青岛CBD写字楼个案

1、目录一、市北区写字楼项目监控卓越世纪中心西王大厦诺德广场青房财富地带7080中心广场二、市南区写字楼项目监控青岛中心华润大厦远雄国际广场三、崂山区写字楼项目监控大荣中心名汇国际二期1/38目录一、市北区写字楼项目监控卓越世纪中心西王大厦诺德广场青房财富地带7080中心广场2/382卓越世纪中心3#项目基础信息项目名称卓越世纪中心3#开发商卓越集团有限企业项目地址市北区龙城路31号占地面积39,000(项目总占地)总建筑面积64212商业建筑面积80000项目楼层3#39F（16F、27F为避难层）得房率68%车位数全部1980个车位(220：1)大堂、挑高14米销售信息开盘日期11月30日开盘

2、价格均价16500元/当前成交均价16395元/销售率（网签）21%物业信息交房标准毛坯，公共区域精装交房时间12月31日物业企业深圳卓越物业管理有限企业物业费9.9元/月/2#1#3#4#3/383目标客群中小型企业；散客、投资客；现在已知有三单大客户，分别为2家贸易企业和1家科技企业；3#标准层平面图：1324567981110131412151620191817262524232221卓越世纪中心3#楼层分区低区：5-15F,17-26F中区，高区28-39F标准层面积1974.28户型面积划分为26户：51.56、63.69、68.91、73.28、81.93、85.63、88.66、

3、90.57、91.88、104、104.53层高3.8米是否精装？精装标准否电梯配置、电梯品牌12部高速电梯，品牌未定空调品牌未定4/384卓越世纪中心3#项目优势：体量较大、高度较高商务综合体项目；开发商实力雄厚，含有一定品牌效力，同时含有丰富写字楼开发经验；“金钥匙”物业提升企业关键竞争力；14米挑高大堂增加业主尊贵感；户型多元化，60-1900可自由分割组合；频次较高主题活动，增加项目调性，扩大项目著名度；3年返租，年返8%销售策略深入吸引市场投资客，深入促进销售；开盘，交房时间几乎与本项目一致，相对而言销售期更长，积蓄客户量较为充分，客户认知度较高，对于本项目蓄客产生不利；期房+毛坯，

4、相对而言价格低。毛坯房，后期需要装修，造成工作中施工噪音影响，同时造成二次装修环境污染； 南向户型价格较高，南北向差价也比较高，差价高达3000-4000元； 整层户数较多，人流量比较多，将打破平静办公环境； 建筑密度较大，影响办公舒适度。 3#建成后离万达紧隔龙城路，项目周围都是待建和新建楼盘，将影响其采光；车位配比较少，不能满足停车需求。卓越世纪中心3#项目劣势：5/385西王大厦项目基础信息项目名称西王大厦开发商青岛欧亚置业有限企业项目地址青岛市市北区敦化路138号占地面积6976总建筑面积81275.88商业建筑面积1-4F，14000左右项目楼层42F（15，,27为避难层）得房率7

5、0%车位数370个（210:1）大堂1210、大堂挑高16米销售信息开盘日期年初开盘价格0元起，均价23000，含元精装当前成交均价20443元/销售率（网签）17.20%物业信息交房标准精装修、元/交房时间6月物业企业青岛华仁物业管理有限企业物业费7元/月（不包含空调费）6/386目标客群大中型企业，无行业规划当前入驻企业中国铝业（山东）外贸企业 16整层、17整层皇家美孚企业总部 20整层青岛水利局设计院 19层整层青岛鹰谷集团企业 5层整层标准层平面图：高区低区西王大厦楼层分区低区：5-20F,高区21-42F标准层面积1532户型面积三种户型：178、228、360层高3.3米，净高2

6、.6米是否精装？精装标准吊顶、白墙、网格地板模块地毯（灯具飞利浦、电路控板西门子）电梯配置、电梯品牌8部高速三菱电梯（6部客梯，2部货梯，但货梯也进行了精装，可作为8部客梯使用）空调VRV、海信日立合资7/387西王大厦项目优势：位于中央商务区关键地带，紧邻中央广场；标准层面积约1500，每层6户8梯，垂直交通便利；20层以上每三层就会配有挑空中庭，表达高品质；现房销售，投资自用无需等候；大堂（占地1200，16米挑高）及样板间已装修完成，可供客户参观，展现项目高端品质；商业当前大部分被银行买下，完善其商业配套功效；现房，相对而言价格高；车位较少，仅500个，停车担心；层高较低，仅3.3米；走

7、廊仅1.5米，较窄；户型内承重柱较多，浪费空间；卓越建成后将影响其采光。西王大厦项目劣势：8/388公共走廊水吧交房标准电梯厅西王大厦9/389诺德广场项目基础信息项目名称诺德广场（1#）开发商青岛京西置业有限企业项目地址青岛市市北区敦化路328号占地面积18827.5建筑面积25712.9商业建筑面积47614（B1-4F）项目楼层27F（无避难层）得房率76%车位总数905个（配比：150:1）大堂面积及高度205 、13米销售信息开盘日期9月开盘价格均价19000元/当前成交均价14774元/销售率（网签）72%物业信息交房标准精装修，1500元/交房时间3月物业企业中铁物业物业费6.8

8、元/月/2#1#10/3810诺德广场项目基础信息项目名称诺德广场（2#）开发商青岛京西置业有限企业项目地址青岛市市北区敦化路328号占地面积18,827.5建筑面积45677.31商业建筑面积47614 （B1-4F）项目楼层36F(21层为避难层）得房率77%车位数905个（配比：150:1）大堂面积及高度250 、16米销售信息开盘日期9月开盘价格均价17000元/当前成交均价14774元/销售率（网签）26.41%物业信息交房标准精装修，元/交房时间3月物业企业中铁物业物业费3.8元/月/2#1#11/3811目标客群1#标准层平面图中等规模以上企业 企业总部国内著名企业区域总部绿地集

9、团青岛企业、青岛公积金管理中心、中国建设银行楼层分区不区分标准层面积1162.3户型面积155.02、426.13层高3.4米，净高2.7米是否精装？精装标准精装修：地砖、吊顶、白墙电梯配置、电梯品牌6部客梯、日立空调 日立12/38122#标准层平面图目标客群中小规模及成长型小企业中小投资客户楼层分区19层以下低区；20层以上高区标准层面积1490.06户型面积40.65、49.63、50.69、53.24、53.27、55.2、60.8、63.24、116.25层高3.2米，净高2.6米是否精装？精装标准精装修：地砖、吊顶、白墙电梯配置、电梯品牌8部客梯（高低区各4部）、日立空调日立13/

10、3813诺德广场项目优势：诺德广场项目劣势：现房出售，客户无需等候，客户能够最真实感受所购房源优劣势； 40-1200平，户型区间多元化，客户选择性较大； 外立面采取玻璃幕墙与干挂石材相结合，有一定品质感；5万方底商为整个项目做辅助，利群百货已入住增加项目调性。 A栋6梯4户 电梯配比较高；公摊仅23%，客户使用面积能够到达最大化；A栋10.5米挑空、B栋15米挑空，大堂空间设计感强；企业品牌力。 A栋10.5米挑空大堂205、B栋15米挑空大堂305，大堂面积较小；外立面虽也是玻璃幕墙但有过多石材结合，不够高端大气，而且有一定程度上对采光也有影响；精装标准较低，采取地板砖不够当代化；B栋8梯

11、26户电梯服务面积较大，上下班高峰时间等电梯现象严重； B栋因为最初设计为商住两用公寓，所以户型设计上没有写字楼专业。 3.2-3.4米得层高，净层高只有2.5-2.6米，使用起来比较压抑。 离热电厂较近，有一定污染。 864套房源但仅配有906个车位，车位配比太少，后期业主停车较为困难。14/3814青房财富地带项目基础信息项目名称青房财富地带开发商青岛创融置业有限企业项目地址青岛市市北区连云港路17号占地面积12049总建筑面积120,000商业建筑面积30,000（4F）车位数1000个 1:901号楼项目楼层34F (19F为避难层)得房率68%销售信息开盘日期.3开盘价格16800当

12、前成交均价19000销售率（网签）%物业信息交房标准精装，元/交房时间6月30日物业企业华仁物业物业费7元（含电梯费）/月项目效果图项目区位图2#1#3#15/3815青房财富地带项目基础信息2号楼 （3号楼与2号楼指标一样、未售）项目楼层26F 得房率73%销售信息开盘日期.11开盘价格17000当前成交均价18000销售率（网签）25%物业信息交房标准精装，元/吊顶、白墙、网格地板加地毯交房时间6月30日物业企业华仁物业物业费7元（含电梯费）/月项目效果图项目区位图2#1#3#16/3816目标客群项目优势推广全方面出街；青房当地资源优势；托管，年收益10%（投资型写字楼）；电商95折等优

13、惠；1#楼以成长型企业类客户为主；1#标准层平面图：1#楼平面图青房财富地带楼层分区19层以下低区；20层以上高区标准层面积1122户型面积一层6户：1053套，1201套，3372套层高3.2米，净高2.8米是否精装？精装标准吊顶、白墙、网格地板加地毯电梯配置、电梯品牌6部客梯、三菱空调VRV 海信日立17/38172、3#楼平面图5-14F2、3#楼平面图15-26F目标客群项目优势推广全方面出街青房当地资源优势托管，年收益10%（投资型写字楼）电商95折等优惠2#、3#楼以投资客为主楼层分区无分区标准层面积1122户型面积6户（5-14F）：542套，1361套，692套、1661套4户

14、（15-26F）：1242套，1361套，1661套层高3.2米，净高2.8米是否精装？精装标准吊顶、白墙、网格地板加地毯电梯配置、电梯品牌3部客梯、三菱空调VRV、海信日立18/3818青房财富地带项目优势：青房财富地带项目劣势：期房出售，价格有一定优势，同时交房时间为下六个月，与地铁通车时间相近，从客户方面考虑，空置时间将较短；钻石切面玻璃幕墙设计，当代商务感较强；当前推行十年返租政策，除满足投资客需求； 当前在售2#被1#遮挡，视线受到影响；开发商为外行企业，专业化不够；位于中央商务区下坡，客户心理认为风水不好，有一定抗性；当前售楼处较偏僻，易造成客户流失；19/38191#2#3#70

15、80中心广场项目基础信息项目名称7080中心广场开发商青岛嘉合置业有限企业项目地址青岛市市北区连云港路20号占地面积13593.30总建筑面积109538.75商业建筑面积9000项目楼层1、3#为写字楼，2#为公寓（无避难层）得房率80%车位数520个（210：1）销售信息开盘日期11月12日开盘价格均价15000元/当前成交均价13664元/销售率（网签）1#61.30%、3#18.75%物业信息交房标准精装修，元/交房时间12月交房物业企业万家物业物业费4.8元(含1元电梯费)20/38201#、3#标准层平面图（1#、3#内部结构相同）：目标客群因为总价低，投资门槛低，以吸引投资客户为

16、主、少许自用企业客户楼层分区无分区标准层面积841.51户型面积26.21、34.04、34.7、78.19、117.24、158.28（每个户型配有最少一个卫生间）层高2.95米，净高2.75米是否精装？精装标准精装：吊顶、白墙、地毯电梯配置、电梯品牌4部客梯、上海三菱21/38217080中心广场项目优势：7080中心广场项目劣势：现房出售；户型较小，单价低，投资门槛低； 商业配套未进行合理规划，难以提升项目品质；靠近热电厂，使其通风性严重受阻；本身定位造成大型企业总部入驻可能性较低；过多公寓设计不能确保其以后打到预期办公气氛；电梯配置较少，每栋楼仅4部电梯，不能很好处理上下班高峰拥堵现象

17、；停车位不足；装修材料达不到元/平米标准。22/38目录二、市南区写字楼项目监控青岛中心华润大厦远雄国际广场23/382324/3824中铁.青岛中心项目基础信息项目名称青岛中心开发商青岛中铁置业集团项目地址青岛市市南区香港中路8号占地面积18,229办公建筑面积73579.42商业建筑面积45,000 （B1-4层）项目楼层45F（21、33避难层）得房率65%车位数1249个（配比150:1）大堂面积及高度800、10.8米销售信息开盘日期5月开盘价格31,000元/当前成交均价33,000元/销售率（网签）91%物业信息交房标准毛坯交房时间12月物业企业中铁。第一太平戴维斯物业费26元/

18、 /月25/3825中铁.青岛中心1#2#3#4#5#6#目标客群项目优势现房；中铁品牌影响力；高端品质，规划合理；地铁上盖物业景观好国内著名企业；企业总部基地；物流、金融、贸易及地产等行业为主；太平人寿、利源好集团、中铁置业青岛总部楼层分区21层以下低区、21-32层中区、33层以上高区标准层面积1880户型面积6户/层，386、363、228、354、297、183层高4.2米，净高2.8米是否精装？精装标准毛坯电梯配置、电梯品牌18部客梯（高中低各6部）、进口迅达空调VAV、美国麦克维尔26/3826华润大厦项目基础信息项目名称华润大厦开发商华润置地项目地址青岛市市南区山东路6号占地面积

19、11681总建筑面积57900商业建筑面积450,000 （B1-7层）项目楼层39F（避难层15、25）得房率65%车位数580个（配比100:1）大堂面积及高度600、10米销售信息开盘日期7月开盘价格26,800元/当前成交均价30,500元/销售率（网签）13%物业信息交房标准简装修 1000元/交房时间5月物业企业华润物业物业费23元/ /月27/3827华润中心8-13层平面图：层面积约230014-24层平面图：层面积约26-36层平面图：层面积约37-39层平面图：层面积约1600目标客群项目优势商业配套体量大，功效完善品牌影响力大高端品质，各种业态互补地铁直接连接中等以上规模

20、企业、企业总部物流、贸易及金融行业等散客为辅当前没有较著名企业购置楼层分区25层以下低区、25-39层高区标准层面积1600-2300户型面积8-24层，一层6户；26-39层，一层4户；面积区间：248-650层高4米，净高2.7米以上是否精装？精装标准简装修（网络地板、裸顶、白墙），电梯配置、电梯品牌12部客梯（高低各6部）、通力空调VRV、海尔28/3828远雄国际广场项目基础信息项目名称远雄国际广场开发商青岛深华房地产有限企业项目地址青岛市市南区香港中路26号占地面积13414办公建筑面积31104.56商业建筑面积35,421（B1-6层）项目楼层42层，7-23层为办公（25层避难

21、层）得房率70%车位数907个（配比100:1）大堂面积及高度500、13米销售信息开盘日期10月开盘价格31000元/当前成交均价35800元/销售率（网签）42%物业信息交房标准精装 3000元/交房时间6月物业企业远雄物业物业费21元/月29/3829远雄国际广场7F10F平面图，销售面积约191433211F23F平面图，销售面积约1945302332332332302147180154150147147179150147179154180N目标客群：金融贸易物流等大中小企业投资客户宜信财富、陆家嘴信托、中融信托项目优势：档次较高，配套完善紧邻地铁口现房楼层分区不分区标准层面积单层19

22、50户型面积7-10层13户；11-23层6户面积区间：145-330层高4.2米，净高2.9米以上是否精装？精装标准精装修：吊顶、壁纸、网络地板电梯配置、电梯品牌6部客梯、三菱空调VRV、美国开利30/38目录三、崂山区写字楼项目监控大荣中心名汇国际二期31/383132/3832大荣中心项目基础信息项目名称大荣中心开发商青岛大荣置业有限企业项目地址崂山区海尔路180号占地面积16805总建筑面积91,110商业建筑面积6,000(1-3F)车位数500个 1:1201号楼项目楼层34F (17F为避难层)单层面积4-16F:1100，18-21F:70022-24F，30-33F:1200

23、，25-29F:1000户型面积4F会议中心，34F复式不卖其它楼层一层4户，空中花园楼层1层2户面积区间：193-383得房率75%销售信息开盘日期.3开盘价格19000当前成交均价2销售率（网签）34%物业信息交房标准精装修元交房时间8月底物业企业仲量联行物业费10.85（含电梯费）项目效果图项目区位图2#1#3#33/3833大荣中心项目基础信息2号楼项目楼层25F 单层面积800（5-19F），1100(20-25F)户型面积 5-13F 一层4户，1872套，2072套 14-19一层2户，3982套 20-25一层4户：2772套，2982套得房率73%销售信息开盘日期.5开盘价格18000当前成交均价0销售率（网签）78%物业信息交房标准精装修元（吊顶金属灯带、墙面乳胶漆、网格地板加地毯）交房时间7月底物业顾问仲量联行物业费10.85（含电梯费）项目效果图项目区位图空中花园1#17-21F，挑空5F25-29F，挑空5F2#14-18F,挑空5F34/3834目标客群项目优势交通便利（海尔路与银川东路）品质较高：恒温恒湿恒氧（地源热泵、顶棚辐射、双过滤新风系统）可推拉玻璃幕墙，青岛首家空中花园