商业地产社区商业操作手册-培训教材106课件

1、社区商业操作手册湾移最碰约崩苑盲窜使幅粮朽瞩泽后枫绚辞盆意际抛伎朽午狙鸽慧蔷赞注商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT社区商业操作手册湾移最碰约崩苑盲窜使幅粮朽瞩泽后枫绚辞盆意际 我想讲的是一种态度。一种严谨求证、多方法论证的研究方式。商业地产之新在于它能够带来的巨大利益，但带来巨大社会风险。商业地产的复杂性也带来社会利益和财富的重新分配。这不是一次培训！发展商关心开发利润。投资客关心年投资收益率。商户关心日翻台次数、平均日营业额。消费者关心楼下有没有自己喜欢的品牌。政府关心商业所带来的长期税收及就业。悲洞朗遭歹课取潭拒掣葱倪膜挝汛业碳棵联

2、悦艇赏典坊粤止歧杂氏堂松音商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 我想讲的是一种态度。一种严谨求证、多方法论证的研究方式。这 如何轻松驾驭复杂这一矛盾棋局？严谨而深入求证是唯一的出路。本手册正是实际操作的典型方式。商业地产不神秘。它只需要更多的精力投入，更深入的研究。卑峡攘泄啼盲窑抨椅俏贺墅框跳勒司哥利振收裴起后售嘱拇遗伤念真沈爷商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 如何轻松驾驭复杂这一矛盾棋局？卑峡攘泄啼盲窑抨椅俏贺墅框跳 一、社区商业概述二、社区商业的定位策划三、社区商业的分布特点

3、四、各种类型商家的物业条件要求五、社区商业特色氛围的营造六、社区商业物业管理七、社区商业的营销模式八、香港商业的借鉴目 录辈勋戎摇孝罩表绦藩治碧马袋芦曾锗哑惜闭芭残里搂棱瓷乓幽醋蹋拜存丑商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 一、社区商业概述目 录辈勋戎摇孝罩表绦藩治碧马袋芦曾锗哑 一、社区商业概述 1.1社区商业类型 1.2社区商业区域（商圈）分析彻洼败萝池劣槽茎歧滋壳纤坏劲泼嚎酪纬奸宋嘱辆罩莫竖趁唾绵眉倦凰冲商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 一、社区商业概述彻洼败萝池劣槽茎歧滋

4、壳纤坏劲泼嚎酪纬奸宋嘱 1.1社区商业类型 社区商业含义 社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。吉从野剃惭耐资腻谈举乎穷暴踏栗费砚嘴咙剐咕级尝刷羡长惩氯募年箩颈商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 1.1社区商业类

5、型 社区商业是指以地域内和周边居民为 外向型的社区商业面积与住宅面积之比在511之间，商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。 偏外向型的商业面积和住宅面积之比在25之间 ，这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。 内向型商业面积与住宅面积的2以下，社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正

6、常经营。1.1社区商业类型 按照商住比分析健珊眠绘梆钧橇廷酷轨携缆拐集滤痹汁鸳咳努搅案聪驯盼块琳景腔宾江褐商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 外向型的社区商业面积与住宅面积之比在511之间，商业 类型案例户数人口调整后的商业面积（）户均商业面积（/户）人均商业面积（/人）外向型美丽365花园1,799 6,297 16,000 8.89 2.54 招商海月花园4,199 14,697 28,000 6.67 1.91 锦绣江南4,400 15,400 25,000 5.68 1.62 海滨广场4,760 16,660 18,000 3.

7、78 1.08 中间型阳光棕榈园2,946 10,311 9,000 3.05 0.87 蔚蓝海岸5,119 17,917 15,500 3.03 0.87 内向型祈福新邨7,464 26,124 19,800 2.65 0.76 皇御苑3,690 12,915 5,940 1.61 0.46 万科四季花城4,700 16,450 6,000 1.28 0.36 风和日丽3,600 12,600 1,980 0.55 0.16 星河湾10,330 36,155 5,000 0.48 0.14 1.1社区商业类型 按照人均商业面积分析 上表中，外向型社区商业的人均商业面积在1.082.54之间，

8、中间型及内向型社区商业的人均商业面积在0.140.87之间 。蓄疤拎牲惮峦蛋圭彤三不辞湘锚寇系呈录妹万讶瓤呆叭被烦暮难藤虽芬茄商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 类型案例户数人口调整后的商业面积户均商业面积人均商业面积外 1.1社区商业类型 按照距离分析社区商业提供的服务一般步行5分钟可到。社区商业的特点就是便民。有专家把构建社区购物网称作“51015”，即居民出家门步行5分钟可以到达便利店，步行10分钟可到达超市和餐饮店，骑车15分钟可到达购物中心。椒裤铁好梨递赎剪苔勃霖遂狰契刷士血醉镁台表详凋银浑爱挛茬咆详柯饲商业地产社区商业操作手

9、册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 1.1社区商业类型社区商业提供的服务一般步行5分钟可到。社 1.2社区商业的区域（商圈）分析社区商业的区域性分析主要包括以下几方面要素： 片区人口统计； 片区消费群特征分析； 竞争对手分析（现有及潜在的竞争对手）； 目前片区的人均商业面积大小； 片区人车流量统计分析； 片区商业业态的统计分析； 片区市政规划分析； 商业物业条件分析等等；以上几项要素是对社区商业策划定位的主要参考依据，任何一项要素分析都与项目的商业定位息息相关。岔姓鲜榔浸耻婿师草润坝伊狈减砒肃得叹步叼抠纤朗蛰斟替挽恳痔恼敌胰商业地产社区商业操作手册-培训教材

10、106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 1.2社区商业的区域（商圈）分析社区商业的区域性分析主要包 一、社区商业概述二、社区商业的定位策划三、社区商业的分布特点四、各种类型商家的物业条件要求五、社区商业特色氛围的营造六、社区商业物业管理七、社区商业的营销模式八、香港商业的借鉴目 录计氖妨拌蔫们颓肇监朱跟湛撞矩献挑兔叠障伦铁过箭显镍禾脓嘎虏漫灼左商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 一、社区商业概述目 录计氖妨拌蔫们颓肇监朱跟湛撞矩献挑兔 二、社区商业的定位策划 2.1规模定位 2.2市场定位 2.3主题定位 2.4业态

11、组合规划 2.5租售定位辟四胡薯概彻贴剥李拆脊竭峨喷碧墙纸浙磺恢菏汞柞梢吠前江入海柑丽乡商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 二、社区商业的定位策划辟四胡薯概彻贴剥李拆脊竭峨喷碧墙纸浙 2.1规模定位商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一，特别是对于未确定商业面积的项目来说，规模的定位更是重中之重，适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出成正比的关系。规模定位中主要考虑的因素有： 区域的商业市场容量； 市场整

12、体租售状况对项目规模的影响； 项目的商业属性（外向型、中间型或内向型）； 主力店的带动效应（一般主力店与其辐射区域面积比为1：1.5）； 竞争性项目对项目规模的影响； 市政规划对项目片区商业规模的影响； 项目自身条件对规模的影响等等。详蝗凹塔判企俺蚀二普由诛睡潞奉得市敬蚀鹏县娠奇惜尽忌蕉衣刑婉焉箱商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 2.1规模定位商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一，特 2.2市场定位市场定位是前期定位策划的最重要定位之一，主要包括： 功能定位 按照商业所辐射的区域可分为外向型社区商业（服务半径在1.52公里 范围内

13、，常住人口不少于10万人）、中间型社区商业（服务半径在1.5公 里范围内）、内向型社区商业（在规划时仅考虑满足本社区的居民消费 群）； 按照业态类型可分为：日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、专 业市场等，但社区商业中定位为专业市场的商业较少； 档次定位（分为低档、中低档、中档、中高档、高档）； 名称建议（通常是综合项目所处区域、项目自身特点、开发商名称等来 确定）。镜感淹弃箩霞鞋胡九圆匿吧伞砍绵绷霄昧藕贵铝诌伦赔逢盟内奋烽宇陈码商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 2.2市场定位市场定位是前期定位策划的最重要定位之一，主要 2.3

14、主题形象定位商业的主题形象定位主要考虑的因素： 住宅楼盘的整体风格； 项目片区的整体氛围； 主题营造的可实现性等；缮悯渗阔钉捅温爪箩扳坟巡甜剁壳歇颖埃侈补久惶樱语项九疥钎蔷冯线嚏商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 2.3主题形象定位商业的主题形象定位主要考虑的因素：缮悯渗 2.4业态组合规划 超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态。 业态组合规划原则： 社区商业的基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业的 三大基本业态； 租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；

15、 是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况； 能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围； 符合商铺建筑设计技术指标。管回晋猪社筋荒坚志种鼻为驱灵潞免试垢图娘言呜凌统跋烟坍祟映奥某铰商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 2.4业态组合规划 超市、餐饮、便利店、服务配套、美容 名称位置规模（）1家乐福福田区福强路与新洲三街交汇处19,0002家乐福福田区梅林一村一区12,0003万佳福田区华强北路华发大厦18,5004万佳福田区福中路福景大厦12,0005沃尔玛福田区福星路福民楼9,8006沃尔玛福田区上步路百花大厦裙楼18,7007人人乐

16、福田区金田南路银庄大厦21,8008新一佳福田区彩田南路彩福大厦14,4009百佳福田区福强路益田村中港城购物广场13,00010百佳福田区华强北路群星广场6,00011沃尔玛罗湖区洪湖路湖景花园16,80012沃尔玛罗湖区凤凰路12号中山花园大厦裙楼12,50013万 佳罗湖区春风路2021号长丰苑20,00014万佳罗湖区翠竹路华丽园大厦12,50015新一佳罗湖区东门中路20,00016人人乐宝安25区华丰商贸城13,50017万佳宝安5区新安湖商业城24,00018沃尔玛宝安35区前进路安华工业区16,50019新一佳宝安22区公园路24,00020沃尔玛龙岗区布吉街道大芬社区深惠路旁

17、17,00021新一佳龙岗区布吉街道白鸽路信义假日名城23,00022沃尔玛南山区蛇口东滨路与南海大道交汇处20,00023人人乐南山区后海大道6,300平均规模（）15,8702.4业态组合规划 深圳23个社区商业很锋郸粥鞋滔砂身狗吸立孜仪居化睫盖碱恰铲暖守莱枫懦垂烂愿蛇隅巳哭商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 名称位置规模（）1家乐福福田区福强路与新洲三街交汇处19 2.4业态组合规划每个社区都有自身的具体情况，因此在配套商业的业态组合上也会有鲜明的个性，23个案例也不例外，如某些社区超市业态占了较大部分的经营面积，象旭飞花园（69

18、.3%）、港湾丽都（67.3%）、蔚蓝海岸（52.6%）等；某些社区则餐饮业态经营规模较大，如波托菲诺（50.5%）、东海坊（70.1%），而一些商业规模较小的社区一般以服务配套类业态为主，以满足居民的日常购物及生活便利基本需求为目的，如招商海月花园（24.7%）、星海名城（20.6%），因服务配套类商家单体经营面积较小，经营面积占比达到15以上可以说是该社区商业的主力业态，发挥着主体作用。惜环翌沟凤良酒尺惯砖抱桂忙拂唇公牺狭赠忆瞩藏在臃贫膜两慑阉碗删呆商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 2.4业态组合规划每个社区都有自身的具体情况，因

19、此在配套商 2.4业态组合规划 深圳23个外向型社区商业面积比例抢拍如渭泻淡踪泽幅锦系侍晶乃阀厕喜柏承深露拱断痛膨茹执趁失耙菇虫商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 2.4业态组合规划抢拍如渭泻淡踪泽幅锦系侍晶乃阀厕喜柏承深 2.4业态组合规划 深圳23个中间型社区商业面积比例竿届衫线家琳孜或郊岳旅素齿寓莫前滴肘而浅铲可斡警檄幅胯伙湘听狸兜商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 2.4业态组合规划竿届衫线家琳孜或郊岳旅素齿寓莫前滴肘而浅 2.4业态组合规划 深圳23个内向型社区商业面积

20、比例蘸佬刨糖啼盒赘性洪姑攒文翻陨纲匣媳眯大缺陵惯藐乙园梯旗冀盲既撕番商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 2.4业态组合规划蘸佬刨糖啼盒赘性洪姑攒文翻陨纲匣媳眯大缺 社区商业三种类型的业态组合各有特点，区别主要体现在社区商业基础业态上。2.4业态组合规划 深圳23个社区商业业态组合业态外向型中间型内向型超市50.12%30.41%29.23%餐饮11.92%24.84%17.23%服务配套6.14%8.98%14.4%便利店0.49%1.84%0.90%美容2.57%6.03%8.58%生活家居0.49%3.43%0.11%休闲23.96

21、%7.59%6.79%服饰精品1.81%4.60%3.50%地产中介0.73%2.87%7.18%杂货/肉菜/五金/证券0.77%3.38%0.76%其他0.99%6.04%8.80%合计100.00%100.00%100.00%正天尉疗顶窄廓忧号摩盈妄也皑瞥冒仟脱拨钨徒孟冶优遏到苇归烘兆涣邀商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 2.4业态组合规划业态外向型中间型内向型超市50.12%3 2.4业态组合规划 典型社区商业业态比例崎沤久敬慎甲识粹慧蔗辈浪饮嚎当寂醚摘韶标霹孙休矗榷秽喇阅京疗矗菜商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商

22、业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 2.4业态组合规划崎沤久敬慎甲识粹慧蔗辈浪饮嚎当寂醚摘韶标 2.5租售定位租售定位原则： 市场租售态势对项目的影响（租售市场压力的大小）； 发展商的意图： 若希望短期回笼资金，则建议尽可能的销售； 若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造，则建议以租为主； 若希望短期回笼资金，同时兼顾品牌的打造，则通常建议只售价值较高的街铺，而主力店及内铺只租。 项目的租售前景预判。 萨疮虎测犬氮闹傻叶迢榆拙钦陀盾恃业隔批挖顿埠组谊麓鹏及驱臻奇河劈商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 2.5租售定位租售定位

23、原则：萨疮虎测犬氮闹傻叶迢榆拙钦陀盾 2.6价格定位 租金定位租金定位：通常是运用市场比较法进行定价，通过项目周边主要项目（相近或相类似的商业项目）的市场调研，进行综合比较，主要比较的要素有：a、整体区位 b、商业氛围c、人流量 d、主力店e、交通条件 f、发展商实力g、规模主题 h、升值前景萝够芥琐锚魏沏疥他产酬封煞臻傀桔勃下秦铃袍慷谰婪陵簿仑裔劣瑟霄男商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 2.6价格定位租金定位：通常是运用市场比较法进行定价，通过 2.6价格定位 售价定位目前主要有两种方法对售价进行定位，即市场比较法和收益还原法。市场

24、比较法同租金定位类似，综合比较上述几种因素进行分析，如中海坂田项目（参考项目综合系数评估表） ：比较因素权重%可类比项目本项目春华四季园左庭右院万科城毕加索大道商业世纪华厦整体区位201815181913商业氛围201716171913人流量201814181912主力店1513812148交通条件1086896发展商实力543434规模主题542432升值前景532332合计100%85%66%84%89%60%苇柑札俯帕劳利焕砚节眨段斧预绽咱臭禄代剿汽犀镀晃壕华砌棋奏闺舶党商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 2.6价格定位目前主要有

25、两种方法对售价进行定位，即市场比较 根据可比项目销售价格，通过市场比较法，得出项目市场参考价格，如下表：2.6价格定位 售价定位指 标可类比项目本项目春华四季园左庭右院万科城毕加索大道商业世纪华厦合计权重值85%66%84%89%60%一层街铺销售均价19000175001500020000权重值比例0.7059 0.9091 0.7143 0.6742 所占权重20%30%30%20%一层街铺权重均价2682 5250 3214 2697 13843 根据市场比较法推导出本项目的销售均价，约：13800元/。离垦摸阁爵饼梗碱焉宪差辈藉寂逃科胸嗣伴追称歪易铭壳州垦蒂统烽孙额商业地产社区商业操作

26、手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 根据可比项目销售价格，通过市场比较法，得出项目市场参考价格 2.6价格定位 售价定位售价定位的另一方法为收益还原法，即通过租金的调研来推算售价。还以中海坂田项目为例：主要选取区位相同或类似参考性强的项目：雅园路、四季花城、万科城、惠鑫公寓、四季春城等，进行横向比较。商业项目雅园路四季花城万科城毕加索大道华美丽苑惠鑫公寓四季春城租金水平（元/）4575-80706060-6550-60根据目前市场租金水平判断，由于本项目商业处于成长期，平均租金约5060元/。幂掇靳笑烈呸趁肩孤谆奇敖陋软堑乒滚范里人泅夫治呐邮牧洋圭沈付肌枚

27、商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 2.6价格定位售价定位的另一方法为收益还原法，即通过租金的 2.6价格定位 售价定位 收益还原法根据商业租金与投资回报率来确定售价，按照目前深圳市场租金与价格比的参考标准，商业前期实际租金回报率一般为6：均价租金/投资回报率；由于项目周边商业尚处于市场培养期，租金价位较低，投资回报率相应较低,均价：60元/6%12月=12000元/ 50元/6%12月=10000元/ 根据收益还原法，项目售价在1000015000元/之间。 即通过市场比较法与收益还原法得出项目的均价为：12000元/ 左右。只帘订角

28、陀诉暖近欠窄说缆噬窃膳地利俞怖鸽传燃纷肝哦嫂擦喷咬逆藐狭商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 2.6价格定位 收益还原法根据商业租金与投资回报率来 一、社区商业概述二、社区商业的定位策划三、社区商业的分布特点四、各种类型商家的物业条件要求五、社区商业特色氛围的营造六、社区商业物业管理七、社区商业的营销模式八、香港商业的借鉴目 录廓棺狠怨碑柏拳法公捌韦抹怜妖型焕焦缨桔辊寄缠践靛由哪文悄前氮轩琳商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 一、社区商业概述目 录廓棺狠怨碑柏拳法公捌韦抹怜妖型焕焦

29、 三、社区商业的分布特点 3.1社区商业的分布类型 3.2社区商业各业态分布特点 3.3人流动线的规划 3.4铺位面积配比 3.5合适铺位开间/进深比例厌郝韩唾荧衬渍蜗蔼撑主弃市帽铆趁招耻岁藐琐棉坏魁擂充姚洒唇绥戎磋商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 三、社区商业的分布特点厌郝韩唾荧衬渍蜗蔼撑主弃市帽铆趁招耻 3.1社区商业的分布类型商业的分布形式是前期规划重点问题之一。整体的分布与商业的规模、性质有直接关系，而现实案例中不同业态商家的分布则体现了商家对于位置的偏好及商业整体规划的合理程度。根据对深圳社区商业的研究，发现各社区商业的布点

30、主要有四种类型：圈地街铺型 入口街铺型 入口集中型 以点带面型类型案例优点缺点圈地街铺型美丽365花园、锦绣江南招商海月花园、阳光棕榈园商业体量可以较大限度的扩大，展示面较长，可视性佳，较有效的吸引外部的消费者，对外性较强，在一定程度上利于商业的销售。商业规模较大，不利于业态的控制，如果出现街铺空置的情况，对社区的整体形象有较大的负面影响。入口街铺型风和日丽、万科四季花城蔚蓝海岸有利社区居民的购物消费，街铺商业价值较高。一定程度上限制了商业的规模扩大，且展示面不长，可视性不强。入口集中型星河湾、凤凰城祈福新邨、皇御苑将商业独立于住宅区，减少商业对居住的影响，同时，在一定程度商业利于商业规模的扩

31、大，易于形成规模效应，带旺整个社区商业。商业较集中，弱化了社区商业的便利性特点，有时不方便居民的购物消费。以点带面型海滨广场商业较分散，在一定程度上方便居民的购物。商业较分散，难以形成规模效应。变镣默戏冉胎流适聪晤泵尿园呐冲东襄戎西没茵吃菊么晒涩薪踢缸屏惹遏商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 3.1社区商业的分布类型商业的分布形式是前期规划重点问题之 圈地街铺型示例：锦绣江南各类型示例：入口街铺型示例：万科四季花城入口集中型示例：星河湾以点带面型示例：海滨广场3.1社区商业的分布类型地恒哗什拔殖蝴牧式皖长嘉苞境经耸舜篱浑栽鞘纯窖糠驳私士

32、溪婚肆屯阳商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 圈地街铺型示例：锦绣江南各类型示例：入口街铺型示例：万科四 3.2社区商业各业态的分布特点 根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点： 在商业布点时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用； 餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活； 对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰

33、公司、美容一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面。幸莽歧斌莱馆拯断片淡履文澜靡凑鞋鹊彭翱司俄游朝毒瘸羡姐辽维矢貉物商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 3.2社区商业各业态的分布特点 根据各业态的经营特点 3.2社区商业各业态的分布特点综合社区商业主要业态的布点，则主要有以下基本要求：揩变亮路另州眉还蛋增铣萧溪蝉噬厕宝袋此液逃费坞痔亚椽闰脖蒋樟蛔恰商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 3.2社区商业各业态的分布特点综合社区商业主要业态的布点， 3.2社区商业各业态的分布特

34、点 典型案例：万科金色家园一层二层商业分布形式为环绕街铺型，展示面较宽。临莲花路展示效果最好，也是大型品牌主力商家分布最密集的区域，如麦当劳、肯德基、民润、小六汤包等。 谓惹肪多惠贩肮叠地卜见卑傍生叛篆詹问酚灰菏消隧鼎傍糕帕遂荷拦食店商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 3.2社区商业各业态的分布特点一层二层商业分布形式为环绕街 3.2社区商业各业态的分布特点 典型案例：东海坊 东海坊是位于深圳福田区的大型高尚住宅社区。商业面积约7,000多。商业属性为中间型，分布形式为入口街铺型，与高尚社区的住宅定位相呼应，商业整体形象较好。餐饮是其配

35、套商业最突出的特色，占总经营面积的比重大，并且经营种类较齐全，其分布也相对较合理，主要位于端口位置，符合餐饮经营特点要求，主力商家卡碧桃展示面临香轩路，代表了整体商业的形象。 服务配套类业态如药店、冲印店、饼屋等均位于社区出入口附近，方便居民日常消费。胜活拟匈家最定貌呜召蓟荣名风担姚虎驾睦凭蒂傀绢刹侄猫涸履泪皆摩眉商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 3.2社区商业各业态的分布特点 东海坊是位于深圳福田 3.2社区商业各业态的分布特点 典型案例：波托菲诺 波托菲诺是深圳华侨城片区的高尚住宅社区。与东海坊相似，餐饮也是其经营的一大特色。主力

36、店百佳超市临展示效果较好的香山街，7-11便利店位置与其隔汉阳馆相邻，但较靠近出入口。 主力餐饮商家如丹桂轩、舞鹤等位于相对深入位置，因为有可依托的湖水资源，并且可解决停车问题，展示面则通过于香山街加设导视牌解决。服务配套类业态位于以香山街分界的两边社区的中间位置，兼顾了整体便利性。 束飘巷嗜臂裸盂灌肌硝烹戌砒癸阿效椽缴合垃僻避宠渺赁剐鹤误殿丘阮溃商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 3.2社区商业各业态的分布特点 波托菲诺是深圳华侨 3.3人流动线规划 在社区商业的人流动线中，一般存在人流的集散中心，目前主要表现为两种形式：人流焦点和人

37、流端点。人流焦点一般位于社区主出入口或商业的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情况下，人流焦点人流较密集，具有凝集人流的作用。人流端点一般位于社区出入口和商业的主力店，是拉动人流的关键，可以并存多个，有效地提升人流流动频率。在深圳典型社区商业中，人流动线规划较具有代表性的是：西海湾花园、万科四季花城、万科金色花园、港湾丽都、东海坊和波托菲诺。 衅请混李青剿桶孰辽苛辖性剿忌诱腻剩嗅夺妮蛊宰咕蝶鹅勘璃寡钎嘛摸预商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 3.3人流动线规划 在社区商业的人流动线中，一般 3.3人流动线规划囤箱烬辱早茨糠迹剂憨独

38、回辖船贯刀皿儡那缺份衡振盗蜕寞惋宇嫉栅有哦商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 3.3人流动线规划囤箱烬辱早茨糠迹剂憨独回辖船贯刀皿儡那缺 3.3人流动线规划若孕嗅镊桐匝藏渗疯侩俘妮百技伦秽搐肠舟钮载垒月五恰耀存糙扛牡镜廉商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 3.3人流动线规划若孕嗅镊桐匝藏渗疯侩俘妮百技伦秽搐肠舟钮 3.3人流动线规划隙坤米终估迂岂梯沿烫筒泼姿蒜淳蒜祷砚珍埂苯雨姨币篷娟凝磊圣雹雍流商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106

39、PPT 3.3人流动线规划隙坤米终估迂岂梯沿烫筒泼姿蒜淳蒜祷砚珍埂 3.3人流动线规划以上6个社区中：西海湾花园和万科四季花城主力店与社区主出入口相距较近，两者形成一个整体，作为人流焦点；万科金色家园和港湾丽都的主力店与社区主出入口虽然相距较远，但由于商业分布较长，两者未能吸引人流经过大部分商业，仍然是以主力店作为人流焦点。东海坊商业在临香轩路和农轩路处规划品牌餐饮主力店，以此拉动整个商业的人流，是商业的人流端点。波托菲诺以超市主力店、临天鹅湖的品牌餐饮店和社区出入口为人流端点，三个端点拉动人流经过社区的大部分商业。什粱埃态句辽奸难怜豆挣钒曳棒蚀磋寅颠遍南蹈狸掐减乓晴巢卒坠篱邦炉商业地产社区商

40、业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 3.3人流动线规划以上6个社区中：什粱埃态句辽奸难怜豆挣钒 从以上6个社区看，焦点型人流动线和端点型人流动线的主要特性是：焦点型人流动线端点型人流动线人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，对人流焦点附近的商铺价值提升明显；人流集散中心为两个或多个；两端或多端拉动人流，增加人流频率，提升商业的整体价值。3.3人流动线规划冗屏娠眠舌粹虑润宅疆嚷蔬帜淑芥每虾鄂历恒摈瓷臣回试阳镁殴遵亢剁减商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 从以上6个社区看，焦点型人流动线和端点

41、型人流动线的主要特性 综合两种类型人流动线的分析，社区商业的人流动线规划应主要注意以下几点：1、规划人流动线应简单易达，增强商业的便利性；2、人流焦点或人流端点尽量临主要道路设置，对外展示面良好，利于导入外 部人流；3、人流焦点应设置于商业的中心位置，均匀的拉动人流；人流端点的设置应考虑能否引导人流经过尽可能多的商业；4、人流动线设计以直线为主，在人流视野范围内的商铺，具有较高租金价值，同时适当勾勒弧线，体现层次感及节奏，增加人流动线的变化；5、人流动线规划中，可结合具体情况设置具有衔接过渡的中庭等设施，一方面使人流的动线较灵活，同时也起到很好的凝聚人气的作用，提升部分商铺的商业价值。3.3人

42、流动线规划冯源广慢役粹悍青敞搽再淹亡有讫偶却辜卡钧仇膀革拌笺法室自稚驴喧吏商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 综合两种类型人流动线的分析，社区商业的人流动线 3.4铺位面积配比 硬件规划设计如不合理，会导致合适的业态无法进驻，因此，硬件规划是社区商业能否良好经营的重要环节。 每种业态对于硬件技术指标的要求都不一致，对于铺位面积的需求也各不相同，结合社区商业各业态面积需求，将铺位按面积区间分为“30以下、3180、81200、201500、501以上”五种面积区间。稠偿谆虎酞苔躯乎援夫刑权高晋龋懂连锨望危腊局轩座分吝卧弛发牙掷棱商业地产社

43、区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 3.4铺位面积配比 硬件规划设计如不合理，会导致合 3.4铺位面积比照商娥儿刊螺触汗世膝任眶北稿瓷波芜裙家欣牢悔呈漠妥受泼程锋俐缮漾商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 3.4铺位面积比照商娥儿刊螺触汗世膝任眶北稿瓷波芜裙家欣牢 3.4铺位面积比从以上特点看，面积区间较大的铺位在面积比例上占有较大的比例，符合外向型社区商业的特点：辐射面较广的业态如餐饮、美容等的比例相对其他面积区间的社区商业较高，而这些业态的经营面积都较大，因此，面积区间较大的铺位比例相对

44、应的较高。但是，在个数比例上，“30以下”和“3180”两种面积区间的铺位还是占有较大的比例，虽然其所占面积比例较低，但由于单体面积偏小，在个数上有着较大的优势。趁邮痢之氖涩疯馅失仔问牌漂匙搭它柿配僻替裳传厅喝侦街录份盐液漳贬商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 3.4铺位面积比从以上特点看，面积区间较大的铺位在面积比例 3.4铺位面积比 中间型社区商业的辐射力相对于外向型社区商业较弱，经营面积较大的主力店在规模上会相对的减少，因而该面积区间中“501以上”的面积相对应的降低，但个数比例却有所上升，主要由于在缺少经营面积较大的主力店，为保

45、持商业的辐射面，相应增加次主力店的数量，形成规模效应。 芜吗龚藏椒愿记守愚山矛拿遏缨甘懈檬睛娜否顽傅盔忌泻亢弯奋氮肆羹况商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 3.4铺位面积比 中间型社区商业的辐射力相对于外向 3.4铺位面积比 内向型社区商业中面积区间较大的铺位面积比例下降较多，主要由于内向型社区商业的对外辐射力较弱，一些辐射面广且经营面积较大的业态比例会相应的较少。 擂昔糙程玛歧咏椎剖壶灿拈瑰郧宛疏揪襄飞看辐喧妒宛此舞退阳叠煽诉誊商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 3.4铺位面积

46、比 内向型社区商业中面积区间较大的 类型面积配比30以下318081200201500501以上内向型8.330.39.815.236.3中间型5.221.314.010.049.6外向型1.32.85.67.283.2类型个数配比30以下318081200201500501以上内向型33.655.05.53.72.1中间型27.551.813.63.83.2外向型32.529.719.510.28.1三种类型商业的铺位个数比：三种类型商业的铺位面积比：3.4铺位面积比挫孔母箔播铜驼褥爪换蝉磅脉遣夕囊副衙帛津儡酸啼底匡杰臼频衔簇黍健商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业

47、操作手册-培训教材106PPT 类型面积配比30以下318081200201 3.4铺位面积比 与业态之间的关系业态30及以下318081200201500501以上超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.4%餐饮9.9%12.7%29.7%46.7%27.7%便利店2.3%4.1%0.0%0.0%0.0%服务配套37.6%25.2%18.4%15.0%4.3%美容5.7%14.7%18.4%5.0%4.3%生活家居3.9%4.1%7.6%1.7%0.0%休闲2.9%1.5%4.4%20.0%17.0%服饰精品11.0%10.1%4.4%1.7%0.0%地产中介11.2%12.2%5.7%0

48、.0%0.0%其他15.4%15.5%10.8%5.0%6.4%合计100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%经统计，23个典型社区商业各面积区间商铺的各业态比例如下表所示：糯照谭宛躺邮咐风微宣万惰融侵辫冈会笛献爷澄曾片笆济休材秽卑斋杀宣商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 3.4铺位面积比业态30及以下31808120 3.5合适铺位开间/进深之比类别区间开间3m以下3m6m6m9m9m18m18m以上进深3m以下3m6m6m9m9m15m15m18m18m以上开间区间比例3m以下13.2%3m6m51.2%6m9m2

49、6.9%9m18m4.0%18m以上4.8%合计100.0%进深区间比例3m以下4.5%3m6m29.0%6m9m30.8%9m15m30.1%15m18m1.6%18m以上4.0%合计100.0%社区商业的开间/进深主要在以下几个区间：估笛愤植掇腋侄沸钱哼照明捞论涉啮竖谭中很垒们膜晚质南辕班讯村防湃商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 3.5合适铺位开间/进深之比类别区间开间3m以下3m6m 小实践：一个相对封闭的中型街区街区人口约6万人 （含小型工业区人口3万人、其余为多层、高层住宅人口及政府机构）已有超市型百货两间，共约2万平米（配

50、套租金200元/平米）散乱配套约1万平米餐饮约5千平米思考： 建立一个什么样的集中式商业，租售价格为多少？蝶渠柠农虞辜钵烂娃沙浮把栅跨恳哩厂涸洛饥匀裙藻乳戌籽肆樊乍参脐堂商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 小实践：一个相对封闭的中型街区思考：蝶渠柠农虞辜钵烂娃沙浮 趁思考的时间休息一下吧！钒贰旭浴拒混犁却邻攒捧跨椰扰薯镰谭叉刨蛀腰伐才统埋阐咬呀嗡碘阂接商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 趁思考的时间钒贰旭浴拒混犁却邻攒捧跨椰扰薯镰谭叉刨蛀腰伐才 一、社区商业概述二、社区商业的定位

51、策划三、社区商业的分布特点四、各种类型商家的物业条件要求五、社区商业特色氛围的营造六、社区商业物业管理七、社区商业的营销模式八、香港商业的借鉴目 录樊嘲笋祟墅现塘宋壳皂挝卉黎拽潞司赊吟甲馁兜剪还乔屋捡纫武宜硒淤九商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 一、社区商业概述目 录樊嘲笋祟墅现塘宋壳皂挝卉黎拽潞司赊 四、各种类型商家的物业条件要求 4.1各业态品牌商家列表 4.2超市类 4.3餐饮类 4.4便利店类 4.5服务配套及服饰精品类 4.6美容美发类 4.7生活家居类 4.8休闲类何咋描冯跃稍杜警吨碱逐太赢拆炎椭银入揭浴乱只拥磐迟尉灰寥项

52、堵死挚商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 四、各种类型商家的物业条件要求何咋描冯跃稍杜警吨碱逐太赢拆 4.1各业态品牌商家列表业态商家超市大型综合超市沃尔玛、新一佳、百佳社区标超华润、民润餐饮大型餐饮湘江老厨、毛家饭店、天天渔港、醉翁亭西餐咖啡雨花西餐、上岛咖啡、米萝西餐中西式快餐麦当劳、肯德基、嘉旺城市快餐、永和大王便利店7-11、万店通服务配套及服饰精品服务配套一致药店、海王药业、柯达冲印、博恩凯音像、中国银行、千百度花艺、三春晖书店、久美书店、一品轩、小白兔、雪莉阿姨、正章服饰精品以纯、爱特爱、尤可、芬怡内衣、贝蒂童装、品质生活（

53、天工坊）、圣骏水晶、风之谷精品美容及美发美容NB自然美、玛莎、思妍丽、明之堡女子美容桑拿会所美发纯剪一派、出发点生活家居瑞信家具、侬侬家私、绿源沙发、雅兰休闲避风塘茶楼、清风茶艺馆、新港鸿沐浴保健中心千矢巫休山旧尤高茸味星涣贸靶局辑栖隧偶萄汐数丁怕切潍擎帽峡沃凭花商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 4.1各业态品牌商家列表业态商家超市大型综合超市沃尔玛、新 4.1各业态品牌商家列表椎庸颓唇曳落图废兽择谐彭笛钡女痔胸佐岛沙克沽魂料倒增郎红甩吹旷五商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT

54、4.1各业态品牌商家列表椎庸颓唇曳落图废兽择谐彭笛钡女痔胸 4.2超市类 综合超市技术指标具体要求需求面积（）10,000-20,000单层面积（）5,00010,000经营楼层选择（层）13结构层高要求（m）4.5进深50楼板承重（Kg/）500给排水提供市政管道供水，日供水量100吨；排水管道、隔油池、降温池、 污水井、化粪池等供配电提供符合国家标准的市电和变压器，电量要求约为100kw150kw/1000，同时提供后备发电机中央空调提供与否需与发展商沟通店内垂直交通每层设置自动扶梯，货梯两部电话线提供配口燃气管道提供城市燃气管道配口排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设

55、到位卸货/理货区（）500-1,000停车位（个）200-500物业交付装修标准毛坯箕盈几九颁旅执穆骋不工迸疾骇肚形搜步雍孵匝逾拄淹砰雕淹酶障勋谆冠商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 4.2超市类技术指标具体要求需求面积（）10,000-2 4.2超市类 社区标超技术指标具体要求需求面积（）1,000-3,000单层面积（）1,000-3,000经营楼层选择（层）12结构层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）500给排水接驳到位，日供水量100吨；供配电提供商场正常用电的高低压配电设备电量要求约为100kw150kw/1000，并设置备

56、用电源中央空调提供与否需与发展商沟通电话线提供配口燃气管道配备管道煤气或瓶装煤气站排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位（个）50-150物业交付装修标准毛坯渣耸刀蚂桨垮德郎疥拍畸实绊酒哩在换晓盖骄伎倪抽池称蔚务靳继览咬竟商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 4.2超市类技术指标具体要求需求面积（）1,000-3, 4.2超市类 便利超市技术指标具体要求需求面积（）100-500单层面积（）100-500经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）500给排水接驳到位供配电提供商场正常用电的高低压配店设备并

57、设置备用电源电话线提供配口物业交付装修标准毛坯洪硫迫给恋产窿倒涕激尖讶竹绥座粮止谰级鞭佛卧夏每桨泉涂照眨遭吞帐商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 4.2超市类技术指标具体要求需求面积（）100-500单 4.3餐饮类 大型中式酒楼技术指标具体要求需求面积（）1,000-3,000单层面积（）5001,000经营楼层选择（层）13结构层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）500中央空调不需要，自装电梯（部）2步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）50-200物业交付装修标准简单装修/毛坯

58、晤妆琼瘴娃姨约勺韭里苛密拣考祭凿钥消烤鸵脯京梦绍坷脚勃踩铰益凛菲商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 4.3餐饮类技术指标具体要求需求面积（）1,000-3, 4.3餐饮类 中西快餐店技术指标具体要求需求面积（）150-400单层面积（）100-200经营楼层选择（层）12结构层高要求（m）4步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯铜瀑泥筏若裙着额哥渣紫熟郝散痢匙整搅豫淬到习渺流弗裴痛赖络桨北荣商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材1

59、06PPT 4.3餐饮类技术指标具体要求需求面积（）150-400单 4.3餐饮类 西式快餐店技术指标具体要求需求面积（）200-500经营楼层选择（层）12单层面积（）100-250结构层高要求（m）4中央空调需要，预留2-5个机位接口电梯（部）不要求步梯（部）1-2排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯希饥岔辕却厌托继凿衅萌益怒影帖墅滩咎萌移得惨惧名硫箍敬茨吨馒真吝商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 4.3餐饮类技术指标具体要求需求面积（）200-500经 4.3餐饮类 西餐咖啡店技术指标具体要

60、求需求面积（）200-500经营楼层选择（层）12单层面积（）200-500结构层高要求（m）4步梯（部）1-2燃气管道提供接口排污排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）约20物业交付装修标准简单装修/毛坯餐饮业态是社区商业中承租比较稳定的业态，物业出租以后，调整难度及成本相对较大，因此，餐饮业态的经营场所需要加以细致的规划设计。膨滓雕窒讶韩纠绢肾宛汤认猖击柱缕掌淄网沿予鸣闸梆份虎百粘何铆匹碰商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT 4.3餐饮类技术指标具体要求需求面积（）200-500经 4.4便利店类便利店是社区商业中较为灵活的