长沙写字楼市场调研数据（18案例）2013.6课件

1、市局洞察当前办公市场现状分析未来办公市场走势预判写字楼竞争市场分析 办公市场11年供应32万方，去化30万方，较10年分别上涨16%和158%；11年长沙办公市场全年成交均价为11875元。由于新政内容主要针对住宅产品，反而在一定程度上刺激了商办市场成交；万达是11年长沙办公市场重量级项目，其成交量达到12万方，几乎占据了长沙办公市场的半壁江山。当前市场现状分析写字楼市场走势10年12年长沙办公市场总体走势当前市场现状分析写字楼市场走势当前市场现状分析写字楼市场走势当前市场现状分析写字楼市场走势时 间1993-1997年1998-2000年2001-2003年2004-2009年2009年至今

2、阶段特征企业数量快速增长，高新技术业大力发展，对写字楼的需求量增加；市场初步启动；97年受宏观经济影响，经历了一次更替与淘汰的过程；网络的普及使得居家办公概念得及推行；“宜商宜住”满足了消费者对产品的需求中国入世成功，大量国内外企业进驻长沙；高档专业化成为了写字楼的主流发展方向；长沙写字楼开始专业化，写字楼市场开始进入全面升级阶段，长沙高端写字楼时代来临。产品特征硬件设施及服务得以较好体现配置较低；商务形象不突出；距真正的写字楼产品仍有距离商住结合，功能综合；面积较小，总价低，投资性强；硬件配置以及物业管理方面的水平明显提高，“5A”智能化出现呈现明显的大型综合体特征，商业配套设施完善代表项目

3、银华大厦平和堂商务大厦华侨大厦华联大厦顺天城SOHO和府酒店公寓顺天国际财富中心中天广场运达国际广场万达广场保利国际广场初级阶段发展阶段商住阶段专业阶段当前市场现状分析写字楼发展历程升级阶段长沙写字楼起步晚、发展慢、底子薄、专业写字楼份额少，但09年以后随着万达、保利、运达等高端专业楼的出现，长沙写字楼市场进入全面升级阶段，综合体高端写字楼时代来临。特征/档次甲A级甲B级乙A级乙B级建筑高度高层超高层高层高层高层层高3.3米以上3.3米以上3.3米以上3.3米以上会所大规模会所两千平方米以上较大,一千平方米以上规模较小无商务中心配套完善配套较为完善较好一般会议中心齐备同声传译,多媒体会议齐备无

4、无车位比充裕,车位比低充裕,车位比低较好,但车位比高车位少电梯群控进口高速电梯进口高速电梯进口电梯国产电梯空调进口中央空调可分户计量进口中央分体空调中央空调分体空调卫生间使用位充裕充足较少较少装修标准高档高档中档中档物业管理国际认证一流高档物管一流物管二流物管自管智能化管理5A程度高综合布线有智能化管理有无网络宽频信息点接口多宽频信息点接口多有有备用电源进口进口国产国产目前主流产品 办公市场产品逐渐开始向专业智能化甲级A级写字楼发展当前市场现状分析写字楼发展历程运达广场亚大时代中天广场中隆国际华侨国际顺天财富中心华晨.双帆国际售价（元/)2000015000160001600014000120

5、0015000租金（元/月）130789077.7845475目前长沙主要写字楼售价约为12000-18000元/，租金约为80元/月，投资回报率约为6%；芙蓉广场周边1公里范围内为高端写字楼密集聚集区，也是销售价格及租金最高的区域，投资回报情况相对较为可观长沙典型写字楼投资静态回报分析当前市场现状分析写字楼投资回报分析长沙中心区典型写字楼的租金从06年的1.56元/天上涨到目前2.6元/天，尤其在11年长沙租金出现大幅上涨，这主要是源于写字楼市场的快速发展，长沙专业写字楼售价从06年的7500元飙升至11年的15000左右。长沙写字楼近5年租金平均年涨幅率约为12%，售价年涨幅率约为15%长

6、沙典型写字楼租金、售价增长趋势当前市场现状分析写字楼投资回报分析当前市场现状分析小结未来写字楼市场供应量长期保持供大于求，市场竞争激烈。 写字楼已经进入全面升级阶段，逐步向5A甲级标准发展。 写字楼分布形成以市区中心板块为主，外围五大商务板块逐步成熟。 专业写字楼售价和租金保持平稳增长，投资情况较为乐观。 关键词未来高端写字楼潜在供应：未来长沙高端写字楼供应量巨大，主要集中在滨江、省府及河西三大板块，潜在高端写字楼物业未来5年供应总量超过350万未来市场走势预判长沙未来供应分析心星商务大厦 长沙报业文化大厦 深国投商业中心 保利国际广场九龙仓金融城建鸿达万博汇华远华中心泰贞金融中心顺天国际金融

7、中心喜盈门范城华悦城德思勤广场 华尔街中心绿地中央广场天健芙蓉盛世财富岳麓奥克斯广场 世茂铂翠湾开福万达广场复地崑玉国际双湾国际华晨世纪广场民生大厦新长海麓谷中心佳海创业中心星城荣域华创广场湘大广场长房时代城新华都万家城中房瑞致嘉斯茂广场奥林匹克花园兴汝金城中建橘洲湾中信星城大河西交通枢纽裕天商会中心发展高新项目中信大厦万家丽世茂芙蓉广场中欣国际达美D6区北辰三角洲 长沙写字楼市场未来发展方向走向高端：从目前在售和在建的项目我们可以发现，长沙写字楼产品正在向高端迈进；影响分析：高端化必然带来高价格，处于发展中的企业售价格挤压势必向外扩散。走向外围：目前政府规划了多个副中心，长沙一个办公中心的格

8、局必然被打破；影响分析：外围大量供应必然会分流中心区需求，尤其是在地铁开通后。需求放量：随着产业的转移，经济结构的进一步调整，长沙的办公会不断放量；影响分析：不同层次的企业进入会使市场需求更加细分化，给不同层面的产品带来机会。未来市场走势预判长沙写字楼未来发展方向 高铁枢纽贯通&“9+2”泛珠三角经济圈规划& “3+5”长株潭城市群的落实，长沙成为中南地区的中心高铁枢纽中心：京深高铁（北京武汉长沙广州深圳），沪昆高铁（昆明长沙-上海），形成以长沙为中心的1日经济圈“9+2”泛珠三角经济圈中心：基于与珠江流域相连、与大珠三角相临、经贸关系密切等三方面因素，包括福建、江西、湖南、广东、广西、海南、

9、四川、贵州、云南、香港、澳门。该区域面积为全国的1/5，人口的1/3，经济总量的1/3。“3+5”城市群中心：省内随着城际铁路的开通，将形成以长株潭为中心，包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳5个城市在内一个半小时通勤为半径带动我省区域经济的协调发展。“3+5”城市群中心京深高铁沪昆高铁高铁枢纽中心北上广深一日经济圈“9+2”泛珠三角经济圈中心更中心！未来市场走势预判长沙城市规划分析公共配套、交通等城市基础设施全面升级，城市改造催生五大国际规划区域蓬勃发展重点区域建设公共配套交通配套南湖片区100亿元打造为长沙“维多利亚湾”2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年北辰

10、三角洲300亿元打造为长沙“曼哈顿”梅溪湖600亿元打造为长沙“毕尔巴鄂”金融生态区300亿元打造为长沙“华尔街中心”滨江新城500亿元打造为长沙“陆家嘴”省群众艺术馆、地质博物馆、科技馆和青少年活动中心2004年开工2009年开馆省博物馆、图书馆和音乐厅2007年开工，预计2012年底开馆武广高铁2005年开工，2009年底通车，2014年至北京段将拉通城际铁路开工，2009年开工，预计2014年长株潭段开通长沙地铁2009年开工，预计2013年底2号线开通、2014年底1号线开通武广新城600亿元打造为“中部交通枢纽型城市副中心”2012年更国际！未来市场走势预判长沙城市建设分析第三产业G

11、DP以15%年增长率逐步增长，2011年破2千亿元，为中部第二，催生高端写字楼市场容量向上发展第三产业GDP总量（亿元）高端写字楼整体容量1200大800-1200中等小于800较低更繁华！未来市场走势预判长沙城市产业分析外来知名企业纷纷进驻长沙，当前入驻长沙的世界500强企业超100家，其中40家投资兴办实体当前入驻长沙的境外世界500强企业已达100余家，其中39家投资兴办实体，其中仅2011年1年长沙就引进7家世界500强企业，成为长沙历史上引进世界500强企业最多的年份已知当前长沙上市公司逾80家、银行机构27家、保险机构逾40家预计“十二五”期间，来湘投资兴业世界500强企业100家

12、以上、全国500强企业300家以上，主要央企均能来湘兴业长沙投资兴业世界500强企业名单欧美企业美国可口可乐、法国达能集团、荷兰菲利浦电子、德国博世、美国麦当劳、美国百事、美国斯伦贝谢、HorsinvestHoldingCo，Lmited、瑞典伊莱克斯、荷兰米塔尔、法国家乐福、德国麦德龙、美国时代华纳、诺基亚（中国）投资有限公司、美国沃尔玛、瑞士汽巴精化、德国梅塞尔、美国花旗银行、加拿大麦格纳、美国江森自控、美国戴尔信息、德国西门子日韩企业日本三井物产、日本丸红株式会社、韩国LG电子、日本日立、日本电气株式会社、日本铃木汽车、日本三菱汽车、日本住友金属、日本雅马哈、日本三菱电机、日本电装新马企

13、业马来西亚恳实达有限公司、泰国正大中国企业中粮集团、香港和记黄埔、中国银行、台湾鸿海科技更开放！未来市场走势预判长沙城市企业分析未来市场走势预判小结写字楼市场未来供应量巨大，本项目将不可避免的与其他项目形成激烈的竞争。如何规避市场风险，进入细分市场，将是本项目成功的关键。关键词未来发展：未来会出现五个新兴商务办公区，长沙市将形成五一广场、滨江新城、北辰三 角洲、南湖新城、南城商务区、武广商务区六大商务区未来供应：未来长沙高端写字楼供应量巨大，5年内将有350万5A写字楼供应，主要集中在滨江、省府及河西三大板块，市场竞争明显加剧宏观城市发展分析：未来长沙城市规划、建设、经济、产业及企业需求对写字

14、楼有多方面利好，长沙高端写字楼发展东风在即、大势所趋，市场存在大机遇；市局洞察当前办公市场现状分析未来办公市场走势预判写字楼竞争市场分析长沙写字楼供应主要呈现点式分布，且主要沿滨江线和城市主干道两边分布，昭示性、交通通达性较好泊富国际广场开福万达广场华晨世纪广场运达中央广场保利国际中心德思勤城市广场绿地中央广场北辰三角洲岳麓区雨花区华尔街中心凯乐国际城奥克斯广场天心区芙蓉区开福区湘域城邦建发汇金国际顺天财富金融中心第六都华雅华天喜盈门范城旺德府国际写字楼竞争市场 长沙在售写字楼产品概况目前长沙写字楼处于高速提升期，自2009年末开始，写字楼产品发展出现跨越式升级换代，在售项目基本为5A甲级产品

15、，并引进国际5星级酒店项目目前供应体量商务群总体量（万）配套开发商产品等级单层面积楼高层数层高北辰三角洲6万35洲际酒店、大型集中商业、两馆一厅北辰LEED认证5A1700268m46层4.2m开福万达广场22万35威斯汀酒店、万达文华酒店、大型集中商业万达5A1700189m48层3.8m保利国际广场9万10万豪酒店、配套集中商业保利5A2560-2800234m50层4.2m顺天国际金融中心6万6凯宾斯基酒店、德国商贸展示中心湖南顺天5A1600南栋150m北栋100m南栋39层北栋25层3.6m华晨世纪广场3万3温德姆豪生酒店、大型集中商业华晨5A160090m25层3.6m华尔街中心6

16、万6无湖南金色地标5A1200158m38层3.8-4.2m建发汇金国际3万3配糖商业街建发5A1400100m20层5m绿地中央广场5万9配套集中商业绿地5A1500150m33层3.85-4.2m喜盈门范城5万5大型集中商业湖南润领5A200016832层4.2m奥克斯广场5万5大型集中商业奥克斯5A130088m24层3.6m星城荣域3万3配套商业街湖南天心实业5A250060m15层3.6m写字楼竞争市场 长沙在售写字楼产品概况目前在售写字楼项目产品硬件配置、高度等较之前有大幅度提升，高品质写字楼销售情况良好基本指标主流水平建筑高度200m以上居多建筑面积7-10万标准层面积1000-

17、2000 标准层层高3.6-4.0m产权单位面积划分多为整层销售，可划分部分一般最小为200大堂高度一般为10m以上通高电梯国际品牌电梯（多为原装进口）空调多为中央空调幕墙普遍采用中空LOW-E玻璃幕墙智能化系统普遍采用5A智能化系统物管服务多聘请国际知名物业管理公司作为物管顾问长沙代表项目建筑高度项目名称建设高度（m）泊富广场228华远华中心268运达中央广场250保利国际广场235万达广场近200北辰三角洲268泰贞国际金融中心245近两年长沙写字楼基本概况：近两年供应项目以纯写字楼为主，2012-2013年供应项目以大型综合体为主；产品整体档次较高，从项目规模、硬件配置、软性服务等方面均

18、较之前写字楼有较大幅度提升，且多引进国际五星级酒店；不同类型产品销售情况较大，高档写字楼销售情况较好，主要为整层销售，销售速度较快；写字楼竞争市场 长沙在售写字楼产品概况在售写字楼主要采取分割和半层起销售方式，均价集中在15000-20000元/之间项目名称位置建筑面积单层面积销售价格销售情况备注万达广场开福区中山西路与湘江中路交汇处13.4万 两栋共77层，每栋约48层，单层面积174018000元/整层销售，部分可拆分为120-450，5-8户销售交付时间2013年北辰三角洲开福区湘江北路三段1200号6.8万1100-177018000元/目前对外宣传中信银行购买多层，并冠名中信银行大厦

19、；实际散卖销售情况一般。保利国际中心南湖路和湘江路交汇处东北角10万280018000-25000元/目前在售B2、B3#写字楼，共计869套；已去化260套，剩余617套，库存量较大建发汇金国际长沙市天心区芙蓉中路380号（神农大酒店对面）2.3万135016000元/写字楼采用整层销售的方式，目前仅剩2层；采取暗销的形式，具体购买价格直接与开发商面谈绿地中央广场岳麓大道和银杉路交汇处10万（2栋）1500，分割销售，户均10010000元/前年推售1栋基本售罄，去年年底推售一栋销售40%写字楼产品从2011年12月销售华尔街中心芙蓉中路与湘雅路交汇处西北角5.8万120016000元/20

20、12年7月开盘顶楼直升机停机坪等超高5A级高端写字楼顺天国际金融中心雨花区韶山路355号4.9万167016000元/2012年12月1日开盘，开盘销售 不足10套，目前已销售50套；泊富国际广场长沙市芙蓉路与湘春路交汇处9.7万，共49层，1-5层为商业2000，半层起售，约100018000-20000元/2012年7月底开盘，目前仅存35-37层未售高区10层开发商自持 写字楼竞争市场 长沙在售写字楼产品概况目前在售5A写字楼销售速度较好，1栋写字楼平均销售周期多为6-8个月；月均消化3000-5000平项目销售时间销售现状销售周期（以销售80%货量计算，不含尾货消化时间）月均消化情况绿

21、地中央广场1栋2011年12月开盘；另1栋2012年年底推售1栋已售罄；另1栋销售40%1栋6个月月均消化9000万达广场2011年8月起预订，2011年10月开盘销售64%1期B区两栋已售罄；2期3栋已推售两栋2栋5个月建发汇金国际2012年4月初开盘目前仅剩2层左右1栋8个月月均消化3000旺德府国际2011年12月开盘1栋在售剩余约50001栋7个月月均消化3000奥克斯广场2012年年底推售目前仅剩3层1栋5个月月均消化9500运达中央广场2011年4月起预订；具体销售时间未定共70000，预定超9成1栋6个月月均消化4500泊富中央广场2011年1月起预订；2012年6月底拿预售证1

22、栋在售剩余约60001栋12个月月均消化3000凯乐国际城2010年12月起预订1栋在售剩余约20001栋14个月月均消化1000写字楼竞争市场 长沙在售写字楼产品概况传统核心地段品牌滨江5A写字楼集群，2011年8月入市，当前B区2栋已售罄，C区3栋写字楼，以半层或整层发售为主，均价1.6-1.7万元/基本指标：共5栋，35万左右；40-49层，层高3.8m，楼高200m；标准层：标准层面积1696-1877。大堂配置：挑高12m；电梯配置：12台客梯，2台货梯；30F以下上海三菱，30F以上为日本进口三菱。空调配置：中央ARV空调、新风系统车位配置：1360个外立面配置：low-E中空玻璃

23、幕墙产品配置销售价格：C区写字楼均价1.61.7万元/；销售形式：半层起售，部分楼层分割产品散卖户型区间：120450；去化情况：B区两栋已售罄，C区C3基本售罄，C1销售一半，目前剩余C2，剩余体量约10万销售情况交通情况：地铁一、二号线无缝对接，营盘路隧道、橘子洲大桥，20多趟公交车便利配套自身配套：17万平商业配套+6万平五星级大酒店（其中百货将于2013年9月开业）交付时间：2013年配套情况B区C区万达广场写字楼竞争市场案例分析万达广场南湖新城地标品牌单体写字楼酒店综合楼，均价18000-25000元/，2012年11月推售，采取半层或整层销售基本指标：1栋，体量10万左右，52层，

24、层高4.2-4.5m，楼高235m；标准层：标准层面积2500-3000。大堂配置：1000双大堂空间，挑高11.5m五星级大堂；电梯配置：18台客梯，2台货梯，3台转换梯；品牌迅达/日立/蒂森/奥的斯或同档次。空调配置：品牌中央空调、新风系统车位配置：长沙首个地下三层智能停车场，近1600个办公专用停车位外立面配置：low-E中空玻璃幕墙产品配置销售价格：均价1.82.5万元/；销售形式：优先整层、半层发售户型区间：128370；去化情况：目前在售B2、B3#写字楼，共计869套；已去化260套，剩余617套，库存量较大销售情况物业管理：国际金钥匙管家自身配套：JW万豪酒店+自身1万方商业街

25、交付时间：2015年配套情况保利国际中心写字楼竞争市场案例分析保利国际中心 白金五星级酒店地标写字楼，占据雨花亭、东塘商圈核心，目前均价16000元/，2012年12月开盘，多采取散卖形式基本指标：2栋，体量17万左右，40-49层，层高3.65m，楼高180m；标准层：标准层面积1700-1800。大堂配置：挑高6m；电梯配置：22台电梯；原装进口芬兰通力电梯空调配置：美国麦克维尔中央空调车位配置：1000个，采用智能泊车系统外立面配置：双层low-E中空玻璃幕墙产品配置销售价格：均价16000元/；销售形式：优先整层发售户型区间：100300；去化情况：去年12月1日开盘，开盘当天销售不足

26、20套；总供应402套，目前已销售45套，剩余357套，库存量较大，去化速度缓慢；销售情况交通情况：临近1、3号线地铁，多趟公交车可达；自身配套：4.5万德国凯宾斯基酒店、5000会议空间、9000国际名品街、湖南商贸展示中心、商务会所、银行网点等物管公司：引入国际一流管理团队，提供德式礼宾服务配套情况北楼25层写字楼南楼39层五星级酒店、写字楼底层商业（2000会议空间、9000国际名品街、湖南商贸展示中心、商务会所）26-39层凯宾斯基酒店24-25层行政公馆6-23层5A写字楼顺天国际金融中心写字楼竞争市场案例分析顺天国际金融中心航母级综合体，领先国际化区域规划、268米地标高度及世界级

27、扬帆品质产品，目前均价为16000元/，销售情况一般基本指标：4栋，总体量35万方；出云：40-49层，层高4.2m，楼高268m（出云）；标准层：标准层面积1100-1766。大堂配置：挑高11.7m；电梯配置：22台电梯；原装进口芬兰通力电梯空调配置：中央ARV空调、新风系统车位配置：532外立面配置： LOW空钢化玻璃产品配置销售价格：均价1.6万元/；销售形式：半层起售，部分楼层分割产品散卖户型区间：120450；去化情况：对外宣称中信银行购买多层，并冠名中信银行大厦；去年年底推售后，宣传较少，目前销售情况一般。销售情况交通情况：1号线地铁&滨江大道及三一大道双核干道自身配套：洲际酒店

28、+两馆一厅+大型购物中心+高尔夫球物管公司：世界五大行金牌物业配套情况滨江大平层学校用地住宅区会所酒店123出云写字楼北辰三角洲写字楼竞争市场案例分析北辰三角洲城市中心/综合体/228米曾经湖南第一高，酒店+商务+商业多功能物业，目前均价18000-20000元/228米超高层专业写字楼基本指标：1栋，体量约9.7万左右，合计49层，层高4m，楼高228m；标准层： 2000；每层划分为二户大堂配置：大堂面积待定，挑高16m；电梯配置：20梯；空调配置：品牌中央空调，VRV分户计量车位配置：1550个，与商业、公寓公用外立面配置：LOW-E玻璃幕墙产品配置销售价格：18000-20000元/；

29、销售形式：以整层、半层形式销售户型区间：少量300平、其余500-1000、2000平去化情况：目前仅剩3层，对外口径为写字楼已售罄；销售情况物业管理：CBRE世邦魏理仕顾问自身配套：两大超豪华五星级酒店、大型国际名品商场配套情况泊富国际广场写字楼竞争市场案例分析泊富国际广场市中心稀缺专业5A甲级写字楼，4.96超高层高，2012年4月发售，目前仅剩3层，均价16000元/专业写字楼基本指标：1栋体量约2.3万，合计20层，层高4.95m，楼高100m；标准层： 1310平米，每层划分为四户，315-331平米大堂配置：大堂面积295平米，挑高5.6m；电梯配置：5梯；空调配置：中央空调，VR

30、V分户计量车位配置：地下420个，地面17个；外立面配置：裙楼干挂石材，主体真石漆产品配置销售价格：均价16000元/；销售形式：优先整层、半层推售，剩余散卖户型区间：315331去化情况：2012年4月初开售，目前仅剩3层，顶楼2层为开发商持有，销售情况好销售情况自身配套：市中心成熟配套+自带商业物管公司：怡盛物业，5元/平米月交付时间：2013年6月配套情况建发汇金国际写字楼竞争市场案例分析建发汇金国际时尚城市综合体，超5A甲级写字楼配置，依托毗邻别墅区地段及地铁口吸引本土大中型企业，目前销售均价为10000-11000元/基本指标：体量5万，合计32层，层高4.2m，楼高168m；标准层

31、：1900，共14个产权；大堂配置：大堂面积410，挑高10m；电梯配置：12梯，品牌为OTIS；空调配置：中央空调车位配置：写字楼与其它物业共用车位，项目车位合计3000个；外立面配置：LOWE玻璃幕墙+干挂石材。产品配置销售价格：11.1万元/；销售形式：优先整层、半层，剩余散卖户型区间：1101900；去化情况：2012年9月开始散卖，目前已去化30%左右，销售情况较好销售情况我们项目办公自用型客户多来自托斯卡纳、美洲故事等别墅区，他们大多是建筑设计、规划设计等公司老板；他们看中我们写字楼离他们住的地方近，且地铁2号线也在附近；目前已经有4个客户要求购买整层，但大部分面积需求是在3005

32、00左右；项目投资客群占比约三成，分布比较散，哪儿的都有，多为国有企业中高层及私营老板，最近煤炭地质局的有部分人在这里办了卡，他们购买面积不高，都冲着最小的110的买，方便投资。 客户语录喜盈门城市广场写字楼竞争市场案例分析喜盈门城市广场 市场相对低端配置，依托精准大型企业客户定位及较为便宜价格实现高速去化基本指标：体量2万左右，合计26层，层高3.2m，楼高100m；标准层：1300，共26个产权（约4550/个）大堂配置：大堂面积100150，挑高5.2m；电梯配置：5梯，品牌为东芝；空调配置：客户自己安装空调车位配置：地下120+地上30外立面配置：面砖搭配普通玻璃。因为我们写字楼定位就

33、是为那些国有大型企业提供办工的地方，因此我们的客户基本上都是规模比较大型的企业，目前我们写字楼已经入驻9家客户，它们当中有金鹰955、省五建、湖南大学设计院等；客户购买这里，主要还是看中我们项目地段和交通可达性，以及我们项目的基本都是大型企业驻户的纯粹性以及门禁等私密性,和相对比较便宜的价格 水岸天际大客户经理产品配置销售价格：70008000元/；预估租金：11.5元/天户型区间：501300（基本为整层或半层销售）；去化情况：目前基本已售罄。销售情况客户语录水岸天际写字楼竞争市场案例分析水岸天际标准化5A甲级写字楼配置，凭借双地铁口、双政府及三馆一中心吸引客户基本指标：合计2栋写字楼，体量

34、约6.2万左右，合计15层，层高3.6m，楼高54m；标准层： 2500，共10个产权（约80、160、240/个 ）大堂配置：大堂面积待定，挑高5.4m；电梯配置：22梯，品牌为OTIS；空调配置：中央空调车位配置：1200个外立面配置：LOW-E玻璃幕墙搭配面砖我们项目客户整体以办工自用型比较多，由于面积最小可售约80，因此投资客户也不少，整体占比约6：4左右；客户在我们这里购买主要是看中我们项目三个方面因素：双地铁口（地铁1号线、5号线），双政府（省政府、天心区政府），三馆一中心（科技管、地质博物馆、群众艺术馆以及青少年活动中心），购买客户中自用客户需求多为300400，其中也不乏整层购

35、买客户，投资客群面积较小，大多为100左右。 星城荣域置业顾问产品配置销售价格：对外报价13000元/；预估租金：户型区间：802500去化情况：2012年9月推售，共489套，销售154套，消化31%。 销售情况客户语录星城荣域写字楼竞争市场案例分析星城荣域甲级写字楼，对外报价1.5万元/，目前已投入使用，入驻企业行业特征不明显基本指标：1栋写字楼，体量约6.2万左右，合计26层，层高3.6m，楼高94m；标准层： 1650，共7个产权（约207/个 ）大堂配置：大堂面积待定，挑高10m；电梯配置：6梯，品牌为进口三菱；空调配置：双变频中央空调车位配置：地下两层停车场外立面配置：双层中空低辐

36、射LOW-E玻璃产品配置销售价格：对外报价15000元/；销售形式：整层销售户型区间：2071650去化情况：开盘首推6-15F，最小面积单位约为207，16-26F开发商保留后期销售，均整层出售，目前以投入使用销售情况配备：双帆剪影造型，5A智能化系统，如停车场管理系统、电视监控系统物管公司：长厚鑫物业管理，3.6元/平米月地理位置：万家丽路与长沙大道交叉路口配套情况华晨 双帆国际写字楼竞争市场案例分析华晨双帆国际华雅国际财富中心5A甲级写字楼， 1-5F为商业，6-25F为写字楼，目前对外报价1.3万元/，目前散卖低楼层基本指标：1栋写字楼，体量约5.1万左右，合计25层，层高3.8m，楼

37、高95m；标准层： 1843，共9个产权大堂配置：大堂面积待定，挑高10m；电梯配置：6梯，品牌为进口三菱；空调配置：约克中央空调车位配置：智能停车位2:1配比外立面配置：LOW-E玻璃产品配置销售价格：对外报价13000元/；销售形式：整层销售户型区间：124185去化情况：预计月开盘销售情况配备：BAS新风系统检测有害气体、断桥隔热物管公司：华雅物业，3.5元/平米月位置：万家丽路与景园路交汇处西北角配套情况写字楼竞争市场案例分析华雅国际财富中心超甲级5A专业豪装写字楼，高标准配置，均价15000元/基本指标：双子楼，1栋酒店，1栋写字楼，写字楼体量约3.1万左右，合计25层，层高3.6m

38、；标准层：约1600：电梯配置：6梯，品牌为进口三菱，梯户比6:7；空调配置：配备中央空调；交通组织：两个出入口，双进双出；车位配置：整体共2000个车位，只出租，不外售烟道布置及卫生间：无烟道，公共卫生间外立面配置：LOW-E玻璃幕墙产品配置销售价格：15000元/；销售形式：以整层优先，部分楼层拿出散卖；户型区间：122300去化情况：2012年9月开盘，目前已去化70%，预计2013年5月交房客户情况：以自用客户为主，占90%，大多购买整层、半层；少部分投资客。销售情况业态组合：7楼以下为商业裙楼；物管公司：第一戴维斯物管顾问，华晨物业，7.8元/平米月交通配套：地铁5号线口，无缝对接配

39、套情况华晨世纪广场写字楼竞争市场案例分析华晨世纪广场精装高配写字楼公寓+70年产权+24小时办公+低首付低月供+配送会议室基本指标：8栋70年产权公寓，其中6栋定位于商务办公，目前还剩余2栋精装写字楼公寓正在认筹，体量约4万左右，分别为8-27层，层高3m；标准层： 850-950电梯配置：3梯，梯户比3：10；交通组织：两个出口，双进双出；空调配置：分户空调，车位配置：总共1万，烟道布置及卫生间：每户都设立烟道和卫生间外立面配置：双层中空低辐射LOW-E玻璃产品配置销售价格：毛坯9500元/，精装11000元/；销售形式：以散卖为主，有部分整层客户；户型区间：67130去化情况：2012年4

40、月开盘，6栋商务公寓，其中4栋基本售完，目前剩余两栋正在认筹中销售情况配套情况业态组合：底下三层为商业裙楼；物管公司：世邦魏理仕物业，3.88元/平米月交通配套：地铁7号线，地铁8号线无缝对接德思勤城市广场写字楼竞争市场案例分析德思勤城市广场70年产权+可商可住+5.5米层高+复式结构基本指标：1栋70年产权公寓，体量约2万左右，合计32层，层高5.5m，复式结构；标准层： 1200电梯配置：6梯，梯户比6:30；空调配置：未配备空调，需自行装设；交通组织：两个出入口，双进双出；车位配置：150个烟道布置及卫生间：每户都设立烟道和卫生间外立面配置：面砖产品配置销售价格：8000元/；销售形式：

41、散卖为主，有部分整层客户，基本以企业名义，一次性付款规避限购政策户型区间：3575复式房去化情况：2012年11月3日开盘，目前已销售45%，预计2013年10月交房客户情况：投资客与自用客户各占一半销售情况业态组合：7楼以下为商业裙楼，其中4-7层将引进经济型酒店；物管公司：南智远物业，2.5元/平米月交通配套：地铁4号线，地铁5号线配套情况金色LOFT写字楼竞争市场案例分析金色LOFT40年商业性质，以商务公寓形式对外出售，价格远低于写字楼，配套相对完善，吸引一众投资客户及部分中小企业业主整层购买基本指标：1栋40年产权公寓，体量约4万左右，合计31层，层高2.9m；标准层： 约1000：

42、电梯配置：6梯，梯户比6:18；空调配置：未配备空调，需自行装设；交通组织：两个出入口，双进双出；车位配置：230个烟道布置及卫生间：每户都设立烟道和卫生间外立面配置：玻璃幕墙产品配置销售价格：9000元/；销售形式：以整层优先，3-9层基本都是整层出售，户型区间：4580去化情况：2012年9月开盘，目前已销售500套，仅剩余约50套，预计2013年9月交房客户情况：投资客与自用客户各占一半销售情况业态组合：1、2楼为商业裙楼；物管公司：湖南家和物业，5元/平米月交通配套：地铁5号线配套情况宽寓大厦写字楼竞争市场案例分析宽寓大厦70年住宅性质，按住宅式设计，但在营销推广上想通过办公商务包装提

43、升溢价，自身办公硬件配置有限，低首付政策，已开始蓄客基本指标：1栋70年产权公寓，体量约2.5万左右，合计26层，层高2.9m；标准层： 950：电梯配置：3个梯，梯户比3:13；空调配置：未配备空调，需自行装设；交通组织：；车位配置：1-8#共889个车位烟道布置及卫生间：每户都设立烟道和卫生间外立面：普通面砖产品配置销售价格：7500元/；销售形式：，户型区间：50103去化情况：5月底开始蓄客销售情况业态组合：全部为公寓，底层架空精装双大堂，公寓旁有2层单体商业街；物管公司：绿城物业，1.8元/平米月交通配套：临近地铁2号线，地铁5号线配套情况1华悦城马赛会馆写字楼竞争市场案例分析华悦城

44、马赛会馆国际顶级合作伙伴|国际旗舰企业、滨江豪宅、5A级写字楼、白金五星级酒店北区将建成268米滨江 第一高楼北区南区北地块：仿香港最著名的兰桂坊酒吧街；及引入法拉利、保时捷奢华品牌车展厅北地块四期：7层商业+34层江景豪华写字楼+20层香格里拉酒店南区规划为仿古建筑商业街区，成为长沙商业的新地标两栋滨江超高层专业写字楼楼盘名称华远华中心所在位置解放西路与湘江大道交汇处入市时间预计2013年建筑面积9.7万配套7层商业，万豪酒店层数 41层写字楼产品优势1、口碑最高档的城市综合体项目项目评价1、项目品牌、口碑、推广展示做到极致2、一线江景资源香格里拉酒店2、豪宅口碑坐实项目调性3、超高层、顶级

45、配套3、圈层营销及渠道营销广泛运用项目核心竞争力1、华远高端品牌效应，超大规模城市综合体；2、一线江景及顶级豪宅配套；3、项目核心营销思路高调走圈层营销和渠道营销路线；整体形象塑造；4、顶级合作伙伴，高规格物业组合写字楼竞争市场未来区域共赢典型项目华远华中心滨江新城地标综合体，12万240米超甲级写字楼&五星级酒店+43万超高层公寓商业（写字楼及MALL为主）约12万平,占比22%2010年7月底，240米超高层商业综合楼奠基，年内动工建设，预计2013年写字楼入市，2013年竣工营业开发周期5年，建设项目最迟在2015年内全部完工240米超甲级酒店写字楼项目超高层酒店写字楼建筑意象建筑顶端布

46、置五星级酒店中段&中下段布置超甲级写字楼底部裙楼布置高端百货商业项目核心竞争力1、世茂品牌效应，河西首席城市综合体；2、一线江景及地标性建筑；3、希尔顿酒店品牌效应；4、世茂在滨江物业打造上的成功经验，高端住宅，豪华酒店、商旅办公的三大核心产业商业（写字楼及MALL为主）约12万平,占比22%写字楼竞争市场未来区域共赢典型项目世贸铂翠湾外立面配置区域附近专业写字楼外立面基本为LOW-E玻璃幕墙，部分商务公寓为了提升形象，也同样采用LOW-E玻璃幕墙，少部分用面砖星城荣域喜盈门范城水岸天际外立面配置区域附近项目写字楼立面基本按照5A甲级写字楼打造标准，采用中空LOW-E玻璃幕墙部分商务公寓也采用

47、LOW-E玻璃幕墙，少部分为面砖分类项目名称外立面配置专业写字楼华晨世纪广场LOW-E玻璃幕墙星城荣域LOW-E玻璃幕墙喜盈门范城LOW-E玻璃幕墙水岸天际面砖商务公寓德思勤LOW-E玻璃幕墙金色loft面砖华悦城面砖宽裕大厦LOW-E玻璃幕墙宽寓大厦金色loft德思勤写字楼竞争市场 产品配置内部配置区域专业写字楼内部配置较为高端豪华，部分商务公寓为了吸引自用客户，加强内部配置，几乎接近写字楼配置；另少量公寓仅推广包装上主打商务办公，但在内部配置上并未提升内部配置层高：区域专业写字楼层高基本在3.54.2m左右，商务公寓在2.9-3m左右；标准层：专业写字楼标准层面积区间在13002500左右；商务