本，原则上目标成本不应超过可研成本。目标成本：项目开工前，原则上应完成施工图设计，细化并确定可研成本中工程类成本控制部分，如因特殊原因不能完成施工图设计，必须完成较完整的扩初设计，达到可对可研成本中工程类成本进一步细化的目的，确定目标成本中工程类成本控制部分；项目开盘前，确定目标成本中非工程类成本控制部分，依据已确定的目标成本中的工程类成本和项目的经营期、销售价格及销售收入，确定非工程类成本，形成项目实施

2、的目标成本，由董事长批准。项目成本编制应具备的条件可研成本） 每个新项目进行成本测算，发展部应提供书面的项目内联单，并经主管副总裁批准。项目内联单需包含以下内容a ）土地价款的组成（是否含城市基础设施配套费和土地契税）；b ）土地价款的支付方式；c ）优惠政策（具体优惠条件及返还或减免比例等）；d ）项目各业态销售价格；e ） 对成本影响较大的费用（人防异地建设费、劳保统筹、物业维修基金、燃气增容费、供电高可靠性费用、热力集资费、水增容费等）。）规划院应提供方案，并经主管副总裁或董事长签批。.2.2 目标成本确定项目目标成本时，项目公司需准备以下资料:）项目合作意向书和国有土地使用权出让合同；

3、）政府行政事业性收费项目名称、收费标准和收费文件；）合同台账和已签订的主要合同；）当地的主要材料设备价格。1.3 项目经营决策文件的会签和交底项目公司将目标成本上报，股份公司成本控制部牵头审核，确定目标成本，形成项目经营决策文件，进行项目经营决策文件的会签。项目经营决策文件由项目公司总经理、股份公司规划院院长、成本控制部总经理、财务部总经理、项目管理中心副总经理、分管项目的副总裁、分管酒店副总裁、分管成本和财务副总裁和总裁会签，报董事长批准。项目经营决策文件附件由股份公司成本控制部、股份公司财务部、股份公司项目管理中心分管业务的副总经理会签。项目规划经济技术指标由股份公司规划院项目主管工程师和

4、分管该项目的副院长会签。项目投资计划表和项目成本计划表由项目公司分管成本的副总和股份公司成本控制部分管目标成本的副总会签。项目经营决策文件会签完毕后，由股份公司相关部门组织对项目公司整个领导班子成员进行收入、成本、现金流等方面的联合培训，使项目公司在项目实施前完整掌握项目经营决策文件，实施过程中自觉进行控制。项目成本过程管理所属项目公司成本控制部负责建立工程类成本台账（包括合同及无合同费用台帐、设计变更台帐、现场签证台帐和成本超支报警台帐）；所属项目公司财务部负责建立非工程类成本台账，登记、审核实际发生成本是否在目标成本规定范围内。项目施工过程中发生的现场签证（ 包括工程量变更和材料设备差价等

5、） 和设计变更（包括图纸会审），必须执行现场签证工作指引和设计变更工作指引的规定，实行对内一单一 估算，对外一单一确认，最后结算。所属项目公司成本动态控制报表和材料设备信息表，应于每季度末月25-28日提交股份公司成本控制部备案，作为股份公司成本控制部对项目公司进行结算复核的依据之一。成本核算与分析所属项目公司必须按项目成本核算与分析工作指引的规定，每季度进行项目成本核算和经济活动分析，对目标成本的执行情况进行阶段性的检查和总结，分析成本发生的增减动态和趋势，并通过分析成本细项超支发生的原因，及时制定控制成本的措施。所属项目公司成本核算与分析报告，作为所属项目公司季度经营分析报告的组成部分。限

6、额指标的控制管理总成本控制：根据可研成本及其限额指标，目标成本原则上不得超出可研成本，并优化和完善限额指标。围绕目标成本的设计优化和成本动态控制应贯穿项目开发建设全过程。低效资产设计指标的控制：规划阶段设计优化重点关注并控制公建配套设施，如学 校、幼儿园、物业服务用房、人防工程等政府法规强制要求建设的内容以及地下室的面积指 标。施工图结构设计指标控制：选择设计单位时，设计单位承诺执行限额设计是投标入围 的基本条件，合理确定限额设计指标；加强设计过程监督管理及设计完成后的评估总结。材料设备高性价比控制：根据项目或业态定位，选用相应的材料设备品牌，并关注环 保节能要求。建筑立面、室内精装修和景观环

7、境设计的控制：目标成本是确定方案和评标的重要依 据之一；投标文件应包括方案造价估算、主要材料的品牌选用和价格。第 2 节 目标成本确定工作指引适用范围适用于项目目标成本编制的各个阶段。项目成本构成及定义项目总成本是指作为成本核算主体的所属项目公司开发一个房地产项目发生的全部成本。一个所属项目公司开发数个项目或一个大型项目分成几期开发时，每个项目或每一期工程各自构成单独的项目总成本。项目总成本由以下成本科目构成：工程成本：土地费用政府行政事业性收费建造成本：a )前期工程准备费b )主体建筑(装修)工程费c )主体安装工程费d )社区管网工程费e )园林环境工程费f )配套设施费g )其他建设工

8、程支出h )预备费非工程成本：费用及税金管理费用营销费用财务费用各项税金其他成本物业服务启动费与商业招商费等酒店开办费c ) 酒店项目部管理费用土地费用地价款及市政配套费：土地出让金及其契税、市政基础设施配套费、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价等。合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本等。红线外市政设施费：红线外水电气热设施与管线费用、红线外通讯设施建设费、红线外道路绿化建设费、接口补偿费等。拆迁补偿费：地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出、安置及动迁支出、农作物补偿等。市政配套设施的其它支出：政府行政事业性收费报批报建费：安检、质检、交易中心

9、手续费、人防报建、消防配套设施、散装水泥集资、白蚁防治、墙改基金、建筑面积丈量、路口开设、规划管理、拆迁管理、招投标管理、竣工验收各项报批费用等。增容费：供水、供电、燃气、热力等。前期工程准备费勘测丈量费：初勘、详勘、沉降观测、验线、复线、定线、放线、面积丈量等。规划、设计、可研费：可行性研究、规划设计、方案招标、方案评审、交通影响分析、环境影响评价、模型制作、效果图设计、施工图设计、人防设计、装修设计、制图晒图赶图、 酒店管理公司的技术服务费、可研顾问费、法务顾问费等。三通一平费：临时道路、临时用电、临时用水、场地平整等。临时设施费：临时围墙、临时办公室、临时场地占用、临时围板等。其它支出：

10、主体建筑(装修)工程费地基与基础工程：土石方、基坑支护、降水、桩基及检测、地基处理地下结构及粗装修：地下主体结构、地下砌筑及粗装修等。地上结构及粗装修：地上主体结构、地上砌筑及粗装修等。门窗工程：室外门窗、户门、防火门、防火卷帘、其他等。室外精装修：屋面、外立面等。室内精装修：大堂、电梯厅、楼梯间、厨房、卫生间、厅房、阳台露台、主力店、地下室及停车场等。主体安装工程费室内水暖气电管线设备：室内给排水系统：给排水系统( 含直饮水系统、中水系统) 、虹吸雨排工程。室内采暖系统：散热器采暖、地热采暖工程。室内燃气系统：低压燃气工程(供餐饮用)、中压燃气工程(供设备用)。室内电气系统(强、弱电预埋管)

11、: 低压干线安装工程、电气设备安装工程、防雷接地安装工程。其它。室内空调、电梯设备及其安装：空调通风及其安装: 空调主机、冷却塔、空调机组及末端设备、复合风管、空调通风安装工程。电梯及其安装。消防系统：)消防水系统。)消防电系统。弱电(智能化)系统：停车管理、电信网络、卫星电视、三表远传、家居智能化系统、公用电视工程、防盗报警系统、综合布线系统、程控交换机系统、楼宇自动控制系统、周界安防、巡更系统、出入口管理系统、闭路电视监控系统、背景音乐及紧急广播系统等。地下室停车场导引系统：其它设备：)厨房设备。)洗衣设备。) 发电机设备。) 擦窗机设备及轨道5)泳池设备。)污衣槽设备。.6 社区管网工程

12、费室外给排水系统：自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统、水表安装工程等。室外采暖系统：管道系统、热交换站、锅炉房等。室外燃气系统：管道系统、调压站等。室外高低压电力系统：低压电力线路工程、高压电力线路工程、变电站、开闭站。室外消防系统：消火栓外网、自喷外网。室外通讯、有线电视系统：7 园林环境工程费环境设计费。绿化建设费：红线内绿化、红线外绿化等。建筑小品。道路、广场、水系建造费。大门围墙建造费。室外照明。楼体泛光照明。导识系统。室外零星设施。配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规、产权及其收益权不属于开发商，开发商不 能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下

13、几类：在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等设施的支出等。在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业主委员会的可经营性公共配套设施的支出，如邮局、图书馆、阅览室等设施的支出等。对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立成本科目。如：)物业服务用房；)业主会所；)幼儿园；)学校；)儿童游乐设施；)环卫设施；)运动设施；)超市(

14、配套商业设施)；)其它支出。9 其他建设工程支出其他工程建设支出包括工程监理费、工程造价咨询顾问费、工程保险费、施工合同外奖金等。10 物业启动费与商业招商费) 物业服务启动费：自商业管理公司(物业公司、管理处、管理中心)筹备成立到项目开业(入伙)之日止发生的费用。主要包括：开业前人员工资福利费、办公房屋租赁费、固定资产及低值易耗品购置费、工程工具购置费、管理用具购置费、行政办公费用以及开业(入伙)前所发生的不可预见费用。销售项目入伙之日起到项目物业实现收支平衡（销售项目物业实现收支平衡时间最晚不超过销售项目入伙一年）期间 的物业亏损费用。）商业招商及开业庆典费：包括商业广场的招商费、开业庆典

15、费、开业后的第一年全年促销旺场活动费用。.11 酒店开办费指在开业筹备期用于购买酒店经营所需要的客房用具、餐饮用具、工程工具、办公家具、电脑系统和员工制服；用于支付酒店开业前到岗人员的工资福利；用于酒店开业前期的市场推广和广告费用及其他费用（视酒店开业前期设备设施配置情况而定）。日常消耗的食品、饮品及客房一次性用品等计入酒店开业预算之中 , 但不计入开办费用额度, 开业后转为酒店营业成本。具体包括） 客房用具：电器、客用品、羽绒制品、棉织品、清洁设备、清洁药剂、工作服、卫生间小件、咖啡机；）餐饮用具：不锈钢制品、玻璃制品、瓷器、刀叉、棉织品、厨房用具；） 其他：计算机网络软硬件、健身设备、电视

16、机、小冰箱、保险箱、电话、办公家具、宴会厅家具、床/床垫、员工宿舍用床及床垫、员工制服、开业前到岗人员工资福利、开业前期市场推广和广告费用及其他费用。管理费用包括职工工资、办公费用、业务招待费、差旅费、工资附加费、折旧及摊销、车辆费用、房屋租赁费用及其它支出等。营销费用包括项目销售过程中发生的媒介广告费、促销活动费用、销售人员的工资（含个人所得税）、销售人员的工资附加费（含福利费、工会经费、公积金、社会保险等）、销售人员的销售提成、销售部门的办公费（车辆费、折旧、低值易耗品摊销、房租租赁费等）、销售人员的差旅费、销售业务招待费、其他营销费用。销售部门中营销副总经理的工资（含工资性支出），在“管

17、理费用”中列支，纳入“管理费用”指标；销售部门其他员工的工资（含工资性支出）在“营销费用”中列支，纳入“营销费用”指标；营销副总经理、营销部经理及营销部员工发生的支出（如办公费、招待费、差旅费等），均在“营销费用”中列支。财务费用 包括：利息收支净额、汇兑净额、调剂外汇手续费、金融机构手续费及其它支出等。各项税金 包括：营业税及附加、土地增值税及其它税金支出。企业所得税预备费 包括基本预备费和涨价预备费。基本预备费是指难以预料的工程量增加费用及建设期间不可预见的支出，涨价预备费是指建设项目在建设期间内由于材料设备价格等变化引起工程造价变化的预留费用。各成本科目的具体设置参照项目目标成本表中执行

18、，表中仅列出了常见的成本细项（表中第三级科目），各项目可依据实际情况进行增减项。3 各阶段项目目标成本的确定与作用项目可研报告阶段，依据投资估算确定的项目可研成本，是立项决策的依据。项目开盘前，确定项目的目标成本，是签订该项目经营管理责任书的依据之一。项目各阶段的目标成本使用项目目标成本表进行测算编制。第3节工程造价确定工作指引工程造价确定的时间要求100万以上的工程项目(主要指非总价包干项目)按提供齐全图纸后60天内，成本控制部负责完成。100万以下的工程项目按提供齐全图纸后30天内，成本控制部负责完成。工程造价的组成和确定注意事项主体建筑安装工程费土建工程费各单体工程分基础工程、土方工程、

19、地下室工程、上部工程等分项确定工程造价。地上主体结构工程造价确定要求：必须按地上各单体自然层分别计算、统计工程量，以利于工程量的核对及工程结算的复核。地下室按整体分区域(按沉降缝分区)和分层分别计算工程量，以利于工程量的核对及工程结算的复核。1.2 安装工程费以下安装工程分单体(分地下部分和地上部分)按系统汇总确定工程造价。给排水工程(含直饮水、中水系统、虹吸雨排工程等)。电气动力、照明工程。空调工程。消防工程。燃气工程。采暖工程。弱电工程。其它设备、设施工程。1.3 设备费设备费尽可能按单位工程分系统统计汇总设备清单及设备安装费。社区管网工程费社区管网工程费按以下系统分别确定工程造价。室外给

20、排水工程。室外采暖工程。室外燃气工程。室外高低压电力工程。室外消防工程。室外通讯、有线电视工程。景观环境工程费景观环境工程费按以下分类分别确定工程造价。绿化建设费：区内绿化、区外绿化等。建筑小品等。道路、广场、水系建造费。大门围墙建造费等。室外照明、楼体泛光照明等。室外导识系统。室外零星设施等。配套设施费学校、幼儿园、会所、康体设施均按施工图用前述土建工程费、系统工 程费、设备费、其他建安费的计算方法确定工程造价。除以上 4项以外新增项目的费用，视各工程实际情况列项。第 4节现场签证工作指引现场签证分类现场签证分为两类：正常类和特急类。正常类现场签证正常类现场签证指：可做到事前控制，能遵循“先

21、估价后施工”原则的现场签证。特急类现场签证特急类现场签证指：不能做到事前控制，同时又必须立即执行，而且延缓实施会造成更大损失的现场签证。在特急类事件发生24小时内，所属项目公司应将情况报股份公司成本控制部备案。特急类现场签证的界定：由所属项目公司工程副总经理负责界定。正常类现场签证办理流程正常类现场签证的办理流程发起单位填写现场签证联系、通知及确认单第一栏-监理单位审核-所属 项目公司工程（配套）部签收-所属项目公司工程（配套）部根据现场情况填写 现场签证审批单，牵头组织内部审批-所属项目公司成本控制部估算签证金 额-所属项目公司工程（配套）部按照管理制度中审批权限的规定继续完成内部 会签、审

22、批-所属项目公司工程（配套）部根据现场签证审批单的审批意见 填写现场签证联系、通知及确认单第二栏，施工单位和监理单位签收后执行-施工单位完成签证内容后填写现场签证联系、通知及确认单第三栏-监理 单位审核-所属项目公司工程（配套）部审核确认-所属项目公司成本控制部核 算并确认签证金额-双方最终确认。发起单位填写现场签证联系、通知及确认单中第一栏，描述签证原因、签证内容（需注明施工方法、部位、工程量、工日、造价等）和现场实际情况。应附带施工图纸、工程照片、监理旁站记录、合同相关条款等必要的附 件。监理单位对现场签证联系、通知及确认单中第一栏联系事项及原因进行审核后，由发起单位送达所属项目公司工程（

23、配套） 部签收。如签证内容无法被图纸或合同清单明确计量，或存在隐蔽工程等，监理单位应及时通知所属项目公司工程和成本控制部门进行现场审核。所属项目公司工程（配套） 部对签证原因、签证内容和现场情况进行审核确认后，填写现场签证审批单，交成本控制部。成本控制部根据现场签证联系、通知及确认单和现场签证审批单进行成本估算后提供审核意见。审核意见应明确计算依据、过程和结论，内容较多时应添加附件。工程（配套）部按照现场签证审批权限继续完成现场签证审批单的内部审批后，根据审批意见填写现场签证联系、通知及确认单中第二栏，由所属项目公司代表（工程副总经理）签发， 施工单位签收并执行。所属项目公司工程（配套）部和监

24、理单位负责跟踪监督现场签证的执行情况。现场签证的内容执行完毕后，施工单位填写现场签证联系、通知及确认单 第三栏中的实施情况，报监理单位与所属项目公司工程（配套） 部进行确认。成本控制部根据现场签证审批单的审批意见和现场签证联系、通知及确认单的实施确认意见，填写签证结算金额，由双方代表进行最终的签字确认。特急类现场签证办理流程发起单位 （可以是施工单位、所属项目公司任何一方）口头通知 所属项目公司工程（配套）部/ 施工单位、监理单位，并作相应的原始资料记录（文字和影像） 。施工单位得到所属项目公司代表（ 工程副总经理） 口头或其他方式认可后即可开展工作，事件发生24小时内所属项目公司工程 （配套

25、） 部、成本控制部及监理单位确认现场事实。详细办理流程同正常类现场签证。现场签证办理的要求现场签证实施前，所属项目公司审批权限范围内的现场签证，办理时间为 5个工作日；需报股份公司成本控制部审批的现场签证，项目公司办理时间为5个工作日，股份公司成本控制部审批时间为5个工作日（报批资料须齐全）。现场签证实施后，所属项目公司工程（配套）部、成本控制部、监理单位、施工单位对每月25日前已实施完毕的现场签证进行确认，未经确认的现场签证在工程结算时不予考虑（此条款须在施工合同中明确）。特急类现场签证应在施工完毕后10个工作日内完成确认。现场签证引起的成本变动及时计入成本动态控制表。工程结算以现场签证联系

26、、通知及确认单的实施确认为准。无论有无发生，每份签证都必须进行确认。在现场签证联系、通知及确认单中，各方的接收人应为一名经授权的固定人员，此人签字仅代表收到该文件，不对文件中的内容进行确认；各方最终的签批人应为合同规定的业主代表、承包商代表和总监。对于应上报股份公司审批的现场签证，应报齐所需的签证原因、依据、工程量计算过程及计算依据（包括但不限于施工图、有效的现场签认记录及简图、有效的文字说明材料等）、 组价明细及依据（包括但不限于原合同清单、报价洽价、询价、信息价等）。附表现场签证联系、通知及确认单现场签证审批单现场签证联系、通知及确认单合同名称： 宁德万达广场项目施工总承包合同编号:合同名

27、称： 宁德万达广场项目施工总承包合同编号:NDWD-GC-008发起单位中国建筑第四工程局有限公司签证名称住宅区13#楼引孔工程量签证签证编号NDWD-GC-008-QZ-001签证类型正常类或特急类弟一 栏联系事项及原因：描述签证原因、签证内容（需注明施工方法、部位、工程量、工日、造价等）和现场实际情况，可后附清单，清单内容需要工程部签字确认。详见附件（版面太小时，附件需要工程部签字）经办人：发起单位代表：日期：监理单位审核：日期：建设单位工程部签收：日期：第 二 栏通知事项说明：经办人：建设单位代表：工程副总经理施工单位签收：日期：监理单位签收：日期：弟 三 栏签证实施情况说明：施工单位：

28、日期：监埋思见：日期：建设单位工程部确认： 日期：双方确认的签证金额：建设单位成本负责人：成本副总经理建设单位代表（盖章）：工程副总经理施工单位代表（盖章）： 商务经理日期：日期：说明 : 本表至少四份原件，分别由施工单位、监理单位、建设单位工程部和成本控制部各留存一份原件。现场签证审批单合同名称：宁德万达广场项目施工总承包合同编号:NDWD-008签证名称住宅区13赧引孔工程量签证签证编号NDWD-008-ZQZ-001实施单位中国建筑第四工程局有限公司签证类型正常类签 证 内 容内容：工程部经办人：负责人：日期：审 批 会 签 栏成本控制部：组价明细及依据（包括但/、限于原合同清单、报价洽

29、价、询价、信息价等）经办人：负责人：日期：成本副总经理：日期：工程副总经理：2万日期：所属项目公司总经理：10万日期：股份公司成本控制部审批：10万以上经办人：负责人：日期：说明：本表至少所属项目工程部和成本控制部各留存一份原件第5节项目成本核算与分析工作指引成本核算及经济活动分析要求每季度的末月25-28日定期进行本季度成本核算及经济活动分析。股份公司成本控制部总经理、股份公司财务部总经理认为有必要时，可以按项目开发阶段（如前期工作完成、0.00结构完成、结构封顶）进行成本核算及经济活动分析。所属项目公司成本负责人是工程类成本核算和经济活动分析的责任人，所属项目公司财务负责人是非工程类成本核

30、算和经济活动分析的责任人，其余各部门均是配合部门。最终由成本副总经理汇总，形成完整报告，经所属项目公司总经理签字后上报股份公司成本控制部和财务部。成本动态控制报表的编制方法成本动态控制报表由成本动态台帐、合同台帐、无合同费用台帐、设计变更台帐、现场签证台帐、成本超支报警台帐组成。根据签订的各类合同的内容确定合同台帐项目的分类明细划分，并可根据合同适当合并目标成本表中相应的成本科目；合同金额应为合同价款真实值，如签订合同时为暂定金额，按照相关制度，应在规定时间内确定真实的合同价款，填入合同台帐内。设计变更台帐和现场签证台帐的项目，按照合同台帐的分类明细进行划分，同合同台帐相应合同建立对应关系。成

31、本动态台帐根据合同台帐、无合同费用台帐、设计变更台帐、现场签证台帐、成本超支报警台帐汇总而成。经济活动分析的主要内容工程经济活动分析的主要内容工程成本增减情况分析，包括设计变更、现场签证、存在的风险因素、工程进度情况、材料差异调整、工程补充协议、甲供材料价格变动等方面的控制情况。非工程经济活动分析的主要内容所属项目公司财务部在财务软件中统计核算期内实际发生的三费及税金成本，比较与成本计划的节超情况并分析节超原因。对超支或即将发生超支的成本细项，分析找出原因，制订相应的控制成本措施。针对节省成本的成本细项，总结经验，为下一步的成本控制工作提供指 导。完成季度工程成本核算及经济活动分析报告，该报告

32、应对主要经济活动 （如融资、销售等）对项目目标成本和效益的影响做出评估，并同时下达下季度 成本管理工作指引，明确成本控制重点和主要措施。第 6节零星采购和紧急采购工作指引零星采购零星采购是指工程施工过程中，不需要签订合同的、每次采购金额在5万元（不含）以下的工地急需材料或低值易耗品。零星材料采购需注意的问题零星材料采购仍应在合格供方名录中选择供货商供货；零星采购可不必进行询价比较，直接填写 零星 （紧急） 采购审批单；零星材料采购应尽量采用先供货、后付款的方式进行，以提高效率；零星采购在取得供货方的发票 后，报成本控制部备案，总经理签字，方能报销结账。紧急采购紧急采购是指在工程紧急情况下，来不

33、及纳入正常采购计划而必须立即进行的材料采购。此类紧急情况包括：现场临时决定进行设计变更、工程事故紧急抢险、需连续进行的工序或关键工序、即将停工待料，市场出现急剧变化等。紧急采购需注意的问题材料紧急采购仍应在合格供方名录中选择供货商供货；材料紧急采购应尽量采用先供货，后付款的方式进行，以提高效率；如需先付款后供货，采购工程师填写零星（紧急）采购审批单，报总经理批准。工程完工后，报成本控制部备案。零星（紧急）采购审批单工程项目:序号材料名称规格单位申请数量实际采购数量单价合价供应商原因说明经办人：工程（配套）部经理：工程副总经理成本控制部：成本副总经理：总经理：合计年 月 日第 7节 限价工作指引

34、限价是在保证质量的前提下，事先限定乙供材料设备的结算价格，并由乙方认可执行的一种成本控制措施。限价范围限价的材料设备范围包括但不限于：钢材（包括钢筋、钢管、型钢）、商品砼、水泥、桥架、电线、水暖管材。限价操作要点采用固定单价的建筑安装工程合同（单价合同）、费率合同，若允许某些单价调整主材价，应采用限价方式确定。限价范围应在招标前确定，在招标文件中给出限价材料设备一览表，作为合同的一个部分，并应明确定价及审定程序及有效审定人，以提高工作效率。招标时，限价的材料设备以暂定主材单价计入投标报价，将来以实际的限价进行结算。根据批准的项目建造标准，开发设计部或工程（配套） 部提供材料（设备）技术要求 。

35、各部门均可提供材料建议的品牌，在目标成本允许范围内成本控制部从中 TOC o 1-5 h z 选择 不少于三种材料或产地。限价审批应在相关部门（人员）签字确认后，报所属公司总经理批准。限价方式材料设备限价应参照现行招投标管理制度，组成限价小组 ，发布限价文件，各投标单位密封报价 ，统一组织回标、开标。其中单位考察、开标及商务洽谈必须保证至少两部门三人共同参与。对于市场价格相对稳定的材料设备，如公司价格信息库中有最近的限价数据，则可直接参照使用。甲方、乙方及监理三方联合进行市场询价，可采用密封报价方式。采用本地区当期信息价与投标时信息价的相对关系及投标单位的投标报价确定材料设备的价格。限价（指定

36、品牌）材料设备审批表项目名称： 申报时间：材料名称材料品牌生产厂家使用范围或时间价格内容物料限指定品华情况说 tr-r-r会签栏工程（配套）部经办人：工程（配套）部经理：工程副总经理：成本控制部经办人：成本控制部经理：成本副总经理开发设计部（营销（策划）部）经办人：开发设计部（营销（策划）部）经理：设计副总经理：总经理：备注乙供材料设备审定表工程名称：致：（施工单位）我公司组织的 设备（或材料）招标（或竞争报价或市场询价）已完成，限定价格及品牌情况详见下表，此表价格作为结算的依 据。设备材料规格型名称号主要技术设备材参数料品牌制造商供应商使用范围使用时间限定单价内容设备材料限价情况说明备注发包

37、人：承包人：签发人：（发包人代表签字）签发日期：签收人：（承包人代表）签收日期：第 8 节 工程结算工作指引结算流程成本控制部编制结算计划，经所属项目公司经营管理委员会审核确定，各部门按此计划执行, 结算计划报股份公司成本控制部备案。成本控制部下发结算通知单，施工单位编制结算书，并准备竣工结算资料。工程竣工验收合格后，工程（配套）部对施工单位上报的竣工资料进行审核，填写工程结算资料交接单，经工程（配套）部经理、工程副总经理签字确认后，成本控制部签收，并接收相关资料。成本控制部对结算所需资料整理，包括但不限于以下内容：招标文件、招标文件答疑、中标通知书。中标单位的投标文件和评标过程中的对清标文件

38、确认和澄清。施工合同及补充协议。工程竣工验收资料。工程档案移交的建设单位确认文件。建设单位确认的施工组织方案。竣工图纸。施工图纸、图纸会审纪录。设计变更和现场签证的资料。、成本控制部（或其委托的咨询单位）根据上述资料对施工单位的结算书进行审核，工程（配套）部配合，形成初审意见。与施工单位谈判形成结算意见书，并修改结算书。成本控制部填写工程结算审批表提交相关部门及工程副总经理、财务副总经理会审后，交总经理审批。工程结算的审查要点审查结算书编制说明是否完整、详细，其内容应包括：图纸名称、计费标准、人工补差、材料价格、未含项目等。审查编制结算书的各种原始资料是否正确有效 ，以及其它办理结算手续的相关

39、资料是否完备。结算工程量的审查，要求审查人员逐项审查工程量计算书，发现差错立即与对方核对认可签字。结算的工程量以施工图、设计变更、现场签证为准，竣工图 不能作为结算的依据，但结算时可以参考。施工图或设计变更、现场签证表达不清之处，成本控制部人员应到工地现场 实地测算 。严格按合同单价逐一对照审核结算单价和计算方法。单价审查）结算单价在合同中有规定的，则按合同 规定执行。）结算单价在合同中未规定的，则参照定额和市场合理低价进行确定。.4.2 总价审查按合同确定的结算方式计算结算总价。由造价人员负责审核结算书并与施工单位核对，并参照合同进行甲供材、工期奖罚、质量奖罚、安全奖罚、水电费、扣款项目、配

40、合管理费、总包服务费、保修金等费用的计算和扣除。.4.3 审查工程价款调整（增加或减少）是否严格执行了合同条件。如合同规定“唯有设计变更才能调整工程价款”，则凡不是设计变更的调整均不能计价。为防止承包单位高估结算，应与承包单位在工程合同中约定控制办法。所属项目公司总经理、成本控制部以及财务副总经理可按照制度要求共同委托工程造价咨询单位审核竣工结算。在结算中应强调承包方报送的结算造价最终核减额在审核总价5%以内（含5%）的造价咨询酬金由建设单位支付，若结算造价最终核减额超出5%，则超出部分而引起的造价咨询酬金增加部分由承包单位支付；若承包单位报送的结算金额超出最终审定结算金额10%（含10%）时

41、，承包单位除支付造价咨询酬金外，所属项目公司可进一步扣款（扣款比例、金额各公司自定），直至取消今后对万达工程的投标资格（应在工程结算通知单强调此内容）。严格审查施工单位的索赔要求（包括工期索赔要求和费用索赔要求）是否成立，主要应从以下几方面着手进行反索赔工作：） 充分了解合同条款，分析引起索赔的干扰事件（如未按规定提供设计文件、未按合同规定支付工程款、下达错误指令、设计错误造成返工等）是否符合合同条款规定的索赔范围和索赔条件。） 分析合同条款的法律基础，寻找对方是否有在法律上不能立足的漏洞。) 索赔的程序、时限是否符合合同条款和法律规定。)索赔的 计算方法和基础数据是否符合规定，有否重复计算。

42、)索赔的 书面证据 是否是有效文件。) 通过合同状态分析，进行索赔责任的界定，剔除对方应当负责任的索赔额3 附表工程结算资料交接单工程结算审批单工程结算造价确认书工程结算资料交接单（参考文本）序号：成本控制部：本部经办的以下工程项目，已竣工验收，完全符合办理结算的条 件，请安排办理工程竣工结算。工程名称承包方合同名称合同编号合同开竣工日期实际开竣工日期根据工程现场实际情况及工程（配套）部对结算资料的审核，现就下列事项（须说明：1.结算范围是否属实；2.合同签证变更之外的增 减款事项；3.工程进度及遗留问题；4.合同违约；5.施工现场清理； 6.甲供材料；7.隐蔽工程；8.其他）进行说明，请在结

43、算时予以考 虑：结算资料清单：工程竣工验收资料施工组织方案、图纸会审记录设计变更单、现场签证单工程竣工图纸其他与工程结算相关的双方确认的协议、备忘录等工程结算书其他工程副总经理（签字）：工程（配套）部（签字）：成本控制部签收： 日期：年 月日工程结算审批表（参考文本）序号:合同名称合同类型对方单位合同编号结算价款金额（元人民币）备注合同价款小写：大写：对方单位报送结算价款小写：大写：造价咨询机构审核结算价款小写：大写：项目成本控制部 审核结算价款小写：大写：合同双方初步确 认结算价款小写：大写：成本控制部 审核意见相关部门确认会签栏相关副总经理项目公司总经理工程结算造价确认书（参考文本）合同名

44、称合同类型对方单位合同编号厅P结算项目名称金额（元）备注1合同价款2对方单位报送结算价款3甲乙双方确认结算价款4实际已付价款4.1乙方实收价款4.2甲方代垫费用4.3其他应扣费用5剩余应付价款序号:建设单位：（盖章）施工单位：（盖章）代表：（签字）代表：（签字）代表：（签字）日期： 年 月日日期： 年 月日第 9 节 工程结算三级审核工作指引对纳入三级审核的结算，股份公司成本控制部未出具审核意见之前，项目公司不允许出具结算报告。三级审核的工作流程所属公司内部完成工程结算审批流程后，如双方达成一致的结算金额差额在 100万元 （不含） 以上或 超目标成本，则需将全部结算资料、合同结算书和工程结算

45、审批表报股份公司成本控制部进行三级审核；股份公司成本控制部对合同结算进行三级审核（可视情况委托造价咨询机构配合，其间可能需要与所属公司、合同相对方以及进行一级审核的造价咨询机构进行必要的沟通与核对）并出具项目工程结算三级审核会签单，所属公司根据股份公司批复意见与合同相对方签署工程结算造价确认书，如合同相对方对股份公司批复意见存有严重不同意见，股份公司成本控制部可视情况参与进一步谈判工作；工程结算造价确认书签署后，所属公司成本控制部总结合同结算的全过程和重要事项编制合同结算报告，经所属公司内部审批通过后提交股份公司成本控制部备案。凡结算完毕的合同付款，必须以工程结算审批表和工程结算造价确认书 为

46、依据，依据不全者不得付款。三级审核的工作要点所属公司在与工程类合同相对方签订的合同文本中应对结算三级审核的时间、流程、结果等影响进行约定或予以考虑，尽量规避法律风险；所属公司在与造价咨询机构签订的咨询合同中，应尽可能地约定“审核量 +审减额”的双因素计价模式，并应就合同结算审核报告的出具要求和审核结果达不到质量标准应承担的违约责任进行明确约定，以有效加强造价咨询机构的工作效果。对于工程结算造价确认书与工程结算审批表的金额差异，股份公司成本控制部的处理措施如下：核减金额小于等于2%的，视为正常范围；核减金额大于2%但小于等于3%的，视为超常，对所属公司成本负责人发出工作提示，所属公司应根据造价咨

47、询合同追究造价咨询机构；核减金额大于3%但小于等于5%的，视为严重超常，对所属公司成本负责人提出通报批评，所属公司应根据造价咨询合同追究造价咨询机构的违约责任，同时股份公司将取消该机构今后承接万达业务的资格；核减金额大于5%的，视为异常严重超常，对所属公司成本负责人给予处罚，所属公司根据造价咨询合同追究造价咨询机构的违约责任的，直至追究法律责任，同时股份公司将取消该机构今后承接万达业务的资格。三级审核的计划控制所属公司结算计划的编制、审批与实施“通用业务审批流程”报股份公司成本控制部审批。具体审批流程如下：1）所属公司成本经理发起所属公司成本副总经理审批所属公司总经理审批股份公司成本控制部主管

48、经理审批股份公司成本控制部主管副总经理审批股份公司成本控制部总经理审批；2）合同季度结算计划执行过程中如因客观情况需要调整，所属公司成本控制部应于每月25日前编制下月项目工程类合同月度结算调整计划通过OA“通 用业务审批流程”报股份公司成本控制部审批。具体审批流程同上。如合同季度结算计划没有调整则无需编制合同月度结算调整计划。股份公司公司结算计划的编制、审批与实施“内部联络单”对各所属公司公布。具体公布流程如下：股份公司成本控制部主管经理发起股份公司成本控制部主管副总经理审批股份公司成本控制部总经理审批所属公司总经理和成本副总经理（或成本经理）接收；“二级审核完成日期”是指 合同结算审批表在所

49、属公司内部完成审批流程的日期；“三级审核申报日期”是指股份公司成本控制部应收到所属公司进行合同结算三级审核的申请并收到合同全部有效结算资料的日期。所属公司应在完成合同结算内部审批后，通过OA “通用业务审批流程”报股份公司成本控制部进行合同结算的三级审核申报。具体审批流程如下：所属公司成本经理发起所属公司成本副总经理审批所属公司总经理审批股份公司成本控制部主管经理审批股份公司成本控制部主管副总经理审批股份公司成本控制部总经理审批。“内部联络单”对各所属公司公布。具体公布流程同上。“股份公司审核参考时限表”制订；对于所属公司实际未按照计划时间报 审的合同结算，股份公司成本控制部将按照以下时限 2

50、倍的时间完成三级审核 与批复；对于所属公司申报的事先未列入计划的合同结算，股份公司成本控制 部将不予安排审核与批复。工程总包施工合同75天工程指定分包施工合同60天工程独立分包施工合同45天工程材料设备采购合同30天工程咨询服务及其它合同15天“内部联络单”对所属公司进行批复。具体批复流程如下：股份公司成本控制部主管经理发起- 股份公司成本控制部主管副总经理审批- 股份公司成 本控制部总经理审批- 所属公司总经理和成本副总经理（或成本经理）接收。4三级审核的质量控制结算计划的可行性所属公司编制的结算计划应当充分考虑到合同结算的复杂性，制订切实、 合理的二级审核完成时间并保证在股份公司要求的三级

51、审核申报时间内提交全 部有效的结算资料。如因所属公司原因导致不能按时进行三级审核中报，所引 起的不良后果由所属公司承担。结算资料的完整、准确性所属公司提交股份公司审核的结算资料应力求完整、准确，如股份公司在 审核过程中发现结算资料不够完整、准确，要求所属公司补充报审的，将视情 况顺延审核与批复时间，所引起的不良后果由所属公司承担。合同结算审核报告的评判标准造价咨询机构出具的合同结算审核报告应清晰、明确，结算审减额的计 算应当依据充分、结果准确，能够有效地帮助所属公司与合同相对方进行谈判 并达成一致意见。如果造价咨询机构不能出具达到造价咨询合同约定标准的合同结算审核报告，应当根据合同约定承担违约

52、责任。合同结算报告的组成部分合同结算报告是合同签署、履行和结算全过程的完整回顾和总结，应当包括合同标的概况、合同签订与结算金额、合同结算三级审核过程、合同相对方履约情况评估、合同遗留事项及待付款项说明等内容。合同结算报告应成为以后类似标的招标或直接委托确定标底和选择投标单位的依据。三级审核的成本控制所属公司委托造价咨询机构的成本控制所属公司委托造价咨询机构的成本应在项目目标成本“其它建设工程费用”科目下列支，并应受“工程造价顾问咨询”三级科目严格控制，不得超支。股份公司委托造价咨询机构的成本控制股份公司委托造价咨询机构的成本应分别在造价咨询机构审核的各项目目标成本“其它建设工程费用”科目下列支

53、，并应受“工程造价顾问咨询”三级科目严格控制，不得超支。三级审核的资料管理所属公司合同结算资料的管理原则上所属公司申报合同结算三级审核的所有资料均应提供原件并附结算资料清单，对于非原件资料应由所属公司成本副总经理（或成本经理）签字确认并在资料清单中说明。股份公司合同结算资料的管理股份公司在完成合同结算三级审核后应将所有资料交还所属公司，但应保留结算资料清单和项目工程结算三级审核会签单备案。合同结算资料的传递费用由所属公司承担，在项目目标成本“管理费用”科目下列支，不得超支。第九章 招标（采购）管理操作手册第 1 节 集中采购和二类标（材料设备类）操作指引总则按照现行管理制度，万达股份公司材料设

54、备类集中采购包括以下项目：电梯、柴油发电机组、空调主机、空调末端、冷却塔、LED显示屏、大商业地面石材、外墙涂料。股份公司成本控制部负责集中采购招标，股份公司与中标供应商签署年度集中采购协议。项目公司需采购上述材料设备时，向股份公司成本控制部发起采购申请，股份公司成本控制部按照集中采购协议核定价格。项目公司按股份公司成本控制部批复的价格和单项合同文本与供应商拟订合同，经股份公司成本控制部审批后与供应商签定合同。项目公司申请集中采购按顺序分为采购申请、合同审批两个实施流程。采购申请流程1）发起人：项目公司成本控制部经办人员。）流程内容：。航程采用模板：通用业务审批流程（简）a ） 采购清单 ：采

55、购清单中技术要求、标准由项目公司设计部按照股份公司相关设计审批制度，完成审批，其审批流程作为采购申请附件。b ） 特殊要求 ：有无当地技监等管理部门的特殊要求。） 采购申请流程审批人为顺序审批：项目公司成本控制部经理、成本副总、设计副总、工程副总、总经理、股份公司成本控制部经办人、股份公司成本控制部主管副总、股份公司成本控制部总经理。） 股份公司成本控制部批复该项材料设备采购供应商、价格、合同文本，并提醒交货期、对接要点等。.3.2 合同审批流程）发起人：项目公司成本控制部经办人员。）流程内容：。航程采用模板：通用业务审批流程（简）。a ）上述采购申请批复流程作为附件 。b ）需附经与供应商对

56、接后确认的采购合同电子版。c ） 应说明与集中采购单项合同文本的不同之处。) 合同审批流程审批人为顺序审批：项目公司成本控制部经理、成本副总、设计副总、工程副总、财务副总、总经理、股份公司成本控制部经办人、股份公司成本控制部主管副总、股份公司成本控制部总经理。.3.3 股份公司成本控制部批复合同签订意见及相关注意事项。项目公司发起采购申请前，应严格按照集采单项材料设备技术模型完成设计和技术对接，涉及需要股份公司相关部门审批的设计技术参数在上报股份公司成本控制部时均应得以明确。对于股份公司集中采购协议内的单项合同文本，如因项目特点需进行适当调整，上报股份公司成本控制部审批之前必须与供方达成一致，

57、并出具项目公司律师意见。项目公司应按照合同约定及时支付相应款项，以保证供应商能够按照供货计划排产、交货。同时项目公司应及时追踪供货计划的准确落实。相关责任人在与供方对接时以及合同履行中，如遇障碍应及时与供方联系，同时妥善进行书面函件的沟通，若不能达成一致意见，股份公司成本控制部会介入协助解决。若项目公司采购申请和合同审批跨集中采购协议年度，在截止日期前发起采购申请的并经批复的仍按上年度供应商对接执行，签订采购合同。大商业地面石材和其他新增集采项目，因合作模式尚未最终确定，其操作指引以通知形式另行补充下发。电梯和柴油发电机组采购股份公司集中采购采用的合作模式为甲方指定分包，供货厂家负责安装。设备

58、货期：进口电梯供货周期一般为8个月，合资梯供货周期一般为4个月 。特殊和非标梯型供货期具体可与股份公司成本控制部经办人联络。柴油发电机组供货期一般为3个月。采购清单：电梯技术参数标准表的编制并进行审批。填写参数表时请注意填表说明，如有疑问请与股份公司成本控制部经办人联络。300KW J1200KW设计要求：全进口电梯，轿厢空顶高度3.6米 ，品牌由股份公司在三菱、日立和奥的斯中招标确定，其余电梯采用国内合资生产品牌，与主客梯选用品牌一致。合同对接：项目公司应与供应商在技术条件、供货安装计划、工程内容和界面 ， 付款方式、维修保养等内容进行对接，依据股份公司集中采购单项文本编制合同。空调主机、空

59、调末端和冷却塔采购股份公司集中采购采用的合作模式为甲方指定供应。设备货期冷却塔供货期为30-50日历天；空调主机供货期为60-120日历天；空调末端供货期为20-60日历天。各项目公司需按照设备到场时间要求并考虑供货期以及合同签定所需时间， 提前与各供应商进行相关技术、商务对接，以免因设备货期影响项目工期。设备选型及采购申请各项目公司必须严格按照股份公司成本控制部提供的报价模型进行设备选型。）冷却塔均为国标CS （超低噪音型）方形横流冷却塔，冷却水流量从163m3/h 至 1031m3/h。）空调主机制冷量从200USRT1250USRT并且集中采购协议中包含蒸发器1.6MPaft压机组，项目

60、公司若有需求可直接选用。）空调末端含组合式空气处理机组、吊顶式空气处理机组和风机盘管三类。a ）组合式空调机组基础功能段包含50mm（层面板箱体、新回风混合、板式过滤 G3表冷及风机段，风量从6000m3/hS60000m3/h,另有压头增加、制冷能力增 加、选配加热盘管段、等选配项。b ）吊顶式空气处理机组分为4排管和6排管两类，风量从2000m3/hS15000m3/h,另有压头增加等选配项。c ）风机盘管分为3排管型和四管制机型，风量从340m3/h至2380m3/h,另有高静压型、选配回风箱等选配项。.3.2 项目公司与空调末端供应商确定组合式空调机组配置后，供应商会出具组合式空调机组