广东兴宁兴一广的场商业定位报告课件

1、兴一广场商业定位报告招商营运部2015.02Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.目 录一、 城 市 概 况二、 区 域 介 绍三、 商 业 概 况四、 项 目 分 析五、 项 目 定 位 及 业 态 规 划Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 As

2、pose Pty Ltd.城市概况Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.兴宁历来是粤、赣、闽重要商贸集散地，有“小南京”之美誉、“无兴不成市”之说。粤东明珠，华侨之乡辉煌兴宁，旅游强市Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd

3、.9/20/2022 1985年实行市管县体制，兴宁隶属梅州市。1994年6月8日，经国务院批准，兴宁撤县设市，为县级市。 兴宁是粤赣闽陆路交通枢纽，国道205，省道225、226，梅河高速公路、兴畲高速公路，以及在建的济广高速公路、畲华高速公路均贯穿全境。 兴宁素有“华侨之乡、文化之乡、足球之乡”之盛名,旅居海外的华侨和港澳台同胞50多万人，分布在40多个国家和地区。 兴宁山青水秀，自然景观有神光山、合水水库、鸡鸣山、和山岩、径南黄蜂窝茶山、罗浮渡田河、宝山、铁山嶂、狮子岩、温泉等。 2、总体介绍Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .

4、NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.9/20/20223、城市区位及人口 兴宁全市总面积2104.85平方公里，兴宁市辖3个街道（兴田、福兴、宁新）、17个镇。2013年末，全市户籍总人口为118.36万人。 其中主要城区三个街道人口约30万。 Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.9/20/20225、城市经济

5、状况兴宁2013年生产总值为132.44亿元，在梅州各县排名第2位。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.9/20/20226、三大产业状况三大产业均衡发展，产业机构逐步调整，第一产业占比逐步减少，第三产业比重逐步加大；是广东省重要的产业转移承接基地，工业产值逐步上升，但是外来人口增长趋势不明显,劳动力仍以兴宁本地人为主；随着城镇化进程加快，经济逐年增长，兴宁经济进入了快速上升通道，此亦为为商业地产发展提供

6、了经济基础。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.GDP已连续8年保持两位数增长社会零售总额持续保持超越两位数的增长，且在近年有加速增长态势短短三年时间，居民储蓄余额增长了近57亿元短短三年时间，旅游接待人数增长了76万，增长到原有人数的233%Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Cop

7、yright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.9/20/20227、城市规划发展轴两心：分别形成新老两个城市中心。 四轴：以兴南大道形成城市南北向发展轴，以官汕路、人民大道和锦绣大道为城市东西向发展轴。多片区：城北商贸片区、古城片区、商贸物流片区、行政文化中心片区、滨江商住片区、城东北居住片区、城东居住片区、城西北居住片区、高新技术产业片区、科教研发片区、旅游服务片区和神光山生态旅游片区。 项目处于人民大道发展轴和城市南北发展轴交汇处兴一两心、四轴、多片区，项目位于双城中心Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET

8、3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.9/20/20228、城市分析小结优势：兴宁是区域经济联系的重要节点和跳板, 是粤东经济的次中心；近年来兴宁经济各项指标均高速稳固增长，城市化进程步入快车道；兴宁人口密度大，在经济及人口双因素驱动下将滋生大量的商业市场商机；劣势：兴宁缺乏规模化工业支撑和鲜明的产业链条，城市建设和商业环境及氛围都未有质的飞跃，商业需求普遍都以生活需求为主；兴宁人口结构呈现哑铃状结构（老年、儿童、青少年为主），大量青壮年人群外出务工或创业；人均可支配收入仅16394元，整体消费力不足，收入水

9、平和消费水平偏低；兴宁本地绝大多数为客家人，崇文重礼，消费意识比较保守；兴宁距离珠三角五大城市较远，比较难吸收外来消费人群。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.区域介绍Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.9/20/2

10、0222、区域交通迎 宾 大 道 人 民 大 道兴一广场本项目位于兴宁南部新城核心地段，即人民大道与迎宾大道交汇处。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.9/20/2022兴一广场银行3、周边配套项目半径1公里行政单位楼盘小区教育文化Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright

11、 2004-2011 Aspose Pty Ltd.主城街道及人口，兴田街道户籍人口17万、福兴街道户籍人口3.37万、宁新街道户籍人口10.3万，合计30.67万人，分布在52平方公里的主城区域；兴宁房地产市场总体约有48个楼盘，其中项目处于南部新城区新开发有15个楼盘，且多为高端物业，整体市场以自住需求为主，大部分楼盘入住率都可达到9成以上；近年来随着城市化进程的加剧，人居环境的改善，出现了周边村镇人口进城置业及外出务工人员返乡的现象，对城市人口有一定的补充；兴宁本地绝大多数为客家人，崇文重礼，严格遵守逢节假日回乡探望老人的优良传统，人流的潮汐效应非常明显。（1）、消费力主要体现：5、区域

12、消费人群Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.（2）、消费人群问卷调查该题733人参与，家庭月税前收入在2500元（占比26%）、4000元（占比28%）、6500元（占比20%）三项水平占到了绝大多数比例。表明兴宁家庭整体收入水平并不高。该题811人参与，7成家庭消费水平不高，消费意识比较保守，这也验证了该城市家庭收入水平不高的情况；近3成的家庭消费额在6.5万以上，说明该区域拥有一定比例的中端消费群体，

13、并且具有一定外来收入来源。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.（2）、消费人群问卷调查该题876人参与。该题927人参与。两项数值表明，餐饮、娱乐月消费都控制在1000元以内，消费氛围不浓厚，1000元以上的中端消费群体只占到1成左右。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyrig

14、ht 2004-2011 Aspose Pty Ltd.基础客户：兴宁本地市民（老年、儿童、青少年、妇女）。偶得客户：在外务工返乡年轻群体；周边县居民寻亲访友客、外来旅游客。核心客户：本地私营企主、个体户事业单位职员和高管等中高端客户群体。（3）、消费群体梳理：基础客户群占比60%核心客户群占比30%偶得客户群占比10%特征：群体广度大，但收入水平普遍较低，消费意识比较保守，但具有一定外来收入来源。特征：以男性居多，收入水平较高，消费水平较高，事业处于上升期，普遍在30岁以上，对消费环境、产品品质具有一定追求。特征：受“潮汐效应”影响比较大，以青壮年20岁-40岁群体居多，具有一定超前消费意识

15、。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.9/20/20225、区位分析优势：项目处于人民大道和迎宾大道交汇处，可到达性好；项目处于最重要的商贸物流、行政文化、滨江商住、旅游服务、古城、城东北居住、城北商贸、城西北居住等八大组团的物理中心位置；项目位于新老城接驳的中心区，周边行政办公机构众多、医院、学校、银行等配套齐全；兴宁市交通网路便利，核心城区与各镇街联系紧密，国道贯穿城中核心地带，城市综合体可充分有效地

16、实现足够半径的覆盖；便于有效锁定客群，减少消费力外流；劣势：项目处于商业新生代区，真正意义商业氛围未形成；商业氛围不足，商业品牌资源缺乏，当地居民对品牌认知度低；本地基础消费人群消费力较低，消费习惯较保守；Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.商业概况Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .

17、Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.2、商圈对比Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.3、各业态代表性品牌Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.优势：1、兴宁随着经济快速发展，全国连锁品

18、牌商家加速进驻，并逐渐形成新的区域商圈。2、新老商圈的商业格局差异化明显，新兴商圈更加具备市场发展空间；3、兴宁暂无商业标杆性商业体，品牌直营店铺稀缺，大型综合购物中心的建立将直接提升兴宁商业档次，也为品牌进驻创造优质的硬件基础。劣势：1、兴宁现有商业主要由人流汇聚的道路旁街铺自发组成，缺乏统一规划，统一管理；品牌分布零散，业态构成单一。2、岁宝与欧尚的进驻对兴宁商业格局造成了一定的转变，但对传统商业街的冲击仍未完全显现。3、整体定位中低档次，品牌稀缺，中高档零售商业存在缺失，本地品牌多由本地经商者以代理、加盟或仿冒形式经营，品牌级次低，货品品质差。5、兴宁整体商业分析Evaluation o

19、nly.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.项目分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目二期建面18万，加上一期欧尚与三期地块，规模可达40万。兴宁本地最大规模社区，具备打造城市综合体的基础。集大型超市、购物中心、法式豪宅、酒店SOHO等产品

20、于一体的综合性物业。1、项目规模Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.机会 Opportunity城市发展：兴宁属于城市化进程起步阶段，未来商业发展具有较大潜力；商业空缺目前兴宁整体商业形态较为低下，区域缺少大型集中式高端消费商业；据问卷调查：55%的消费人群希望该区域增设大型购物中心和知名连锁餐饮、娱乐业态。威胁 Threaten市场竞争：兴宁以刚性需求为主，未来该区域的房地产开发中也将造成客户分流；片区

21、商业：位于商业新生代区，真正意义商业氛围未形成，较难吸引客户。优势 Strength地段前景：位于城市发展主轴线，是未来城市商业中心板块；交通：交通便利且被各大组团环绕；品质：项目整体品质感强，法式风情商业步行街，超前的城市商业元素；运营管理：商管团队成员来自于全国各大商业运营公司，招商运营管理经验丰富。劣势 Weak消费力：兴宁市人均可支配收入仅16394元，家庭月税前收入5000元以内占65.90%，（数据来源于问卷）整体消费力不足，消费习惯有待引导；品牌资源：本地品牌资源严重不足，加上与核心城市距离较远，品牌运营管理难度也随之加大；环境:项目西侧为旧民居,在景观及视野方面受影响,阻碍了价

22、值提升。3、项目经营SWOT分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.项目定位及业态图Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.9/20/202234潮 流 乐 活 城10万一站式休闲购物中心城市：具有较好商业底蕴及发展方向

23、区位优势：位于新老城区商业中心带，交通便利人口：5公里半径辐射近50万消费群体商业：缺乏品牌资源，缺少大型一站式休闲购物中心1、项目整体定位档次定位：整体定位中档偏高，全国连锁知名品牌需占到一定比列；业态组合：降低服装服饰零售比例，提高特色餐饮及中档娱乐消费体验式业态比列；目标客群：3公里范围消费人群为主，全年龄段覆盖，辐射全兴宁。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.集购物、娱乐、餐饮、商务、休闲一站式购

24、物中心（影院、儿童游乐、电玩、KTV、服装服饰、生活精品、家居家饰、家电数码、中西美食、教育培训 、美容健身）Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.2、楼层业态规划 1F 时尚名品由知名时装品牌、知名黄金珠宝品牌、大型快时尚品牌、国际连锁个人护理品牌、国际连锁快餐等组成的高端、时尚、名品荟萃的商业空间，与一二线城市购物体验接轨。主题 紧随国际步伐，享受品质生活，体验大都市购物尊享。定位诠释 品类 黄金珠宝、

25、钟表名品、快时尚品牌、精品少淑装、化妆品集合店、精品时尚配饰、国际连锁餐饮。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.2F 生活主张品牌绅士装、成熟淑女装，家居配套生活精品，对生活品质的更高追求。主题 居家购物空间，满足家庭消费，品味潮流生活。定位诠释 品类 男装、女装、家居用品、潮流名品、鞋具箱包、品牌集合点；个性配饰、休闲咖啡。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.