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1、金城大酒店土地抵押价格评估案例分析报告（罗文春，西安绿奥地产评估咨询有限公司，陕西周至，710400）摘要：委托方因融资需要，以其拥有的金城大酒店房地产向中国建设银行股份有限公司西安市周至县支行抵押贷款，金融机构要求核实其占用土地的市场价值，本次评估主要是从房地产总价格（收益）中求取占用土地的市场价值。关键词：抵押、酒店、基准地价系数修正法、收益法案例说明1、估价背景2006年5月，委托方委托我公司对其拥有产权的位于周至县中心街老服务楼处的一宗国有出让土地进行抵押评估，本次评估是为委托方办理国有出让土地使用权抵押贷款手续提供价格参考依据。估价基本事项为：（1）估价对象：本报告所评估的待估宗地地

2、价是指在估价基准日二00六年五月十三日，评估设定宗地红线外达到“七通”（通路、通电、通水、通排水、通讯、通暖、通煤气）和宗地红线内场地平整的开发程度，用途为商业服务业，使用权类型出让，出让终止日期2040年12月19日，剩余土地使用年期34.59年，土地使用权面积1994.20平方米的国有土地使用权价格。（2）估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估土地使用权的抵押价值。（3）估价时点：2006年5月13日2、技术路线根据估价目的，确定应评估估价对象的正常市场价格，也就是说价值标准为公开市场价值评估。根据估价对象的现状，我们认为最合适的估价技术路线是从待估宗地与其地上建筑物作为一个

3、整体测算净收，然后扣除建筑物的价值，确定待估宗地的市场价值；同时选用基准地价系数修正法，综合评定各项指标取值，得到待估宗地的修正价格。综合处理上述两种测算结果，最终求取估价对象的客观市场价值。3、评估方法选择根据城镇土地估价规程（以下简称规程），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术规程，根据当前地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。待估宗地位于西安市周至县中心街老服务楼处，处于周至县一级地覆盖范围内，用途商业，可选用基准地价系数修正法；另外，待估宗地具有潜在的稳定收益，故采用收益

4、还原法进行评估。综上所述，本次评估采用基准地价系数修正法和收益还原法对待估宗地进行评估。4、疑难问题的处置（1）基准地价系数修正法开发程度修正。根据西安市人民政府关于城区国有土地基准地价的通知西政发2004279号文件，公布实施的“西安市城区驻地基准地价”分为商业、住宅、工业三种用途，五个级别。本次评估按照周至县商业用途一级基准地价修正。商业用途一级基准地价内涵为：估价基准日为二00二年一月一日，设定开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯）及宗地红线内场地平整条件下，法定使用年限40年该区域的平均地价。但在本次估价中，待估宗地红线外100米范围内已布设天然气管网，但宗

5、地红线内未通天然气，我们界定其开发程度为宗地红线外“七通”，红线内“六通”但在计算过程中并未计算通燃气对地价的影响。原因如下：作为酒店行业对天然气的要求不高，且假设估价对象接通天然气，首先要支付开户费、管道用，因此在评估中我们认为宗地外通燃气对本宗地价值无较大影响，因此我们在开发程度上未增加通天然气引起的的土地价值增长量。（2）收益还原法各种参数的确定收益法还原是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产的未来各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象的客观合理价格。为了充分合理地把握评估值的确切性，在收益法测算过程中将慎重注意以下三个参数的科学合理取得，即预期的

6、客观收益，资本化率和酒店可持续经营的获得时间。目前，我国及周至县经济政策稳定，物价平稳，周至县房地产业、旅馆酒店业近几年呈稳步增长。不过，基于谨慎原则，我们仍考虑未来收益的增长与可能的通货膨胀，产业经济的调整等其他因素相抵消。因此，选用对应的有限年的收益法公式进行计算。计算公式为：p=（a为净收益；r为资本化率，每年不变且大于零；收益年限为有限年n）待估宗地房地产客观收益确定。收益法可分为实际收益和客观收益，根据评估规范，评估值一般应以客观收益为依据，即应以项目的社会平均水平的收益为依据。费用也是如此。但对于金城大酒店这类有特色的酒店房地产的净收益，既要考虑该物业的实际收益，又要考虑该物业的客

7、观收益，即排除实际收益中属于特殊的偶然的要素后所得到的一般正常收益。金城大酒店房地产的年收益主要来源为客观经营收益，餐饮经营收益，会务经营收益和其他收益（如洗浴、康乐健身）。根据委托方提供的资料，近3年该酒店的实际收益，实际费用。从而我们可综合分析、分类测算金城大酒店2002年至2005年的经营净收益（按一年中营业365天计）。根据金城大酒店的客房定价标准，餐饮、康乐会议服务等服务收费标准，综合酒店行业额的各项收益，费用的社会平均水平，可测算出金城大酒店的客观净收益。净收益的变动趋势。房地产收益主地有以下几种变动趋势：每年基本上固定不变；每年基本上按某个固定的数额递增或递减；每年基本上按某个固

8、定的比率递增或递减；其他有规则的变动情形。根据待估对象实际情况及周围同类房地产变化情况确定其净收益为每年基本上固定不变型。资本化率求取。目前通行的资本化率求取方法主要有四种，分别是市场提取法、安全利率加风险调整值法、复合投资收益率法、投资收益率排序插入法。本次评估采取安全利率加风险调整值法以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期中国人民银行公布的一年定期存款年利率3.60；风险调整值是根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测，估价对象的用途及新旧程度综合确定为4.40%，本次评估资本化率为8%。根据收益法的基本公式求取房地产收益价格。利用土地与地上建筑物共同产生的收

9、益单独求取土地价值，采用下式：VL=(式中AO土地与地上建筑物共同产生的净收益；VL 土地价值；VB 建筑物价值)5、估价工作时的主要难点及解决方案由于日常估价时估价对象转让价格较多，估价对象作为自营性房地产，同一区域内相当规模的商业房地产较少，在此我们征询了委托方的同意，查看了2002-2005年的财务报表，通过各项收益累加的方式，求得整幢物业的总收益。基于抵押评估的谨慎原则，我们认定各年收益不再增加。6、本案例估价的主要经验总结本案例对由房地产的收益价格确定待估宗地的收益价格，收益价格确定的是否合理，资本化率的确定是否恰当，市场是否稳定等均对待估宗地的最终价格产生较大影响，故本次评估是在调查了大量可