房地产方案阶段设计要点

1、房产方阶段计点方案阶段（建筑、机电、结构）目的：将各专设计和审图程中必须关注问题进行汇总形成各专业阶段各业态计要点，设院需以设要点为基础设计成果 自审，实提升图纸计质量。说明：1.本计要点适于地产未完成工图的在建、建项目；2.本计要点中词“应”和“应”条文，需设计中强制行。2 / 项目名称/版本设计单位事业部项目类型设计院自审时间事业部审核人设计院项目总负责人、专业负责人自审说明签字设计院章项目总负责人建筑机电结构事业部项目负责人审核说明签字项目负责人建筑机电结构3 / 01-1-1 筑专业 方 住宅序号管控分项设计要点设计院自审 不满足管控要点情况说明12345678910111213141

2、5161718192021222324252627（一）图纸（二）总平面（三）一般规定（四）入口（五）立面（六）卫生间（七）空调（八）电梯设计成果应满足设计任务书要求。设计成果内容完整，设计深度满足建筑工程设计文件编制深度规定和要求。方案成果满足政府部门报审文件的要求。规划布局尽量规整对称，建筑南北向布置，南低北高。园区主出入口应设置专用人行出入口和门禁系统。园区主出入口的保安亭应在规划设计阶段予以整体考虑，建筑设计应充分考虑保安亭的遮风避雨功 能及夏热冬冷防护措施，保安亭视线应通透无遮挡。主入口宽度，园区内道路为 双车道，消防车专用通道 。电业站、垃圾站应位于对住宅影响最小的位置。地库坡道应

3、为园区主入口附近，但不应正对园区主入口和住宅单元入口。园区设中心绿地景观，应有儿童游戏场地及老人健身活动区域。中心绿地景观内不可出现出地面的井道和楼梯间。配电箱和垃圾收集点位置应便于使用，不对住户和景观产生不利影响。园区出入口附近需考虑快递自动存取柜位置。户型符合标准型 3 月、4 月）。满足基础审图点住宅及地库部分要求。建造标准符合产住宅产品标准 年 6 月）。住宅附加值设计合提升住宅附加值设计指（ 年 1 月。户内走道净宽 。住宅首层室内外高差 以上。如采用外天井式分核连廊布局，连廊距离最近户型外窗间距不得小于 。住宅单元入口门口取消台阶及残坡，改做缓坡进入方式。入口需考虑高空坠物，可做凸

4、出的门斗，不得采用内凹、无雨蓬造型。立面造型（如单元门头）、线脚等不影响户内视线、采光等。立面强调对称，不采用错位窗洞、错位阳台设计。卫生间门不应正对马桶、梳妆镜。空调机位布置不得影响建筑外立面效果。垂直电梯设计参数：提升速度：4 / 序号管控分项设计要点设计院自审 不满足管控要点情况说明282930313233（九）机房（十）地下车库（十一）物管用房20m 以下：1m/s，载重量，；20-55m载重量 ；55 以上至 100m：2m/s，载重量 ；当地规定有特殊要求的（如担架梯），按规定设计。电梯井道和机房不应紧邻卧室、起居室和书房。配电机房： 净面积 110-120 ，位置应预先设计。地下

5、车库应与地上住宅主体相连，避免双墙。地下车库主动线应设置为环形；主动线规划可满足单进单出的使用要求；车道应避免过多十字交叉 出现。塔楼投影范围内地下自行车库应可改为独立空间，赠送一层住户使用。物业用房、居委会及其他公共用房位置应预先设计。5 / 01-1-2 建筑专业方案商业序号管控分项设计要点设计院自审 不满足管控要点情况说明1234567891011121314151617181920212223242526（一）图纸（二）总平面（三）一般要求（四）主入口（五）垂直电梯、扶梯（六）消防疏散（七）卫生间（八）地下车库（九）货运和垃圾设计成果应满足设计任务书要求。设计成果内容完整，设计深度满足

6、建筑工程设计文件编制深度规定和要求。方案满足政府部门报审文件的要求。应充分保证购物中心的可视性和可达性。应设计主要道路上的出租车进出匝道及停靠港湾，停车港湾长度不小于 。购物中心如设有大型超市，应在总平面中规划超市班车停靠点、停车位和候车区。项目用地范围内新增道路时，双车道不应小于 6m，如有人行需要，必须设置人行专用道，不得与车 道共用。总平面及平面设计应考虑闭店后部分延长营业商家和人员的疏散功能。满足基础审图点商业及地库部分要求。柱网尺寸：。主入口应醒目，不宜内凹过深、不应被柱子、乔木遮挡，外立面主入口形象高度不应低于 1.5 层。 室内外高差 100-120mm；商业主入口和商铺入口不应

7、出现台阶。购物中心应设置双道门，两扇门之间距离 。购物中心出入口不应横穿中庭、面对面开设。购物中心内所有垂直电梯1-2 处扶梯应直达地下车库并在地下车库设玻璃候梯厅设备房不应直 接向电梯厅内开门。大型超市应设专用货梯。公共疏散楼梯应采用剪刀梯（除当地消防规定不允许外）。防火分区的划分、防火卷帘和防火门的位置及做法不应对商铺产生不利影响。必须完成楼梯及疏散宽度计算表。单层面积 0.4-0.8 万应设 处卫生间单层面积 0.8-1.5 万应设 处卫生间单层面积 万应设 3 处生间。严寒地区、寒冷地区项目地库进出口坡道应设雨蓬和防滑措施。地下车库主动线宜设置为环形；主动线规划可满足运营时单进单出的使

8、用要求；车行通道尽量避免 过多十字交叉出现。购物中心应单独设置垃圾房、污水处理间。垃圾房应设置在地下货梯附近，并靠近货运出入口。超市垃圾房应与其他业态分开，可独立管理。购物中心、超市应预留卸货区，卸货区应设置在垂直货梯附近，且应设有卸货平台。6 / 序号管控分项设计要点设计院自审 不满足管控要点情况说明2728（十）LED 屏告、店招需结合立面考虑 LED 屏、立面广告位、店招、 logo 位置 LED 屏保证宽高比应为 16：9 或 4：3。7 / 01-1-3 建筑专业 管控序号分项方案写字楼（店式公、 LOFT、SOHO 办公设计要点设计院自审 不满足管控要点情况说明1234567891

9、0（一）图纸（二）总平面（三）一般要求（四）电梯厅设计成果应满足设计任务书要求。设计成果内容完整，设计深度满足建筑工程设计文件编制深度规定和要求。方案满足政府部门报审文件的要求。建筑出入口前应有回车场地和停车位，车形流线顺畅。建筑平面规则，宜为矩形或方形。场地的车辆出入口应设在次要道路上。项目用地范围内新增道路时，双车道不应小于 6m，如有人行需要，必须设置人行专用道，不得与车 道共用。符合集团第五代产品标准。非改居项目应提供改造前预留和改造后状态完整图纸，并提供改造技术预留专项说明；参照非改 居工程研究设计。所有垂直电梯应直达地下车库各层，地下车库应设玻璃客梯厅。11（五）消防疏散和核心筒核

10、心筒应做到最为经济，图纸中所有管井和机房需布置管线和设备，以供审核。 121314151617（六）卫生间（七）地下车库不应每层均设残卫。公共卫生间不应正对户门。满足基础审图点地库部分要求。应尽量整体抬高场地标高，减少地库埋深。严寒地区、寒冷地区项目地库进出口坡道应设雨蓬和防滑措施。地下车库主动线宜为环形；主动线规划可满足单进单出的使用要求；车行通道尽量避免过多十字交 叉出现。18（八）物业配套管理用房按当地规定设计物业配套管理用房，位于价值最差的位置。 8 / 01-2 机电专业方案序号设计要点设计院自审 不满足管控要点情况说明12345678910完成市政工程条件1的资料集，并完成室外机电

11、管线走向方案图。空调方案确定，与业主沟通，结合当地政策法规，确定经济合理的空调冷热源方案及空调系统形式。 供电方案的确定，设计方案阶段与供电部门充分沟通，确定最经济、合适的供电方案。供水方案的确定，与当地供水部门协商，选择合理经济节能的供水方式。在总图规划阶段，统一考虑变配电站用房、燃气调压站房以及化粪池等地下构筑物的位置，通过与各部门 和相关专业协调将其放在最经济、合适的位置。并结合总体，完成室外降板区域的初步规划。确定机电综合安装初步高度要求、给确定建筑层高提供依据。确定各专业主要机房2的致位置、数量及面积要求，机房尽量靠近负荷中心，机房面积经济合理。确定机电各专业主要管井面积、设置原则，

12、位置及尺寸经济合理，特别需要关注地下室通风的出地面 井布局合理、美观；同时在方案阶段要规划屋顶主要设备的摆放区域。确定核心筒管井4致区域、面积要求，位置及尺寸经济合理 针对办公、酒店、公寓等塔楼 。对于有绿建要求的项目、方案阶段要规划绿建的策略，满足国家及项目当地绿建星级评审要求，满足公司 绿建投入成本最低原则。说明：1 市政配套资料包括市政电源、市政弱电管线、给排水、燃气等市政管线接驳方向、市政电源电压等级、市政给水管压力、燃气压力等级、地方各主管部门的特殊要求等。2 各专业主要机房指冷冻机房、锅炉房、车库送排风机房、楼层空调机房、生活泵房、消防泵房、热交换机房、水处理机房、隔油间、屋顶水箱间、屋顶冷却塔、变电所、开关站、发电机房、 电信机房、安保消控中心以及各专业性功能配套机房如水景机房、泳池水处理机房等。3 各专业主要管井指送排风井、