房地产企业涉税政策解析与稽查风险防范

1、房地产企企业涉税税政策解解析与稽查风风险防范范第一部分分 筹建建年度的的税务稽稽查第二部分分 建设设年度的的税务稽稽查第三部分分 预售售年度的的税务稽稽查第四部分分 房屋屋交付当当年的税税务检查查第五部分分 竣工工决算当当年的汇汇算清缴缴第六部分分 竣工工决算以以后年度度的汇算算清缴第一部分分：筹建建阶段的的税务稽稽查一、筹建建费用的的会计处处理旧准则：发生时时计入长长期待摊摊费用科科目，不不影响当当年会计计损益，待开始始生产经经营后一一次性的的计入当当年会计计损益（管理费费用）新准则：发生时时计入管管理费用用科目，影响当当年会计计损益，开始生生产经营营后也不不进行相相应调整整。注：应当当计入

2、开开发成本本的除外外，如前前期工程程费等 220099国税函函98号号关于企企业所得得税若干干税务事事项衔接接问题的的通知新税法中中开（筹筹）办费费未明确确列作长长期待摊摊费用，企业可可以在开开始经营营之日的的当年一一次性扣扣除，也也可以按按照新税税法有关关长期待待摊费用用的处理理规定处处理，但但一经选选定，不不得改变变。企业在新新税法实实施以前前年度的的未摊销销完的开开办费，也可根根据上述述规定处处理。 220100国税函函79号号关于贯贯彻落实实企业所所得税法法若干税税收问题题的通知知企业自开开始生产产经营的的年度，为开始始计算企企业损益益的年度度。企业业从事生生产经营营之前进进行筹办办活

3、动期期间发生生筹办费费用支出出，不得得计算为为当期的的亏损，应按照照国家家税务总总局关于于企业所所得税若若干税务务事项衔衔接问题题的通知知（国国税函20009998号）第九条条规定执执行。 对比衔衔接：1、如果果尚未执执行新的的企业会会计准则则，筹建建阶段发发生的企企业开办办费用，先在长长期待摊摊费用科科目归集集，会计计规范要要求在开开始生产产经营的的当月一一次性进进入会计计损益，税法一一般要求求在开始始生产经经营当年年一次性性申报扣扣除，即即会计和和税法基基本一致致，或者者按照不不低于336个月月分摊资产负债债表体现现发生的的开办费费，损益益表和所所得税申申报表均均为零，不涉及及纳税调调整2

4、、如果果执行新新的企业业会计准准则，筹筹建阶段段发生的的企业开开办费用用，直接接确认为为管理费费用进入入会计损损益，但但税法认认为尚未未进入生生产经营营期，不不允许申申报扣除除，一般般要求在在开始生生产经营营当年一一次性申申报扣除除，形成成时间性性差异，或者按按照不低低于366个月分分摊损益表为为负数，但所得得税申报报表应当当体现纳纳税调整整增加，即零申申报，未未来年度度体现纳纳税调整整减少。二、筹建建期结束束标志一般认为为：建设设工程开开工日，即为开开始生产产经营之之日，不不考虑相相关证件件是否齐齐全 国有有土地使使用证、建建设用地地规划许许可证建设设工程规规划许可可证和和建设设工程施施工许

5、可可证商业和服服务业：取得第第一笔收收入工业和建建筑业：开始归归集生产产成本房地产开开发：开开始施工工（不含含前期工工程，如如 地质质勘探、平整土土地、拆拆除旧有有建筑物物、施工工用临时时道路等等 ）中华人民民共和国国建筑法法第九条建建设单位位应当自自领取施施工许可可证之日日起三个个月内开开工。因因故不能能按期开开工的，应当向向发证机机关申请请延期；延期以以两次为为限，每每次不超超过三个个月。既既不开工工又不申申请延期期或者超超过延期期时限的的，施工工许可证证自行废废止。业务招待待三、土地地契税20100国税函函2200号关于于土地增增值税清清算有关关问题的的通知房地产开开发企业业为取得得土地

6、使使用权所所支付的的契税，应视同同“按国家家统一规规定交纳纳的有关关费用”，计入入“取得土土地使用用权所支支付的金金额”中扣除除。成本/费费用：是是否存在在特定的的对象20044财税1134号号关于国国有土地地使用权权出让等等有关契契税问题题的通知知以协议方方式出让让的，其其契税计计税价格格为成交交价格。成交价价格包括括土地出出让金、土地补补偿费、安置补补助费、地上附附着物和和青苗补补偿费、拆迁补补偿费、市政建建设配套套费等承承受者应应支付的的货币、实物、无形资资产及其其他经济济利益。 以竞价方方式出让让的，其其契税计计税价格格，一般般应确定定为竞价价的成交交价格，土地出出让金、市政建建设配套

7、套费以及及各种补补偿费用用应包括括在内。20007财税税1622号关于于土地使使用权转转让契税税计税依依据的批批复土地使使用者将将土地使使用权及及所附建建筑物、构筑物物等(包包括在建建的房屋屋、其他他建筑物物、构筑筑物和其其他附着着物)转转让给他他人的，应按照照转让的的总价款款计征契契税。20099国税函函6033号关于于明确国国有土地地使用权权出让契契税计税税依据的的批复对通过“招、拍拍、挂”程序承承受国有有土地使使用权的的，应按按照土地地成交总总价款计计征契税税，其中中的土地地前期开开发成本本不得扣扣除。 20005国税税函4336号关关于免征征土地出出让金出出让国有有土地使使用权征征收契

8、税税的批复复根据中中华人民民共和国国契税暂暂行条例例及其其细则的的有关规规定，对对承受国国有土地地使用权权所应支支付的土土地出让让金，要要计征契契税。不不得因减减免土地地出让金金，而减减免契税税。四、场地地平整条条款1、如果果土地出出让合同同明确约约定由出出让方（政府）承担，并且出出让方实实际履行行，则场场地平整整费用与与受让方方（开发发商）无无关。2、如果果土地出出让合同同明确约约定由受受让方（开发商商）依规规划自行行平整，则土地地买价或或出让金金不包括括场地平平整费用用，但开开发商实实际发生生的场地地平整费费用应交交计入土土地成本本计算缴缴纳契税税。3、如果果土地出出让合同同明确约约定由出

9、出让方（政府）承担，但出让让方向受受让方（开发商商）返还还定额的的场地平平整费用用，则（1）实际发发生的场场地平整整费用，对外取取得发票票时应当当开具出出让方的的抬头，与开发发商无关关；（2）如果实实际发生生的场地地平整费费用大于于定额返返还的金金额，超超过的部部分不允允许重复复计入土土地成本本，应当当计入营营业外支支出科目目，既不不允许在在企业所所得税前前重复申申报扣除除，也不不允许在在土地增增值税前前重复扣扣除；五、土地地成本的的返还开发商向向土地部部门支付付土地买买价或者者出让金金后，也也有可能能会取得得相应的的返还，税收待待遇是不不一样的的。1、如果果收款人人与返还还人一致致，应当当推

10、定为为取得的的折扣，冲减土土地成本本，不考考虑财政政收据如如何开具具；20055国税函函4366号关于于免征土土地出让让金出让让国有土土地使用用权征收收契税的的批复2、如果果收款人人与返还还人不一一致，但但相关的的政府文文件明确确为对于于土地成成本的资资产性政政府补助助，应当当采用净净额法核核算，冲冲减土地地成本，也不考考虑财政政收据如如何开具具；3、如果果收款人人与返还还人不一一致，并并且相关关的政府府文件明明确为土土地成本本以外的的政府补补助，应应当采用用全额法法核算，计入营营业外收收入科目目或者递递延收益益科目。六、土地地出让金金凭据19933国税发发1499号营业业税税目目注释土地所有

11、有者出让让土地使使用权和和土地使使用者将将土地使使用权归归还给土土地所有有者的行行为，不不征收营营业税因此，开开发商向向土地部部门实际际支付的的土地买买价或出出让金，不属于于营业税税的征收收范围，客观上上无法取取得营业业税发票票，但必必须取得得相应的的财政收收据，一一般情况况下要求求开票方方与收款款方保持持一致。19933国税发发1499号营业业税税目目注释建筑业其他工工程作业业平整土土地平整土土地属于于建筑业业中的其其他工程程作业，因此开开发商对对外实际际支付的的场地平平整费用用，属于于营业税税的征收收范围，必须取取得建建筑业统统一发票票。七、土地地印花税税20066财税1162号号关于印印

12、花税若若干政策策的通知知对土地使使用权出出让合同同、土地地使用权权转让合合同按产产权转移移书据征征收印花花税。19911国税发发1555号关于于印花税税若干具具体问题题的解释释和规定定（部分分废止）土地使用用权出让让、转让让书据（合同），不属属于印花花税列举举征税的的凭证，不贴印印花。印花税的的会计核核算印花税属属于财产产行为税税，按照照财政部部颁布的的会计规规范，应应当在管管理费用用科目核核算，不不能计入入土地成成本。八、土地地使用权权企业会会计准则则无形形资产 ：第三条条 无形形资产，是指企企业拥有有或者控控制的没没有实物物形态的的可辨认认非货币币性资产产。 企业（房地产产开发）取得土土地

13、用于于建造对对外出售售的房屋屋建筑物物，相关关的土地地使用权权账面价价值应当当计入所所建造的的房屋建建筑物成成本。注：不不允许提提前摊销销九、土地地使用税税19988国税函函6699号关于于对已缴缴纳土地地使用金金的土地地使用者者应征收收城镇土土地使用用税的批批复（现现行有效效）土地使用用者不论论以何种种方式取取得土地地使用权权，是否否缴纳土土地使用用金，只只要在城城镇土地地使用税税的开征征范围内内，都应应依照规规定缴纳纳城镇土土地使用用税。20066财税1186号号关于房房产税城城镇土地地使用税税有关政政策的通通知 以出让让或转让让方式有有偿取得得土地使使用权的的，应由由受让方方从合同同约定

14、交交付土地地时间的的次月起起缴纳城城镇土地地使用税税；合同同未约定定交付土土地时间间的，由由受让方方从合同同签订的的次月起起缴纳城城镇土地地使用税税。20066财税556号关关于集体体土地城城镇土地地使用税税有关政政策的通通知 在城镇镇土地使使用税征征税范围围内实际际使用应应税集体体所有建建设用地地、但未未办理土土地使用用权流转转手续的的，由实实际使用用集体土土地的单单位和个个人按规规定缴纳纳城镇土土地使用用税。十、土地地使用税税核算科科目20008大连连关于进进一步加加强土地地增值税税清算工工作的通通知纳税人人取得土土地使用用权后缴缴纳的土土地使用用税，应应当计入入“房地产产开发费费用”中的

15、“管理费费用”扣除。注：新新旧会计计准则都都明确计计入管理理科目，类似于于工业企企业的原原材料保保管费用用十一、土土地闲置置费中华人民民共和国国城市房房地产管管理法第二十六六条 以出让让方式取取得土地地使用权权进行房房地产开开发的，必须按按照土地地使用权权出让合合同约定定的土地地用途、动工开开发期限限开发土土地。超过出让让合同约约定的动动工开发发日期满满一年未未动工开开发的，可以征征收相当当于土地地使用权权出让金金百分之之二十以以下的土土地闲置置费；但是，因因不可抗抗力或者者政府、政府有有关部门门的行为为或者动动工开发发必需的的前期工工作造成成动工开开发迟延延的除外外。20100国税函函220

16、0号关于于土地增增值税清清算有关关问题的的通知房地产开开发企业业逾期开开发缴纳纳的土地地闲置费费不得扣扣除。注：20009年年31号号企业所所得税文文件允许许作为土土地成本本第二部分分：建设设阶段的的税务稽稽查一、境内内勘察设设计20000安徽关关于建筑筑勘探收收入能否否按照服服务业税税目征收收营业税税的批复复 根据现现行营业业税法及及税目注注释规定定，除航航空勘探探按“交通运运输业”税目、钻井勘勘探和爆爆破勘探探按“建筑业业”税目征征收营业业税外，其他勘勘探业务务收入均均属于“服务业业其他服服务业”的征税税范围。中华人人民共和和国营业业税暂行行条例第十四条条营业业税纳税税地点：（一）纳税人人

17、提供应应税劳务务应当向向其机构构所在地地或者居居住地的的主管税税务机关关申报纳纳税。但是，纳纳税人提提供的建建筑业劳劳务以及及国务院院财政、税务主主管部门门规定的的其他应应税劳务务，应当当向应税税劳务发发生地的的主管税税务机关关申报纳纳税。中华人民民共和国国营业税税暂行条条例第十一条条营业业税扣缴缴义务人人：（一）中华人人民共和和国境外外的单位位或者个个人在境境内提供供应税劳劳务。（二）国务院院财政、税务主主管部门门规定的的其他扣扣缴义务务人。注：非居居民，或或者个人人对境内法法人单位位原则上上不允许许扣缴二、境外外勘察设设计20044关于外外国企业业在中华华人民共共和国境境内从事事建设工工程

18、设计计活动的的管理暂暂行规定定外国企业业承担中中华人民民共和国国境内建建设工程程设计，必须选选择至少少一家持持有建设设行政主主管部门门颁发的的建设工工程设计计资质的的中方设设计企业业进行中中外合作作设计，且在所所选择的的中方设设计企业业资质许许可的范范围内承承接设计计业务。合作设计计项目的的工程设设计合同同，应当当由合作作设计的的中方设设计企业业或者中中外双方方设计企企业共同同与建设设单位签签订，合合同应明明确各方方的权利利、义务务。工程程设计合合同应为为中文文文本。 结论：境外设设计单位位，无权权在中国国境内单单独承揽揽设计劳劳务。如如果单独独承揽设设计劳务务，属于于非法支支出，不不允许在在

19、企业所所得税和和土地增增值税前前申报扣扣除。如果房地地产开发发企业向向境外支支付设计计费，应应当根据据营业税税，但一一般不涉涉及预提提所得税税。营业税暂暂行条例例实施细细则第四四条暂行条例例第一条条所称在在中华人人民共和和国境内内提供条条例规定定的劳务务、转让让无形资资产或者者销售不不动产，是指：(一)提供或或者接受受条例规规定劳务务的单位位或者个个人在境境内；因此，不不论境外外设计单单位提供供的设计计劳务是是发生在在境内还还是境外外，均应应当计算算缴纳营营业税，由作为为支付人人的房地地产开发发企业履履行扣缴缴义务。由于建筑筑设计劳劳务不属属于特许许权使用用费，因因此如果果在境内内提供设设计劳

20、务务的时间间不足规规定时间间（常见见标准是是六个月月或1883天），不涉涉及预提提所得税税和外国国企业所所得税。但是，超超过3万万美元必必须到税税务机关关办理税税务证明明，否则则不允许许在企业业所得税税和土地地增值税税前申报报扣除19999建设工工程勘察察设计市市场管理理规定第第二十四四条签订勘察察设计合合同，应应当采用用书面形形式，使使用或对对照使用用国家制制定的建设工工程勘察察合同和建建设工程程设计合合同文文本。建设设工程勘勘察合同同和建设工工程设计计合同，应当当依照万万分之五五的税率率计算印印花税。境外设计计单位联联合境内内设计单单位共同同与房地地产企业业签订的的建设设工程设设计合同同，

21、如如果在境境内签订订，应当当在签订订时计算算缴纳印印花税；如果在在境外签签订，应应在国内内使用时时计算缴缴纳印花花税。三、业务务招待20066国税发发31号号（明确确废止）新办开发发企业在在取得第第一笔开开发产品品实际销销售收入入之前发发生的，与建造造、销售售开发产产品相关关的广告告费、业业务宣传传费和业业务招待待费，可可以向后后结转，按税收收规定的的标准扣扣除，但但结转期期限最长长不得超超过3个个纳税年年度。20099国税发发31号号文件没没有具体体规定注：当年年发生的的业务招招待费，如果没没有对应应的营业业收入，既不允允许在当当年申报报扣除，也不允允许向以以后年度度结转扣扣除四、建设设年度

22、广广告宣传传19988房地产产广告发发布暂行行规定20022关于进进一步加加强房地地产广告告管理的的通知在取得预预售许可可证之前前发生的的广告支支出（不不含业务务宣传费费），属属于非法法支出，不允许许申报扣扣除；建设年度度发生的的广告费费，应当当计入所所得税申申报表附附表八第第二行“不允许许扣除的的广告费费和业务务宣传费费支出”，当年年不允许许申报扣扣除，也也不得向向以后年年度结转转扣除；建设年度度发生的的业务宣宣传费，应当计计入所得得税申报报表附表表八第三三行“本年度度符合条条件的广广告费和和业务宣宣传费支支出”，但由由于当年年度没有有对应的的营业收收入，暂暂时不允允许扣除除，但未未来年度度

23、允许按按照规定定申报扣扣除五、借款款费用的的资本化化中华人民民共和国国企业所所得税法法实施条条例第三十七七条企企业为购购置、建建造固定定资产、无形资资产和经经过122个月以以上的建建造才能能达到预预定可销销售状态态的存货货发生借借款的，在有关关资产购购置、建建造期间间发生的的合理的的借款费费用，应应当作为为资本性性支出计计入有关关资产的的成本，并依照照本条例例的规定定扣除。20099房地产产开发经经营业务务企业所所得税处处理办法法第二十一一条 企企业的利利息支出出按以下下规定进进行处理理（一）企业为为建造开开发产品品借入资资金而发发生的符符合税收收规定的的借款费费用，可可按企业业会计准准则的规

24、规定进行行归集和和分配，其中属属于财务务费用性性质的借借款费用用，可直直接在税税前扣除除。19999关于于执行具具体会计计准则和和股份份有限公公司会计计制度有关会会计问题题解答77从事房地地产开发发业务的的公司，为开发发房地产产而借入入的资金金所发生生的借款款费用，在开发发产品完完工之前前， 计计入开发发成本；在开发发产品完完工之后后，计入入当期损损益。企业会计计准则借款费费用 企业发生生的借款款费用，可直接接归属于于符合资资本化条条件的资资产的购购建或者者生产的的，应当当予以资资本化，计入相相关资产产成本；其他借借款费用用，应当当在发生生时根据据其发生生额确认认为费用用，计入入当期损损益。购

25、建或者者生产符符合资本本化条件件的资产产达到预预定可使使用或者者可销售售状态时时，借款款费用应应当停止止资本化化。在符符合资本本化条件件的资产产达到预预定可使使用或者者可销售售状态之之后所发发生的借借款费用用，应当当在发生生时根据据其发生生额确认认为费用用，计入入当期损损益。为购建建或者生生产符合合资本化化条件的的资产而而借入专专门借款款的，应应当以专专门借款款当期实实际发生生的利息息费用，减去将将尚未动动用的借借款资金金存入银银行取得得的利息息收入或或进行暂暂时性投投资取得得的投资资收益后后的金额额确定。专门借借款，是是指为购购建或者者生产符符合资本本化条件件的资产产而专门门借入的的款项。注

26、：通通常应当当具有标标明该用用途的借借款合同同1、开工工前和完完工后的的利息支支出，全全部费用用化计入入财务费费用2、尚未未预售之之前的建建设期间间，全部部资本化化，一般般需要扣扣减利息息收入注：全全部属于于专门借借款（单单个项目目）3、已已经预售售之后的的建设期期间的，全部资资本化，一般不不需要扣扣减利息息收入注：部分分属于专专门借款款20099国税发发91号号土地增增值税清清算管理理规程第第二十七七条 审审核利息息支出时时应当重重点关注注：（三三）利用用闲置专专项借款款对外投投资取得得收益，其收益益是否冲冲减利息息支出。结论：尚未取取得预售售收入之之前的建建设年度度，损益益表上的的财务费费

27、用，仅仅仅体现现银行手手续费，不可能能出现利利息支出出和利息息收入利息支出出扣除利利息收入入后的余余额，直直接计入入开发成成本开发间间接费用用六、土地地增值税税利息20110国税税函2220号关关于土地地增值税税清算有有关问题题的通知知（一）财务费费用中的的利息支支出，凡凡能够按按转让房房地产项项目计算算分摊并并提供金金融机构构证明的的，允许许据实扣扣除，但但最高不不能超过过按商业业银行同同类同期期贷款利利率计算算的金额额。其他他房地产产开发费费用，在在按照“取得土土地使用用权所支支付的金金额”与“房地产产开发成成本”金额之之和的55%以内内计算扣扣除。注：此此方法下下非金融融机构借借款不得得

28、扣除（二）凡不能能按转让让房地产产项目计计算分摊摊利息支支出或不不能提供供金融机机构证明明的，房房地产开开发费用用在按“取得土土地使用用权所支支付的金金额”与“房地产产开发成成本”金额之之和的110%以以内计算算扣除。全部使使用自有有资金，没有利利息支出出的，按按照以上上方法扣扣除。注：此此方法下下金融机机构和非非金融机机构的利利息与其其他开发发费用合合并计算算（三）房房地产开开发企业业既向金金融机构构借款，又有其其他借款款的，其其房地产产开发费费用计算算扣除时时不能同同时适用用本条（一）、（二）项所述述两种办办法。（四）土土地增值值税清算算时，已已经计入入房地产产开发成成本的利利息支出出，应

29、调调整至财财务费用用中计算算扣除。注：会会计和企企业所得得税口径径的开发发成本包包括资本本化利息息，但土土地增值值税不包包括七、垫资资的司法法解释20044关于审审理建设设工程施施工合同同纠纷案案件适用用法律问问题的解解释第六条当当事人对对垫资和和垫资利利息有约约定，承承包人请请求按照照约定返返还垫资资及其利利息的，应予支支持，但但是约定定的利息息计算标标准高于于中国人人民银行行发布的的同期同同类贷款款利率的的部分除除外。当事人对对垫资没没有约定定的，按按照工程程欠款处处理。营业税暂暂行条例例实施细细则第十十三条 价外费用用，包括括收取的的手续费费、补贴贴、基金金、集资资费、返返还利润润、奖励

30、励费、违违约金、滞纳金金、延期期付款利利息、赔赔偿金、代收款款项、代代垫款项项、罚息息及其他他各种性性质的价价外收费费注：施工工企业的的垫资利利息，属属于施工工企业的的价外费费用，应应当计算算缴纳33%的建建筑安装装营业税税。但是是对于开开发商来来说，垫垫资利息息属于建建安成本本，不属属于借款款费用，。八、现场场施工管管理人员员（专职职）主要职责责：负责责施工监监督管理理，协助助施工单单位解决决有关问问题；组组织主要要建筑材材料和设设备的考考察、选选型；办办理施工工现场经经济签证证工作；收发往往来技术术性文件件。类似于于工业企企业的车车间管理理人员，发放的的职工薪薪酬，应应当计入入开发成成本开

31、发间间接费用用，不允允许在当当期直接接申报扣扣除，但但未来允允许作为为销售成成本的组组成部分分申报扣扣除，还还可以享享受土地地增值税税的加计计扣除。旧准则：工资和福福利费开发发成本（开开发间接接费用）社会保险险、工会会经费、教育经经费管理理费用新准则：工资、福福利费、社会保保险、工工会经费费、教育育经费开发发成本（开发间间接费用用）九、建筑筑工程招招投标20033工程建建设项目目施工招招标投标标办法第九条工程施施工招标标分为公公开招标标和邀请请招标。第十三条条采用用公开招招标方式式的，招招标人应应当发布布招标公公告，邀邀请不特特定的法法人或者者其他组组织投标标。采用邀请请招标方方式的，招标人人

32、应当向向三家以以上具备备承担施施工招标标项目的的能力、资信良良好的特特定的法法人或者者其他组组织发出出投标邀邀请书。第十五条条招标标人应当当按招标标公告或或者投标标邀请书书规定的的时间、地点出出售招标标文件或或资格预预审文件件。自招招标文件件或者资资格预审审文件出出售之日日起至停停止出售售之日止止，最短短不得少少于五个个工作日日。对招标文文件或者者资格预预审文件件的收费费应当合合理，不不得以营营利为目目的。招标文件件或者资资格预审审文件售售出后，不予退退还。第二十十条资资格审查查应主要要审查潜潜在投标标人或者者投标人人是否符符合下列列条件： （一）具有独独立订立立合同的的权利； （二）具有履履

33、行合同同的能力力，包括括专业、技术资资格和能能力，资资金、设设备和其其他物质质设施状状况，管管理能力力，经验验、信誉誉和相应应的从业业人员； （三）没有处处于被责责令停业业，投标标资格被被取消，财产被被接管、冻结，破产状状态； （四）在最近近三年内内没有骗骗取中标标和严重重违约及及重大工工程质量量问题；19993营业业税税目目注释（八）其其他服务务业其他服服务业，是指上上列业务务以外的的服务业业务，如如沐浴、理发、洗染、照相、美术、裱画、誊写、打字、镌刻、计算、测试、试验、化验、录音、录像、复印、晒图、设计、制图、测绘、勘探、打包、咨询等等。注：招招标人收收取标书书的款项项，属于于混合销销售，

34、不不仅对应应标书的的工本费费支出，还包括括招投标标过程发发生的资资格审查查（计算算和测试试）等费费用，应应当计算算营业税税 中华人人民共和和国合同同法第二百七七十二条条发包包人可以以与总承承包人订订立建设设工程合合同，也也可以分分别与勘勘察人、设计人人、施工工人订立立勘察、设计、施工承承包合同同。发包人不不得将应应当由一一个承包包人完成成的建设设工程肢肢解成若若干部分分发包给给几个承承包人。 中华人人民共和和国建筑筑法第二十四四条 建筑工工程的发发包单位位可以将将建筑工工程的勘勘察、设设计、施施工、设设备采购购一并发发包给一一个工程程总承包包单位，也可以以将建筑筑工程勘勘察、设设计、施施工、设

35、设备采购购的一项项或者多多项发包包给一个个工程总总承包单单位；但但是，不不得将应应当由一一个承包包单位完完成的建建筑工程程肢解成成若干部部分发包包给几个个承包单单位。 第二十十七条 大型建建筑工程程或者结结构复杂杂的建筑筑工程，可以由由两个以以上的承承包单位位联合共共同承包包。共同同承包的的各方对对承包合合同的履履行承担担连带责责任。两两个以上上不同资资质等级级的单位位实行联联合共同同承包的的，应当当按照资资质等级级低的单单位的业业务许可可范围承承揽工程程。联合体共共同承包包 20003工程程建设项项目施工工招标投投标办法法第四十二二条两两个以上上法人或或者其他他组织可可以组成成一个联联合体，

36、以一个个投标人人的身份份共同投投标。第四十四四条联联合体各各方必须须指定牵牵头人，授权其其代表所所有联合合体成员员负责投投标和合合同实施施阶段的的主办、协调工工作，并并应当向向招标人人提交由由所有联联合体成成员法定定代表人人签署的的授权书书。总结：建建设工程程发包第一，一一般情况况下，施施工单位位的承包包金额不不包括勘勘查设计计金额第二，一一般情况况下，施施工单位位的承包包金额也也不包括括设备金金额（营营业税）第三，是是否包括括材料金金额，由由双方协协商决定定（甲供供材和甲甲控材）第四，特特殊情况况下，可可以有两两个或三三个总施施工单位位（联合合体）十、施工工企业的的营业税税纳税时时间营业税暂

37、暂行条例例第十二二条营业税纳纳税义务务发生时时间为纳纳税人提提供应税税劳务、转让无无形资产产或者销销售不动动产并收收讫营业业收入款款项或者者取得索索取营业业收入款款项凭据据的当天天。营业税暂暂行条例例实施细细则第二二十四条条条例第十十二条所所称取得得索取营营业收入入款项凭凭据的当当天，为为书面合合同确定定的付款款日期的的当天；未签订订书面合合同或者者书面合合同未确确定付款款日期的的，为应应税行为为完成的的当天。注：合同同法第2270条条建设工工程合同同应当采采用书面面形式条例第十十二条所所称收讫讫营业收收入款项项，是指指纳税人人应税行行为发生生过程中中或者完完成后收收取的款款项。第二十五五条第

38、二二款 纳税人人提供建建筑业或或者租赁赁业劳务务，采取取预收款款方式的的，其纳纳税义务务发生时时间为收收到预收收款的当当天。对于建筑筑业劳务务，纳税税发生时时间应当当是以下下三者孰孰先1、书书面合同同确定的的付款日日期2、发发票开具具时间3、实实际收款款时间思考：甲甲方4月月付款，乙方55月开票票合同约定定3月付付款，但但甲方实实际4月月付款，乙方也也在4月月开票20111发票管管理办法法实施细细则第二十六六条 填开发发票的单单位和个个人必须须在发生生经营业业务确认认营业收收入时开开具发票票。思考：及及时申报报、递延延开票第二十五五条向向消费者者个人零零售小额额商品或或者提供供零星服服务的，是

39、否可可免予逐逐笔开具具发票，由省税税务机关关确定十一、工工程材料料20055工程建建设项目目货物招招标投标标办法第五条：工程建建设项目目招标人人对项目目实行总总承包招招标时，未包括括在总承承包范围围内的货货物达到到国家规规定规模模标准的的，应当当由工程程建设项项目招标标人依法法组织招招标。也就是是说，工工程材料料既可以以由开发发商提供供，也可可以由施施工方提提供。前前者称为为包工不不包料，后者称称为包工工包料。如果施工工合同约约定包工工不包料料，则房房地产企企业取得得至少两两类发票票，即材材料供应应商开具具的增值值税发票票和施工工企业开开具的建建筑安装装发票。由于增值值税发票票是开具具给房地地

40、产开发发企业，开发项项目也是是以房地地产开发发企业的的名义办办理报建建手续的的，材料料的所有有权并没没有发生生转移，因此房房地产开开发企业业将自购购的材料料用于自自己的建建筑工程程不涉及及增值税税。营业税暂暂行条例例第十六六条 纳税人人提供建建筑业劳劳务(不不含装饰饰劳务)的，其其营业额额应当包包括工程程所用原原材料、设备及及其他物物资和动动力价款款在内，但不包包括建设设方提供供的设备备的价款款因此，包包工不包包料的施施工合同同，无论论如何结结算材料料款项，均应当当作为建建筑安装装营业税税的计税税依据。由于施工工企业取取得的营营业收入入款项不不包括房房地产开开发企业业提供的的材料，因此施施工企

41、业业在向房房地产开开发企业业开具建建筑安装装发票时时，不得得包括房房地产开开发企业业提供的的材料，应当仅仅就其取取得的劳劳务收入入开具发发票，主主要出发发点是防防止建设设方（房房地产开开发企业业）重复复计算开开发项目目的计税税基础、重复计计算土地地增值税税的扣除除项目。包工不包包料的施施工合同同，房地地产开发发企业提提供的材材料，不不得作为为施工企企业开具具发票的的金额，但应当当作为计计算建筑筑安装营营业税的的计税依依据。房地产开开发企业业不愿意意让施工工企业掌掌握工程程耗用材材料的具具体金额额，一般般主动以以施工企企业的名名义计算算缴纳工工程耗用用材料对对应的营营业税。在此前前提下，税务机机

42、关对施施工企业业征收建建筑安装装营业税税时，仅仅就劳务务收入征征收营业业税，与与发票金金额保持持一致。20099国税发发91号号土地增增值税清清算管理理规程第第二十五五条 审核建建筑安装装工程费费时应当当重点关关注：（二）房房地产开开发企业业自购建建筑材料料时，自自购建材材费用是是否重复复计算扣扣除项目目。甲供料：材料供供应商将将材料发发票直接接开具给给甲方，则施工工企业仅仅就劳务务收入与与甲方结结算价款款并开具具发票，即发票票金额小小于计税税金额；甲控料：材料供供应商将将材料发发票直接接开具给给施工企企业，则则施工企企业应当当就劳务务收入和和材料价价款的全全额与甲甲方结算算价款并并开具发发票

43、，即即发票金金额一般般等于计计税依据据。注：一般般按照甲甲控料的的实际金金额换算算追加开开票金额额十二、工工程设备备 1、工工业企业业安装设设备（增增值税）增值税暂暂行条例例实施细细则第六六条 纳税人的的下列混混合销售售行为，应当分分别核算算货物的的销售额额和非增增值税应应税劳务务的营业业额，并并根据其其销售货货物的销销售额计计算缴纳纳增值税税，非增增值税应应税劳务务的营业业额不缴缴纳增值值税；未未分别核核算的，由主管管税务机机关核定定其货物物的销售售额：（一）销售自自产货物物并同时时提供建建筑业劳劳务的行行为；营业税暂暂行条例例实施细细则第七七条纳税人的的下列混混合销售售行为，应当分分别核算

44、算应税劳劳务的营营业额和和货物的的销售额额，其应应税劳务务的营业业额缴纳纳营业税税，货物物销售额额不缴纳纳营业税税；未分分别核算算的，由由主管税税务机关关核定其其应税劳劳务的营营业额：(一)提提供建筑筑业劳务务的同时时销售自自产货物物的行为为；结论：11、应当当分别计计算增值值税和营营业税2、如果果无法取取得不含含安装的的设备公公允价值值，可以以按照成成本利润润率先计计算增值值税含税税收入，然后倒倒挤出营营业税收收入3、分别别向甲方方开具增增值税发发票（生生产地）和营业业税发票票（安装装地）20111公告第第23号号关于纳纳税人销销售自产产货物并并同时提提供建筑筑业劳务务有关税税收问题题的公告

45、告纳税人销销售自产产货物同同时提供供建筑业业劳务，须向建建筑业劳劳务发生生地主管管地方税税务机关关提供其其机构所所在地主主管国家家税务机机关出具具的本纳纳税人属属于从事事货物生生产的单单位或个个人的证证明。建筑业劳劳务发生生地主管管地方税税务机关关根据纳纳税人持持有的证证明，按按本公告告有关规规定计算算征收营营业税。混合销售售废止文文件19966国税函函4477号关于于生产销销售并连连续安装装铝合金金门窗等等业务收收入征收收增值税税问题的的批复19977国税函函1866号关于于建筑安安装企业业制售铝铝合金门门窗征税税问题的的通知19988国税函函7655号关于于工业企企业安装装铝合金金门窗征征

46、收营业业税问题题的批复复19999国税函函6011号关于于工业企企业生产产销售及及安装护护栏隔离离栅征税税问题的的批复19999国税函函5055号关于于工业企企业制售售安装铁铁塔征税税问题的的批复19999国税函函9400号关于于石材加加工企业业承包建建筑装饰饰工程征征税问题题的批复复 2、专业安安装公司司安装设设备营业税暂暂行条例例实施细细则第十十六条 除本细则则第七条条规定外外，纳税税人提供供建筑业业劳务(不含装装饰劳务务)的，其营业业额应当当包括工工程所用用原材料料、设备备及其他他物资和和动力价价款在内内，但不不包括建建设方提提供的设设备的价价款。建设方提提供的设设备的价价款，必须同同时

47、满足足以下条条件：（1）甲甲方与设设备供应应商单独独签订合合同（2）设设备供应应商的发发票抬头头是甲方方（3）甲甲方将设设备款直直接支付付给设备备供应商商，不允允许乙方方垫资或或转付十三、监监理公司司的营业业税纳税税地点中华人民民共和国国营业税税暂行条条例第十四条条营业业税纳税税地点：（一）纳纳税人提提供应税税劳务应应当向其其机构所所在地或或者居住住地的主主管税务务机关申申报纳税税。但是，纳纳税人提提供的建建筑业劳劳务以及及国务院院财政、税务主主管部门门规定的的其他应应税劳务务，应当当向应税税劳务发发生地的的主管税税务机关关申报纳纳税。20003财税税16号号关于营营业税若若干政策策问题的的通

48、知（部分有有效）六（三）在中华华人民共共和国境境内的单单位提供供的设计计（包括括在开展展设计时时进行的的勘探、测量等等业务，下同）、工程程监理、调试和和咨询等等应税劳劳务的，其营业业税纳税税地点为为单位机机构所在在地注意区分分总公司司、分公公司、项项目部20004总局局令第77号税务务登记管管理办法法第十条条（五）从事生生产、经经营的纳纳税人外外出经营营，自其其在同一一县（市市）实际际经营或或提供劳劳务之日日起，在在连续的的12个个月内累累计超过过1800天的，应当自自期满之之日起330日内内，向生生产、经经营所在在地税务务机关申申报办理理税务登登记，税税务机关关核发临临时税务务登记证证及副本

49、本；分析：监理公司司在异地地设立分分公司从从事监理理活动，可以在在总公司司授权的的范围内内以分公公司的名名义对外外签订合合同，但但相关的的法律责责任由总总公司承承担注：同时时构成公公司法和和税法的的机构，不论监监理合同同是总公公司还是是分公司司签订的的，均需需要就地地缴纳营营业税，还需要要按照总总分汇总总纳税的的方法就就地预缴缴企业所所得税。监理公司司在异地地设立项项目部从从事监理理活动，无权以以项目部部的名义义对外签签订合同同。注：虽然然不构成成公司法法中的机机构，但但如果在在连续的的12个个月内累累计超过过1800天的，则构成成税法中中的机构构，需要要就地缴缴纳营业业税。由由于没有有领取营

50、营业执照照，不构构成总分分汇总纳纳税的分分支机构构，不需需要按照照总分汇汇总纳税税的方法法就地预预缴企业业所得税税（挂靠靠承包的的除外）第三部分分：预售售阶段的的税务检检查一、商品品房预售售20007中华华人民共共和国城城市房地地产管理理法第四十十五条商商品房预预售，应应当符合合下列条条件：（一）已交付付全部土土地使用用权出让让金，取取得土地地使用权权证书；（二）持有建建设工程程规划许许可证；（三）按提供供预售的的商品房房计算，投入开开发建设设的资金金达到工工程建设设总投资资的百分分之二十十五以上上，并已已经确定定施工进进度和竣竣工交付付日期；（四）向县级级以上人人民政府府房产管管理部门门办理

51、预预售登记记，取得得商品房房预售许许可证明明。20110关于于进一步步加强房房地产市市场监管管完善商商品住房房预售制制度有关关问题的的通知未取得预预售许可可的商品品住房项项目，房房地产开开发企业业不得进进行预售售，不得得以认购购、预订订、排号号、发放放VIPP卡等方方式向买买受人收收取或变变相收取取定金、预定款款等性质质的费用用，不得得参加任任何展销销活动。注1：是是否属于于违法预预售房地地产，应应该由当当地的房房地产开开发管理理部门来来确定，税务机机关即使使证据确确凿，也也不能界界定收取取的款项项为非法法收入。注2：实实际工作作中应按按照企业业在内部部 认购购阶段取取得的预预售款预预征所得得

52、税，但但有关行行政部门门判定该该收入为为非法收收入除外外。19955国税函函1566号营业业税问题题解答营业税暂暂行条例例实施细细则第二二十八条条规定:“纳税人人转让土土地使用用权或销销售不动动产，采采用预收收款方式式的，其其纳税义义务发生生时间为为收到预预收款的的当天。”此项规规定所称称预收款款，包括括预收定定金。因因此，预预收定金金的营业业税纳税税义务发发生时间间为收到到预收定定金的当当天。二、银行行按揭方方式20099国税发发31号号房地产产开发经经营业务务企业所所得税处处理办法法 第六条条（三）采取银银行按揭揭方式销销售开发发产品的的，应按按销售合合同或协协议约定定的价款款确定收收入额

53、，其首付付款应于于实际收收到日确确认收入入的实现现，余款款在银行行按揭贷贷款办理理转账之之日确认认收入的的实现第十九条条企业采采取银行行按揭方方式销售售开发产产品的，凡约定定企业为为购买方方的按揭揭贷款提提供担保保的，其其销售开开发产品品时向银银行提供供的保证证金(担担保金)不得从从销售收收入中减减除，也也不得作作为费用用在当期期税前扣扣除，但但实际发发生损失失时可据据实扣除除。三、委托托销售方方式六（四）采取委委托方式式销售开开发产品品的，应应按以下下原则确确认收入入的实现现：1.采取取支付手手续费方方式委托托销售开开发产品品的，应应按销售售合同或或协议中中约定的的价款于于收到受受托方已已销

54、开发发产品清清单之日日确认收收入的实实现。3.采取取基价(保底价价)并实实行超基基价双方方分成方方式委托托销售开开发产品品的，属属于由企企业与购购买方签签订销售售合同或或协议，如果销销售合同同或协议议中约定定的价格格高于基基价，则则应按销销售合同同或协议议中约定定的价格格计算的的价款于于收到受受托方已已销开发发产品清清单之日日确认收收入的实实现，企企业按规规定支付付受托方方的分成成额，不不得直接接从销售售收入中中减除20099财税229号关关于企业业手续费费及佣金金支出税税前扣除除政策的的通知按与具有有合法经经营资格格中介服服务机构构或个人人(不含含交易双双方及其其雇员、代理人人和代表表人等)

55、所签订订服务协协议或合合同确认认的收入入金额的的5%计计算限额额。 企业应应与具有有合法经经营资格格中介服服务企业业或个人人签订代代办协议议或合同同，并按按国家有有关规定定支付手手续费及及佣金。 除委托托个人代代理外，企业以以现金等等非转账账方式支支付的手手续费及及佣金不不得在税税前扣除除。四、佣金金的纳税税地点中华人民民共和国国营业税税暂行条条例第十四条条营业税税纳税地地点：（一）纳税人人提供应应税劳务务应当向向其机构构所在地地或者居居住地的的主管税税务机关关申报纳纳税。但是，纳税人人提供的的建筑业业劳务以以及国务务院财政政、税务务主管部部门规定定的其他他应税劳劳务，应应当向应应税劳务务发生

56、地地的主管管税务机机关申报报纳税。20004总局局令第77号税务务登记管管理办法法第十条条（五）从事生生产、经经营的纳纳税人外外出经营营，自其其在同一一县（市市）实际际经营或或提供劳劳务之日日起，在在连续的的12个个月内累累计超过过1800天的，应当自自期满之之日起330日内内，向生生产、经经营所在在地税务务机关申申报办理理税务登登记，税税务机关关核发临临时税务务登记证证及副本本；20005国税税函4002号关关于大连连市税务务检查中中部分涉涉税问题题处理意意见的批批复五、样板板房20099国税发发31号号房地产产开发经经营业务务企业所所得税处处理办法法第二十七七条 开发产产品计税税成本支支出

57、的内内容如下下：(六六)开发发间接费费。指企业为为直接组组织和管管理开发发项目所所发生的的，且不不能将其其归属于于特定成成本对象象的成本本费用性性支出。主要包包括。项目目营销设设施建造造费等。注：开开发产品品内的样样板房装装修费20008广州州土地增增值税清清算工作作若干问问题的处处理指引引三(四四)房地地产开发发企业将将样板房房独立于于销售商商品房以以外单独独建造的的，其装装修费用用计入房房地产开开发费用用；对在在销售商商品房内内既作样样板房又又作为开开发产品品对外销销售的，其样板板房装修修费用计计入房地地产开发发成本。分析：11、单独独建造、事后拆拆除的建造成本本和装修修费用，作为长长期待

58、摊摊费用处处理，参参照企业业所得税税法实施施条例第第七十条条的规定定分期摊摊销（销销售费用用），摊摊销年限限不得低低于3年年。注：以以经营租租赁方式式租入房房屋进行行装修，发生的的租金和和装修费费用在租租赁期间间均匀摊摊销（销销售费用用）2、在开开发产品品内建造造，事后后出售建造成本本和装修修费用，作为开开发成本本处理，不允许许在当年年申报扣扣除，但但允许在在未来实实际销售售年度申申报扣除除，同时时可以享享受土地地增值税税的加计计扣除。注：开开发产品品包括住住宅、非非住宅3、利用用公共配配套设施施作为样样板间的的如果属属于非营营利的公公共配套套设施，建造费费用按照照公共配配套设施施处理，装修费

59、费用作为为长期待待摊费用用处理情形：出售小小区内已已建成商商铺，但但书面合合同约定定三年后后再实际际交付。在这段段期间，开发商商保留控控制权，用于售售楼部或或样板间间、家居居展示等等用途。20008国税税函5776号关关于个人人与房地地产开发发企业签签订有条条件优惠惠价格协协议购买买商店征征收个人人所得税税问题的的批复六、赠送送家用电电器20066国税函函12778号关关于中国国移动有有限公司司内地子子公司业业务销售售附带赠赠送行为为征收流流转税问问题的通通知20077国税函函7788号关于于中国联联通有限限公司及及所属分分公司和和中国联联合通信信有限公公司贵州州分公司司业务销销售附带带赠送行

60、行为有关关流转税税问题的的通知20077国税函函13222号关关于中国国网络通通信集团团公司及及其分公公司和中中国网通通（集团团）有限限公司及及其分公公司业务务销售附附带赠送送行为征征收流转转税问题题的通知知1、销售售前明确确承诺赠赠送的（1）属于捆捆绑销售售，不需需要单独独计算增增值税，实质上上是合并并计算销销售不动动产营业业税（2）如果赠赠送的家家电、家家居构成成房屋的的附属设设备或设设施，则则属于开开发成本本，未来来可以享享受土地地增值税税的加计计扣除，如可视视对讲系系统、壁壁挂锅炉炉、整体体厨房、整体卫卫生间等等，否则则计入销销售费用用，如空空调、电电冰箱、家具等等。 2、如果采采用有