合肥星光天地业态规划及招商策略96p精选课件

1、合肥星光天地业态规划及招商策略96p精选合肥星光天地业态规划及招商策略96p精选One 合肥宏观概要城市概况经济发展概况未来发展概况Two 合肥商业分析商业概况主要商圈布局分析未来商业概况 Three 区域分析区域商圈分析区域未来规划 零售业态及酒店概况Four 项目本体研究周边商业研究本体分析 SWOT分析Five 项目定位分析城市主要消费人群分析城市消费行为模式分析城市消费潜力分析项目定位分析Six 业态规划及招商策略业态规划建议招商策略商业运营模式全国连锁商场信息附：公司介绍目 录One 合肥宏观概要Five 项目定位分析目 录One 合肥宏观概要城市经济及未来发展对商业意味什么？城市概

2、况经济发展概况未来发展概况强劲的经济将推动商业快速发展，同时商业的繁荣也孕育城市繁华One 合肥宏观概要城市经济及未来发展对商业意味什么？强城市概况合肥北京南京上海合肥市合肥市合肥在安徽省区位图长丰县肥东县肥西县庐阳区蜀山区瑶海区包河区合肥市区县图合肥是安徽省省会，位于安徽中部，长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，承东启西、接连中原、贯通南北；全省政治、经济、文化、信息、金融和商贸中心，全国重要科研教育基地，国家级皖江城市带承接产业转移示范区核心城市；2019年年末常住人口 610万人，城镇化率64.1%；全市行政辖区总面积为 7,029.48平方公里，市区总面积 838.52平方公里

3、。合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河四个区和肥东、肥西、长丰、庐江四个县及县级巢湖县，拥有合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限；城市概况合肥北京南京合肥市合肥在安徽省区位图长丰县肥东县经济概况指标常住人口户籍人口国内生产总值第三产业比重人均国内生产总值住宅开发投资写字楼投资商业用房投资社会消费品零售总额城镇居民人均可支配收入城镇居民人均消费性支出2019 年指标752706.133636.6139.248563636.4445.06119.421111.122245915697单位万人万人亿元%元亿元亿元亿元亿元元元同比（%）15.411.414.5-8.44

4、8.019.017.912.0 2019年合肥居民可支配收入为2万多元，消费性支出占到1万5千元，说明当地消费需求强劲，居民消费意愿强，属于开放性消费。 从2019年到2019年社会消费品零售总额快速增长，证明合肥市的消费需求和消费力旺盛，也体现合肥市商业快速发展的巨大潜力。经济概况指标2019 年指标单位同比（%） 合肥市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中提出 “141”城市发展框架 中心城区：滨湖新区、老城区和政务文化新区构成。打造丰富多样的城市特质文化空间，提升城市品位，形成高端服务集聚、综合承载能力强的现代化城区。 老城区：将建设一批特色街区，打造国内知名的商贸、商务、金融、文化

5、中心。 政务文化新区：将打造功能先进的行政商务、文化体育和休闲居住中心。 滨湖新区：位于合肥主城区东南部，南依巢湖，规划总用地面积约 190 平方公里，是行政中心、金融商务、商务文化会展中心、省级休闲旅游基地、综合居住新区。 城市副中心：范围区划：由东部、北部、西部、西南部四大组团构成。 东部城市副中心：以肥东县店埠镇为核心，涵盖合肥循环经济示范园、肥东经济开发区、撮镇镇、桥头集镇等区域。 北部城市副中心：以北部新城为核心，涵盖双墩镇、双凤经济开发区等区域。 西部城市副中心：以国家创新型试点市示范区为核心，涵盖蜀山经济开发区、南岗科技园、柏堰科技园、小庙镇等区域。 西南部城市副中心：以肥西县上

6、派镇为核心，涵盖桃花工业园、新港工业园、桃花镇、严店乡等区域。未来发展城市规划 合肥市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 至2020年，合肥市规划形成以轨道交通、快速公交为主骨架，常规公交、出租车等方式为补充的城市公共交通系统； 快速公交：至2020年，合肥市预计建设快速公交线路总长度 180公里，形成“三横三纵 ”共10条快速公交线路 ，预计其中 4条线路为南北走向， 6条为东西走向。 大力发展公共交通，将极大方便市民出行，轨道交通等公共交通站点有聚集人流的特性，受其影响，未来对合肥商业市场将有积极的影响力，但是短期内对商业市场影响有限。交通规划公共交通 第一阶段：20092019年，建

7、设1号线、2号线，形“十”字形基本骨架； 第二阶段：20192020年，建设3、4号线，与1、2号线形成以主城区为中心向外围组团放射的基本骨架网络，基本覆盖中心城区主要客流走廊； 第三阶段：20202025年，建设5、6号线和远景7号线，在中心城区范围内形成完善城市轨道交通线网； 第四阶段：2025年后，建设远景8号线及扩展延伸线，实现线网规划远景轨道交通表：合肥快速公交规划方案轨道交通规划示意图 远期规划方案：至2025年，中心城区城市轨道交通由6条线路组成，共设置了15个轨道交通枢纽，全长181.1公里 远景规划方案：2025年后的轨道交通远景线网总长322.5公里，其中市区线路7条，全长

8、215.3公里，市域线5条 至2020年，合肥市规划形成以轨道交通、快 合肥地理位置优越，是安徽省省会城市 ，也是安徽省政治、经济、文化、信息、金融和商贸的中心， 2019年城镇化率达 64.1%。内陆省会城市整体经济能力落后于东部沿海城市，但是合肥已被接纳为长三角经济城市。得益于中央优惠的政策及自身良好的科技实力，合肥已成为全国发展速度最快的省会城市之一。社会消费品零售总额水平远落后于江浙沪等发达地区，与中部城市郑州和南昌相当，随着产业结构的调整和经济水平的不断提升，合肥商业市场也将得到较快速的发展。原有经济较为薄弱，但近年由于政策导向及长三角大量工业、企业内迁使合肥成为中国内地发展最快的省

9、会城市之一，居民收入及支出增速明显，整体经济实力决定了合肥商业也将进入传统商业向多元商业发展转型期。总 结 合肥地理位置优越，是安徽省省会城市 ，也是安徽省政治、经济Two 合肥商业分析商业环境对我们的影响？ 商业概况 主要商圈分析 未来商业规划 零售业态及酒店概况整体与个体的关系Two 合肥商业分析整体与个体的关系80年代商业概况90年代2019年2009年现状以红旗百货大楼、龙图商厦、汇通商厦为代表的三孝口商圈崛起。三孝口商圈崛起以鼓楼商厦、商之都、百货大楼、乐普生为代表的四牌楼商圈取而代之。四牌楼商圈崛起以国购广场、元一时代广场为代表商业副中心形成并不断成熟。区级商圈形成以政务区、经开区

10、、滨湖区商业逐步形成并发展，标志城市商业向外围发展布局。新区商圈初步形成旧城改造带来老城区商业新的春天，新区商业布局网点更加密集。新、老商圈并举发展淮河路步行街自90年代后期人气旺盛，经久不衰商业发展历程80年代商业概况90年代2019年2009年现状以红旗百货商业的竞争发展、需求的差异化，带动业态的不断升级；目前合肥市场多种业态并存发展。传统单一百货模式Shopping mall模式城市综合体模式合肥商业发展各阶段出现的典型业态：网络购物连锁便利店购物中心大卖场中小型超市中小型百货公司电视购物主题型百货公司大型连锁百货公司市场占有率获利能力初始期发展期成熟期衰退期逐步为市场认识、接纳，市场份

11、额不断增加高速发展，不断成熟完全成熟，增长变缓市场萎缩，逐步退出市场（80年代2019年前后）（2019年前后2009年前后）（2009年前后至今）商业发展现状商业的竞争发展、需求的差异化，带动业态的不断升级；目前合肥市主要商圈分析区级商业中心市级商业中心正在形成的区级商业中心本地块非常靠近马鞍山路商圈，位于该商圈辐射范围内。正在形成的市级商业中心老城区商圈三里庵商圈南七商圈新站商圈黄潜望商圈政务区商圈经开区商圈滨湖区商圈马鞍山路商圈主要商圈分布主要商圈分析区级商业中心市级商业中心正在形成的区本地块非常个体商圈分析老城区商圈位置：三孝口至大东门沿长江路及附近区域；现状：以三孝口、四牌楼、市府广

12、场、淮河路步行街、城隍庙、寿春路为支撑；以大型业态：以大型百货、商业街、主题性商场为主；特点：传统商业中心地位难于动摇，商业集中程度高，发展成熟。百大电器女人街五星电器邵氏电脑城国美电器城隍庙百大电器五星电器国美电器百货大楼（合家福）商之都苏宁电器华侨广场（银泰百货）鼓楼商厦五星电器淮河路步行街金鹰名品店金鹰购物中心金鹰国际服饰广场店百盛世纪华联个体商圈分析老城区商圈百大电器女人街五星电器邵氏三里庵商圈分析位置：长江路五里墩至梅山路及附近；现状：依托城市主干道交汇处有利位置，周围居住人口提供巨大的消费；业态：购物中心、专业店为典型；特点：临三孝口，周边高校、医院较多，具备其他区级商圈所不具备的

13、商业环境。国购广场（家乐福、家福特、国美电器）之心城苏宁电器安徽饭店梅山饭店喜客多超市三里庵商圈分析国购广场（家乐福、家福特、国美电器）之心城苏新站商圈分析位置：胜利路大东门至火车站及附近区域；现状：依托火车站、汽车站等交通配套，成为合肥市主要物流集散地；业态：专业市场、批发市场、购物中心为主；特点：早期专业市场影响力虽然还在，但是已经处于衰退期，另外新站商圈周边商业较落后。白马商贸城（1-3期）九龙珠中绿广场信地城市广场安徽大市场温莎国际广场（沃尔玛）元一购物广场（百盛、国美电器）家乐福国生电器欢乐城苏果超市新站商圈分析白马商贸城（1-3期）九龙珠中绿广场信地城市广马鞍山路商圈分析位置：马鞍

14、山路望江路至芜湖路段及附近；现状：沿马鞍山路聚集大量居住小区及大体量写字楼，为该商圈的发展提供巨大的消费力；业态：业态较均衡，大型超市、批发市场、特色商业街等都有典型项目；特点：主要商业网点较分散，缺乏集群效应；宁国路以及九华山路餐饮集中，商业知名度较高。苏宁电器新都会环球广场（家乐福）周谷堆批发市场（计划搬迁）裕丰花市酒吧街（规划）龙虾一条街金地88街合家福购物中心海顿国际广场（饕界）创智广场本案万达广场马鞍山路商圈分析苏宁电器新都会环球广场（家乐福）周谷堆批发南七商圈分析位置：金寨路太湖路至南二环段及附近区域；现状：老城区与政务、经开等新区结合部，为早起自发性形成的商圈；业态：以超市、购物

15、中心等为主；特点：目前该商圈的范围和辐射范围都相对较弱，但未来该区域商业发展潜力较大。商业大厦（合家福超市）好又多超市北京华联（国美电器）安粮城市广场（在建）琴港不夜城江南春酒店南七商圈分析商业大厦好又多超市北京华联安粮城市广场（在建）黄潜望商圈分析 现状：聚集了大量中高端住宅社区，华润、万科等一线品牌，华地、新华等本土一线品牌，构筑此版块强大的消费潜力； 代表：经过几年的发展，该区域商业基本成型，安高城市天地（沃尔玛）、华润五彩城、大唐国际（乐购）、港汇广场（百大百货）、新华国际广场（商之都）、华地香颂道、西环城市广场、金大地1912等中高端商业密集分布 ； 特点：周边高端社区，消费能力较强

16、，商业较高端。政务区商圈分析 现状：中高端定位为主，业态以大型购物中心、大型超市、高端百货为主； 代表：早期绿地花花市街（永辉超市），东部的天徽商业广场（红星美凯龙、欧尚超市）、华邦世贸城，西北部的万达广场，中部的新地中心（永辉超市）、华润万象城、置地广场、天鹅湖购物广场、苏果超市等，未来商业体量巨大； 特点：依托政府引导，商业规模和档次高，居住人群购买力较强，客群定位面向全市。经开区商圈分析 现状：围绕明珠广场和中环城两个区域发展； 代表：桐山购物中心（易初莲花） 、港澳广场（沃尔玛）、中州家具城、东方家园、欧风街、中环城购物中心（大润发），大学城配套商业目前在建商业项目百乐门广场、蓝鼎新世

17、纪中心、凤凰国际、澳洲财富中心、温州商城； 特点：东部工业区，西部居住区，也是商业聚集区，居住人群以年轻群体和大学生为主。滨湖区商圈分析 现状：商业还处于起步阶段； 代表：世纪金源购物中心（万尚百货）万国农贸、居然之家等；万达广场； 特点：区域酒店和休闲商业较多，定位市级商圈，政府引导起到确定性作用，未来潜力巨大。新城区商圈分析黄潜望商圈分析新城区商圈分析未来商业规划 按照合肥市大型零售商业服务设施布局规划(2019-2020) 2个市级商业功能区-老城区和滨湖新区；-服务人口在100万以上，商业面积在80万平方米以上8个区级商业功能区-分别是：东区商业中心、新站商业中心、东南商业中心、经开区

18、商业中心、政务区商业中心、西南区商业中心、西区商业中心、北区商业中心；-服务人口在20万以上，基本商业面积20万平方米以上未来商业规划基本以现有商业中心为基础，以城市规划发展方向为导向，形成未来商业中心规划布局！未来商业规划 按照合肥市大型零售商业服务设施布局规划( 近年来合肥商业发展迅速，正在进入由传统商业形态（百货/大卖场）向现代商业形式（购物中心/主题百货）转变的变革时期。元一及国购的“大卖场+零售+餐饮+娱乐” 原始购物中心形态，受到合肥市场欢迎，包河万达广场的开业开启了合肥超大体量一站式购物中心的先河。现有大型商业主要集中于传统市中心、马鞍山和滨湖商圈，总计供应超170万平米；而未来

19、合肥市中心及新兴区域有超过40个商业项目开建，新增供应量超过400万平方米，鉴于合肥经济水平和居民消费能力因素，众多大体量商业入市将 给合肥商业市场带来巨大压力。马鞍山路是连接老城区与滨湖区主要的交通通道，承接老城商圈和滨湖商圈，区位优势十分明显，未来发展潜力巨大；本商圈商业业态均衡，又以写字楼和餐饮业两种商业形态为特点，但目前由于商业集中度较低，商圈辐射力相对较弱。总 结 近年来合肥商业发展迅速，正在进入由传统商业形态（百货/大卖零售业态概况购物中心情况 由统计结果可以看到，合肥商业业态中购物中心已经占据相当大的市场比例，可以说这种业态已趋于成熟、饱和。距离本项目较近的购物中心为：海顿广场、

20、星隆购物广场、新都会环球广场零售业态概况购物中心情况 由统计结果可以看综合百货商场情况 综合性的百货商场15家，且规模较大，产品档次较高，种类较齐全，并且购物环境舒适，很多均属大型品牌商家。综合百货商场情况 综合性的百货商场15家，且中大型超市情况从目前市场来看，大型超市大部分市场为洋品牌垄断，中型超市以全国连锁超市为主。 合肥家乐福4家：三里庵店、新都会店、恒丰店、潜山路店；沃尔玛7家：黄山路店、万达店、温莎店、安高店、长江东路店、港澳广场、松芝万象城（即将开业）；乐购2个店；大润发3个店（不含星隆广场）；中大型超市情况从目前市场来看，大型超市大部分市场为酒店的发展是城市现代化发展的集中体现

21、，与城市经济与商业的发展有密切关系90年代以前稻香楼（始建于1956年，主要用于接待国家领导人及外宾）05年后90年代早期90年代中后期2000年早期安徽饭店（92年开业，偏重商务人士）海汇假日（08年开业，准五星）元一希尔顿（07年开业，五星级天鹅湖大酒店（08年开业，五星级，定位旅游）安港大酒店（主要针对商务人群）和平大酒店齐云山庄古井假日酒店明珠大酒店（2000年开业，针对外宾）经济快速发展经济发展相对较慢酒店概况酒店发展酒店的发展是城市现代化发展的集中体现，与城市经济与商业的发展酒店分布康源大酒店浙商瑞雅齐云山庄良苑商务会馆金环大酒店万达威斯汀（五星）元一希尔顿（五星）望江宾馆天鹅湖大

22、酒店（五星）外商俱乐部桐江大酒店安港大酒店亢龙皇朝酒店伯爵商务酒店蜀山国际大酒店新文采国际酒店万豪花园酒店源牌国际酒店翡翠湖迎宾馆（五星）古井假日酒店（五星）明珠国际大酒店（五星）鸿瑞金陵大酒店（五星）两淮豪生（五星）世纪金源（五星）（合肥喜乐登假日酒店 四星级；合肥尚都酒店 四星级；安徽栢景假日酒店 准四星；合肥雅豪格莱德酒店四星级）酒店分布康源大酒店浙商瑞雅齐云山庄良苑商务会馆金环购物中心大量出现成为近几年商业业态最为突出的特点，出现同质化、重复性问题，对于后期经营带来挑战；百货商场不断受到新型业态的挑战，金鹰、银泰、万达的进驻，带来了更大竞争，也带来业态和经营的不断创新； 国际一线超市品

23、牌的进驻，带给客户新的购物体验，大型超市的进驻往往成为商业项目存活的生命线，目前城区大部分区域已经被大型超市布局；随着合肥经济的快速发展，城市人口及流动人口的不断增加，酒店业发展迅猛，未来5星级酒店出现井喷局面，高端酒店市场竞争激烈；只有更加细分市场、准确定位，才能赢得挑战。总 结购物中心大量出现成为近几年商业业态最为突出的特点，出现同质化Three 区域分析区域会为项目带来什么？区域商圈分析区域未来规划区域的发展关乎项目投资的价值点Three 区域分析区域会为项目带来什么？区域的发展关乎区域商圈分析马鞍山路商圈 马鞍山路是合肥贯通南北的交通大动脉：高架、地面道路、地下轻轨，立体三层交通体系。

24、 广泛意义的马鞍山路商圈，是指沿马鞍山路望江路段至芜湖路段，其间以海顿广场、新都会广场、万达广场为三个重要节点。三个节点由马鞍山路串联； 万达广场辐射全市区域；新都会辐射范围受万达影响，辐射范围降低，主要针对包河区周边范围；海顿广场辐射范围也主要是包河区周边区域；万达广场新都会环球广场绿地海顿广场项目位于马鞍山路商圈的辐射范围内区域商圈概况区域商圈分析马鞍山路商圈 马鞍山路是合肥贯通南北天上人间澳门豆捞阿胖龙虾重天迷踪蟹国贸公寓人民公社大别山生态鱼金百合会所和兴园酒楼老谢龙虾小尾羊时代小雅龙虾著名龙虾区域主要商业分布 合肥美食名片宁国路，基本以餐饮业为主，又以龙虾闻名，但是龙虾店并不是很多，目

25、前政府正在积极打造升级宁国路，前期重点是往芜湖路方向发展。 另外九华山路以及太湖路位于宁国路交叉口，餐饮业也比较集中，项目周边餐饮氛围浓厚。天上人间澳门豆捞阿胖龙虾重天迷踪蟹国贸公寓人民公社大别山生态30望江路商业分布徽州大道E宁国路省立儿童医院安徽行政学院福顺楼卫岗小学太阳岛小区桐江大酒店食为先酒店水泥研究院日之惠金三角建材城合家福桐城路宿松路E桐城路手表厂生活区 餐饮一条街好又多超市中铁四局大酒店市三院康南小区铁四局医院铁四局集团金寨路三河酒家香樟花园咖啡毛家饭店、粤海、蜀渝山寨、傣妹商业大厦金江小商品市场32望江路商业分布徽州大道E宁国路省立儿童医院安徽行政学院福31销售情况:一层 ：3

26、万-4万/ 二层: 40-120 2万-3万/ 返租方式：前三年每年8%返租，在总房价扣减；4-6年每年8%返租；7-9年每年9%返租；10-12年每年10%优惠：一次性付款98折，按揭99折项目概况：项目定位打造安徽省首席城市亲情购物中心，总建筑面积10万平方米，包含快乐儿童、都市女性、幸福之家三大主题，世界500强大润发、香港星美影院以及君涵集团等知名企业集团已经加盟。 区域商业环境分析商业：星隆购物广场（马鞍山路商圈）33销售情况:项目概况：项目定位打造安徽省首席城市亲情购物中32星隆购物广场楼层规划优势：项目打造了一个规模巨大、定位前卫的儿童活动中心和规模较大的大润发超市；劣势：项目位

27、于望江路与东二环交叉口，东二环以东基本没有开发，超市主要以周边几个大型小区客群为支撑。区域商业环境分析34星隆购物广场楼层规划优势：项目打造了一个规模巨大、定位前 未来的宁国路将成为一个以餐饮休闲为主，集“包公文化园”、“酒吧休闲巷”、“演艺娱乐坊”和“特色美食街”于一体的合肥夜旅游特色街区。 规划中的宁国路北起芜湖路，南至南二环。未来的宁国路在建设上，将打造“1234”工程，即塑造“合肥之夜”这一主题，对宁国路东西两个立面进行再造，重点打造芜湖路、屯溪路和九华山路三个节点。 根据宁国路未来规划，项目位于核心位置。区域未来发展宁国路未来规划包公文化园 酒吧休闲巷 演绎娱乐坊 特色美食街 未来的

28、宁国路将成为一个以餐饮休闲为主，集“包公马鞍山路商圈主要以购物中心、写字楼和特色餐饮街组成；购物中心及写字楼周边档次较高，其余环境较差。宁国路段主要是单一分散性商业，但随着政府规划的项目出现，未来此区域主题性商场将会大幅增加，能提升地段内整体商业氛围，但同时也会带来更多竞争。马鞍山路周边初步形成商务办公集群，能为以后地段带来人气，增加消费可能性。总 结马鞍山路商圈主要以购物中心、写字楼和特色餐饮街组成；购物中心Four 项目本体研究为什么需要自我剖析？周边商业分析本体分析SWOT分析知己知彼才有希望胜利Four 项目本体研究为什么需要自我剖析？知己知彼才有希万达广场入马 鞍 山 路 综合了写字

29、楼、住宅、商业、酒店物业与一体的合肥真正意义上的第一个综合体项目;万达广场引进了中国第五家、安徽第一家六星级酒店威斯汀酒店；万 千 百 货 吸 引 了240 余 家 品 牌 入 驻 ， 其 中Gucci 、Cerruti1881 、Gieves&Hawkes等一线精品均是首次进驻安徽市场；室内步行街是合肥首个室内步行街概念，对消费者吸引力较大。芜湖路室内步行街主力租户区公寓威斯汀酒店办公主口办公万达广场入马 鞍 山 路芜室内步行街公寓办公办公万达广场的业态以零售、娱乐、餐饮为主，与 合肥目前商业项目相比，增大了娱乐以及餐饮比例；万达广场商业部分基本以主力店为主，主力店面积占商业面积的70%左右

30、，剩余面积业态基本为零售和餐饮，其中B1楼引进沃尔玛超市，4层引进了万达电影院，是合肥首家IMAX影院。百货, 31.63%超市, 13.51%零售, 26.12%餐饮, 9.99%电器, 4.16%单元商铺按业态面积比例按主力店及单元商铺面积比例30%主力店70%*该面积比例未考虑酒店餐饮以及健身部分、室外商业街商业面积，也未考虑商业配套用房等商业配套服务设施面积，特此说明。万达广场的业态以零售、娱乐、餐饮为主，与 合肥目前商业项目项目本体分析望江东路太湖路徽州大道宁国路（美食餐饮街）合巢路本案马鞍山路滨湖方向省行政服务中心政务区方向高铁站方向项目位于美食街宁国路，周边高等学院较多；本案距离

31、马鞍山路较近，属马鞍山商圈辐射范围；周边小区较多，有固定消费群体。项目位置项目本体分析望江东路太湖路徽州大道宁国路（美食餐饮街）合巢项目规划星光天地项目规划为地上15层地下3层的大型美食休闲娱乐广场，总建面9万平方；计划引入一线国际美食、时尚、主题餐厅及商务、大型餐饮品牌，汇聚中西方各式餐饮，打造安徽最具规模、最有特色，集餐饮、娱乐、休闲、酒店、购物五大业态为一体的体验式餐饮娱乐休闲欢乐MALL。 本案位于宁国路龙虾美食一条街内，目前政府将宁国路作为合肥市的餐饮娱乐休闲名街来规划定位；本案将充分利用这一规划作为项目的产品形象定位，塑造宁国路商业的标杆！项目规划星光天地项目规划为地上15层地下3

32、层的大型项目经济指标项目经济指标41望江路：计划于2019年年底进行改造，规划道路红线宽度为55米，改造后的望江路中段宽度可以达到双向6到8车道；马鞍山路：高架到达火车站、滨湖区，交通十分便利；轨道1号线：二期规划获批，计划今年6月动工；徽州大道：在建与南二环和高铁站衔接的高架，未来从徽州大道可方便到达高铁南站；公交线路：宁国路公交线有11路、17路、109路3条公交线路到达本项目。项目周边交通43望江路：计划于2019年年底进行改造，规划道路红线宽度为SWOT分析优势（S）：1、紧邻马鞍山商圈，受区域辐射，区位优势和交通优势十分明显。2、位于美食街核心位置。3、项目周边和小区较多，提供了基础

33、的消费群。4、项目地块较为方正，有利于规划设计。5、本案资金链充足，为招商品牌的树立及甄选提供了保障。劣势（W）：1、周边商业整体档次不高，影响项目品质。2、整体商业环境不成熟，人气较差。3、东面及南面为小区住宅，影响本案个别业态的招商布置。4、项目单层面积较大，不利于招商项目的快速引进；局限于大财团招商，招商受众范围小。机会（O）：1、宁国路的改造升级，促进整个区域的商业发展。2、马鞍山路轻轨即将全面开工，交通将更便利。3、宁国路缺乏一个商业的标杆项目，为本案品牌的树立提供了一个有利的机会。威胁（T）：1、受全国经济环境不景气的影响，个别一二线连锁店扩张分店的脚步放缓。2、合肥现有大型综合体

34、将分流部分商家。3、项目附近在建商业项目多，同质化现象严重。4、未来合肥推出的商业用地多，竞争激烈。5、项目对面将营建服装批发大市场，对本项目相关业态规划造成极大影响。SWOT分析优势（S）：机会（O）：劣势及威胁的对策“S+W”-用自身的优势弥补劣势 “O+P”-用存在的机会解决威胁的问题劣势及威胁的对策“S+W”-用自身的优势弥补劣Five 项目定位分析有效定位对招商的影响？城市主要消费人群分析城市消费行为模式分析城市消费潜力分析项目定位分析代表性商家分析准确的消费及商家分析，可以为项目提供可靠的定位基点Five 项目定位分析有效定位对招商的影响？准确的消费及主要消费人群分析 通过对合肥市

35、调发现，目前合肥市薪资主要集中在2000-4000元，消费群体也以年轻人和年轻家庭为主，其中家庭式消费比较突出。主要消费人群特征主要消费人群分析 通过对合肥市调发现，目前合消费行为模式分析商业场所类型： “综合型一站式购物中心”、“大型超市 /卖场”和 “商业步行街”是最经常光顾的商业类型。经常光顾的商业场所：淮河路步行街、百盛百货、百货大楼、商之都和鼓楼商厦，尤其是外地客户光顾淮河路步行街的比例非常高。选择购物场所的原因：购物环境和配套设施，其次关注原因为该场所商品和商场地点。购物行为分析18-25岁更喜欢步行街类商业，时尚潮流型26-35岁看着品牌、价格，追求购物带来的高品质生活36-45

36、岁家庭型，喜欢一站式购物、交通、产品品质等45岁以上注重性价比，更喜欢去大型超市、卖场，喜欢交通便利的场所合肥居民购物特点年龄与购物特点消费行为模式分析商业场所类型： “综合型一站式购物中菜系的喜好通常会选择的餐饮场所为美食一条街 和特色餐饮/主题餐厅；徽菜、川菜、火锅、烧烤是普遍最受欢迎的菜系或餐饮形式；周边居民对湘菜和日本料理更为青睐。就餐习惯：外出就餐最多的情况为“朋友聚会 ”和“家庭消费”；周边居民的家庭消费情况更高，外出人群就餐较多合肥居民餐饮特点餐饮行为分析18-25岁朋友聚会，喜欢美食街，追求娱乐性与性价比26-35岁美食街、高档餐厅、各种料理、自助餐，追求时尚与档次36-45岁

37、家庭与朋友聚会，住重健康、口味、档次45岁以上更喜欢地方口味年龄与餐饮特点菜系的喜好通常会选择的餐饮场所为美食一条街 和特色餐饮/休闲娱乐行为分析休闲娱乐习惯去KTV唱歌、逛公园、去电影院看电影是合肥居民最经常进行的休闲娱乐活动；其中，目前主要的合肥商业消费者较喜爱酒吧 、茶馆 、 游乐场这些休闲娱乐活动；18-25岁网吧、KTV、电影院、酒吧26-35岁娱乐会所、KTV、电影院、酒吧、茶馆、咖啡厅、健身等36-45岁茶馆、健身、电影院、酒吧、逛公园等45岁以上逛公园、茶馆等年龄与娱乐习惯合肥居民休闲娱乐习惯休闲娱乐行为分析休闲娱乐习惯去KTV唱歌、逛公潜在消费人群分析 未来主要客群集中在项目

38、周边，包括马鞍山路覆盖范围。将此部分人群与项目自身特色相结合，尽可能的从合肥商业林立的项目中脱颖而出。潜在消费人群分析 未来主要客群集中在项目周大多数商家都在加大扩店步伐，将目光从一、二线城市转移到三线城市，但是比较谨慎，大多数都是与品牌商城合作。在满足周边市场消费为主的基础上，辐射合肥其他区域档次以中档为主，餐饮、娱乐是他们希望项目必备的业态。同时为合肥增加旅游特色，成为旅游消费必到地。合肥作为中部城市经济基础落后于东部沿海城市，但是得益于中央政策及自身科技实力，近年来发展迅速，已成为全国增速最快的省会城市合肥商业正由百货等单一商业向购物中心综合商业转变，大体量商业体带动了多个区域商圈的形成

39、，未来合肥商业供应巨大，将给整个商业环境带来严峻压力政府未来规划，周边商业项目供给量将大幅增加，一旦入市，区域商业竞争将较为激烈。本项目面对的竞争主要是众多商业项目产生的分流，应选择合适的定位来进行差异化竞争，并且通过良好的招商及运营来维持长期良好发展宏观发展概要商业发展概要商户分析区域商业研究目标消费竞争项目者研究分析项目定位分析星光天地合肥作为中部城市经济基础落合肥商业正由百货等单一商政府未来星光天地购闲食乐游美食街第1多维生活广场 释义：清晰的向商户及受众传达项目“是什么”，同时传达规模优势和地段优势。强化项目的区域价值，突出项目是寸土寸金之地，有极高的投资价值。突出业态的功能性：国际化

40、、一站式，集购物、休闲、美食、娱乐、旅游功能的地标性购物中心项目定位星光天地项目定位Six 业态建议及招商策略怎样才能赢得商户的认可？业态分布建议招商策略商业运营模式全国连锁商场信息招商成功是商业成功的前提条件，只有充分认识商户的需求，才能在博弈中实现市场与商户的多赢局面Six 业态建议及招商策略怎样才能赢得商户的认可？招商成项目初步招商定位业态分布建议夜总会、KTV迪吧、电玩项目初步招商定位业态分布建议夜总会、KTV迪吧、电玩百货公司中高档中高档高档中高档中档环球电影城社区生活配套娱乐中心时尚主题店星光天地业态规划建议业态定位百货公司中高档中高档高档中高档中档环球电影城社区生活配套娱乐时尚主

41、题店 夏奈尔(Chanel) 路易威登Louis Vuitton 迪奥Dior 、范思哲Versace 、古奇欧古孜Gucci 、巴宝莉(Burberry) 、纪梵希、乔治阿玛尼(Giorgio armani) 品牌服饰休闲餐饮儿童天地咖啡： 星巴克、上岛等茶楼：避风塘、仙踪林等中餐：沈记靓汤、谭火锅等西餐：麦当劳、肯德基等健将游乐场、电玩城、网吧等时尚主题店业态细分时尚主题店 夏奈尔(Chanel) 路易威登Loui嘉禾影城永乐影城设置4-5个可以容纳百人左右的小型多厅电影城；可以引进诸如嘉禾、永乐、环艺、金逸等沪上知名小厅电影城；环球影城嘉禾影城永乐影城设置4-5个可以容纳百人左右的小型多

42、厅电影城娱乐中心罗杰、真爱、MAYA等钱柜、好乐迪等大型歌舞厅大型夜总会KTV欢乐城特色酒吧PARK97、官邸、东魅等天上人间、金色大帝等浴场九鼎，水晶之恋等娱乐中心业态细分娱乐中心罗杰、真爱、MAYA等钱柜、好乐迪等大型歌舞厅大型夜生活配套王垒形象设计中心、自然美护肤美发中心等药 店美容、美发干 洗 店邮局、银行柯达、富士、快图美等冲 印 店。锦江大药房、雷允上国药公司等正章干洗、福奈特干洗等中国邮政、中国银行等社区生活配套业态细分生活配套王垒形象设计中心、药 店美容、美发干 洗 大卖场环球电影城社区生活配套娱乐中心时尚主题店独立设置日常购物区独立设置娱乐特区集中设置时尚休闲区形成四大功能分

43、区酒店服务独立设置酒店特区业态分布大卖场环球电影城社区生活配套娱乐中心时尚主题店独立设置独立设代表性商家分析公司简介 PAPA JOHNS国际公司是全球三大比萨连锁企业之一。PAPAJOHNS公司连续9年在美国快餐行业客户满意指数（ACSI）评比中荣获第一名。截至2019年，PAPA JOHNS全球共拥有餐厅3,500多家，遍布美国各州和30个国际市场。 中国发展背景及运营情况 棒约翰自2019年进入中国市场以来，在中国的餐厅总数已达到150多家。并计划未来5年以100%的增长速度发展。棒约翰选址情况 棒约翰一般选在人流量较大、周边商业档次较好的地段。店铺面积也较大。消费人群为城市中产阶级。目

44、前合肥市场只有一家店。代表性商家分析公司简介中国发展背景及运营情况棒约翰选址情况公司简介 味千（中国）控股有限公司是中国快速休闲餐厅最大的连锁经营商之一，日本“味千拉面”连锁店的中国与香港总代理，业务覆盖中国、香港及澳门地区。中国发展背景及运营情况 已在香港、深圳、广州、上海、福州、大连、杭州、南京等地区设有300多家分店，目前在合肥有5家店。选址情况 与大型商超一起，或位于人流量较多路段。消费人群广泛。味千拉面公司简介中国发展背景及运营情况味千拉面公司简介 pankoo釜山料理” 韩式餐厅由上海盘古餐饮管理有限公司于2019年投资设立。釜山料理(Pankoo)主营韩国特色美食,以烧烤为主要经

45、营特色。中国发展背景及运营情况 釜山料理(Pankoo)目前是上海韩餐市场内门店最多 ,规模最大的连锁餐饮店。品牌创建以来，因其时尚、休闲、娱乐的餐饮文化特色，深得都市人的喜爱，成为上海“人气”颇高的韩餐料理。选址情况 人流量大、周边环境较好地段。目前合肥一家店。主要消费群体为城市年轻群体，新富家庭。釜山料理公司简介中国发展背景及运营情况釜山料理公司简介 采用超市型的自助购物方式，以合理可信的价格提供顾客希望的商品。自1984年成立至今，在令全世界拥有超过700家大型专卖店，2019年全球休闲服饰排名第七。中国发展背景及运营情况 优衣库计划未来十年在中国开设1000家店铺，实现每年1万亿日元（

46、合109亿美元）的营收，从2019年起，优衣库将以每年开100多家店的速度在中国扩张 。选址情况 选在品牌商家内，与其定位相一致。目前合肥有一家，在万达广场。优衣库公司简介中国发展背景及运营情况优衣库 大连万达集团创立于1988年，形成商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大产业。已在全国开业49座万达广场、26家五星级酒店、730块电影银幕、40家百货店、45家量贩KTV。2019年目标：资产3000亿元，年收入2000亿元，年纳税300亿元，成为世界一流企业。起步：奠定基础1988-1991立足:雄踞滨城1992-20192019-2000 大连市西岗住宅开发总公司成立 200

47、0年5月，明确房地产开发为支柱产业，南下 万达订单式商业地产模式诞生，积极与沃尔玛、时代华纳等企业合作，万达广场进驻各地黄金地段 商业地产成为第一支柱产业 1992年8月改制， 成都、北上长春万达集团成立 1994年成立足球俱乐部，当年夺甲A冠军国际化：文化产业2019年起跨越：商业地产2019-2019扩张：跨区域发展 2019年5月并购美国CTM院线 文化产业、旅游地产在集团5大支柱产业中地位提升商业运营模式及全国连锁商场信息商业运营模式分析 大连万达集团创立于1988年，形成商业地产、高万达地产特点：资源 订单模式整合土地资源、商户资源 效果 1：招商前置，不仅解决了开业压力，同时将招商

48、成效转变为产业链上游竞争优势。 效果 2：“订单模式”的“做对程序”，成为万达商业模式的核心之一。 招商 “国际商业品牌战略合作伙伴”+“国内一线品牌”+“万达自主商业产业” 效果1：对地方政府、小商户、置业投资者产生较强吸引力 效果 2：有效支持开业，缩短商业孵化期销售 只租不售购物中心 必须销售住宅、部分写字楼、社区商铺 效果 1：只租不售部分，整体经营，增强商业的吸引力 效果 2：第三代产品的销售部分相对前两代显著增加，解决资金链问题 效果 3：核心位置、城市综合体，销售部分成本低、利润高商业运营自主招商、商业运营团队，对后期业态调整形成较大支持万达地产特点：订单模式解析 万达“订单模式

49、” 对其商业资源平台发挥着核心的作用。 联合发展：也叫共同选址。即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。 平均租金：不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。将全国的城市分三等租金：一等是北京、上海、广州；二等是省会城市；三等是其他城市。 先租后建：招商在前，建设在后，或者叫“做对程序”。招商在前的原因是： 招商绝非招一个主力店的问题。做一个购物中心一般有七、八家主力店

50、，而且是不同业态的主力店组合在一起，才能满足一站式购物的需求，同时提高所有商家的效益。主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手，可以降低风险。由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的第91 天起开始计租，因此租户不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能收到租金。 技术对接：也叫共同设计。首先由战略合作伙伴提出需求要多大的面积、高度、出入口、交通体系等，再由万达做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定之后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书，然后要合作伙伴马上打一笔保证金。保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，

51、减少浪费，因此租赁面积完全被租金所覆盖，没有无效面积。 订单模式解析 金鹰商贸集团经营的高级时尚百货连锁品牌，现已成为在国内经营最大的百货公司之一。经过15年发展已形成立足江苏、辐射华东、积极拓展内地二线城市市场格局。百货三种经营模式比较管理服务,0.10 , 0%租金收入,0.39 , 1%直销,7.91 , 7%联销,101.09 ,92%销售所得款项总额（亿元）管理服务,0.09 , 0%租金收入,0.37 , 1%直销, 6.76 ,28%联销, 17.29 ,71%经营收入(亿元）扣点率（佣金率）为20.0% 经营模式：采取联营、直营、租赁三者方式结合进行经营管理，其中联营是收入主要

52、来源，占总经营收入的71%。2019年金鹰百货联营、直营、租赁及管理服务销售额及营业收入分布情况 金鹰商贸集团经营的高级时尚百货连锁品牌，现 消费者定位：金鹰百货与银行联合以白金、金、银卡，将城市中高端消费者实施分级会员管理，截至2019年低，会员达到82.6万，会员销售额占据了总销售额癿62.8%28.5835.7748.5862.4981.92109.560%60%64%65%63%63%56%60%58%62%66%64%040206080120100201920192019201920092019销售额会员销售额占比研究发现：金鹰百货会员达到82.6万人；会员销售占总销售额的60%以上

53、；会员卡分为白金卡、金卡、银卡三等，对消费者实施分级会员管理金鹰百货历年会员销售额占比，总销售额（亿元）目标消费人群组成：白金卡主要针对城市高端消费者、政府及事业单位人群；金卡主要针对城市精英白领、中端消费者；银卡主要针对城市大众消费群体，以城市中端收入及中低端消费者为主 消费者定位：金鹰百货与银行联合以白金、金、银卡全国连锁商场 银泰百货集团是以百货零售业为主营业务的百货零售集团。集团以实现连锁经营、专业化、集约化为目标，结合银泰百货的优势实现管理创新、业态创新，实施品牌 战略，形成具备银泰商业文化特色的大型零售企业品牌。公司是一家外资企业，总部位于北京市建国门外大街2号北京银泰中心，公司董

54、事长沈国军，为北京浙商协 会会长。总裁周明海，管理学博士。公司于2019年3月20日在香港联交所挂牌上市。全国连锁商场 银泰百货 北京王府井百货（集团）股份有限公司，简称“王府井百货”，前身是享誉中外的新中国第一店-北京市百货大楼，创立于1955年。公司经过五十年的创业、发展，现已成为国内专注于百货业态发展的最大零售集团之一，也是在上海证券交易所挂牌的上市公司。公司1991年组建集团，1993年改组股份制，1994年完成社会公募后在上海证券交易所上市，2019年加盟北京控股有限公司成为红 筹股的一员。2000年9月与东安集团实现战略性资产重组，成为北京最大的零售集团。2019年，公司入选国家商

55、务部重点扶植的全国20家大型流通企业行 列。 北京王府井百货（集团）股份有限公司，简 中航技深圳公司是中国航空技术进出口总公司的分支机构。目前已发展成为集高科技工业制造、地产物业酒店、进出口贸易、百货零售和金融证券为一体的综合性企业集团深圳中航集团集团拥有中航实业、深天马、飞亚达、深南光等四家境内外上市公司；拥有深南电路、江南信托、江南证券、中航地产、天虹商场、中航商贸、中航物业、格兰 云天、上海宾馆等一批在行业和地方具有影响力的骨干企业。 深南天虹商场 南山常兴天虹商场 天虹购物广场 宝安创业天虹商场 东莞天虹商场 南昌中山路天虹保利天虹嘉兴天虹百货 鼎诚天虹东门天虹商场 福民天虹商场 龙华

56、天虹商场 南昌江大天虹商场 厦门汇腾天虹商场 龙岗双龙天虹商场 沙井天虹商场 梅林天虹商场 龙岗新城天虹商场 布吉天虹商场 宝安前进天虹商场 西丽天虹商场 惠州天虹商场 常平天虹商场 松岗天虹商场 福州万象天虹百货 厦门大西洋天虹百货 民治天虹全国网络 中航技深圳公司是中国航空技术进出口深南天虹商 茂业国际控股有限公司主营百货零售业务，于2019年3月开设了首家百货店深圳东门店，经过十余年的长足发展，公司在珠三角、长三角、西南区共拥有15家百货门店，处于区域领导地位，并快速成为中国百货业的龙头。全国网络茂业百货东门店茂业百货华强北店茂业百货深南店茂业百货会员店茂业百货珠海店茂业百货重庆江北店茂

57、业百货重庆解放碑店茂业百货无锡店控股成商集团(成都人民商场7间店铺) 茂业国际控股有限公司主营百货零售业务，于201 巴黎春天集团(全称Pinault Printemps-Redoute,即碧诺-春天-雷都集团,简称PPR)是世界第三大奢侈品和零售业巨头。 1865年春天百货在流行时尚的发源地-法国巴黎开始了她的事业生命， 至今已拥有百余年的经营历史 。2019年组建巴黎春天百货（中国）有限公司，当时的发起人包括上海巴黎春天百货、法国巴黎春天百货、宝姿（国际）集团。巴黎春天百货（中国）有限公司现发展为具有国际资本背景的大型百货集团，主要股东有宝姿（国际）集团、花旗银行、英国3i公司 巴黎春天集

58、团(全称Pinault Printem根据辐射商圈的消费力水平决定各业态组合的比重，商品的档次等；根据各业态和品牌商家的契合度与布局习惯性来考虑目标商家的组合。最佳商品结构组合与目标商家组合根据辐射商圈的消费力水平决定各业态组合的比重，商品的档次等；结合项目的功能定位与业态定位，分区域与楼层进行业态细分，最终明确项目业态的分布。 楼层业态规划：九层平面 八层平面 七层平面 六层平面 五层平面 四层平面 三层平面 会所 贵族电影院 KTV娱乐中心迪吧、电玩 综合餐饮、游艺 儿童、运动服饰男装 二层平面 地下一层平面 一层平面 十层平面 会所 女装 世界名品街，珠宝妆品、银行等 超级市场十一层平面

59、 会所 业态组合与分布结合项目的功能定位与业态定位，分区域与楼层进行业态细分，最终招商策略免租装修期租金支付方式物业管理费优惠条件物业经营公司对于入驻企业对外宣传的支持和合作方式车位的合理化管理招商策略免租装修期租金方案分租租金方案注：此租金方案各楼层面积为可分割；各楼层的面积按设计图纸计容建筑面积初步计算，具体每一层精确面积可稍作调整。租金方案分租租金方案注：此租金方案各楼层面积为可分割；各其它工程条件及配套要求等其它工程条件及配套要求等项目规划方案建议项目总体规划设计建议 根据项目开发物业形态定位来确定各功能组团的具体分布。重点考虑以下几方面要求 ：商业主要与次要入口的位置与数量；建筑覆盖

60、率是否用足，即底层商业面积最大化，尽量对楼层数有所控制；根据业态设置的要求是否有足够的室内与室外停车位；（包括大中型车辆）消防通道与整体交通组织；户外广场的设置；项目规划方案建议项目总体规划设计建议 根据项目开发物业形态定各功能分区产品设计建议 对不同功能分区或业态分类的产品，考虑其业态种类、组合、动静的原则，提出相关的建议。各功能分区产品设计建议 对不同功能分区商场布局的原则 内部空间围合； 根据项目情况与业态的要求设置中庭来改善商场空间和购物环境，并在局部设置小中厅，提升局部商铺的价值。交通组织设计；（含垂直、水平的三维设计） 根据业态的要求考虑是否需设置卸货平台；同时根据商场的规模、档次