世联-取地和进入策略研究课件

1、世联取地和进入策略研究顾问业务经验分享版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2006-1-15取地和进入策略研究必须关注的问题 Issue 在进行取地和进入决策时开发商最关注以下问题在企业战略和开发目标的指导下是否要进入意向地区？意向地区房地产市场和土地市场的现状和未来发展趋势是怎样的？现时意向地块的评估价值是多少？影响现时土地价值的关键因素有哪些？意向地块的发展前景如何？哪些地块价值大、对区域发展最为关键？哪些地块必须在近期拿？哪些可以远期拿？

2、如何确定取地规模从而使得效益最优？企业进入市场的时间节奏是怎样的？合理的取地成本是多少？世联对取地和进入策略研究的理解及观点Opinion 在企业区域战略下解析意向地区进不进入该地区？探讨企业在意向地区开发目标的实现度进入策略意向地区在其背景区域中的角色和定位意向地区城市及产业发展给房地产带来的机遇与风险意向地区房地产市场研判发展策略土地储备策略竞争对手情况市场总量、消化情况客户群与产品情况意向地区土地市场状况意向地区外部环境的变化带给房地产业的机遇与风险土地储备原则意向地块评估意向地区房地产市场现状及发展前景意向地区能否实现企业的开发目标如何进入意向地区？横向观察：周边其他城市的房地产发展其

3、他发展商的在意向地区的表现及动态进入策略研究思路战略层面策略层面执行层面地价分析与建议世联取地和进入策略研究成功案例简介Case 世联成功案例项目名称时间城市项目规模委托客户服务内容廊坊固安工业园区项目取地和进入策略研究2004廊坊30平方公里廊坊市开发区三浦威特园区建设发展有限公司土地价值评估与地块划分、取地策略（取地规模、范围及次序）、项目整体定位与发展战略、区域开发模式与运作、启动区发展定位及发展建议 中山房地产市场研究2005中山2600亩中远房地产开发有限公司中山房地产前景、房地产市场与土地市场研判、发展策略和土地储备策略万科佛山城市地图项目2005佛山-佛山市万科置业有限公司通过地

4、图系列进行信息分析、结合企业自身战略进行分析产品线布局和土地储备万科佛山城市地图项目项目规模：整个城市及各区工作成果：规划、产业发展和土地储备为房地产业带来的影响、发展空间各组团的产品类型、价格区间各组团配套优劣排序确定各片区的最适宜客户类型经典案例：廊坊固安工业园区项目取地和进入策略研究可能取地范围反映在“廊坊市固安新城（2003-2020）”可能的取地面积高达30平方公里左右，反映在“廊坊市固安新城总体规划（2003-2020）”上，即为西起西玉、柏村，东至纪庄为保证最终取地范围的准确，可能的取地范围向东扩展1公里左右；可能取地范围区间根据以上原则，世联把区域土地进行网格划分，并进行编号1

5、23456789101112131415161718192021222324252627282930影响土地价值的七大核心因素基于“固安县土地基准地价”、 “北京市土地基准地价”及固安的现实情况，世联总结出影响宗地土地价值的七大因素根据“固安县土地基准地价”与本区域的总体规划，本区域的土地均为一级用地，毛地价基本相同，所以成本影响因素忽略，不做土地价值影响考虑因素1、商服繁华程度2、道路交通状况3、基础配套设施状况4、环境条件5、产业影响因素6、城市规划7、宗地现状及内部资源 商 服繁华程度对土地价值的影响分 析商服繁华程度分析主要考虑的是老城区的辐射影响力老城区对本区域的商服繁华影响程度由圆

6、心向圆周逐渐下降1123456789101112131415161718192021222324252627282930老城区由以上分析，在商服影响因素下的地块价值如下表所示注释很好：20好：15分一般：10分差：5分 道路交通影响分析交通网络对土地价值有较大影响，但是不同的交通路线对土地价值有不同程度的影响：106国到、京九铁路、廊涿公路、廊涿高速及京开高速对土地价值的影响的权重分别约为35%、15%、20%、25%、5%：测算出单条交通线路对土地价值的影响值，根据权重累计出每个网格的土地价值。2123456789101112131415161718192021222324252627282

7、930廊涿公路106国道京九铁路京开高速廊涿高速由以上分析，在交通影响因素下的土地价值如下表所示注释很好：20， 好：15分一般：10分， 差：5分基础配套设施影响下的土地价值分析基础配套对土地价值的影响主要体现在老城区的城市配套对工业区的辐射影响基础配套设施以老城区为中心，土地价值由圆心向圆外围逐渐降低3123456789101112131415161718192021222324252627282930老城区由以上分析，在基础配套设施影响因素下的土地价值如下图所示注释很好：20， 好：15分一般：10分， 差：5分环境影响下土地价值判断的分析方法 环境对土地价值的影响分为正面与负面影响之分

8、，故环境影响因子的权重有正有负，但是它们的绝对值之和为100% 京开高速、106国道、水泥厂、京九铁路、廊涿高速、廊涿公路及永定河对土地价值影响权重分别为-5%、-10%、-15%、-5%、-5%、-5%、55% 测算出每一环境影响因子对土地价值的影响值，根据权重累计出每个网格的土地价值由以上分析，环境影响下的土地价值评分为下图所示注释很好：20， 好：15分一般：10分， 差：5分由以上分析，产业评分如下图所示注释很好：20好：15分一般：10分差：5分 大北京规划、固安县规划及廊坊规划对本区域土地价值存在着影响大北京规划、固安县规划及廊坊规划对本区域土地价值的影响权重分别为35%、15%及

9、50% 城市规划影响分析6本区域土地价值大北京的规划影响力权重35%固安县的规划影响力权重50%大廊坊的规划影响力权重15%大北京基础建设规划下的固安“新七环” 公路系统跨越北京市现有的行政边界，天津市、河北廊坊及保定地区通过新七环联系在一起。本区域位于京津发展走廊上的“第二首都国际机场”附近 廊坊固安北京规划新七环涿密高速永清规划的首都第二机场固安位于北京市区发展战略规划的传统中轴上，在规划中的七环内。6 北京城市化方向为东南向，直指廊坊、天津；固安仅在城市化方向附近固安没有在北京城市空间新格局的两带上 大北京规划对固安的影响分析固安廊坊天津 大廊坊规划大廊坊的规划范围为三大主团，即固安、廊

10、坊与永清。固安目前的发展起点是规划中的三大主团最低的；廊坊的部分产业可以放在固安发展资料来源：访谈 固安县规划固安新城规划基于老城区，发展的核心主团为汽车工业园、纺织工业园区及新城核心区新城规划核心区作为未来的城市中心区，土地价值最高老城区规划核心区纺织工业园工业园区三大规划对本区域土地价值判断方法分别判断北京、廊坊及固安三大规划对本区域的土地价值影响根据三大规划对区域土地价值的影响权重，累计各个网格的土地价值123456789101112131415161718192021222324252627282930规划核心区老城区纺织工业园工业园区来自 廊坊的影响力固安发展方向来自北京的影响力由以

11、上分析，规划因素对土地价值的评分如下图所示注释很好：20， 好：15分一般：10分， 差：5分 宗地现状及内部资源分析本项目地貌特征为永定河冲积平原，整个地块地势平坦，自西北向东南有微小的缓坡地块内除道路及少量的已建设用地外，其余基本上是村庄和大片农业用地78、地块内道路7、已建房屋6、林地5、果林4、永定河3、京九铁路2、106国道1、自然村庄由以上分析，土地内部资源评分如下图所示注释很好：20好：15分一般：10分差：5分基于以上分析，世联对按照划分的宗地，参照影响因素的不同权重进行分析 根据特尔菲法确定的权重，进行土地现状分析； 按照权重值的变化，进行两次弹性分析； 按照特尔菲法现状分析

12、及弹性分析的结果，分别绘制三张取地红线图 根据绘制出的红线图，确定核心价值区与取地范围分析方法特尔菲法现状分析(1)注释很好：20好：15分一般：10分差：5分特尔菲法现状分析(2)注释很好：20好：15分一般：10分差：5分根据土地价值判断（取整分数），世联绘出价值最大区域的红线图根据评分标准，世联确定取整分数在15以上的地块构成的区域价值最大红线所围合成的区域为土地价值最大的区域为了保证取地研究范围的准确度，可将取地范围下限值调至土地价值评分数为12.5，即取整数13以上取地范围东起东相村、柏村，西至东礼村、杨家庄，北起西玉，南至扰耳营，吕家营；取地范围如红线所围合的区域根据现状描述图的比

13、例尺，世联计算出每块宗地的面积淡兰色表示获取的宗地规模，灰色表示价值较低的宗地标色为淡兰色的宗地面积和为22.37平方公里根据现实运做，取地规模为20.8022.80平方公里本项目的研究对象的规模即为淡兰色标志的地块所构成的区域弹性分析一（1）注释很好：20好：15分一般：10分差：5分弹性分析一（2）注释很好：20好：15分一般：10分差：5分根据土地价值判断（取整分数），世联绘出价值最大区域的红线图根据评分标准，世联确定取整分数在15以上的地块构成的区域价值最大红线所围合成的区域为土地价值最大的区域为了保证取地研究范围的准确度，可将取地范围下限值调至土地价值评分数为12.5，即取整数13以

14、上取地范围西起西玉、柏村，东至纪庄取地范围如红线所围合的区域根据现状描述图的比例尺，世联计算出每块宗地的面积淡兰色表示获取的宗地规模，灰色表示价值较低的宗地标色为淡兰色的宗地面积和为26.34平方公里根据现实运做，取地规模为24.3426.34平方公里本项目的研究对象的规模即为淡兰色标志的地块所构成的区域弹性分析二（1）注释很好：20好：15分一般：10分差：5分弹性分析二（2）注释很好：20好：15分一般：10分差：5分根据土地价值判断（取整分数），世联绘出价值最大区域的红线图根据评分标准，世联确定取整分数在15以上的地块构成的区域价值最大红线所围合成的区域为土地价值最大的区域为了保证取地研

15、究范围的准确度，可将取地范围下限值调至土地价值评分数为12.5，即取整数13以上通过比较特尔菲法现状分析及弹性分析结果，世联得出区域价值核心区弹性分析一弹性分析二在特菲尔法基础上做的两次弹性分析，即对特尔菲法分析结果再做两次验证，确定在任何可能情况下的本区域绝对核心价值区。世联依此取三次分析结果的交集。特尔菲法分析区域核心价值区 区域土地核心价值区为红线围合成的区域； 核心价值区的面积大约为8.349.34平方公里。世联建议取地范围弹性分析二弹性分析一特尔菲法分析在特菲尔法基础上做的两次弹性分析，即对特尔菲法分析结果再做两次验证，确定在任何可能情况下，本区域的取地范围。世联依此取三次分析结果的交集。世联建议取地范围取地范围东起东相村、柏村，西至东礼村、杨家庄，北起西玉，南至扰耳营，吕家营；取地范围如红线所围合的区域取地规模为20.7222.72平方公里取地次序原则建议 根据城市由成熟区向陌生区域发展一般自然发展规律，考虑到本项目的低水平基础与投资风险控制，取地方向应与城市自然发展方向一致 同时处在大北京及大廊坊规划格局里，本区域最先受城市化影响的