保利公园198高尔夫公园别墅项目案例分析-50课件

1、保利公园198案例分析项目概况项目推售分析项目规划分析项目建筑及景观园林分析保利公园198项目概况项目开发叙述1、这是保利集团在成都的第一个项目，保利以其资金实力首先收购了石象湖公园，并把其打造为亚洲首个郁金香主题公园，石象湖旅游项目目前良好的运营态势给开发商提供很好的资源平台；2、保利198项目有两大主题资源，一为郁金香主题公园，另一主题为高尔夫练习场，在整个6000亩项目中， 4500亩将建设成为高尔夫练习场与主题公园；这为1500亩的住宅开发奠定强势的资源配套基础；3、在整个项目的规划上也融入了酒店、别墅、高层、多层、公园等多种业态；主要根据地块资源来分布产品，首期以联排别墅、高层产品入

2、市；4、在产品的打造上显得较为粗糙，样板房、示范区都达不到成都一线开发商的产品打造水准；5、由于其资源与品牌特别突出，同时北新干线属于房产供应不突出区域，消化了很大部分区域内的刚性需求。项目开发叙述1、这是保利集团在成都的第一个项目，保利以其资金项目地理位置 保利公园198项目占地面积4000020平方米，建筑面积2000000，容积率0.5，绿化率75%，位于位于成都北三环外蜀龙大道西侧，距成都市中心约 15 公里，距成都中心天府广场车行时间约30分钟，距新都新城区约 6 公里，交通便捷。 保利公园198北临成都市植物园，西南临成都市熊猫生态公园（大熊猫研究基地），西接金牛区天回镇银杏园，属

3、于成都“15平方公里北郊风景区核心区”与“成都198生态走廊”交汇处，项目西南、西北高，是成都平原非常稀缺的山地景观项目。项目地理位置 保利公园198项目占地面积4000020交通概况-交通要素蜀龙大道四期：全长3.3公里（与三环路接轨段），直接连接二环路建设北路 川陕路改造：将改道拉直和拓宽，改造成为北部新城最重要的干道城市轻轨：连接主城区和新都地铁3号线：实现北郊风景区和城市主城区的全面连接交通概况-交通要素蜀龙大道四期：全长3.3公里（与三环路接轨区位分析-区域配套休闲配套：北湖公园、泥巴沱风景区、植物园、熊猫基地、银杏园五大公园环绕项目教育配套：三原外国语实验中学、国家重点中学新都一中

4、、四川音乐学院、四川石油学院医疗配套：成都军区总医院、成都育才医院、新都区人民医院、成都市干部疗养院生活配套：社区超市、大型农贸市场、二台子仿古商业街区运动配套：高尔夫生活、网球中心、标准游泳池、恒温游泳池自身配套：金苹果幼儿园旗舰店、重点小学、重点中学、保利洲际酒店、 2250亩亚洲最大郁金香主题公园、主城区唯一国际锦标级高尔夫球场、大型超市（家乐福）、蝴蝶谷会所、拉斐庄园会所区位分析-区域配套休闲配套：北湖公园、泥巴沱风景区、植物园、保利五星皇冠酒店城北唯一超五星级酒店 2009年7月动工2011年完工总建面40000平米客房350间600平米大型宴会厅会议中心特色餐厅水疗中心健身俱乐部室

5、内泳池等康乐设施 保利五星皇冠酒店2009年7月动工亚洲最大的2250亩郁金香主题公园占地2250亩的保利郁金香音乐公园是亚洲最大的郁金香主题公园，同时也是成都最大的城市公园，每年春秋两季举办郁金香节和百合节，上百万鲜花惊艳怒放，已经成为成都的一张优雅名片。更已举办了多场国际热播音乐节、张靓颖成都演唱会等大型活动，吸引了数十万国内外观众关注；亚洲最大的2250亩郁金香主题公园占地2250亩的保利郁金香 金苹果森林幼儿园旗下唯一的森林旗舰幼儿园。总建筑面积4500，配备30个标准教室。 引入全新的幼儿教育理念，依托郁金香公园先天的自然资源优势，让儿童从传统枯燥的课堂中解放出来，投入到大自然的怀抱

6、中。 孩子从小就能在保利高尔夫生态运动公园中学习贵族运动，培养对未来高端生活方式、社交礼仪的了解。 保利超五星级酒店的配套也结合进入幼儿园教学中，小朋友能在那里学习国际礼仪，感受国际化的生活和服务。金苹果森林幼儿园旗下唯一的森林旗舰幼儿园 金苹果森林幼儿园旗下唯一的森林旗舰幼儿园。总建 由美国顶级球场设计公司Schimdt-Curley Golf Design鼎力设计，在城北原生坡地上，打造出主城区唯一的3000亩18洞72杆国际锦标级球场。除此之外，300亩蝴蝶谷小九洞会干球场已经于2009年5月优雅开杆。主城区唯一国际锦标级球场 由美国顶级球场设计公司Schimdt-Curl且198项目规

7、划用地约6500亩，建筑面积逾百万平方米，业态包括高端别墅区、电梯洋房区、大型商业配套、超五星级国际酒店、18洞标准高尔夫球场、网球中心、幼儿国际学校以及2250亩超大型郁金香休闲主题公园等。 区域版块还将打造“熊猫小镇”等生态旅游基地；展现出大型国际文化生态住区城市感强：版块位于成都北三环外蜀龙大道西侧，距成都市中心约 15 公里，距成都中心天府广场车行时间约30分钟，距新都新城区约 6 公里；交通便利：多条城市干道交汇，快速、公共交通极其便利；配套丰富成熟：区域不仅具备生活必备配套，而且还有层次丰富的精神文化类配套。区位小结：生态休闲、传统居民、商业商务居住功能融合且198项目规划用地约6

8、500亩，建筑面积逾百万平方米，业态政府大力投入，区域发展速度快，区域形象迅速改变；198区域是规划建设的集“生活旅游商业 ”中的重点区域 198规划给成都城市格局发展带来的是全新的方向。198区域指环绕中心城区内的198平方公里的非建设用地，这一片区分布于成都市中心城区的四周，主要位于三环路之外，外环路以内(包括外环路外侧的500米生态保护带)。根据规划，“198”区域具有两大基本功能：一是规划140多平方公里的生态用地，用于建设森林、草地、花卉、水体和生态农业等项目，塑造成都市的都市大景观；二是规划40多平方公里的建设用地，用于社会保障、文化、体育、娱乐、旅游、商务、住宅等项目，完善成都市

9、的现代服务业功能。建成后的198区域将成为成都市的都市通风口和城市绿肺，对于成都的生态环境和城市人居具有极其重要的意义。“198生活方式”高端配套和健康生活 区位小结：生态休闲、传统居民、商业商务居住功能融合政府大力投入，区域发展速度快，区域形象迅速改变；198区域是保利公园198案例分析项目概况项目推售分析项目规划分析项目建筑及景观园林分析保利公园198项目概况项目推售分析2011-1-1蔷薇郡一期开盘2010-3-27丁香郡开盘2009-11-1玫瑰郡开盘2009-8-22蝴蝶谷开盘2008-10 郁金香谷开盘2008-10-4百合郡开盘当期占地面积：65050.41m2 ，共41栋，4栋

10、27F高层住宅楼（部分一层架空）和37栋3F联排别墅当期规划户数 1000户 ，面积85-188，均价6300占地面积：56780 ，共16栋，18-26层电梯洋房，共1861户面积85-180，均价520011层-26层电梯洋房，共10栋，共1476户，面积88-180，均价5000独栋双拼联排共275户，面积28-500，均价8500双拼叠拼共 260户，面积234-375，7000-10000元/平 11层-26层电梯洋房，共13栋，共1700户面积85-188，均价45002010-10-20拉斐庄园项目总共385栋，至今已推90栋，项目均为独栋别墅，面积为470-780；均价为：23

11、000/，总栋均价为1150w项目推售分析2011-1-1蔷薇郡一期开盘2010-3-271、项目形象定位2、产品定位3、客户定位（来源）6000亩都市高尔夫公园城郁金香公园 高尔夫生活 五星级酒店别墅：主要以成都客户为主，占80%以上，也有部分的新都客户，成都客户中主要为城北、城东的客户，其他区域也有部分客户；客户职业主要为个体户以及企业的管理层；电梯：主要以城北为主；来自新都物流中心、荷花池、五块石等做生意的个体户。双拼、叠拼别墅+独栋别墅+高层电梯项目推售分析小结：1、首期产品定位为双拼、叠拼别墅、高层电梯公寓，基础属于中高端类产品，由别墅、类别墅产品实现临近公园部分的地块价值，同时提升

12、项目的档次；2、从高层的供应来看，主要面对区域内改善性居住和部分首次购买需求，从项目的资源价值影响力来看，对客户的打动力教强。1、项目形象定位2、产品定位3、客户定位（来源）6000亩都保利公园198案例分析项目概况项目推售分析项目规划分析项目建筑及景观园林分析保利公园198项目概况三期郁金香公园一期二期项目基础信息项目占地6000亩，其中只有1500亩用于房地产开发，剩余的4500亩将建设成为运动主题公园；项目包括住宅、18洞高尔夫、郁金香公园、休闲运动公园、五星级酒店；项目将开发体量巨大的“休闲地产”；项目修建将改变城北的区域环境形象。保利公园198位处成都北三环外蜀龙大道西侧，15平方公

13、里北郊风景区核心区与“198生态走廊”交汇处。项目占地6000亩，其中只有1500亩用于房地产开发，剩余的4500亩将建设成为运动主题公园。总建筑面积超过100万平米，绿化用地高达75%。容积率3，绿化率90%，规划有亚洲最大的郁金香公园、超五星级酒店和高尔夫公园等。成都熊猫生态公园（大熊猫研究基地）、成都植物园、银杏园、泥巴坨风景区等众多公园环侍四周。内庭院别墅、宽景电梯洋房等优质产品深入公园，“家在公园中”的生活理念得以充分体现。保利公园198将重新定义蜀龙路片区高尚生态住宅标准，铸就城市公园地产典范！郁金香公园从景观和生态上进行了精妙设计的同时，内部还专门规划了山体极限运动区、山地自行车

14、道等运动休闲设施。公园整体规划面积达到2250亩，足足1.5平方公里；三期郁金香公园一期二期项目基础信息项目占地6000亩，其中只玫瑰郡电梯洋楼百合郡电梯洋楼郁金香谷蔷薇郡海棠郡（规划中）丁香郡新古典主义洋楼拉斐庄园别墅蝴蝶谷蔷薇郡电梯洋房联排别墅电梯洋楼独栋别墅 规划中保利198-住宅已建部分玫瑰郡电梯洋楼百合郡电梯洋楼郁金香谷蔷薇郡海棠郡（规划中）丁保利198-建筑待建部分后期开发用地保利198-建筑待建部分后期开发用地保利198-住宅已建部分 198项目分为东西两区，西区以整个2250亩公园包裹着750亩的住宅小区，东区还有近3000亩的高尔夫生态运动公园，与项目住区之间浑然天成、融为一

15、体，整体布局便于使保利公园198的业主推开窗、打开门便可漫步在公园里，享受都市公园的曼妙美景； 且项目丰富的人文价值赋予项目巨大的价格想象空间；并依靠高品质、出位的规划建筑设计实现产品创新价值；更通过高配置的社区配套设施提升项目价值；项目总占地约 6000 亩，规划有亚洲最大的2200亩郁金香公园、国际高尔夫生活和五星级酒店，总建筑面积在200万平米以上。作为成都城市北部最大的地产项目之一，该项目将依托于项目区域公园众多的优越自然条件和项目自身拥有的超大公园，着力打造城市公园地产的典范，引领蜀龙路片区高尚生态住宅标准，代言城市公园地产发展的方向。保利198-住宅已建部分 198项目分为东西两区

16、，1、以整个2250亩公园包裹着750亩的住宅小区打造生态小区，以此来提高项目品质和卖点；2、高层采用围合式布局，形成中庭景观；3、小区内未设置大面水景，以软景为主；4、整体规划设计正统简单。1、高尔夫代表生活品质（高端上层身份的象征）所以高尔夫附近修建别墅；2、别墅采用线形布局，形成通道景观；3、小区内未设置大面水景，以软景为主；4、整体规划设计呆板。保利198-住宅规划小结1、以整个2250亩公园包裹着750亩的住宅小区打造生态小区保利洲际五星级酒店社区集中商业（大型超市）蝴蝶谷休闲运动公园蝴蝶谷会所金苹果旗舰幼儿园重点小学、重点中学拉斐庄园会所二台子商业街区大型农贸市场公交总站（规划中）

17、区域配套社区配套保利198生活配套部分丝绸博物馆主干道小区动线保利洲际五星级酒店社区集中商业（大型超市）蝴蝶谷休闲运动公园售价在：1.8-2w住宅临蜀龙路及主干道部分，一楼均为商铺；单间面积为60/户，层高6m，开间4m（客户可根据需求做夹层）目前入住的商业形态为包括洗衣、小餐店、茶叶店、眼镜店、通讯店、小超市等商铺水电气三通，留有上下水接口，业主只需根据自身需求修建卫生间；商业小结：项目地块以商业价值最高的地方来修，根据人流动线最集中，最便利到达的位置，最好的展市面以及与外界的连续性来界定；整个项目商业部分都临蜀龙路主干道为中心，分布在各小区的主入口处；项目配套的商业中心也以集中方式展示；传

18、统临街商铺由于业态单一和规划无序，会导致此类商铺的大量积压，本项目临街面很长，而且拥有“景观大道”的临街概念，不仅提升商业价值，而且不会降低小区总体档次。项目商业定位为社区配套商业，商业设施及会所沿道路布置，兼为临近社区顾客服务，改善会所、配套商业的经营效果；考虑至此所以开发商将临街商铺面积划小来卖，快速消化来回收资金，而业主根据自身业态需要，可对小面积商铺进行组合。保利198小区商业配套部分售价在：1.8-2w商业小结：保利198小区商业配套部分保利公园198案例分析项目概况项目推售分析项目规划分析项目建筑及景观园林分析保利公园198项目概况保利公园198案例分析保利198运动休闲公园保利公

19、园198保利198运动休闲公园 保利198运动休闲公园的属性是作为一个城市生态运动公园而存在，更是作为保利公园198住宅项目的配套。 该项目将依托于项目区域公园众多的优越自然条件和项目自身拥有的超大公园，着力打造城市公园地产的典范，引领蜀龙路片区高尚生态住宅标准，代言城市公园地产发展的方向。 保利198运动休闲公园的属性是作为一个城市生态运金苹果幼儿园旗舰店篮球场及网球场的休闲娱乐篮球场及网球场的休闲娱乐幼儿及全民健身区域园内的功能配套设施不仅是品质的体现，也是项目价格的支撑。森林式品质幼儿园以及全民健身场所及儿童康乐设施，面面俱到；全民运动主题，多功能运动场所篮球场、网球场、羽毛球场、乒乓球

20、等。一应俱全；金苹果幼儿园旗舰店篮球场及网球场的休闲娱乐篮球场及网球场的休保利公园198案例分析保利198社区入口花园保利公园198保利198社区入口花园社区入口花园：项目主入口处建有生态休闲主题小花园，各业主在回家的途中即可享受一步一景的生活情调；通过集中、具有一定规模的入口广场为项目营造大型国际文化生态住宅形象的气势；以社区内外地坪的高差形成仪式感，体现客户身份；花园整体绿色生态以矮灌木、大面积草坪为主，局部加以各类鲜花为辅，中小植物类居中，例如朴树，皂荚、柳树、楠木。行道铺以彩色砖石，两边配以大量草坪做到景观的大气之外更突显项目“生态主题”社区入口示意社区入口花园：项目主入口处建有生态休

21、闲主题小花园，各业主在小型精美雕塑,使项目主提升品质的同时也突出精神文化。美观实用的佛像石凳，既可作为艺术装饰，又可作为休息配置，结合生态绿景，打造出悠闲风情。佛像石凳精美雕饰绿色植被小型精美雕塑,使项目主提升品质的同时也突出精神文化。佛像石保利公园198案例分析保利198高层玫瑰郡 百合郡保利公园198保利198高层玫瑰郡别墅建筑设计为现代简约风格玫瑰郡百合郡别墅1、高层建筑设计为现代简约风格。2、外立面：外立面的颜色以浅咖及深咖为主，色调稳重柔和，充满生活气息；3、外立面材质主要以面砖+涂料为主；以及部分墙体外贴花岗石；外立面小区有不同建筑形式但都采用同一种风格，保证统一的物业形象统一的建

22、筑形象别墅建筑设计为现代简约风格玫瑰郡百合郡别墅1、高层建筑设计为整个小区景观结合建筑现代简约的风格，除银杏大道外，乔木主要以朴树，皂荚、柳树、楠木等为主。小高层和中庭（游泳池）之间的通道以园林绿化为主，草地中怪石造型的音箱播放轻快音乐，让业主回家路上轻松惬意的享受生活全过程；从目前呈现的示范区景观来看，乔、灌木的长势都不太好，效果不佳。由于赶工和管理上的原因，草坪的平整度极差，灌木漏土现象较多。整个小区景观结合建筑现代简约的风格，除银杏大道外，乔木主要以小区内部园林规划较为简单，主要以生态音乐园林为主题，但结合建筑现代简约风格，使园林景观和建筑相互融合，相辅相成 ；人行道两边都配以大量绿植草

23、坪，达到体现项目品质目的更突出了项目生态主题；小区中庭部的回旋舞台巧妙地跟游泳池相结合，使环境融于自然生态之中，也体现出项目现代时尚的生活气息；优势劣势景观设计很简单，表现一般，更多只是绿化的基本功能，且施工质量很差，没有打动人的亮点。示范区人造的水景少，且呈现的效果有限。小区内部园林规划较为简单，主要以生态音乐园林为主题，但结合地下停车场入口小区入口根据人车分流原则，保证项目居住品质，小区地下车库出入口直接与小区外道路相连，机动车在小区外通过地下车库出入口直接进入停车区。小区门口设置业主出入刷卡系统，并且通过物业管理公司禁止闲散外来人员进入，小区内设置红外线等监控系统；入户单元门：入户空间,

24、公共走道都是简约现代的精装修来提升项目品质，信报投递箱都在入户门外，部分入户空间设置了接待休息区；单元入户设置门禁：再次把关，避免陌生人进入，业主朋友则可通过视频授权放行；每个小区入口处都设置有平面图，小区内设置楼栋指示牌小区围墙在以安全为主要考虑因素的同时，将沉闷的石砖围墙变成有通透感的艺术帖栅栏；地下停车场入口小区入口根据人车分流原则，保证项目居住品质，小保利198户型分析户型总体上设计科学合理，方正实用，几乎没有面积浪费。动静分区，干湿分区，功能划分合理，生活阳台、景观阳台大赠送空间。每房有飘窗，客厅外大面积景观阳台，充分展示户型景观面。2室2厅1卫87.24 全赠送面积半赠送面积3室2

25、厅2卫108.64 入口独立玄关的设计形成专署空间序列的开始 主卧套房既满足了主人起居方便，又体现了主人尊贵感和私密性 保利198户型分析户型总体上设计科学合理，方正实用，几乎没全赠送面积半赠送面积4室2厅3卫1厨183.12 户型外面景观好，视线开阔。考虑到户型与环境的融合性，这个户型把观景做到了极致。主卧尊享独立衣帽间、卫生间、L型宽景阳台；书房连接17全赠观景阳台；客厅相连观景阳台，收纳更多阳光与风景。 扁担式布局，将公共活动空间在中间，休息空间在两边。夜晚休息时一家人相互不会打扰，适合人口较多的家庭，这种户型的安静度和私密性很强。全赠送面积半赠送面积4室2厅3卫1厨183.12 户型外

26、面叠拼下234前后中三重庭院，空间通透，光线充足双套房带独立卫生间和衣帽间。SPA、书房、影音厅、健身房等多重生活空间俱全。超大景观露台，享受公园美景。叠拼下234叠拼上23444独立入户花园+超大屋顶花园设计，享受家居田园生活。双套房带独立卫生间和衣帽间。SPA、书房、影音厅、健身房等多重生活空间俱全。L型大阳台环绕卧室，将景观面最大化，充分收纳阳光。叠拼上23444独立入户花园+超大屋顶花园设计，享受家居负一层布局方正，阔绰铺陈私家会所，包括台球室、娱乐厅；储物间、洗衣房与工人房设计，主仆分区鲜明。 一层阶梯进户门厅，逐级而上；挑高客厅，增大空间拓宽视野，彰显尊贵气质；独立餐厅区，整洁排布

27、；厨房设计中西餐分区。 二层豪华套卧，确保生活的私密性，设置奢华独立浴室；客卧格局方正、动线流畅；超大景观露台，充分享受高尔夫景观生活，视野与舒适度俱佳。 独栋 432负一层布局方正，阔绰铺陈私家会所，包括台球室、娱乐厅；储物间项目目标客户总价较为敏感，户型的实惠性能够对客户有较大吸引力：实惠性表现为两个方面：一方面，赠送面积；另一方面：比以前居所更舒适的性能；项目户型分区明确，各分区内的空间设置相对灵活；如：客厅空间便于灵活布置会客、餐厅、娱乐空间等项目功能空间更加完善，层次分明；如：主卧室套房 设置入户玄别墅户型以细节的人性化设计引领高端市场，增强项目竞争力。 保利198户型小结项目目标客户总价较为敏感，户型的实惠性能够对客户有较大吸引1、项目北临成都市植物园，西南临成都市熊猫生态公园（大熊猫研究基地），西接金牛区天回镇银杏园，是成都平原非常稀缺的山地景观项目；2、项目总占地约 6000 亩，其中只有1500亩用于房地产开发，剩余的4500亩将建设成为运动主题公园；规划有亚洲最大的2200亩郁金香公园、国际高尔夫生活和五星级酒店，总建筑面积在200万平米以上；3、保利高端品牌形象宣传到位，且在客户心中已定；4、城北片区目前价格低，具有高投资回报潜力。5、从规划设计来看