某个案分析课件

1、个案1个案推荐华润金悦湾推荐理由：高端精装住宅 华润金悦湾是华润顶级高端系产品第一次在成都的落地之作，以其规模最大、定位最纯粹、配置标准最高的顶级高端居住区的市场形象，打入成都豪宅市场。个案1华润金悦湾推荐理由： 华润金悦湾是华润顶级高端系产品第个案2土地概况1项目本体分析土地四至东至:西三环路四段 西至:未命名道路 南至:金辉路 北至:未命名道路土地地址青羊清波路77号（苏坡立交外）出让方式非招拍挂土地土地属性住宅;商业（商服）;总用地面积112,000平方米受让方建益企业有限公司（华润集团） 成交总价120960万元楼板价3600元/每亩地价720万元/亩建筑密度17%绿化率30%土地使用

2、年限描述商业40年 住宅70年容积率描述总3.0出让时间2010-06-01个案2土地概况1项目本体分析土地四至东至:西三环路四段 西至个案3项目的餐、饮、娱、游、购、医、教等配套的全系完备，更有完善交通体系，公交13、163、338、846路直达，IT大道/IT大道三环路口/三环路苏坡立交桥站下。四通八达不仅如此，三环路，公园路、苏坡路、IT大道、规划的跨线桥、蜀汉路，两横四纵构建了金沙完美的交通体系。 区位分析：商业区域，配套齐全1项目本体分析个案3项目的餐、饮、娱、游、购、医、教等配套的全系完备，更有1项目基本情况周边配套商场仁和春天百货、乐宾百货教育西南财大、草堂小学（翠微）校区、成都

3、市青羊实验中学、成都市树德实验中学（西区）、成都市树德实验中学（西区）、石室联合中学、市级机关第二幼儿园、西南财经大学幼儿园、金苹果成都花园多元智能幼稚园医院四川省医院、华西医院、成都市西区医院、四川省妇幼保健院、成都中医药大学附属医院、成都金沙医院银行工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、中信银行、招商银行、光大银行、兴业银行公园百仁公园、摸底河公园、河滨公园、浣花溪公园、清水河公园其他天鹅湖高尔夫俱乐部、东坡体育公园、谛美斯国际健身俱乐部内部配套法式园林景观，4000高端豪华会所 个案1项目基本情况周边配套商场仁和春天百货、乐宾百货教育西南财大个案5开发商开发背景：港企上市公司；华润集团

4、最早可以追溯到1938年“联和行”。1983年，改组为华润（集团）有限公司，总部位于香港湾仔港湾道26号华润大厦。中国内地和香港最具实力的多元化控股企业之一，总资产达1,400亿港元，营业额达800亿港元。 项目总平图项目基础信息1项目本体分析项目名称 华润金悦湾项目地址 青羊区清波路77号开发商 华润置地（青羊）有限公司开发商背景港企 占地面积 112000平方米 建筑面积330000平方米 容积率 3.0绿地率 30%规划户数 1300户车位比 1：2.3建筑形态 超高层(21-23层) 物管公司华润置地（成都）物业服务有限公司物业管理费 4.6元/平方米月 开盘时间2011年11月5日

5、装修标准 6000元/ 户型层高3.3米面积区间210、250、298平方米销售报价 均价19000元/ 个案5开发商开发背景：项目总平图项目基础信息1项目本体分析项个案项目总平图1项目本体分析主入口一期范围会所2清水共94套22层共2单元2梯2户户型：(H2)210+顶跃4精装共42套22层共1单元2梯2户户型：(H1)210 +顶跃20精装共42套22层共1单元2梯2户户型（I）250 +顶跃19精装共42套22层共1单元2梯2户户型：（J）298 +顶跃三环路个案项目总平图1项目本体分析主入口一期范围会所2清水共94套个案项目总平图1项目本体分析金悦湾一批次户型配比楼栋套型户型建筑面积赠

6、送面积套数占比20#楼4室4厅3卫1厨(精装)249.363818%4室4厅3卫1厨(精装)244.3121%特殊顶跃(精装+清水)341.0821%19#楼4室5厅5卫1厨(精装)297.84019%特殊顶跃(精装+清水)388.4121%2#楼3室4厅3卫1厨(清水)210.967636%特殊顶跃(精装+清水)353.9142%3室4厅3卫1厨(清水)205.7142%4#楼3室4厅3卫1厨(精装)211.243818%3室4厅3卫1厨(精装)205.4421%特殊顶跃(精装+清水)354.2121%销售情况：一期一批次供推出210套房源，截止到2011年11月，该批次可已销售 ，剩余房源

7、 套优惠情况：一期优惠：一次性5%，按揭2%个案项目总平图1项目本体分析金悦湾一批次户型配比楼栋套型户个案1项目本体分析产品信息210部分为清水，其余均为精装。4220192号楼2104室4厅2卫1厨20号楼2494室4厅3卫1厨19号楼2984室5厅5卫1厨4号楼2113室4厅3卫1厨个案1项目本体分析产品信息210部分为清水，42201921产品信息户型分析金悦湾2号楼2104室4厅2卫1厨户型分析：户型分析：金悦湾19号楼2984室5厅5卫1厨1产品信息户型分析金悦湾2号楼户型分析：户型分析：金悦湾191产品信息户型分析金悦湾4号楼2113室4厅3卫1厨户型分析：户型分析：金悦湾20号楼

8、2494室4厅3卫1厨1产品信息户型分析金悦湾4号楼户型分析：户型分析：金悦湾201客户情况客户分析地域特征：目前该项目多以外地户籍客户为主要购买对象购房动机：以改善性自住为主，投资为辅客户画像：年龄大多在35-50岁左右，企业中高层管理人员，1客户情况客户分析地域特征：目前该项目多以外地户籍客户为主要个案1项目本体分析推售产品总计推售210套，其中清水84套，精装126套。（10套为340以上大面积顶跃）主力为2#，4#，19#，20#楼中3类户型，210，249，298，其中2#210户型为清水，其余均为精装。优惠情况一次性最高8%，分期最高7%，按揭最高6.5%；价格情况最高优惠后，清水

9、均价约13700元/，精装均价约19000元/销售情况按内部消息调查：当天销售18套，前期销售3套，共计销售21套客户情况现场摇号共计102组，当天到访并参与选房客户约30组。成都本地客户为主个案1项目本体分析推售产品总计推售210套，其中清水84套，个案1项目本体分析等候区签到区签约区选房区休息区个案1项目本体分析等签到区签约区选房区休息区个案1项目本体分析14:00-14:30，认购客户进入摇号区等候14:30，主持人开始摇号，10人一组进入选房区选房后签订认购协议书并确认17:00 选房结束选房流程由于客户到访量不足等原因，等候时间持续到14:50，等候区有部分为业内人士及开发商内部人员

10、。现场等候真实客户人数约25组。10人一组，通过现场电脑终端随机摇号，且现场有公证员，以营造公证公平的气氛，现场共计摇号102组，而实际到访并选房的排号客户，前后约30组。截止17:00，现场销控表显示认购套数为87套，当天成交客户赠送IPAD2和苹果电脑个案1项目本体分析14:00-14:30，认购客户进入摇号区个案1项目本体分析到访人数客户特征现场车辆统计来看，截止14:30，现场共停车辆25辆，均为30万以上，车盘多以川A为主，有4量二线城市车辆从现场摇号情况来看，选房客户约30组从到访客户来看，客户年龄集中在30-50岁，多以中年夫妻或家庭成员一起选房。从到访车辆观察，成都本地人为主，

11、小部分二线城市客户个案1项目本体分析到访人数客户特征现场车辆统计来看，截止14个案1项目本体分析注：所有价格均已按8%最高优惠换算清水房精装房（对外宣传精装标准7500元/）个案1项目本体分析注：所有价格均已按8%最高优惠换算清水房精个案1项目本体分析样板间电梯厅入口入户大厅客厅效果图个案1项目本体分析样板间电梯厅入口入户大厅客厅效果图个案2项目核心价值优势及营销信息项目优势资源：精装物业满足市场对精装的需求；大尺度户型提供高端的居住享受；地处城东中央地段，享受地段优势；完善的周边配套提供舒适的居住感受； 港资企业的品牌支撑；项目劣势：目前整体市场跌至谷底，市场下行预期较高，城西市场持续低迷客