温泉庄园项目营销代理竞标提案（全龄乐颐生态住假区）

1、城发温泉庄园项目代理竞标提案谨呈：城发集团CONTENTS目 录PART 01本体分析PART 02项目目标PART 03核心问题PART 04城市研究PART 05市场研判PART 06客群研究PART 07项目定位PART 08核心策略01本体分析1.1 项目指标 1.2 项目现状 1.3 总体规划 1.4 项目属性 1.5 本体分析4P A R T 1本 体 分 析1.1 项目指标总建面11.3万，地上8万，地下3.3万，16栋（7层），5栋（6层），6栋（5层）物业类型楼栋6+1洋房1#、 2#、4#、5#、8#、9#、10#、11#、13#、14#5+1洋房6#、7#、12#、18#

2、、19#4+1洋房15#、16#、17#、20#、21#、22#配套用房地上3层D1#幼儿园地上3层3#鸟瞰图物业类型规划图5P A R T 1本 体 分 析1.2 项目现状北靠工业区， 西邻沂河， 距离城中心 5 k m ， 交通便捷， 配套匮乏。龙湾新区中部老城区南部工业区东部新城月澜湾新区：本案衡山路鑫华路滨河东路衡山路鑫华路滨河东路长 安 路长 安 路长 江 路长 江 路汽车站大学城5KM项目北侧（北视角）衡山路（东视角）地块内部（西视角）滨河东路6P A R T 1本 体 分 析1.3 总体规划沂河度假小镇 全域旅游目的地， 集聚文创、教育、康养、游乐四大产业演艺中心创客基地诗画庭院

3、少儿体验教育基地少儿培训俱乐部国际双语幼儿园世界温泉村水上运动中心滑板公园环球乡村乐园奇幻花世界温泉水公园沂河度假小镇产业体系规划文创产业教育产业康养产业游乐产业7P A R T 1本 体 分 析1.4 项目属性温泉庄园项目属性城市近郊工业区旁文旅小镇低密度纯洋房住区8P A R T 1本 体 分 析1.5 本体小结靠近沂河，生态景观资 源丰富对外交通便利，靠近两 条主干道沂河度假小镇整体价值政府信用背书9脱离核心城区，区域认 可度不高区位、配套是制约项目 价格的主要因素，短期很 难发生改变借力政府信用背书，依托度假小镇整体价值，强化项目未来价值，扭转距离与配套不被认可的现状优势劣势02项目目

4、标2.1 整体目标 2.2 销售目标10P A R T 2项 目 目 标2.1 整体目标首要目标快速回款，实现滚动式开发重要目标通过首期成功运作，改善区域形象，拉升整盘土地价值次要目标11树立良好企业品牌与项目形象，为后续开发奠定良好的市场口碑2.2 销售目标12销售周期：18-21个月价格预判4+1洋房：7000-7500元/5+1洋房：6500-7000元/6+1洋房：6000-6500元/P A R T 2项 目 目 标03核心问题13P A R T 3核 心 问 题核心问题核心问题一：城郊待发展新区，现状荒凉，低密品质住宅开发城郊非成熟区域VS 低密品质洋房住区如何通过差异化定位，打造

5、项目独特价值？14P A R T 3核 心 问 题核心问题核心问题二：紧靠工业区，外部价值匮乏，内部文旅小镇价值暂未兑现价值体系缺乏支撑VS 客户信心不足如何通过展示策略，支撑项目价值体系，增强客户信心？15P A R T 3核 心 问 题核心问题核心问题三：城市待发展区，市场认可度低，如何突破城际吸引到访？城市生地 VS目标客群通过何种集客策略，有效吸引目标客群关注与到访？16P A R T 3核 心 问 题核心问题如何通过差异化定位，打造项目独特价值？如何运用展示策略，有效支撑项目价值体系，增强客户信心？通过何种集客策略，有效吸引目标客群关注与到访？Q1项目定位价值展示Q2Q3营销策略17

6、04城市研究4.1 城市概述 4.2 支柱产业4.3 人口经济 4.4 城市格局18P A R T 4城 市 研 究宏观经济指标2019年全县户籍人口119.44万人全县城镇人口50.55万人GDP/增速423亿元，增长3%财政收入收入34.1亿城镇居民人均可支配收入38394元社会消费品零售总额240亿元存贷款余额897.4亿元全市商品住宅销售面积109.4万商品房销售金额56亿元4 . 1 沂水概况 沂水G D P 总量居临沂九县中第一位， 常驻人口数量居临沂市九县中第二位。沂水县总面积2434.8平方公里，总人口119.44万人。现辖18个镇，1063个行政村。沂水县工业门类齐全，形成了

7、以食品、纺织服装、机械、矿 产建材、包装印刷、制鞋六 大主导行业及烟草、化工、电子、木材加工、工艺美术、制革、农副产品深加工等行业为主的工业体系。食品、 机械、布鞋工业被中国地区开发促进会命名为“中国食品城”、“中国布鞋城”、 “中国油顶城”。19食品行业获证食品企业：250余家固定资产：60亿从业人员：5万人员年加工：400余万吨机械电子企业264家，从业人员4万余人液压油缸产销量占全省市场份额的50%以上；管子螺纹机床占全国市场份额的30%以上， 销轴产 品全省市场占有率达到50%以上绿色化工：规划设立了庐山项目区 先，后 引进了永丰轮胎、 富尔德化 工、清沂山石 化、道一石化、 新大陆

8、橡胶、润泽石化、瑞 丰 高分子等一批大项目、 好项目，以石油化工、 生物 化工为主导矿产加工：全县持有效采矿许可证的矿 山企业70 余家， 矿业已经成 为全县重要的 产业支柱和财 政支柱机 械 电 子食 品 行 业4 . 2 支柱产业形 成 高 端 食 品 、 绿 色 化 工 、 机 械 电 子 、 矿 产 加 工 四 大 支 柱 产 业全县已形成了以高端食品、绿色化工、机械电子、矿产加工四大支柱产业为核心， 以纺织服装、新能源、新材料等产业为支撑的区域特色鲜明、 竞争优势突出、可持续发展的现代化县域工业产业体系。20P A R T 4城 市 研 究总人口119万，城镇人口50万，19年后人口

9、增长放缓；GDP2020达440亿，经济基本面良好4 . 3 人口经济截止2019年底，沂水户籍人口约119.44万 人，其 中城镇人口50.55万人，农村人口 68.89万人。 2015年-2018年人口增长率逐年上升，其后增速放 缓。沂水城市GDP、人均可支配收入均保持增长， 2017年城市GDP突破400亿元，人口购买力不断增 高，促进房地产投资不断发展。114.8115.9118.88119.44120.11.50.942.510.600.511.522.53112113 0.41211201191181171161151142016年2017年2020年2018年户籍人口（万人）20

10、19年增长率（%）4004234406.56.5435 8-23.8-4-20246810340360380 3744004204404602016年2017年2020年2018年GDP（亿元）212019年增长率（%）P A R T 4城 市 研 究城 区 共 分 五 大 板 块 ， 目 前 重 点 发 展 区 域 是 龙 湾 新 区 ， 其 次 是 东 部 新 城4 . 4 城市格局龙湾新区目前城市的主要发展方向， 打造了三馆一中心、 六小四中等配套资源，处于发展期。中部老城区： 目前老 城区人 口较多，交通 便捷，集合主 要的生 活配套 资源。南部城区：厂区聚集聚集区，工业污染严重，城市

11、发展局限性较大东部新城东部近年提 出建设东安小镇的概念是目前沂水 发展最后迅 猛的区域之一月澜湾新区：依托大小 沂河景观资源，已成 为 新的核心生活居住区/ 政务 区，是2014- 2017年的主要 发展方向。项目整体规划：城区“以河为轴，双城并举“的城市 发展思路，城市主要发展方向为向东、向西发 展，在完善中部老城区的基础上，大力开发东 西部新城区。龙湾新区：为城市主要发展方向但目前处于起 步阶段，配套资源较为缺乏，但未来配套将较 为完备、先进。月澜湾新区：依托沂河景观资源，2014-2017 年得到县政府主要 领导的大力开发支持，县政 务中心2017年搬迁至该片区。该片区大规模开 发已基本

12、结束，缺少大型商业配套，居民消费 仍依靠老城区。东部新城：随着近两年东安小镇概念的提出， 东部也成为沂水发展最为迅猛的区域之一。22P A R T 4城 市 研 究2305市场研判5.1 土地市场5.2 新房市场5.3 市场趋势P A R T 5市 场 研 判沂水县2018-2020年住宅及商住用地成交时间成交面积（亩）可开发建筑面积（万）成交总价（万元）成交均价（万元/亩）楼面价（元/）2018772.5105205578266195820197529313643218114672020876.81182069142361753合计2401.33165489242291737245 . 1

13、土地市场本 年 度 可 开 发 的 土 地 存 量 较 少 ， 土 地 市 场 供 需 两 旺 ， 价 格 持 续 上 行2018-2020年度沂水县土地供应量在2400亩左右，随着2017下半年-2019年上半年市场上行，房价上涨，存量土地已开发完 毕，目前市场存量极少，土地价格不断升高。沂水近五年年均，销售面积为107万，销售金额为54亿元，销售均价为7300元/新 房 市 场2016年2017年2018年2019年2020年销售面积（万）80.782.9150.8109.4112.6销售金额（亿元）29.532.569.356.982.2销售均价（元/）40004500600068007

14、300010002000300040005000600070008000020406080100120140160销售面积（万）25销售金额（亿元）销售均价（元/）销售面积：自2015年至2017年沂水商品房 销售面 积增长缓慢，2017年年底随着市场 环境的巨大变 化，开始快速拉升，使2018 年全年商品房销售面积达到150万平米，增 长十分迅速，2019年市 场回落，全年销售 面积109万平米。2020年基本与2019年保持 持平。销售价格：沂水近几年主力住宅售价趋 400045005000600068007300元/，尤其是2017下半年至2018年上 半年涨幅巨大。P A R T 5市

15、 场 研 判目前在售项目基本处尾盘状态，市场总库存量在1000套左右，待上市量约为3500套P A R T 5市 场 研 判在 售 项 目南部工业区版块老城区版块月澜湾版块东部城区版块龙湾新区城投首府幸福里三期御富苑御品苑四季阳光翰林苑开先国际博雅苑龙湾一品沂华名都辰坤名门文昌府金泉国际城投华府兴沂御府香樟园待售在售1、目前市场在售项目基本 处于尾盘状态，剩余房源 基本在50-100套，总体剩 余房源约1000套左右，拟 售项目基本在年底或明年 年初上市，上市量约3500 套左右。2、从项目分布看，主要 集中 于东西两城，及老城 区长安路沿线以东的老城 区改造。3、近期开盘项目，开盘去 化率均

16、在70%左右。拟售 项目蓄客排号量良好。26主 要 项 目P A R T 5市 场 研 判项目名称物业类型/房源数量销售/蓄客情况户型配比均价预期文昌府17层5栋23层2栋共约570套房源目前认筹约230组主力面积120-160未出价格沂蒙开先国际西区洋房5栋 22F高层9栋 东地块23F4栋目前剩余一栋精装产品未开盘，已开盘剩余约150套左右115-123、137、148、148-168、185高层均价7000元/ 洋房均价9800元/龙湾一品多层13栋；11F小高层3栋18F小高层10栋，22F高层4栋尾盘阶段，剩余房源约120套主力面积135-155高层均价6800元/金泉国际一期开发5

17、栋，1号楼2号楼是11层的小高层，3、4、5号楼为21层。六号楼和金泉购物中心作为二期开发。售罄106-170均价6500-7000元/城投华府8F洋房2栋7F洋房7栋6F洋房3栋售罄96-120-126均价9200元/四季阳光叠拼、6F+1洋房、9F+1洋房11F洋房、17F只剩194 10几套 六层 15000元/-16000/130-190叠拼均价12000元/ 洋房均价7600元/ 高层均价6500元/御品苑洋房两栋17F高层3栋洋房、复式、公寓售罄 只剩顶高层顶楼复式上下两层总面积240左右高层顶复7500元/，阁楼4500元/香樟园一期售罄二期：1号楼洋房6层/10层6号楼 高层（

18、共24层）下个月认筹（二期优惠政策：交2万抵3万，交5万抵6万）洋房140-150 高层127、130预计7000-7500元/27市场从短期看， 房地产投资和房价稳中趋升， 供需相对平衡， 价格波动不大市 场 研 判从政策上看：房地产业稳定健康发展对确保沂水县经济持续较快发展至关重要。当前沂水县房地产业对经济增长的 贡献率已超过5%，其产业链较长，影响范围较广，如果回落幅度过大，对上游的水泥、钢材等产业和下游的家具装 饰等产业带来不利影响。综合判断，国家放松紧缩性房地产调控政策的可能性很小。从需求上看：基于沂水房价及波动程度均明显低于全国平均水平，泡沫成分较少，受调控政策影响程度较轻，房价

19、回落空间有限。二是当前部分房地产开发企业资金依旧缺乏，存以价换量的可能性。自2015年初至2017年上半年， 沂水房地产销售增长缓慢（2015年销售面积66.4万，2016年销售面积80.3万），2017年年底至2018年，沂水商 品房销售增长迅速（2017年销售面积约115万，2018年销售面积约150.8万），2019年随着整体市场环境的影响 有所回落（2019年销售面积约109.4万）。P A R T 5市 场 研 判010228从长期看，人居居住面积和城镇化率仍有较大提升空间，未来五年仍会处在平稳发展期市 场 研 判从支撑看：房地产业发展具备较好条件。沂水常住人口城镇化率约为55%，按

20、照基本达到现代化和现代化小康社会的 70%城镇化率计算，仍有很长的一段路要走。未来几年，既是沂水县工业化和城市化双加速期，也是全面建设小康社 会的关键期。沂水未来的经济持续较快发展，也为房地产业发展提供了有力的支撑条件。P A R T 5市 场 研 判01从需求看：房地产业发展空间和潜力大。沂水县城镇人均住房建筑面积约为36平方米，大大低于发达国家人均水平 如20世纪90年代初期，美国人均住房面积为60平方米，德国为38平方米，法国为37平方米，即使是人口高度密集的 日本也达到31平方米。同时，人口增长也会带动住房的长期需求。据人口普查推算，沂水县每年约有5万人口进入结 婚年龄，成为住 房需求

21、的生力军。0229整 体 市 场 稳 定 ， 供 需 相 对 平 衡 ， 产 品 形 态 初 级 ， 存 在 发 展 机 遇小结P A R T 5市 场 研 判土地市场市场存量极少，市场上 行和稀缺性，导致土地 价格不断升高新房市场供需虽然高峰已过，但 供需性对平衡，年去化 量保持在100万左右30市场研判短期：沂水经济严重依赖 房地产行业，急刹车的可 能性较小，量价波动不大长期：人均居住面积36， 城市化率55%，中长期沂水 房地产市场需求强劲06客群分析6.1 客户分布316.2 置业特点P A R T 6客 群 研 究除老城区以完善的配套，稀缺的资源吸引全县客户外，其余板块皆以地缘性乡镇

22、客户为主。6 . 1 客户分布月澜湾：新政务中心，项目以尾盘为主 主力客户囊 括了城区改善客户及道托、 诸葛、高桥、沙沟等北 部乡镇的刚需客户，政务中心驻地，公务员置业较 多， 是有钱人居住的区域。老城区：在售项目极少，因完善的配套主力客户基 本以城区改善客户为主，有钱人居住的区域。龙湾新区：新城区，政策导向及教育资 源优势明显， 主力客户分布在龙家圈地 缘性刚改客户及夏薇、高庄 、院东头等西、南部乡镇刚需客户，城区客户对该 区域认可度不高，因老城区项目缺失， 有一部分的 城区改善客群（集中在沿河项目）。东部城区：老城区副发展带，主力客户为四十里等南 部乡镇、道托、马站等内 部乡镇刚需客户；因

23、城区项 目缺失，且 片区项目品质普遍较高，吸引了一部分 城 区改善客群（集中在沂河山庄片区）。南部城区：工业区，配套、环境较差， 价格相抵较 低，主力客户基本以地缘性 客户及许家湖、四十里 等南部乡镇刚需 客户为主。龙湾新区老城区南部城区东部城区月澜湾新区项目流入方向流入方向流 入 方 向流 入 方 向流入方向32流 入 方 向民营经济发达，生意人众多，圈层效应明显，置业区域性强，好面子，追求较高的消费6 . 2 置业特征置业区域性强喜好本区域消费，除市区外，跨区域消费显现相对较少市区情结：喜好市中心，市中心客户宁可买二手房也很少到中心外购房商人特征明显，务实且圈层效应明显，同时爱面子，消费爽

24、气沂水人私人经济发达，故消费务实性突出。对项目的地段、户型面积溢价均有较高的要求;圈层效益明显，常有一窝蜂性的群体性消费。同时爱面子，攀比性明显，档次及面积不能太差和太小哑铃型收入结构，消费两极分化由于沂水人经济发达，社会收入结构呈现哑铃性的结构。由此有巨大的高收入人群外，也拥有很多低收入人群。中间层相对较少。由此消费两极化明显33P A R T 6客 群 研 究07项目定位7.1 市场定位347.2 客群定位7.3 产品定位7.135市场定位P A R T 7项 目 定 位城市发展因素土地效力因素市场竞争因素规划&需求速度&价值产品线 开发模式7 . 1 市场定位36影响定位的关键因素P A

25、 R T 7项 目 定 位项目地处工业区南部，主城 和项目之间因工业区的存在， 发展连贯性较差。另受沂水 城市发展规模、经济水平、 人口等条件限制，3年内城市 化面貌发生本质性改观可能 性不大沂水以旅游业为主导的产业 模式对人口吸纳有限，外来 人口不足，本地人口增长缓 慢，短期内居住需求很难量 级增长，居住需求外溢现象 更难出现；项目位于城郊，远离核心城 区市场认可度不高，必须全 方位体现竞争力，才能实现 成功运营。做先驱不做先烈必须主动吸引全方位价值打造抓住市场机遇，打造多元价值，创造需求，主动吸引影响定位的关键因素城市发展因素7 . 1 市场定位37P A R T 7项 目 定 位影响定位

26、的关键因素市场竞争因素受限于市场正常消化速度，产品 线规模不宜过大现状价格水平低，前期需以低成本 产品入市市场容量有限，需有多种产品推 出，最大限度覆 盖需求打造精品为原则，塑造绝对性价比优势，跑赢竞争7 . 1 市场定位38P A R T 7项 目 定 位影响定位的关键因素土地效力因素价值多元性：由于规模及容积率因素，别墅、洋房、多层 、小高层、高层均存有实现可能，必须建立自有配套， 强调圈层身份价值冲击力：在控制风险前提下，不同阶段产品的土地 效力对比，决定了产品的选择价值与入市时机，首期必 须撬动整盘多元产品线&多重价值塑造，最大限度吸纳需求，广泛覆盖7 . 1 市场定位39P A R

27、T 7项 目 定 位产品：多元性、尊贵感、文化感设计：时尚、新颖、新鲜生活：品质感、归属感、身份感价格：物超所值，抗衡城区项目定位关键词7 . 1 市场定位40P A R T 7项 目 定 位市 场 定 位412700亩 全龄乐颐生态住假区（开启沂水住假新时代）422700亩 国家级生命健康住假区（开启沂水住假新时代）437.2客群定位P A R T 7项 目 定 位目 标 客 群44达官：公务员争取客群（沂水的意见领袖群体，沂水典型的熟人社会，此客群具有头羊效应）贵人：企业主重要客群（具备雄厚的购买力，非常重视圈层，跟随官员阶层） 富民：中产族主力客群（小微企业主，商业个体户，衣锦还乡族）P

28、 A R T 7项 目 定 位客 群 描 述政府公务员商业成功人士企业中高层衣锦还乡族沂水新中产人群共同特点：他们面临退休或者已经退休年青时代的冲锋陷阵，职场升迁，商业传奇令他们完成了前半生的奋斗，积累了雄厚的财富晚年开始犒劳人生，向着从容、舒缓、回归自在内心精神转变 他们心境开阔、视野达观、从心所欲、财智双丰政商高阶银发一族45P A R T 7项 目 定 位客 群 描 述也可以说是：“”4647身之所享心之所向48看见自己沉淀下来49阅读心灵在宁静中50放纵也罢撒欢也好51P A R T 7项 目 定 位客 群 描 述本案给予他们其他项目给予不了的隐野度养怡乐圈子超俗527.3产品定位P

29、A R T 7项 目 定 位7 . 2 产品定位七 大 体 系 塑 造产品规 划塑造物业 服务附加值教育 配套53园林 景观建筑 风格户型 打造P A R T 7项 目 定 位1 7. 2 产品定位 1产品塑造思考叩印冯到住廿印1人文社区I人性化户型设计沂水首席新中式建筑品牌物管1绿 色低碳社区 1新中式中央景观新风除霾净化系统园林健康雾森系统全龄化社区全龄系社区景观国际双语幼儿园社区运动系统1科技智能社区 154同层排水系统智能安防系统社区便民系统激活Windows七钉 设冒丛激W沾indow,P A R T 7项 目 定 位产 品 定 位建筑风格建议让中式建筑回归东方现代生活中，家的形象常

30、常被格式化了千篇一律的高楼方盒子，满街不明所以的西式建筑， 唯独缺少了中国人骨子里的家的韵味从近几年房地产市场来看，最开始的法式、意式等欧式风情建筑风靡市场， 盲目西化之后，市场上逐渐出现了中式建筑的回归，沂水历史文化底蕴深厚，应该有一座根植于这片古老而深厚的土地之上的地标 建筑，来传承这种理念55P A R T 7项 目 定 位产 品 定 位园林景观建议与项目新中式建筑风格相辅相成，园林景观主打新中式景观精神内涵，增加景观价值点。新中式园林景观融入现代设计语言成为独有的 北方新中式风格，将简洁明快 的现代空间形式与清雅含蓄的 传统元素结合在一起，采用“移景、取景、借景”等中国传 统园林理念营

31、造出具有中国韵 味的现代景观意境空间。景观 打造为有故事可讲，有心境可 寻的中式居住区景观。5657P A R T 7项 目 定 位产 品 定 位在“新中式”景观设计中采用传统符号用抽象或简化的手法来体现中国传统文化内涵，运用形式多种多样，可镶刻于景墙、 大门、廊架、景亭、地面铺装、座凳上；或以雕塑小品的形式出现；或与灯饰相结合新中式园林造园手法均采用框景、借景、对景、夹景、添景等方式，运用现代的景观元素，来营造丰富多变的景观空间， 达到步移景异，小中见大的景观效果。园林景观建议P A R T 7项 目 定 位产 品 定 位覆盖儿童、青年、老人等全龄化群体，打造社区活性景观儿童 游艺 区老年

32、休憩 区刷屏 区发呆 区宠物 区附加值建议全龄系社区景观58P A R T 7项 目 定 位产 品 定 位附加值建议全龄系社区景观儿童游艺区专门供孩子休闲娱乐配备的儿童乐园，整个区域经 年龄分区将大中童和小童分别设计活动区，尽可能 做到动静态分离，有效避免“冲突”危险；特设绿荫休 憩区进行目视管理，让家长舒舒服服照看孩子；亿 利独具特色的沙坑，设置有孩子酷爱的跷跷板、滑 梯、秋千等，让孩子每天兴致勃勃；在儿童乐园中， 人性化冲水点将精美的洗手盆放置于户外，解决困 扰家长的卫生难题，让孩子玩得尽兴又安全。59P A R T 7项 目 定 位产 品 定 位青年运动区依据中青年人爱好选择运动方式，社

33、区设置小型运动场，既可 举行增进业主感情的团体赛，如半场篮球，又可进行简单的亲 子运动，如羽毛球、乒乓球，让距离不再成为锻炼的障碍。附加值建议全龄系社区景观60P A R T 7项 目 定 位产 品 定 位宠物区提供宠物活动场所沙坑，为防止社区宠物便便泛滥， 设置宠物厕所。刷屏区社区WIFI全覆盖，共社区居民上网冲浪，同时在指指定区 域设置休憩座椅以及手机充电设备。附加值建议全龄系社区景观6162P A R T 7项 目 定 位产 品 定 位附加值建议运动社区景观健身会所室内游泳池全民健身日益兴起，借助其运动健身价值并在社区加以延展。设立社区慢跑道、健身会所、室内 游泳池等社区配套，突显本案健

34、身休闲配套增值服务。P A R T 7项 目 定 位产 品 定 位附加值建议人性化设计充电车棚住宅区每栋楼前设置非机动车存放点， 同时配备充电装置，体现项目的人文 化关怀。63快递收发点为方便社区居民日益增加的收发快递的 需求，设置快递存放点，安全高效得解 决物业首发快递的难题。P A R T 7项 目 定 位产 品 定 位附加值建议新风除霾净化系统新风系统的主要优势：不用开窗也能享受大自然的新鲜空气；清除室内装修后长期缓释的有害气体，利于 人体健康；有效排除室内各种细菌、病毒；避免室内家具、衣物发霉；超静音；调节室内湿度，节省取暖费用。64新风系统是由新风换气机及管道附件组成的一套独立空气处

35、理系统，新风换气机将室外新鲜气体经 过过滤、净化，通过管道输送到室内P A R T 7项 目 定 位产 品 定 位附加值建议同层排水系统同层排水系统的主要优势：同层排水可以做到减少堵塞、冲水噪音、 恶臭反味、跌水倒流；独立检查口的设置更方便卫生器具的后期 检修；可个性化布置卫生间洁具位置，满足装修 设计多样性要求。65卫生间排水系统中的一个新颖技术，排水管道在本层内敷设，采用了一个共用HDPE同层排水系 统的水封管配件代替诸多的P弯、S弯，整体结构合理P A R T 7项 目 定 位产 品 定 位附加值建议雾森净化系统健康雾森的主要优势：产生大量被称为“空中维生素”负氧离子，是普 通城市环境的

36、2000-5000倍，类似原始森林的 空气状态；负氧离子对人体7个系统，近30多种疾病具有 抑制、缓解和辅助治疗作用，能增强人体免疫 力，有益身心健康；产生大量雾气，增加空气湿度缓解气候干燥消 暑降温；带电荷水微粒能吸附漂浮在空气中的灰土，防 止灰尘扬起，达到净化空气。66雾森系统是将水净化后通过高压撞击来进行雾化处理，达到降温的效。P A R T 7项 目 定 位产 品 定 位附加值建议五重智能安防体系一重二重三重四重五重可视对讲系统指纹密码锁室内报警系统门口红外幕帘、入口摄像机、烟雾探测器、煤气探测器等多重室内安防保障。在进入楼栋门口设置人脸识别系统，电梯刷卡只到相应楼层，增加社区安全等级

37、。可采用指纹登记、密码等级、IC卡等级等多防护功能组合的方式开启门锁。值班室24小时轮班，实行电子巡更，不定期安保人员小区内巡视。智能电梯控制系统24小时67值班360监控安全的居住环境是智能住宅小区的基础，为保证住宅小区的安全，必须由技防、人防相结合进行综 合防范，形成立体化、多层次、全方位、科学的安防体系。P A R T 7项 目 定 位产 品 定 位附加值建议五重智能安防体系（可视对讲）楼宇对讲系统是提供访客与住户之间双向可视通话，以达到图像、声音双重识别访客身份并远程开 锁的工具，也可以通过授权用户卡的方式，住户通过刷卡的方式进行进出单元门，从而节省住户更 多时间。68P A R T

38、7项 目 定 位产 品 定 位附加值建议五重智能安防体系（智能电梯控制系统）通过控制电梯每层的呼叫按键，只有持有管理中心授权的IC卡并刷卡后方能将电梯呼叫到本层，其 他持有未经授权的IC卡或无卡人员无法呼叫电梯。69P A R T 7项 目 定 位产 品 定 位智能门锁Devise：智能联网型指纹门锁Installation： 大门上开孔安装Functions：场景联动：开门回家时，同步开启动回家场景 走道灯光开启、窗帘拉开、家中撤防、温度 调整报警联动：在家门被撬时或人员被挟持时候，及 时联网通知社区管理中心的到访勘察和支援虚位密码：前位或后位密码正确即可，每次开门 可输入不同密码分段扫描：

39、不留指纹痕迹，扫描更精准分段扫描指纹不留痕；防劫持报警到物业；虚位密码防偷窥。70附加值建议五重智能安防体系（智能指纹密码锁）P A R T 7项 目 定 位产 品 定 位附加值建议五重智能安防体系（室内安防系统）探测气体超标报警 并关 闭燃 气阀 门安防系统燃气报警、入侵报警、紧急求助安防报警分为以下三类：燃气报警：燃气泄漏后报警器将报警信号远程传送到业主手机和物业管理中心，同时联动机械手臂自动关闭 燃气阀门；入侵报警：在布防状态下非法入侵会自动触发入侵探 测器，主机会将警情远程传送至业主手机和物业管理中 心；紧急报警：可手动触发有线和无线式紧急按钮报警器， 紧急状况会远程联动业主手机和物业

40、管理中心；除以上警情外，门锁的挟持报警和防撬报警均属于家 居安防报警范畴。燃气报警及关闭燃气阀、入侵报警、紧急求助。7172P A R T 7项 目 定 位产 品 定 位附加值建议五重智能安防体系（远程视频监控系统）社区公共监控社区设备网家庭型远程服务模块APP远程视频监控可接入社区网络视频监控系统，可通过智能终端对房前屋后、社区内停车场等重要授权地点的安全状 况进行监控。P A R T 7项 目 定 位产 品 定 位附加值建议物业管理聘请品牌物管，作为项目前期物业顾问物业人性化、细节化的服务提升整体居住品质73P A R T 7项 目 定 位产 品 定 位附加值建议引入知名双语幼儿园项目规划

41、建设双语幼儿园，与周边教育配套结合进行项目教育配套的强化，糅合至销售卖点中进行输出， 打造安全无忧幼龄化教育。74P A R T 7项 目 定 位产品户型建议层数面积面宽进深层高客厅面宽首层二层附加值地上3层/ 2层约130616首层：3.3米4入户玄关、中西厨房、餐厅 采光、餐厅或客厅挑空、阳 台设计、动静分区、U字形 楼梯南北双套卧、明卫、 南北阳台露台、地下 室、花园二层：3米挑空：6-7米叠拼叠拼产品套均面积约133，地上4层地下1层，8户1栋；附加值：花园、地下室、露台等赠送部分外观设计：局部建议石材凸显品质7 . 2 产品定位7576P A R T 7项 目 定 位产品户型建议16

42、.7米12.6米地下一层:约109下叠地下室 58上叠地下 室38地上首层：约8013.5米12.6米挑空玄关下沉 庭院地下 一层地下和一层， 实际使用面积可达240左右7 . 2 产品定位77P A R T 7项 目 定 位产品户型建议下叠总面积130平米三居或四居可变空间面积大约23.5，空间纵向延展， 体现出室内通透性，同时有别墅居住品质；整改增加居室功能，提高使用率，强化产 品性价比餐厅、客厅 挑空8.65米2.8米4.65米加建2加建17 . 2 产品定位78P A R T 7项 目 定 位产品户型建议上叠户型特点：总面积约134三居或四居超大赠送空间：地下室、下沉庭院、室 内挑空等

43、；室内采光井强化纵向通透性中西厨设计，强调居室功能及生活品质12米6.3米入户平台入户平台7 . 2 产品定位P A R T 7项 目 定 位产品户型建议上叠可变方案：卧室面积扩大：二层卧室面积扩容，南 向全采光卧室空间，极大提升空间品质；二楼增加一居室：多增加一个房间，二 居变三居，使用功能随心所欲。餐厅、客厅 挑空8.65米2.8米4.65米加建2加建17 . 2 产品定位79P A R T 7项 目 定 位产 品 定 位产品户型建议平墅套均面积约165，地上5层地下1层，10户1栋；附加值：花园、地下室风格设计：高挑屋檐、横向纵向线条、院门、 入户大堂等，突出中式风格与元素80面积密度户

44、型进深层高客厅面宽主卧面宽约165一梯二户四室二厅三卫16米3.15米4.8米3.9米81P A R T 7项 目 定 位产 品 定 位产品户型建议平墅 150户型特点：套均面积约150左右，13.61米超大面宽三室两厅二卫，满足三代同堂或四口之家一梯二户，密度低，私密性高格局方正，使用率高阔绰客厅空间，会客空间达40平米面宽13.61 米进深11.6 米P A R T 7项 目 定 位产 品 定 位产品户型建议平墅 165户型特点：套均面积约165左右，13米超大面宽四室两厅三卫，满足三代同堂或四口之家一梯二户，密度低，私密性高格局方正，使用率高空间灵活，可随意变形设备平 台14.78米26

45、.58 米13.29 米设备平 台82P A R T 7项 目 定 位产 品 定 位产品户型建议洋房/小高套均面积约125，地上11层地下1层，44户1栋；立面内敛、浑厚，表达传统文化工整、庄重、宁静、肃穆的内核。建筑墙面平整，局部石材，强调体量的完整感，雕塑感。顶层大屋檐强化了水平向延伸感，也让整个建筑更见稳重。窗台局部线脚、压顶装饰，不事张扬，传达着大建筑的小精致。83P A R T 7项 目 定 位产 品 定 位产品户型建议户型特点：整体面积125，整体面宽13.19米，整体进深 10.19米，面宽进深比达到近1.3，典型大面宽、 短进深的“薄透露”布局；三室两卫，且后期改造空间极大，可变四居；起居室横向面宽高达6.4米，基本上相当于四开 间朝南；玄关自带采光；基础户型设计上就为业主预留了丰富的储物空间洋房/小高整个户型以起居室和餐厅为中心，六大功能区全部 围绕着公共活动区布置玄关厨房客卫次卧主卧套书房8408核心策略8.1 价值展示858.2 集客策略8.3